{"id":1176,"date":"2026-08-24T09:11:49","date_gmt":"2026-08-24T13:11:49","guid":{"rendered":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=1176"},"modified":"2026-08-24T09:11:49","modified_gmt":"2026-08-24T13:11:49","slug":"la-ley-85-25-de-alquileres-de-bienes-inmuebles-y-desahucios-evolucion-del-regimen-dominicano-frente-al-decreto-4807-y-al-derecho-frances","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=1176","title":{"rendered":"La Ley 85-25 de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios: evoluci\u00f3n del r\u00e9gimen dominicano frente al Decreto 4807 y al derecho franc\u00e9s"},"content":{"rendered":"\n

Resumen<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Una lectura integral y cr\u00edtica de la Ley n\u00fam. 85-25, examinando su alcance, \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, distribuci\u00f3n de competencias, procedimiento, recursos, ejecuci\u00f3n de las sentencias, inconstitucionalidad diferida de la Ley 396-19 y su implicaci\u00f3n en el \u00e1mbito del desalojo, protecci\u00f3n frente a los desalojos ilegales y r\u00e9gimen transitorio, y contrastando cada uno de estos aspectos con el antiguo Decreto n\u00fam. 4807 y con la evoluci\u00f3n del derecho franc\u00e9s, desde el Code civil<\/em> y la Ley 89-462 hasta las reformas ALUR y ELAN. Todo ello, identificando qu\u00e9 cambia realmente, qu\u00e9 problemas resuelve, qu\u00e9 interrogantes deja abiertos y cu\u00e1les ser\u00e1n los desaf\u00edos de la jurisprudencia para armonizar celeridad, seguridad jur\u00eddica, derecho de propiedad, protecci\u00f3n del inquilino y tutela judicial efectiva; propiciando la comprensi\u00f3n cabal de la nueva justicia locativa dominicana desde la ley, la pr\u00e1ctica procesal, la Constituci\u00f3n y el derecho comparado, para valorar, con vasta base jur\u00eddica, si la indicada Ley 85-25 logra convertir la relaci\u00f3n de alquiler en un espacio de mayor equilibrio, previsibilidad y aut\u00e9ntica justicia.<\/p>\n\n\n\n

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Palabras claves<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ley 85-25, alquileres, desahucio, desalojo ilegal, Decreto 4807, arrendamiento, competencia, procedimiento, recursos, ejecuci\u00f3n, derecho franc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Contenido<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I.- <\/strong>Mirada preliminar a la nueva concepci\u00f3n del alquiler y el desahucio en la Rep\u00fablica Dominicana: la Ley n\u00fam. 85-25 frente al r\u00e9gimen anterior y al modelo franc\u00e9s, II.- <\/strong>Sobre el objeto y el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley 85-25, III.- <\/strong>Del contrato de alquiler y del destino del inmueble, IV.- <\/strong>Sobre el contenido, renta, pago de gastos legales, reajuste de precio y plazo del contrato de alquiler, V.- <\/strong>Sobre la causa de terminaci\u00f3n del contrato de alquiler, VI.- <\/strong>Sobre la garant\u00eda del pago de alquileres y las medidas conservatorias, VII.- <\/strong>De las obligaciones del propietario, reparaciones ofertas y prohibiciones, VIII.- <\/strong>De las obligaciones del inquilino, uso y aviso de deterioro del inmueble alquilado, IX.- <\/strong>De los tribunales competentes, X.- <\/strong>Sobre el procedimiento en las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, XI- <\/strong>Sobre la sentencia dictada en materia de alquileres, XII.- <\/strong>Sobre los recursos en materia de alquileres, XIII.- <\/strong>De la competencia del tribunal de primera instancia para alquileres de inmuebles para fines comerciales y actividades sin fines de lucro, XIV.- <\/strong>Sobre la ejecuci\u00f3n de la sentencia dictada en materia de alquileres, XV.- <\/strong>De la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de protecci\u00f3n judicial, XVI.- <\/strong>De la ejecuci\u00f3n ilegal del desalojo, del ejercicio temerario y de las sanciones, XVII.- <\/strong>De las disposiciones transitorias, XVIII.- <\/strong>Sobre las disposiciones finales de la Ley n\u00fam. 85-25, XIX.- <\/strong>Sobre la entrada en vigencia de la Ley n\u00fam. 85-25, XX.- <\/strong>Conclusi\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

I.- Mirada preliminar a la nueva concepci\u00f3n del alquiler y el desahucio en la Rep\u00fablica Dominicana: la Ley n\u00fam. 85-25 frente al r\u00e9gimen anterior y al modelo franc\u00e9s<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En la Rep\u00fablica Dominicana, producto de la dispersi\u00f3n normativa, la obsolescencia de buena parte de la regulaci\u00f3n existente y la necesidad de adecuar el r\u00e9gimen de alquileres a las transformaciones econ\u00f3micas y sociales experimentadas en las \u00faltimas d\u00e9cadas fue promulgada la Ley n\u00fam. 85-25, sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, publicada en la Gaceta Oficial n\u00fam. 11211 del 15 de agosto de 2025. Esta legislaci\u00f3n supone una reordenaci\u00f3n integral del r\u00e9gimen jur\u00eddico del alquiler, al concentrar en un mismo cuerpo normativo las reglas aplicables a las relaciones entre propietarios e inquilinos, tanto respecto de inmuebles destinados a vivienda como de aquellos afectados a actividades comerciales o sin fines de lucro.<\/p>\n\n\n\n

La nueva ley sustituye un r\u00e9gimen caracterizado por la coexistencia de normas de distinta \u00e9poca y alcance, entre ellas, las Leyes n\u00fams. 4314 de 1955 y 17-88, as\u00ed como el Decreto n\u00fam. 4807 de 1959, y procura articular, dentro de una concepci\u00f3n contempor\u00e1nea del derecho de obligaciones y contratos, la protecci\u00f3n de las partes con la seguridad jur\u00eddica, la autonom\u00eda de la voluntad, la estabilidad de las relaciones arrendaticias y la tutela judicial efectiva. De este modo, el alquiler deja de ser contemplado exclusivamente desde la perspectiva del control del desahucio y pasa a ser regulado como una relaci\u00f3n contractual de naturaleza patrimonial,<\/strong> en la que convergen derechos y obligaciones rec\u00edprocos cuya ejecuci\u00f3n debe desenvolverse conforme a la ley, al contrato, a la buena fe y a los principios generales que gobiernan la contrataci\u00f3n privada.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, la Ley n\u00fam. 85-25 representa un cambio relevante de paradigma: procura conciliar la protecci\u00f3n del inquilino frente a actuaciones arbitrarias con el reconocimiento del derecho del propietario a disponer y aprovechar econ\u00f3micamente su inmueble, evitando que la regulaci\u00f3n del alquiler se convierta, por un lado, en un mecanismo de desprotecci\u00f3n del inquilino o, por otro, en una restricci\u00f3n desproporcionada del derecho de propiedad y de la libertad contractual. Su finalidad, por tanto, no se agota en disciplinar el desahucio, sino que se proyecta sobre el conjunto de la relaci\u00f3n jur\u00eddica arrendaticia, desde su formaci\u00f3n y ejecuci\u00f3n hasta su terminaci\u00f3n y las consecuencias jur\u00eddicas derivadas de esta.<\/p>\n\n\n\n

En pocas palabras, al tenor del Decreto n\u00fam. 4807 de 1959, el contrato de alquiler se conceb\u00eda dentro de un r\u00e9gimen marcadamente intervencionista y de control p\u00fablico,<\/strong> en el que la autonom\u00eda de la voluntad de las partes quedaba fuertemente condicionada por las facultades atribuidas al Control de Alquileres de Casas y Desahucios para autorizar aumentos o rebajas de la renta, controlar determinadas causas de desahucio y, en general, intervenir en la relaci\u00f3n arrendaticia. Ello supon\u00eda que la estabilidad del v\u00ednculo contractual y, particularmente, su terminaci\u00f3n, no depend\u00edan exclusivamente de las estipulaciones contractuales ni del ejercicio de las acciones ante los tribunales, sino tambi\u00e9n de la intervenci\u00f3n previa de una autoridad administrativa, concebida bajo la l\u00f3gica de una legislaci\u00f3n de protecci\u00f3n y control propia de un contexto excepcional.<\/p>\n\n\n\n

Ahora, en cambio, con la vigente Ley n\u00fam. 85-25, sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, el criterio del legislador ha sido superar ese modelo de control administrativo del alquiler y establecer un r\u00e9gimen legal integral de naturaleza predominantemente contractual, orientado a armonizar la autonom\u00eda de la voluntad, la seguridad jur\u00eddica, la buena fe, la protecci\u00f3n equilibrada de arrendadores y arrendatarios y el derecho de propiedad. La relaci\u00f3n arrendaticia pasa as\u00ed a ser regulada desde una perspectiva m\u00e1s acorde con el derecho com\u00fan de los contratos y las obligaciones,<\/strong> reserv\u00e1ndose la intervenci\u00f3n judicial para la tutela de los derechos e intereses controvertidos y para las consecuencias propias de la terminaci\u00f3n o incumplimiento del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Hay que recordar que el contexto del Decreto n\u00fam. 4807 de 1959fue el de un r\u00e9gimen de emergencia nacional, establecido al amparo de las Leyes n\u00fams. 2700 de 1951 y 5112 de 1959, que habilitaron al Poder Ejecutivo para adoptar medidas extraordinarias dirigidas, entre otros prop\u00f3sitos, a garantizar la seguridad interna y procurar viviendas para la poblaci\u00f3n. De ah\u00ed que el decreto instituyera un sistema de fuerte intervenci\u00f3n administrativa en la relaci\u00f3n arrendaticia, particularmente en materia de fijaci\u00f3n de alquileres y autorizaci\u00f3n de desahucios. Sin embargo, con el transcurso del tiempo y la superaci\u00f3n de las circunstancias excepcionales que justificaron ese r\u00e9gimen, comenz\u00f3 a plantearse con mayor intensidad la necesidad de armonizar sus disposiciones con el derecho constitucional de propiedad y con la naturaleza esencialmente contractual del arrendamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia, incluso antes de la entrada en vigor de la nueva legislaci\u00f3n sobre alquileres, ya hab\u00eda comenzado a propiciar ese desplazamiento del inquilinato desde una l\u00f3gica de control administrativo hacia una concepci\u00f3n predominantemente contractual. Un referente particularmente significativo fue la sentencia n\u00fam. 125, de 27 de marzo de 2013, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia<\/em>, en la que se sostuvo que, superada en gran medida la situaci\u00f3n de emergencia que hab\u00eda dado origen al Decreto n\u00fam. 4807, el derecho de propiedad no pod\u00eda continuar sometido a restricciones que no resultaran razonables. Dicha alta Corte advirti\u00f3, adem\u00e1s, que impedir al propietario disponer del inmueble dentro de los t\u00e9rminos convenidos con el inquilino terminar\u00eda por convertir el arrendamiento en una suerte de derecho real de car\u00e1cter perpetuo, semejante a la enfiteusis.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Este precedente resulta particularmente importante porque no desconoci\u00f3 en bloque la vigencia del art\u00edculo 3 del Decreto n\u00fam. 4807, sino que dirigi\u00f3 el control constitucional hacia una consecuencia concreta de este texto: la imposibilidad de considerar la llegada del t\u00e9rmino convenido como causa suficiente para poner fin al contrato de alquiler. En otras palabras, la Suprema Corte procur\u00f3 preservar la regulaci\u00f3n especial en aquello que todav\u00eda pudiera encontrar justificaci\u00f3n constitucional, pero rechaz\u00f3 que ella pudiera interpretarse en el sentido de desnaturalizar la temporalidad propia del contrato de arrendamiento y perpetuar indefinidamente el v\u00ednculo contra la voluntad del propietario.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El Tribunal Constitucional, posteriormente, mediante su sentencia TC\/0174\/14, del 11 de agosto de 2014, avanz\u00f3 todav\u00eda m\u00e1s en esta direcci\u00f3n. En su jurisprudencia sobre el referido art\u00edculo 3 del Decreto n\u00fam. 4807, declar\u00f3 inconstitucional este art\u00edculo en su conjunto, no solamente la interpretaci\u00f3n relativa a la llegada del t\u00e9rmino contractual. Con ello, consciente o no de todas sus consecuencias institucionales, la indicada corporaci\u00f3n constitucional termin\u00f3 afectando la propia estructura normativa sobre la cual descansaba la intervenci\u00f3n del Control de Alquileres de Casas y Desahucios,<\/strong> \u00f3rgano administrativo al que el decreto atribu\u00eda competencia para autorizar determinados desahucios y decidir controversias relativas al precio y a la estabilidad del alquiler[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, antes de la vigente Ley n\u00fam. 85-25, ya pod\u00eda advertirse una tensi\u00f3n creciente entre el viejo modelo de protecci\u00f3n administrativa del inquilino y los principios contempor\u00e1neos del derecho contractual, la autonom\u00eda de la voluntad y el derecho constitucional de propiedad.<\/strong> La jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia hab\u00eda iniciado un proceso de relectura constitucional del r\u00e9gimen, procurando impedir que la protecci\u00f3n del arrendatario terminara convirtiendo un derecho personal derivado del contrato en una posici\u00f3n jur\u00eddica pr\u00e1cticamente real y perpetua; mientras que el Tribunal Constitucional, al declarar inconstitucional el art\u00edculo 3 del decreto, incidi\u00f3 de manera mucho m\u00e1s profunda sobre el entramado institucional que sosten\u00eda aquel modelo.<\/p>\n\n\n\n

Es precisamente sobre ese terreno jurisprudencial y constitucionalmente problematizado, tal como se ha venido comentando, que interviene la consabida Ley n\u00fam. 85-25, no simplemente para sustituir unas reglas por otras, sino parareformular legislativamente el r\u00e9gimen del alquiler desde una concepci\u00f3n m\u00e1s compatible con la naturaleza contractual del alquiler, como modalidad contractual, procurando, al mismo tiempo, preservar una tutela efectiva del alquiler y reconocer al propietario una facultad de disposici\u00f3n sobre su inmueble que no quede anulada por la existencia del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>Es importante saber que en Francia no existe, como ha querido el legislador dominicano con la actual Ley n\u00fam. 85-25, un cuerpo legal que concentre en un mismo texto todo lo relacionado con los alquileres de viviendas, inmuebles destinados a actividades comerciales y aquellos utilizados para actividades sin fines de lucro. All\u00e1 existe, por el contrario, un r\u00e9gimen jur\u00eddico fragmentado y especializado, construido a partir de diversos cuerpos normativos que se complementan seg\u00fan la naturaleza y el destino del inmueble[2]<\/a>. B\u00e1sicamente, el arrendamiento se rige por las disposiciones generales del Code civil<\/em> relativas al bail <\/em>(contrato de arrendmaiento)<\/em>, que constituyen el derecho com\u00fan de la relaci\u00f3n arrendaticia, y, trat\u00e1ndose de viviendas destinadas a constituir la residencia principal del inquilino, por la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, cuyas disposiciones son de orden p\u00fablico y cuyo r\u00e9gimen ha sido objeto de importantes reformas, entre ellas las introducidas por la Ley ALUR de 24 de marzo de 2014 y la Ley ELAN de 23 de noviembre de 2018. Esta legislaci\u00f3n especial no regula indistintamente todo tipo de alquiler residencial: establece reg\u00edmenes particulares para la vivienda no amueblada, la vivienda amueblada y el denominado bail mobilit\u00e9<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Para los arrendamientos de locales destinados a la explotaci\u00f3n de actividades comerciales o artesanales, el r\u00e9gimen se encuentra principalmente en el Code de commerce,<\/em> particularmente en sus art\u00edculos L. 145-1 y siguientes, que contienen el estatuto de los denominados baux commerciaux<\/em>, con reglas propias sobre duraci\u00f3n, renovaci\u00f3n, renta, terminaci\u00f3n y derechos de las partes[3]<\/a>. En cuanto a los inmuebles destinados a otras actividades, su r\u00e9gimen depender\u00e1 de la naturaleza del contrato, del destino del inmueble y, en su caso, de la legislaci\u00f3n especial aplicable, sin que pueda afirmarse la existencia de un estatuto franc\u00e9s \u00fanico y general equivalente al establecido por la Ley 85-25. A ello se agregan, seg\u00fan la cuesti\u00f3n examinada, las disposiciones del Code de proc\u00e9dure civile<\/em>,<\/em><\/strong> del Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em> y del Code de la construction et de l’habitation,<\/em> particularmente relevantes cuando el conflicto alcanza la fase judicial, la ejecuci\u00f3n de la sentencia o la expulsi\u00f3n del ocupante.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad, por tanto, el derecho franc\u00e9s de los alquileres debe ser entendido como un sistema normativo plural, especializado y de aplicaci\u00f3n diferenciada, antes que como un r\u00e9gimen unitario contenido en una sola ley. Pero existen coincidencias sustanciales que pasaremos a ver a lo largo de este ensayo, tales como la importancia reconocida al contrato de arrendamiento, la determinaci\u00f3n legal de los derechos y obligaciones del arrendador y del inquilino, la protecci\u00f3n de la vivienda, la regulaci\u00f3n de la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo, la exigencia de determinadas actuaciones previas al proceso judicial, la intervenci\u00f3n del juez en los conflictos derivados del arrendamiento, la protecci\u00f3n del contradictorio y del derecho de defensa, y la preocupaci\u00f3n com\u00fan por conciliar la protecci\u00f3n del arrendatario con la efectividad de los derechos del propietario y la ejecuci\u00f3n de las decisiones judiciales.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dicho todo lo anterior, a modo de cierre conceptual, ha de convenirse en que, en Francia, respecto del contrato de alquiler, en sinton\u00eda con la actual concepci\u00f3n de este contrato en nuestro pa\u00eds, la relaci\u00f3n arrendaticia parte de su reconocimiento como verdadero contrato, tanto en el C\u00f3digo Civil como en la legislaci\u00f3n especial sobre vivienda. En efecto, el art\u00edculo 1709 del Code civil<\/em> define el louage des choses (arrendamiento de cosas)<\/em>, precisamente, como el contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, a cambio de un precio; y, como expresi\u00f3n particularmente clara de la temporalidad del v\u00ednculo, el art\u00edculo 1737 dispone que el arrendamiento escrito cesa de pleno derecho al llegar el t\u00e9rmino pactado,<\/strong> sin necesidad de dar preaviso[4]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Ello no significa que el derecho franc\u00e9s consagre una libertad absoluta del arrendador. En materia de vivienda habitual, la legislaci\u00f3n especial, particularmente la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, ha establecido, tal como hemos mencionado m\u00e1s arriba, un r\u00e9gimen de orden p\u00fablico destinado a proteger al arrendatario: existen duraciones m\u00ednimas, mecanismos de reconducci\u00f3n y condiciones estrictas para el cong\u00e9<\/em> (aviso de terminaci\u00f3n del contrato) dado por el arrendador. Este \u00faltimo, por ejemplo, solamente puede fundarse en determinadas causas legalmente previstas, como la recuperaci\u00f3n personal de la vivienda, la venta o un motivo leg\u00edtimo y serio.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia de enfoque con la Rep\u00fablica Dominicana resulta particularmente ilustrativa. Mientras el antiguo r\u00e9gimen dominicano del Decreto n\u00fam. 4807 hab\u00eda llevado la protecci\u00f3n del inquilino hasta configurar un sistema de intervenci\u00f3n administrativa previa sobre la propia terminaci\u00f3n del contrato, el modelo franc\u00e9s demuestra que la protecci\u00f3n en materia de alquileres puede articularse sin negar la naturaleza contractual y temporal del arrendamiento. La protecci\u00f3n del inquilino se consigue mediante normas imperativas que disciplinan la duraci\u00f3n, la renovaci\u00f3n y las causas de terminaci\u00f3n, pero dentro de una estructura en la que el contrato sigue siendo el punto de partida y el t\u00e9rmino del v\u00ednculo conserva relevancia jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, desde una perspectiva comparada, podr\u00eda afirmarse que el derecho franc\u00e9s ofrece un punto de equilibrio entre dos exigencias que no son necesariamente contradictorias: la estabilidad del inquilino y la temporalidad del contrato. El legislador puede limitar la facultad de terminaci\u00f3n del arrendador en atenci\u00f3n a la funci\u00f3n social de la vivienda, sin transformar por ello el derecho personal del inquilino en una suerte de derecho real perpetuo sobre el inmueble. Y en comparaci\u00f3n con la Rep\u00fablica Dominicana, la Ley n\u00fam. 85-25 parece insertarse precisamente en esa tendencia de retorno del alquiler a su matriz contractual, ya no desde el esquema excepcional y predominantemente administrativo del Decreto n\u00fam. 4807, sino desde la necesidad de conciliar la protecci\u00f3n del inquilino con la autonom\u00eda privada, la fuerza obligatoria del contrato, la seguridad jur\u00eddica y el derecho del propietario a recuperar y disponer de su inmueble conforme al marco legal y a lo pactado. La experiencia francesa permite, as\u00ed, advertir que proteger al inquilino no exige necesariamente desnaturalizar el contrato de alquiler; exige, m\u00e1s bien, establecer l\u00edmites legales razonables al poder contractual del arrendador, preservando al mismo tiempo la estructura temporal y sinalagm\u00e1tica del v\u00ednculo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

