Sobre la deuda en cuotas y la facultad de inscribir hipoteca. Procede correctamente el Registro de Títulos cuando acoge la solicitud de inscribir hipoteca judicial definitiva hecha por un acreedor de una deuda basada en un pagaré notarial y bajo la modalidad de pago en cuotas, ante el incumplimiento de una de ellas, sin tener que aguardar hasta la fecha límite fijada para saldar la totalidad de dicha deuda. Esto así, independientemente de que el documento contentivo de la misma consigne expresamente (o no) que el incumplimiento de una cuota habilita al acreedor para cobrar el todo de su acreencia. La aportación de unaconstitución en mora, que prueba el atraso de una o varias cuotas, ha de servir para retener la exigibilidad de la obligación de pago. Sería, pues, en el curso de una eventual ejecución inmobiliaria (en caso de no pagarse, no obstante mandamiento de pago) donde cabría discutir el importe de la causa (crédito) del embargo (si la totalidad, si una, dos o las cuotas que fueren).  

Recordemos que, para bien o para mal, el Tribunal Constitucional ha decidido, mediante sentencia TC/0326/17, que es obligatorio inscribir una hipoteca para poder embargar inmobiliariamente, a fines de evitar “ejecuciones sorpresas”, sin la debida publicidad registral. Por consiguiente, todo acreedor interesado en ejecutar inmobiliariamente (“para bien o para mal”, perdonen la insistencia con este lamento), debe diligenciar ante el Registro de títulos la correspondiente inscripción hipotecaria. Y en el caso comentado, sobre la cobranza de una deuda en cuotas, no resulta ni justo, ni útil, bajo el prisma de la razonabilidad jurídica instituida en el artículo 40.15 de la Constitución, conminar al acreedor a que espere hasta la fecha límite (muchas veces por un lapso mayor a dos años) para inscribir hipoteca, no obstante el deudor haya incumplido con una o varias cuotas, habiendo sido constituido en mora para el pago de rigor.

En el pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) muchos acreedores consignan expresamente que el incumplimiento en el pago de una o varias cuotas de la deuda faculta al acreedor a cobrar el todo de la misma. Eso es lo recomendable. Esa fórmula zanja todo tipo de discusión sobre la procedencia de la inscripción de la hipoteca definitiva, en base a un título ejecutorio (pagaré notarial) que expresamente faculta al acreedor a cobrar el todo ante el incumplimiento en una cuota, y eso es ley entre partes: art. 1134 del CC. Pero cuando esa previsión no consta, muchos se han decantado por interpretar que no procede autorizar al acreedor a inscribir hipoteca, hasta que no llegue la fecha límite del pago total de la deuda; que debe esperar hasta que venzan todos los plazos para el pago de todas las cuotas, independientemente de que en el ínterin se vaya incumpliendo con una o con varias de ellas.

Subyace en el último criterio (que el acreedor debe esperar hasta la fecha límite para el saldo total) la idea de que la deuda no es exigible hasta ese momento y, por tanto, no están presentes las condiciones indispensables en el crédito para fundar la procedencia de una hipoteca definitiva: certeza, liquidez yexigibilidad. Sin embargo, salvo que se haya acordado un término expreso distinto, el acreedor puede (y debe) ir cobrando las cuotas que se le deben, lo cual le habilita para la modalidad forzosa que prevé la normativa procesal vigente (embargos), en caso de que, no obstante constitución en mora, se persista con el impago.

Al tenor del artículo 1139 del Código Civil, se constituye en mora, sea por acto de alguacil, sea mediante cláusula expresa en el documento contentivo de la obligación de pago. Cuando un acreedor adjunta a su solicitud de inscripción de hipoteca definitiva unaconstitución en mora a su deudor, es prueba de la exigibilidad de una obligación de pago. Ya el tema del monto de la causa (crédito) de la ejecución, como se ha dicho, ha de tratarse en el curso de una ejecución. Una cosa es el monto que se pueda cobrar en un momento preciso y otra es la facultad de inscribir hipoteca para luego embargar inmobiliariamente y, después, ejecutar forzosamente la acreencia exigible. La falta de pago tiene sus consecuencias y el mecanismo que prevé la ley (indirecto) para ejecutar forzosamente supone, entre otras modalidades, la ejecución de un inmueble. Como producto de la venta de dicho bien, el acreedor cobra su crédito (lo que se le deba) y ha de devolver al deudor embargado el restante[1]. Se han de incluir en la causa del embargo también las cuotas que vayan venciendo durante la ejecución. Evidentemente, el deudor pudiera realizar en el ínterin la oferta real de pago que entienda (incluso, la denominada “oferta real en curso de instancia,”mediante simples conclusiones vertidas en estrados), a fines de detener la ejecución en su perjuicio.

