(Precisiones jurídicas)

¿Se prorroga el plazo de 15 días, en razón de la distancia, para el mandamiento de pago del embargo inmobiliario especial instituido en la Ley No. 189-11, de Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso? Sí. El artículo 151 de esta ley dispone que para todo lo no contemplado, han de regir las disposiciones del Código de Procedimiento Civil dominicano; y esto –sin dudas- incluye las reglas para los plazos francos, al hilo del artículo 1033 del citado código de derecho común.  

 

Conforme al artículo 154 de la comentada Ley No. 189-11, a falta de pago del deudor y dentro de los cinco (5) días posteriores al vencimiento del referido plazo de quince (15) días, otorgados en el mandamiento de pago, este mandamiento, convertido ya en embargo, se inscribirá en el Registro de Títulos del Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados o la Conservaduría de Hipotecas, si se tratare de inmuebles no registrados.

 

Nótese que el referido texto prevé dos plazos: uno para el mandamiento, que es a persona o a domicilio, e inicia con la notificación del mandamiento-embargo; y otro para inscribir el mandamiento-embargo ante el Registro de Títulos o el Conservaduría de Hipotecas correspondientes, según se trate de inmuebles registrados o no, respectivamente; plazo último que comienza cuando venza el primer plazo que, en principio, es de 15 días.

 

En el esquema procesal precisado ut supra, el segundo plazo de cinco días para la inscripción, versa sobre un trámite procesal que no conlleva notificación a persona o a domicilio, por lo que no ha de aumentar, atendiendo a la distancia. Y el hecho de que el primer plazo de 15 días, como llevamos dicho, sí deba aumentar en razón de la distancia, por ser franco, en nada debe afectar el segundo plazo analizado, de cinco días. Por vía de consecuencia, cuando el comentado plazo de los 15 días del mandamiento precise ser ampliado, los aludidos cinco días para la inscripción no deben calcularse hasta que no venza el plazo del mandamiento ampliado: quiérase o no, esas son las reglas procesales vigentes.

 

No debe perderse de vista que, por más expedita que se haya concebido la modalidad ejecutiva en cuestión, las reglas del debido proceso, al tenor del artículo 69 de la Constitución, siempre deben ser observadas. Insistimos, todo acto que se notifique a domicilio o a persona ha de tener un plazo franco. Justamente, el artículo 583 del Código de Procedimiento Civil no establece taxativamente que el día para la instrumentación del mandamiento de pago del embargo ejecutivo es franco, pero por regla general –siendo notificado dicho acto a la persona o en el domicilio del deudor- ha de convenirse en que aplican los cánones instituidos en el citado artículo 1033.

 

A propósito del mandamiento de pago del embargo ejecutivo de derecho común, la doctrina más depurada ha precisado que el mandamiento de pago debe aumentar su plazo, atendiendo a la distancia del domicilio del deudor, por ser notificado a persona o a domicilio; criterio que –mutatis mutandis- ha de aplicarse al embargo inmobiliario especial objeto de estudio, visto:

 

“(…) El plazo de un día franco que debe mediar entre el mandamiento de pago y el embargo debe ser aumentado, conforme lo dispone el art. 1033, en razón de la distancia que exista entre el domicilio del deudor y el lugar del embargo. Es nulo el embargo practicado antes de que venzan esos plazos (…)”.   (TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. IV, 5ta. Edición, p. 75).

 

Es evidente la divergencia de criterios que sobre este punto existe ante los tribunales de derecho común del orden judicial. Ello –sin dudas- genera inseguridad jurídica, ya que los acreedores que en buena lid deseen ejecutar su crédito, tendrán la incertidumbre si un tribunal apoderado de un incidente en nulidad de embargo, vaya a acoger dicha nulidad por supuestamente no haberse observado estrictamente el plazo de 15 días previsto para el mandamiento de pago en el embargo inmobiliario estudiado (interpretando que los mencionados 15 días no se aumentan) o si, por el contrario, el tribunal rechazará dicho incidente de nulidad, aplicando correctamente las reglas procesales vigentes, al tiempo de admitir el aumento del plazo de que se trata.

