LA DETERMINACIÓN DE HEREDEROS Y LA PARTICIÓN
ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA:
Implicaciones de la ausencia de un acuerdo amigable.
(Gaceta Judicial, año 21, número 368)
SUMARIO
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No basta, para determinar herederos y partir un bien inmueble indiviso, con que se someta la solicitud de determinación y los trabajos técnicos para individualizar los derechos, necesariamente debe constar un acuerdo amigable sobre la distribución de tales prerrogativas.
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PALABRAS CLAVES
Determinación de herederos, partición, indivisión, deslinde, subdivisión, acuerdo amigable, distribución de derechos, viabilidad procesal, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de los Tribunales, República Dominicana.
Cuando se abre la sucesión a causa del fallecimiento del propietario de un inmueble registrado, al momento de los herederos canalizar (sin contestación entre sí) su determinación como tales y la partición[1] de dicho inmueble, no deben limitarse a peticionar la determinación de herederos y a gestionar los trabajos técnicos de lugar para individualizar los derechos de cada uno[2], es menester que se adjunte al expediente la constancia de partición amigable (en soporte de papel), la cual ha de consignar la manera en que deberá ser registrada cada resultante.
Ante los tribunales del orden inmobiliario[3] es común ver en la práctica cómo las partes interesadas obvian el depósito de la aludida constancia de partición amigable, asumiendo que es suficiente peticionar la determinación de herederos y la aprobación de los trabajos técnicos de lugar. Sin embargo, tal como se ha reseñado, el tribunal debe tener conocimiento de cuál parte del inmueble, una vez dividido, ha de asignar a cada heredero: si la resultante del este, del oeste, del norte, etc[4]. Y eso solamente se consigue si los solicitantes se ocupan de dejar sentado qué parte corresponde a cada quien[5].
Es cierto que el artículo 4, párrafo II, del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde sostiene que cuando el asiento del registro de un inmueble en copropiedad no especifica el porcentaje o proporción de participación de cada copropietario, se presume que es en partes iguales, salvo acuerdo contrario entre los mismos. Sin embargo, se dan casos en que el mismo expediente pone de relieve que a los herederos no les correspondería el mismo porcentaje de derechos, lo que descartaría la aludida presunción reglamentaria. Sin menosprecio de que –tal como se ha indicado más arriba- además de la proporción de prerrogativas, huelga determinar la individualización de cada resultante: a quién lo toca la del este, la del oeste, la del norte o la del sur, por ejemplo. Todo lo cual, insistimos, se precisa mediante la aportación de un acuerdo amigable.
En el marco del tema abordado, se registra ante los tribunales del orden inmobiliario la decisión, en el sentido de, ante la ausencia de un acuerdo amigable, en vez de rechazar –de entrada- la solicitud de determinación de herederos, partición y deslinde, por buena administración de justicia, se optó por reaperturar (de oficio) los debates, a fines de que sea suplida dicha deficiencia probatoria y fallar la cuestión luego con el expediente completo. En efecto, se trataba de un proceso sin contestación entre las partes[6], en el cual se había rechazado en jurisdicción original tales pretensiones, por la sola circunstancia de no haberse depositado la aludida partición amigable, a saber:
“La ausencia de indicación en relación a la forma de cómo se deberían registrar los derechos en copropiedad no constituye, en sí misma, una causal para rechazar la aprobación de unos trabajos de deslinde, en atención a que se trata de un aspecto que tiene que ver con la forma en cómo eventualmente se registrarían los derechos, no con el fondo del proceso. Por ello, este tribunal es de criterio que una efectiva administración de justicia, y una aplicación armónica del principio de economía procesal, lo que recomienda en un caso como este, en el cual no existe contradicción de partes, es reabrir los debates para que ellas depositen el acuerdo en el cual expresen la forma en que podría registrarse la copropiedad resultante de este deslinde”[7].
No se debe perder de vista, cuando se hayan canalizado varias pretensiones de manera conjunta, cuáles condiciones deben darse para cada asunto. No necesariamente el rechazo de un petitorio supone el rechazamiento de la totalidad de las pretensiones sometidas. Por ejemplo, pudiera acogerse una transferencia y rechazarse otra que se haya solicitado mediante la misma instancia. O acogerse varios deslindes y rechazarse una refundición, por estar presentes las condiciones para los primeros trabajos técnicos, no así para el segundo, etc. En la especia reseñada precedentemente, la deficiencia respecto de la partición, no tenía por qué afectar la procedencia del trabajo de deslinde, cuyo objeto no es otro que individualizar técnicamente los límites de porciones de tierras, independientemente de la manera en que deban luego distribuirse tales porciones.
En virtud del principio dispositivo[8], en procesos de interés privado las partes deben ser diligentes en instrumentar adecuadamente su expediente. La oficiosidad de los tribunales del orden inmobiliario en estos procesos es la excepción. Corren el riesgo, pues, aquellos no se ocupen de depositar oportunamente cada elemento, de ver sucumbir sus pretensiones, lo cual –como sabemos- se traduce en tiempo y dinero perdido.
BIBLIOGRAFÍA
CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”: Buenos Aires, Argentina. Editorial Astrea, Lavalle 1208. 2012.
GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”: República Dominicana. Editora Judicial, S.R.L. 2015.
