Sobre los recursos administrativos (Reconsideración, Jerárquico y Jurisdiccional), en el marco de  la estructura del Tribunal Superior de Tierras[1]. En líneas generales, como es sabido, la secuencia lógica para la instrumentación de los recursos administrativos en sede inmobiliaria es –primero– el conocimiento de la reconsideración, ante el mismo tribunal que ha dictado la decisión graciosa (Art. 76, L. 108-05, 173 RGT, 157 RGRT, 200 RGMC); luego la solución del jerárquico, ante el órgano inmediatamente superior (Art. 77, L. 108-07, 178, RGT, 163 RGRT, 206, RGMC) y, finalmente, el jurisdiccional, ante el Tribunal Superior de Tierras (Art. 78, L. 108-05, 184, RGT, 169, RGRT, 212 RGMC).   

En el caso particular del Tribunal Superior de Tierras, la reglamentación aplicable no es explícita al momento de prever la indicada secuencia recursiva[2], de cara a la estructura de esta alzada. En efecto, si una sala dicta una decisión graciosa, ella misma conoce la reconsideración. El órgano inmediatamente superior a la sala es el pleno del Tribunal Superior de Tierras, ya que las salas entre sí tienen una misma jerarquía; por tanto, de entrada, chirría la pretensión de que otra sala conozca el recurso jerárquico contra una decisión de la sala que ha dictado la decisión recurrida. Pero por otro lado, si admitimos que el pleno es el llamado a dilucidar el recurso jerárquico en el contexto descrito, entonces surge la interrogante, en el sentido de saber quién conocería el jurisdiccional? Obvio que la Suprema Corte de Justicia no tendría competencia para ello, ya que la normativa (ley y reglamentos) expresamente atribuye competencia al Tribunal Superior de Tierras. Por todo esto, ha de convenirse en que ante el TST, el respeto de la aludida secuencia recursoria se dificulta en el estado actual de nuestro ordenamiento inmobiliario.

Parecería sensato, entretanto se define la situación, que la misma sala conozca la reconsideración de su decisión graciosa, en esta primera fase no abría discusión. Luego entonces, el pleno, integrado por cinco jueces, conozca el jerárquico y, en caso de recurrirse la decisión graciosa jurisdiccionalmente, que sea conocido el asunto por el pleno, pero integrado por cinco jueces distintos; incluyendo suplentes del TJO, si fuere menester. Insistimos, la fórmula de que una sala conozca el jerárquico de una decisión de otra sala, se aleja más del deber ser que lo propuesto precedentemente, en orden de que sea el pleno que conozca el jerárquico y el mismo pleno, pero con jueces diferentes, que decidan sobre l jurisdiccional. Ya veremos cómo evolucionan sobre este particular la práctica y la jurisprudencia.

Sobre la posesión y los inmuebles registrados. La máxima que reza “la posesión vale título”, como es sabido, rige en materia de bienes muebles, no de inmuebles. Y la titularidad de los terrenos registrados es imprescriptible. De ahí que jurídicamente, los inmuebles registrados no se poseen, se ocupan, sin que dicha ocupación genere prerrogativa alguna con el paso del tiempo.

Cuando nadie prueba la propiedad de una porción de tierra determinada, se reputa que ésta es del Estado. De ahí la gran importancia del proceso de saneamiento: tiene como eje central el derecho de propiedad reclamado por particulares respecto de terrenos que se reputan de la nación, por lo que se trata de un trámite que interesa a la colectividad. Justamente, por eso es que los jueces del orden inmobiliario tienen un papel activo en esta materia, distinto al ámbito de las litis de derechos registrados, que son de interés privado.

El saneamiento es el principal proceso inmobiliario, con él tiene lugar el primer registro o inmatriculación; su principal característica es que es de orden público; y se dirige contra el Estado dominicano, pues a éste –como se ha visto– se le reputa propietario originario de todo terreno que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

El principio IV de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sostiene que todo derecho registrado de conformidad con dicha normativa es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. En efecto, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, las posesiones de terrenos que se encuentran registrados no generan derechos, ni pueden sus ocupantes beneficiarse de la prescripción establecida en el artículo 2262 del Código Civil; sin importar que dichos terrenos estén abandonados en apariencia por su propietario. Esto así, puesto que –tal como ha aclarado la Sala de Tierras de la SCJ– los titulares de derechos que fueron adquiridos de conformidad con la ley, y que se encuentran debidamente registrados, no pueden ser despojados de ellos mediante ocupaciones, cuya precariedad es definitiva, sin importar ni el tiempo de ocupación, ni que en los inmuebles se encuentren mejoras[1].

