Sobre el levantamiento de embargos y el referimiento inmobiliario, en el marco de la Ley de Condominios. De entrada, las vías de ejecución –sabemos- tienen como causa un crédito, producto de una relación personal, lo que daría pie a un trámite ejecutivo ante los tribunales de derecho común. La Jurisdicción Inmobiliaria –también sabemos- tiene su competencia de excepción enfocada a los derechos reales inmobiliarios registrados o, en su caso, con vocación directa de registro. Sin embargo, no debe perderse de vista que del artículo 102 de la Ley núm. 108-5, de Registro Inmobiliario, y del artículo 17 la Ley núm. 5038, sobre Condominios, deriva la universalidad competencial de los tribunales de tierras para conocer todo lo relativo a las situaciones suscitadas a propósito de la citada Ley núm. 5038 (derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en la ley; acciones entre propietarios sobre la administración y el goce de las partes comunes del inmueble; la interpretación o ejecución del reglamento aplicable, etc.).  

 En pocas palabras, el eje nuclear de la normativa atinente a la materia de condominios se encuadra en la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Y eso, obviamente, ha de ser extensivo al instituto del referimiento. En efecto, el juez de los referimientos en materia de tierras, contrario a lo que pudo haberse mal interpretado en su momento, sí cuenta con facultad para ordenar el levantamiento de un embargo retentivo sobre la cuenta del condominio que, a la luz de la casuística dilucidada, constituya una turbación manifiestamente ilícita, que impida su fiel desempeño: la causa (crédito) de la medida es consustancial al condominio.

Es cierto que en su momento la Suprema Corte de Justicia reconoció competencia al juez de los referimientos del derecho común para conocer acerca de alguna turbación manifiestamente ilícita en la órbita de los condominios (Sentencia SCJ, 1ra. Cám., núm. 5, del 25 de octubre del 2006, B.J. núm. 1151)[1], pero dicho criterio fue externado antes de entrar formalmente en vigor la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que consagra el referimiento inmobiliario[2]. Por consiguiente, en la actualidad ha de convenirse que es el juez de la Jurisdicción Inmobiliaria el llamado a ventilar, en référé, todo cuanto verse sobre acciones entre condóminos.

Sobre el punto de partida para calcular los intereses judiciales. Mediante sentencia núm. 667, dictada el 29 de marzo del 2017 por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, dicha alta Corte fijó criterio en torno al punto de partida para el cálculo de los “intereses judiciales”[1], en la órbita de lo extracontractual, precisando que es tendencia que el mismo sea computado desde el pronunciamiento de la sentencia, no desde la fecha de la demanda, cual si se tratase de la materia de cobros, al tenor del artículo 1153 del Código Civil, en el ámbito contractual. Sin embargo, se reconoce en la misma decisión que dicha tendencia no es vinculante y, por tanto, siendo una facultad de los jueces del fondo fijar el inicio del cómputo de los intereses que dispongan, perfectamente pudieran ordenar que sea desde la fecha de la demanda, escapando dicho aspecto a la censura casacional.

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “Considerando, que en relación al punto de partida de los intereses, el examen de la sentencia impugnada revela que la corte a qua procedió a fijar los mismos a partir de la demanda en justicia; que al respecto, es preciso aclarar que en materia de responsabilidad civil extracontractual, la tendencia es que los intereses compensatorios comiencen a correr desde el pronunciamiento de la sentencia, hasta la total ejecución de ésta, pues, de lo contrario, el responsable podría verse obligado a pagar indemnizaciones superiores a las que está legalmente obligado; además de que es principio que los daños y perjuicios son evaluados en su totalidad el día en que se emite el fallo; no obstante, se reconoce a los jueces del fondo la facultad de fijar un punto de partida distinto y hacer remontar ese interés a una fecha anterior a la del juicio, principalmente a contar desde el día de la demanda en justicia, tal y como ocurrió en la especie, sin que ello dé lugar a casación, por tratarse de una facultad que opera bajo el ejercicio del poder soberano de que gozan los jueces; razón por la cual procede desestimar el medio examinado y, por vía de consecuencia, rechazar el presente recurso de casación”.

