(Precisiones jurídica)

Apostillas a nuestro escrito sobre la conciliación inmobiliaria. Tímidamente, pero en la Jurisdicción Inmobiliaria ya empiezan a sumar más los casos que se remiten a la Comisión de Conciliación creada, en el marco de los  mecanismos de resolución alternativa de disputas, a fines de paliar la carga de procesos en los tribunales, al tiempo de resolver las controversias extrajudicialmente.

En la “precisión jurídica” colgada en este blog, en fecha 1 de abril de los corrientes (2019), comentábamos que era muy halagüeña la resolución 2142-2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana (RGMASC). En efecto, la resolución alternativa de disputas (RAD) es la tendencia en el derecho moderno. La meta es que la sede judicial sea reservada para casos en que no existan las más mínimas condiciones para un avenimiento entre las partes.

La aludida resolución 2142-2018, que instituye el RGMASC, tal como sostuvimos en la entrega anterior, solamente prevé la “conciliación” como mecanismo alterno ante la Jurisdicción Inmobiliaria, excluye la “mediación”. Y, evidentemente, será objeto de esa conciliación lo que sea de interés privado (conciliable); por tanto, los procesos de orden público ante la Ji (saneamiento y revisión por causa de fraude), de entrada, escapan a dicha vía alterna de resolución de conflicto.

Es, sin dudas, una gran noticia que, tal como se ha dicho al inicio de la presente apostilla, en la Jurisdicción Inmobiliaria ya se registren casos de remisiones de procesos al Centro de Conciliación, luego de la comentada resolución 2142-2018, que instituye el RGMASC. Poco a poco, debe seguir creciendo la costumbre de  concientizar a las partes de que, como dice aquel adagio: “Es mejor un mal acuerdo que un buen pleito”. Pero, mejor todavía, con este Centro de Conciliación existen las condiciones (con la intervención del conciliador), más que para un “mal acuerdo”, para un eficaz avenimiento entre las partes.

(Precisiones jurídicas)

La enhorabuena a la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia. La  Primera Sala de la referida alta Corte ha tomado la medida (sumamente positiva) de dar el trato que corresponde a los denominados procesos urgentes: referimiento, incidentes del embargo inmobiliario, etc. Dicha providencia, en caso de implementarse rigurosamente, constituiría una gran conquista para la tutela judicial efectiva, el debido proceso y, en definitiva, para la seguridad jurídica.

En efecto, de nada ha servido, por ejemplo, que en primera instancia el instituto del referimiento se conozca con la condigna celeridad, si en grado de apelación se le dará al asunto el trámite de una demanda ordinaria (en la 8va. franca, etc.). Para que la mencionada institución procesal sea verdaderamente eficaz, deben respetarse sus principios rectores en todos los escenarios, incluyendo —además de la apelación— la propia casación: tampoco serviría de mucho que en primer grado y en apelación se conozcan las demandas en materia de referimiento con celeridad, si en sede casacional el recurso tarda más de tres años para decidirse. Lo idóneo es una celeridad procesal coherente en todos los tramos de este  tipo de procesos. Justamente, a eso apunta la comentada medida de prioridad de casos urgentes, recientemente adoptada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia.

En sintonía con lo anterior, en su momento, fue muy bien acogida la medida que tomó el magistrado Justiniano Montero, hoy juez de la SCJ, cuando fungía como Presidente de la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelacióm del DN, en el sentido de habilitar una de las tres salas que integran aquella alzada, a fines de que, en un día habitual de los referimientos, instruya los expedientes en esa materia con la rapidez que jurídicamente amerita.

En la SCJ, esa forma de priorizar los fallos aportará, por extensión, a todos los procesos urgentes, además del référé.

Le damos, pues, la enhorabuena a los honorables magistrados que completan la matrícula de la aludida Sala Civil y Comercial de la SCJ, los estimados jueces Pilar Jiménez, Napoleón Estévez, Justiniano Montero, Samuel Áreas Arzeno y Blas Fernández.

(Precisiones jurídicas)

Sobre el principio de prioridad registral y la naturaleza privilegiada o hipotecaria del crédito. El artículo 2095 del Código Civil, que establece que el crédito privilegiado prima ante el hipotecario, al interpretarse respecto de inmuebles“registrados”, a la luz del sistema Torrens que instituye la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ponerse en perspectiva. Dicho texto del Código Civil fue concebido para el sistema Ministerial, ante el Conservador de Hipotecas, no para el sistema Torrens, con el concurso del Registrador de Títulos. En materia registral, ante la Jurisdicción Inmobiliaria, rige -a ultranza- la máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. En efecto, conforme a la doctrina registralista más depurada, “el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure”[1]. Justamente, al aproximarse a esta temática, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia se ha inclinado por la referida postura registralista[2].

Si se analiza la cuestión de la prioridad para el cobro del crédito, atendiendo al momento de la inscripción ante el Registro, desde una visión estrictamente civilista, al abrigo del Código Civil, ignorando los fundamentos del sistema Torrens, que es el que rige ante la Jurisdicción Inmobiliaria, difícilmente se conseguiría “digerir”el enunciado que hemos dejado entrever en el párrafo anterior, en el sentido de que la naturaleza hipotecaria o privilegiada del crédito no define la prioridad para su ejecución forzosa, sino el momento en que se lleve a cabo cada inscripción ante el Registro de Títulos.

Es cierto que “(…) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del Código de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden”[3],  pero no debe desconocerse que, al margen del carácter supletorio del derecho común en esta materia (principio VIII y párrafo II del art. 3, L. 108-05), existen particularidades, sobre todo de índole registral, que no deben obviarse para hacer un razonamiento correcto. En efecto, solamente para poner un ejemplo, para muchos chirriaba la noción registralista, en el sentido de que “dueño no es el que primero compra, sino el que primero registra”[4], en contraste con el Código Civil, que establece que la venta es perfecta desde el momento en que existe consenso entre el precio y la cosa (Art. 1583, CC)[5]Mutatis mutandis, aunque chirríe para algunos, en rigor jurídico-registral, independientemente de la naturalezahipotecaria o privilegiada del crédito, prima el primero que sea inscrito ante el Registro de Títulos, en aplicación del principio de prioridad registral.

El sistema Torrens, previsto en la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, tiene dentro de sus bondades, causalmente, que brinda mayorseguridad jurídica que el sistema Ministerial, de corte francés, al tenor del Código Civil. El sistema de publicidad registral previsto en la referida ley núm. 108-05 brinda a las personas una gran garantía, en el marco de la seguridad jurídica. En la matriz del sistema Torrens, se descarta que pueda surgir un crédito privilegiado posterior que arrebate el rango ganado por un crédito hipotecario inscrito con prelación, confiado en el principio de prioridad.

Casualmente, para intentar lidiar con esa situación contraria a la seguridad jurídica (que aparezca alguien que no conste en la publicidad registral y ejecute primero), para bien o para mal, en su momento el Tribunal Constitucional sostuvo que era obligatorio inscribir una hipoteca para poder luego embargar inmobiliariamente[6], contrario a lo que había sostenido la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que se podía embargar en base a un pagaré notarial, sin previa hipoteca[7]. El factor “sorpresa”, en el contexto abordado, ha sido severamente combatido por la doctrina y por la jurisprudencia constitucional (vinculante). El tema de la máxima “primero en tiempo, mejor en derecho”no debe ser la excepción. Y es que “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”[8].Para reclamar algo con sustento jurídico, debe “existir”.

La doctrina registralista más depurada, sobre el principio de prioridad registral, ha externado lo siguiente: “Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempore, potior iure. Algo muy distinto ocurre con los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito”[9].

Más concretamente, respecto de la prelación que debe tener el crédito, al margen de su naturaleza, estrictamente en atención al momento de su inscripción, VILLARO ha aclarado que la publicidad registral, desde sus primeras manifestaciones, se ha organizado sobre la base de que el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure. Naturalmente, a criterio del referido autor, este ordenamiento temporal es de absoluta necesidad si se tiene en cuenta que sobre los inmuebles pueden tener asiento, y competir, derechos de distinta naturaleza y extensión, siempre que se trate de “derechos compatibles”[10], pues en caso contrario no habrá orden, sino desplazamiento liso y llano. Y también, mirado desde otro punto de vista, si se tiene presente la cualidad esencial deoponibilidad, que es típica de los derechos reales y que exige un determinado orden para afianzar la seguridad del tráfico jurídico, en el proceso de circulación de los bienes[11].

