(Precisiones jurídicas)

Sobre el embargo inmobiliario, sus incidentes y la Jurisdicción Inmobiliaria, en el marco de la cuestión competencial. La Jurisdicción Inmobiliaria ha sido tradicionalmente utilizada como un “escudo” para bloquear el fiel desenvolvimiento del embargo inmobiliario, pretextándose que el objeto de dicha modalidad ejecutiva se contrae a un inmueble registrado para, en base a ello, “fabricar” sendas litis de derechos registrados y, consecuencialmente, peticionar ante el juez del embargo el sobreseimiento del procedimiento, hasta tanto se decida dicha litis. Y lo peor de la situación es que muchas veces el tribunal del embargo “cae en la trampa”.

Lo cierto es que solamente cuando la cuestión verse estrictísimamente sobre asuntos que sean de forma inexorable consustanciales a la competencia excepcional inmobiliaria, pudiera justificarse un sobreseimiento del embargo principal, a fines de que ante la Jurisdicción Inmobiliaria se resuelva tal aspecto: cuestionamientos al Certificado de Título, per se, o a cualquier documentación producida por alguno de los órganos de la citada jurisdicción de excepción: certificado de acreedor inscrito, certificado de estado jurídico de inmueble; aspectos atinentes a trabajos técnicos, etc[1].

Lo primero es que, al tenor del párrafo I del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, como es sabido, los embargos inmobiliarios y los mandamientos de pago tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria, aun cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar, y aun cuando dicho inmueble esté en proceso de saneamiento. Pero además, es regla general que el único tribunal llamado a estatuir respecto de los incidentes del embargo es el propio tribunal apoderado de la ejecución que le sirve de objeto[2].

A partir de lo anterior, ha de derivarse como corolario procesal que todo cuanto verse sobre el embargo inmobiliario, debe canalizarse ante el mismo tribunal apoderado de la ejecución: nulidad de la asamblea en virtud de la cual se apoderó a una persona física para accionar; nulidad de la venta que sirvió de base al título empleado para embargar, etc. En efecto, la doctrina inmobiliarista ha razonado en el siguiente sentido: “Son muchos los abogados en ejercicio, y actuando en representación del deudor hipotecario, que procuran producir y plantear incidentes contra el procedimiento de embargo inmobiliario con el depósito de instancias en la Secretaría de la Jurisdicción Inmobiliaria (…) Evidentemente, que la Jurisdicción Inmobiliaria debe declarar su incompetencia para conocer cualquier demanda que procure solamente crear un incidente que retrase el procedimiento de embargo inmobiliario, y tiene que declinar el expediente a la jurisdicción competente”[3].

Los tribunales del orden inmobiliario, incluso, dado que –según la doctrina más depurada- la competencia para conocer los incidentes del embargo inmobiliario es de orden público[4], pudieran llevar a cabo la declinatoria hacia la jurisdicción de derecho común referida precedentemente, aun de manera oficiosa, si es que ninguna de las partes lo peticionare.

No debe perderse de vista que, contrario a lo que algunos han mal interpretado, ya la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de precisar que las decisiones de los tribunales ordinarios en materia de embargo inmobiliario se imponen a los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, los cuales no tienen competencia para variar lo decidido por los referidos tribunales ordinarios[5].

Es esencial, en consecuencia, que el juez del embargo se detenga a revisar si realmente la cuestión planteada ante la Jurisdicción Inmobiliaria, en virtud de la cual se le ha peticionado un sobreseimiento de la ejecución, verdaderamente es algo que solamente pudiera dilucidarse en aquella jurisdicción de excepción. Todo lo que no sea restrictivamente del ámbito inmobiliario, como se ha visto, puede (y debe) canalizarse ante el mismo tribunal del embargo: todo ha de concentrarse para evitar contradicción de decisiones.

 La tendencia (y así se recoge en la más reciente propuesta procesal civil) es hacia dar como no presentados los incidentes tramitados ante otro tribunal que no sea el del embargo[6]. Por consiguiente, si algo que se proponga para justificar un sobreseimiento ante el juez del embargo se determina que no era privativo de lo inmobiliario y, por ende, perfectamente pudo lanzarse ante la jurisdicción ordinaria, en la fórmula de un incidente del embargo, dicho sobreseimiento debe rechazarse, en el entendido de que aquellas pretensiones que -en puridad jurídica- son verdaderos incidentes, han de tenerse como no presentadas si se canalizan ante el tribunal que no corresponde.

Como hemos repetido ya varias veces, solamente cuando el asunto sea propio de la Jurisdicción Inmobiliaria debe sobreseer el juez del embargo a causa de una litis de derechos registrados pendiente de solución[7]. En esa tesitura, el genio doctrinario ha interpretado lo siguiente: “Cualquier cuestionamiento sobre la validez del duplicado del Certificado de Título o del documento certificado por el Registro de Títulos que sirve de base a la ejecución inmobiliaria, constituye una litis sobre derechos registrados, y se convierte en un incidente que obliga al Tribunal de Primera Instancia apoderado a sobreseer el procedimiento hasta tanto la Jurisdicción Inmobiliaria se pronuncie sobre esa demanda de nulidad contra el título ejecutorio”[8].

En armonía con lo esbozado ut supra, ha sido juzgado lo siguiente: “Cuando en virtud de un incidente se pone en cuestionamiento la validez del Certificado de Título que sirve de base a la persecución, esto constituye un litigio sobre derechos registrados”[9].

