(Precisiones jurídicas)

Sobre la deuda en cuotas y la facultad de inscribir hipotecaProcede correctamente el Registro de Títulos cuando acoge la solicitud de inscribir hipoteca judicial definitiva hecha por un acreedor de una deuda basada en un pagaré notarial y bajo la modalidad de pago en cuotas, ante el incumplimiento de una de ellas, sin tener que aguardar hasta la fecha límite fijada para saldar la totalidad de dicha deuda. Esto así, independientemente de que el documento contentivo de la misma consigne expresamente (o no) que el incumplimiento de una cuota habilita al acreedor para cobrar el todo de su acreencia. La aportación de unaconstitución en mora, que prueba el atraso de una o varias cuotas, ha de servir para retener la exigibilidad de la obligación de pago. Sería, pues, en el curso de una eventual ejecución inmobiliaria (en caso de no pagarse, no obstante mandamiento de pago) donde cabría discutir el importe de la causa (crédito) del embargo (si la totalidad, si una, dos o las cuotas que fueren).  

Recordemos que, para bien o para mal, el Tribunal Constitucional ha decidido, mediante sentencia TC/0326/17, que es obligatorio inscribir una hipoteca para poder embargar inmobiliariamente, a fines de evitar “ejecuciones sorpresas”, sin la debida publicidad registral. Por consiguiente, todo acreedor interesado en ejecutar inmobiliariamente (“para bien o para mal”, perdonen la insistencia con este lamento), debe diligenciar ante el Registro de títulos la correspondiente inscripción hipotecaria. Y en el caso comentado, sobre la cobranza de una deuda en cuotas, no resulta ni justo, ni útil, bajo el prisma de la razonabilidad jurídica instituida en el artículo 40.15 de la Constitución, conminar al acreedor a que espere hasta la fecha límite (muchas veces por un lapso mayor a dos años) para inscribir hipoteca, no obstante el deudor haya incumplido con una o varias cuotas, habiendo sido constituido en mora para el pago de rigor.

En el pagaré notarial (título ejecutorio por excelencia) muchos acreedores consignan expresamente que el incumplimiento en el pago de una o varias cuotas de la deuda faculta al acreedor a cobrar el todo de la misma. Eso es lo recomendable. Esa fórmula zanja todo tipo de discusión sobre la procedencia de la inscripción de la hipoteca definitiva, en base a un título ejecutorio (pagaré notarial) que expresamente faculta al acreedor a cobrar el todo ante el incumplimiento en una cuota, y eso es ley entre partes: art. 1134 del CC. Pero cuando esa previsión no consta, muchos se han decantado por interpretar que no procede autorizar al acreedor a inscribir hipoteca, hasta que no llegue la fecha límite del pago total de la deuda; que debe esperar hasta que venzan todos los plazos para el pago de todas las cuotas, independientemente de que en el ínterin se vaya incumpliendo con una o con varias de ellas.

Subyace en el último criterio (que el acreedor debe esperar hasta la fecha límite para el saldo total) la idea de que la deuda no es exigible hasta ese momento y, por tanto, no están presentes las condiciones indispensables en el crédito para fundar la procedencia de una hipoteca definitiva: certeza, liquidez yexigibilidad. Sin embargo, salvo que se haya acordado un término expreso distinto, el acreedor puede (y debe) ir cobrando las cuotas que se le deben, lo cual le habilita para la modalidad forzosa que prevé la normativa procesal vigente (embargos), en caso de que, no obstante constitución en mora, se persista con el impago.

Al tenor del artículo 1139 del Código Civil, se constituye en mora, sea por acto de alguacil, sea mediante cláusula expresa en el documento contentivo de la obligación de pago. Cuando un acreedor adjunta a su solicitud de inscripción de hipoteca definitiva unaconstitución en mora a su deudor, es prueba de la exigibilidad de una obligación de pago. Ya el tema del monto de la causa (crédito) de la ejecución, como se ha dicho, ha de tratarse en el curso de una ejecución. Una cosa es el monto que se pueda cobrar en un momento preciso y otra es la facultad de inscribir hipoteca para luego embargar inmobiliariamente y, después, ejecutar forzosamente la acreencia exigible. La falta de pago tiene sus consecuencias y el mecanismo que prevé la ley (indirecto) para ejecutar forzosamente supone, entre otras modalidades, la ejecución de un inmueble. Como producto de la venta de dicho bien, el acreedor cobra su crédito (lo que se le deba) y ha de devolver al deudor embargado el restante[1]. Se han de incluir en la causa del embargo también las cuotas que vayan venciendo durante la ejecución. Evidentemente, el deudor pudiera realizar en el ínterin la oferta real de pago que entienda (incluso, la denominada “oferta real en curso de instancia,”mediante simples conclusiones vertidas en estrados), a fines de detener la ejecución en su perjuicio.

Todo lo anterior, vale insistir, debe analizarse judicialmente, ante el tribunal de derecho común, conforme ordena el artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario: es competencia del derecho común el conocimiento del embargo inmobiliario, aunque el objeto sea un inmueble registrado. El Registro de Títulos, de su lado, al conocer los méritos de una solicitud de inscripción dehipoteca judicial definitiva, ha de constatar que la obligación de pago sea exigible, lo cual, reiteramos, se comprueba con el depósito de un acto de constitución en mora. Y es que, tal como señalan los maestros RIPERT y BOULANGER, la constitución en mora establece que el deudor no ha cumplido voluntariamente su obligación y, como ha sido invitado a hacerlo, su retraso adquiere un carácter culpable[2].