En definitiva, el razonamiento jurídico, sobre el aspecto analizado o en relación a cualquier otro, ha de desarrollarse tomando en consideración los fundamentos de la materia de que se trate. Razonar en materia de inmuebles registrados, al margen de la principiología del sistema Torrens, es “arar en el mar”, en términos jurídicos.

 

 

 



[1] VILLARO, Felipe P., “Derecho registral inmobiliario”, p. 66.

[2] Sentencia SCJ, núm. 38, del 17 de octubre del 2012, B.J. núm. 1223.

[3] Presentación de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, anotada por el Dr. Fabio J. Guzmán Ariza, p. 1.

[4] “Es de principio que, en materia de derechos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”. (Sentencia SCJ, Salas Reunidas, núm. 134, de fecha 3 de diciembre del 2014)

[5] Art. 1583: “La venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”.

[6] TC/0326/17. Ver nuestra crítica a dicha decisión en este blog, bajo el epígrafe: “Sobre la obligatoriedad de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero”.

[7] “Los gravámenes de un inmueble que, en principio, dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio líquido y exigible, como es un pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”.(Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. Cám. (hoy Sala), núm. 1, del 12 de enero del 2005, B.J. núm. 1130, p.p. 53-58)

[8] El fundamento de esta máxima es el artículo 90, p. II, de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, conforme al cual, sobre los inmuebles registrados, de conformidad con dicha ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas. HERNÁNDEZ MEJÍA, en su obra “Primera lecciones de derecho inmobiliario”, sobre esta máxima, ha expuesto lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro registro inmobiliario, lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.

[9] CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 125.

[10] En la noción de CORNEJO, serían derechos compatibles entre sí el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etc. En cambio, serían derechos incompatibles el ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirientes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. (Cfr CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 126.)

[11] Cfr VILLARO, Felipe P., 65.

(Precisiones jurídicas)

Sobre la conciliación y la mediación inmobiliaria. Los casos relacionados con derechos reales inmobiliarios registrados, de interés privado, podrán ventilarse en sede extrajudicial, a partir de la resolución 2142-2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana. En efecto, la mora judicial ha sido un factor que ha venido afectando el rendimiento del sistema de justicia en nuestro país, en diversas áreas (en unas más que en otras). En gran medida, dicho flagelo es secuela de la tendencia a judicializar absolutamente todo tipo de contestación, independientemente de que se trate de una controversia de mero interés privado y con vocación palpable de avenimiento entre las partes. Justamente, la Suprema Corte de Justicia, mediante la resolución núm. 402-2006, del 9 de marzo del 2006, declaró política pública del Poder Judicial la implementación y promoción de los mecanismos alternos de resolución de conflictos en los tribunales el territorio nacional.

Para hacer eficaces tales mecanismos alternos, urgía un marco general que regulara esta materia de resolución alternativa de conflictos, a fines de tener un instrumento uniforme que propicie unos parámetros unificadores para todos los actores involucrados. La consabida resolución 2142-2018, del 19 de julio del 2018, que instituye el Reglamento General sobre los Mecanismos Alternativos de Solución de Conflictos en la República Dominicana, es el instrumento normativo que viene a cubrir la mencionada necesidad de unificación para el trámite de las pretensiones de las partes en este campo extrajudicial. Áreas como la contencioso administrativa y tributaria, la laboral, la penal, la inmobiliaria, etc. han sido impactadas por la aludida reglamentación.

De conformidad con el artículo 52 de la referida resolución núm. 2142-20018, en los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria se implementará la conciliación como método de resolución alternativa de conflictos. El tribunal o sala apoderado derivará al centro de conciliación los siguientes casos:

  1. Conflictos entre condóminos o de vecindad.
  2. Litis entre familiares, cónyuges o ex cónyuges.
  3. Litis sobre servidumbres de paso.
  4. Recursos sobre Litis diversas, de común acuerdo entre las partes, y cuando se advierta la posibilidad de acuerdo.
  5. En los conflictos jurisdiccionales, cuando las partes deciden, de mutuo acuerdo, acudir al centro de conciliación.

Los casos mencionados precedentemente no son limitativos. El artículo 53 de la reglamentación estudiada establece que, sin perjuicio de los casos enunciados en el artículo anterior (art. 52), el tribunal o sala tendrá la opción de derivar a los centros de conciliación, siguiendo el procedimiento establecido en dicho reglamento, los casos que envuelvan asuntos de puro interés privado, susceptibles de transacción.

El aludido artículo 53 regla el procedimiento a seguir en sede judicial, a fines de derivar la cuestión al centro de conciliación y mediación correspondiente. Pero, por otro lado, nadas obsta para que las partes, sin previo trámite ante los tribunales de tierras, puedan optar por acudir directamente a un centro e conciliación y mediación. Incluso, esta última fórmula es al que realmente contribuye al descongestionamiento de los tribunales ante la Jurisdicción Inmobiliaria, que es lo que ha venido dando al traste con la respuesta pronta, traducida en mora judicial: el cúmulo de trabajo impide que se dicten decisiones en el tiempo deseado.

Auguramos un significativo descongestionamiento -con este reglamento- de todos los tribunales de país, y específicamente en la Jurisdicción Inmobiliaria, se vislumbra un gran avance. Dependerá, pues, de los actores del sistema (jueces, abogados, abogados del Estado, etc.) que esta institución de conciliación y mediación, novedosas en el terreno inmobiliario, sean de aplicación recurrente o no. De su lado, los usuarios del sistema, como se ha dicho, pudieran acudir motu proprio a los centros de conciliación y mediación, a fines de resolver inconvenientes que, de entrada, se advierta que sean de estricto interés privado, con tendencia a un acuerdo.

No olvidemos que, en todo caso, “más vale un MAL acuerdo que un BUEN pleito”.

El artículo 52 y siguientes del RGMASC solamente prevé la conciliación para la Jurisdicción Inmobiliaria, como mecanismo alterno de solución de conflicto. Lamediación no fue incluida en la parte que concierne a esta instancia especializada.

 En sentido general, la “derivación”, como se ha externado en el apartado anterior, es la decisión emitida por los tribunales (en este caso, los tribunales de tierras) que remite a las partes al mecanismo de la conciliación o de la mediación. El artículo 5.3 del RGMASC prevé que el “juez derivador” es el que está apoderado de un proceso que advierte la posibilidad de que las partes, utilizando uno de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, pueden llegar a una solución y remite las actuaciones al juez conciliador o centro de conciliación o mediación. Se trata, pues, de un escenario procesal en el que las partes inicialmente han impulsado una Litis ante los tribunales, pero luego son diferidos a los mecanismos alternos de solución de conflictos[1].

En suma, el proceso para que el asunto se desjudicialice y pase a dirimirse fuera de los tribunales, en la matriz de los métodos de solución de conflictos, comprende los siguientes pasos:

1. Fase de “orientación”, en la cual el juez, al advertir que existe la posibilidad de un avenimiento, suministra a las partes información sobre los servicios y procesos de conciliación (la mediaciónestá excluida en esta materia) (Art. 5.6 y 20, RGMASC). Si las partes no aceptan el servicio ofrecido, el juez continuará el conocimiento el proceso. Las decisiones de“derivación” que remitan a las partes al centro de conciliación y aquellas que la negaren, no serán susceptibles de ningún recurso.