 

A nuestro juicio, en virtud del principio de Unidad del Ordenamiento Jurídico, debemos evitar realizar interpretaciones desconociendo los principios y reglas generales del derecho. Es cierto que hay aspectos particulares regidos por normas especiales, pero también es verdad que hay instituciones y preceptos generales del derecho que deben aplicar en todas las materias, tal como es el caso de los plazos francos, visto:

 

“El Art. 1033, ref. por la L. 396 de 1940, contiene las reglas generales acerca de los plazos de procedimiento, aplicables por consiguiente a todos los casos, a manos de disposición expresa de la ley en sentido contrario”. (Subrayado nuestro) ((TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. I, 7ma. Edición, p. 231).

 

Lejos de disponer lo contrario, como hemos ya reseñado, expresamente el artículo 151 de la Ley No. 189-11 remite al derecho común para lo no previsto expresamente en ella: justamente, esta ley nada prevé sobre la naturaleza franca de los plazos.

 

En esa tesitura, no es ocioso recordar que conforme a la regla general de los plazos francos, de conformidad con el artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil: “El día de la notificación y el del vencimiento no se contarán en el término general fijado por los emplazamiento, las citaciones, intimaciones y otros actos hechos a persona o domicilio. Este término se aumentará en día por cada treinta kilómetros de distancia; y la misma regla se seguirá en todos los casos previstos, en materia civil o comercial, cuando en virtud de leyes, decretos o reglamentos haya lugar a aumentar un término en razón de las distancias. Las fracciones mayores de quince kilómetros aumentarán en el término de un día, y las menores no se contarán para el aumento, salvo el caso en que la única instancia existente, aunque menor de 15 kilómetros, sea mayor de ocho, en el cual dicha distancia aumentará el plazo en un día completo. Si fuere feriado el último día de plazo, éste será prorrogado hasta el siguiente”.

 

Finalmente, acotar que sobre el aumento de los plazos francos, se ha externado lo siguiente: “La ley toma en cuenta la distancia de dos modos distintos, según que la persona contra quien corre el plazo tiene su domicilio en la República Dominicana o en el extranjero” (…)”.   (TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. I, 7ma. Edición, p. 241). De igual modo, se ha justificado la existencia de los plazos francos por consideraciones de favor hacia la parte, frecuentemente inexperta, que al recibir una notificación pudiera tener dudas acerca de la duración del plazo que se le imparte.

(Precisiones jurídicas)

Sobre el desistimiento y la ejecución de las sentencias. En el estado actual de nuestro ordenamiento procesal, el desistimiento a cargo de las partes envueltas en una litis puede verificarse en cualquier tramo del proceso; incluso, luego del dictado de la sentencia, renunciando del beneficio de ésta.

 En efecto, jurídicamente, el desistimiento es el apartamiento o la renuncia de algún derecho o acción ya deducido. Y se ha llegado a sostener que si el desistimiento fuese aceptado en segunda instancia, importará consentimiento de la sentencia apelada (COUTURE, Eduardo J. “Vocabulario Jurídico”, p.p. 222-223).

 Como puede advertirse, pudiera desistirse del ejercicio de una acción (demanda original, acción recursiva) o bien de los efectos de una sentencia que adjudique prerrogativas. Así, la parte que resulte gananciosa en un proceso, si llegase a un avenimiento con la contraparte, pudiera desistir de los derechos reconocidos mediante la sentencia, al tiempo de acogerse plenamente a lo consignado en un acuerdo transaccional. A esos efectos, para asegurar que el beneficiario de la sentencia que ha renunciado a ella no pretenda ejecutar luego dicha decisión, no obstante haber acordado lo contrario, la parte perdidosa se ocupa de instrumentar un acto auténtico que dé cuenta del consabido acuerdo.

 Según criterio que compartimos, cuenta con méritos la demanda en responsabilidad civil basada en el uso abusivo de derecho, en el contexto de pretender el beneficiario de una sentencia desistida ejecutar la misma, desconociendo el peso de su palabra empeñada, plasmada en un acuerdo con la contra parte, cuyo contenido es ley para los suscribientes, de conformidad con el artículo 1134 del Código Civil: este proceder, sin dudas, caracteriza la intención propia del sistema delictual de responsabilidad civil, en el marco del artículo 1382 del citado cuerpo legal.

