INOPERATIVIDAD DE LA COMISIÒN DE ALQUILERES

A PARTIR DE LA SENTENCIA TC/0174/14

DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Por.: Yoaldo Hernández Perera

www.yoaldo.org , yoaldo@hotmail.com

Gaceta Judicial, año 18, número 335

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RESUMEN

           Se analiza la repercusión en la operatividad de la institución del Control de Alquileres de Casas y Desahucio, de la sentencia TC/0174/14, dictada el 11 de agosto del 2014 por el Tribunal Constitucional, que declara inconstitucional el artículo 3 del Decreto No. 4807, del 1959, que controla los Alquileres de Casas y Desahucios, el cual no concebía la llegada del término como causal para fundar la procedencia de la resiliaciòn del contrato de alquiler.

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PALABRAS CLAVES

           Contrato de alquiler, terminación contractual, Decreto No. 4807, inconstitucionalidad, control difuso, control concentrado, efecto inter partes, efecto erga omnes, derecho de propiedad, inseguridad habitacional, interpretación histórica, comisión de alquileres y desahucio, inoperatividad, autonomía de la voluntad, jurisprudencia, Constitución, Suprema Corte de Justicia, Tribunal Constitucional, Código Civil, República Dominicana

        En ejercicio del control de constitucionalidad concentrado, con efecto erga omnes, el 11 de agosto de los corrientes, el Tribunal Constitucional, mediante Sentencia TC/0174/14[1], refrendó el criterio que había establecido la Suprema Corte de Justicia, mediante jurisprudencia ordinaria del 3 de diciembre de 2008[2], por la vía difusa de control de constitucionalidad, con efectos inter partes, respecto de la nulidad y consecuente inaplicabilidad del artículo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, que controla los Alquileres de Casas y Desahucio, que no concebía la llegada del término como causa válida para resiliar el contrato de alquiler y que preveía una serie de condiciones para poder el propietario disponer de su derecho de propiedad; esto así, en el entendimiento de que las razones que en su momento justificaron tales previsiones han variado al día de hoy.

Para estatuir de la forma que lo hizo en el año 2008, la Primera Cámara –hoy sala- de la Suprema Corte de Justicia, esgrimió las siguientes consideraciones: “(…) Considerando, que el examen del fallo impugnado revela, en cuanto a la alegada violación del artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959, que rige las relaciones contractuales de los propietarios de casas y sus inquilinos, que la Corte a-qua admitió, tal como lo propusiera la parte recurrente, que el hecho de que haya llegado a término el contrato de alquiler, esto no significa que ese acontecimiento sea causal para impetrar la resiliación del convenio, criterio que esta Corte de Casación ha venido reafirmando cuantas veces ha tenido oportunidad de hacerlo (…) Considerando que, como la Constitución es norma suprema en el orden interno a la que deben conformarse todos los actos de los poderes públicos, se impone que ella sea respetada y obedecida y su protección garantizada mediante el control de constitucionalidad de las leyes y de los actos; que, como el recurrente se ampara, en este aspecto del medio que se examina, en la alegada violación del señalado artículo 3 del Decreto No. 4807 de 1959, ante el auge que se evidencia en favor de la constitucionalización de todo el ordenamiento, que demanda preservar el principio de la supremacía constitucional, se hace necesario la revisión del referido artículo 3, que suplantó la disposición del artículo 1737 del Código Civil;  Considerando, que, en efecto, conforme al régimen anterior (art. 1737 del Código Civil), “el arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado, cuando se hizo por escrito sin haber necesidad de notificar el desahucio”, vale destacar que el indicado decreto, fue emitido al amparo y en cumplimiento de la Ley No. 2700, del 18 de enero de 1951, sobre medidas de emergencias, ratificada por la Ley No. 5112, del 23 de abril de 1959, por medio de las cuales fue declarado la existencia de un estado de emergencia nacional, que permitió al Poder Ejecutivo disponer por decreto todas las providencias que hubo de estimar necesarias para garantizar, entre otras, la seguridad interna, y lo que permitió a este alto tribunal expresar, en armonía con aquella situación de emergencia, que la finalidad perseguida por el referido decreto al limitar los poderes de los propietarios en relación con los contratos de alquiler, había sido conjurar en parte el problema social de la vivienda, facilitando y garantizando a los inquilinos que pagan el importe del arrendamiento, la estabilidad de sus contratos; Considerando, que es un hecho innegable y ostensible que desde la fecha en que fue emitido el citado decreto, a esta parte, el país ha experimentado, en el orden habitacional, un cambio sustancial que se observa en una apreciable disminución del negocio de “casas de alquiler”, al punto de que la figura del “casero” ha prácticamente desaparecido, sustituyéndolo las instituciones públicas y privadas que desde la desaparición de la dictadura coadyuban con el propósito de hacer realidad el precepto constitucional que declara de alto interés social el establecimiento de cada hogar dominicano en terreno o mejoras propias, para lo cual el Estado estimularía el desarrollo del crédito público en condiciones socialmente ventajosas, destinado a hacer posible que todos los dominicanos posean una vivienda cómoda e higiénica; Considerando, que si bien es una verdad inocultable que la declaración constitucional que se cita arriba no ha sido satisfecha más que parcialmente, ello no justifica, en modo alguno, que superada la situación de emergencia original, causada por diversos factores y no sólo por un déficit habitacional, el derecho de propiedad siga siendo víctima, no obstante tener categoría constitucional, de la restricción y limitación que implica el haberse eliminado el derecho del propietario y el consentimiento del inquilino, de fijar un término al contrato de inquilinato, prerrogativa que, al haber desaparecido por efecto del mencionado decreto, convirtió el arriendo de casa en un derecho real equivalente a una enfiteusis, con características de perpetuidad, que conlleva como consecuencia un desmembramiento del derecho de propiedad, por lo que resulta inaplicable el referido artículo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, por no ser conforme a la Constitución (…)”.