Sobre la prueba del “agravio” (moral y material) a causa de publicaciones crediticias. De la sentencia núm. 667, dictada el 29 de marzo del 2017 por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia destaca un precedente relevante en materia de publicaciones crediticias, en el sentido de que la sola publicación de una información inexacta es suficiente para acreditar el perjuicio sufrido por el demandante, puesto que constituye un hecho notorio (exento de prueba) que las entidades de intermediación financiera y agentes financieros suelen consultar ese tipo de portales para depurar sus clientes. Pero esto así, aclarando que (distinto a lo que mal interpretaban algunas cortes civiles) solamente el daño moral quedaría probado por esa sola circunstancia. Si en adición se reclaman daños materiales, necesariamente deben probarse los mismos mediante medios fehacientes.

En efecto, sobre el perjuicio como secuela de una publicación crediticia, ha sido juzgado lo siguiente mediante la indicada sentencia núm. 667, del 29 de marzo de los corrientes: “(…) es preciso señalar que los registros y bases de datos en virtud de los cuales la empresa Buró de Crédito— emitió el reporte crediticio relativo al señor— son accesibles para todas las entidades de intermediación financiera, agentes económicos, entidades públicas y demás personas físicas o morales que mantengan acuerdos con los burós de información crediticia para acceder y obtener información de los consumidores y, segundo, que es un hecho público y notorio de la realidad, que en nuestro país la gran mayoría de los agentes económicos  se sirven de estos reportes crediticios para depurar y decidir si contratar con una persona determinada, teniendo los mismos una gran incidencia en la decisión; que, por lo tanto, la sola publicación de informaciones erróneas y de connotación negativa en dichos registros de parte de la entidad—, como entidad aportante de datos, ya es constitutiva en sí misma de una afectación a la reputación, honor e imagen del afectado (…) no requiriéndose entonces ninguna prueba adicional a la evidencia de su inexactitud para establecer fehacientemente la concurrencia de los elementos de la responsabilidad civil, en casos como el de la especie, es decir, la falta, el daño y el vínculo de causalidad; al menos con la finalidad de reparar los daños morales, puesto que, evidentemente, las pérdidas materiales adicionales deben ser demostradas mediante prueba adicional; que, en un caso análogo, ya esta Sala había juzgado que la difusión de una imagen negativa en los créditos de una persona vulnera gravemente el derecho al buen nombre y a la reputación de una persona, los cuales tienen rango constitucional [1], por lo que procede desestimar este aspecto del medio examinado”. (Subrayado nuestro)

Sobre la citación para una sala de un tribunal. Ante un mismo tribunal que, por su flujo de trabajo, esté dividido en salas las citaciones a las partes deben dirigirse ante la sala precisa que esté apoderada del proceso de que se trate.  Como “no hay nulidad sin agravio”, en caso de estar presente la parte citada, pues no sería útil aplazar para rectificar la sala, si existiere algún error al respecto. Pero si no está presente la parte convidada, una tutela judicial efectiva, al tenor del artículo 69 de la Constitución, sugiere aplazar la audiencia –aun de oficio- a fines de que la diligencia notificativa precise correctamente ante cuál sala deberá comparecerse.

Los tribunales divididos en salas, si bien constituyen un mismo tribunal, en puridad jurídica, están integrados por varios órganos: cada sala es un órgano, igual que el Pleno y la Presidencia. Así, la Suprema Corte de Justicia –por ejemplo- está integrada por seis órganos: 1ra. Sala, 2da. Sala, 3ra. Sala, el Pleno, las Salas Reunidas y la Presidencia. De su lado, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central está compuesto por cinco órganos: 1ra. Sala, 2da. Sala, 3ra. Sala., el Pleno y la Presidencia.