II.- Sobre el objeto y el \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley 85-25<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Como se ve, el legislador, al definir el objeto<\/strong><\/em> de la ley en su art\u00edculo 1, ha optado por una formulaci\u00f3n amplia, al someter a regulaci\u00f3n las relaciones, condiciones y obligaciones jur\u00eddicas que se originen con ocasi\u00f3n del alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro. Es decir, la ley no se limita al tradicional \u00e1mbito del alquiler habitacional, sino que extiende expresamente su radio de protecci\u00f3n y disciplina a otras manifestaciones econ\u00f3micamente relevantes de la relaci\u00f3n arrendaticia,<\/strong> reconociendo que el alquiler constituye una figura contractual susceptible de proyectarse sobre realidades jur\u00eddicas y econ\u00f3micas diversas.<\/p>\n\n\n\n

En otras palabras, la Ley n\u00fam. 85-25 no tiene como \u00fanico norte la protecci\u00f3n de quien ocupa un inmueble para satisfacer una necesidad habitacional, sino que procura establecer un r\u00e9gimen jur\u00eddico com\u00fan de la relaci\u00f3n arrendaticia inmobiliaria, con independencia de que el inmueble sea utilizado para vivienda, para el desarrollo de una actividad comercial o para una actividad sin fines de lucro. Esta amplitud resulta coherente con uno de los prop\u00f3sitos expresamente perseguidos por el legislador, que es superar la insuficiencia de una regulaci\u00f3n que tradicionalmente hab\u00eda concentrado su atenci\u00f3n en el alquiler de viviendas, dejando al margen otras relaciones contractuales de significativa importancia econ\u00f3mica y social.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, en el art\u00edculo 2, relativo al \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n<\/em>, el legislador ha establecido una regla de aplicaci\u00f3n general en todo el territorio nacional, pero acompa\u00f1ada de exclusiones expresas. Esto supone que la ley constituye, en principio, el r\u00e9gimen general aplicable a los contratos de alquiler de inmuebles comprendidos en su objeto, pero no desplaza aquellos reg\u00edmenes especiales que, por la naturaleza del bien, de la actividad desarrollada o de la condici\u00f3n de una de las partes, han sido deliberadamente sustra\u00eddos de su \u00e1mbito.De suerte y manera que quedan fuera de su aplicaci\u00f3n las fincas rurales, las pensiones y hospedajes, determinados inmuebles vinculados a zonas francas, los alquileres tur\u00edsticos o recreativos de hasta noventa d\u00edas, los bienes estatales dados en alquiler o arrendamiento y, finalmente, cualquier actividad comercial sometida a una ley especial. La t\u00e9cnica legislativa empleada es, por tanto, la de una delimitaci\u00f3n positiva y negativa del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n:<\/strong> la ley define primero las relaciones que pretende regir y, a continuaci\u00f3n, identifica aquellas materias que, por contar con una regulaci\u00f3n especial o por responder a una naturaleza particular, quedan fuera de su disciplina.<\/p>\n\n\n\n

Esta precisi\u00f3n reviste especial importancia desde la perspectiva del derecho contractual, pues permite entender que la Ley n\u00fam. 85-25 no pretende convertirse en un estatuto universal de todo contrato que tenga por objeto el uso y disfrute temporal de un inmueble. Se trata, m\u00e1s bien, de un r\u00e9gimen especial del alquiler inmobiliario, cuya aplicaci\u00f3n debe determinarse atendiendo, en primer t\u00e9rmino, a la naturaleza del inmueble, al destino contractual y a la eventual existencia de una legislaci\u00f3n especial. De ah\u00ed que, en los supuestos excluidos, cobren particular relevancia las estipulaciones contractuales, las normas especiales que correspondan y, supletoriamente, las disposiciones del C\u00f3digo Civil sobre el contrato de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, no ser\u00eda materia de la Ley n\u00fam. 85-25, aunque tenga por objeto mediato el uso y disfrute de un inmueble, si el negocio jur\u00eddico versa, en s\u00ed, sobre una finca rural, pues esta ha sido expresamente excluida de su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n. Distinto ser\u00eda si el contrato recae sobre un inmueble urbano destinado a vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, en cuyo caso, satisfechas las dem\u00e1s condiciones legales, s\u00ed quedar\u00eda sometido al r\u00e9gimen de la ley. Igual que si, por ejemplo, se trata de un alquiler de inmueble con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no exceda de noventa d\u00edas, ello ser\u00eda extra\u00f1o al sistema jur\u00eddico especial de la Ley n\u00fam. 85-25, porque el propio legislador ha decidido sustraer esta modalidad de contrataci\u00f3n de su \u00e1mbito, presumiblemente por sus caracter\u00edsticas particulares y por la existencia de una din\u00e1mica contractual distinta de la que caracteriza al arrendamiento ordinario y estable.<\/p>\n\n\n\n

Lo que s\u00ed ser\u00eda materia de esta ley ser\u00eda, por ejemplo, el alquiler de un apartamento destinado a vivienda habitual, el de un local destinado a una actividad comercial o el de un inmueble destinado al desarrollo de una actividad sin fines de lucro, siempre que no concurra alguna de las exclusiones expresamente previstas por el art\u00edculo 2. En estos casos, la relaci\u00f3n contractual queda comprendida dentro del \u00e1mbito material de la Ley n\u00fam. 85-25 y, por consiguiente, sus disposiciones deben ser tomadas en consideraci\u00f3n al determinar los derechos, obligaciones y consecuencias jur\u00eddicas derivados del alquiler y, particularmente, de su terminaci\u00f3n. En definitiva, los tribunales, al ser apoderados de demandas relacionadas con alquileres y desahucios, deben tener en consideraci\u00f3n, como cuesti\u00f3n preliminar, si la relaci\u00f3n jur\u00eddica controvertida se encuentra realmente comprendida dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25. No basta, por tanto, con constatar que existe un contrato mediante el cual una persona ocupa o utiliza un inmueble a cambio de una contraprestaci\u00f3n; es necesario determinar qu\u00e9 inmueble se alquila, cu\u00e1l es su destino, cu\u00e1l es la duraci\u00f3n y naturaleza del negocio jur\u00eddico y si concurre alguna de las exclusiones previstas por el art\u00edculo 2. Y, siendo el juzgado de paz un tribunal de excepci\u00f3n, si el negocio jur\u00eddico resulta no ser propio de la ley 85-25, la incompetencia pudiera ser solicitada o, incluso, ser declarada de oficio por el juzgado de paz, en caso de no pedirlo ninguna de las partes.<\/p>\n\n\n\n

Por lo precedentemente expuesto, Igualmente, los litigantes deben saber, de entrada, que no toda controversia derivada de la ocupaci\u00f3n onerosa de un inmueble puede ser encuadrada autom\u00e1ticamente en la Ley n\u00fam. 85-25. La correcta identificaci\u00f3n de la naturaleza del negocio jur\u00eddico y de su \u00e1mbito normativo constituye un presupuesto indispensable para determinar las reglas sustantivas y procesales aplicables, las obligaciones de las partes, las causas y consecuencias de la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo y, en definitiva, la jurisdicci\u00f3n y el cauce procesal por los que habr\u00e1 de discurrir la controversia.<\/p>\n\n\n\n

En concreto, la Ley n\u00fam. 85-25 rige los contratos de alquiler de bienes inmuebles destinados a tres finalidades expresamente identificadas por el legislador: 1.- vivienda, 2.- comercio y 3.- actividades sin fines de lucro. Ese es el punto de partida para determinar su \u00e1mbito material. Ahora bien, esa regla general no es absoluta, ya que el propio legislador ha establecido, de manera expresa, los l\u00edmites y excepciones que sustraen determinadas relaciones de su r\u00e9gimen. As\u00ed, conforme al art\u00edculo 2, quedan fuera de la ley: 1) las fincas rurales; 2) las pensiones y hospedajes; 3) los parques o empresas de zonas francas sometidos a la legislaci\u00f3n correspondiente; 4) los alquileres de inmuebles con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no exceda de noventa d\u00edas; 5) los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) cualquier actividad comercial regida por una ley especial.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, no basta con que exista un contrato mediante el cual se conceda a una persona el uso o disfrute temporal de un inmueble a cambio de un precio para que, por ese solo hecho, resulte aplicable la Ley n\u00fam. 85-25. Es necesario, adem\u00e1s, que el negocio se encuentre dentro de las categor\u00edas materiales que la ley contempla y que no concurra ninguna de las exclusiones expresamente previstas; con lo cual, el ejercicio para determinar si un litigio queda sometido a este r\u00e9gimen especial es, por tanto, bastante concreto: primero<\/em>, verificar si estamos ante un alquiler de inmueble; segundo<\/em>, determinar si su destino es la vivienda, el comercio o una actividad sin fines de lucro; y tercero,<\/em> comprobar que el negocio no corresponda a ninguna de las seis categor\u00edas que el art\u00edculo 2 excluye. Solo superados estos tres filtros podr\u00e1 afirmarse que la controversia se encuentra, en principio, dentro del \u00e1mbito de la Ley n\u00fam. 85-25 y, por ende, es atribuci\u00f3n del juzgado de paz.<\/p>\n\n\n\n

Si no supera los indicados filtros, porque, por ejemplo, se trata de una finca rural, de un alquiler tur\u00edstico de hasta noventa d\u00edas o de una actividad comercial sometida a una legislaci\u00f3n especial, la Ley n\u00fam. 85-25 no es el estatuto jur\u00eddico aplicable a esa relaci\u00f3n, ni pueden trasladarse a ella, sin una justificaci\u00f3n normativa independiente, sus disposiciones especiales sobre terminaci\u00f3n del contrato, desahucio o competencia judicial. En tal hip\u00f3tesis, habr\u00e1 que acudir al r\u00e9gimen especial que corresponda o, en su defecto, al derecho com\u00fan de los contratos y a las reglas generales de competencia,<\/strong> seg\u00fan la naturaleza concreta del negocio jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY los alquileres cortos realizados mediante plataformas como Airbnb, entran en el objeto de la Ley n\u00fam. 85-25?<\/em><\/p>\n\n\n\n

La respuesta a esta interrogante, a la luz de la Ley 85-25 vigente, es que el alquiler de corta duraci\u00f3n por plataformas como Airbnb<\/em>, que no es la \u00fanica, puede quedar fuera de su \u00e1mbito, pero hay que distinguir cuidadosamente entre un simple alquiler temporal y un alojamiento tur\u00edstico o recreativo. El punto decisivo est\u00e1 en el art\u00edculo 2, numeral 4, de la Ley n\u00fam. 85-25, que excluye expresamente: \u00abLos alquileres de inmuebles con fines tur\u00edsticos o recreativos, cuya duraci\u00f3n sea no mayor de noventa d\u00edas\u00bb. <\/em>Por tanto, una renta de corta estancia realizada mediante Airbnb<\/em>, cuando tenga efectivamente finalidad tur\u00edstica o recreativa y no exceda de noventa d\u00edas, no queda sometida al r\u00e9gimen de la Ley 85-25. No importa, en principio, que la operaci\u00f3n se instrumente mediante una plataforma digital: lo determinante es la naturaleza y finalidad del uso del inmueble y su duraci\u00f3n. Esta exclusi\u00f3n es adem\u00e1s coherente con el propio objeto de la Ley 85-25, que regula alquileres destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro.<\/p>\n\n\n\n

Hay que tener en cuenta, algo muy elemental, pero no es ocioso recordarlo, que Airbnb<\/em> no constituye, por s\u00ed solo, una categor\u00eda jur\u00eddica. Esto es importante para el estudio. \u00abAirbnb\u00bb<\/em> es una plataforma, no un tipo contractual previsto por la Ley 85-25 ni en ninguna otra ley o c\u00f3digo. Por ello, no todo alquiler realizado a trav\u00e9s de Airbnb<\/em> queda autom\u00e1ticamente excluido. Por ejemplo, conceptualmente, un alquiler residencial ordinario puede entrar en la Ley 85-25, pero un alquiler tur\u00edstico o recreativo menor de 90 d\u00edas est\u00e1 expresamente excluido, y un alquiler superior a 90 d\u00edas no queda excluido por el solo numeral 4, habr\u00e1 que determinar su verdadera naturaleza y destino. De suerte y manera que un propietario podr\u00eda anunciar un inmueble en Airbnb<\/em>, pero celebrar con el ocupante una relaci\u00f3n que, por su duraci\u00f3n, finalidad y caracter\u00edsticas, sea realmente un alquiler de vivienda. En ese supuesto no ser\u00eda correcto concluir autom\u00e1ticamente que la Ley 85-25 es inaplicable simplemente porque intervino Airbnb.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Surge, a partir de todo lo precedentemente expuesto, la siguiente pregunta: \u00bfexiste actualmente una ley espec\u00edfica para plataformas como Airbnb<\/em> o las rentas cortas? La respuesta es que no se registra hasta el mes de agosto de 2026 una ley dominicana que haya creado un estatuto legal integral y espec\u00edfico de los alquileres de corta duraci\u00f3n mediante Airbnb <\/em>equivalente, por ejemplo, a la regulaci\u00f3n especial que Francia ha construido para determinadas modalidades de arrendamiento. Lo que s\u00ed existe actualmente es un proceso de regulaci\u00f3n administrativa del hospedaje tur\u00edstico de corta duraci\u00f3n impulsado por el Ministerio de Turismo. En julio de 2026 se inform\u00f3 que el indicado ministerio hab\u00eda concluido vistas p\u00fablicas sobre proyectos destinados a crear el Registro Nacional de Hospedaje Tur\u00edstico (Renatur)<\/em> y establecer requisitos para esta modalidad. Airbnb<\/em> manifest\u00f3 p\u00fablicamente su respaldo a esa regulaci\u00f3n, precisamente porque se encuentra en proceso de formalizaci\u00f3n[5]<\/a>. Esto es significativo, al momento actual, que el sector est\u00e1 siendo objeto de un proceso regulatorio tur\u00edstico, pero no debe confundirse ese proceso con la existencia de una ley especial ya promulgada que regule integralmente los Airbnb<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Pero existe, adem\u00e1s, una dimensi\u00f3n tributaria que no debe obviarse. En efecto, la ausencia de una ley espec\u00edfica de Airbnb<\/em> no significa ausencia de regulaci\u00f3n jur\u00eddica. La DGII ha tratado expresamente operaciones relacionadas con Airbnb<\/em> desde la perspectiva tributaria. En una consulta t\u00e9cnica de 2023, por ejemplo, consider\u00f3 que determinadas operaciones de alquiler realizadas para posteriormente ser explotadas mediante Airbnb<\/em> constitu\u00edan una actividad comercial y estaban sujetas al ITBIS<\/strong>, adem\u00e1s de las correspondientes reglas de retenci\u00f3n del Impuesto sobre la Renta, seg\u00fan las circunstancias de la operaci\u00f3n[6]<\/a>. Esto demuestra que debemos distinguir tres planos: 1.- R\u00e9gimen civil o locativo, 2.- R\u00e9gimen tur\u00edstico y 3.- R\u00e9gimen tributario.<\/p>\n\n\n\n

Un alojamiento de corta duraci\u00f3n puede estar excluido de la Ley 85-25 y, sin embargo, quedar sometido a normas tur\u00edsticas, fiscales, municipales, de propiedad horizontal (Ley de condominios, que permite que el consorcio de propietarios proh\u00edba, por reglamento, rentas cortas por Airbnb<\/em>), seguridad, uso de suelo u otras disposiciones especiales, seg\u00fan el caso. Para los fines de este ensayo, concerniente al \u00e1mbito y aplicaci\u00f3n de la Ley 85-25, La Ley 85-25, porque esta ley dominicana hizo expresamente lo que hemos observado en Francia mediante el estudio comparado que hemos venido desarrollando hasta esta parte, en el sentido de delimitar su \u00e1mbito y excluir determinadas modalidades que requieren un r\u00e9gimen diferente. En efecto, el legislador dominicano no dej\u00f3 simplemente fuera los alquileres tur\u00edsticos por omisi\u00f3n; los excluy\u00f3 expresamente cuando no exceden de noventa d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva,en la Rep\u00fablica Dominicana, los alquileres de inmuebles con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no exceda de noventa d\u00edas est\u00e1n expresamente excluidos del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25. Esta exclusi\u00f3n comprende, en principio, las operaciones de renta corta realizadas mediante plataformas como Airbnb<\/em>, siempre que respondan verdaderamente a una finalidad tur\u00edstica o recreativa y se mantengan dentro del l\u00edmite temporal establecido por el legislador. Sin embargo, la exclusi\u00f3n de la Ley 85-25 no equivale a ausencia de regulaci\u00f3n: estas operaciones pueden quedar sometidas, en el marco de la teor\u00eda general del contrato (de alquiler en este caso), a la normativa tur\u00edstica, tributaria, municipal, de propiedad horizontal, mediante la Ley de Condominios n\u00fam. 5038 de 1958, y dem\u00e1s disposiciones especiales que resulten aplicables. A la fecha, el pa\u00eds se encuentra, adem\u00e1s, tal como hemos se\u00f1alado antes, en un proceso de formalizaci\u00f3n regulatoria espec\u00edfico de los hospedajes tur\u00edsticos de corta duraci\u00f3n, impulsado por el Ministerio de Turismo.<\/p>\n\n\n\n

Cabe resaltar, en el contexto de todo lo anterior, que hay una cuesti\u00f3n muy interesante para la tem\u00e1tica de alquileres a la luz de la Ley 85-25, y consiste en la excepci\u00f3n de los 90 d\u00edas, que merece ser examinada con mucho cuidado, porque permite preguntar qu\u00e9 sucede con un alquiler temporal de 91 d\u00edas, 120 d\u00edas o seis meses, especialmente cuando se realiza por Airbnb<\/em>, pero el ocupante utiliza el inmueble como residencia. Ah\u00ed la delimitaci\u00f3n entre alquiler de vivienda, alquiler tur\u00edstico y alojamiento temporal puede generar problemas de calificaci\u00f3n jur\u00eddica. Parecer\u00eda, de entrada, que en este contexto la jurisprudencia deber\u00eda inclinarse, con fundamento en el principio de razonabilidad<\/em> de la ley consagrado en el art\u00edculo 40.15 de la Constituci\u00f3n, por establecer una interpretaci\u00f3n material y finalista de la relaci\u00f3n locativa, antes que una aplicaci\u00f3n puramente mec\u00e1nica del l\u00edmite de los noventa d\u00edas. Y es que, si el inmueble es utilizado efectivamente como vivienda del ocupante y no existe una verdadera finalidad tur\u00edstica o recreativa, resultar\u00eda dif\u00edcilmente razonable que la sola superaci\u00f3n del plazo de noventa d\u00edas transforme, por s\u00ed misma, la naturaleza jur\u00eddica del contrato. De suerte que no deber\u00eda atenderse exclusivamente al n\u00famero de d\u00edas contratados, sino tambi\u00e9n al destino real del inmueble, a la finalidad perseguida por las partes y a las circunstancias concretas de la ocupaci\u00f3n. En otras palabras, el plazo de noventa d\u00edas constituye un elemento legal relevante, pero no necesariamente un criterio absoluto para calificar una relaci\u00f3n como tur\u00edstica o residencial.<\/p>\n\n\n\n