2. Que las partes, luego de la “orientación”,  externen –en pleno fragor del juicio- su interés en resolver sus diferencias con arreglo a los métodos alternativos de resolución de conflictos (art. 22, RGMASC),

3. Decisión del “juez derivador” de remitir el caso al centro de conciliación (Art. 22, RGMASC),

4. Registro de la “derivación” (sentencia que envía el asunto) en un formulario, en el cual se hará constar, además del nombre de las partes en conflicto, el de cualquier otra persona que haya estado presente durante la “orientación” y la precisa decisión adoptada (Art. 22, RGMASC),

5. Contacto, vía secretaría del tribunal que haya “derivado” el asunto, con el centro que correspondiere (Art. 23, RGMASC),

6. Fijación, por parte del centro de conciliación, del día y de la hora de la primera sesión, al tiempo de entregar a las partes el formulario (constancia) de tal indicación[2](Art. 23, RGMASC),

7. Comparecencia de las partes a la conciliación,

8. Instrumentación de la vía alterna de solución de conflicto (asentado las incidencias en las actas de conciliación o de mediación),

9. Dictado del “acta de no acuerdo” (se reactivaría, en ese caso, el proceso en el tribunal) o de la decisión final contentiva del acuerdo,

10. Remisión de la planilla de resultado desde el centro de conciliación y mediación al juez derivador (Art. 5.32, RGMASC),

11.- Libramiento de acta, por parte del “juez derivador”, convalidando el acuerdo al cual han llegado las partes en el proceso deconciliación(Art. 5.31, RGMASC)[3]. El artículo 55 del RGMASC otorga al juez de tierras un plazo de 30 días hábiles, a partir de la recepción del acuerdo, para emitir sentencia de convalidación. Esta decisión debería, para agilidad procesal, referirse también sobre el archivo de las actuaciones instrumentadas judicialmente y la consecuente autorización de desglose de piezas,

12.-Apelación contra la “sentencia de convalidación de acuerdo”, ante la Suprema Corte de Justicia (art. 53, p. III, RGMASC),

13.- Fase de ejecución del acuerdo, una vez se torne definitivo (Art. 56 RGMASC)

En esta última fase de ejecución del acuerdo aplica la máxima Iura Novit Curia. En efecto, el párrafo I del artículo 56 del RGMASC sostiene que, si en el acuerdo se advirtiera algún error u omisión, el juez o tribunal podrán, de oficio, o a solicitud de partes, o de uno de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, ajustar el acuerdo a la ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos complementarios, respetando la voluntad de las partes. De igual modo, el párrafo II del citado artículo 56 establece que, si el acuerdo resultare inejecutable, el juez o tribunal devolverá el expediente al centro de conciliación para su subsanación.

 

 



[1] Recordemos que, además de este escenario, que inicia en los tribunales, pudiera darse el contexto en que las partes, sin previo apoderamiento a los tribunales, acudan directamente el centro de conciliación y mediación. Tal como hemos dicho en apartados anteriores, este último escenario es el ideal, pues combate más eficazmente la mora judicial. En efecto, si previamente se apoderan los tribunales, entretanto se “deriva” el asunto a sede alternativa, los tribunales estarán cargados con esos expedientes, impidiendo que se dé respuesta oportuna a otros procesos que realmente requieren de una sentencia judicial.

[2] De conformidad con el párrafo del artículo 23 del RGMASC, en caso de inasistencia de una de las partes, el conciliador o mediador podrá hacerla citar hasta dos veces consecutivas. Cuando persista la situación, dará por terminada la conciliación o la mediación.

[3] En los casos de apoderamiento directo al Centro de Conciliación y Mediación, obviamente, los pasos que tienen que ver con el “juez derivador” no aplican. En efecto, cuando hay un apoderamiento directo al centro, se supone que no ha existido un juicio previo en el que intervenga un juez.

 

(Precisiones jurídicas)

Sobre la deuda en cuotas y la facultad de inscribir hipotecaProcede correctamente el Registro de Títulos cuando acoge la solicitud de inscribir hipoteca judicial definitiva hecha por un acreedor de una deuda basada en un pagaré notarial y bajo la modalidad de pago en cuotas, ante el incumplimiento de una de ellas, sin tener que aguardar hasta la fecha límite fijada para saldar la totalidad de dicha deuda. Esto así, independientemente de que el documento contentivo de la misma consigne expresamente (o no) que el incumplimiento de una cuota habilita al acreedor para cobrar el todo de su acreencia. La aportación de unaconstitución en mora, que prueba el atraso de una o varias cuotas, ha de servir para retener la exigibilidad de la obligación de pago. Sería, pues, en el curso de una eventual ejecución inmobiliaria (en caso de no pagarse, no obstante mandamiento de pago) donde cabría discutir el importe de la causa (crédito) del embargo (si la totalidad, si una, dos o las cuotas que fueren).  

Recordemos que, para bien o para mal, el Tribunal Constitucional ha decidido, mediante sentencia TC/0326/17, que es obligatorio inscribir una hipoteca para poder embargar inmobiliariamente, a fines de evitar “ejecuciones sorpresas”, sin la debida publicidad registral. Por consiguiente, todo acreedor interesado en ejecutar inmobiliariamente (“para bien o para mal”, perdonen la insistencia con este lamento), debe diligenciar ante el Registro de títulos la correspondiente inscripción hipotecaria. Y en el caso comentado, sobre la cobranza de una deuda en cuotas, no resulta ni justo, ni útil, bajo el prisma de la razonabilidad jurídica instituida en el artículo 40.15 de la Constitución, conminar al acreedor a que espere hasta la fecha límite (muchas veces por un lapso mayor a dos años) para inscribir hipoteca, no obstante el deudor haya incumplido con una o varias cuotas, habiendo sido constituido en mora para el pago de rigor.

En el pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) muchos acreedores consignan expresamente que el incumplimiento en el pago de una o varias cuotas de la deuda faculta al acreedor a cobrar el todo de la misma. Eso es lo recomendable. Esa fórmula zanja todo tipo de discusión sobre la procedencia de la inscripción de la hipoteca definitiva, en base a un título ejecutorio (pagaré notarial) que expresamente faculta al acreedor a cobrar el todo ante el incumplimiento en una cuota, y eso es ley entre partes: art. 1134 del CC. Pero cuando esa previsión no consta, muchos se han decantado por interpretar que no procede autorizar al acreedor a inscribir hipoteca, hasta que no llegue la fecha límite del pago total de la deuda; que debe esperar hasta que venzan todos los plazos para el pago de todas las cuotas, independientemente de que en el ínterin se vaya incumpliendo con una o con varias de ellas.

Subyace en el último criterio (que el acreedor debe esperar hasta la fecha límite para el saldo total) la idea de que la deuda no es exigible hasta ese momento y, por tanto, no están presentes las condiciones indispensables en el crédito para fundar la procedencia de una hipoteca definitiva: certeza, liquidez yexigibilidad. Sin embargo, salvo que se haya acordado un término expreso distinto, el acreedor puede (y debe) ir cobrando las cuotas que se le deben, lo cual le habilita para la modalidad forzosa que prevé la normativa procesal vigente (embargos), en caso de que, no obstante constitución en mora, se persista con el impago.

Al tenor del artículo 1139 del Código Civil, se constituye en mora, sea por acto de alguacil, sea mediante cláusula expresa en el documento contentivo de la obligación de pago. Cuando un acreedor adjunta a su solicitud de inscripción de hipoteca definitiva unaconstitución en mora a su deudor, es prueba de la exigibilidad de una obligación de pago. Ya el tema del monto de la causa (crédito) de la ejecución, como se ha dicho, ha de tratarse en el curso de una ejecución. Una cosa es el monto que se pueda cobrar en un momento preciso y otra es la facultad de inscribir hipoteca para luego embargar inmobiliariamente y, después, ejecutar forzosamente la acreencia exigible. La falta de pago tiene sus consecuencias y el mecanismo que prevé la ley (indirecto) para ejecutar forzosamente supone, entre otras modalidades, la ejecución de un inmueble. Como producto de la venta de dicho bien, el acreedor cobra su crédito (lo que se le deba) y ha de devolver al deudor embargado el restante[1]. Se han de incluir en la causa del embargo también las cuotas que vayan venciendo durante la ejecución. Evidentemente, el deudor pudiera realizar en el ínterin la oferta real de pago que entienda (incluso, la denominada “oferta real en curso de instancia,”mediante simples conclusiones vertidas en estrados), a fines de detener la ejecución en su perjuicio.

Todo lo anterior, vale insistir, debe analizarse judicialmente, ante el tribunal de derecho común, conforme ordena el artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario: es competencia del derecho común el conocimiento del embargo inmobiliario, aunque el objeto sea un inmueble registrado. El Registro de Títulos, de su lado, al conocer los méritos de una solicitud de inscripción dehipoteca judicial definitiva, ha de constatar que la obligación de pago sea exigible, lo cual, reiteramos, se comprueba con el depósito de un acto de constitución en mora. Y es que, tal como señalan los maestros RIPERT y BOULANGER, la constitución en mora establece que el deudor no ha cumplido voluntariamente su obligación y, como ha sido invitado a hacerlo, su retraso adquiere un carácter culpable[2].