          Por su lado, para refrendar el criterio esbozado ut supra, el Tribunal Constitucional razonó en el siguiente sentido: “ (…) Este tribunal considera, al igual que lo consideró la Cámara Civil de la Suprema Corte de Justicia, que las restricciones al derecho de propiedad que se derivan de la aplicación del artículo 3 del Decreto núm. 4807 si bien se justificaban a finales de los años cincuenta del siglo pasado y durante los siguientes años, no menos cierto es que en la actualidad resultan injustificables. Ciertamente, lo que demanda la realidad actual es una política inversa, orientada a fortalecer el derecho de propiedad, con la finalidad de incentivar la inversión de capitales en viviendas que luego de construidas podrán ser alquiladas o vendidas (…)  En otro orden, la sentencia mediante la cual se declaró inaplicable el artículo 3 del referido decreto núm. 4807 tiene efectos relativos, es decir, que solo vincula a las partes del proceso que se originó en ocasión de la demanda en resolución de contrato de inquilinato, desalojo y cobro de indemnizaciones invocada por la sociedad de comercio Antún Hermanos & Compañía, C. por A. contra Julio Giraldez Casasnova, ante la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de San Pedro de Macorís, en relación con la vivienda ubicada en la avenida Independencia núm. 165, de la ciudad de San Pedro de Macorís (…)  El efecto relativo de la referida sentencia se debe al hecho de que el cuestionamiento de inconstitucionalidad no fue promovido mediante una acción directa de inconstitucionalidad (control concentrado de inconstitucionalidad) sino en ocasión de un litigio de orden civil, de manera excepcional y como medio de defensa (control difuso de constitucionalidad) (…) En este sentido, el artículo 3 del Decreto núm. 4807 se mantiene vigente en el ordenamiento jurídico, razón por la cual procede declarar, por los motivos anteriormente expuestos, que dicho artículo 3 es contrario a la Constitución, y, en consecuencia, el mismo es nulo (…)”.

              Esta inconstitucionalidad del artículo 3 del referido Decreto No. 4807, aunque no lo exprese taxativamente la sentencia del Tribunal Constitucional, torna inoperante la Comisión de Alquileres que había creado el Decreto No. 5541 del 18 de diciembre de 1948, reivindicado por el comentado Decreto No. 4807. En efecto, el comentado artículo 3 establecía la obligatoriedad de que el propietario acuda a la Comisión de Alquileres y Desahucio para válidamente resiliar el contrato de alquiler y poder desalojar a su inquilino cuando el inmueble alquilado vaya a ser objeto de reparación, edificación o nueva construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario, de su cónyuge o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado, inclusive durante dos años por los menos[3].