Lo que equivale a decir que la exclusi\u00f3n legal de los alquileres tur\u00edsticos de corta duraci\u00f3n no deber\u00eda convertirse en una v\u00eda para sustraer aviesamente verdaderos alquileres de vivienda del r\u00e9gimen protector de la Ley 85-25, ni, en sentido contrario, para someter a dicho r\u00e9gimen relaciones que por su naturaleza son genuinamente tur\u00edsticas o recreativas. El desaf\u00edo jurisprudencial consistir\u00e1, precisamente, en preservar ese equilibrio mediante una calificaci\u00f3n jur\u00eddica que sea coherente con la finalidad de la norma, razonable en sus efectos y respetuosa de la seguridad jur\u00eddica. Ya veremos el rumbo jurisprudencial que tome esta cuesti\u00f3n con el paso del tiempo. Por lo pronto, como hemos dicho, resta aspirar a que prevalezca una interpretaci\u00f3n razonable, \u00fatil y justa, en pro de la seguridad jur\u00eddica, la tutela judicial efectiva y la adecuada correspondencia entre la realidad de la relaci\u00f3n contractual y el r\u00e9gimen jur\u00eddico que efectivamente le resulte aplicable.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, antes de pasar a estudiar comparativamente el esquema que rige en Francia, de cara a lo que tenemos actualmente en el pa\u00eds con la Ley n\u00fam. 85-25, resulta de inter\u00e9s comentar que la tem\u00e1tica de alquileres cortos mediante plataformas como Airbnb<\/em> impacta tambi\u00e9n el aspecto competencial<\/em>, ya que a la luz de la citada Ley n\u00fam. 85-25, la distribuci\u00f3n de la competencia entre el juzgado de paz y del tribunal de primera instancia es bastante clara y responde principalmente al destino contractual del inmueble. En efecto, cuando el contrato es de un alquiler para fines de vivienda, el Juzgado de Paz es el competente, porque el art\u00edculo 28 dispone que el Juzgado de Paz en atribuciones especiales de alquileres y desahucios del lugar donde se encuentra el inmueble conoce, en primer grado, de todas las demandas que surjan de la violaci\u00f3n del contrato de alquiler de viviendas. Por tanto, quedan dentro de esta competencia, entre otras, las controversias por falta de pago, resiliaci\u00f3n<\/em> o terminaci\u00f3n a futuro del contrato, desalojo, incumplimiento de obligaciones contractuales, da\u00f1os derivados del contrato, llegada del t\u00e9rmino, conforme al r\u00e9gimen especial, y las cuestiones accesorias que la propia ley atribuye al juez de paz cuando conoce alquileres de inmuebles destinados a la vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Justamente, el art\u00edculo 29 refuerza esta concentraci\u00f3n, pues atribuye al mismo juez que conoce de la demanda principal las demandas accesorias de validez de embargo, desembargo, declaraci\u00f3n afirmativa, validez del acta de reconocimiento de deuda y las contestaciones surgidas durante el proceso. Por otro lado, cuando el inmueble est\u00e1 destinado al comercio o a una actividad sin fines de lucro: Juzgado de Primera Instancia. Al respecto, el art\u00edculo 40 cambia expresamente el \u00f3rgano competente, correspondiendo al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde est\u00e1 localizado el inmueble conocer, en primer grado, de todas las demandas o contestaciones que surjan del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Y tambi\u00e9n aqu\u00ed opera la concentraci\u00f3n procesal, ya que, conforme al p\u00e1rrafo I del art\u00edculo 40, ese tribunal conoce accesoriamente de las demandas de validez de embargo, desembargo, declaraci\u00f3n afirmativa, validez del acta de reconocimiento de deuda y dem\u00e1s contestaciones que surjan durante el proceso.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfY qu\u00e9 ocurre con un alquiler tur\u00edstico o Airbnb<\/em>? Aqu\u00ed hay que hacer un paso previo, y es determinar si la Ley 85-25 resulta aplicable. Como vimos, la ley excluye los alquileres de inmuebles con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no sea mayor de 90 d\u00edas. Si el supuesto encaja verdaderamente en esa exclusi\u00f3n, no se activa ni la competencia especial del Juzgado de Paz del art\u00edculo 28 ni la del Juzgado de Primera Instancia del art\u00edculo 40. La determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen aplicable debe hacerse antes de atribuir competencia conforme a la Ley 85-25. Con todo, el Juzgado de Paz, vale recordar, es competente, en atribuciones especiales, para las controversias derivadas de los contratos de alquiler de viviendas; el Juzgado de Primera Instancia es competente para las controversias derivadas de contratos de alquiler destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Y ambos deben ser apoderados del lugar donde se encuentra el inmueble. Los art\u00edculos 28 y 40, por tanto, contienen simult\u00e1neamente una regla de competencia material especializada y una regla de competencia territorial vinculada a la localizaci\u00f3n del inmueble.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En el sistema franc\u00e9s la delimitaci\u00f3n del r\u00e9gimen aplicable al alquiler responde, igualmente, a una t\u00e9cnica de especializaci\u00f3n normativa, aunque con una estructura particularmente desarrollada. El punto de partida sigue siendo el concepto civil de louage des choses<\/em>: el art\u00edculo 1709 del Code civil<\/em>, previamente citado en la parte introductoria de este ensayo, define el arrendamiento como el contrato por el cual una parte procura a la otra el disfrute de una cosa durante cierto tiempo y a cambio de un precio. A partir de esa concepci\u00f3n general, el legislador franc\u00e9s ha establecido reg\u00edmenes especiales atendiendo principalmente al destino del inmueble y a la naturaleza de la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/strong> As\u00ed ocurre, de manera destacada, con la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, cuyo r\u00e9gimen es de orden p\u00fablico y se aplica a los inmuebles destinados a vivienda o a uso mixto profesional y habitacional que constituyan la residencia principal del arrendatario. La propia ley delimita cuidadosamente su campo de aplicaci\u00f3n y excluye, entre otros, determinadas viviendas colectivas, los inmuebles amueblados sometidos a su r\u00e9gimen especial, los baux mobilit\u00e9<\/em>, las viviendas vinculadas al ejercicio de una funci\u00f3n o empleo y determinadas locaciones de car\u00e1cter temporal.<\/p>\n\n\n\n

La comparaci\u00f3n con la Ley n\u00fam. 85-25 dominicana resulta particularmente interesante. En ambos ordenamientos, la existencia de un contrato de alquiler no determina, por s\u00ed sola, la aplicaci\u00f3n de un \u00fanico estatuto jur\u00eddico. <\/strong>Es necesario identificar la naturaleza del negocio, el destino del inmueble, su duraci\u00f3n y, sobre todo, si existe una legislaci\u00f3n especial que desplace el r\u00e9gimen general. La diferencia est\u00e1 en que el derecho franc\u00e9s ha desarrollado con mayor intensidad esta estratificaci\u00f3n de los reg\u00edmenes arrendaticios, de manera que junto al r\u00e9gimen general del louage<\/em> del Code civil<\/em> coexisten estatutos especiales para determinadas categor\u00edas de alquileres.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que, tanto en Francia como en la Rep\u00fablica Dominicana, la primera operaci\u00f3n jur\u00eddica ante una controversia de alquileres debe ser la calificaci\u00f3n del negocio y la determinaci\u00f3n del r\u00e9gimen legal que le resulta aplicable. En Francia, sin embargo, esta operaci\u00f3n conduce a un sistema normativo particularmente diferenciado: no es lo mismo un alquiler sometido al r\u00e9gimen de la residencia principal que un alquiler amueblado, un bail mobilit\u00e9<\/em> o una locaci\u00f3n temporal. En la Rep\u00fablica Dominicana, la Ley n\u00fam. 85-25 adopta una t\u00e9cnica semejante al definir un \u00e1mbito general y enumerar expresamente sus exclusiones; pero su aplicaci\u00f3n debe complementarse, cuando corresponda, con el C\u00f3digo Civil y con las legislaciones especiales que gobiernen las relaciones excluidas. En definitiva, la comparaci\u00f3n francesa permite comprender mejor el alcance del art\u00edculo 2 de la Ley n\u00fam. 85-25:las exclusiones no son meras precisiones accesorias, sino aut\u00e9nticas fronteras normativas. Determinar si un contrato est\u00e1 dentro o fuera de ellas no constituye una cuesti\u00f3n secundaria, pues de esa calificaci\u00f3n depender\u00e1 el r\u00e9gimen sustantivo aplicable y, en los casos en que la propia ley atribuya una competencia jurisdiccional especial, tambi\u00e9n el tribunal llamado a conocer de la controversia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

III.- Del contrato de alquiler y del destino del inmueble<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sobre el contrato de alquiler<\/em>[7]<\/strong><\/em><\/a>, el art\u00edculo 3 sostiene, concretamente, que este constituye un negocio jur\u00eddico bilateral y sinalagm\u00e1tico, mediante el cual una parte se obliga a conceder temporalmente a la otra el uso y goce de un inmueble, mientras esta \u00faltima asume, como contraprestaci\u00f3n esencial, el pago de un precio cierto y determinado. Esto significa que el legislador ha recogido, en esencia, la estructura cl\u00e1sica del contrato de arrendamiento, haciendo descansar la relaci\u00f3n en prestaciones rec\u00edprocas: la cesi\u00f3n temporal del uso y disfrute del inmueble, de un lado, y el pago de la renta, del otro.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, la definici\u00f3n legal pone de manifiesto que el alquiler es, ante todo, un contrato de naturaleza patrimonial y temporal, del que nacen derechos y obligaciones rec\u00edprocos para propietario e inquilino. No se trata, por tanto, de la constituci\u00f3n de un derecho real sobre el inmueble, sino de la atribuci\u00f3n convencional de un derecho personal de uso y goce, limitado por el tiempo y por las condiciones establecidas en el contrato y en la ley. Esta precisi\u00f3n resulta particularmente relevante si se recuerda la evoluci\u00f3n jurisprudencial examinada respecto del Decreto n\u00fam. 4807: la nueva legislaci\u00f3n parte expresamente de la naturaleza contractual<\/em> del alquiler, sin perjuicio de las normas imperativas destinadas a proteger a las partes.<\/p>\n\n\n\n

La misma disposici\u00f3n reconoce, adem\u00e1s, la posibilidad de que cualquiera de los contratantes act\u00fae mediante poder especial, permite incorporar al contrato una reserva de adquisici\u00f3n u opci\u00f3n de compra y, trat\u00e1ndose de alquileres comerciales o destinados a asociaciones sin fines de lucro, admite expresamente el pacto arbitral<\/em> para la soluci\u00f3n de las controversias. Con ello, el legislador no solamente define el alquiler, sino que reconoce un espacio relevante para el ejercicio de la autonom\u00eda privada, permitiendo que las partes estructuren determinados aspectos de su relaci\u00f3n conforme a sus intereses, siempre dentro de los l\u00edmites establecidos por el ordenamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, sobre el destino del inmueble<\/em>, el legislador ha querido que este constituya un elemento jur\u00eddicamente relevante de la relaci\u00f3n de alquiler. En efecto, conforme al art\u00edculo 4, el uso del inmueble debe corresponder a una de las finalidades contempladas por la ley, que son vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, y debe quedar expresamente consignado en el contrato. Esto significa que el destino convenido no constituye una simple referencia circunstancial acerca de la manera en que el inquilino pretende utilizar el inmueble, sino que integra el contenido contractual y delimita el ejercicio leg\u00edtimo del derecho de uso concedido al arrendatario. Y,a falta de estipulaci\u00f3n expresa, la propia ley establece un criterio supletorio: el inmueble deber\u00e1 destinarse al uso que anteriormente haya tenido o al que corresponda conforme a su propia naturaleza<\/em>. Se evita as\u00ed que el silencio contractual genere una libertad absoluta de utilizaci\u00f3n, pues el destino puede ser determinado por elementos objetivos vinculados al inmueble y a su utilizaci\u00f3n precedente.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s importante a\u00fan, el p\u00e1rrafo II del citado art\u00edculo 4 dispone que el cambio de destino no autorizado expresamente por el propietario faculta a este para invocar la rescisi\u00f3n del contrato, incluso cuando dicho cambio no le ocasione perjuicio. La soluci\u00f3n es jur\u00eddicamente significativa: el legislador no condiciona la facultad resciliatoria<\/em> a la demostraci\u00f3n de un da\u00f1o patrimonial concreto, sino que reconoce valor propio al incumplimiento de la destinaci\u00f3n contractual. En consecuencia, cuando las partes han convenido que el inmueble ser\u00e1 utilizado para un determinado prop\u00f3sito, el inquilino no puede modificar unilateralmente ese elemento del contrato bajo el argumento de que el nuevo uso resulta inocuo para el propietario. En definitiva, el destino contractual funciona como un l\u00edmite al derecho de uso y goce conferido al arrendatario. La ley protege as\u00ed no solamente el inter\u00e9s econ\u00f3mico del arrendador, sino tambi\u00e9n la fuerza vinculante de lo pactado: quien recibe contractualmente el uso de un inmueble para una finalidad determinada debe ejercer ese derecho dentro de los confines objetivos del contrato, salvo que obtenga la autorizaci\u00f3n expresa del propietario para modificarlo.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En el esquema de Francia, el tema del contrato de alquiler<\/em> y del destino del inmueble<\/em> aparece, igualmente, construido sobre una concepci\u00f3n esencialmente contractual. El art\u00edculo 1709 del Code civil<\/em>, varias veces citado ya, define el arrendamiento de cosas como el contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, a cambio de un precio que esta se obliga a pagar[8]<\/a>. Se trata, por tanto, de una concepci\u00f3n sustancialmente coincidente con la adoptada por el art\u00edculo 3 de la Ley n\u00fam. 85-25: uso y goce temporal, precio y reciprocidad de prestaciones.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En cuanto al destino del inmueble<\/em>, el derecho franc\u00e9s le atribuye tambi\u00e9n una relevancia propiamente contractual. El art\u00edculo 1728 del Code civil establece entre las obligaciones principales del arrendatario la de utilizar razonablemente la cosa arrendada y hacerlo conforme al destino que le haya sido dado por el contrato o, en ausencia de estipulaci\u00f3n, conforme al destino que pueda presumirse atendiendo a las circunstancias[9]<\/a>. De este modo, el destino no constituye una circunstancia meramente accidental del contrato, sino que delimita el contenido del derecho de uso concedido al arrendatario.La consecuencia jur\u00eddica tambi\u00e9n resulta significativa. En efecto, conforme al art\u00edculo 1729 del Code civil<\/em>, cuando el arrendatario utiliza la cosa de manera irrazonable, la destina a un uso distinto de aquel para el cual fue destinada o de ese uso resulta un da\u00f1o para el arrendador, este puede, seg\u00fan las circunstancias, solicitar la resiliaci\u00f3n<\/em> del contrato de arrendamiento[10]<\/a>. Existe, por consiguiente, una clara correspondencia con el art\u00edculo 4, p\u00e1rrafo II, de la Ley n\u00fam. 85-25, aunque la formulaci\u00f3n dominicana presenta una particularidad, que es que permite al propietario invocar la resiliaci\u00f3n<\/em> por el cambio no autorizado del destino incluso cuando este no le haya ocasionado perjuicio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La comparaci\u00f3n del nuevo sistema dominicano con el franc\u00e9s permite advertir, entonces, una coincidencia conceptual importante, y es que tanto el derecho dominicano como el franc\u00e9s conciben el destino del inmueble como un elemento delimitador del derecho de uso del arrendatario y como una exigencia derivada de la fuerza obligatoria del contrato. El inquilino no recibe una facultad gen\u00e9rica e ilimitada sobre el inmueble; recibe el derecho a utilizarlo dentro de los t\u00e9rminos para los cuales le fue concedido. Ahora bien, el sistema franc\u00e9s presenta una mayor diferenciaci\u00f3n seg\u00fan la clase de alquiler. En materia de vivienda sometida a la Ley de 6 de julio de 1989, por ejemplo, el art\u00edculo 7 impone al inquilino la obligaci\u00f3n de usar pac\u00edficamente los locales conforme al destino que les haya sido atribuido por el contrato[11]<\/a>. Esto revela que la legislaci\u00f3n especial francesa, aun cuando introduce importantes normas de protecci\u00f3n del inquilino, no abandona la estructura contractual del alquiler ni despoja al destino convenido de su fuerza jur\u00eddica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que pueda establecerse una interesante l\u00ednea comparativa: la Ley n\u00fam. 85-25 dominicana se aproxima, en este aspecto, a la concepci\u00f3n civil francesa del arrendamiento, al reconocer que el contrato determina el marco dentro del cual puede ejercerse el uso y goce del inmueble. La diferencia fundamental no est\u00e1, por tanto, en reconocer o no la relevancia del destino, sino en la intensidad y las consecuencias que cada ordenamiento atribuye a su modificaci\u00f3n o incumplimiento. Mientras el derecho franc\u00e9s articula esta cuesti\u00f3n dentro de un sistema general de alquiler (louage)<\/em> complementado por estatutos especiales seg\u00fan el destino y naturaleza del inmueble, la Ley n\u00fam. 85-25 establece una regla expresa y particularmente categ\u00f3rica: el cambio no autorizado del destino contractual puede justificar la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo aun sin acreditarse un perjuicio al propietario. En definitiva, en ambos sistemas el destino del inmueble es una manifestaci\u00f3n concreta de la autonom\u00eda contractual:<\/strong> determina aquello para lo cual el inquilino recibi\u00f3 el goce de la cosa y, al mismo tiempo, marca uno de los l\u00edmites jur\u00eddicos de ese goce.<\/p>\n\n\n\n

IV.- Sobre el contenido, renta, pago de gastos legales, reajuste de precio y plazo del contrato de alquiler<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En lo relativo al contenido<\/em> del contrato de alquiler, el legislador ha procurado establecer un contenido m\u00ednimo obligatorio, de manera que el contrato no se limite a identificar gen\u00e9ricamente a las partes y el inmueble, sino que permita determinar con precisi\u00f3n el objeto, el destino, la renta, la forma de pago, su duraci\u00f3n y el r\u00e9gimen de notificaciones. Es decir, el art\u00edculo 5 busca dotar al contrato de un alto grado de determinaci\u00f3n y certeza, reduciendo los espacios de incertidumbre que posteriormente puedan convertirse en fuentes de litigios. Particular importancia tiene la exigencia de describir detalladamente el inmueble, sus instalaciones, accesorios y estado de conservaci\u00f3n, as\u00ed como individualizar los muebles cuando formen parte del alquiler. Se favorece as\u00ed la seguridad jur\u00eddica y probatoriade la relaci\u00f3n arrendaticia.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, sobre la garant\u00eda personal<\/em> del contrato, la ley reconoce al propietario la facultad de requerir un fiador solidario<\/em>, quien queda obligado, en defecto del inquilino, por las obligaciones derivadas del contrato. Esto significa, concretamente, que la solidaridad del fiador no constituye una consecuencia autom\u00e1tica de todo contrato de alquiler, sino una garant\u00eda que puede ser exigida por el propietario y que deber\u00e1 quedar incorporada a la relaci\u00f3n contractual. Particularmente relevante es que, en caso de t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/em>, la garant\u00eda se prolonga hasta la entrega del inmueble, salvo que el propietario haya comunicado oportunamente el t\u00e9rmino del contrato conforme a lo acordado.<\/p>\n\n\n\n