Pero además de la naturaleza de la contestación incidental para saber si verdaderamente debe sobreseer el tribunal del embargo ante una supuesta litis de derechos registrados ante la jurisdicción de tierras, en la práctica se ha venido prestando a discusión el tema de las nulidades propuestas contra el embargo luego de la adjudicación. Al respecto, una doctrina eminentemente civilista se ha decantado por interpretar que tal nulidad ha de lanzarse ante la jurisdicción ordinaria, justamente ante el mismo juez del embargo. Por otra parte, se ha entendido, con lo cual particularmente estamos de acuerdo, que no siempre dicha nulidad ha de canalizarse ante el tribunal del embargo. Lo determinante ha de ser la “ejecución” ante el Registro de la decisión de adjudicación dada a propósito del embargo. En efecto, si dicha decisión de adjudicación ha sido ejecutada, ya el asunto afectaría derechos registrados y, por ende, en virtud de la parte capital del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, la Jurisdicción Inmobiliaria ha de ser la competente. En caso contrario, si no se ha ejecutado dicha decisión de adjudicación, pues por regla general, obvio que ha de demandarse ante el mismo tribunal del embargo.

Sobre la cuestión planteada precedentemente, se ha sostenido lo siguiente: “Si bien es cierto que la Jurisdicción Inmobiliaria no tiene competencia para decidir la suerte de un traspaso que tenga como consecuencia un embargo inmobiliario, ni tampoco para homologar ninguna sentencia emanada de una jurisdicción distinta a la Inmobiliaria, no es menos cierto que cuando existe una transferencia recibida y ejecutada por ante el Registro de Títulos, la cual se produjo posterior a la sentencia de adjudicación, la misma implica una cuestión litigiosa, por el hecho de determinar la validez de dicha transferencia. En este caso, la Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia para decidir”[10].

En definitiva, terminamos igual que como iniciamos el presente escrito, afirmando que no hay por qué “caer en la trampa”. No es cierto que por el solo hecho de contraerse a un inmueble registrado el objeto de una demanda, se configure –ipso facto– la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria[11]. Esta competencia de excepción requiere que lo perseguido, irremediablemente, afecte derechos registrados[12]. Y en el caso concreto del embargo inmobiliario, la regla general es que sea el mismo juez del embargo el que conozca de dicha ejecución y de sus incidentes. Todo cuanto afecte el desenvolvimiento del embargo constituye, según se ha decidido, un verdadero incidente del embargo inmobiliario y, como tal, ha de escapar a la Jurisdicción Inmobiliaria; salvo –como se ha dicho- contadas situaciones relativas a asuntos estrictísimamente de naturaleza inmobiliaria (que, la mayoría de las veces, no es el caso).

 



[1] Si a algún “genio” se le ocurre “fabricar” una litis de derecho registrado, forzando para que verse sobre estos asuntos de competencia exclusiva inmobiliaria, sin ser así, la misma Ley núm. 108-05, prevé un mecanismo excepcional para reclamar indemnizaciones por demandas temerarias (Art. 31).

[2] Cfr PÉREZ. Eladio Miguel. “Régimen Legal del Embargo Inmobiliario y sus Incidentes”, 2da. edición, p. 358.

[3] CIPRIÁN, Rafael. “Tratado de Derecho Inmobiliario”, 4ta. edición, 2013, p.p. 310-311.

[4] “(…) la competencia del tribunal apoderado del embargo para conocer de los incidentes que surjan en el curso de dicho procedimiento se mantendrá siempre, por tener la misma un carácter absoluto y ser de orden público (…)”. (Op. Cit. PÉREZ, Eladio Miguel, p. 359).

[5] Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 41, del 17 de junio del 2013, B.J. núm. 1232.

[6] Art. 1043, ACPC (Sobre la competencia para conocer los incidentes del embargo inmobiliario): “Se considerará como no interpuesta toda demanda llevada por ante otro tribunal. En presencia de esta última, el tribunal apoderado del embargo ordenará su continuación por auto no susceptible de ningún recurso ordinario o extraordinario”.

[7] La tendencia es robustecer la competencia del juez del embargo inmobiliario para conocer de sus incidentes. En efecto, la reforma pendiente de sanción en el Congreso, al referirse a esta competencia, entre otros, taxativamente indica que es competente para: “(…) toda demanda que se establezca con motivo de la validez o falsedad del título que le sirve de fundamento, y con las circunstancias de hecho y de derecho que impidan el embargo, lo modifiquen o lo extingan”. (Subrayado nuestro) (Art. 1043, APCP).

[8] Op. Cit., CRIPRÍÁN, Rafael, p. 871.

[9] Cas. 15 de mayo del 1942, B.J. núm. 382, p. 292.

[10] SANTANA POLANCO, Víctor. “Los Incidentes por ante la Jurisdicción Inmobiliaria”, p. 38.

[11] Sobre la competencia inmobiliaria, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “El solo hecho de que un inmueble o algún derecho real inmobiliario se encuentre registrado no significa que cualquier asunto litigioso relativo al inmueble deba ser juzgado necesariamente por la Jurisdicción Inmobiliaria (…)”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 8, del 3 de abril del 2013, B.J. núm. 1229).

[12] “La competencia del tribunal de tierras para modificar o aniquilar un derecho registrado es exclusiva y absoluta, tal como lo establece el artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 8, del 6 de abril del 2011, B.J. núm. 1205).

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