Sobre la inscripción de hipotecas ante la JI, en base a sentencias civiles condenatorias. No deben confundirse (como ha ocurrido en la práctica) la hipoteca judicial provisional, reglada por el artículo 54 del Código de Procedimiento Civil, con la hipoteca definitiva. La primera –como es sabido- es una medida conservatoria para cuando el acreedor aún no cuente con un título ejecutorio, en tanto que la segunda se lleva a cabo en base a un título ejecutorio, directamente (en principio), ante el Registro de Títulos.

De entrada, es revocable la sentencia de TJO que rechaza una inscripción hipotecaria por “no seguirse el trámite instituido en el consabido art. 54”, cuando lo que se persigue es inscribir una hipoteca definitiva. Se trata de un trámite que, como se ha dicho, no tiene por qué judicializarse: quien cuente con un título ejecutorio, pues debe acudir directamente al Registro a canalizar la inscripción de hipoteca judicial. Y ya alcanza la categoría de “precedente”, el criterio fijado por los tribunales del orden inmobiliario, en el sentido de que las sentencias civiles (ni ninguna otra) no son susceptibles de “homologación”. Únicamente de forma excepcional, y con el designio preclaro de viabilizar la ejecución de la decisión, pudiera judicializarse la ejecución cuando exista alguna situación que esclarecer. Por ejemplo, que no haya sido posible precisar –técnicamente- las características catastrales de algún inmueble, etc.

El principio general es que al órgano del tribunal (TJO y TST) solamente ha de llevarse lo que apareje alguna contestación, o bien aquello cuyo trámite la ley prevea una fase judicial, independientemente de que haya contestación o no (saneamiento, deslinde, etc.). Por eso, si no existe controversia, en el caso de la inscripción de hipoteca, lo normal es agotar tal diligencia directamente ante el Registro de Títulos.

Justamente, en la página web del Registro de Títulos consta, en la parte de prestación de servicios, lo correspondiente a la inscripción de hipoteca judicial definitiva, a saber:

“Documento Base:

Sentencia condenatoria definitiva.

1. a.    Copia certificada.
2. b.    Registrada en Registro Civil.

Documentos Anexos:

Acto de alguacil de notificación de la sentencia Original.

Certificación Original del mismo Tribunal que emitió la sentencia que indique que ha adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada.

Doble factura para la inscripción hipotecaria.

1. a.    Original.
2. b.    De acuerdo a los requisitos establecidos en el Art. 2148 del Código Civil.

Copia de Cédula/RNC a favor de quien se emite la hipoteca judicial, o Certificación de la Dirección General de Impuestos Internos donde se haga constar el RNC).

1. a.    Legible.
2. b.    De ambos lados (cédula).

Nota: Si se trata de extranjero, pasaporte e identificación oficial del país de que se trate (como 2do documento adicional)

Copia del documento de identidad del depositante.

1. a.    Legible.
2. b.    De ambos lados (cédula).

Pago de Tasa por Servicio.

• Pagar en el Banco de Reservas correspondiente a la Jurisdicción Inmobiliaria por la suma de RD$1,000.00.

Impuestos a pagar en la Dirección General de Impuestos Internos.

• Recibo Ley No. 173-07 o comunicación de exención por DGII. Por un equivalente al 2% del monto de la hipoteca.
• Un Sello Ley 91 RD$50.00.
• Recibo Ley 33-91 RD$10.00.

Nota: Las tasas por servicios para depósitos remotos a los diferentes Registros de Títulos se pagan en el Banco de Reservas. El depósito remoto para la provincia de Santo Domingo tiene un costo de RD$300.00 (código 015 del Formulario de tasas por servicio). El depósito remoto para las localidades del interior tiene un costo de RD$800.00 (código 016 del Formulario de tasas por servicio).

Observaciones: El Distrito Catastral determina a cual Registro de Título pertenece su inmueble. Para los casos concernientes al Distrito Nacional y la provincia Santo Domingo los Distritos Catastrales números 02, 03, 04, 05 y 13 pertenecen al Distrito Nacional, el Distrito Catastral número 01 es compartido entre el Registro de Título de la provincia Santo Domingo y el Registro de Título del Distrito Nacional. Todos los demás Distritos Catastrales pertenecen al Registro de Título de la provincia Santo Domingo”[1].

Finalmente, no es ocioso precisar que el artículo 2123 del Código Civil permite al acreedor inscribir hipoteca respecto de todos los bienes inmuebles de su deudor, incluso de lo futuros. Y en el supuesto de que dicho acreedor haya inscrito su garantía respecto de inmuebles que superan el importe de su crédito, pues el artículo 2161 del mismo Código Civil reconoce a dicho deudor afectado la facultad de demandar la reducción de rigor. De suerte y manera, que el hecho de que la inscripción sea peticionada por varios inmuebles no debe ser óbice para la procedencia de la medida. En efecto, el fardo de la prueba, a fines de sostener ante el tribunal que se ha inscrito hipoteca por más de lo debido, recae sobre el deudor que pretenda demandar la reducción de lugar.