Todo lo anterior, vale insistir, debe analizarse judicialmente, ante el tribunal de derecho común, conforme ordena el artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario: es competencia del derecho común el conocimiento del embargo inmobiliario, aunque el objeto sea un inmueble registrado. El Registro de Títulos, de su lado, al conocer los méritos de una solicitud de inscripción dehipoteca judicial definitiva, ha de constatar que la obligación de pago sea exigible, lo cual, reiteramos, se comprueba con el depósito de un acto de constitución en mora. Y es que, tal como señalan los maestros RIPERT y BOULANGER, la constitución en mora establece que el deudor no ha cumplido voluntariamente su obligación y, como ha sido invitado a hacerlo, su retraso adquiere un carácter culpable[2].

No debe olvidarse que, por regla general (art. 1187 del CC), el término se reputa a favor del deudor[3]. Si no existe un término expreso para cada cuota, jurídicamente ha de interpretarse que éste ha renunciado a él. Esto significa que el acreedor pudiera constituir a su deudor en mora, en cualquier momento, a fines de hacer exigible la obligación[4]. Justamente, por eso es que hemos valorado como correcto que el Registro de Títulos acoja la inscripción de hipoteca definitiva en las descritas circunstancias (de una deuda en cuotas), puesto que el pagaré notarial es, en sí, un título ejecutorio y con la constitución en mora se acredita la condición de exigibilidad en el crédito.

Estamos hablando de un caso recurrente, en el que se consigna en un pagaré notarial una deuda, pagadera en cuotas, precisando solamente una fecha: el momento límite para saldar la totalidad. Pero la noción de “cuotas”sugiere pagos periódicos, entonces, ¿cómo saber el término para pagar cada cuota? Al respecto, la doctrina más depurada del país originario de nuestro derecho, ha razonado en el siguiente sentido: “(…) Cuando el deudor se hubiese obligado a pagar “cuando pueda” o “si ello le fuere posible” o “tan pronto como su posición se lo permita”, la jurisprudencia entiende que esas cláusulas implican la concesión de un plazo que deja a los tribunales la misión de fijar la época del pago”[5]. En ese sentido, en el caso del pagaré notarial que contiene una deuda a plazo, por cuotas, al margen del estudio profundo que realice el tribunal (apoderado de un embargo inmobiliario) sobre el monto de la deuda (atendiendo a las cuotas vencidas y a lo acordado al efecto[6]), el Registro de Títulos, en ejercicio de su función calificadora, puede (y debe) retener la exigibilidad de la deuda mediante el estudio delpagaré y de la constitución en mora. Consecuencialmente, inscribir la hipoteca judicial definitiva, a la luz de las circunstancias comentadas.

De entrada, pudiera asaltar la duda, en torno a lo comentado, sobre la “liquidez” que, como sabemos, también es una condición con la que debe contar el crédito para que pueda servir de base a una hipoteca definitiva. Sin embargo, la aludida constitución en mora, además de probar la exigibilidad de la obligación, indica el monto de lo debido hasta el momento de la intimación[7]. Independientemente de que no se trate de la totalidad de la deuda (es un monto a plazo y no ha llegado la fecha límite), en el descrito escenario hay un crédito contenido en un título ejecutorio (pagaré notarial) que, sin dudas, debe justificar la inscripción hipotecaria pretendida.

Sobre los bienes de la comunidad legal, las ejecuciones forzosas y el consentimiento unilateral de un solo esposo. Contrario a lo que se establece en la modificación a la Resolución núm. 19-0312, sobre Requisitos ante los Registradores de Títulos, una simple notificación al cónyuge que no ha consentido en una deuda no subsana la circunstancia de la falta de consentimiento. Por consiguiente, no debe proceder una inscripción de hipoteca respecto de un inmueble de la comunidad legal. En el descrito contexto, el cónyuge que suscribió la obligación compromete su patrimonio personal, no el de la comunidad.

No debe perderse de vista que con ocasión de una comunidad legal coexisten tres patrimonios, que son: el patrimonio propio del esposo, el patrimonio propio de la esposa y la comunidad legal. Esta última, según el Código Civil, es administrada por los dos esposos, no solamente por uno. Y el hecho de que un esposo esté casado bajo la comunidad legal no implica que no pueda asumir obligaciones a título personal. En palabras de PLANIOL y RIPERT: “Si la existencia de una masa común es la característica del régimen de comunidad, ello no significa que esa masa ha de comprender todos los bienes de los esposos, ni que todos los intereses de éstos han de quedar absorbidos en la comunidad. Más aún, uno de los rasgos originales de este régimen es que los esposos conservan intereses personales distintos y que sus bienes quedan distribuidos en tres patrimonios: el patrimonio común, el propio del marido y el propio de la mujer (…)”[1].