No es cierto, como erradamente han sostenido algunos letrados, que la jurisprudencialmente ha establecido que la citación hecha para ante una sala ha de tenerse como válida, al margen de que esté incorrectamente designada la misma, o sin importar que consigne genéricamente el tribunal, sin identificar sala alguna, por tratarse –en definitiva- de un mismo tribunal.  Lo que decidió la referida alta Corte fue que no procede la declaratoria de incompetencia en el aludido escenario procesal, lo que sí se justifica, ya que, como hemos dicho, a pesar de existir varios órganos internamente, en términos jurídicos se trata de un mismo tribunal, visto:

“La división en cámaras (hoy salas) de la Suprema Corte de Justicia es una cuestión puramente administrativa, de carácter interno, que obedece únicamente a la necesidad de una mejor distribución de trabajo. En consecuencia, no ha lugar a declarar la incompetencia cuando el recurso de casación se ha dirigido a la Suprema Corte de Justicia y no a la cámara (hoy sala) que deba conocer de él”. (Subrayado nuestro).

¿Protección o desprotección judicial? A propósito de una venta de inmueble hecha por una sociedad comercial a otra, sin que ninguna de las partes involucradas cuestionen la facultad del Presidente de la entidad vendedora para proceder a la transacción en su representación; pero –no obstante- el tribunal “tranca el juego”, por no constar en el expediente la asamblea –en soporte de papel- que dé cuenta de la autorización expresa a dicho presidente para vender a nombre de la compañía o, al menos, los estatutos que revelen la facultad de dicho presidente para “vender sin autorización expresa”. Si el interés es evitar que alguien venda –aviesamente- un bien de una entidad comercial, en calidad de Presidente, sin la debida autorización, ¿acaso la razonabilidad no sugiere que ese temor queda salvado cuando ha sido debidamente citada la entidad vendedora al proceso de transferencia, y ningún socio (ni la contraparte) hace reserva sobre la legitimidad de la consabida venta? ¿Acaso es un “plus” que deba valorarse positivamente que el tribunal –de alguna manera- se erija en parte de un contrato privado y requiera a los contratantes la documentación que se supone que ellos, al firmar, ya han revisado? ¿Acaso una visión “inmobiliarista” a ultranza debe separarse radicalmente de la postura “civilista” que, en materia de interés privado, no adopta una participación activa, más que cuando exista algún asunto de relevancia que lo amerite, por lo general cuestiones de orden público?

Lo cierto es que muchos tribunales, sobre todo a nivel de TJO, están adoptando un papel activísimo en estos temas, y están rechazando transferencias en las descritas circunstancias, por alegadamente no existir el original de la bendita asamblea (en vez de –en todo caso- dar plazos para aportar ese original). Particularmente, más que protección judicial, veo ahí una DESPROTECCIÓN innecesaria. Casi tan mayúscula como ese “celillo” descomedido que tienen algunos tribunales de tierras porque los abogados revisen en estrados su expediente, rápidamente, en frente de los jueces, a fines de constatar si una pieza en particular consta en la glosa o no: como si ese dichoso expediente no fueron ellas mismas –las partes- las que lo formaron. Nunca entenderé esa paranoia.

Particularmente, me suscribo a la postura (calificada de “sacrilegio jurídico” por algunos) que enarbola la idea de que en procesos de interés privado, que es el caso de las litis de derechos registrados, los tribunales deben reservar su oficiosidad para situaciones de tutela judicial efectiva (protección del derecho de defensa, etc.). Pero eso de estar pidiendo documentación para reconocer eficacia a un contrato que las partes –todas- han dado el visto bueno, como que… Bueno, ta’ medio fuerte.  Y es que si alguien cuestiona la facultad del Presidente para vender, ok? Se justifica la pericia; igual que si no constase que la entidad en cuestión haya sido puesta en conocimiento del proceso de transferencia: obvio que habría que cerciorarse de que es legítima la actuación de una persona física en particular que dice representar a una persona jurídica. Pero –volvemos a insistir- la casuística comentada es que todo el mundo está al tanto y nadie ha objetado la transacción. Ta´ fuerte (vuelvo y digo).

