(Precisiones jurídicas)

Sobre la inscripción de la existencia de una litis, para fines de publicidad, al tenor de los artículos 135 y 136 del Reglamento General de los Tribunales y la inaplicabilidad de dichos textos en materia de saneamiento. La finalidad de este mecanismo de publicidad es, concretamente, que sea de conocimiento general que sobre una determinada porción de tierra existe un litigio ante los tribunales del orden inmobiliario, de suerte que toda persona interesada, de entrada, sepa a lo que se atiene si adquiere un inmueble con una litis cuyo desenlace se le impondría. Pero si el proceso en cuestión consiste en un saneamiento, por lógica elemental, no existirían derechos registrados aún, por lo que no habría un objeto registral, propiamente, sobre el cual llevar a cabo tal publicidad (los derechos se prueban en base a contratos traslativos de propiedad y a posesiones, luego se depuran rigurosamente para su posterior registro). Otra situación sería en materia de deslinde, sobre todo si es litigioso, pues ahí sí existirían derechos registrados sobre los cuales tendría utilidad publicitar la litis. Y lo propio en un proceso de revisión por causa de fraude, en cuyo contexto la decisión de saneamiento ya habría generado el registro de derechos.

A partir de lo anterior, como corolario jurídico obligado ha de derivarse que la parte del consabido artículo 135 que establece “litis sobre derechos registrados”, en el ámbito de la anotación comentada, no debe interpretarse rígidamente.  Lo propio es irse a la ratio, al espíritu de dicha disposición reglamentaria: publicitar la existencia de un “procedimiento” (en curso) respecto de un objeto registral determinado.

 En efecto, de conformidad con el artículo 135 del indicado reglamento, el tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informará al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia de la misma. El registro de títulos correspondiente anotará un siento sobe el inmueble involucrado, en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho  tribunal.

Tal como hemos adelantado, el propósito no es otro que publicitar la existencia de un procedimiento (en curso), a fines de que todo tercero interesado en la porción de terreno de que se trata, de entrada, tenga conocimiento que se trata de un inmueble que tiene un litigio incurso. De hecho, tan pronto termine dicho litigio, el artículo 136 del mismo reglamento de los tribunales manda que el tribunal comunique al Registro de Títulos y a la Dirección regional de Mensuras correspondientes la decisión que pone fin al proceso y, a su vez, el registro de títulos correspondiente cancelará el asiento donde se hizo constar, en cumplimiento a lo dispuesto en la misma.

Estos artículos, 135 y 136, han sido previstos, más que para las partes en controversia, las cuales –por estar instanciadas- tienen pleno conocimiento del trámite judicial, para las terceras personas que pudieran interesarse en el inmueble. Eso da seguridad jurídica, pues evita que alguien haga un mal negocio, comprando “gato por liebre”. Por consiguiente, resulta de cardinal utilidad interpretar en su justo contexto, más allá de la mera literalidad, el contenido de los mismos.

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