(Precisiones jurídicas)

Sobre el deslinde, el sobreseimiento y la resolución del contrato de venta invocado, impugnado ante los tribunales de derecho común. Si se trata de una resolución, propiamente, ésta supone la interpretación de cláusulas contractuales, en el ámbito obligacional; por tanto, parecería -de entrada- que el sobreseimiento del deslinde en este contexto cuenta con pertinencia, hasta tanto dicho aspecto previo sea decidido ante la jurisdicicón competente, que es el tribunal de derecho común.

Ha sido juzgado que los tribunales del orden inmobiliario no tienen competencia para conocer sobre asuntos de intepretación contractual, ya que ello es de naturaleza meramente personal (Sentencia SCJ, 1ra. Cám., núm. 7, del 10 de mayo del 2006, B.J. núm. 1146, p.p. 133-140). Sí pudieran estos tribunales especializados ventilar situaciones de hecho que acarreen la nulidad del contrato, propiamente, en casos en que lo decidido tienda a afectar derechos registrados, tal como retomaremos más adelante (simulación, violencia, falsedad, etc.).

En caso de que se trate de una “nulidad” del contrato, en sí, que -como se ha dicho- pudiera ventilarse ante la Jurisdicicón Inmobiliaria, si el asunto tiende a afectar derechos reales inmobiliarios registrados, la fecha de la demanda en nulidad ante los tribunales de derecho común es muestra harto elocuente de la intención de la parte: si se ha lanzado antes de iniciar el trámite de deslinde (litigioso), pudiera considerarse de buena fe dicha acción, pero si ha sido interpuesta estando en curso el deslinde, es muy probable que la intención sea meramente dilatoria.

En efecto, la circunstancia de que la nulidad de la venta tienda a afectar derechos registrados, como es sabido, confiere competencia a la Jurisdicción Inmobiliaria (JI) para conocer de dicha acción, distinto a la venta que no tiene vocación de afectar derechos registrados, por no haber sido ejecutada o, en todo caso, por no evidenciarse –al menos- una ejecución próxima ante el Registro.

Si una venta presentada para justificar la titularidad de derechos en un proceso de deslinde, estando en curso dicho trabajo técnico, es impugnada en nulidad ante los tribunales de derecho común, cuando lo propio debió ser ante la JI, preferiblemente ante el mismo tribunal apoderado del deslinde, pudiera razonablemente interpretarse que aquella acción ante los tribunales de derecho común ha sido canalizada para “torpedear” el deslinde, solicitando en base a ello un sobreseimiento. En cambio, si la nulidad del contrato de venta que se presente en el deslinde fue lanzada primero, ello pudiera servir de indicador para interpretar que aquella demanda (nulidad de venta) fue interpuesta de buena fe; probablemente sin conocimiento de que posteriormente, en base a dicho contrato, se impulsaría un proceso de deslinde ante la JI.

Lo cierto es que la jurisprudencia ha sido constante en sostener que el sobreseimiento en el descrito contexto (por la existencia de una demanda relacionada en otra jurisdicción) es facultativo de los tribunales. A pesar de que, vale aclarar, distinto a lo que se llegó a juzgar sobre este aspecto procesal, hoy día, por mandato del Tribunal Constitucional, esta y todo otro tipo de decisión judicial debe ser debidamente motivada (TC/0017/13, del 20 de febrero del 2013). El derecho a una decisión motivada (cual que fuere) es una prerrogativa que asiste a las personas envueltas en procesos judiciales.

La parte solicitante de deslinde, a quien le presenten el pedimento de sobreseimiento, pudiera (y debería) oponerse al mismo, arguyendo que se trata, como se ha visto, de una venta que tiende a afectar derechos registrados y, por ende, ante el tribunal de derecho común se solicitará la declinatoria hacia la JI, por conexidad, lo que torna improcedente el sobreseimiento. En todo caso, como “plan B”, si es que el tribunal decidiere aplazar, que dicha posposición no sea “sine die”, en la modalidad de un sobreseimiento, sino a fecha fija (aplazamiento ordinario), a fines de dar oportunidad de materializar la declinatoria comentada ante aquel tribunal.

Por su parte, quien esté solicitando el consabido sobreseimiento, a propósito de un deslinde litigioso, debería aferrarse a la idea de que, por prudencia, lo propio es que el tribunal de tierras aguarde (sobreseyendo) hasta tanto el tribunal natural para conocer acciones personales, como es el de derecho común, determine si la venta es nula o no; lo cual incidiría directamente en la facultad del solicitante de deslinde para promover ante la JI dicho trabajo técnico o no: si la venta se anula, no tendría calidad de propietario y, por ende, no estaría habilitado para promover deslinde alguno.  

 En nuestro concepto, como dijéramos al inicio, si se trata de una “resolución”, per se, del contratro invocado en e ldeslinde, por incumplimiento de una de las partes, debe sobreseerse, ya que ello supone un estudio de las cláusulas contractuales , que es de naturaelza personal, propia del tribunal civil.

Si es una “nulidad” lo que se invoca, una eficaz administración de justicia sugiere hacer acopio del carácter facultativo que ha reconocido la Suprema Corte de Justicia sobre el sobreseimiento y, en base a ello, rechazar dicho petitorio, sobre todo si la demanda en nulidad ha sido lanzada estando ya en curso el proceso de deslinde. Pero, en todo caso, aun haya sido interpuesta antes de iniciar el deslinde, el alegato de rechazo del sobreseimiento, basado en que se hará una solicitud de declinatoria, desde los tribunales ordinarios hacia los de la JI (comentado más arriba), debe contar con procedencia.

Volvemos y citamos en esta “precisión jurídica” aquel aforismo que reza: “buen abogado no es el que sabe incidentar, sino el que no se deja incidentar”. Hay que ser ingenioso para responder los incidentes y, sobre todo, conocer la dialéctica procesal; dominar la teoría general del proceso.

 

 

 

 

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