Sobre la liquidación de las costas y los honorarios de abogados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. El quehacer cotidiano ante los tribunales del orden inmobiliario pone de relieve que, concretamente, cuatro son los factores que con mayor recurrencia provocan la inviabilidad de un importante porcentaje de las solicitudes para reclamar costas y honorarios ante esta jurisdicción de excepción, a saber: 1.- Falta de discernimiento entre la demanda en “homologación” de contrato de cuotalitis y la liquidación, per se, de los honorarios; 2.- Procedimiento aplicable, si el consagrado en la Ley No. 302, sobre Honorarios de Abogados, o el instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, respecto de asuntos administrativos (recursos de reconsideración, jerárquico y jurisdiccional); 3.- Inexistencia de un precepto legal que, excepcionalmente, faculte a la jurisdicción inmobiliaria a conocer acciones personales, como es el caso de la liquidación de honorarios; 4.- Precisión del tribunal ante el cual ha de canalizarse la solicitud.     

En cuanto a la primera cuestión, esto es, la falta de discernimiento entre la demanda en “homologación” de contrato de cuotalitis y la de liquidación, per se, de los honorarios, huelga recordar que ya la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de aclarar que constituyen asuntos disímiles la demanda en “homologación” de cuotalitis y de liquidación de honorarios, resaltando que la primera constituye un mero acto de administración judicial y, como tal, atacable ante el mismo tribunal que ha decidido, bajo la fórmula de una acción principal en nulidad; en tanto que la segunda (liquidación) se impugnaría conforme a las reglas previstas en  la Ley No. 302, de Honorarios de Abogados, según su artículo 11: recurso de impugnación, ante el tribunal jerárquicamente superior. (Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 13, del 20 de febrero de 2008, B.J. No. 1167, p.p. 207-214).

Ocurre que en el caso de la Jurisdicción Inmobiliaria, ésta sólo conocerá de aquellas acciones personales que expresamente consagre la ley, tal como –entre otras– la liquidación de costas y honorarios, no así la acción de “homologación” de actos, en este caso de cuota litis, lo cual es esencialmente personal. Pero tampoco la interpretación de cláusulas, en el marco de la aplicabilidad de una cláusula penal, entra en la competencia de excepción de esta jurisdicción especializada. Aun cuando dicho mandato de prestación de servicios profesionales (cuota litis) haya sido suscrito en relación a una litis de derecho registrado, el objeto en sí de “homologación” de una contratación particular, desborda las atribuciones de la materia inmobiliaria.

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “el tribunal de tierras no es competente para decidir sobre la reclamación basada en un contrato de cuota litis supuestamente incumplido por el cliente y que contiene una cláusula penal” (Sala de Tierras, SCJ, No. 11, del 9 de mayo de 2007, B.J. No. 1158, p.p. 1514-1522). “El auto que homologa un contrato de cuota litis sólo puede ser atacado mediante las acciones de derecho común correspondientes, y no por el recurso de impugnación previsto en el artículo 11 de la Ley No. 302”. (Sentencia SCJ, 1ra. Sala, No. 100, del 31 de octubre de 2012, B.J. No. 1223).  

En pocas palabras, la Jurisdicción Inmobiliaria es competente para conocer, excepcionalmente, la acción personal de liquidación de costas y honorarios, porque expresamente lo consagra el artículo 66 de la Ley No. 108-05, pero no es competente para conocer “homologaciones”, ni interpretaciones de cláusulas penales de cuota litis, aunque se trate de una contratación para un caso inmobiliario, ni será competente para nada que expresamente no esté consignado en una normativa.