 Si es que la parte que ha resultado perdidosa en la sentencia, luego incumple algún precepto suscrito en el acuerdo, el derecho de acción que naciere en ese escenario a favor del beneficiario de la sentencia desistida, es respecto de la ejecución del acto jurídico contentivo del acuerdo: la sentencia desistida, archivada se queda.

 Ante el tribunal, en caso de producirse un acuerdo en los términos esbozados ut supra, es recomendable, en vez de dejar en un limbo el proceso, externar en audiencia que las partes han llegado a un consenso por escrito, al tiempo de depositar el mismo en soporte de papel, debidamente firmado por la persona de la parte, no sólo por el abogado; y solicitar el condigno archivo de las actuaciones producidas hasta ese momento. Si el desistimiento se cristaliza luego de cerrarse el proceso, mediante el dictado de una sentencia de fondo, y antes de abrirse una instancia de segundo grado, pues ya el expediente estaría cerrado producto de la sentencia y, por ende, nada quedaría en un limbo. Si, por el contrario, el acuerdo es durante la instancia de segundo grado, igual que en primera instancia, debería expresarse al tribunal la existencia de dicho acuerdo para los fines de archivo de lugar: nunca es recomendable dejar un expediente abierto indefinidamente en los tribunales.

 Finalmente, no es ocioso destacar que, por ética, no deberían los abogados litigantes erigirse en un muro de contención que impida un acuerdo entre las partes. Lo ideal es que el pago de sus honorarios esté incluido en dicho acuerdo, pero en caso de que el punto controvertido radique sólo sobre el aspecto de los honorarios, que suele ocurrir, lo más elegante –entendemos- es no torpedear el acuerdo en proceso, archivar el expediente abierto al efecto y, consecuencialmente, proceder a liquidar sus honorarios conforme a la Ley No. 302, sobre Honorario de Abogados.

(Precisiones jurídicas)

Sobre la acción oblicua o indirecta y las inembargabilidades. Es sabido que la acción oblicua, también denominada por la doctrina como acción indirecta, al tenor del artículo 1166 del Código Civil, está estrechamente vinculada a los embargos, puesto que el acreedor -sin duda alguna- cuando recurre a este mecanismo  se propone un embargo posterior; aunque jurídicamente aquella (acción oblicua) no depende de este (embargo).

Este derecho de actuar el acreedor a nombre de su deudor, a fines de preservar el patrimonio de este último y, consiguientemente, aquel encontrar bienes que ejecutar posteriormente por la vía de los embargos, es consecuencia del derecho de prenda general que acuerda el artículo 2092 del Código Civil. Sin embargo, vale aclarar  -y este es el eje nuclerar de la presente precisión jurídica- las acciones a que dan lugar los bienes inembargables, tales como las pensiones de alimentos, rentas del Estado y pensiones por retiro, indemnizaciones por accidentes de trabajo, derechos de uso y de habitación, bien de familia, o cualquier otra inembargabilidad prevista por alguna ley, no pueden ejercitarse por los acreedores, en virtud del comentado artículo 1166; y es que en este contexto, en todo caso, los acreedores carecerían de interés jurídico para accionar, ya que se trata de valores que no están comprendidos en su derecho de prenda general.

(Escritos jurídicos)

LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL

A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO

INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se aborda la controversia generada por el artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, respecto de la prohibición de la expedición de cartas o constancias anotadas de inmuebles registrados, luego de la entrada en vigor de dicha normativa, a excepción de los inmuebles sometidos al régimen de condominios, y se exhorta a no ser tan rígido en la interpretación de este texto, considerando el rango constitucional del derecho de propiedad. 

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PALABRAS CLAVES

Carta constancia/constancia anotada[1], deslinde[2], certificado de título[3], subdivisión[4], transferencia parcial[5], controversia[6], seguridad jurídica[7], legalidad[8], constitucionalidad[9], Ley No. 108-05[10], República Dominicana[11]

El artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que no procede –en ninguna circunstancia- que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, luego de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedición de cartas constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad, admite que sean expedidas cartas constancias por el “resto” de parcelas deslindadas parcialmente.