No debe olvidarse que, por regla general (art. 1187 del CC), el término se reputa a favor del deudor[3]. Si no existe un término expreso para cada cuota, jurídicamente ha de interpretarse que éste ha renunciado a él. Esto significa que el acreedor pudiera constituir a su deudor en mora, en cualquier momento, a fines de hacer exigible la obligación[4]. Justamente, por eso es que hemos valorado como correcto que el Registro de Títulos acoja la inscripción de hipoteca definitiva en las descritas circunstancias (de una deuda en cuotas), puesto que el pagaré notarial es, en sí, un título ejecutorio y con la constitución en mora se acredita la condición de exigibilidad en el crédito.

Estamos hablando de un caso recurrente, en el que se consigna en un pagaré notarial una deuda, pagadera en cuotas, precisando solamente una fecha: el momento límite para saldar la totalidad. Pero la noción de “cuotas”sugiere pagos periódicos, entonces, ¿cómo saber el término para pagar cada cuota? Al respecto, la doctrina más depurada del país originario de nuestro derecho, ha razonado en el siguiente sentido: “(…) Cuando el deudor se hubiese obligado a pagar “cuando pueda” o “si ello le fuere posible” o “tan pronto como su posición se lo permita”, la jurisprudencia entiende que esas cláusulas implican la concesión de un plazo que deja a los tribunales la misión de fijar la época del pago”[5]. En ese sentido, en el caso del pagaré notarial que contiene una deuda a plazo, por cuotas, al margen del estudio profundo que realice el tribunal (apoderado de un embargo inmobiliario) sobre el monto de la deuda (atendiendo a las cuotas vencidas y a lo acordado al efecto[6]), el Registro de Títulos, en ejercicio de su función calificadora, puede (y debe) retener la exigibilidad de la deuda mediante el estudio delpagaré y de la constitución en mora. Consecuencialmente, inscribir la hipoteca judicial definitiva, a la luz de las circunstancias comentadas.

De entrada, pudiera asaltar la duda, en torno a lo comentado, sobre la “liquidez” que, como sabemos, también es una condición con la que debe contar el crédito para que pueda servir de base a una hipoteca definitiva. Sin embargo, la aludida constitución en mora, además de probar la exigibilidad de la obligación, indica el monto de lo debido hasta el momento de la intimación[7]. Independientemente de que no se trate de la totalidad de la deuda (es un monto a plazo y no ha llegado la fecha límite), en el descrito escenario hay un crédito contenido en un título ejecutorio (pagaré notarial) que, sin dudas, debe justificar la inscripción hipotecaria pretendida.

 

 



[1] “En principio, todo deudor, principal o accesorio, puede ser embargado (…).” (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 149.)

[2] Cfr RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean. “Tratado de Derecho Civil”, Tomo V, parte II (Las obligaciones), p. 361.

[3] “(…) Pothier definía el plazo como un lapso concedido al deudor para cumplir su obligación”. (Ibídem. RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean, p. 369.)

[4] Art. 2092 CC: “Todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros”.

[5] PLANIOL. Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo 7mo., 2da. parte (Las obligaciones), p. 314.

[6] “El monto del crédito no tiene importancia. No es nulo un embargo por una suma mayor de la adeudada (Art. 2216 Cód. Civ.); sin embargo, debe guardarse la precaución de no trabar embargo sobre bienes o sumas de dinero que no guarden relación cuantitativa con la causa de la medida, pudiendo el embargante incurrir en responsabilidad civil si, al exagerar de manera censurable el monto del embargo, comete un abuso de derecho y ocasiona danos y perjuicios al embargado”. (Cas. 10 dic., del 1952, B.J. 509, p. 2365).En vista de lo anterior, es muy importante que el acreedor, en el contexto estudiado, no proceda a embargar, propiamente, por un número de cuotas que sumadas no sean proporcional al precio del inmueble sobre el cual se inscribirá la hipoteca. La inscripción de ésta, sin duda, persuade para que el deudor cumpla con las cuotas vencidas, pero si no lo hace, lo factible es esperar que la deuda sea proporcional al valor del inmueble. Esto así, salvo que el propio pagaré notarial habilite al acreedor a perseguir el todo de la deuda ante la falta de pago de una cuota, que es lo más recomendable. Al respecto, la doctrina local ha establecido lo siguiente: “(…) en la práctica ejecutoria, el acreedor hace embargar bienes que exceden de manera muy desproporcionada el monto del crédito, los cuales posteriormente se hace adjudicar a través de interpósita persona, convirtiendo las vías de ejecución en fuente de abuso de derecho”. (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 320.)

[7] “Es necesario que, tanto el deudor como el acreedor sepan, el uno, lo que debe pagar o consignar para quedar libre de las persecuciones; el otro, dónde debe detenerse para no hacer vender, sino lo que es necesario para cobrar”. (JOSSERAND, Louis. “Précis Eleméntaire des Voies d´exécútion”. París, 1925, p. 14)

(Precisiones jurídicas)

Sobre los bienes de la comunidad legal, las ejecuciones forzosas y el consentimiento unilateral de un solo esposo. Contrario a lo que se establece en la modificación a la Resolución núm. 19-0312, sobre Requisitos ante los Registradores de Títulos, una simple notificación al cónyuge que no ha consentido en una deuda no subsana la circunstancia de la falta de consentimiento. Por consiguiente, no debe proceder una inscripción de hipoteca respecto de un inmueble de la comunidad legal. En el descrito contexto, el cónyuge que suscribió la obligación compromete su patrimonio personal, no el de la comunidad.

No debe perderse de vista que con ocasión de una comunidad legal coexisten tres patrimonios, que son: el patrimonio propio del esposo, el patrimonio propio de la esposa y la comunidad legal. Esta última, según el Código Civil, es administrada por los dos esposos, no solamente por uno. Y el hecho de que un esposo esté casado bajo la comunidad legal no implica que no pueda asumir obligaciones a título personal. En palabras de PLANIOL y RIPERT: “Si la existencia de una masa común es la característica del régimen de comunidad, ello no significa que esa masa ha de comprender todos los bienes de los esposos, ni que todos los intereses de éstos han de quedar absorbidos en la comunidad. Más aún, uno de los rasgos originales de este régimen es que los esposos conservan intereses personales distintos y que sus bienes quedan distribuidos en tres patrimonios: el patrimonio común, el propio del marido y el propio de la mujer (…)”[1].

La Dirección Nacional de Registro de Títulos promovió, hace unos años, una modificación al citado reglamento sobre requisitos ante los registradores de títulos, sosteniendo que para el caso de “créditos forzosos”, si solamente había consentido en la deuda un esposo, eso no podía impedir que el acreedor ejecute eficazmente su acreencia, y se instituyó en la comentada reforma que bastaba con que se notifique al otro esposo que no ha consentido en la deuda para que sea viable la inscripción de una hipoteca sobre un inmueble de la comunidad legal.

Lo anterior, de forma extensiva al caso de condenaciones al pago de dinero a uno solo de los esposos. Con la consabida notificación, según la aludida reforma reglamentaria, se legitima la inscripción de una hipoteca sobre un bien de la comunidad, aunque la condenación haya sido personal contra uno de los esposos.

Lo cierto es que el tema de una mera notificación, en rigor jurídico, no debe subsanar la falta de consentimiento de un esposo respecto de la deuda que sirva de causa a la hipoteca y a la posterior ejecución inmobiliaria. La inscripción llevada a cabo en esos términos ante el Registro, ha de ser declarada nula, como respuesta a una Litis de derechos registrados en “nulidad de inscripción hipotecaria”. La ley, según el sistema de fuentes vigente, está por encima de las resoluciones y de los reglamentos. El Código Civil consagra una coadministración del patrimonio fomentado en comunidad de bienes, ello descarta la voluntad unilateral de un esposo sobre la suerte de la masa común; por tanto, ese es el precepto que debe primar, aunado a la seguridad jurídica, de índole constitucional.

El pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) es un documento que instrumenta un notario, dando cuenta de que una persona debe una suma de dinero a otra. No se constituye ningún bien particular en garantía. Rige el principio de prenda general, conforme al cual, todo deudor compromete, frente a su acreedor, todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros. De ahí que el patrimonio del deudor sea la prenda común de sus acreedores.