Por otro lado, sobre el segundo aspecto que con frecuencia ha incidido en la inviabilidad de muchas de las solicitudes de liquidación de honorarios abogadiles, esto es, el procedimiento aplicable, si el consagrado en la Ley No. 302, sobre Honorarios de Abogados, o el instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, respecto de asuntos administrativos (recursos de reconsideración, jerárquico y jurisdiccional), importa destacar que no es pacífico el criterio en torno al trámite a seguir. Al respecto, el Magistrado Segundo E. Monción ha sostenido lo siguiente, en su trabajo sobre la litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, pág. 578: “La Ley No. 302 es una legislación especial, igual que la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario. La primera establece que la aprobación del estado de gastos y honorarios se impugna por ante el tribunal inmediatamente superior de quien la aprobó (…) sin embargo, el artículo 74 de la Ley de Registro Inmobiliario crea los recursos administrativos en esta jurisdicción, estableciendo que: “Cualquier persona que se considere afectada por un acto o resolución puede solicitar la reconsideración e interponer recursos jerárquicos y jurisdiccionales”. De este texto se infiere claramente, que mientras la Ley No. 302 de Costas y Honorarios establece que la aprobación del estado de costas se impugna ante el tribunal inmediatamente superior al que aprobó, la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, prevé que debe impugnarse mediante los recursos administrativos. Algunos juristas se han llevado de la Ley 108-05, y cuando no están de acuerdo con la partida aprobada, lo han atacado mediante el recurso de reconsideración y luego el jerárquico. Quiero disentir de los abogados que tienen este criterio y me permito hacer el siguiente análisis. El artículo 66 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que el tribunal apoderado aprobará las costas de acuerdo a la ley; en este caso, el legislador se está refiriendo a la Ley 302 sobre Costas y Honorarios. Dudo mucho y sería falta de lógica que el legislador de la Ley de Registro Inmobiliario, para aprobar y liquidar las costas, me remita a la Ley 302 y para impugnar me envíe a otra legislación. Si la Ley 302 no estableciera la vía de impugnarla, sí sería atinado acudir a la Ley 108-05 para hacer uso de los recursos administrativos, pero como el legislador fue muy claro en el artículo 11 de la Ley 302, hay que precisar que la liquidación de las costas y honorarios serán impugnadas ante el tribunal inmediatamente superior al que las aprobó, esta obviamente es la única vía posible que tendría el interesado para impugnar la aprobación del estado de costas y honorarios. Además, al tratarse de una ley especial la 302, debe admitirse que es la aludida ley la aplicable en el presente proceso”.  

Lo cierto es que lo más común es que los letrados que litigan ante la Jurisdicción Inmobiliaria tienden a hacer acopio del sistema recursivo instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario: si no están de acuerdo, incoan el recurso de reconsideración y, de no ver satisfechas sus pretensiones, acuden a los recursos jerárquico y jurisdiccional. Probablemente este proceder  obedezca a la tradicional concepción de que tierras es una materia “aislada” de todo el ordenamiento y que, como tal, solamente ha de regirse por la citada Ley No. 108-05, sus reglamentos y la Constitución. Nada más distante de la realidad, el Derecho Inmobiliario se nutre del derecho común en muchos aspectos, y claro que hay instituciones autónomas que se rigen en esta materia por su propia ley, tal como la acción de amparo, cuyo trámite es a la luz de la Ley No. 137-11, Orgánica del Tribunal Constitucional y de los Procedimientos Constitucionales.

Comulgamos, pues, con la reseña doctrinal esbozada precedentemente. En estricto rigor jurídico, el trámite de la liquidación de honorarios de abogados debería desarrollarse con arreglo a la Ley No. 302, en tanto que solicitud graciosa en primer grado, ante el tribunal que ha conocido del caso, e impugnación mediante el recurso consagrado en el artículo 11 de la citada Ley No. 302. Sin embargo, vale reiterar, ese no es el criterio que ha primado hasta este momento.

Sobre el tercer aspecto que incide en la improcedencia de muchas solicitudes como las estudiadas, en el sentido de la inexistencia de un precepto legal que, excepcionalmente, faculte a la jurisdicción inmobiliaria a conocer acciones personales, como es el caso de la liquidación de honorarios. Ha de precisarse que este asunto tiene mucho que ver con el primero que comentamos; y es que sin discriminar entre la pretensión de liquidación, propiamente, y la de “homologación”, en muchos casos se pretende someter esta última ante los tribunales del orden inmobiliario, respecto de lo cual –ipso facto– es declarada la incompetencia, ya que se trata de un asunto personal que la ley expresamente no ha conferido competencia a esta jurisdicción de excepción. Aquí, excepcionalmente, se conoce la liquidación de costas y honorarios, no la solicitud de homologación de actos jurídicos.

En cuanto a la última cuestión, esto es, la precisión del tribunal ante el cual ha de canalizarse la solicitud, ha sido juzgado lo siguiente: “Al momento de un abogado solicitar ante un determinado tribunal la aprobación de un Estado de Costas y Honorarios, cuando detalla las partidas y actuaciones procesales, debe limitarse a aquellas diligencias que fueron causadas exclusivamente en el proceso del tribunal que fue apoderado para conocer de la referida aprobación, y no de las actuaciones procesales seguidas por ante otras jurisdicciones” (Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 18, del 25 de enero del 2006, B.J. No. 1142, p.p. 165-176).