De su lado, en relaci\u00f3n con la renta<\/em>, la ley sostiene que esta ser\u00e1 la que libremente estipulen las partes, estableciendo como regla supletoria que el pago se efectuar\u00e1 por per\u00edodos mensuales, salvo pacto contrario. Esto significa que la Ley n\u00fam. 85-25 abandona, en este aspecto, el esquema de fijaci\u00f3n administrativa propio del antiguo Decreto n\u00fam. 4807 y reconoce expresamente el papel central de la autonom\u00eda de la voluntad en la determinaci\u00f3n del precio del arrendamiento. A ello agrega una garant\u00eda de naturaleza probatoria: el arrendador debe entregar recibo por las cantidades recibidas, salvo que las partes hayan convenido otro mecanismo que permita acreditar efectivamente el cumplimiento.<\/p>\n\n\n\n

Y ya sobre los gastos de corretaje<\/em> y gastos legales<\/em>, el legislador ha establecido reglas diferenciadas. La comisi\u00f3n de corretaje corresponde a quien haya contratado al corredor, mientras que la publicaci\u00f3n u oferta del inmueble se presume ordenada por el propietario. Los gastos legales<\/em> ocasionados con motivo del contrato de alquiler, por su parte, se distribuyen por partes iguales entre propietario e inquilino, salvo las consecuencias que puedan derivarse de actuaciones posteriores o de obligaciones espec\u00edficamente asumidas por una de las partes.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al reajuste del precio<\/em>, la ley vuelve a colocar en primer plano el acuerdo contractual: ser\u00e1 el que las partes hayan convenido. Sin embargo, trat\u00e1ndose de inmuebles destinados a vivienda, establece un l\u00edmite legal cuando no exista acuerdo expreso sobre el reajuste, pues este no podr\u00e1 exceder del diez por ciento (10 %) de la renta. Se trata, por tanto, de una soluci\u00f3n que intenta conciliar la libertad contractual con una protecci\u00f3n m\u00ednima del arrendatario frente a incrementos unilaterales desproporcionados.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Finalmente, respecto del plazo<\/em> y la renovaci\u00f3n del contrato<\/em>, la ley reconoce igualmente la libertad de las partes para determinar su duraci\u00f3n, pero establece reglas destinadas a evitar la incertidumbre cuando no exista una manifestaci\u00f3n expresa de voluntad en contrario. El plazo debe constar en el contrato y, de no manifestarse la voluntad de no renovarlo, opera la pr\u00f3rroga autom\u00e1tica<\/em>. En los contratos verbales de vivienda, la ley presume un plazo m\u00ednimo de un a\u00f1o, mientras que para inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro presume un m\u00ednimo de dos a\u00f1os. Si se produce la t\u00e1cita reconducci\u00f3n<\/em>, se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales y por el mismo per\u00edodo.<\/p>\n\n\n\n

En conjunto, estas disposiciones muestran que la Ley n\u00fam. 85-25 procura estructurar el alquiler sobre una base de certeza contractual, autonom\u00eda de la voluntad y continuidad del v\u00ednculo, sin abandonar determinados mecanismos de protecci\u00f3n imperativa, tal como el l\u00edmite del reajuste de la renta para vivienda, destinados a equilibrar la posici\u00f3n jur\u00eddica de las partes. El contrato adquiere as\u00ed un papel central: es el instrumento mediante el cual se determina la mayor parte del contenido de la relaci\u00f3n arrendaticia, mientras que la ley interviene para fijar sus elementos m\u00ednimos, suplir los silencios contractuales y establecer l\u00edmites all\u00ed donde considera necesario proteger la estabilidad y seguridad de la relaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al derecho franc\u00e9s. <\/em>Sobre estos aspectos del contenido, la renta, el reajuste del precio y el plazo del contrato de alquiler, en Francia se parte, igualmente, de la concepci\u00f3n del alquiler como un contrato en el que la autonom\u00eda de la voluntad ocupa un lugar relevante, aunque su alcance var\u00eda considerablemente seg\u00fan la naturaleza del alquiler y, especialmente, cuando se trata de la vivienda que constituye la residencia principal del arrendatario. El Code civil<\/em> de aquel pa\u00eds originario de nuestro derecho establece el marco general del arrendamiento, mientras que la legislaci\u00f3n especial introduce reglas imperativas para determinadas categor\u00edas de alquileres.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al contenido del contrato<\/em>, el derecho franc\u00e9s exige, para los alquileres sometidos a la Ley de 6 de julio de 1989, un contrato escrito y conforme a un modelo reglamentario, acompa\u00f1ado de determinadas informaciones y documentos relativos al inmueble. La exigencia responde a una finalidad semejante a la perseguida por el art\u00edculo 5 de la Ley n\u00fam. 85-25: individualizar adecuadamente el inmueble, precisar las condiciones esenciales de la relaci\u00f3n y reducir la incertidumbre probatoria.<\/strong> La diferencia es que el sistema franc\u00e9s ha desarrollado con mayor detalle los requisitos formales y documentales seg\u00fan la categor\u00eda de alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, respecto de la renta<\/em>, el principio franc\u00e9s tampoco puede reducirse a una libertad absoluta del propietario. En el r\u00e9gimen general del Code civil<\/em>, el precio constituye la contraprestaci\u00f3n del goce concedido; pero, trat\u00e1ndose de vivienda habitual, la Ley de 1989 establece diversas limitaciones y mecanismos de regulaci\u00f3n del alquiler, especialmente en determinados territorios. El reajuste<\/em> durante la vigencia del contrato puede estar sujeto a una cl\u00e1usula de revisi\u00f3n<\/em>, normalmente vinculada al indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers<\/em> (IRL), dentro de los l\u00edmites establecidos por la legislaci\u00f3n especial. De esta manera, el derecho franc\u00e9s intenta preservar la econom\u00eda del contrato sin permitir que la renta pueda ser modificada arbitrariamente por una sola de las partes.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el plazo<\/em><\/strong>, se aprecia una diferencia particularmente significativa respecto del esquema dominicano. El Code civil<\/em> parte de la temporalidad del arrendamiento y reconoce que el contrato escrito termina al llegar el t\u00e9rmino pactado; sin embargo, para el alquiler de vivienda principal, la Ley de 1989 establece duraciones m\u00ednimas y mecanismos de renovaci\u00f3n, de manera que la estabilidad del arrendatario queda protegida por normas imperativas. As\u00ed, el propietario no puede simplemente disponer de la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo en cualquier momento: debe respetar las condiciones, plazos y causas que la legislaci\u00f3n especial establece. Esto permite apreciar una diferencia de t\u00e9cnica legislativa interesante. La Ley n\u00fam. 85-25 dominicana y el derecho franc\u00e9s coinciden en reconocer al contrato como fuente primaria de determinaci\u00f3n de la renta, el plazo y las condiciones esenciales del alquiler; pero Francia desarrolla con mayor intensidad un sistema de l\u00edmites imperativos seg\u00fan el tipo de alquiler. En particular, la vivienda habitual recibe una protecci\u00f3n especial que incide sobre la renta, la duraci\u00f3n, la renovaci\u00f3n y la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, mientras la Ley n\u00fam. 85-25 parece descansar, en estos aspectos, en una mayor confianza en la autonom\u00eda contractual<\/em>, complementada por l\u00edmites puntuales, tales como el tope del diez por ciento para determinados reajustes de vivienda cuando no exista acuerdo, el modelo franc\u00e9s articula la autonom\u00eda privada con una regulaci\u00f3n imperativa mucho m\u00e1s diferenciada seg\u00fan el destino y naturaleza del inmueble. Ambos sistemas, sin embargo, parten de una premisa com\u00fan: el alquiler es un contrato temporal y oneroso, cuyo contenido debe quedar suficientemente determinado, pero cuya ejecuci\u00f3n y terminaci\u00f3n pueden estar sometidas a l\u00edmites legales destinados a preservar el equilibrio entre la libertad contractual y la protecci\u00f3n de la parte jur\u00eddicamente m\u00e1s vulnerable.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

V.- Sobre la causa de terminaci\u00f3n del contrato de alquiler<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En torno a la importante cuesti\u00f3n relativa a la terminaci\u00f3n del contrato de alquiler<\/em>[12]<\/strong><\/em><\/a>, que antes de la entrada en vigor de la Ley n\u00fam. 85-25 hab\u00eda generado particular tensi\u00f3n en el \u00e1mbito jurisprudencial, especialmente en torno a los efectos de la llegada del t\u00e9rmino contractual, la citada ley establece ahora un r\u00e9gimen expreso y sistem\u00e1tico. El art\u00edculo 10 dispone que el contrato puede terminar por mutuo acuerdo, llegada del t\u00e9rmino convenido previa denuncia de una de las partes, p\u00e9rdida del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor, incumplimiento de las obligaciones contractuales o utilizaci\u00f3n il\u00edcita del inmueble.<\/strong> Esto significa que el legislador ha querido determinar positivamente las principales causas de extinci\u00f3n del v\u00ednculo, otorgando a la terminaci\u00f3n por vencimiento del plazo un reconocimiento que no ten\u00eda cabida clara dentro de la estructura del antiguo Decreto n\u00fam. 4807.<\/p>\n\n\n\n

Como puede verse, la llegada del t\u00e9rmino convenido adquiere ahora una relevancia jur\u00eddica expresa. El contrato es concebido por la propia ley como temporal \u2014art\u00edculo 3\u2014 y el art\u00edculo 9 permite que las partes determinen libremente su plazo, aunque establece su pr\u00f3rroga autom\u00e1tica cuando ninguna de ellas manifieste su voluntad de no renovarlo. Por ello, vencimiento y pr\u00f3rroga no son conceptos contradictorios:<\/strong> el contrato llega al t\u00e9rmino originalmente convenido, pero puede producirse su continuidad cuando opera la renovaci\u00f3n prevista legalmente. La denuncia adquiere as\u00ed una funci\u00f3n esencial: exteriorizar la voluntad de impedir que opere esa prolongaci\u00f3n del v\u00ednculo.<\/p>\n\n\n\n

El art\u00edculo 10, numeral 3, contempla, por su parte, la p\u00e9rdida del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor cuando la destrucci\u00f3n o inhabilitaci\u00f3n haga imposible su utilizaci\u00f3n. La ley agrega que, aun extinguido el contrato por esta causa, subsisten las deudas y cr\u00e9ditos generados hasta el momento de la p\u00e9rdida, cuya liquidaci\u00f3n corresponder\u00e1 a quien resulte obligado. Se trata de una consecuencia coherente con la idea de que la imposibilidad sobrevenida de continuar ejecutando el contrato no borra retroactivamente las obligaciones ya nacidas.<\/p>\n\n\n\n

El incumplimiento contractual<\/em>, previsto en el art\u00edculo 10, numeral 4, constituye otra causa de terminaci\u00f3n. Aqu\u00ed la ley se aparta de una concepci\u00f3n seg\u00fan la cual el alquiler solo podr\u00eda concluir por las causas vinculadas a la intervenci\u00f3n administrativa y reconoce expresamente la fuerza extintiva del incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes.<\/strong> La utilizaci\u00f3n il\u00edcita del inmueble, contemplada en el numeral 5 del mismo art\u00edculo, constituye igualmente una causa aut\u00f3noma de terminaci\u00f3n, reforzada por el deber impuesto en el art\u00edculo 4 de respetar el destino contractual del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

Particular consideraci\u00f3n merece el fallecimiento del inquilino. El art\u00edculo 11 establece que la muerte no produce autom\u00e1ticamente la extinci\u00f3n del contrato, sino que determinados sujetos, en el orden establecido por la propia disposici\u00f3n: c\u00f3nyuge, persona con quien manten\u00eda una relaci\u00f3n marital de hecho y ascendientes o descendientes convivientes, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato,<\/strong> siempre que se garantice al propietario el pago de la renta. La ley procura as\u00ed conciliar la naturaleza personal del contrato con la protecci\u00f3n de la estabilidad habitacional de quienes integraban el n\u00facleo de convivencia del inquilino fallecido. Si ninguno manifiesta su voluntad de subrogarse dentro de los treinta d\u00edas siguientes al fallecimiento, el contrato queda resiliado<\/em> de pleno derecho, conforme al propio art\u00edculo 11.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n el abandono del inmueble<\/em> recibe un tratamiento espec\u00edfico en el art\u00edculo 12. El abandono no libera al inquilino de las obligaciones contractuales, pero, una vez comprobado en las condiciones previstas por la ley, produce la resiliaci\u00f3n<\/em> unilateral del contrato por parte del inquilino. La disposici\u00f3n distingue, adem\u00e1s, seg\u00fan el inmueble se encuentre abierto, caso en el cual interviene un notario p\u00fablico, o cerrado, supuesto en el que corresponde al juez de paz realizar la apertura, comprobaci\u00f3n y entrega del inmueble, sin perjuicio de las acciones para reclamar las rentas vencidas.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, la cuesti\u00f3n de la terminaci\u00f3n del contrato de alquiler<\/em> se articula sobre una l\u00f3gica que, aunque reconoce la fuerza obligatoria del contrato y la relevancia de su t\u00e9rmino, presenta una regulaci\u00f3n especialmente desarrollada para el alquiler de vivienda habitual. En el r\u00e9gimen general del Code civil<\/em>, el art\u00edculo 1737 establece, como regla de principio, que el arrendamiento escrito cesa de pleno derecho al llegar el t\u00e9rmino fijado, sin necesidad de denuncia[13]<\/a>. El art\u00edculo 1738 contempla, no obstante, la hip\u00f3tesis de que, vencido el contrato escrito, el arrendatario permanezca en posesi\u00f3n y el arrendador lo deje continuar, supuesto en el cual se produce un nuevo arrendamiento conforme a las reglas aplicables.<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, trat\u00e1ndose de vivienda destinada a residencia principal, la Ley francesa n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, introduce un r\u00e9gimen especial. Su art\u00edculo 10 establece que el contrato tiene una duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os cuando el arrendador es una persona f\u00edsica y de seis a\u00f1os cuando se trata de una persona jur\u00eddica. Si el arrendador no comunica oportunamente su voluntad de poner t\u00e9rmino al contrato conforme al art\u00edculo 15, este se reconduce t\u00e1citamente o se renueva[14]<\/a>. <\/strong>La comparaci\u00f3n del sistema franc\u00e9s con el dominicano resulta particularmente interesante. Mientras el art\u00edculo 10 de la Ley n\u00fam. 85-25 dominicana reconoce la llegada del t\u00e9rmino convenido como causa de terminaci\u00f3n, aunque exige la previa denuncia de una de las partes, el derecho franc\u00e9s distingue entre el r\u00e9gimen general del Code civil<\/em>, en el que el t\u00e9rmino del contrato escrito produce en principio su terminaci\u00f3n autom\u00e1tica, y el r\u00e9gimen especial de vivienda, en el que la falta de cong\u00e9<\/em> del arrendador permite la reconducci\u00f3n o renovaci\u00f3n del contrato[15]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Esta diferencia es jur\u00eddicamente significativa: el derecho franc\u00e9s no desconoce el t\u00e9rmino contractual, pero la legislaci\u00f3n especial de vivienda condiciona sus efectos frente al inquilino. El propietario que desea poner fin al alquiler no puede limitarse, en este \u00e1mbito, a esperar el vencimiento: debe respetar las formalidades y los plazos del cong\u00e9<\/em>. Adem\u00e1s, cuando el cong\u00e9<\/em> procede del arrendador, el art\u00edculo 15 de la Ley de 1989 exige que est\u00e9 justificado por la decisi\u00f3n de recuperar o vender la vivienda o por un motivo leg\u00edtimo y serio, incluyendo el incumplimiento de las obligaciones del inquilino; el plazo de preaviso del propietario es, como regla, de seis meses[16]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n existe una aproximaci\u00f3n notable entre ambos sistemas en materia de fallecimiento y abandono del arrendatario. La legislaci\u00f3n francesa dispone que, ante el abandono del domicilio o la muerte del arrendatario, el contrato puede continuar en beneficio de determinadas personas que conviv\u00edan con \u00e9l, tales como c\u00f3nyuge, descendientes, pareja vinculada por PACS<\/em>, ascendientes, concubino notorio o personas a cargo, bajo las condiciones legales. Si no existe ninguna persona que re\u00fana los requisitos, el contrato queda extinguido de pleno derecho. De ah\u00ed que pueda advertirse una coincidencia conceptual importante entre el art\u00edculo 11 de la Ley n\u00fam. 85-25 y el r\u00e9gimen franc\u00e9s: la muerte del inquilino no es tratada necesariamente como un hecho extintivo inmediato del contrato, pues el ordenamiento reconoce la posibilidad de continuidad del v\u00ednculo en favor de determinadas personas vinculadas al ocupante. La diferencia est\u00e1 en la t\u00e9cnica legislativa empleada y en las condiciones concretas de la subrogaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto al incumplimiento<\/em>, el derecho franc\u00e9s tambi\u00e9n reconoce su relevancia como causa de terminaci\u00f3n. En materia de vivienda, el art\u00edculo 15 de la Ley de 1989 considera expresamente el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario como ejemplo de motif l\u00e9gitime et s\u00e9rieux<\/em> para el cong\u00e9<\/em> (notificaci\u00f3n) del arrendador. De esta manera, el incumplimiento contractual no queda fuera del r\u00e9gimen protector de la vivienda, sino que opera dentro de los mecanismos legalmente establecidos para poner fin al v\u00ednculo[17]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la comparaci\u00f3n franco-dominicana<\/em> permite observar una evoluci\u00f3n paralela, aunque con t\u00e9cnicas distintas. La Ley n\u00fam. 85-25 dominicana reconoce expresamente la temporalidad del alquiler, incorpora la llegada del t\u00e9rmino como causa de terminaci\u00f3n y regula sus principales consecuencias dentro de una estructura contractual. Francia, de su lado, parte del principio civilista de que el arrendamiento escrito termina al vencimiento del t\u00e9rmino (art\u00edculo 1737 del Code civil<\/em>), pero superpone a ese principio, para la vivienda habitual, un r\u00e9gimen especial de duraci\u00f3n m\u00ednima, reconducci\u00f3n, renovaci\u00f3n y cong\u00e9 (notificaci\u00f3n)<\/em> que limita la libertad del propietario para poner fin unilateralmente a la relaci\u00f3n. As\u00ed, mientras la nueva legislaci\u00f3n dominicana parece orientarse hacia la recuperaci\u00f3n del contrato como eje de la relaci\u00f3n de alquiler, el modelo franc\u00e9s muestra que esa contractualizaci\u00f3n<\/em> no necesariamente implica ausencia de regulaci\u00f3n imperativa: el contrato contin\u00faa siendo la fuente del v\u00ednculo, pero la ley puede determinar hasta d\u00f3nde llega la libertad de las partes cuando est\u00e1 comprometida la estabilidad de la vivienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

VI.- Sobre la garant\u00eda del pago de alquileres y las medidas conservatorias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En materia de garant\u00edas<\/em>, los art\u00edculos 13 al 16 completan esta estructura. En efecto, el art\u00edculo 13 limita a dos meses de renta el dep\u00f3sito exigible en los alquileres destinados a vivienda, mientras que para los inmuebles comerciales o destinados a actividades sin fines de lucro permite que la cuant\u00eda sea acordada por las partes. El art\u00edculo 14 contempla el registro del contrato para fines de oponibilidad frente a terceros; el art\u00edculo 15 regula el dep\u00f3sito bancario de la garant\u00eda y el art\u00edculo 16 establece las condiciones para su devoluci\u00f3n, permitiendo al arrendador retenerla total o parcialmente cuando el inmueble no sea restituido en las condiciones pactadas, siempre que comunique oportunamente las razones y aporte evidencias objetivas.<\/p>\n\n\n\n