En armonía con lo precedentemente expuesto, ante una obligación asumida personalmente, no en nombre de la comunidad, el esposo obligado debe responder con su patrimonio particular, no con los bienes de la masa. De su lado, el acreedor debe ejecutar tales bienes propios, no los de la comunidad. Y el Registro no debe inscribir hipotecas sobre bienes de la masa común, si no consta que ambos esposos han consentido la deuda.

Si bien la presunción es que la obligación asumida por un esposo se suscribe a nombre de ambos y, por tanto, ha de comprometer la masa, en ejercicio de su función calificadora, como “juez de la legalidad de los documentos sometidos al registro”, los registradores, al advertir que la transacción solamente está consentida por un cónyuge, deben rechazar la solicitud de inscripción hipotecaria. En efecto, el reglamento que rige dicho órgano sostiene que no se debe, como registrador, asumir lo que expresamente no conste en los documentos aportados. Si el consentimiento no consta expresamente, el mismo no ha de presumirse, ni mucho menos darlo como dado en base a una simple notificación. Ésta, en todo caso, haría del conocimiento de la pareja (si es que no lo sabía ya) el proceder de su consorte, pero en modo alguno apareja un consentimiento a la obligación asumida. Esa notificación (si es que se insiste con su realización) debería estar acompañada de una respuesta –inequívoca- de “no objeción” de la pareja. La notificación por sí no subsana nada.

Es la parte interesada (acreedor) que, si el acto contentivo de la obligación no plasma el consentimiento de ambos esposos, debe probar que se trata de algo que han convenido ambos esposos. Es un depósito que debe hacerlo la parte interesada para completar su solicitud de inscripción hipotecaria respecto de un inmueble de una comunidad, en base a una obligación asumida personalmente por un integrante de la pareja.

El pagaré notarial, en sí, si es consentido solamente por un esposo, no es nulo. Como se ha dicho, cada esposo puede comprometer su propio patrimonio. Lo que sí sería nula sería la ejecución que, sin consentir el otro esposo, se pretenda hacer respecto de un bien de la comunidad (el acreedor tendría un título válido, que es el pagaré, pero una ejecución irregular, por ser sobre la comunidad). Una cosa es que cada esposo asuma obligaciones particulares y otra es que esas obligaciones particulares se pretendan cobrar con el patrimonio común. De ahí que los acreedores deben hacer las indagatorias correspondientes al momento de suscribir transacciones con deudores. Deben cerciorarse de que la obligación es a nombre de la comunidad (consintiendo ambos), no personal. Pues, vale reiterar, en este último caso, solamente el patrimonio del esposo que se haya obligado podrá ser ejecutado forzosamente.

 



[1] PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo 8vo., 1ra. Parte, p. 197.

(Precisiones jurídicas)

Sobre la “donación condicionada” y la constitución de “bien de familia”Por regla general constitucional, lo que la ley no prohíbe, se puede (art. 40.15 Constitución)[1], siempre que con ello no se violente el orden público ni las buenas costumbres. Las disposiciones que rigen la institución jurídica del bien de familia[2] son, según ha refrendado la jurisprudencia, de orden público[3]. Pero nada prohíbe que, mediante el mismo acto de constitución de bien de familia[4],se lleve a cabo una donación; pudiendo la misma –incluso- verificarse entre padres e hijos menores de edad[5]. En efecto, es posible, mediante un mismo acto, donar y condicionar dicha donación a la afectación del bien donado a la condición debien de familia.

Luego que los beneficiarios de la donación (menores de edad) adquieran la mayoría de edad, al levantarse la condición de bien de familia, para que opere la transferencia a su favor, necesariamente deberán acudir ante la Jurisdicción Inmobiliario para materializar la transferencia. El Registrador de Títulos[6], en ejercicio de su función calificadora, tiene a su cargo revisar que la condición de bien de familia ha sido levantada, previo a ejecutar la transferencia inmobiliaria.

La ventaja de realizar la donación condicionada a la constitución de bien de familia es que hay una exención del pago de impuesto por donación. Esto así, en virtud del art. 21, numeral 3, de la ley de donaciones, que sostiene que está exento de ese impuesto la donación hecha para fomentar bien de familia.

Sobre la donación condicionada, PLANIOL y RIPERT han establecido lo siguiente: Donación sujeta a la condición de afectación. A veces, el disponente, sin pactar cosa alguna a su favor ni a favor de un tercero, sujeta la liberalidad por él hecha a la condición de que el donatario afectará los bienes recibidos a tal o cual finalidad. No puede decirse que se trate de una carga, ya que la condición se impone únicamente en interés del beneficiario y éste no tiene obligación respecto a persona alguna. Se trata de una liberalidad condicional, en la que la condición disminuye o suprime el derecho de disposición del beneficiario”[7]En el contexto abordado, la condición de afectación consistiría en la constitución del bien donado en bien de familia, a fines de suprimir el derecho de disposición del hijo menor de edad, hasta tanto cumpla la mayoría de edad y, por tanto, se levante la mencionada naturaleza de bien de familia.

Ante el Registro de Títulos, en la Jurisdicción Inmobiliaria, para evitar impasses al momento de materializarse la transferencia a favor del donatario (menor de edad), en el contexto abordado, debe aportarse la constancia, como se ha dicho más arriba, de que el bien de familia fue levantado, pues -entretanto se levante- hay un bloqueo registral. Asimismo, el Registro debería requerir a la parte interesada una constancia de la DGII, dando cuenta de la exención. Para mayor control, es preferible que se instaure esta política operacional en el Registro, ya que muchas veces las exenciones son discutibles. Es saludable, pues, que el órgano correspondiente (DGII) certifique cada exención en particular, y en base a ello el Registrador de Títulos que proceda.

 

 

 



[1] “Es constitucional el párrafo único del artículo 2 de la Ley 339 de 1968 sobre el Bien de Familia, que declara como bien de familia, de pleno derecho, los edificios destinados a vivienda que el Estado transfiera en propiedad a los particulares mediante los planes de mejoramiento en las zonas urbanas o rurales”. (Sentencia SCJ, Pleno, del 16 de julio del 2008, B.J. núm. 1172)

[2] Bien de familia. En concreto, institución jurídica, en el marco del derecho civil, que apareja la afectación de un inmueble a la garantía de las necesidades de sustento y vivienda familiar, a fines de preservar dicho bien protegido dentro del patrimonio familiar. Al constituir un bien en “bien de familia” se atribuye al mismo la condición de inembargable e inajenable. El marco normativo que rige esta institución se contrae a las leyes 1024, sobre Constitución de bien de familia, la 339, sobre bien de familia y la 472.

 

[3] “Las disposiciones relativas al bien de familia son de orden público (…)” (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 18, del 10 de abril del 2013, B.J. núm. 1229)

[4] “La Ley 339 de 1968 establece que los apartamentos destinados a viviendas que el Estado transfiera a particulares quedan declarados, de pleno derecho, bien de familia y no pueden ser transferidos a otras personas sin cumplir con las disposiciones de la Ley 1024 sobre Bien de familia y sin la autorización del Poder Ejecutivo”. (Sentencia SCJ, 1ra. Cám. (hoy Sala), núm. 9, del 17 de octubre de 2001, B.J. núm. 1091)

[5] Es permitida, en el ordenamiento vigente, la donación de padres a hijos. Inclusive, el artículo 17 de la Ley núm. 2569, que instituye el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, reputan como donación (con la condigna obligación del pago de impuestos), entre otros, las ventas suscritas entre parientes en línea directa, siempre que el beneficiario (como en el caso comentado) sea un descendiente.

[6] “No le es oponible al tercer adquiriente de buena fe, a quien se le ha emitido un certificado de título sin gravamen, un bien de familia que, por error del registro de títulos, no ha sido registrado o anotado en el original del certificado de título del inmueble”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 41, del 11 de septiembre del 2013, B.J. núm. 1234)

 

[7] PLANIOL, Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo V (donaciones y testamentos), p.p. 355-356.

(Precisiones jurídicas)

Sobre la firma en los contratos, a partir de la sentencia dictada el 31 de octubre del 2018 por la Primera Sala de la Suprema Corte de JusticiaLa referida alta Corte ha juzgado que, en materia civil ordinaria, no existe previsión legal o reglamentaria que imponga a la parte obligada en un contrato a firmar en la forma que ha sido fijada en su documento de identidad y, efectivamente, ello es así. Sin embargo, también es verdad que, en virtud del artículo 1134 del Código Civil, las partes son árbitras de precisar los términos de la contratación que suscriban, incluyendo –obviamente- el requisito de que, independientemente de que no esté expresamente en la normativa positivizado, se firme en el acto jurídico en cuestión con la misma rúbrica que figura en la cédula de identidad y electoral, por un tema de seguridad jurídica.

