(Precisiones jurídicas)

Sobre el disfrute de la servidumbre de paso, el referimiento inmobiliario y la turbación manifiestamente ilícita. El criterio que admite el referimiento fuera de instancia ante la Jurisdicción Inmobiliaria ha venido ganando cada vez más terreno en los últimos tiempos1. Esto así, en base –más allá de la letra irrestricta de la ley– a los principios que rigen dicha institución jurídica. En ese sentido, ha de convenirse que la circunstancia de que se impida al titular de una servidumbre de paso, debidamente inscrita, el disfrute de su derecho real inmobiliario, funda la procedencia de un referimiento fuera de instancia en sede inmobiliaria, basada en una turbación manifiestamente ilícita: no habría en ese contexto que “fabricar” una demanda principal.

Es regla general que el propietario que no tenga acceso a su propiedad desde la vía pública puede solicitar judicialmente la localización de una servidumbre de paso2. Y es que a todo propietario le asiste el derecho de libre tránsito hacia y desde los predios de su pertenencia3.

Evidentemente, antes de ordenar el establecimiento de una servidumbre de paso, en aplicación de los artículos 682, 683 y 684 del Código Civil, que aplican extensivamente a la Jurisdicción Inmobiliaria, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, los jueces deben establecer si la propiedad del reclamante no tiene vías de acceso alternativas para el tránsito y evaluar posibilidades de otro camino ya existente donde pueda establecerse la servidumbre de paso sin perjudicar a ninguna de las partes4.

Sobre la contratación tácita de una servidumbre de paso se ha juzgado que el hecho de que se haya pactado la construcción de un camino puede ser interpretado en el sentido de que se ha consentido una servidumbre de paso, aunque en dicho contrato no se establezca la servidumbre expresamente5. Ahora bien, por otro lado, el sentido común y la lógica sugieren que no se justifica la servidumbre de paso si no existe un verdadero enclavamiento6.

Justamente, porque no ha lugar a servidumbre de paso, si no existe enclavamiento, se ha decidido que dicho derecho real se extingue si se construye una carretera que le permita al propietario antes enclavado acceso a la vía pública, sin tener que utilizar la servidumbre existente7.

Como ha podido verse, la servidumbre de paso es un derecho real inmobiliario que produce una carga que afecta a un inmueble, denominado predio sirviente, en beneficio de otro, llamado predio dominante. El registro de dicha prerrogativa tiene sus efectos de titularidad y, por seguridad jurídica, debe ser respetado. Es tan reprochable que se ejerza un uso abusivo de la servidumbre, como que se impida al titular de la misma que disfrute de ella.

En Francia se ha reconocido como “turbación manifiestamente ilícita” la ocupación de un inmueble sin derecho ni título8, así como, más concretamente, el obstáculo unilateral a la ocupación de un inmueble, caracterizando con ello un impedimento al ejercicio de un derecho de paso9.

Por todo lo cual, retomando la tesis con la que iniciamos el presente escrito, el impedimento del disfrute de una servidumbre de paso constituye una turbación manifiestamente ilícita que funda la procedencia de un referimiento fuera de instancia ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Sobre todo, que ya la Suprema Corte de Justicia, mediante sentencia núm. 841, del 29 de marzo del 2017, ha juzgado que la jurisdicción civil ordinaria es incompetente para estatuir sobre un litigio en el que se pretende que dicha jurisdicción determine la existencia de una servidumbre impuesta sobre un inmueble registrado. Es cierto que en materia de référé no se decide el fondo, pero se ha permitido que el juez se “asome” a él10. Se trata de un asunto que, según revela el criterio de nuestra máxima instancia judicial, es más afín con la jurisdicción Inmobiliaria que con la civil ordinaria, por girar en torno a una servidumbre sobre un inmueble registrado, independientemente de que no exista una demanda principal.

1 “(…) si el juez que tiene competencia para conocer del levantamiento de la nota preventiva admite el referimiento fuera del curso de instancia para algunas modalidades de referimiento, como en este caso específico, que la oposición es ilegal, es una turbación (…) bien puede apoderarse al juez de los referimientos para que, sin dilación, ordene al Registrador de Títulos su levantamiento. En buen derecho, en ese caso de especie, procede el referimiento fuera del curso de instancia”. (MONCIÓN, Segundo E. “La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, 4ta. edición (2017), p.p. 65-66)

2 Sentencia SCJ, 3ra. Cám., núm. 36, del 27 de junio del 2012, B.J. núm. 1139.

3 Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 43, del 26 de septiembre del 2012, B.J. núm. 1221.

4 Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 1, del 5 de febrero del 2014, B.J. núm. 1239.

5 Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 42, del 12 de junio del 2013, B.J. núm. 1231.

6 Sentencia SCJ, 3ra. Cám., núm. 36, del 26 de octubre del 2005, B.J. núm. 1139.

7 Sentencia SCJ, 1ra. Cám., núm. 12, del 21 de julio del 2004, B.J. núm. 1124.

8 Cass. Civ. 1re., 24 févr. 1987, Bull. Civ. I, no. 66.

9 Cass. Civ. 3, 26 oct. 1982, Bull. Civ. III, no. 207 (obstáculo al ejercicio de un derecho de paso)

10 Cfr LUCIANO PICHARDO, Rafael; BAEZ BRITO, Miguel Antonio; WILLAMO ORTIZ, Rafae; HERRERA CARBUCCIA, Manuel Ramón. “El referimiento civil, comercial, administrativo, de tierras y laboral”, p.p. 9-10.

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