Asimismo, los art\u00edculos 17 y 18 introducen una dimensi\u00f3n procesal y cautelar particularmente relevante. El propietario puede trabar embargo retentivo, previa intimaci\u00f3n y con fundamento en el contrato, para garantizar el cobro de rentas u otras obligaciones derivadas del alquiler[18]<\/a>; pero el inquilino dispone de una facultad equivalente para asegurar la devoluci\u00f3n de las sumas entregadas en concepto de dep\u00f3sito. Las controversias sobre estas garant\u00edas corresponden al Juzgado de Paz, en materia de vivienda, y al Tribunal de Primera Instancia, en materia comercial o de entidades sin fines de lucro; sin perjuicio de que en estos \u00faltimos casos las partes puedan haber pactado arbitraje, conforme a los art\u00edculos 3, p\u00e1rrafo III, y 18.<\/p>\n\n\n\n

En resumen, los art\u00edculos 9 a 18 de la Ley n\u00fam. 85-25 muestran una construcci\u00f3n mucho m\u00e1s completa que la existente bajo el antiguo r\u00e9gimen: el art\u00edculo 9 regula el plazo y la pr\u00f3rroga; el art\u00edculo 10 determina las causas de terminaci\u00f3n; el art\u00edculo 11 contempla la subrogaci\u00f3n por fallecimiento; el art\u00edculo 12 regula el abandono; los art\u00edculos 13 a 16 disciplinan la garant\u00eda y su restituci\u00f3n; y los art\u00edculos 17 y 18 establecen mecanismos de tutela conservatoria y soluci\u00f3n de las controversias relativas a dicha garant\u00eda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De este modo, el legislador ha procurado que la terminaci\u00f3n del alquiler deje de ser una materia dominada por la antigua l\u00f3gica excepcional del Decreto n\u00fam. 4807 y pase a desenvolverse dentro de una estructura m\u00e1s propia del derecho contractual: plazo determinado, pr\u00f3rroga, cumplimiento, incumplimiento, resoluci\u00f3n, subrogaci\u00f3n y consecuencias patrimoniales de la extinci\u00f3n. Se trata, en definitiva, de una regulaci\u00f3n que reconoce la temporalidad del alquiler y la fuerza vinculante del contrato, <\/strong>pero que simult\u00e1neamente introduce reglas imperativas destinadas a proteger la continuidad habitacional, asegurar las obligaciones econ\u00f3micas y equilibrar la posici\u00f3n jur\u00eddica de arrendador y arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, la garant\u00eda del alquiler responde, igualmente, a una l\u00f3gica de protecci\u00f3n del cr\u00e9dito derivado del alquiler, aunque la t\u00e9cnica legislativa es distinta y, trat\u00e1ndose de la vivienda habitual, presenta l\u00edmites particularmente precisos. El art\u00edculo 22 de la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, permite que el contrato prevea un d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em> destinado a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, pero lo limita, como regla, a un mes de renta principal. Adem\u00e1s, establece reglas detalladas para su restituci\u00f3n, permitiendo deducir las sumas que permanezcan leg\u00edtimamente adeudadas, siempre que est\u00e9n debidamente justificadas[19]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La comparaci\u00f3n con el art\u00edculo 13 de la Ley n\u00fam. 85-25 resulta particularmente ilustrativa. Mientras el legislador dominicano permite para la vivienda un dep\u00f3sito de hasta dos meses de alquiler, el legislador franc\u00e9s ha optado por reducirlo a un mes de renta principal. En ambos casos, sin embargo, la garant\u00eda no tiene naturaleza de pago anticipado de la renta, sino una funci\u00f3n estrictamente cautelar o asegurativa<\/em> frente al eventual incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. Tambi\u00e9n es significativa la regulaci\u00f3n francesa de la restituci\u00f3n de la garant\u00eda. Conforme al citado art\u00edculo 22, esta debe ser devuelta, en principio, dentro de los dos meses siguientes a la entrega de las llaves, pero el plazo se reduce a un mes cuando el estado de salida coincide con el estado de entrada. El arrendador puede deducir las cantidades que le sean leg\u00edtimamente debidas, siempre que est\u00e9n debidamente justificadas. Incluso, si incumple injustificadamente el plazo de restituci\u00f3n, la suma adeudada al arrendatario se incrementa en un 10 % de la renta mensual por cada per\u00edodo mensual iniciado de retraso.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aqu\u00ed existe una interesante coincidencia con el art\u00edculo 16 de la Ley n\u00fam. 85-25, que permite al arrendador dominicano retener total o parcialmente la garant\u00eda cuando el inmueble no haya sido restituido conforme a lo pactado, pero le impone el deber de comunicar al arrendatario, dentro de cinco d\u00edas, las razones de la retenci\u00f3n y acompa\u00f1arlas de evidencias objetivas, tales como fotograf\u00edas, cotizaciones y presupuestos. En ambos sistemas se advierte, por tanto, una misma preocupaci\u00f3n: impedir que el dep\u00f3sito de garant\u00eda se convierta en una retenci\u00f3n arbitraria del dinero del arrendatario. La legislaci\u00f3n francesa regula, adem\u00e1s, una figura que conviene distinguir del d\u00e9p\u00f4t de garantie<\/em>: el cautionnement<\/em>, es decir, la fianza. El art\u00edculo 22-1 de la Ley de 1989 establece restricciones para que el arrendador pueda exigirla, particularmente cuando ya dispone de un seguro u otra garant\u00eda que cubra las obligaciones locativas, con determinadas excepciones[20]<\/a>. Esta distinci\u00f3n permite advertir que, en el derecho franc\u00e9s, dep\u00f3sito de garant\u00eda y fianza son mecanismos jur\u00eddicamente diferentes, aunque ambos puedan cumplir una funci\u00f3n econ\u00f3mica de aseguramiento del cumplimiento contractual.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a las medidas conservatorias<\/em>, la comparaci\u00f3n es todav\u00eda m\u00e1s interesante. La Ley n\u00fam. 85-25, en su art\u00edculo 17, tal como vimos m\u00e1s arriba, ha reconocido expresamente al arrendador la posibilidad de trabar embargo retentivo, previa intimaci\u00f3n y con fundamento en el contrato de alquiler, para asegurar el cobro de las rentas y dem\u00e1s obligaciones derivadas del v\u00ednculo; y, en un evidente prop\u00f3sito de equilibrio, reconoce al arrendatario una facultad equivalente para garantizar la restituci\u00f3n de las sumas entregadas como dep\u00f3sito. El derecho franc\u00e9s, aunque tambi\u00e9n dispone de mecanismos destinados a asegurar el cr\u00e9dito del arrendador, no construye la cuesti\u00f3n exactamente sobre la misma premisa procesal. La eficacia ejecutiva o cautelar del contrato no deriva simplemente de su condici\u00f3n de contrato privado, sino del r\u00e9gimen general de las medidas o embargos conservatorios (saisies conservatoires<\/em>), de las condiciones del cr\u00e9dito y de las reglas procesales aplicables. Por ello, la soluci\u00f3n francesa permite distinguir conceptualmente entre la existencia de una obligaci\u00f3n contractual de pagar la renta y la aptitud del contrato para servir, por s\u00ed solo, como fundamento suficiente de una determinada medida de ejecuci\u00f3n o conservaci\u00f3n.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta diferencia es importante para comprender la innovaci\u00f3n del art\u00edculo 17 de la Ley n\u00fam. 85-25. El legislador dominicano ha optado por positivizar expresamente una consecuencia procesal de la naturaleza contractual del alquiler: si el contrato determina qui\u00e9n es acreedor, qui\u00e9n es deudor y cu\u00e1l es la obligaci\u00f3n cuyo cumplimiento se reclama, el propio contrato puede servir de fundamento para la medida conservatoria en los t\u00e9rminos establecidos por la ley. De este modo, la nueva legislaci\u00f3n parece cerrar la discusi\u00f3n que anteriormente exist\u00eda sobre la aptitud del contrato de alquiler como acto bajo firma privada a los fines del art\u00edculo 557 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil.<\/p>\n\n\n\n

En lo precedentemente expuesto se encuentra, quiz\u00e1s, uno de los puntos de mayor inter\u00e9s de la reforma. El art\u00edculo 17 no solamente regula una medida cautelar, revela una determinada concepci\u00f3n del contrato de alquiler. El legislador lo reconoce como un verdadero instrumento de cr\u00e9dito, susceptible de generar obligaciones patrimoniales suficientemente determinadas para justificar mecanismos de tutela conservatoria. La relaci\u00f3n arrendaticia, tal como hemos venido estudiando, deja as\u00ed de aparecer primordialmente como una relaci\u00f3n sometida a un r\u00e9gimen administrativo excepcional y se presenta, cada vez con mayor claridad, como una relaci\u00f3n contractual bilateral, patrimonial y jur\u00eddicamente exigible. En pocas palabras, mientras el derecho franc\u00e9s ofrece un r\u00e9gimen especialmente elaborado para asegurar y restituir el dep\u00f3sito de garant\u00eda, y separa cuidadosamente las distintas t\u00e9cnicas de garant\u00eda del cr\u00e9dito locativo, la Ley n\u00fam. 85-25 dominicana introduce una soluci\u00f3n particularmente significativa al reconocer expresamente la dimensi\u00f3n cautelar del contrato de alquiler. El contraste confirma la evoluci\u00f3n que atraviesa el sistema dominicano: del antiguo modelo del Decreto n\u00fam. 4807, construido alrededor del control administrativo de la relaci\u00f3n locativa, hacia un r\u00e9gimen en el que el contrato, sus obligaciones y las herramientas judiciales de tutela patrimonial recuperan un lugar central.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

VII.- De las obligaciones del propietario, reparaciones ofertas y prohibiciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con las obligaciones del propietario o arrendador, la Ley n\u00fam. 85-25 establece, en sus art\u00edculos 19 y siguientes, un r\u00e9gimen que concreta los deberes esenciales que derivan de la naturaleza sinalagm\u00e1tica del contrato de alquiler. No se limita a reconocer el derecho del propietario a percibir la renta, sino que le impone correlativamente el deber de procurar al arrendatario el goce \u00fatil, pac\u00edfico y seguro del inmueble durante toda la vigencia del v\u00ednculo contractual. <\/strong>As\u00ed, el art\u00edculo 19 exige la entrega del inmueble en condiciones adecuadas y obliga al arrendador a garantizar la legitimidad de su derecho, el uso y goce pac\u00edfico del bien, su estado de servicio, seguridad y salubridad, adem\u00e1s de abstenerse de toda perturbaci\u00f3n de hecho.<\/p>\n\n\n\n

Como puede advertirse, en la relaci\u00f3n contractual de alquiler, el propietario no conserva una libertad de disposici\u00f3n sobre el inmueble incompatible con los derechos que ha cedido temporalmente al arrendatario. Una vez celebrado el contrato, queda obligado a respetar el goce convenido y a permitir que el arrendatario disfrute del inmueble conforme al destino contractual, mientras este, a su vez, cumple con las obligaciones asumidas. Se proyecta aqu\u00ed, con particular claridad, el principio de fuerza obligatoria del contrato: el propietario contin\u00faa siendo titular del derecho de propiedad, pero el ejercicio de las facultades inherentes a este debe resultar compatible con el derecho personal de uso y goce que ha concedido.<\/p>\n\n\n\n

Con ello, el legislador procura trasladar al \u00e1mbito positivo de la relaci\u00f3n en materia de alquiler las obligaciones que naturalmente derivan del contrato, particularmente aquellas vinculadas con la entrega, conservaci\u00f3n y goce pac\u00edfico del inmueble. La obligaci\u00f3n prevista en el art\u00edculo 19, numeral 1, de garantizar la legitimidad del derecho y el uso y goce pac\u00edfico guarda especial conexi\u00f3n con la garant\u00eda de evicci\u00f3n y con la obligaci\u00f3n general del arrendador de asegurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el art\u00edculo 20 desarrolla espec\u00edficamente la obligaci\u00f3n de realizar las reparaciones necesarias de mantenimiento<\/em>, con el prop\u00f3sito de conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido. La norma introduce, adem\u00e1s, una consecuencia econ\u00f3mica relevante: el propietario no puede incrementar la renta durante el per\u00edodo contractual en curso por el solo hecho de realizar tales reparaciones. El arrendatario, a su vez, tiene el deber de comunicar la necesidad de reparaci\u00f3n, de modo que la ley estructura una verdadera cooperaci\u00f3n contractual<\/em> entre las partes para preservar el objeto del alquiler.<\/p>\n\n\n\n

Particular importancia tiene el r\u00e9gimen previsto cuando las reparaciones obligan al arrendatario a desocupar temporalmente el inmueble.Conforme al art\u00edculo 20, p\u00e1rrafos II y III, se suspende durante ese per\u00edodo la obligaci\u00f3n de pagar la renta; una vez terminados los trabajos, el propietario debe poner nuevamente el inmueble a disposici\u00f3n del arrendatario, quien reanudar\u00e1 el pago, mientras el t\u00e9rmino contractual se prorroga por un per\u00edodo equivalente al tiempo durante el cual las reparaciones hicieron imposible la ocupaci\u00f3n. Se trata de una soluci\u00f3n coherente con la reciprocidad de las prestaciones<\/em>: si el arrendador no puede proporcionar temporalmente el goce que constituye el objeto esencial del contrato, tampoco resulta razonable exigir al arrendatario el pago \u00edntegro de la contraprestaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la destrucci\u00f3n del inmueble<\/em>, el art\u00edculo 21 distingue entre destrucci\u00f3n total y parcial. La primera produce la resiliaci\u00f3n<\/em> de pleno derecho cuando deriva de caso fortuito o fuerza mayor; la segunda permite al arrendatario solicitar, seg\u00fan las circunstancias, una disminuci\u00f3n de la renta o incluso la resiliaci\u00f3n<\/em>. El legislador incorpora as\u00ed al r\u00e9gimen del alquiler las consecuencias propias de la imposibilidad sobrevenida de utilizaci\u00f3n del objeto contractual, preservando la correspondencia entre el goce efectivamente proporcionado y la renta exigible.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, el art\u00edculo 22 atribuye a los avisos de prensa y dem\u00e1s medios de publicidad mediante los cuales se ofrezca un inmueble en alquiler el car\u00e1cter de oferta p\u00fablica. Esta previsi\u00f3n resulta relevante porque desplaza el anuncio inmobiliario desde el terreno de la mera informaci\u00f3n comercial hacia el de una manifestaci\u00f3n jur\u00eddicamente relevante de voluntad, sin perjuicio de las reglas generales sobre formaci\u00f3n del contrato. La misma disposici\u00f3n proh\u00edbe, adem\u00e1s, las condiciones o limitaciones de car\u00e1cter discriminatorio, introduciendo un l\u00edmite legal al contenido de la oferta.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, el art\u00edculo 23 aborda una cuesti\u00f3n de especial importancia para la estabilidad del v\u00ednculo: el cambio de propietario del inmueble durante la vigencia del contrato. La transmisi\u00f3n de la propiedad no autoriza al nuevo titular a desconocer unilateralmente el alquiler existente; por el contrario, este debe respetar la relaci\u00f3n contractual en los mismos t\u00e9rminos en que fue originalmente pactada. El legislador protege as\u00ed la continuidad del v\u00ednculo frente a la mutaci\u00f3n subjetiva de la titularidad del inmueble. Sin embargo, una vez llegado el t\u00e9rmino contractual, el nuevo propietario conserva la facultad de decidir si renueva o no el contrato.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, los art\u00edculos 19 a 23 reflejan una concepci\u00f3n del alquiler en la que la propiedad del inmueble y la relaci\u00f3n contractual deben coexistir arm\u00f3nicamente. El propietario conserva su derecho de propiedad, pero, al celebrar el contrato, asume obligaciones concretas de entrega, conservaci\u00f3n, garant\u00eda de goce pac\u00edfico y respeto de la estabilidad contractual; el arrendatario, correlativamente, obtiene un derecho de uso y disfrute temporal jur\u00eddicamente protegido.Con ello, la Ley n\u00fam. 85-25 refuerza la dimensi\u00f3n propiamente contractual del inquilinato y abandona, en buena medida, la antigua l\u00f3gica de mera tutela administrativa del ocupante, sustituy\u00e9ndola por un sistema de derechos y obligaciones rec\u00edprocos cuyo fundamento inmediato se encuentra en el contrato y en la ley.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, en relaci\u00f3n con las obligaciones del propietario o arrendador y las reparaciones necesarias, se ha previsto un r\u00e9gimen que guarda una notable correspondencia con el establecido por los art\u00edculos 19 y 20 de la Ley n\u00fam. 85-25, aunque con una elaboraci\u00f3n normativa m\u00e1s antigua y sistem\u00e1tica. En efecto, el art\u00edculo 1719 del Code civil<\/em> impone al bailleur<\/em>, por la propia naturaleza del contrato y sin necesidad de estipulaci\u00f3n especial, el deber de entregar la cosa arrendada, mantenerla en condiciones de servir al uso convenido y garantizar al arrendatario el goce pac\u00edfico durante toda la duraci\u00f3n del arrendamiento[21]<\/a>. <\/strong>Es decir, en el sistema franc\u00e9s estas obligaciones no son concebidas como meras cargas accesorias que nacen exclusivamente de lo que las partes hayan pactado, sino como deberes que se desprenden de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento. Existe, en consecuencia, una correspondencia estructural con el art\u00edculo 19 de la Ley n\u00fam. 85-25: celebrado el bail<\/em>, el propietario conserva la titularidad del bien, pero queda jur\u00eddicamente obligado a asegurar que el arrendatario pueda ejercer de manera efectiva y pac\u00edfica el uso y disfrute que constituye el objeto del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Particularmente ilustrativa es la regulaci\u00f3n de las reparaciones.<\/em> El art\u00edculo 1720 del Code civil<\/em> dispone que el arrendador debe entregar la cosa en buen estado de reparaci\u00f3n y realizar durante el arrendamiento las reparaciones que resulten necesarias, con excepci\u00f3n de aquellas que correspondan al arrendatario por su naturaleza[22]<\/a>. Se encuentra aqu\u00ed un fundamento civil\u00edstico<\/em> muy pr\u00f3ximo al art\u00edculo 20 de la Ley n\u00fam. 85-25: la obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n del inmueble no constituye una concesi\u00f3n graciosa del propietario, sino una consecuencia de la estructura sinalagm\u00e1tica del contrato. Ahora bien, trat\u00e1ndose de vivienda destinada a residencia principal, el derecho franc\u00e9s desarrolla todav\u00eda m\u00e1s estas obligaciones mediante el art\u00edculo 6 de la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989. El arrendador debe entregar una vivienda digna, en buen estado de uso y reparaci\u00f3n, garantizar el goce pac\u00edfico y realizar las reparaciones distintas de las locativas que sean necesarias para conservar el inmueble conforme al uso previsto[23]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Como puede advertirse, existe una coincidencia sustancial entre ambos ordenamientos: el arrendador debe conservar el objeto contractual en condiciones de servir al destino convenido y garantizar al arrendatario el goce pac\u00edfico del inmueble. La diferencia est\u00e1, sobre todo, en el grado de especializaci\u00f3n normativa. Mientras la Ley n\u00fam. 85-25 formula estas obligaciones con car\u00e1cter general para los alquileres comprendidos en su \u00e1mbito, Francia superpone al r\u00e9gimen com\u00fan del Code civil<\/em> una regulaci\u00f3n especial particularmente intensa cuando se trata de vivienda habitual. Pero tambi\u00e9n resulta significativa la garant\u00eda por vicios o defectos de la cosa arrendada<\/em>. El art\u00edculo 1721 del Code civil<\/em> establece que el arrendador debe garantizar al arrendatario frente a los vicios o defectos del inmueble que impidan su utilizaci\u00f3n, incluso cuando el propietario los desconociera al momento de celebrar el contrato; si de ellos deriva una p\u00e9rdida para el arrendatario, puede surgir adem\u00e1s un deber de indemnizaci\u00f3n[24]<\/a>. Esta regla permite apreciar que el derecho franc\u00e9s conecta estrechamente la obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n con la aptitud funcional del inmueble para cumplir el destino contractual.<\/p>\n\n\n\n