La Dirección Nacional de Registro de Títulos promovió, hace unos años, una modificación al citado reglamento sobre requisitos ante los registradores de títulos, sosteniendo que para el caso de “créditos forzosos”, si solamente había consentido en la deuda un esposo, eso no podía impedir que el acreedor ejecute eficazmente su acreencia, y se instituyó en la comentada reforma que bastaba con que se notifique al otro esposo que no ha consentido en la deuda para que sea viable la inscripción de una hipoteca sobre un inmueble de la comunidad legal.

Lo anterior, de forma extensiva al caso de condenaciones al pago de dinero a uno solo de los esposos. Con la consabida notificación, según la aludida reforma reglamentaria, se legitima la inscripción de una hipoteca sobre un bien de la comunidad, aunque la condenación haya sido personal contra uno de los esposos.

Lo cierto es que el tema de una mera notificación, en rigor jurídico, no debe subsanar la falta de consentimiento de un esposo respecto de la deuda que sirva de causa a la hipoteca y a la posterior ejecución inmobiliaria. La inscripción llevada a cabo en esos términos ante el Registro, ha de ser declarada nula, como respuesta a una Litis de derechos registrados en “nulidad de inscripción hipotecaria”. La ley, según el sistema de fuentes vigente, está por encima de las resoluciones y de los reglamentos. El Código Civil consagra una coadministración del patrimonio fomentado en comunidad de bienes, ello descarta la voluntad unilateral de un esposo sobre la suerte de la masa común; por tanto, ese es el precepto que debe primar, aunado a la seguridad jurídica, de índole constitucional.

El pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) es un documento que instrumenta un notario, dando cuenta de que una persona debe una suma de dinero a otra. No se constituye ningún bien particular en garantía. Rige el principio de prenda general, conforme al cual, todo deudor compromete, frente a su acreedor, todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros. De ahí que el patrimonio del deudor sea la prenda común de sus acreedores.

En armonía con lo precedentemente expuesto, ante una obligación asumida personalmente, no en nombre de la comunidad, el esposo obligado debe responder con su patrimonio particular, no con los bienes de la masa. De su lado, el acreedor debe ejecutar tales bienes propios, no los de la comunidad. Y el Registro no debe inscribir hipotecas sobre bienes de la masa común, si no consta que ambos esposos han consentido la deuda.

Si bien la presunción es que la obligación asumida por un esposo se suscribe a nombre de ambos y, por tanto, ha de comprometer la masa, en ejercicio de su función calificadora, como “juez de la legalidad de los documentos sometidos al registro”, los registradores, al advertir que la transacción solamente está consentida por un cónyuge, deben rechazar la solicitud de inscripción hipotecaria. En efecto, el reglamento que rige dicho órgano sostiene que no se debe, como registrador, asumir lo que expresamente no conste en los documentos aportados. Si el consentimiento no consta expresamente, el mismo no ha de presumirse, ni mucho menos darlo como dado en base a una simple notificación. Ésta, en todo caso, haría del conocimiento de la pareja (si es que no lo sabía ya) el proceder de su consorte, pero en modo alguno apareja un consentimiento a la obligación asumida. Esa notificación (si es que se insiste con su realización) debería estar acompañada de una respuesta –inequívoca- de “no objeción” de la pareja. La notificación por sí no subsana nada.

Es la parte interesada (acreedor) que, si el acto contentivo de la obligación no plasma el consentimiento de ambos esposos, debe probar que se trata de algo que han convenido ambos esposos. Es un depósito que debe hacerlo la parte interesada para completar su solicitud de inscripción hipotecaria respecto de un inmueble de una comunidad, en base a una obligación asumida personalmente por un integrante de la pareja.

El pagaré notarial, en sí, si es consentido solamente por un esposo, no es nulo. Como se ha dicho, cada esposo puede comprometer su propio patrimonio. Lo que sí sería nula sería la ejecución que, sin consentir el otro esposo, se pretenda hacer respecto de un bien de la comunidad (el acreedor tendría un título válido, que es el pagaré, pero una ejecución irregular, por ser sobre la comunidad). Una cosa es que cada esposo asuma obligaciones particulares y otra es que esas obligaciones particulares se pretendan cobrar con el patrimonio común. De ahí que los acreedores deben hacer las indagatorias correspondientes al momento de suscribir transacciones con deudores. Deben cerciorarse de que la obligación es a nombre de la comunidad (consintiendo ambos), no personal. Pues, vale reiterar, en este último caso, solamente el patrimonio del esposo que se haya obligado podrá ser ejecutado forzosamente.