             Importa advertir que expresamente, la comentada sentencia de la Suprema Corte de justicia, delimitó la inconstitucionalidad del artículo 3 objeto de estudio, al tema de la llegada del término como causal para justificar la terminación del contrato de alquiler, a saber: “(…) Segundo: Declara, de oficio, no conforme a la Constitución, el artículo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, en cuanto prohíbe fijar un término al contrato de arrendamiento de casas (…)”, en tanto que el Tribunal Constitucional, en su decisión recién dictada en el presente año sobre la materia, ha declarado de manera genérica, y por la vía concentrada de control de constitucionalidad, la  inconstitucionalidad del mencionado texto, visto: “(…)SEGUNDO: DECLARAR no conforme con la Constitución de la República el artículo 3 del Decreto núm. 4807 del dieciséis (16) de mayo de mil novecientos cincuenta y nueve (1959), por los motivos antes expuestos (…)”.

          Así las cosas, por argumento a fortiori, ha de convenirse que en el estado actual de nuestro ordenamiento jurídico, una vez extirpado de él el comentado artículo 3, en ningún caso es requerido que el propietario agote el trámite extrajudicial  ante la Comisión de Alquileres  y Desahucios para habilitar su derecho de acción, a fines de demandar válidamente la terminación del contrato en sede judicial. Actualmente ha de ser posible acudir directamente ante los tribunales de la República para demandar la resiliaciòn del contrato de alquiler y el consecuente desalojo del inquilino, acreditando para ello cualquier razón que en derecho justifique tales pretensiones, en el marco de la teoría general de los contratos. 

             En nuestro concepto, es positivo el hecho de suprimir la fase administrativa ante la Comisión de Alquileres, a fines de posibilitar la terminación del contrato, o bien para elevar el importe de las cuotas o para cualquier situación suscitada durante la ejecución del contrato de alquiler. Como se ha dicho, tratándose de un contrato, es bajo el prisma de las reglas aplicables a la materia contractual ordinaria que debería resolverse cualquier diferendo al respecto; máxime cuando la práctica ha aleccionado en el sentido de que la Comisión de Alquileres no ha venido exhibiendo el mejor de los desempeños, lo que provoca injustificadamente que los procesos se retrasen, redundando así en un flagrante atentado contra el derecho de propiedad, el cual cuenta con rango constitucional.

              Finalmente, ha de resaltarse que con la declaratoria de inconstitucionalidad del artículo 3 del Decreto No. 4807, se han extirpado también de nuestro ordenamiento jurídico los tres párrafos que complementaban la parte capital del citado texto. Por vía de consecuencia,  para la ejecución de las sentencias de desalojo en materia de inquilinato, debe regir en lo adelante el derecho común de la ejecución de las sentencias, a la vista del Código de Procedimiento Civil, reformado por la Ley No. 834, del 15 de julio de 1978; es decir, carece de aplicación en la actualidad el párrafo I del comentado artículo 3, que sostenía que la sentencia que ordene el desalojo no podía ser ejecutada, aunque hubiera sido dictada ejecutoria no obstante oposición o apelación, sino después de 15 días de notificada, bajo pena de nulidad del procedimiento de la consiguiente responsabilidad civil respecto del persiguiente y de destitución del Alguacil.

               Asimismo,  como secuela de esta inconstitucionalidad, ya no será necesario que el alguacil actuante, en el Distrito nacional y en las provincias en donde el Monte de Piedad tenga sucursales, deposite por cuenta del inquilino en uno de los almacenes de dicha institución, los efectos muebles que encontrare en el inmueble desalojado, sin perjuicio de lo dispuesto por el Art. 2120 del Código Civil de los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; tal como ordenaba el párrafo II del artículo 3 analizado, cuya sanción estaba consagrada en el párrafo III de este texto, con pena disciplinaria de destitución y prisión de 15 días hasta 6 meses y de multa de RD$10.00 a RD$100.00, o ambas penas a la vez.  

BIBLIOGRAFÌA

_________________ REPÙBLICA DOMINICANA, Constitución política, proclamada el 26 de enero de 2014.

_________________ Código Civil dominicano

Decreto No. 4807, del 16 de mayo del 1959

Sentencia SCJ, 1ra. Càm, del 3 de diciembre del 2008 (http://www.poderjudicial.gob.do/documentos/PDF/sentencias_destacadas/Julio_Giraldez_Casasnovas_Vs_Antun_Hermanos%20.pdf)

Sentencia Tribunal Constitucional (TC/0174/14) (http://www.tribunalconstitucional.gob.do/node/2607)