En esta perspectiva, la soluci\u00f3n francesa ofrece una referencia \u00fatil para interpretar el art\u00edculo 20 de la Ley n\u00fam. 85-25: si el propietario debe proporcionar el goce \u00fatil del inmueble, las reparaciones necesarias para preservar ese goce forman parte de sus obligaciones contractuales esenciales. De ah\u00ed que la suspensi\u00f3n de la renta durante el per\u00edodo en que el arrendatario deba abandonar el inmueble por reparaciones, prevista por el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 20 de la ley dominicana, pueda entenderse como una manifestaci\u00f3n del principio de reciprocidad de las prestaciones<\/em>: si temporalmente no existe el goce que justifica la renta, tambi\u00e9n debe revisarse la exigibilidad de esta. Y, finalmente, respecto de la transmisi\u00f3n de la propiedad durante el alquiler, el derecho franc\u00e9s parte, igualmente, de la protecci\u00f3n de la continuidad del v\u00ednculo arrendaticio. El cambio de titularidad del inmueble no puede ser entendido, sin m\u00e1s, como una causa de desaparici\u00f3n del contrato. Esta concepci\u00f3n armoniza con el art\u00edculo 23 de la Ley n\u00fam. 85-25, que expresamente obliga al nuevo propietario a respetar la relaci\u00f3n contractual en los t\u00e9rminos pactados.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el contraste con Francia confirma que varias de las soluciones introducidas por la Ley n\u00fam. 85-25 no constituyen una ruptura con la tradici\u00f3n civilista del arrendamiento, sino una explicitaci\u00f3n y actualizaci\u00f3n de obligaciones que, en el derecho franc\u00e9s, se encuentran arraigadas desde el Code civil<\/em>: entrega de la cosa, conservaci\u00f3n, reparaciones, garant\u00eda de los defectos y goce pac\u00edfico. La particularidad dominicana reside en haberlas integrado expresamente en un estatuto especial de alquileres que, a diferencia del antiguo Decreto n\u00fam. 4807, reconstruye la relaci\u00f3n entre propietario e inquilino fundamentalmente como una relaci\u00f3n contractual de obligaciones rec\u00edprocas,<\/strong> sin perjuicio de las normas imperativas destinadas a proteger el equilibrio del v\u00ednculo.<\/p>\n\n\n\n

VIII.- De las obligaciones del inquilino, uso y aviso de deterioro del inmueble alquilado<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sobre las obligaciones del inquilino o arrendatario<\/em>, los art\u00edculos 24 al 27 de la Ley n\u00fam. 85-25 establecen un r\u00e9gimen que completa, desde la perspectiva del arrendatario, el car\u00e1cter sinalagm\u00e1tico y rec\u00edproco del contrato de alquiler. El art\u00edculo 24 establece, en particular, los deberes fundamentales de pagar oportunamente la renta, utilizar el inmueble conforme al destino convenido, conservarlo, reparar los da\u00f1os que le sean imputables y restituirlo al t\u00e9rmino del contrato en las condiciones en que fue recibido, sin perjuicio de las dem\u00e1s obligaciones legales y contractuales. Es decir, concretamente, el legislador no concibe al inquilino como un mero beneficiario del uso del inmueble, sino como sujeto de obligaciones correlativas al derecho de goce que adquiere mediante el contrato.<\/strong> La utilizaci\u00f3n del bien queda jur\u00eddicamente limitada por el destino convenido y por el deber general de conservaci\u00f3n, de manera que el arrendatario responde por los deterioros que sean consecuencia de su propio uso, del de sus dependientes o de una conducta que exceda los l\u00edmites del disfrute contractual.<\/p>\n\n\n\n

Sobre la prohibici\u00f3n de subarrendar o ceder el inmueble<\/em>, el art\u00edculo 25 establece una regla particularmente estricta: el arrendatario no puede subalquilarlo ni cederlo gratuitamente sin autorizaci\u00f3n expresa y escrita del propietario. La consecuencia prevista por el legislador es igualmente significativa, pues la infracci\u00f3n faculta al arrendador para invocar la terminaci\u00f3n del contrato sin formalidad adicional. Con ello, la ley protege el elemento subjetivo de la relaci\u00f3n arrendaticia: el propietario consinti\u00f3 en contratar con una persona determinada y no queda obligado, en principio, a aceptar que un tercero pase a ocupar su posici\u00f3n material dentro de la relaci\u00f3n sin su consentimiento. Por su parte, el art\u00edculo 26 reafirma que el uso y goce del inmueble deben mantenerse dentro de los l\u00edmites establecidos por el contrato. El arrendatario no puede modificar unilateralmente el destino del bien, salvo que obtenga autorizaci\u00f3n expresa y escrita del propietario. Esto supone que el destino contractual no constituye una estipulaci\u00f3n secundaria, <\/strong>sino un elemento delimitador del ejercicio leg\u00edtimo del derecho de uso concedido al inquilino.<\/p>\n\n\n\n

De su lado, el art\u00edculo 27 incorpora un deber de conducta particularmente importante: el arrendatario debe comunicar oportunamente al propietario los vicios ocultos, defectos graves, usurpaciones o novedades da\u00f1osas provenientes de terceros que puedan afectar el inmueble. No se trata \u00fanicamente de una obligaci\u00f3n de informaci\u00f3n, sino de un verdadero deber de conservaci\u00f3n preventiva: quien tiene la tenencia material del inmueble se encuentra en mejor posici\u00f3n para advertir determinadas situaciones y, por ello, debe ponerlas oportunamente en conocimiento del propietario. La consecuencia prevista por el p\u00e1rrafo del art\u00edculo 27 confirma la importancia jur\u00eddica de este deber. Si el arrendatario omite injustificadamente el aviso y, como consecuencia de ello, el da\u00f1o se produce o se agrava, el propietario podr\u00e1 invocar la resiliaci\u00f3n<\/em> del contrato. La norma vincula as\u00ed la obligaci\u00f3n de informar con la responsabilidad por agravaci\u00f3n del da\u00f1o, evitando que el silencio del inquilino termine trasladando al propietario las consecuencias de una situaci\u00f3n que aquel estaba en condiciones de comunicar oportunamente.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, los art\u00edculos 24 a 27 configuran el reverso necesario de las obligaciones impuestas al propietario por los art\u00edculos 19 y siguientes. Mientras el arrendador debe asegurar la entrega, conservaci\u00f3n y goce pac\u00edfico del inmueble, el arrendatario debe pagar la renta, utilizarlo conforme al destino convenido, conservarlo, evitar su deterioro, respetar la prohibici\u00f3n de subarrendar o ceder sin autorizaci\u00f3n y restituirlo al finalizar el v\u00ednculo. La Ley n\u00fam. 85-25 consolida as\u00ed una visi\u00f3n propiamente contractual del alquiler: no existe un derecho de ocupaci\u00f3n desvinculado de obligaciones, sino un derecho temporal de uso y goce jur\u00eddicamente condicionado por el cumplimiento de las prestaciones y deberes que integran el contrato.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Mirada al modelo de Francia. <\/em>En Francia, las obligaciones del inquilino o arrendatario (preneur<\/em> o <\/strong>locataire<\/em>)<\/strong> responden, igualmente, a una concepci\u00f3n eminentemente contractual del contrato de arrendamiento, en la que el derecho de uso y goce se encuentra inseparablemente vinculado al cumplimiento de determinadas cargas por parte del arrendatario. El punto de partida se encuentra en el art\u00edculo 1728 del Code civil<\/em>, que identifica como obligaciones principales del inquilino de <\/em>pagar el precio del alquiler en los t\u00e9rminos convenidos y utilizar razonablemente la cosa arrendada conforme al destino que le haya sido atribuido por el contrato[25]<\/a>. La correspondencia con la Ley n\u00fam. 85-25 es evidente. El art\u00edculo 24, numerales 1 y 2, exige al inquilino dominicano pagar la renta en la fecha convenida y utilizar el inmueble conforme al destino contractual. En Francia, estos mismos deberes aparecen formulados como las obligaciones principales del arrendatario, lo que revela una concepci\u00f3n com\u00fan: el alquiler no confiere un poder de utilizaci\u00f3n ilimitado, sino un derecho de goce jur\u00eddicamente delimitado por el contrato y por la naturaleza de la cosa arrendada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta idea adquiere particular relevancia en materia de uso indebido del inmueble. El art\u00edculo 1729 del Code civil<\/em> permite solicitar la resoluci\u00f3n del bail<\/em> (contrato de alquiler) cuando el arrendatario no utiliza razonablemente la cosa o la destina a un uso distinto de aquel para el cual fue arrendada, especialmente cuando de ello pueda resultar un perjuicio para el arrendador[26]<\/a>. Se advierte aqu\u00ed una proximidad conceptual con los art\u00edculos 25 y 26 de la Ley n\u00fam. 85-25, que subordinan la utilizaci\u00f3n del inmueble al destino pactado y condicionan cualquier modificaci\u00f3n a la autorizaci\u00f3n expresa y escrita del propietario. Y, en materia de conservaci\u00f3n y restituci\u00f3n, el derecho franc\u00e9s tambi\u00e9n ofrece una formulaci\u00f3n particularmente clara. El art\u00edculo 1730 del Code civil<\/em> dispone que, cuando existe un \u00e9tat des lieux<\/em> (estado descriptivo del inmueble), el arrendatario debe restituir la cosa conforme a dicho estado, salvo el deterioro derivado de la vetustez o de la fuerza mayor[27]<\/a>; y el art\u00edculo 1731 establece, a falta de tal documento, una presunci\u00f3n relativa al estado de reparaci\u00f3n en que fue recibido el inmueble[28]<\/a>. Esto guarda estrecha relaci\u00f3n con los numerales 3, 4 y 6 del art\u00edculo 24 de la Ley n\u00fam. 85-25, particularmente con el deber dominicano de conservar el inmueble, reparar los da\u00f1os imputables al propio uso y restituirlo al t\u00e9rmino del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose espec\u00edficamente de viviendas sometidas a la Ley francesa n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, el art\u00edculo 7 desarrolla con mayor precisi\u00f3n estas obligaciones. El inquilino (locataire)<\/em> debe pagar la renta y las cargas en los t\u00e9rminos convenidos, utilizar pac\u00edficamente el inmueble conforme a su destino y responder de los deterioros y p\u00e9rdidas ocurridos durante el contrato, salvo que pruebe que obedecieron a fuerza mayor, a culpa del arrendador o al hecho de un tercero que no introdujo en la vivienda. Asimismo, asume el mantenimiento corriente y las reparaciones locativas, con las excepciones legalmente previstas. Es decir, en el sistema franc\u00e9s se encuentra, igualmente, una distribuci\u00f3n funcional de las cargas de conservaci\u00f3n: al arrendador corresponden las reparaciones que exceden de las denominadas r\u00e9parations locatives<\/em>, mientras que al arrendatario incumben el mantenimiento ordinario y las peque\u00f1as reparaciones vinculadas al uso normal. Esta distribuci\u00f3n permite comprender mejor el art\u00edculo 24, numeral 4, de la Ley n\u00fam. 85-25, que atribuye al inquilino las reparaciones originadas por da\u00f1os causados mediante su propio uso o el de sus dependientes.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la subrogaci\u00f3n, cesi\u00f3n y subalquiler, el derecho franc\u00e9s merece una precisi\u00f3n. El r\u00e9gimen no parte de una prohibici\u00f3n absoluta e invariable de toda subcontrataci\u00f3n (sous-location)<\/em>, sino que su admisibilidad depende del r\u00e9gimen aplicable y, particularmente en los alquileres de vivienda sometidos a la Ley de 1989, de las condiciones legalmente establecidas para el subarrendamiento. Por ello, la regla dominicana del art\u00edculo 25, que exige autorizaci\u00f3n expresa y escrita del propietario y permite invocar la terminaci\u00f3n ante su ausencia, constituye una formulaci\u00f3n especialmente estricta que no debe identificarse sin matices con el sistema franc\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la comparaci\u00f3n con Francia refuerza la lectura contractual de los art\u00edculos 24 a 27 de la Ley n\u00fam. 85-25. En ambos sistemas, el arrendatario no adquiere una facultad aut\u00f3noma e ilimitada sobre el inmueble, sino un derecho temporal de goce cuyo ejercicio debe permanecer dentro de los l\u00edmites del contrato, del destino convenido y de las exigencias de conservaci\u00f3n de la cosa. La diferencia es que el derecho franc\u00e9s, particularmente a trav\u00e9s de los art\u00edculos 1728, 1729, 1730 y 1731 del Code civil<\/em> y, para la vivienda, del art\u00edculo 7 de la Ley de 1989, presenta esta estructura como parte de una tradici\u00f3n civil\u00edstica<\/em> consolidada; la Ley n\u00fam. 85-25, en cambio, la sistematiza expresamente dentro de un estatuto especial del alquiler, alej\u00e1ndose as\u00ed de la l\u00f3gica excepcional y predominantemente administrativa que caracteriz\u00f3 al antiguo Decreto n\u00fam. 4807.<\/p>\n\n\n\n

IX.- De los tribunales competentes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La ley 85-25, conforme a su art\u00edculo 1, abarca los alquileres de viviendas, negocios comerciales y actividades sin fines de lucro, repartiendo la competencia entre el juzgado de paz y el tribunal de primera instancia. El primero (JP) conoce los alquileres de viviendas y el segundo (TPI) los alquileres de inmuebles para fines comerciales y para actividades sin fines de lucro. En cuanto al juzgado de paz, seg\u00fan los art\u00edculos 28 y 29 de la citada ley n\u00fam. 85-25, el del lugar donde se encuentra el inmueble, actuando en atribuciones especiales de alquileres y desahucios, conocer\u00e1 en primer grado de todas las demandas que surjan de la violaci\u00f3n del contrato de alquiler de viviendas,<\/strong> extendi\u00e9ndose su competencia, de manera accesoria, a determinadas acciones y contestaciones vinculadas con la demanda principal.<\/p>\n\n\n\n

Como puede advertirse, mientras el derogado Decreto n\u00fam. 4807 restring\u00eda considerablemente la competencia de los juzgados de paz en materia de alquileres, particularmente al concebir el desalojo como una consecuencia esencialmente vinculada a la \u201cfalta de pago\u201d<\/em> de los alquileres y someter otras causas de terminaci\u00f3n o desocupaci\u00f3n del inmueble a un previo tr\u00e1mite administrativo ante la Comisi\u00f3n de Alquileres y Desahucios, o ante el tribunal de derecho com\u00fan, la vigente Ley n\u00fam. 85-25 adopta una concepci\u00f3n sustancialmente m\u00e1s amplia y contractual de la competencia de excepci\u00f3n del juzgado de paz. En efecto, el art\u00edculo 28 no limita la intervenci\u00f3n del referido tribunal de excepci\u00f3n a una determinada causa de desahucio, sino que la vincula, en t\u00e9rminos generales, a \u00abtodas las demandas que surjan de la violaci\u00f3n del contrato de alquiler de viviendas\u00bb<\/em>.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

La diferencia no es meramente procesal. Revela un cambio en la concepci\u00f3n misma del alquiler y de la funci\u00f3n jurisdiccional respecto de este contrato. Bajo el r\u00e9gimen anterior, la intervenci\u00f3n judicial (sea ante el juzgado de paz, por \u201cfalta de pago\u201d,<\/em> o ante el tribunal de derecho com\u00fan, por cualquier otra causa de terminaci\u00f3n del contrato) aparec\u00eda fuertemente condicionada por un modelo de protecci\u00f3n e intervenci\u00f3n p\u00fablica en el mercado locativo, en el que el desalojo por determinadas causas de terminaci\u00f3n del v\u00ednculo quedaba sometido a la autorizaci\u00f3n del consabido \u00f3rgano administrativo (Control de Alquileres de Casas y Desahucioes)[29]<\/a>. La Ley n\u00fam. 85-25, por el contrario, parece partir de una premisa m\u00e1s pr\u00f3xima a la naturaleza civil del arrendamiento, y es que el alquiler es, ante todo, un contrato generador de derechos y obligaciones rec\u00edprocas, cuyo incumplimiento puede dar lugar a tutela judicial.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que, bajo el nuevo texto, la competencia del juzgado de paz no deba entenderse circunscrita al supuesto paradigm\u00e1tico de falta de pago de los alquileres.<\/em> Si el contrato impone al inquilino determinadas obligaciones, tales como destinar el inmueble al uso convenido, conservarlo diligentemente, no ejecutar determinadas modificaciones, respetar las estipulaciones relativas a su utilizaci\u00f3n, entre otras, su incumplimiento puede constituir igualmente una violaci\u00f3n contractual susceptible de generar la correspondiente acci\u00f3n ante el juzgado de paz,<\/strong> siempre que se trate de una controversia comprendida dentro del \u00e1mbito material definido por la Ley 85-25. Lo mismo ocurre con las controversias relativas a la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo por causas contractualmente previstas o legalmente reconocidas, sin que resulte jur\u00eddicamente sostenible reducir el \u00e1mbito de la jurisdicci\u00f3n excepcional del juzgado de paz a la simple morosidad del inquilino.<\/p>\n\n\n\n

Es decir, el legislador parece haber querido trasladar la cuesti\u00f3n competencial desde la causa espec\u00edfica del desahucio hacia la relaci\u00f3n contractual de la que este deriva. La pregunta determinante ya no ser\u00eda exclusivamente si existe falta de pago<\/em>, sino si existe una controversia derivada del incumplimiento, terminaci\u00f3n o ejecuci\u00f3n del contrato de alquiler de vivienda que, por mandato legal, deba ser conocida por el juez de paz correspondiente. Probablemente, el sentir del legislador haya sido precisamente dotar de coherencia al r\u00e9gimen jurisdiccional con la naturaleza contractual del alquiler,evitando la dispersi\u00f3n de litigios entre distintas jurisdicciones seg\u00fan la causa invocada para obtener la restituci\u00f3n del inmueble. Si el alquiler genera un haz unitario de obligaciones rec\u00edprocas, parecer\u00eda poco razonable que, como fue hasta hace poco, el tribunal competente para conocer de su incumplimiento variara dependiendo de que la infracci\u00f3n consistiera en no pagar el alquiler, utilizar el inmueble para un destino distinto del convenido, incumplir una obligaci\u00f3n de conservaci\u00f3n o desconocer otra estipulaci\u00f3n esencial del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Lo cierto es que el art\u00edculo 28 emplea una f\u00f3rmula deliberadamente amplia: \u00abtodas las demandas que surjan de la violaci\u00f3n del contrato de alquiler de viviendas\u00bb.<\/em> La expresi\u00f3n \u00abtodas\u00bb<\/em> y la referencia a la \u00abviolaci\u00f3n del contrato\u00bb<\/em>, antes que a una causa particular de desahucio, permiten sostener que la competencia de excepci\u00f3n del juzgado de paz ha sido estructurada ratione materiae<\/em> a partir de la relaci\u00f3n contractual locativa, y no exclusivamente ratione causae<\/em> en funci\u00f3n de la falta de pago<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Esta interpretaci\u00f3n encuentra, adem\u00e1s, un importante complemento en el art\u00edculo 29. El legislador no se limita a atribuir al juez de paz el conocimiento de la pretensi\u00f3n principal, sino que le reconoce competencia accesoria<\/em> para conocer de la demanda en validez de embargo, desembargo, demanda en declaraci\u00f3n afirmativa, validez del acta contentiva de reconocimiento de deuda y \u00abcualquier contestaci\u00f3n que se suscitara en el curso del proceso\u00bb.<\/em> Se advierte as\u00ed una clara intenci\u00f3n de concentraci\u00f3n procesal, procurando que las cuestiones incidentales o accesorias que encuentren su causa en el litigio locativo sean resueltas por el mismo juez que conoce de la controversia principal.<\/p>\n\n\n\n