Veamos el marco normativo que ha servido de base a ambas posturas.

La génesis de la discusión se contrae al mencionado artículo 129, que taxativamente dispone lo siguiente: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley”[12].

En similar dirección, el artículo 12 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, sostiene lo siguiente: “A partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente previstos”. Y el párrafo de este artículo establece lo siguiente: “Cuando se pretende transferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del propietario”. Más concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el párrafo III del comentado artículo 12, prevé lo siguiente: “No se registra ninguna transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento”.

Como puede advertirse, una interpretación literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, conduce a concluir que –definitivamente- no es posible en el vigente ordenamiento inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porción de tierra, ni las consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario aplicable.

En una aplicación a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el propietario que desee disponer de una parte de su porción o de sus derechos, sin constituir el régimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la correspondiente subdivisión[13] y agenciar el condigno título de cada resultante, en vez de proceder al deslinde sólo de una parte de la porción, la cual quedaría sustentada en un certificado de título; y finalmente, obtener una carta constancia por el “resto” de los derechos[14].

Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad, aferrándose al artículo 51 de la Constitución, que instituye la propiedad como un derecho fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados, la expedición de constancias anotadas por el “resto” de la parcela deslindada parcialmente. Esto así, bajo la prédica de que, conforme a nuestro sistema de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el diáfano ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional.

Sobre las transferencias parciales y la autorización de expedición de constancias por el “resto” de parcelas, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad”[15].

Para forjar una posición sobre la cuestión estudiada, conviene valorar las circunstancias que llevaron al legislador inmobiliario a prohibir la expedición de cartas o constancias anotadas, para a partir de ahí, entonces medir con mayor propiedad la factibilidad de un criterio u otro.

En ese orden de ideas, recordemos que antes de la reforma en materia inmobiliaria, existía una gran inseguridad jurídica, ya que recurrentemente se expedían constancias anotadas sin el debido rigor, provocando que en muchas ocasiones éstas (constancias anotadas) consagraran derechos que no se correspondían con la realidad del terreno. Por ejemplo, en relación a una parcela de 10 metros, se expedían 20 cartas constancias, a razón de un metro cada una; es decir, por haber el doble de cartas constancias en relación al metraje de la parcela, diez titulares de cartas anotadas veían afectados sus derechos, ya que “en papeles” contaban con la titularidad de unas prerrogativas que materialmente, en la tierra, no existían: una evidente inseguridad jurídica.  

El esfuerzo del legislador y de la Suprema Corte de Justicia, por la vía reglamentaria, ha estado encaminado a garantizar que no hayan más constancias anotadas que tierra; que toda certificación expedida por el Registro de Títulos, conforme a las actuaciones inscritas y a los asientos registrales, se corresponda con la realidad material del inmueble; de suerte y manera, que desaparezca el riesgo de quedarse un comprador, respecto de un inmueble sin deslindar y con varios compradores, sin su porción de parcela, por el hecho de deslindarse en último lugar, como en su momento sucedía, que producto de haber más constancias anotadas expedidas que terreno,   el último en diligenciarse su trabajo técnico de individualización parcelaria, sufría las peores consecuencias.

Siendo así las cosas, en vista de que lo que se persigue es evitar que persistan incoherencias entre los asientos registrales y la realidad física del inmueble, y tomando en consideración que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, no resulta ni justo ni útil restringir dicha prerrogativa, parecería que siempre que mediante los trabajos técnicos realizados sea posible individualizar inequívocamente cada porción de terreno, debería admitirse en la actualidad la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcela de que se trate.

Imaginemos el típico caso en que el propietario de una parcela de 50 metros, por ejemplo, desee disponer de su propiedad, pero sólo de una parte de ella, pongamos que 25 metros. Si el comprador, en base al contrato de compra-venta, diligencia el deslinde de la porción vendida (25 metros), a fines de obtener el certificado de título respecto de dicha parte, al tiempo de promover la expedición de una constancia anotada por el “resto” (25 metros restantes) que continuarían siendo propiedad del vendedor; estando claramente delimitada la parte vendida y el “resto” de la parcela, debidamente aprobados tales trabajos por el órgano técnico de la jurisdicción inmobiliaria, que es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, no parecería que haya posibilidad latente en este escenario, de producirse una incoherencia entre lo registrado y lo que existe materialmente: todo quedaría claramente delimitado y el propietario estaría ejercitando nítidamente su derecho de propiedad.

