(Precisiones jurídicas)

Sobre anotaciones en el Registro de Títulos relativas a procesos ventilados en jurisdicciones distintas a la inmobiliaria. En una “precisión jurídica” anterior comentábamos sobre las anotaciones de litis y asuntos, en general, ventilados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Precisábamos que para evitar que -de hecho- se vea afectado el tráfico inmobiliario los tribunales de tierras cuando, en virtud del artículo 135 del Reglamento de los Tribunales, ordenaren al Registro la anotación de algún proceso, debían disponer una “nota aclaratoria”, precisando en qué consiste el proceso en cuestión. Como sabemos, hay asuntos que, en sí, no involucran la titularidad del inmueble.

En esta oportunidad centramos nuestra atención en las anotaciones que se llevan a cabo, a petición de parte, directamente ante el Registrador de Títulos, respecto de procesos instrumentados ante otras jurisdicciones, esencialmente la civil y la penal, tales como procesos de divorcios, con la consecuente partición de la masa conyugal, la partición a propósito de sucesiones, etc.; así como procesos de lavado de activos, en lo penal, etc.

Ha de reconocerse que la publicidad registral está para eso: publicitar todo cuanto involucre a los inmuebles registrados. De su lado, la facultad o función calificadora del Registro permite que dicho funcionario determine cuál anotación realizar y cuál no. Y si alguna solicitud de anotación no cumpliere con los requisitos previamente establecidos por ese órgano administrativo para cada asunto, debe ser rechazada y -por su lado- la parte interesada (si es que entiende que existe alguna situación que aclarar) que acuda ante los tribunales del orden inmobiliario para explicar cualquier asunto. En caso de determinarse que, efectivamente, existía algún punto que impedía que -de entrada- el interesado cumpliera con todos los requisitos requeridos para materializar la anotación pretendida, pues mediante sentencia se ordenaría la consabida anotación.

En nuestro concepto, igual que como sucede con las anotaciones de las litis de derechos registrados ventiladas ante la misma Jurisdicción Inmobiliaria, esas anotaciones directas (ante el Registro de Títulos) de procesos ante otras jurisdicciones deberían contener la precisión correspondiente, a fines de aclarar exactamente de qué se trata aquel proceso. En la práctica sencillamente se indica que el inmueble “está siendo objeto de litis”, y eso pudiera provocar que terceras personas interesadas en dicho bien desistan de sus pretensiones por advertir que se trata de un “inmueble con problemas”. Si realmente se trata de una contestación que pone en juego la titularidad del inmueble, pues -ni modo- así debe constar. Pero, insistimos, muchas veces se trata de procesos que no afectan tal titularidad (violación de propiedad, promovida por el propio propietario; referimiento por filtraciones en una unidad funcional, etc.).

Por otro lado, entendemos que las oposiciones a transferencia –por seguridad jurídica- nunca deberían anotarse en los asientos registrales sin que lo autorice previamente un tribunal del orden inmobiliario. En la práctica se están anotando estas oposiciones directamente ante el Registro, a pedido de parte interesada. Justamente, una de las bondades de la reforma con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, es que aquella mala práctica de tramitar “oposiciones” mediante actos de alguacil, sin rigor, con el único propósito de forzar negociaciones (desde que trascendía que se realizaría una venta importante -zas!- llegaba la “oposición” y si no se le daba una “tajadita” al “vivo” que así procedía, éste entorpecía la operación), fue superada reservando a los tribunales de tierras la facultad para ordenar estas anotaciones: ese es el espíritu de la normativa inmobiliaria.

El Registrador de Títulos, como dijimos más arriba, tiene una función calificadora que le permite revisar la legalidad de los documentos que se someten a su escrutinio, de eso no hay dudas. Pero -recalcamos- asuntos tan delicados como “oposiciones a transferencias”, que (aunque no bloqueen, en sí, el inmueble) afectan cualquier transacción respecto de dicho bien, deberían pasar por el cedazo judicial.

Es cierto que lo que la ley no prohíbe se puede y, probablemente, por eso se están admitiendo actualmente estas solicitudes ante las diversas oficinas de registro de títulos, a nivel nacional. Incluso, se ha argumentado -para proceder a estas anotaciones directas- que el Reglamento General de Registros de Títulos, en su artículo 106, genéricamente, establece que el “asiento registral” es la consignación que se practica en los registros como consecuencia de la ejecución de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales, cargas o gravámenes que recaen sobre un inmueble registrado. Y que en el artículo 107 del referido reglamento, igual, al definir las inscripciones definitiva y provisional, en el marco de las modalidades de los asientos registrales, consagra que las mismas serán como consecuencia de un acto que constituyem transmite, declara, modifica o extingue derechos realesa, cargas y/p gravámenes sobre un inmueble.

De igual modo, se ha sostenido que en ninguna parte se prevé que sea mediante “orden judicial” que deban hacerse las inscripciones de “oposiciones”, como sí se estipula en el literal c) del citado artículo 107, sobre las “anotaciones”, restringiendo las mismas al mandato de la ley, de sus reglamentos o de una sentencia de los tribunales del orden inmobiliario.

En vista de todo lo anterior, una reglamentación en este sentido constituiría un buen aporte. De suerte que el intérprete de la normativa inmobiliaria armonice dicha reglamentación con la ley, que es un mero marco general; esto así, entendiendo que no sería cuestión de “jerarquizar” LEY sobre REGLAMENTOS, sino de armonizar dichos instrumentos, de cara a la seguridad jurídica.

En conclusión, es muy positivo que la publicidad registral se utilice lo más posible. Instituciones como el Ministerio de Medio Ambiente, por ejemplo, pudiera promover la anotación de la existencia de alguna laguna contaminada, o cualquier otra situación en algún inmueble en el ámbito de la cuestión medioambiental; pero lo que deseamos resaltar, además de que debe ordenarse una “nota aclaratoria” en el Registro para precisar en qué consiste cada proceso anotado, es que, primero, tantas veces como exista algo que aclarar en la solicitud de anotación tramitada al efecto, que -como sucede por regla general- tal petición sea rechazada ante el Registro y que la parte interesada judicialice su pretensión; y segundo, que las “oposiciones a transferencia” no puedan NUNCA materializarse, si no lo autoriza antes un tribunal del orden inmobiliario.

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