Desde la perspectiva del derecho contractual, esta soluci\u00f3n resulta particularmente significativa, ya que el legislador ha concebido el litigio en materia de alquileres como una controversia integral derivada de una relaci\u00f3n jur\u00eddica contractual, y no como una sucesi\u00f3n de acciones aisladas sometidas a competencias judiciales fragmentarias. La competencia accesoria del art\u00edculo 29 contribuye, por tanto, a preservar la unidad del proceso y a evitar que el reconocimiento judicial de una obligaci\u00f3n contractual deba ser escindido artificialmente entre distintos \u00f3rganos jurisdiccionales.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, la Ley n\u00fam. 85-25 parece marcar una ruptura con la l\u00f3gica excepcional y restrictiva que caracterizaba al antiguo r\u00e9gimen de alquileres y aproximarse a una concepci\u00f3n m\u00e1s coherente con el derecho com\u00fan de los contratos: el alquiler es un contrato, sus estipulaciones constituyen la ley de las partes dentro de los l\u00edmites legales, sus incumplimientos producen las consecuencias jur\u00eddicas correspondientes y el juez especializado en alquileres y desahucios es llamado a conocer, en principio, del conjunto de controversias que tengan su origen en esa relaci\u00f3n contractual. El verdadero alcance de esta innovaci\u00f3n depender\u00e1, naturalmente, de c\u00f3mo los tribunales interpreten la expresi\u00f3n \u00abtodas las demandas que surjan de la violaci\u00f3n del contrato de alquiler\u00bb,<\/em> especialmente frente a controversias relativas a la llegada del t\u00e9rmino, la resoluci\u00f3n contractual, el uso convenido del inmueble y las dem\u00e1s causas de terminaci\u00f3n del arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, resulta particularmente importante, al estudiar la competencia especial atribuida al juzgado de paz por los art\u00edculos 28 y 29 de la Ley n\u00fam. 85-25, precisar previamente cu\u00e1l es el \u00e1mbito material de la relaci\u00f3n jur\u00eddica que el legislador ha querido someter a este r\u00e9gimen especial. No se trata, en efecto, de cualquier contrato de alquiler o de cualquier controversia relacionada con la ocupaci\u00f3n de un inmueble. La propia ley delimita su objeto y, con ello, determina indirectamente el \u00e1mbito dentro del cual puede operar la competencia excepcional del juzgado de paz.<\/p>\n\n\n\n

En este sentido, el art\u00edculo 1 dispone que la consabida Ley n\u00fam. 85-25 tiene por objeto regular las relaciones, condiciones y obligaciones jur\u00eddicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a, tal como hab\u00edamos adelantado en l\u00edneas precedentes, tres \u00e1mbitos concretos: (i) la vivienda; (ii) el comercio; y (iii) las actividades sin fines de lucro. No se trata de una distinci\u00f3n meramente descriptiva. Constituye la delimitaci\u00f3n objetiva del negocio jur\u00eddico sometido al r\u00e9gimen especial. El art\u00edculo 4, al regular el destino del inmueble, reproduce expresamente esta misma clasificaci\u00f3n y exige que el uso convenido corresponda a uno de esos tres destinos. Y, como hemos visto previamente, el juzgado de paz solamente conoce el alquiler de vivienda. Lo relacionado con el alquiler para fines comerciales y actividades sin fines de lucro, como veremos m\u00e1s adelante a mayor profundidad, es atribuci\u00f3n del tribunal de primera instancia.<\/p>\n\n\n\n

Por consiguiente, la Ley n\u00fam. 85-25 no regula indiscriminadamente todo alquiler de inmueble. Su \u00e1mbito comprende, en primer t\u00e9rmino, el alquiler destinado a vivienda<\/em>, esto es, aquel cuyo objeto es proporcionar al arrendatario un espacio para fines residenciales o habitacionales; en segundo lugar, el alquiler destinado al comercio<\/em>, comprendiendo los inmuebles afectados al desarrollo de actividades comerciales; y, finalmente, el alquiler destinado a actividades sin fines de lucro<\/em>, categor\u00eda que el legislador incorpora expresamente al r\u00e9gimen y que constituye, precisamente, una de las novedades de mayor alcance respecto del r\u00e9gimen anterior. Los propios considerandos de la ley explican que se procur\u00f3 dotar de estabilidad jur\u00eddica a los inmuebles destinados al comercio y a actividades sin fines de lucro, adem\u00e1s de los destinados a vivienda. \u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Ahora bien, esta delimitaci\u00f3n positiva debe ser necesariamente complementada con las exclusiones expresas del art\u00edculo 2. La Ley n\u00fam. 85-25 es de aplicaci\u00f3n general en todo el territorio nacional y rige para los contratos de alquiler en los tres \u00e1mbitos definidos en el art\u00edculo 1, antes mencionados, pero con seis excepciones expresamente previstas por el legislador: 1) las fincas rurales; 2) las pensiones y hospedajes; 3) los parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente; 4) los alquileres de inmuebles con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no sea mayor de noventa d\u00edas; 5) los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) cualquier actividad comercial regida por una ley especial.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De este modo, para determinar si una controversia queda sometida al r\u00e9gimen de la Ley n\u00fam. 85-25, y consecuentemente a la competencia especial del juzgado de paz prevista en su art\u00edculo 28, no basta con constatar que existe un contrato de alquiler ni siquiera que el inmueble sea urbano. Es necesario realizar una operaci\u00f3n de subsunci\u00f3n en dos tiempos: primero, verificar que el destino del inmueble corresponda a la vivienda, porque los fines comerciales y las actividades sin fines de lucro corresponden al tribunal de derecho com\u00fan;<\/strong> y, segundo, comprobar que la relaci\u00f3n no se encuentre comprendida en ninguna de las seis exclusiones expresamente establecidas por el art\u00edculo 2.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta precisi\u00f3n adquiere especial relevancia en materia de competencia. En efecto, si el contrato versa sobre una finca rural, una pensi\u00f3n o un hospedaje, un inmueble sometido al r\u00e9gimen especial de zonas francas, un alquiler tur\u00edstico o recreativo de hasta noventa d\u00edas, un bien perteneciente al Estado dado en arrendamiento, o una actividad comercial sometida a una legislaci\u00f3n especial, no puede acudirse a la competencia especial de los art\u00edculos 28 y 29 bajo el argumento, puramente formal, de que existe un contrato de alquiler. La relaci\u00f3n jur\u00eddica se encontrar\u00eda fuera del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25 y, por consiguiente, fuera de la competencia que esta atribuye al juzgado de paz.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que el objeto de la ley y la competencia jurisdiccional constituyan dos cuestiones inseparables, primero est\u00e1 la ley que regula la relaci\u00f3n jur\u00eddica y despu\u00e9s la competencia del tribunal que conoce de las controversias surgidas de esa relaci\u00f3n. Si el negocio jur\u00eddico no est\u00e1 comprendido en la primera, tampoco puede activarse la segunda. La competencia del juzgado de paz presupone, por tanto, que nos encontremos ante un alquiler sometido a la Ley n\u00fam. 85-25 y que recaiga sobre un inmueble para vivienda.<\/p>\n\n\n\n

Esta precisi\u00f3n resulta todav\u00eda m\u00e1s importante, porque la nueva ley ampl\u00eda considerablemente el \u00e1mbito objetivo del r\u00e9gimen especial respecto del antiguo Decreto n\u00fam. 4807. Este \u00faltimo estaba concebido, en gran medida, alrededor del control de los alquileres de casas y desahucios, mientras que la Ley n\u00fam. 85-25 formula expresamente un r\u00e9gimen general para vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro, sujeto, naturalmente, a las exclusiones que ella misma establece. No ser\u00eda, por ello, correcto interpretar la nueva competencia del juzgado de paz con las mismas categor\u00edas materiales del r\u00e9gimen derogado; pero tampoco ser\u00eda correcto entender que la ampliaci\u00f3n legislativa ha convertido al juzgado de paz en un tribunal de competencia general sobre todo contrato que tenga por objeto un inmueble para fines de vivienda.<\/p>\n\n\n\n

La conclusi\u00f3n es, pues, particularmente relevante: la competencia de excepci\u00f3n del juzgado de paz debe ser determinada no solo por la naturaleza de la pretensi\u00f3n, sino tambi\u00e9n por la naturaleza y el destino del negocio jur\u00eddico que constituye su presupuesto.<\/strong> El juez debe poder identificar, en cada caso, cu\u00e1l es el contrato de alquiler, cu\u00e1l es el destino del inmueble, si ese destino corresponde al uso de vivienda y, finalmente, si la relaci\u00f3n no est\u00e1 comprendida dentro de alguna de las seis exclusiones legales. Solo despu\u00e9s de superar esos filtros podr\u00e1 afirmarse que la controversia pertenece al \u00e1mbito de la Ley n\u00fam. 85-25 y que, por tanto, el juzgado de paz se encuentra investido de la competencia especial de excepci\u00f3n prevista en sus art\u00edculos 28 y 29.<\/p>\n\n\n\n

Esta metodolog\u00eda es particularmente importante porque impide confundir la existencia de un contrato de alquiler con la existencia de un alquiler jur\u00eddicamente sometido a la Ley n\u00fam. 85-25. Son conceptos relacionados, pero no necesariamente equivalentes. El primero describe una categor\u00eda contractual general; el segundo supone, adem\u00e1s, que concurran los presupuestos materiales establecidos por el legislador y que no opere ninguna de las exclusiones del art\u00edculo 2. Y es precisamente esa delimitaci\u00f3n la que permite establecer, con rigor, hasta d\u00f3nde llega la competencia excepcional del juzgado de paz y desde d\u00f3nde comienza la competencia del tribunal de derecho com\u00fan o, en su caso, del \u00f3rgano jurisdiccional especializado que corresponda.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, antes de pasar a dar una mirada comparativa entre el sistema franc\u00e9s y el modelo que ha instaurado en nuestro pa\u00eds la Ley n\u00fam. 85-25, resulta de inter\u00e9s retomar en esta parte lo que coment\u00e1bamos m\u00e1s arriba, al abordar el tema del objeto de aplicaci\u00f3n de la mencionada Ley n\u00fam. 85-25, y es lo concerniente a los alquileres de corta duraci\u00f3n, particularmente los realizados mediante plataformas como Airbnb<\/em>, que impacta directamente la cuesti\u00f3n competencial, precisamente porque antes de preguntarnos qu\u00e9 tribunal es competente debemos determinar si la relaci\u00f3n contractual est\u00e1 comprendida dentro del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la Ley 85-25. En efecto, la competencia especial del Juzgado de Paz y del Juzgado de Primera Instancia prevista, respectivamente, en los art\u00edculos 28 y 40, presupone que nos encontremos ante uno de los contratos de alquiler sometidos a dicha ley.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que, si se trata verdaderamente de un alquiler con fines tur\u00edsticos o recreativos cuya duraci\u00f3n no excede de noventa (90) d\u00edas, expresamente excluido por la ley, no habr\u00eda lugar a atribuir competencia conforme a esos art\u00edculos, el conflicto deber\u00e1 resolverse de acuerdo con el r\u00e9gimen jur\u00eddico que resulte aplicable a esa relaci\u00f3n, t\u00edpicamente el \u00e1mbito contractual, a la luz del C\u00f3digo Civil. Distinto es el caso en que, pese a utilizarse una plataforma de alquiler de corta duraci\u00f3n o aun cuando el contrato tenga una duraci\u00f3n relativamente breve, la realidad de la relaci\u00f3n revele que el inmueble fue destinado a vivienda y que la ocupaci\u00f3n responde sustancialmente a una finalidad residencial; en ese supuesto, la exclusi\u00f3n no deber\u00eda operar autom\u00e1ticamente y, una vez determinada la verdadera naturaleza del contrato, la controversia podr\u00e1 quedar sometida al Juzgado de Paz conforme al art\u00edculo 28. As\u00ed, la plataforma utilizada, el solo car\u00e1cter temporal del contrato o su denominaci\u00f3n no determinan por s\u00ed mismos la competencia: lo decisivo ser\u00e1 la calificaci\u00f3n jur\u00eddica de la relaci\u00f3n a partir de su destino y finalidad. En consecuencia, primero debe determinarse si la Ley 85-25 resulta aplicable; luego, identificado el destino jur\u00eddico del inmueble, podr\u00e1 establecerse si corresponde conocer al Juzgado de Paz, cuando se trate de vivienda, o al Juzgado de Primera Instancia, cuando se trate de comercio o actividad sin fines de lucro. Esta secuencia resulta indispensable para evitar atribuir competencia a un tribunal sobre la base de una ley que, por disposici\u00f3n expresa del propio legislador, podr\u00eda no regir la relaci\u00f3n controvertida.<\/p>\n\n\n\n

Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, la delimitaci\u00f3n del \u00e1mbito material del r\u00e9gimen especial de los arrendamientos ofrece un punto de comparaci\u00f3n particularmente \u00fatil para interpretar la Ley n\u00fam. 85-25. El legislador franc\u00e9s no ha considerado que la sola existencia de un bail<\/em>, esto es, de un contrato de arrendamiento, sea suficiente para someter la relaci\u00f3n a un r\u00e9gimen jur\u00eddico uniforme. Por el contrario, la naturaleza del inmueble, su destino, la finalidad de la ocupaci\u00f3n y, en determinados casos, la calidad de las partes, determinan el estatuto jur\u00eddico aplicable. As\u00ed, la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, que constituye uno de los principales textos franceses en materia de arrendamientos de vivienda, delimita expresamente su \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n. Su art\u00edculo 2 establece que sus disposiciones son de ordre public<\/em> y se aplican a los locales destinados a vivienda o a uso mixto profesional y habitacional, siempre que constituyan la residencia principal del arrendatario. La propia disposici\u00f3n excluye determinadas categor\u00edas de viviendas, entre ellas los logements-foyers (vivienda-residencia)<\/em>, las viviendas amuebladas sometidas a su r\u00e9gimen especial, los baux mobilit\u00e9 (arrendamientos de movilidad)<\/em>, las viviendas atribuidas o alquiladas en raz\u00f3n del ejercicio de una funci\u00f3n o empleo y determinados supuestos de ocupaci\u00f3n temporal[30]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

La comparaci\u00f3n resulta especialmente ilustrativa porque pone de manifiesto que, en el derecho franc\u00e9s, la competencia y el r\u00e9gimen jur\u00eddico aplicable no se determinan exclusivamente por la denominaci\u00f3n del contrato, sino por la identificaci\u00f3n previa de la relaci\u00f3n jur\u00eddica concreta y por su subsunci\u00f3n dentro del estatuto legal correspondiente. Un bail d’habitation<\/em> (alquiler de vivienda) sometido a la Ley de 1989 no se confunde, por ejemplo, con un bail comercial (arrendamiento comercial)<\/em>, cuyo r\u00e9gimen se encuentra fundamentalmente en el Code de commerce<\/em>, ni con otros contratos de arrendamiento sometidos al derecho com\u00fan del Code civil<\/em>. De hecho, en aquel pa\u00eds originario de nuestro derecho se ha precisado que la Ley de 1989 no resulta aplicable a las relaciones entre arrendador y arrendatario propias del arrendamiento comercial, que permanecen sometidas a su r\u00e9gimen espec\u00edfico y, en su caso, al derecho com\u00fan.<\/p>\n\n\n\n

Lo anterior permite extraer una ense\u00f1anza importante para la interpretaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25, y es que cuando el legislador crea un r\u00e9gimen especial de alquileres, la delimitaci\u00f3n de su \u00e1mbito material no constituye una cuesti\u00f3n preliminar puramente acad\u00e9mica, sino el presupuesto para determinar tanto el derecho sustantivo aplicable como la jurisdicci\u00f3n competente. En Francia, precisamente, los distintos estatutos locativos se corresponden con diferentes reglas sustantivas y, en determinados casos, con reglas espec\u00edficas de competencia jurisdiccional. As\u00ed ocurre, de manera particularmente clara, con los baux commerciaux<\/em>, para cuyas controversias el ordenamiento franc\u00e9s atribuye competencia al tribunal judiciaire<\/em>, con determinadas especialidades para las controversias relativas a la fijaci\u00f3n del precio del alquiler renovado o revisado.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, la t\u00e9cnica legislativa francesa resulta conceptualmente cercana a la que parece adoptar la Ley n\u00fam. 85-25: primero se determina el campo de aplicaci\u00f3n del r\u00e9gimen especial y, posteriormente, se identifica el \u00f3rgano jurisdiccional encargado de resolver las controversias que nazcan de las relaciones jur\u00eddicas comprendidas en dicho r\u00e9gimen. La competencia jurisdiccional aparece as\u00ed como una consecuencia de la previa calificaci\u00f3n de la relaci\u00f3n jur\u00eddica, y no como un atributo que pueda extenderse indiscriminadamente a cualquier negocio que las partes hayan denominado \u00abalquiler\u00bb. <\/em>Pero hay, sin embargo, una diferencia que conviene destacar, y es que la Ley n\u00fam. 85-25 dominicana utiliza una t\u00e9cnica de delimitaci\u00f3n particularmente amplia, pues comprende tres grandes destinos:vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro, al tiempo que establece exclusiones expresas. El derecho franc\u00e9s, por su parte, ha construido una pluralidad de estatutos locativos especializados: el arrendamiento de vivienda principal, el arrendamiento comercial, el arrendamiento profesional, los arrendamientos de temporada, los arrendamientos amueblados, entre otros. Cada uno posee un r\u00e9gimen propio y no puede trasladarse autom\u00e1ticamente al \u00e1mbito de otro. La Ley de 1989, por ejemplo, se concentra esencialmente en la vivienda que constituye la residencia principal del arrendatario y excluye expresamente diversas categor\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

De ah\u00ed que, mutatis mutandis<\/em>, el an\u00e1lisis de los art\u00edculos 28 y 29 de la Ley n\u00fam. 85-25 deba seguir una metodolog\u00eda semejante: no basta con identificar la existencia de un contrato de alquiler; es necesario determinar qu\u00e9 clase de alquiler<\/em> se encuentra ante el juez y cu\u00e1l es el r\u00e9gimen legal al que pertenece.<\/strong> En el sistema franc\u00e9s, esa calificaci\u00f3n permite saber si se est\u00e1 ante un arrendamiento sometido a la Ley de 1989, ante un bail commercial<\/em> regulado por el Code de commerce<\/em>, o ante un arrendamiento sometido al derecho com\u00fan. En el sistema dominicano, la operaci\u00f3n debe consistir en determinar si el contrato de alquiler es sobre vivienda y, acto seguido, verificar que no concurra ninguna de las exclusiones legales.<\/p>\n\n\n\n

Esta perspectiva francesa permite reforzar, por tanto, una conclusi\u00f3n que consideramos esencial: la competencia del juez especializado no puede desvincularse del \u00e1mbito sustantivo de la ley que se invoca para apoderarlo. Si el contrato pertenece a una categor\u00eda expresamente excluida de la Ley n\u00fam. 85-25, la invocaci\u00f3n de dicha ley no puede producir el efecto de conferir competencia al juzgado de paz. Del mismo modo, si la controversia tiene por objeto una relaci\u00f3n jur\u00eddica distinta del contrato de alquiler comprendido por la ley, la competencia especial no puede ser creada artificialmente mediante la sola calificaci\u00f3n formal de la demanda. En virtud del principio iura novit curia<\/em> (los jueces conocen el derecho), los jueces pueden calificar el negocio jur\u00eddico de una forma diferente a como lo hayan etiquetado las partes y aplicar el derecho como corresponda.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el derecho franc\u00e9s confirma la utilidad de distinguir entre el g\u00e9nero<\/em> (el bail<\/em>, entendido como contrato de arrendamiento) y la especie<\/em>, que es el estatuto jur\u00eddico concreto al que pertenece ese arrendamiento. Esa distinci\u00f3n es particularmente fecunda para la interpretaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25, ya que, tal como tantas veces hemos reiterado, no todo alquiler es necesariamente un \u00abalquiler sometido a la Ley 85-25\u00bb<\/em>, del mismo modo que en Francia no todo bail<\/em> (contrato de arrendamiento) es un bail d’habitation<\/em> sometido a la Ley de 1989. La determinaci\u00f3n del destino, la naturaleza y las circunstancias de la relaci\u00f3n constituye, por consiguiente, una operaci\u00f3n jur\u00eddica previa e indispensable para establecer la norma sustantiva aplicable y, cuando el legislador ha atribuido una competencia especial, el tribunal habilitado para conocer de la controversia.<\/p>\n\n\n\n