Se ha argüido en contra de la solución planteada precedentemente, que cuando se expide una constancia anotada por el “resto”, al no haber individualización alguna, en ausencia de un deslinde, no habría manera de determinar fehacientemente qué parte de ese “resto” constituye una calle o cualquier otra área pública que no deba tenerse como parte del restante de la parcela; siendo posible que de los 25 metros del “resto” en el ejemplo anterior, verdaderamente sólo queden 19 metros, descontando las áreas públicas o comunes. Y de ser así, persistiría la inseguridad jurídica de que hemos estado hablando, en el sentido de que alguien se vea afectado por no corresponderse lo que consta en los asientos registrales con la realidad material de la parcela.

Esta crítica, en nuestro concepto, cuenta con bastante asidero. En efecto, es sabido que para deslindar debe tenerse en cuenta que cada porción deslindada tenga una salida a la vía pública, pero cuando no se ha hecho el deslinde, sabemos que consta el derecho, pero no está individualizada la porción de tierra; es decir, se tiene certeza de que de 50 metros, se tiene la titularidad de 25, por ejemplo, pero no se sabe en qué parte están dichos 25 metros: si en la parte sur, norte, etc. En consecuencia, la consabida carta constancia “resto”, efectivamente puede generar un impasse que deben tomar en cuenta los tribunales, pues al no estar individualizado nada, no hay forma de saber si hay calles, parques, áreas públicas o cualquier porción que no pueda incluirse, en derecho, dentro del “resto” expedido en carta constancia.

Es nuestro entendimiento que, en caso de flexibilizar la interpretación del artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, apegados al carácter constitucional del derecho de propiedad, en el sentido de no restringir dicha prerrogativa a las personas, debe establecerse claramente en cada sentencia que es obligación del titular del “resto”, si desea luego vender la totalidad o parte del mismo, hacer las diligencias pertinentes, a fines de establecer que cada porción plasmada en “papeles” se corresponde con la realidad material de la parcela contenida en la carta constancia “resto”. Esto así, tomando en consideración que muchas veces el propietario del terreno que figura en la constancia “resto” vende a varias personas, y éstas muy comúnmente no deslindan su parte de inmediato, sino que guardan su contrato de venta y luego de un tiempo es que agencian el deslinde para obtener el certificado de título: si otros compradores deslindan primero y resulta que en el “resto” habían áreas que no podían incluirse, reduciendo el metraje, al final ese último en deslindar se queda sin tierra[16].

Es sabido que, jurídicamente, todo vendedor debe una garantía a su comprador, pero las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que estando plasmada esa situación en la sentencia que aprueba los trabajos de deslinde, el propietario titular de la constancia “resto”  tiende a persuadirse, en el orden de que debe procurar, antes de vender a futuros compradores, delimitar claramente el “resto” de su parcela, por si existe algún área que no deba ser incluida dentro del metraje a vender, a fines de evitar ver comprometida su responsabilidad civil, por el hecho de vender más de lo que realmente existe. De su lado, el comprador debe tener la pericia de lugar y exigir al vendedor que ampare su derecho en una constancia “resto”, que dé seguridad de que verdaderamente lo que consta en su constancia se corresponde con lo que existe materialmente.

Si analizamos la cuestión, notaremos que los deslindes parciales se justifican más en parcelas grandes, ya que resultaría muy costoso pagar un deslinde total en una superficie amplia[17]; además de que no hay certeza acerca del número de resultantes que pudieran nacer. Sin embargo, no parece muy razonable promover deslindes parciales en relación a porciones pequeñas: si es pequeña, es más fácil saber en cuánto se puede dividir y, por tanto, los trabajos de subdivisión no tendrían mayores complicaciones.