Dicho de otra manera, tal requisito no está expresamente en el ordenamiento, pero, en virtud del principio de autonomía de la voluntad, nada obsta para que se prevea (como ley entre partes) que la firma a plasmar en el contrato sea la de la cédula que, dicho sea de paso, es lo más recomendable.

Las contrataciones, en general, igual que la norma (en sentido lato: ley, ordenanza, reglamento, resoluciones, etc.) deben prever para, al hilo del artículo 40.15 de la Constitución, aquello que resulte justo y útil. Y, en efecto, es justo y útil que los contratantes cuenten con la certeza, de entrada, de que la contraparte está firmando el negocio jurídico con la firma que habitualmente usa; independientemente de que existan mecanismos para atacar  firmas irregulares, sean puestas en un acto bajo firma privada o en uno auténtico. Justamente, el pleito (accionando en justicia) ha de tenerse como una última opción. Lo propio es tener los miramientos de lugar, desde el inicio, para que la contratación se baste a sí, sin mayores contratiempos.

Muestra harto elocuente de lo precedentemente expuesto es, por ejemplo, la situación de que las instituciones de intermediación financiera, mayormente los bancos, requieren contractualmente a sus clientes (lo cual, como se ha dicho, es válido) que la firma en el contrato de prestación de servicios sea fiel a la de la cédula de identidad y electoral. Incluso, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que los notarios dan mucha importancia, al momento de legalizar firmas, al hecho de que éstas se correspondan con la que consta en la cédula de las personas.

Recordemos que, tal como aclara BENJAMÍN RODRÍGUEZ CARPIO, existen legalización de firmas puestas en la presencia del Notario y legalización de firmas puestas en ausencia del Notario. Al respecto, taxativamente, dicho jurista sostiene lo siguiente: Legalización de firmas puestas en la presencia del Notario. Aquí las partes firman el acto en presencia del Notario, quien da constancia de que ha visto a las partes estampar las firmas. Por supuesto, el Notario debe identificar a las partes mediante la presentación del documento idóneo conforme la Ley: Cédula de Identidad y Electoral, o por cualquier documento destinado a la identificación, si los comparecientes no estuvieren obligados a tener cédulas (…)Legalización de firmas puestas en ausencia del Notario. En este caso, el acto es presentado por las partes al Notario ya firmado y éstas le declaran, bajo fe del juramento, que las firmas fueron puestas por ellas en la fecha indicada en dicho acto (…)”. (RODRÍGUEZ CARPIO, Benjamín. “Derecho Notarial. Teoría-Práctica-Legislación Fiscal”, 2da. edición, p.p. 304-306.)

Para nadie es un secreto que, para bien y para mal, en la praxis esa modalidad de legalización de firmas puestas en ausencia del Notario se hace sin la presencia física de las partes firmantes. Lo que se estila, para mayor comodidad, es remitir el documento al Notario para que proceda con la legalización de rigor y, para avalar las firmas objeto de legalización, se da constancia –justamente- de que las mismas son las que constan en la cédula de identidad y electoral. Sin esa correspondencia entre la firma a legalizar y la que figura en la cédula, difícilmente un notario acceda a la legalización en la descrita modalidad habitual.

En definitiva, la comentada sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia contiene un postulado correcto, que es que la normativa, en materia civil, no prevé como requisito expreso para firmar contratos que se rubriquen los mismos con la misma firma que se ha plasmado en la cédula de identidad y electoral. Lo que deseamos puntualizar en este breve escrito son dos cuestiones: primero, que nada obsta para que, mediante el contrato, que es “ley entre partes”, se requiera en una cláusula que los contratantes den su consentimiento mediante la misma firma que obre en la cédula de identidad y, segundo, que dicha modalidad de exigir la firma oficial es más cónsona con la seguridad jurídica e, incluso, con la operatividad misma del sistema el cual, para bien o para mal, nos rige actualmente.

Así las cosas, lo justo y útil es que, a pesar del criterio jurisprudencial comentado, las partes continúen firmando con la misma rúbrica que han puesto en sus respectivas cédulas de identidad y electoral, para mayor facilidad con la legalización de firmas, para mayor seguridad jurídica, etc.

 

 

(Precisiones jurídicas)

Sobre la cancelación extemporánea de designaciones catastrales provisionales, en el marco de los deslindes administrativosComo es sabido, la Resolución núm. 3642-2016, que instituye el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, prevé la posibilidad de diligenciar dicho trabajo técnico de individualización de derechos, directamente desde la Dirección Regional de Mensuras Catastrales (DRMC) al Registro de Títulos (RT), sin agotar una fase judicial, salvo que surja alguna situación que amerite el escrutinio judicial de rigor. En este último caso, se estila que la cuestión se judicialice a través de los recursos administrativos incoados por la parte interesada contra la decisión del órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria (DRMC o RT) que haya impedido la continuación administrativa del deslinde (rechazo técnico de la mensura presentada, rechazo de inscripción de los derechos nacidos del deslinde, etc).

Para evitar impases que laceren la celeridad perseguida con esta modalidad administrativa de los deslindes, es recomendable que en la DRMC no se cancele la designación catastral aprobada -mediante oficio- por dicho órgano técnico, hasta tanto la decisión que defina la descontinuación del proceso administrativo de deslinde adquiera firmeza. Por ejemplo, si en el RT se rechaza la inscripción de los derechos nacidos del deslinde, por la razón que fuere, con ocasión de la remisión directa que haga –sin pasar por los tribunales- la DRMC, este último órgano debe abstenerse de cancelar la designación provisional que ha dado a la resultante del deslinde administrativo, hasta que la decisión de “rechazo” emitida por el RT sea firme. Pudiera suceder (y, en efecto, ha ocurrido) que tal “rechazo” sea luego revocado ante los tribunales; presentándose el escollo de que para la época de dicha revocación “no existe” designación catastral, por haberla borrado la DRMC extemporáneamente, ante una decisión administrativa de rechazo rendida por el RT.

El RT, para evitar situaciones como la descrita anteriormente, debe en su decisión de rechazo indicar, como hacen –mutatis mutandis- los tribunales del orden inmobiliario respecto de las anotaciones de las litis, que no proceda a cancelar la designación catastral “provisional”, hasta tanto no se decidan los recursos administrativos contra la decisión administrativa de “rechazo” o, en su caso, hasta que se venzan los plazos para recurrir, debidamente documentada dicha circunstancia mediante la certificación de rigor.

En todo caso, frente a la situación de que los tribunales revoquen el “rechazo” que inicialmente se haga en el RT para dar curso a derechos nacidos del deslinde administrativo, en la misma decisión deben los tribunales ordenar a la DRMC que reponga las designaciones catastrales inicialmente destinadas a la resultante del deslinde. En efecto, no debe olvidarse que, en definitiva, el derecho es dicho por los tribunales, a través del ejercicio de la jurisdicción. Todo lo estatuido en sede administrativa penderá de la suerte de la definición de la cuestión que se haga en lajurisdicción ejercida por los tribunales. Justamente, la “Iurisdictio” deriva de “ius dicere”, que significa “pronunciar o decir lo que es derecho en un litigio concreto”.

 

(Artículo revista especializada)

La Constitución como fuente delDerecho Inmobiliario

Por.: Yoaldo Hernández Perera

 

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RESUMEN

Se resalta el carácter normativo de la Constitución, enfocado al derecho inmobiliario, en contraposición a la marcada raigambre positivista de muchos operadores de la Jurisdicción Inmobiliaria, que no conciben el derecho más allá de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y de sus reglamentos. 

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PALABRAS CLAVES

Sistema de fuentes, Constitución, normatividad, derecho constitucional, transversalidad, derecho inmobiliario, derecho internacional de los derechos fundamentales, positivismo, principios, precedentes, justicia, Ley núm. 108-05, reglamentos, República Dominicana.

