(Precisiones jurídicas)

Sobre la “obligatoriedad” de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero. Recientemente, el Tribunal Constitucional, mediante sentencia TC/0326/17, consolidó los preceptos de la Resolución núm. 194-2001, dictada por la Suprema Corte de Justicia, en lo concerniente la imposibilidad de inscribir un embargo inmobiliario ante el Registro de Títulos, sin previamente inscribir una hipoteca judicial definitiva. Esta decisión –de entrada- parecería que choca con los preceptos del artículo 2209 del Código Civil, que permiten el embargo inmobiliario sin previa inscripción hipotecaria, pero luce –por otro lado- que se corresponde con los lineamientos de la materia registral, de cara a la seguridad jurídica, sobre todo a favor de terceras personas interesadas en un inmueble determinado y que confían en la información que al respecto pudiera suministrar el Registro: “lo que no consta en el Registro, no existe en el mundo”.

Una postura estrictamente civilista admite la inscripción y el consecuente desarrollo del embargo inmobiliario, sin que necesariamente deba inscribirse una hipoteca definitiva. El razonamiento es que, concretamente, una cosa es el derecho de garantía, mediante una hipoteca, para asegurar el cobro en caso de incumplimiento del deudor y, por otro lado, la prerrogativa de ejecutar. No es sostenible, al abrigo de esta postura, que se “imponga” a un acreedor que acuda a un mecanismo de garantía hipotecaria que, como se ha dicho, es para garantizar un pago ante un eventual incumplimiento, cuando lo deseado es ejecutar la acreencia, pura y simplemente: cómo justificar que se deba gestionar una garantía, cuando lo que se persigue es ejecutar el crédito?

En armonía con lo precedentemente expuesto, la Suprema Corte de Justicia juzgó en su momento lo siguiente: “Los gravámenes de un inmueble que en principio dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio, líquido y exigible, como es una pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”[1]. (Subrayado nuestro).

En efecto, el artículo 2209 del Código Civil deja entrever que es posible embargar inmobiliariamente, sin necesidad de inscribir una hipoteca previamente. Incluso, la doctrina autorizada lanzó una crítica a este texto, en el sentido de que el mismo parece favorecer al acreedor quirografario ante el hipotecario, pues a este último lo conmina a ejecutar primero los inmuebles hipotecados, en tanto que a aquel le permite embargar inmobiliariamente cualquier inmueble[2].

No obstante todo lo expuesto, por otro lado, desde una perspectiva registralista, partiendo de la máxima que reza: “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”, se cierra la posibilidad –categóricamente- de que pueda inscribirse y ejecutarse un embargo inmobiliario, sin previamente agotar el trámite instituido en la Resolución núm. 194-2001, en el orden de, puntualmente, inscribir primero una hipoteca judicial definitiva, a fines de que conste en el Registro y, por extensión, para que toda persona pueda tomar conocimiento del crédito existente, el cual eventualmente sería ejecutado tomando como objeto tal inmueble.

Lo anterior, básicamente, apegado a la seguridad jurídica, sobre todo en el marco de terceras personas que estén interesadas en un inmueble en particular y no tengan mecanismos para saber el estado jurídico de tal bien, ya que el mismo pudiera ser ejecutado en cualquier momento, afectando sus intereses (de posibles terceros adquirientes de buena fe). Y es que existe un sistema registral inmobiliario, justamente para que las personas con interés puedan conocer el historial de cada inmueble; pero si se admite que cualquier acreedor con un título ejecutorio pudiera embargar en cualquier momento, no habría seguridad jurídica sostenida.

En nuestro concepto, las dos posturas desarrolladas anteriormente tienen fundamento. La civilista tiene el aval del artículo 2209 del Código Civil, que –sin dudas- permite la ejecución inmobiliaria sin previa inscripción de hipoteca judicial definitiva; y el Código Civil, haciendo acopio de nuestro sistema de fuentes, ha de estar por encima de una resolución (en este caso, de la Resolución núm. 194-2001, de la SCJ, que obliga a una inscripción previa). Pero la postura registralista, de su lado, se corresponde con la finalidad del sistema que nos rige en materia inmobiliaria, que es ofrecer seguridad jurídica, evitando que hayan cargas ocultas: la vida jurídica del inmueble debe documentarse en el Registro. No pudiera, en esa línea, un acreedor quirografario, en base a un pagaré notarial o a una sentencia firme condenatoria al pago de dinero, sorprender a un tercer adquiriente de buena fe o a cualquier otro tercero con interés en un inmueble en concreto, sin que dicho acreedor quirografario haya agotado trámite alguno ante el Registro, para los fines de publicidad de rigor.

En conclusión, si bien pudiera seducir –de primera impresión- la idea de que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, es posterior al Código Civil y regula un área especializada; con lo cual, debe primar ante el consabido artículo 2209 del citado Código de Derecho común, lo propio debió ser, ya que la hipoteca está reglada y concebida jurídicamente como un mecanismo de garantía y, como tal, no pudiera “imponerse” al beneficiario, que la aludida Resolución 194-2001, al reglamentar el trámite para la ejecución de los títulos con ejecutoriedad, obviara el tema de la “inscripción hipotecaria” e implementara, sencillamente, un sistema de “registro de títulos ejecutorios”. Con eso se conseguiría el propósito perseguido, que no es otro que dar seguridad jurídica a terceros que tienen el derecho de enterarse sobre el historial de los inmuebles, pero evitando –al mismo tiempo- contravenir la esencia de instituciones jurídicas clara y detalladamente previstas en la ley.

Pero como no se hizo así, lo que nos queda por ahora es tener conciencia de que la inscripción de hipoteca judicial definitiva, previo a la ejecución de un título ejecutorio, entra en la “ratio decidenci” del TC y, por ende, ha de aplicarse tal precepto; no debiendo ningún registrador de títulos inscribir ningún embargo inmobiliario, si previamente no se ha procedido en el descrito sentido.

Aspiramos que la Suprema Corte de Justicia, igual que como en su momento hizo con la Resolución núm. 325-2001, mediante la cual simplemente procedió a rectificar un error material contenido en la Resolución comentada, marcada con el número 194-2001, vuelva a rectificar, corrigiendo esta vez el tema de la inscripción hipotecaria y reglando un sistema de registro de títulos ejecutorios, sin tergiversar la institución de la hipoteca.

 

 

 

 

 



[1] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 1, del 12 de enero del 2005, B.J. núm. 1130, p.p. 53-58.

[2] Cfr TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. IV, 5ta. edición, p. 223.

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