No debe olvidarse que, por regla general (art. 1187 del CC), el término se reputa a favor del deudor[3]. Si no existe un término expreso para cada cuota, jurídicamente ha de interpretarse que éste ha renunciado a él. Esto significa que el acreedor pudiera constituir a su deudor en mora, en cualquier momento, a fines de hacer exigible la obligación[4]. Justamente, por eso es que hemos valorado como correcto que el Registro de Títulos acoja la inscripción de hipoteca definitiva en las descritas circunstancias (de una deuda en cuotas), puesto que el pagaré notarial es, en sí, un título ejecutorio y con la constitución en mora se acredita la condición de exigibilidad en el crédito.

Estamos hablando de un caso recurrente, en el que se consigna en un pagaré notarial una deuda, pagadera en cuotas, precisando solamente una fecha: el momento límite para saldar la totalidad. Pero la noción de “cuotas”sugiere pagos periódicos, entonces, ¿cómo saber el término para pagar cada cuota? Al respecto, la doctrina más depurada del país originario de nuestro derecho, ha razonado en el siguiente sentido: “(…) Cuando el deudor se hubiese obligado a pagar “cuando pueda” o “si ello le fuere posible” o “tan pronto como su posición se lo permita”, la jurisprudencia entiende que esas cláusulas implican la concesión de un plazo que deja a los tribunales la misión de fijar la época del pago”[5]. En ese sentido, en el caso del pagaré notarial que contiene una deuda a plazo, por cuotas, al margen del estudio profundo que realice el tribunal (apoderado de un embargo inmobiliario) sobre el monto de la deuda (atendiendo a las cuotas vencidas y a lo acordado al efecto[6]), el Registro de Títulos, en ejercicio de su función calificadora, puede (y debe) retener la exigibilidad de la deuda mediante el estudio delpagaré y de la constitución en mora. Consecuencialmente, inscribir la hipoteca judicial definitiva, a la luz de las circunstancias comentadas.

De entrada, pudiera asaltar la duda, en torno a lo comentado, sobre la “liquidez” que, como sabemos, también es una condición con la que debe contar el crédito para que pueda servir de base a una hipoteca definitiva. Sin embargo, la aludida constitución en mora, además de probar la exigibilidad de la obligación, indica el monto de lo debido hasta el momento de la intimación[7]. Independientemente de que no se trate de la totalidad de la deuda (es un monto a plazo y no ha llegado la fecha límite), en el descrito escenario hay un crédito contenido en un título ejecutorio (pagaré notarial) que, sin dudas, debe justificar la inscripción hipotecaria pretendida.

 

 



[1] “En principio, todo deudor, principal o accesorio, puede ser embargado (…).” (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 149.)

[2] Cfr RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean. “Tratado de Derecho Civil”, Tomo V, parte II (Las obligaciones), p. 361.

[3] “(…) Pothier definía el plazo como un lapso concedido al deudor para cumplir su obligación”. (Ibídem. RIPERT, Jorge y BOULANGER, Jean, p. 369.)

[4] Art. 2092 CC: “Todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros”.

[5] PLANIOL. Marcelo y RIPERT, Jorge. “Tratado Práctico de Derecho Civil Francés”, Tomo 7mo., 2da. parte (Las obligaciones), p. 314.

[6] “El monto del crédito no tiene importancia. No es nulo un embargo por una suma mayor de la adeudada (Art. 2216 Cód. Civ.); sin embargo, debe guardarse la precaución de no trabar embargo sobre bienes o sumas de dinero que no guarden relación cuantitativa con la causa de la medida, pudiendo el embargante incurrir en responsabilidad civil si, al exagerar de manera censurable el monto del embargo, comete un abuso de derecho y ocasiona danos y perjuicios al embargado”. (Cas. 10 dic., del 1952, B.J. 509, p. 2365).En vista de lo anterior, es muy importante que el acreedor, en el contexto estudiado, no proceda a embargar, propiamente, por un número de cuotas que sumadas no sean proporcional al precio del inmueble sobre el cual se inscribirá la hipoteca. La inscripción de ésta, sin duda, persuade para que el deudor cumpla con las cuotas vencidas, pero si no lo hace, lo factible es esperar que la deuda sea proporcional al valor del inmueble. Esto así, salvo que el propio pagaré notarial habilite al acreedor a perseguir el todo de la deuda ante la falta de pago de una cuota, que es lo más recomendable. Al respecto, la doctrina local ha establecido lo siguiente: “(…) en la práctica ejecutoria, el acreedor hace embargar bienes que exceden de manera muy desproporcionada el monto del crédito, los cuales posteriormente se hace adjudicar a través de interpósita persona, convirtiendo las vías de ejecución en fuente de abuso de derecho”. (GERMÁN MEJÍA, Mariano. “Vías de Ejecución”, Tomo I, p. 320.)

[7] “Es necesario que, tanto el deudor como el acreedor sepan, el uno, lo que debe pagar o consignar para quedar libre de las persecuciones; el otro, dónde debe detenerse para no hacer vender, sino lo que es necesario para cobrar”. (JOSSERAND, Louis. “Précis Eleméntaire des Voies d´exécútion”. París, 1925, p. 14)

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