En sintonía con el precedente de referencia, ha de convenirse en que si –por ejemplo– los honorarios a liquidar son respecto de un proceso llevado ante una sala determinada del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, es ante dicha precisa sala que debe someterse la solicitud. Y si se trata de un trámite conocido ante un Tribunal Superior de Tierras, es ante dicha alzada que debe diligenciarse la condigna liquidación, no ante el Juez Coordinador de los Tribunales de Jurisdicción Original, ni ante ningún otro despacho que no sea el propio tribunal apoderado del caso que ha servido de causa a la pretensión de liquidación. Incluso, según un criterio de importante aplicación, con el cual particularmente hacemos causa común, cuando se trata de salas dentro de un mismo tribunal, tal como hemos adelantado, es ante la precisa sala que ha conocido el proceso que debe pedirse la liquidación, independientemente de que las salas forman parte de un mismo tribunal.

Como es sabido, lo abogados tienen derecho al pago de sus honorarios, aunque sus diligencias no se hayan judicializado. Es decir, si las diligencias se limitaron a suscribir acuerdos o indagatorias ante la sala de consultas de la JI, etc., según postura mayoritaria puede solicitarse la liquidación ante cualquier tribunal del país. Esto así, en el entendido de que la regla prescrita en la jurisprudencia indicada más arriba no sería aplicable cuando no se ha conocido ningún caso judicial. Particularmente, es nuestro entendimiento que dada la naturaleza personal del cobro de tales honorarios, han de aplicarse las reglas competenciales del artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de demandar ante el tribunal del domicilio del demandado, que en este caso sería el cliente del abogado que persigue el pago de sus honorarios.

Finalmente, destacar que ha sido constantemente juzgado, y en efecto es así, que con ocasión de un contrato de cuota litis se forma un verdadero mandato oneroso. Por tanto, conforme a las reglas del contrato de mandato, instituida en el artículo 2004 del Código Civil, el mandante (cliente) puede revocar el mandato (cuota litis) a su mandatario (abogado) cuando lo estime de lugar. Lo que sí debe el cliente es pagar a su abogado los honorarios generados hasta el momento de la revocación; y a su vez, el nuevo abogado ha de cerciorarse de que se haya desinteresado al abogado primitivo, previo a aceptar el caso. Pero en modo alguno debe prosperar una “cláusula penal” tendente a impedir que el cliente ejerza su derecho legal de revocar el mandato a su abogado, como muchas veces se ha pretendido en la práctica.   

Para bien o para mal, debemos decir que la jurisprudencia ha admitido la cláusula penal en el contexto criticado ut supra, pero lo ha hecho por un determinado porcentaje, no por la totalidad del valor del litigio, cual si el abogado hubiese seguido apoderado hasta el final: ay ñeñe!

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “Son válidas las cláusulas penales establecidas en un contrato de cuota litis que disponen que, en caso de rescisión unilateral del contrato por el cliente, el abogado tendrá derecho a un porcentaje del monto a cobrar” (Sentencia SCJ, 1ra. Sala, No. 24, del 22 de junio de 2011, B.J. No. 1207).

En nuestro concepto, este precedente pudo ser positivo, si en vez de abrir la peligrosa brecha de la dichosa “cláusula penal” en el sentido analizado, se hubiera aclarado que en caso de que el cliente ejerciera su prerrogativa legal de revocar el mandato que ha suscrito, nace la obligación a cargo de éste (cliente) de pagar a su abogado los honorarios generados hasta el momento de la revocación. Y es que no puede supeditarse el ejercicio de un derecho al pago de una suma adicional a lo originalmente acordado. Es cierto que en el comentado precedente se aclara que sería un porcentaje del monto a cobrar, no una cuantía adicional, pero –insistimos– las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que en nombre de la susodichas “cláusulas penales” se cometen muchos atropellos (ejecuciones de los abogados contra personas que fueron inicialmente sus clientes, demandas en cobro, en ejecución contractual, etc.). Es decir, que el cliente encuentra en quien se supone ayudaría a resolver sus problemas, un nuevo problema; tal vez mayor, pues eventualmente conoce lo vericuetos jurídicos tendentes a defraudar sus intereses.  

Hay dos verdades que coexisten. Por un lado, clientes pícaros que pretenden “enganchar” a su abogado e irse con otro que le “vende sueños”, prometiendo mejores resultados por menos dinero. Pero por otro lado, hay que reconocer que muchas veces lo abogados, abusando de sus conocimientos técnicos, intentan sacar mayor partido a la situación de la originalmente acordada, lo cual rompe a todas luces con la ética profesional.

Ante esta situación, los tribunales han de dirimir los conflictos suscitados en este ámbito siguiendo las reglas jurídicas aplicables; y éstas son –como se lleva dicho– permitir al cliente que revoque el mandato de cuota litis a su abogado cuando lo entienda de lugar y, a su vez, que el cliente que así proceda, honre su deber de pagar los honorarios a su abogado, hasta el momento de la revocación.