Sobre la posesión y los inmuebles registrados. La máxima que reza “la posesión vale título”, como es sabido, rige en materia de bienes muebles, no de inmuebles. Y la titularidad de los terrenos registrados es imprescriptible. De ahí que jurídicamente, los inmuebles registrados no se poseen, se ocupan, sin que dicha ocupación genere prerrogativa alguna con el paso del tiempo.

Cuando nadie prueba la propiedad de una porción de tierra determinada, se reputa que ésta es del Estado. De ahí la gran importancia del proceso de saneamiento: tiene como eje central el derecho de propiedad reclamado por particulares respecto de terrenos que se reputan de la nación, por lo que se trata de un trámite que interesa a la colectividad. Justamente, por eso es que los jueces del orden inmobiliario tienen un papel activo en esta materia, distinto al ámbito de las litis de derechos registrados, que son de interés privado.

El saneamiento es el principal proceso inmobiliario, con él tiene lugar el primer registro o inmatriculación; su principal característica es que es de orden público; y se dirige contra el Estado dominicano, pues a éste –como se ha visto– se le reputa propietario originario de todo terreno que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

El principio IV de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sostiene que todo derecho registrado de conformidad con dicha normativa es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. En efecto, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, las posesiones de terrenos que se encuentran registrados no generan derechos, ni pueden sus ocupantes beneficiarse de la prescripción establecida en el artículo 2262 del Código Civil; sin importar que dichos terrenos estén abandonados en apariencia por su propietario. Esto así, puesto que –tal como ha aclarado la Sala de Tierras de la SCJ– los titulares de derechos que fueron adquiridos de conformidad con la ley, y que se encuentran debidamente registrados, no pueden ser despojados de ellos mediante ocupaciones, cuya precariedad es definitiva, sin importar ni el tiempo de ocupación, ni que en los inmuebles se encuentren mejoras[1].

Es importante tener presente que la posesión de terrenos no registrados, de cara a la exigibilidad del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria, constituye una cuestión de hecho sobre la cual los jueces que la instruyen tienen una amplia facultad de apreciación, que escapa al alcance y control de la casación[2]. De ello resulta como corolario jurídico obligado que éstos (los juzgadores) han de apreciar si los actos de goce invocados por un reclamante de reconocimiento de propiedad inmobiliaria, son o no son una posesión útil para prescribir adquisitivamente[3]. En definitiva, el hecho de la posesión debe probarse; no basta con invocarla[4].

El Tribunal Constitucional ha decidido que tributa a favor del reclamo del derecho de propiedad inmobiliaria, la posesión legal, pacífica, continua y no controvertida[5].

Pudieran suscitarse conflictos respecto de dos o más posesiones que luego reclaman la titularidad del mismo inmueble ante los tribunales de tierras. Al respecto, ha sido juzgado que en presencia de dos posesiones fundamentadas en diferentes medios de adquisición, los jueces deben preferir la que está más caracterizada. Se encuentra más caracterizada la posesión de quien ha cercado el terreno y el que demuestra haberlo comprado de su antiguo propietario. Al hacer lo así, dándole preferencia y declarando adjudicatario a quien tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno, los jueces no pueden incurrir en ninguna conculcación de los derechos fundamentales de las personas y, mucho menos, a su derecho de defensa[6].

De igual modo, se ha decidido que para fines de determinar la posesión, entre quien la alegue en virtud de haber medido con un agrimensor el terreno y otro por tener una posesión material, erigiendo mejoras en el inmueble, han de primar las pretensiones del segundo poseedor, a saber: “Cuando dos reclamantes pretenden al mismo tiempo la posesión de un terreno, uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público y otro por poseerlo físicamente, y haber fomentado mejoras en él, conforme a los requisitos que establecen las disposiciones sobre la prescripción, el tribunal debe dar ganancia de causa al que tenga la posesión real del terreno, es decir, al segundo”[7].

Finalmente, sobre los herederos y la posesión, de cara al reclamo del derecho de propiedad, se ha decidido que los herederos y, en general, los causahabientes a título universal, no comienzan una posesión nueva distinta de la de su causante: es la posesión de éste la que continúa en provecho de ellos, sin interrupción, con sus calidades y sus vicios, ya que los herederos no tienen otros derechos que los de su causante y forman con él una sola y misma persona[8].