A nuestro juicio, el asunto no debe verse como un proceder permisivo del sistema para que un propietario “haga lo que le venga en gana”, al margen de la ley y de los reglamentos. El análisis para medir la factibilidad de admitir constancias “resto” debe también enfocarse a la situación del comprador, quien cuenta con derechos adquiridos, nacidos del contrato de venta suscrito con el vendedor.

En efecto, si asumimos –a ultranza- el criterio que niega la expedición de constancias “resto”, estaríamos negándole a una persona que en buena lid ha adquirido una porción de tierra, la expedición de su certificado de título. Es decirle: “Mire, usted compró un pedacito dentro de un terreno muy grande y, como no pueden expedirse constancias anotadas, no le daremos su título, aunque se pruebe que usted tiene la ocupación y vive ahí”. ¿Es eso justo y útil, bajo el abrigo de la razonabilidad jurídica, de conformidad con el artículo 40.15 de la Constitución?

En definitiva, haciendo acopio del pensamiento de Cicerón, en el contexto del sumo bien y el sumo mal, pensamos que es más el bien que se hace, protegiendo al comprador que ocupa una porción pacíficamente y que ha adquirido derechos, diligenciando luego el deslinde de dicha parte comprada para obtener finalmente su título, que el mal que se haría por no aplicar de manera rígida el artículo 129 de la Ley No. 108-05, y no cerrar rotundamente la posibilidad de que sea expedida una carta constancia “resto” en el tenor que hemos venido estudiando.

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, 3ra. Reimpresión, Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina.

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Editora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J.“Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, Editora Corripio C. por A., 2009, República Dominicana.

VILLARRO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Astrea, 2010, Buenos Aires, Argentina.

Constitución Política, proclamada el 13 de junio del 2015.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas.

Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

 

 

 



[1] Constancia Anotada: Es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que sustenta los derechos de una o más personas sobre una porción de parcela que no posee una designación catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras.

[2] Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. Según la ley y los reglamentos, el deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. Como veremos, hay tribunales que admiten la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcelas, aun luego de la entrada en vigor de la Ley No. 108-05, alegando la constitucionalidad del derecho de propiedad. La Sala de Tierras de la SCJ ha conceptualizado el deslinde de la siguiente manera: “(…) es la delimitación que hace una persona de la propiedad inmobiliaria sobre la cual tiene un derecho registrado y sobre un área que corresponde a la que tiene derecho” (SCJ, 3ra. Sala, del 16 de mayo de 2012, No. 47, B.J. No. 1218). El Dr. Wilson Gómez, en su “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, afirma que el deslinde es una figura jurídico-catastral constitutiva del estado parcelario de una porción de terreno previamente registrada y que no había alcanzado su propia identidad; vale decir, que no había cumplido con la individualización que otorga el principio de especialidad.

[3] Certificado de Títulos: Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo. Hoy por hoy, dicho documento no se basta por sí mismo, necesariamente debe estar corroborado por una certificación de estado jurídico del inmueble, a fines de establecer si los derechos que consagra el certificado de títulos en cuestión, están vigentes.

[4] Subdivisión/ División: Es el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas por división de una parcela registrada; de tal modo, que cada parcela quede delimitada en el terreno, graficada en un plano individual y con un Certificado de Título que acredite la propiedad sobre ella. Sobre la diferencia de esta modalidad de modificación parcelaria y el deslinde, el Abogado Víctor Santana Polanco, en su obra “Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras”, establece lo siguiente: “El deslinde es una operación semejante a la subdivisión, pero se diferencia de ésta en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para las subdivisiones es total”.

[5] Trasferencia parcial: Es el trámite mediante el cual se documenta el traspaso de la propiedad de una parte de un inmueble a favor de una persona distinta a la del propietario original; a diferencia de la transferencia total, que es aquella que  versa sobre la totalidad del bien objeto de la operación de traspaso.

[6] En términos idiomáticos, controversia es una discusión reiterada entre dos o más personas que defienden opiniones contrarias. En materia jurídica, dado que se trata de una ciencia inexacta por excelencia, es muy común que surjan controversias producto de preceptos normativos con cierta trascendencia, tal como el artículo 129 de la Ley No. 108-05, que –como veremos- ha generado bastante controversia entre los actores del sistema de justicia.