Acerca de una “trampa” procesal, a partir de la Resolución núm. 1-2016, que modifica el Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original. Esta resolución, al modificar el artículo 134 del texto original del reglamento de los tribunales suprimió la parte que disponía que si el demandante no notifica a la contraparte el depósito de la demanda (en materia de litis de derechos registrados) en el plazo previsto en el artículo 30 de la Ley núm. 108-05, dicha acción en justicia quedaría “sin efecto”. A la luz de la actual redacción del comentado texto 134, con la consabida reforma, ninguna consecuencia procesal se deriva de la circunstancia de que a la demanda “se le deje dormir el sueño eterno” en la secretaría del tribunal, sin notificación alguna: menuda trampilla procesal!

 Sin adentrarnos en el tema de la ineficacia de la aludida reforma producida con ocasión de la Resolución núm. 1-2016, por haber sido dictada por un órgano que no tiene facultad reglamentaria, salvo la que le acaba de conceder la Ley núm. 140-15, del Notariado en la República Dominicana, a fines de que regule el tema del registro de los testamentos y de los mandatos (esa es otra historia), a continuación pasamos a exponer cómo se ha venido capitalizando esa supresión de la sanción de “dejar sin efecto” la demanda que no se notifica.

El texto del artículo 134 del Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original (Modificado por la Resolución núm. 1-2016) actualmente establece lo siguiente: “Sin perjuicio de la perención derivada del artículo 38 de la Ley de Registro Inmobiliario, la Secretaría del Despacho Judicial no dará curso a la instancia introductiva de la demanda, si el demandante no cumpliere con el requisito del depósito de la notificación en el plazo establecido en el artículo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario”.

El texto original del citado artículo 134 del Reglamento de los Tribunales iba en el siguiente tenor: “Si el demandante no cumple con el requisito del depósito de la notificación de la demanda introductiva en la Secretaría del Despacho Judicial en el plazo establecido en el artículo 30 de la Ley de Registro Inmobiliario, la misma quedará sin efecto“. (Tachado nuestro)

En vista de que el trámite del recurso de apelación en la alzada se nutre de las precisiones generales de la tramitación de las demandas en jurisdicción original, igual que sucede en el derecho común, que el proceso en segundo grado se complementa, en gran medida, con el proceso común para las demandas en primera instancia, muchos abogados se están dando la tarea de, con el designio predeterminado de evitar que la parte gananciosa en jurisdicción original pueda ejecutar su sentencia, proceder a depositar una instancia introductiva del recurso de apelación ante el mismo tribunal que ha fallado en primer grado, sin notificar la misma a la contra parte: como la Resolución núm. 1-2016 ya no prevé sanción por no notificar, la demanda queda, como sostuvimos al inicio, “durmiendo el sueño eterno”.  De suerte y manera, que cuando la parte gananciosa en jurisdicción original requiere la condigna certificación de no apelación para poder ejecutar, el tribunal no la expide, puesto que consta el depósito de una instancia introductiva de apelación.

Pero peor todavía, el tribunal Superior de Tierras, que es el llamado a conocer del recurso de apelación, tampoco tiene conocimiento de tal recurso, ya que el tribunal de jurisdicción original no  le remite la documentación hasta que no se produzca la notificación a la contra parte. Y volvemos a lo mismo: como no hay sanción por no notificar, se queda varada la apelación, aviesamente, para impedir que la parte gananciosa en primer grado pueda ejecutar su sentencia.

Complica la situación el hecho de que ya la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado (reiteradamente) que el plazo para la notificación no es fatal; por tanto, la caducidad de treinta días para apelar (que puede suplirse de oficio) no es extensiva al contexto analizado. Como hemos externado, este segundo plazo de 10 días para notificar el recurso que, a su vez, se ha incoado dentro del primer plazo de 30 días, no es fatal.

No obstante, un ejercicio argumentativo que pudiera intentarse es sostener que la ley está por encima de los reglamentos y de las resoluciones; por tanto, tomando en cuenta que el artículo 30 de la Ley núm. 108-05 debe primar ante el reglamento de los tribunales, tanto con la redacción anterior como con la actual, si no se notifica dentro del plazo de 10 días, debe interpretarse que “no existe el recurso” y, por ende, la caducidad del plazo de los 30 días para apelar ha de tenerse como aplicable.