*“Repertorio de la Jurisprudencia Civil, Comercial e Inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”: República Dominicana. Editora Judicial S.L.R. 2015.
HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “La constancia anotada y la transferencia parcial, a la luz de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos” . Gaceta Judicial, año 20, número 354.
READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central) –Selección de precedentes relevantes- (2015-2017)”: República Dominicana. Editora Jurídica Internacional EJI, S.R.L. 2017.
____ Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario
____ Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original
____ Reglamento General de Registros de Títulos
____ Reglamento General de Mensuras Catastrales
____ Reglamento para el Control y Reducción de Constancias
____ Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.
[1] El artículo 138 del Reglamento General de los Tribunales establece que la partición puede ser amigable o litigiosa, según las partes estén o no de acuerdo con la manera de distribuir los bienes a partir. Y para agilizar los trámites cuando no exista contradicción entre las partes, la Suprema Corte de Justicia dictó la Resolución núm. 3246-2016, que instituye el Reglamento sobre Desjudicialización del Deslinde y Procedimientos Diversos. Este artículo versa sobre la partición amigable, la cual supone la existencia de una constancia de dicha partición sin diferencias.
[2] Si bien el artículo 164, párrafo I, del Reglamento General de Mensuras Catastrales sostiene que la división para partición podrá resolverse mediante subdivisión, urbanización o división para constitución de condominio, lo cierto es que en la praxis también suele emplearse el trabajo técnico de Deslinde respecto de los inmuebles cuya titularidad está avalada en Constancias Anotadas. En el artículo de nuestra autoría, publicado en esta prestigiosa revista, titulado “La constancia anotada y la transferencia parcial, a la luz de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos” (Gaceta Judicial, año 20, número 354), ya hemos explicado que se ha venido interpretando en muchos tribunales de tierras que, a pesar de que el artículo 129 de la L. 108-05 parecería que prohíbe -en toda circunstancia- la expedición de constancias anotadas luego de su entrada en vigor, en determinadas circunstancias debe flexibilizarse, tal como las operaciones parciales, con un “resto” a favor del vendedor; o el caso de derechos asentados en CT conforme a la abrogada Ley núm. 1542 respecto de inmuebles indivisos, etc. Es decir, que en la práctica es común, muy común, el tema del deslinde como trabajo técnico.
[3] Tanto los tribunales de tierras como los de Derecho común conocen demandas en partición. Pero pudiera decirse que las atribuciones de los tribunales civiles es más amplia, puesto que la Jurisdicción Inmobiliaria solamente debería partir los inmuebles registrados, en tanto que allí pudieran partirse bienes muebles e inmueble (registrados o no). Pero la ventaja que presenta esta materia es que, por tener el órgano técnico disponible (Mensuras Catastrales), pudiera en la misma jurisdicción peticionarse la determinación de herederos, la partición, la división del bien mediante el levantamiento parcelario correspondiente y el consecuente registro de los derechos adjudicados: todo de manera más expedita. Por otro lado, importa acotar que de manera expresa el artículo 56, párrafo IV, de la L. 108-05 establece que cuando la partición se torne litigiosa, y una de las partes solicita la declinatoria por estar la jurisdicción ordinaria conociendo del caso, la Jurisdicción Inmobiliaria debe declinar el mismo: otro elemento para asegurar que la competencia de la JI frente al Derecho común es más restringida en esta materia. Finalmente, no es ocioso recordar que, por mandato expreso del artículo 57 de la citada L. 108-05, la Jurisdicción Inmobiliaria solamente es competente para conocer determinaciones de herederos cuando éstas sean solicitadas conjuntamente con la partición de inmuebles registrados.
[4] Según el párrafo del artículo 20 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, en ningún caso se pueden adjudicar partes de un inmueble que no estén debidamente determinadas e individualizadas mediante un acto de levantamiento parcelario y su correspondiente plano debidamente aprobado por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales territorialmente competente.
[5] De conformidad con el artículo 140 del Reglamento General de los Tribunales, los copropietarios, coherederos y/o copartícipes de un inmueble registrado deben elaborar una propuesta de partición de común acuerdo, la cual puede ser instrumentada por acto auténtico o bajo firma privada, debidamente legalizadas las formas por Notario Público”. Y al tenor del artículo 141 del mismo reglamento, “la propuesta de partición contendrá de manera expresa la forma de dividir el inmueble, así como el proyecto de subdivisión”.
[6] Si hubiera contestación entre las partes, no pudiera el tribunal mostrarse tan activo para suplir situaciones procesales como la comentada, pues ello pudiera afectar las pretensiones de la contra parte, la que –con razón- pudiera cuestionar la imparcialidad del tribunal en tales circunstancias.
[7] Resolución núm. 1398-2017-R-00103, dictada el 4 de octubre del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.
[8] Sobre este principio, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha decidido lo siguiente: “Conforme al principio dispositivo, las partes son las llamadas a promover las pruebas para avalar sus respectivas conclusiones, en virtud del artículo 1315 del Código Civil; texto que rige supletoriamente en esta materia. En efecto –como se ha visto- la parte interesada ha presentado documentos a nombre de otras personas y con datos, en general, que no son suficientes para fundar la procedencia de sus pretensiones”. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00073, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).