Es importante tener presente que la posesión de terrenos no registrados, de cara a la exigibilidad del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria, constituye una cuestión de hecho sobre la cual los jueces que la instruyen tienen una amplia facultad de apreciación, que escapa al alcance y control de la casación[2]. De ello resulta como corolario jurídico obligado que éstos (los juzgadores) han de apreciar si los actos de goce invocados por un reclamante de reconocimiento de propiedad inmobiliaria, son o no son una posesión útil para prescribir adquisitivamente[3]. En definitiva, el hecho de la posesión debe probarse; no basta con invocarla[4].

El Tribunal Constitucional ha decidido que tributa a favor del reclamo del derecho de propiedad inmobiliaria, la posesión legal, pacífica, continua y no controvertida[5].

Pudieran suscitarse conflictos respecto de dos o más posesiones que luego reclaman la titularidad del mismo inmueble ante los tribunales de tierras. Al respecto, ha sido juzgado que en presencia de dos posesiones fundamentadas en diferentes medios de adquisición, los jueces deben preferir la que está más caracterizada. Se encuentra más caracterizada la posesión de quien ha cercado el terreno y el que demuestra haberlo comprado de su antiguo propietario. Al hacer lo así, dándole preferencia y declarando adjudicatario a quien tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno, los jueces no pueden incurrir en ninguna conculcación de los derechos fundamentales de las personas y, mucho menos, a su derecho de defensa[6].

De igual modo, se ha decidido que para fines de determinar la posesión, entre quien la alegue en virtud de haber medido con un agrimensor el terreno y otro por tener una posesión material, erigiendo mejoras en el inmueble, han de primar las pretensiones del segundo poseedor, a saber: “Cuando dos reclamantes pretenden al mismo tiempo la posesión de un terreno, uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público y otro por poseerlo físicamente, y haber fomentado mejoras en él, conforme a los requisitos que establecen las disposiciones sobre la prescripción, el tribunal debe dar ganancia de causa al que tenga la posesión real del terreno, es decir, al segundo”[7].

Finalmente, sobre los herederos y la posesión, de cara al reclamo del derecho de propiedad, se ha decidido que los herederos y, en general, los causahabientes a título universal, no comienzan una posesión nueva distinta de la de su causante: es la posesión de éste la que continúa en provecho de ellos, sin interrupción, con sus calidades y sus vicios, ya que los herederos no tienen otros derechos que los de su causante y forman con él una sola y misma persona[8].

 Sobre las máximas jurídicas aplicables en materia registral. A la par con los principios registrales, existen máximas jurídicas del derecho que cuentan con aplicabilidad en materia registral. Entre las más comunes está aquella que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, de aplicación recurrente en el ámbito de las ejecuciones de las sentencias, así como aquella que sostiene que “En derecho, alegar no es probar”. También las máximas que predican que “Primero en tiempo, primero en derecho” y que “lo que no existe en el registro, no existe en el mundo” son de aplicación importante.

Sobre aquello de que “nadie está obligado a lo imposible”, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) a favor del Registro, que es el ejecutor de las sentencias dictadas por los tribunales del orden inmobiliario, rige la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”. Si no es posible la ejecución de una sentencia en particular, se impone el archivo del expediente formado para la ejecución de sentencia ante dicho órgano administrativo”[1].

Por otro lado, respecto de la máxima que sostiene que “en derecho, alegar no es probar”, todo cuanto sea tramitado ante el Registro de Títulos, por principio jurídico general, debe ser debidamente corroborado con los elementos de convicción pertinentes. Incluso, conforme al marco normativo aplicable, al registrador se le tiene prohibido presumir aquello que no consta expresamente en la glosa sometida a su escrutinio, a saber: “El Registrador de Títulos, al ejercer la función calificadora, no está facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado en los documentos presentados, según establece el artículo 50 del Reglamento de Registros de Títulos”[2].

Por ejemplo, si al efecto la parte interesada persigue una transferencia, pues no basta con alegar que ha comprado un inmueble registrado y que desea que el mismo, una vez comprado, sea puesto a su nombre. Para que tal gestión registral sea viable, el peticionario ha de aportar el contrato de venta que así lo consigne, copia de la documentación de identidad de las partes, la constancia de los impuestos de transferencia de lugar, etc. Y si existiere alguna situación que impidiese que cada asunto sea debidamente probado, sería obligatorio entonces acudir ante los tribunales inmobiliarios, los cuales tienen facultades más amplias para sustanciar cada situación y llegar o, al menos, acercarse a la verdad.

Respecto de la máxima que reza: “primero en tiempo, primero en derecho”, lo primero que habría que acotar es que modernamente se ha modificado la forma de expresar dicha máxima, variando en la segunda parte de ella el vocablo –repetido– de “primero”, por “mejor”. Así: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Pero lo cierto es, vale decir, que en la actualidad se emplean indistintamente las formas de expresar esta máxima. Sin embargo, la idea central queda clara: el que primero inscribe en el Registro, tiene prelación en sus derechos; con lo cual, el factor cronológico es determinante para resolver conflictos de intereses en este ámbito.