En otras palabras, si se interpone un recurso, pero no se notifica, por no cumplir con los preceptos procesales de lugar, la actuación no alcanza el nivel de recurso y, por vía de consecuencia, el plazo de 30 días para recurrir debe seguir su curso desde la notificación de la sentencia de TJO, sin interrupción alguna, puesto que se trata de una caducidad (no se interrumpe). Es una interpretación que, de entrada, no luce descabellada, en base a los principios procesales generales, aunque no parece ser el espiritu de la vigente normativa inmobiliaria.     

No hay dudas de que la supresión de la comentada sanción de “dejar sin efecto” la demanda/recurso abre la brecha para sendas chicanas procesales como la descrita. Entonces, ¿qué debería hacer la parte afectada con esta estrategia? Sencillo, ser ella diligente y velar porque ese recurso ilegítimo se decida rápidamente, a fines de eliminar el obstáculo que le ha impedido ejecutar, que no es otro que el efecto suspensivo de la apelación; efecto que, según la mejor doctrina, no inicia desde la interposición misma del recurso, como la casación, sino que el solo plazo para recurrir es suspensivo, por sí. Es decir, a partir de la válida notificación, hasta que venzan los 30 días para apelar (se materialice o no la interposición del recurso), por regla general, no es posible ejecutar la sentencia en el ordenamiento vigente.

En armonía con lo precedentemente expuesto, debería la parte afectada, tan pronto como se entere de la existencia de la demanda introductiva del recurso varado en el TJO, que será cuando solicite la certificación de “no apelación” y se la nieguen por existir un recurso puesto (sin notificar), proceder él a citar a la contraparte y a gestionar fijación de audiencia. Y para evitar que dicho “juicio” se retarde innecesariamente, notificar conjuntamente con la citación las pruebas que hará valer. Así, cuando venga la parte recurrente (que de seguro querrá incidentar su propio recurso para seguir impidiendo que se ejecute la sentencia de TJO) a pedir la típica prórroga de la audiencia de pruebas para “tener oportunidad de estudiar el expediente y de aportar sus pruebas”, la parte afectada negarse a tal aplazamiento, sosteniendo que ya ha sido diligente en notificar sus pruebas y que, de paso, daría por conocida cualquier otra pieza que pudiera aportar la contra parte. Incluso, que no se opone a que se le conceda un plazo para depositar luego las pruebas que entienda, con el propósito de que se le permita leer sus armas probatorias y con ello avanzar el proceso a la fase de fondo.

Si la parte que ha resultado gananciosa en jurisdicción original, y que no se le ha permitido ejecutar su sentencia, no adopta –como hemos dicho- un proceder súper, mega, archi activo para agilizar esa apelación ilegítima incoada en su contra, irremediablemente caerá en la “trampa” que la misma norma ha filtrado.

Evidentemente, todo lo anterior en materia de litis de derechos registrados, que es de interés privado y, por tanto, las partes son las protagonistas en la impulsión procesal. En los procesos de orden público (saneamiento y revisión por causa de fraude) –en cambio- los jueces deben ser activísimos y, de oficio, fijar audiencia y evitar situaciones como la descrita.

Por otro lado (y ya para concluir), no es ocioso destacar que, probablemente, el escenario configurado en la casuística comentada no dé cabida al esquema del artículo 31 de la Ley núm. 108-05, sobre las demandas en daños y perjuicios por el abuso de derecho, lanzando demandas temerarias, ya que a la luz de las descritas circunstancias ésta vendría a ser una especie de demanda nueva en la alzada, sin haberse discutido en jurisdicción original. Justamente, la estrategia para evitar que se ejecute la sentencia de TJO surge luego de agotarse el proceso en primer grado. Sin embargo, ello no obsta parta que pueda accionarse de manera principal ante los tribunales de derecho común, invocando responsabilidad civil por el uso abusivo de las vías de derecho: es obvio que el depositar un recurso (a lo´ ”Callao”)  con el propósito de evitar que la parte gananciosa ejecute su sentencia, constituye una falta intencional que funda la procedencia del reclamo de daños y perjuicios.