En palabras de SAGUÉS, el derecho constitucionales una especie de derecho corsario. Cuando lo desea, el poder constituyente captura zonas del derecho civil, penal, laboral, etc[1]. En efecto, se trata de una rama que es transversal a todos los subsistemas jurídicos, incluyendo –obviamente- el derecho inmobiliario[2]. De ahí que sea incorrectísimo, a estas alturas de los acontecimientos, concebir que elderecho[3] en esta materia no trasciende lo taxativamente positivizado en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos.

El carácter normativo de la Constitución ha venido reconociéndose con cada vez más intensidad por la doctrina y la jurisprudencia[4]. Hoy no da lugar a discusión el hecho de que la Carta Fundamental, más que un mero catálogo declarativo de derechos[5],  es una norma, propiamente (pero no cualquier norma, la superior)[6]. Y como tal ha de ser aplicada, tantas veces como corresponda, en todos los procesos ventilados en sede judicial.

La Constitución, pues, es una fuente que nutre, con extraordinaria importancia, el ordenamiento inmobiliario. El derecho de propiedad, que es el derecho real estelar que se dilucida ante la Jurisdicción Inmobiliaria[7], debe estudiarse en la matriz del artículo 51 de nuestra Carta Magna, que consagra dicha prerrogativa como un derecho patrimonial fundamental.

Todos los preceptos que subyacen en la Constitución, tales como la razonabilidad (40.15), la favorabilidady la armonización, en el marco de los derechos fundamentales (DDFF) (art. 74.4), etc.; así como los precedentes vinculantes del Tribunal Constitucional, relativos al derecho de propiedad y demás asuntos propios de la materia inmobiliaria, sin menosprecio de cualquier precepto contenido en algún otro instrumento que integre el bloque de constitucionalidad[8]han de encuadrarse dentro del derecho inmobiliario, conjuntamente con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, sus reglamentos, el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y toda otra normativa que, por mandato expreso de la ley, entre en las atribuciones de los tribunales de tierras, como jurisdicción de excepción.    

El Tribunal Constitucional y, en su momento, la Suprema Corte de Justicia han reconocido la aplicabilidad en nuestro ordenamiento, y han desarrollado en sus respectivas doctrinas jurisprudenciales el concepto de bloque de constitucionalidad, concebido en Francia y adoptado por nuestro país por intermedio de España. Los instrumentos jurídicos que integran dicho bloque, nacionales e internacionales, han de armonizarse y, en caso de chocar entre sí, lo propio es aplicar el principio de favorabilidad, en el ámbito del sistema de interpretación pro persona, dando predominio a aquel que mejor tutele el derecho involucrado[9]. Ese ejercicio de primacía constitucional y de tutela efectiva de DDFF no es ajeno, vale reiterar, a los jueces del orden inmobiliario.

Resulta halagüeño constatar, mediante las sentencias de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria dictadas en los últimos tiempos, que la cuestión constitucional ha estado cobrando la importancia que le corresponde. En efecto, es habitual encontrar en estas decisiones, tanto en su ratio decidendi como en sus obiter dicta, razonamientos de índole constitucional[10]. Por consiguiente, como corolario ha de derivarse que la Constitución ha estado, verdaderamente, jugando su papel de fuente delderecho inmobiliario.

Muestra harto elocuente de lo dicho anteriormente, es el siguiente precedente, en la órbita de la interpretación de la norma inmobiliaria: los tribunales del orden inmobiliario, igual que todos los demás tribunales de la República, al decidir los casos sometidos a su escrutinio, no deben limitarse al estudio de un solo instrumento normativo, lo propio es que analicen tanto la Constitución como las leyes, los reglamentos, las resoluciones, los principios, las máximas jurídicas, la jurisprudencia y la doctrina que cuenten con aplicabilidad; teniendo en cuenta para ello la jerarquía en nuestro sistema de fuentes y el principio de favorabilidad, cuando de derechos fundamentales (como la propiedad) se trate”[11].

 Igualmente, armoniza con la temática de laConstitución como fuente del derecho inmobiliario,el siguiente criterio: “la normativa inmobiliaria, igual que todo el ordenamiento jurídico, en general, debe interpretarse siempre tomando en consideración, además del texto literal de la norma, los valores y principios contenidos en la Constitución que cuenten con aplicabilidad en la casuística dilucidada”[12].

 También es propicia la ocasión para traer a colación la sentencia que plasma el siguiente razonamiento en sus consideraciones: “el neoconstitucionalismo manda que los tribunales del orden judicial no resuelvan los casos sometidos a su escrutinio en base a las reglas jurídicas, mecánicamente. Lo constitucionalmente viable es que, al emitir su fallo, cada tribunal se adentre en la casuística concreta, haciendo acopio, más allá de las meras reglas jurídicas, de los principios que contaren con aplicabilidad”[13].

 De su lado, la sentencia que consagra que el denominado “test de razonabilidad” desarrollado por el Tribunal Constitucional para resolver casos, de cara a la aplicación abstracta de la norma, puede servir como herramienta argumentativa para los tribunales de tierras resolver los asuntos sometidos a su escrutinio, en el ámbito de la aplicación de la norma a casos concretos[14], también se sintoniza con el tópico de la Constitución como fuente del derecho inmobiliario.

El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, en la misma línea, se ha servido de laConstitución para justificar, no obstante prohibirlo el artículo 129 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, la autorización de constancias anotadas por el “resto” de parcelas que no han sido incluidos en la mensura para deslinde instrumentada al efecto[15].

Se registran, incluso, sentencias de tribunales de jurisdicción original admitiendo daños y perjuicios promovidos por el demandante, fuera del rígido escenario que propone el párrafo del artículo 31 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, haciendo para ello un ejercicio constitucional, en el sentido de censurar que sea permitida la posibilidad, solamente al demandado, de demandar reconvencionalmente al demandante en daños y perjuicios, privando al demandante de la posibilidad de proceder en similar sentido; estableciendo que el citado artículo 31 debe interpretarse bajo el prisma del artículo 40.15 de la Constitución, atendiendo al carácter justo y útil de la ley[16]. En efecto, en el estado actual de la normativa inmobiliaria se genera, en el contexto abordado, una desigualdad procesal  y choca con elacceso a la justicia, que es una prerrogativa sustancial de las personas, entre otros aspectos de índole sustantivo (constitucional).

En definitiva, todos los tribunales del orden judicial están llamados a ser guardianes de la constitucionalidad. La Constitución es fuente del derecho inmobiliario; es una norma y, como tal, debe ser habitualmente aplicada en los procesos dilucidados en sede judicial. Entre otros preceptos sustantivos, las reglas de interpretación de los derechos y garantías fundamentales, al tenor del artículo 74 y siguientes de la Carta Fundamental, han de ser observadas por los jueces del orden inmobiliario, igual que los de cualquier otra rama jurídica: penal, civil, laboral, etc. Tomando siempre en cuenta que los derechos y garantías fundamentales expresamente consagrados en la Constitución no tienen carácter limitativo y, por consiguiente, no excluyen otros derechos y garantías de igual naturaleza que pudieran derivarse de algún instrumento Supranacional o de cualquier otro elemento integrante del bloque de constitucionalidad.

En el contexto de la Constitución y de los DDFF, interesa resaltar que existe una tendencia muy marcada hacia la internacionalización.  Hoy se habla de un Derecho Internacional de los Derechos Fundamentales que, eventualmente, subvierte el orden constitucional doméstico. Por eso, conscientes de que la Constitución es fuente del derecho inmobiliario, los operadores de la Jurisdicción Inmobiliaria deben interesarse por los tópicos que se encuadren dentro de la cuestión constitucional; teniendo conciencia de que, concretamente, el Derecho Internacional, en lo que respecta a los DDFF, y el Derecho Doméstico de cada país, no son más que instrumentos para cristalizar la justicia, que es –sin discusión- el principal valor del derecho.

A partir de todo lo anterior, puede concluirse que nos encontramos en el fragor del proceso de constitucionalización del derecho inmobiliario. Enhorabuena!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

 

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REPÚBLICA DOMINICANA. Constitución, 13 de junio de 2015.

 

Ley núm. 108-05, de R

 



[1] Cfr SAGUÉS, Néstor Pedro. “Notas sobre la naturaleza y autonomía del derecho procesal constitucional”.Ponencia presentada en el VII Encuentro Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, celebrado en la República Dominicana, los días 2, 3 y 4 de marzo, de 2011. Comisionado de Apoyo y Modernización de la Justicia e Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, Tomo II, p. 326-327.