Sobre la consabida máxima jurídica, aplicable en materia registral, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “La máxima jurídica “primero en tiempo, primero en derecho” es aplicable en materia inmobiliaria y registral”[3]. De igual modo, se ha decidido lo siguiente: “En materia de inmuebles registrados, rige el principio de prioridad registral, conforme al cual el derecho pertenece al primero que lo registra; principio que se deriva de la máxima “primero en el tiempo, primero en el derecho”[4]. Criterio que fue refrendado al año siguiente por el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, a saber: “(…) es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar válidamente, registra en la Oficialía de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”[5].

Finalmente, es de recurrente uso la máxima que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”.  Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hernández Mejía, en su obra titulada “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, página 121, sostiene lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, “lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.  De su lado, el Juez Segundo Monción refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, p.364: “(…) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de Títulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el artículo 90, párrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados. De donde nace el principio, “En materia de terreno registrado, lo que en Registro no está, en el mundo no existe” (…)”. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Perú, en el año 2010, quedó sentado lo siguiente: “Lo que está en el Registro afecta a todos (…) se presume la exactitud, salvo fraude o error (…)”.

Lo anterior se basa, concretamente, en la presunción de exactitud basada en la fe pública registral. Justamente, en el marco de la publicidad registral material, existe una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” . La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud; de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso[6].

Sobre la casación y la decisión que decide acerca del recurso jurisdiccional. A pesar de que, a partir de la Resolución No. 1-2016, que modifica el Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, la audiencia para conocer el recurso jurisdiccional es facultativa y, por tanto, en caso de no ser menester fijar una audiencia, la decisión que se dictare en Cámara de Consejo, en puridad jurídica, no constituiría una sentencia, es nuestro entendimiento que la casación debe seguir abierta para ese tipo de decisiones graciosas, puesto que están envueltos en estos trámites derechos que eventualmente pudieran ser conculcados producto de un error judicial.

En efecto, el razonamiento que había empleado la Sala de Tierras de la SCJ para admitir la casación contra las decisiones rendidas en materia de recurso jurisdiccional, era que si bien la génesis del trámite era de naturaleza administrativa, finalmente se tornaba en una cuestión contenciosa, decidida en una audiencia oral, pública y contradictoria, lo cual propiciaba el dictado de una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional. Sin embargo, como se ha visto, esa jurisprudencia no necesariamente se corresponde con el actual esquema procesal. Ahora pudiera ser que el recurso jurisdiccional sea decidido mediante una resolución[1] dictada en Cámara de Consejo[2].

Es cierto que ha sido juzgado que no son recurribles en casación las decisiones de carácter puramente administrativo[3]. Pero no debemos perder de vista que con estos recursos no se deciden asuntos meramente administrativos, tal como hemos expuesto al inicio de  estas líneas, hay muchas prerrogativas envueltas que pudieran resultar violadas. Y resulta que se ha decidido que el recurso de casación es siempre admisible, a menos que una ley especial disponga de manera expresa lo contrario[4]. Asimismo, se ha establecido que debe admitirse el citado recurso extraordinario tantas veces como se compruebe que la decisión impugnada ha incurrido en violaciones constitucionales, a fin de permitir a la SCJ preservar la supremacía de la Constitución, así como su preeminencia sobre cualquier disposición del derecho común que limite el derecho a recurrir, lo que, en definitiva, garantiza la tutela judicial efectiva y el fortalecimiento del Estado constitucional y de derecho que sostiene nuestro ordenamiento jurídico[5].

Veamos:

Artículo 191 Resolución 1-2016: “El Recurso Jurisdiccional contra las decisiones emitidas por los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y órganos que la componen, se conocerá de conformidad con la ley. Cuando no haya parte contraria, el recurso se decidirá sin necesidad de fijación de audiencia”. (Subrayado nuestro)

“Es recurrible en casación la sentencia del Tribunal Superior de Tierras dictada en virtud de un recurso jurisdiccional, pese a que se trata de un recurso extraordinario exclusivo de la Jurisdicción Inmobiliaria que convierte en definitiva la actuación administrativa, y no obstante que la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, no establece el recurso de manera expresa. La decisión del Tribunal Superior de Tierras es una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional, que emana de un tribunal del orden judicial”. (Subrayado nuestro)

Ojalá que nuestra máxima instancia judicial, en materia de tierras, sintonice la motivación esbozada ut supra con el marco normativo vigente, pero que en el fondo, mantenga el criterio de que las decisiones mediante las cuales se decidan recursos jurisdiccionales, sea mediante sentencias dictadas en audiencias, sea mediante resoluciones emitidas en Cámara de Consejo, sigan siendo –en todo caso– susceptibles de casación. Que ese recurso nomofiláctico esté habilitado y posibilite la revisión de la correcta aplicación de la norma.