Sobre el levantamiento de embargos y el referimiento inmobiliario, en el marco de la Ley de Condominios. De entrada, las vías de ejecución –sabemos- tienen como causa un crédito, producto de una relación personal, lo que daría pie a un trámite ejecutivo ante los tribunales de derecho común. La Jurisdicción Inmobiliaria –también sabemos- tiene su competencia de excepción enfocada a los derechos reales inmobiliarios registrados o, en su caso, con vocación directa de registro. Sin embargo, no debe perderse de vista que del artículo 102 de la Ley núm. 108-5, de Registro Inmobiliario, y del artículo 17 la Ley núm. 5038, sobre Condominios, deriva la universalidad competencial de los tribunales de tierras para conocer todo lo relativo a las situaciones suscitadas a propósito de la citada Ley núm. 5038 (derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en la ley; acciones entre propietarios sobre la administración y el goce de las partes comunes del inmueble; la interpretación o ejecución del reglamento aplicable, etc.).
En pocas palabras, el eje nuclear de la normativa atinente a la materia de condominios se encuadra en la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Y eso, obviamente, ha de ser extensivo al instituto del referimiento. En efecto, el juez de los referimientos en materia de tierras, contrario a lo que pudo haberse mal interpretado en su momento, sí cuenta con facultad para ordenar el levantamiento de un embargo retentivo sobre la cuenta del condominio que, a la luz de la casuística dilucidada, constituya una turbación manifiestamente ilícita, que impida su fiel desempeño: la causa (crédito) de la medida es consustancial al condominio.
Es cierto que en su momento la Suprema Corte de Justicia reconoció competencia al juez de los referimientos del derecho común para conocer acerca de alguna turbación manifiestamente ilícita en la órbita de los condominios (Sentencia SCJ, 1ra. Cám., núm. 5, del 25 de octubre del 2006, B.J. núm. 1151)[1], pero dicho criterio fue externado antes de entrar formalmente en vigor la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que consagra el referimiento inmobiliario[2]. Por consiguiente, en la actualidad ha de convenirse que es el juez de la Jurisdicción Inmobiliaria el llamado a ventilar, en référé, todo cuanto verse sobre acciones entre condóminos.
[1] En esa especie el demandante no reclamaba el goce de un área común, lo que pedía era que el condómino del piso más alto reponga una impermeabilización que había retirado. Se estableció que por no versar sobre el goce, en sí, de un área común, no podía retenerse la aplicación de la ley de condominio. Hoy día el alcance competencial ha evolucionado en este escenario, concluyéndose –con tino- que toda acción ejercida por un condómino sobre otro entra en el ámbito de la citada ley. Y más todavía, la noción de “área común” ha venido experimentando una ampliación en el derecho comparado, que se ha reflejado en nuestros tribunales. Muchas cosas que antes se calificaban como asuntos de derecho común, como filtración interna en un apto., hoy se ven como algo relacionado al “área común”. La temática es que el techo de un apartamento es el piso del de arriba, por tanto, de alguna manera es área común, pues es parte integral del edificio mismo. Para bien o para mal, es una tendencia esa visión abierta del aludido concepto. Por otro lado, se ha establecido un tema de distancia: tanta distancia hacia afuera del apartamento es área común, hacia dentro es área privada; esto así, en lo atinente a tuberías. Ojalá la SCJ produzca jurisprudencia al respecto.
[2] La abrogada Ley núm. 1542, de Registro de Tierras, no contemplaba el instituto del referimiento, propiamente, salvo en materia de saneamiento catastral. De su lado, como sabemos, la vigente Ley núm. 108-5, de Registro Inmobiliario, sí consagra el référé. Inicialmente lo previó solamente en curso de instancia, esto es, a propósito de una demanda previa principal. Pero luego la Resolución núm. 1-2016, que modifica el Reglamento General de los Tribunales, de alguna manera, abrió la brecha para el referimiento fuera de instancia en la JI. Algunos critican esa previsión, invocando el sistema de fuentes: la ley está por encima de una resolución. Pero ocurre que, en esa línea, la Constitución está por arriba de la ley; con lo cual, en vista que la constitucionalización del Derecho supone ver el mismo bajo el prisma de sus principios, en virtud del principio de unidad del ordenamiento y de los principios propios de la institución del referimiento, ha de concluirse que, en efecto, en tierras ha de aplicar el referimiento fuera de instancia, regido por los principios propios de dicha figura autónoma, siempre que no sea incompatible con el objeto de esta materia: derechos reales inmobiliarios registrados. Por ejemplo, un conflicto entre condóminos, porque uno obstruye el parqueo del otro: por qué forzar una demanda principal, cuando perfectamente esa turbación manifiestamente ilícita la puede ordenar el juez del référé? Igual, el caso de una anotación de litis impropiamente colocado sobre un objeto registral que no corresponde: por qué forzar una litis principal en cancelación de inscripción, cuando perfectamente se puede ordenar mediante una ordenanza de refermiento, más rápido? Recordemos que la ley solamente ha de disponer para lo que sea justo y útil, así lo consigna el art. 40.15 de la Constitución. Por tanto, no luce ni justo ni útil forzar demandas principales en contextos como los descritos.