[2] “La designación moderna y actualizada de esta disciplina esDerecho Inmobiliario; siendo la definición más completa y satisfactoria de la misma, la siguiente: Derecho inmobiliario es el conjunto de normas que rigen el nacimiento, modificación, transmisión, adquisición y extinción del derecho de propiedad, de la posesión y del usufructo de los inmuebles; así como sus cargas, gravámenes y limitaciones de ley. También abarca las reglas del registro de los derechos sobre inmuebles para garantizar su publicidad y, por ende, la seguridad de los negocios jurídicos”.(HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, p. 19.)

[3] “Derecho. Orden jurídico particular: conjunto de normas que integran una rama particular del ordenamiento jurídico general, civil, penal, procesal, etcétera”. (COUTURE, Eduardo J. “Vocabulario Jurídico”, p. 255.)

[4] “(…) Cuando se afirma que una norma constitucional tiene aplicación directa, lo que se dice es que ella debe ser tomada como regla material idónea para la solución administrativa y judicial de conflictos intersubjetivos concretos, que ella ha de ser la pauta normativa que orientará la decisión de los casos cotidianos particulares (…)”. (JORGE PRATS, Eduardo. “Derecho Constitucional”, Vol. I, p.193.). De su lado, el Tribunal Constitucional ha reconocido, mediante su jurisprudencia vinculante, el carácter normativo de la Constitución, precisando que es una norma de aplicación inmediata. (TC/0023/12, del 21 de junio del 2012)

[5] La Corte Suprema de los Estados Unidos, en el caso Trop. Vs. Dulles, 356 US 86, 1958, ha juzgado que los preceptos de la Constitución no son adagios gastados por el tiempo, ni una contraseña vacía de contenido. Son principios vitales, vivos, que otorgan y limitan los poderes del gobierno de la nación (…) Cuando se cuestiona ante este Tribunal la constitucionalidad de una ley del Congreso, debemos aplicar dichas normas. De lo contrario, los términos de la Constitución se convertirían en poco más que en buenos consejos. De su lado, el Tribunal Constitucional español, en sentencia 16/1982, señaló que la Constitución, lejos de ser un mero catálogo de principios de no inmediata vinculación y de no inmediato cumplimiento, es una norma jurídica, y en cuanto tal, tanto los ciudadanos como todos los poderes públicos y, por consiguiente, también los jueces y magistrados integrantes del Poder Judicial, están sujetos a ella.

[6] “(…) La Constitución no solo es una norma, sino precisamente la primera de las normas del ordenamiento entero, la norma fundamental, lex superior (…)”. (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo. “La Constitución como norma y el Tribunal Constitucional”, p. 49.)

[7] Por regla general, es competencia de la jurisdicción inmobiliaria, a partir del art. 3 de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, todo lo que afecte (o tienda a ello directamente) derechos reales inmobiliarios registrados. De igual modo, entrará en la competencia de esta jurisdicción de excepción, todo lo que alguna ley expresamente consigne, aunque no necesariamente afecte derechos reales inmobiliarios registrados. Por ejemplo, conflictos entre condóminos, resolución de contratos suscritos con agrimensores, etc.

[8] Sobre el bloque de constitucionalidad, la SCJ ha decidido que la República Dominicana se rige por un sistema constitucional integrado por disposiciones de igual jerarquía que emanan de dos fuentes normativas esenciales: a) La nacional , formada por la Constitución y la jurisprudencia constitucional local, y b) La internacional, compuesta por los pactos y convenciones internacionales, las opiniones consultivas y las decisiones emanadas de la CIDH; fuentes normativas que, en su conjunto, conforme mejor doctrina, integran lo que se ha denominado el bloque de constitucionalidad, al cual está sujeta la validfez formal y material de toda legislación adjetiva”. (SCJ, 11 de agosto de 2004, B.J. 1125). De su lado, el Tribunal Constitucional ha juzgado que los convenios internacionales forman parte de nuestro sistema constitucional, equiparando en su jerarquía entre sí y respecto de la Constitución. (TC/0096/12, del 21 de diciembre del 2012)

 

[9] En palabras de ETO CRUZ: “(…) en el marco del principio de favorabilidad, se ha dispuesto que cuando exista conflicto entre normas integrantes del bloque de constitucionalidad, debe prevalecer la norma que sea más favorable al titular del derecho vulnerado. En rigor, estamos aquí, materialmente, frente al principio pro hominem o favor libertatis”. (ETO CRUZ, Gerardo. “Los principios rectores del sistema de jurisdicción constitucional de la República Dominicana”. Revista Dominicana de Derecho Procesal Constitucional. Editora Búho, Santo Domingo, República Dominicana, núm. 3, año 3, julio 2018, p.p. 178-179.

 

[10] Sobre el lenguaje judicial plasmado en las sentencias por las denominadas “altas Cortes” en estos tiempos, GUZMÁN ARIZA ha reflexionado en el siguiente sentido: “En las últimas décadas, el lenguaje judicial dominicano se ha alejado del modelo tradicional francés, caracterizado por su concisión cartesiana. Las decisiones de nuestras altas cortes contienen muchas veces consideraciones que, no obstante ser secundarias o superfluas, merecen atención, porque revelan, de antemano, su sentir sobre temas de importancia”.  (GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la jurisprudencia civil, comercial e inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”, p. Iviii)

[11] Sentencia núm. 1398-2017-S-00070, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[12] Sentencia núm. 1398-2017-S-00099, del 18 de mayo del 2017 dictada por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[13] Sentencia núm. 1398-2017-S-00289, dictada el 29 de diciembre del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[14] Sentencia núm.1398-2018-S-00001, dictada el 8 de enero del 2018 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[15] El artículo 129 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que consagra una prohibición de expedir cartas constancias luego de la entrada en vigor de dicha normativa, no debe interpretarse exegéticamente. En efecto, en el marco de las ventas, deslindes y transferencias parciales, es viable que los tribunales de tierras autoricen tales asuntos, al tiempo de ordenar al Registro de Títulos la expedición de la constancia del “resto”que no entró en la operación de venta y, por tanto, sigue siendo propiedad del vendedor. Y como dicho “resto” constará, excepcionalmente, en una carta constancia, lo que implica que no estará debidamente individualizada la porción comprendida en ella, el vendedor deberá garantía a un potencial comprador de dicha parte de terreno, ante una eventual y futura venta del mismo. Interpretar en sentido diferente las cosas, rechazando –de plano- los deslindes y las transferencias parciales, sobre la base de una aplicación a ultranza del consabido artículo 129, aparejaría una flagrante violación del Derecho de propiedad, puesto que un comprador que ha adquirido en buena lid una porción de terreno que está poseyendo, no podría agenciarse la expedición de un certificado de título que acredite con mayor garantía el inmueble que ha adquirido en buena lid. En pocas palabras, si –por ejemplo- un vendedor tiene 100 metros y solamente desea vender 30. Ha de autorizarse que el comprador deslinde los 30 metros que ha comprado para separarse de los restantes 70 metros que siguen siendo del vendedor, al tiempo de conseguir un certificado de título solamente por los 30 que ha adquirido y, de su lado, el vendedor mantendrá una constancia anotada por sus 70 metros. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00200, dictada el 31 de agosto del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central; sentencia núm. 1399-2018-S-00044, dictada el 14 de junio del 2018 por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)   

[16] Sobre la competencia de la JI para conocer reclamos de daños y perjuicios accesorios a litis de derechos registrados, promovidos por el demandante, fuera del rígido escenario del consabido art. 31 de la L. 108-05, ha sido juzgado lo siguiente: “(…) resulta competente esta jurisdicción para conocerla, y si bien es cierto que el citado párrafo del artículo 31 de la Ley 108-05 es categórico, no menos verdad es que esa redacción obliga a examinarla de cara a la tutela judicial efectiva y al mandato constitucional de que toda ley debe ser “justa y útil”, como expresa el artículo 40.15 del Texto Fundamental. Por tanto, no resulta ni justo ni útil ni cónsono con la tutela judicial efectiva una disposición legal que constriña a todo aquel que entienda ha sido perjudicado por una litis sobre derechos registrados, a esperar el desenlace de la litis para entonces accionar en reparación de daños y perjuicios por ante otro tribunal (…). (Sentencia núm. 2017-000192 dictada, el 17 de marzo del 2017, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de San Cristóbal)