(Precisiones jurídicas)

Sobre la ejecución inmobiliaria basada en un “producto”distinto al que sirvió de base a la hipoteca convencional, en el marco de la relación sostenida por las entidades de intermediación financiera y sus clientes. Constituye una práctica perniciosa, cada vez más recurrente, el embargar a personas que sean clientes de este tipo de institución, independientemente de que las mismas estén al día en el pago de las cuotas del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, pretextando que dicho cliente, a pesar de no haber incurrido en deuda en la contratación hipotecaria, sí presenta atrasos en otro producto abierto ante la misma institución de intermediación financiera (tarjea de crédito, por ejemplo).

Ese proceder violenta el ordenamiento vigente, en materia de vías de ejecución, e infringe el Derecho de información que rige (con mayúscula importancia) en materia de Derecho de los consumidores y usuarios, tomando en consideración que, entre las entidades de inmediación financiera -en general- y sus clientes, se perfecciona la relación de “prestador de servicios/usuarios” que regla la ley núm. 358-05, General del Derecho del Consumidor o Usuario.

No pudiera una institución de intermediación financiera, sin violar el ordenamiento jurídico vigente, embargar el inmueble dado en garantía por un cliente, en un contrato de préstamocon garantía hipotecaria, en base a una deuda generada por dicho cliente con ocasión de otro “producto”, como sería una tarjeta de crédito. Esa mezcla de “productos”, pretendiendo hacer de ellos “un todo” que aproveche la garantía inmobiliaria que realmente ha sido consentida para un solo “producto” (contrato de préstamo con garantía hipotecaria), no para ningún otro, es insostenible.

En todo caso, porque es legítimo que toda institución de intermediación financiera tenga interés en asegurar el cobro de su acreencia, debería, en respeto al Derecho de información que asiste a los consumidores y usuarios, explicar de antemano que la dinámica contractual consistirá en permitir que el cliente autorice a la entidad acreedora a, discrecionalmente, ejecutar la garantía hipotecaria por cualquiera de las deudas que pueda asumir a causa de cualquiera de los productos que suscriba con ellos. De entrada, sería un asunto de pura autonomía de la voluntad que en nada violaría el orden público, puesto que no se está hablando de no seguir el procedimiento de embargo inmobiliario, que es de orden público, sino de retener como “causa” de la ejecución una deuda distinta a la asumida, en sí, en el contrato hipotecario, tomando una generada en otro producto. Sería, si se quiere, una garantía general: aplicable a cualquier deuda que pueda generarse por cualquier producto suscrito frente a la institución. En definitiva, la autonomía de la voluntad solamente tiene como límite el orden público y las buenas costumbres.

No obstante lo anterior, vale aclarar, aunque el cliente sea debidamente informado, y firme, no quedaría descartada la “teoría de las cláusulas abusivas”. En efecto, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que las contrataciones suscritas entre estas entidades y sus clientes  se acercan más a los contratos de adhesión que a los de grado a grado. No hay mucho margen de opinión de los clientes: “lo tomas o lo dejas”.

Si se decide asumir el riesgo, implementando la comentada fórmula de cobranza agresiva, la información dada al cliente sobre ese método debe documentarse. De lo contrario, si no puede probarse que se dio cumplimiento al principio de información que asiste a los consumidores o usuarios, la ejecución de un inmueble en base a una “causa” distinta a la deuda producida producto del contrato hipotecario, sería —de plano— nula.

En efecto, cuando una persona, libre y voluntariamente, al abrigo del artículo 1134 del Código Civil, suscribe una hipoteca convencional, poniendo un inmueble en particular como garantía para asegurar la deuda en caso de impago, consiente la ejecución de dicha garantía por una “causa”concreta: la deuda del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, única y exclusivamente. Fuera de ese escenario, no sería “convencional” la hipoteca. Es “convencional”, justamente, porque las partes acuerdan los pormenores de la contratación.

Por otro lado, si no media un consenso expreso acerca de la forma de ejecución de la acreencia, en caso de falta de pago, habría lugar a la aplicación del principio de la prenda general(ajeno al terreno de la hipoteca convencional), conforme a losartículos 2092 y 2093 del citado código, que sostienen que el deudor compromete frente a su acreedor, genéricamente, sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros, siendo su patrimonio (del deudor) la prenda común de sus acreedores;pero para ejecutar en este contexto debería la parte acreedora agenciarse un título, que sería una sentencia firme, previa demanda en cobro de dinero. O si la deuda está contenida en un acto auténtico y, por tanto, existe un título ejecutorio, lo propio sería dar mandamiento de pago basado en ese crédito, que sería la “causa” de la ejecución, embargando inmobiliariamente, en caso de no producirse el pago de la deuda dentro del plazo concedido a tales efectos.

Justamente, es lo que, como estrategia, suelen hacer algunos bancos: poner a firmar al cliente, además del contrato de préstamo con garantía hipotecaria, un pagaré notarial por el mismo monto prestado. Así, como acreedora, tendría un título ejecutorio (pagaré) que, sin tener que demandar el cobro, ni la ejecución contractual, permitirá inscribir hipoteca judicial, a fines de embargar inmobiliariamente luego.

Se ha dicho que “quien tiene mucho que perder, tiene mucho que cuidar”. Justamente, para evitar que las entidades de intermediación financiera vean comprometida su responsabilidad civil producto de una desacertada asesoría legal, en el ámbito del Derecho de ejecución forzada, es menester que se tomen en cuenta las precisiones hechas precedentemente, en el orden del Derecho a la información, de la autonomía de la voluntad y de la “causa” (crédito) en materia de embargos.

En definitiva, no debe perderse de vista que, tal como ha aclarado la doctrina local: “(…) muchas veces se cometen verdaderos abusos con el derecho que tienen los acreedores a la ejecución conservatoria y forzada (…) ha correspondido a la jurisprudencia sancionar los embargos abusivos, fundamentándose en el abuso de los derechos”(1).

Pérez Méndez, Artagnan. “Procedimiento Civil”, Tomo III, p.35.

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