[7]Seguridad Jurídica: “Garantía del Ciudadano, de la protección efectiva a su persona, bienes y derechos”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 598.

[8] Legalidad: “Estado o situación conforme con la ley; calidad de legal”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 490.

[9] Constitucionalidad: “Calidad de constitucional o correspondencia con la Constitución de las leyes, decretos, reglamentos, actos jurídicos o tratados (…) La Constitución es la ley de referencia, de modo que cuando tales actos la contradicen, simplemente no valen”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 228.

 

[10] La Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, si bien es perfectible, ha contribuido enormemente a agilizar el procedimiento inmobiliario. Bajo el imperio de la abrogada Ley No. 1542, los trámites eran muy tediosos y, producto de ello, la jurisdicción inmobiliaria constituía un dolor de cabeza para los usuarios. Esta vigente ley, constituye un marco que, a su vez, se complementa con sus reglamentos y de manera expresa remite al derecho común para suplir cualquier imprevisión o punto ambiguo de la norma.

[11] La República Dominicana, igual que cualquier otra nación, tiene sus propias particularidades; por tanto, lo inteligente es tomar en cuenta nuestra realidad al momento de interpretar alguna norma, sobre todo si ésta ha sido inspirada en una ley foránea, propia de otra realidad social.

[12] Ya la Suprema Corte de Justicia emitió el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, a fines de reglamentar la manera de descontinuar la expedición de nuevas constancias anotadas.

[13] El Dr. Wilson Gómez, en su “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, página 80, apunta que las modalidades de las modificaciones parcelarias son tres: 1.- La subdivisión, 2.- La refundición y 3.- La urbanización. En efecto, muchas escrituraciones propias de la JI resumen estos términos como parcela “REF-“ o “SUBD-“, y toda persona con un mínimo de experiencia en la materia, rápidamente lee: parcela “refundida” o “subdividida”.

[14] En la práctica, esta última fórmula es muy común. Por comodidad o por lo que fuere, los propietarios tienden a vender poco a poco su parcela, y en vez de deslindarse la totalidad para luego subdividir su parcela, sacándole un título a cada una, para luego vender con el título correspondiente, tienden a quedarse con una carta constancia “resto”: el comprador deslinda la parte vendida y el propietario sigue justificando sus derechos con la citada carta constancia “resto”. Muchos tribunales, a pesar de que –de entrada- viola la ley y los reglamentos aplicables, acogen la posibilidad de la carta constancia por el “resto”, amparados en el carácter constitucional del derecho de propiedad: siendo un derecho constitucional, mal podría una ley o un reglamento restringir dicha prerrogativa.

[15] Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[16] Algunos tribunales requieren, para aprobar los trabajos de deslinde, que sea aportada la carta constancia,  además del contrato que origina los derechos. Sin embargo, otros no son tan rígidos con dicho requisito, en el entendido de que cuando la porción vendida es muy ínfima respecto de lo que quedará como “resto”, difícilmente el propietario se sienta seguro de desapoderarse del aval de sus derechos. Por ejemplo, una parcela de 100 metros, que se vendan sólo 10: difícilmente el propietario de los restantes 90 metros le dé su constancia anotada a un comprador que compre una parte ínfima para que lo deposite, a fines de deslindarse; lo propio, según esta postura, es admitir que el deslinde lo promueva el comprador en virtud del contrato de venta que justifica el derecho a deslindar. Particularmente, comulgamos con esta última postura.

[17] Es evidente que el agrimensor, si se trata de una parcela bien grande, cobraría muchos honorarios, lo cual muchas veces provoca que las personas opten por deslindar sólo la parte que se va a vender y dejar lo que quede amparado en una constancia anotada “resto”.  Muchas veces, tales trabajos técnicos parciales son negados en primera instancia (jurisdicción original), pero en la alzada es revocado dicho rechazo y, en virtud del efecto devolutivo de la apelación, se instruye de nuevo el caso, procediendo a aprobar los trabajos de deslinde en el contexto estudiado, con la debida motivación.