X.- Sobre el procedimiento en las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sobre el procedimiento aplicable a las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, los art\u00edculos 30 y 31 de la Ley n\u00fam. 85-25 establecen un r\u00e9gimen procesal especial, caracterizado por la intimaci\u00f3n previa, la celeridad en la fijaci\u00f3n de audiencia, la brevedad de los plazos y, en materia de falta de pago, el car\u00e1cter sumario del conocimiento de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, el art\u00edculo 30 de la Ley n\u00fam. 85-25 dispone que el juzgado de paz conocer\u00e1 de las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda previa intimaci\u00f3n de cumplimiento de la obligaci\u00f3n correspondiente, concedi\u00e9ndose a la parte intimada un plazo que no puede exceder de diez (10) d\u00edas calendario. La disposici\u00f3n introduce as\u00ed un presupuesto procesal previo al apoderamiento jurisdiccional: la parte que pretenda hacer valer judicialmente el incumplimiento debe, en principio, requerir previamente a su contraparte que cumpla la obligaci\u00f3n que le corresponde.<\/p>\n\n\n\n

Como se ve, se trata de un procedimiento de naturaleza especial y marcadamente expedito, dise\u00f1ado para que el conflicto derivado del contrato de alquiler pueda ser sometido al juez de paz sin quedar sujeto a las dilaciones propias de un proceso ordinario. La intimaci\u00f3n previa cumple, adem\u00e1s, una doble funci\u00f3n: constituye formalmente en mora a la parte incumplidora, haciendo exigible la obligaci\u00f3n, y le proporciona una \u00faltima oportunidad para satisfacer voluntariamente la obligaci\u00f3n antes de la intervenci\u00f3n jurisdiccional.<\/p>\n\n\n\n

Vencido infructuosamente el plazo concedido en la intimaci\u00f3n, el p\u00e1rrafo I del art\u00edculo 30 permite a la parte requirente solicitar al juzgado de paz la fijaci\u00f3n de audiencia. El tribunal debe se\u00f1alar el d\u00eda y la hora para el conocimiento de la demanda en un plazo no mayor de diez d\u00edas calendario contado desde la solicitud. Una vez fijada la audiencia, corresponde a la parte intimante<\/em> notificar a la contraparte mediante acto de alguacil, debiendo existir entre la notificaci\u00f3n y la celebraci\u00f3n de la audiencia un plazo m\u00ednimo de tres (03) y m\u00e1ximo de cinco (05) d\u00edas calendario.<\/p>\n\n\n\n

Esta regulaci\u00f3n revela una opci\u00f3n legislativa inequ\u00edvoca por la concentraci\u00f3n temporal del procedimiento. No basta, por tanto, con reconocer competencia al juzgado de paz, la Ley 85-25 procura que el ejercicio de esa competencia se desarrolle mediante una secuencia procesal abreviada, con plazos expresamente determinados, tanto para la intimaci\u00f3n como para el apoderamiento, la fijaci\u00f3n de audiencia y la citaci\u00f3n de la parte demandada.<\/p>\n\n\n\n

Particular importancia reviste el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 30, conforme al cual, cuando la demanda tenga por causa la falta de pago<\/em>, el procedimiento ser\u00e1 de car\u00e1cter sumario y deber\u00e1 decidirse en no m\u00e1s de dos audiencias, salvo que el juez estime necesaria la celebraci\u00f3n de una tercera. La norma procura conciliar, de este modo, la necesidad de una respuesta jurisdiccional r\u00e1pida con la preservaci\u00f3n de un espacio procesal suficiente para que las partes puedan formular sus respectivas pretensiones, defensas y medios de prueba. Pero no debe perderse de vista que el car\u00e1cter sumario del procedimiento no equivale a la supresi\u00f3n de las garant\u00edas esenciales del contradictorio y del derecho de defensa que, conforme al art\u00edculo 69.10 de la Constituci\u00f3n, debe observarse en todas las materias. La sumariedad incide fundamentalmente sobre la estructura y duraci\u00f3n del proceso, pero no autoriza al \u00f3rgano jurisdiccional a decidir prescindiendo del conocimiento contradictorio de las pretensiones y defensas relevantes. La finalidad de la norma es, por consiguiente, acelerar el proceso, no sacrificar sus garant\u00edas fundamentales.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el art\u00edculo 31 de la Ley n\u00fam. 85-25 contempla una hip\u00f3tesis procesal distinta: la demanda fundada en la llegada del t\u00e9rmino del contrato. En este supuesto, el legislador exige una denuncia previa de la parte demandante, notificada mediante acto de alguacil, como presupuesto para el ejercicio de la acci\u00f3n correspondiente ante el juzgado de paz. Esta exigencia adquiere especial relevancia, porque el vencimiento del plazo contractual constituye un supuesto diferente del incumplimiento por falta de pago. Mientras en este \u00faltimo caso el proceso tiene como presupuesto una obligaci\u00f3n contractual insatisfecha, t\u00edpicamente, la obligaci\u00f3n de pagar el alquiler, en la demanda por llegada del t\u00e9rmino lo que se procura hacer valer es la extinci\u00f3n del v\u00ednculo por el advenimiento del plazo convenido, seguida de la restituci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

El p\u00e1rrafo del art\u00edculo 31 establece, adem\u00e1s, una garant\u00eda temporal espec\u00edfica: la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble deben notificarse con una antelaci\u00f3n no menor de noventa (90) d\u00edas calendario respecto de la llegada del t\u00e9rmino contractual. Se trata de un plazo considerablemente superior al previsto para la intimaci\u00f3n por incumplimiento, lo que evidencia que el legislador ha querido distinguir entre la reacci\u00f3n frente a un incumplimiento contractual y la preparaci\u00f3n de la restituci\u00f3n del inmueble por expiraci\u00f3n del v\u00ednculo.<\/p>\n\n\n\n

Esquem\u00e1ticamente, el proceso implica los siguientes pasos:<\/p>\n\n\n\n

A. En las demandas derivadas del incumplimiento contractual:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Incumplimiento de una obligaci\u00f3n contractual.<\/li>\n\n\n\n
  2. Intimaci\u00f3n previa a la parte incumplidora para que cumpla la obligaci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
  3. Concesi\u00f3n de un plazo de hasta diez (10) d\u00edas calendario.<\/li>\n\n\n\n
  4. Vencimiento del plazo sin cumplimiento.<\/li>\n\n\n\n
  5. Solicitud al juzgado de paz de fijaci\u00f3n de audiencia.<\/li>\n\n\n\n
  6. Fijaci\u00f3n de la audiencia por el tribunal en un plazo no mayor de diez (10) d\u00edas calendario desde la solicitud.<\/li>\n\n\n\n
  7. Notificaci\u00f3n mediante acto de alguacil a la contraparte.<\/li>\n\n\n\n
  8. Celebraci\u00f3n de la audiencia, respetando un intervalo de tres (03) a cinco (05) d\u00edas calendario entre la notificaci\u00f3n y la audiencia.<\/li>\n\n\n\n
  9. Si se trata de falta de pago<\/em>, conocimiento mediante procedimiento sumario<\/em>, con un m\u00e1ximo ordinario de dos (02) audiencias y una tercera \u00fanicamente cuando el juez la estime necesaria.<\/li>\n\n\n\n
  10. Decisi\u00f3n judicial sobre la pretensi\u00f3n sometida al tribunal.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    B. En las demandas por llegada del t\u00e9rmino:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Advenimiento del t\u00e9rmino contractual como causa de la restituci\u00f3n.<\/li>\n\n\n\n
    2. Denuncia previa del contrato.<\/li>\n\n\n\n
    3. Notificaci\u00f3n de la denuncia mediante acto de alguacil.<\/li>\n\n\n\n
    4. La denuncia y solicitud de entrega voluntaria deben efectuarse con una antelaci\u00f3n de no menos de noventa d\u00edas calendario respecto de la llegada del t\u00e9rmino.<\/li>\n\n\n\n
    5. Ante la falta de entrega voluntaria, apoderamiento del juzgado de paz para conocer de la demanda.<\/li>\n\n\n\n
    6. Sustanciaci\u00f3n y decisi\u00f3n de la pretensi\u00f3n de restituci\u00f3n conforme al r\u00e9gimen procesal especial establecido por la Ley 85-25.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      En resumen, los art\u00edculos 30 y 31 de la Ley n\u00fam. 85-25 configuran un microsistema procesal especial para los litigios derivados del alquiler de vivienda, cuya nota caracter\u00edstica es la b\u00fasqueda de una respuesta jurisdiccional r\u00e1pida sin eliminar las garant\u00edas esenciales del contradictorio. El legislador distingue cuidadosamente entre el incumplimiento de una obligaci\u00f3n durante la vigencia del contrato, para el cual establece la intimaci\u00f3n previa y, trat\u00e1ndose de falta de pago, un procedimiento sumario; y la llegada del t\u00e9rmino contractual, para la cual exige una denuncia previa con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de noventa d\u00edas.<\/p>\n\n\n\n

      La estructura adoptada revela, en definitiva, una concepci\u00f3n del proceso de alquiler orientada a reducir los tiempos muertos entre el incumplimiento, el apoderamiento judicial y la decisi\u00f3n, pero preservando determinadas formalidades destinadas a garantizar que la contraparte conozca oportunamente la pretensi\u00f3n ejercida en su contra. De ah\u00ed que la Ley 85-25 no se limite a atribuir competencia al juzgado de paz, sino que dise\u00f1a expresamente la ruta procesal mediante la cual debe ejercerse esa competencia de excepci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al esquema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, el r\u00e9gimen procesal de los arrendamientos de vivienda presenta una t\u00e9cnica normativa igualmente orientada a preconstituir<\/em> el conflicto antes de acudir al juez, aunque mediante mecanismos que no son enteramente equivalentes a los previstos por los art\u00edculos 30 y 31 de la Ley n\u00fam. 85-25. En materia de impago de rentas o cargas, el art\u00edculo 24 de la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, aplicable en aquel pa\u00eds originario de nuestro derecho, establece que el contrato de arrendamiento de vivienda debe contener una cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n de pleno derecho por falta de pago, pero dicha cl\u00e1usula solo produce efectos seis (06) semanas despu\u00e9s de un commandement de payer<\/em> \u2014mandamiento de pago\u2014 que haya quedado infructuoso. Este acto debe contener, bajo pena de nulidad, informaci\u00f3n detallada sobre la deuda, el plazo concedido al arrendatario para pagar y las consecuencias judiciales de la falta de regularizaci\u00f3n[31]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      La comparaci\u00f3n resulta particularmente ilustrativa. Mientras el art\u00edculo 30 de la Ley 85-25 exige una intimaci\u00f3n previa de cumplimiento por un plazo no mayor de diez d\u00edas, el derecho franc\u00e9s articula, para el impago de rentas, un mecanismo preprocesal <\/em>espec\u00edficamente dise\u00f1ado para la resoluci\u00f3n del arrendamiento y la expulsi\u00f3n,<\/strong> mediante el commandement de payer (mandamiento de pago)<\/em>[32]<\/a>. No se trata, por tanto, de una simple formalidad previa al proceso: el requerimiento franc\u00e9s constituye una pieza esencial de la mec\u00e1nica resolutoria, pues la cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n de pleno derecho no puede desplegar sus efectos sino despu\u00e9s de transcurrido el plazo legal sin que el deudor haya satisfecho la deuda.<\/p>\n\n\n\n

      Desde esta perspectiva, puede advertirse una convergencia de pol\u00edtica legislativa entre ambos ordenamientos: tanto la Ley 85-25 como la legislaci\u00f3n francesa evitan que el litigio judicial constituya la primera reacci\u00f3n frente al incumplimiento, imponiendo previamente una actuaci\u00f3n formal destinada a poner al arrendatario en conocimiento preciso de la obligaci\u00f3n incumplida y permitirle regularizar su situaci\u00f3n. La diferencia reside en la intensidad y especificidad de la regulaci\u00f3n francesa, particularmente desarrollada para los supuestos de impago. Y la comparaci\u00f3n es todav\u00eda m\u00e1s significativa respecto de la llegada del t\u00e9rmino del contrato. En Francia, el r\u00e9gimen del cong\u00e9<\/em>, que puede traducirse, seg\u00fan el contexto, como aviso o notificaci\u00f3n de terminaci\u00f3n\/no renovaci\u00f3n, no se reduce a una simple denuncia encaminada a obtener la restituci\u00f3n del inmueble. Para los arrendamientos sometidos a la Ley del 6 de julio de 1989, el arrendador que pretenda poner t\u00e9rmino al contrato al vencimiento debe respetar las condiciones establecidas por el art\u00edculo 15, y su cong\u00e9<\/em> debe estar justificado por alguno de los motivos legalmente admitidos, entre ellos la recuperaci\u00f3n del inmueble para determinados fines, su venta o un motivo leg\u00edtimo y serio. Cuando procede del arrendador, el plazo de preaviso es, en principio, de seis (06) meses[33]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Por lo precedentemente expuesto,el plazo de noventa (90) d\u00edas previsto por el art\u00edculo 31 de la Ley 85-25 no debe identificarse sin m\u00e1s con el sistema franc\u00e9s. La legislaci\u00f3n dominicana establece expresamente un per\u00edodo m\u00ednimo de tres (03) meses entre la denuncia y la llegada del t\u00e9rmino contractual; el derecho franc\u00e9s, en cambio, establece para el cong\u00e9<\/em> (notificaci\u00f3n) del arrendador un preaviso ordinario de seis (06) meses y, adem\u00e1s, somete su validez a exigencias materiales y formales mucho m\u00e1s precisas. El cong\u00e9<\/em> (notificaci\u00f3n de terminaci\u00f3n del contrato) debe ser notificado conforme a las modalidades legalmente previstas y, en determinados supuestos, debe expresar el motivo invocado y satisfacer las exigencias espec\u00edficas establecidas por el art\u00edculo 15. De ah\u00ed que el derecho franc\u00e9s ofrezca un modelo particularmente elaborado de protecci\u00f3n procesal y sustantiva del arrendatario: antes de llegar a la fase propiamente jurisdiccional, la ley estructura mecanismos de advertencia, regularizaci\u00f3n y preaviso que permiten al arrendatario conocer con suficiente antelaci\u00f3n la pretensi\u00f3n del arrendador y, seg\u00fan el supuesto, evitar la resoluci\u00f3n o preparar la restituci\u00f3n del inmueble. Esta t\u00e9cnica responde a una concepci\u00f3n seg\u00fan la cual la rapidez del proceso no se obtiene eliminando las formalidades protectoras, sino organiz\u00e1ndolas anticipadamente y atribuy\u00e9ndoles consecuencias jur\u00eddicas precisas.<\/p>\n\n\n\n

      En este punto, la comparaci\u00f3n con la Ley 85-25 permite apreciar que el legislador dominicano se aproxima a una l\u00f3gica procesal de prevenci\u00f3n y celeridad, aunque mediante una regulaci\u00f3n menos compleja. La intimaci\u00f3n previa del art\u00edculo 30 y la denuncia anticipada del art\u00edculo 31 cumplen una funci\u00f3n semejante a la que desempe\u00f1an, en sus respectivos \u00e1mbitos, el commandement de payer<\/em> y el cong\u00e9<\/em> del derecho franc\u00e9s: preparar el eventual litigio, delimitar la causa de la reclamaci\u00f3n y ofrecer a la contraparte una oportunidad previa de cumplimiento o de entrega voluntaria. No obstante, debe conservarse una importante precisi\u00f3n metodol\u00f3gica: no existe en Francia un procedimiento \u00fanico y uniforme para todas las demandas derivadas del arrendamiento de vivienda equivalente al dise\u00f1ado por los art\u00edculos 30 y 31 de la Ley 85-25. Como hemos dicho antes, el legislador franc\u00e9s distribuye las consecuencias procesales seg\u00fan la causa de terminaci\u00f3n o incumplimiento y combina las reglas especiales de la legislaci\u00f3n sobre arrendamientos de vivienda con las normas generales del procedimiento civil. Por ello, la principal ense\u00f1anza comparativa no consiste en afirmar una identidad entre ambos sistemas, sino en destacar que los dos reconocen la conveniencia de una fase precontenciosa<\/em> formalizada, particularmente rigurosa cuando est\u00e1 en juego la terminaci\u00f3n del contrato y la restituci\u00f3n de la vivienda.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En s\u00edntesis<\/strong>, mientras la Ley 85-25 configura un procedimiento especial caracterizado por la intimaci\u00f3n previa, la r\u00e1pida fijaci\u00f3n de audiencia y la sumariedad del proceso de falta de pago, el derecho franc\u00e9s desarrolla una t\u00e9cnica m\u00e1s escalonada: requerimiento formal de pago, transcurso del plazo legal, eventual resoluci\u00f3n y procedimiento judicial,en materia de impago; y notificaci\u00f3n anticipada del cong\u00e9<\/em>, respeto del plazo de preaviso y de las causas legalmente admitidas, eventual restituci\u00f3n y controversia judicial, cuando se pretende poner t\u00e9rmino al arrendamiento. La comparaci\u00f3n franco-dominicana<\/em> evidencia as\u00ed que celeridad procesal<\/em> y protecci\u00f3n del arrendatario<\/em> no son conceptos incompatibles: ambos ordenamientos procuran alcanzarlas mediante la anticipaci\u00f3n de determinadas actuaciones y la fijaci\u00f3n legal de plazos y formalidades, aunque el sistema franc\u00e9s presenta un grado mayor de especializaci\u00f3n normativa.<\/p>\n\n\n\n

      XI- Sobre la sentencia dictada en materia de alquileres<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Sobre el r\u00e9gimen de la sentencia<\/em>, los art\u00edculos 32 a 34 de la Ley n\u00fam. 85-25 establecen un conjunto de reglas especiales destinadas a disciplinar no solo el contenido y oportunidad de la decisi\u00f3n judicial, sino tambi\u00e9n sus efectos procesales y su ejecuci\u00f3n. Se trata de disposiciones que deben apreciarse, adem\u00e1s, en contraste con el r\u00e9gimen anterior del Decreto n\u00fam. 4807, cuya regulaci\u00f3n de los conflictos locativos respond\u00eda a una l\u00f3gica sustancialmente distinta, marcada por la intervenci\u00f3n administrativa y por un procedimiento especial construido alrededor de la protecci\u00f3n del inquilino y del control del desalojo. Actualmente, el art\u00edculo 32 de la Ley n\u00fam. 85-25 define la sentencia como la decisi\u00f3n que dicta el juez luego de conocer de las demandas relativas al incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler o a la llegada de su t\u00e9rmino. La disposici\u00f3n se corresponde, por tanto, con las dos grandes hip\u00f3tesis procesales previamente reguladas por los art\u00edculos 30 y 31: de una parte, las controversias derivadas del incumplimiento contractual<\/em> y, de otra, aquellas originadas en la expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino convenido<\/em>.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Particular importancia tiene el p\u00e1rrafo I del art\u00edculo 32, conforme al cual la sentencia que intervenga se reputa contradictoria. La regla procura atribuir a la decisi\u00f3n una determinada condici\u00f3n procesal con independencia de las circunstancias concretas de comparecencia, evitando que la ausencia de una de las partes en la audiencia produzca, por s\u00ed sola, las consecuencias propias de una sentencia dictada en defecto. Se trata de una previsi\u00f3n especial que debe interpretarse conjuntamente con las reglas que gobiernan la citaci\u00f3n y el contradictorio, pues la calificaci\u00f3n legal de la sentencia no elimina la necesidad de que la parte haya sido regularmente puesta en condiciones de ejercer su defensa. De su lado, el p\u00e1rrafo II dispone que, cuando las partes planteen incidentes, el juez podr\u00e1 acumularlos<\/em>[34]<\/strong><\/em><\/a> <\/em>para fallarlos conjuntamente con lo principal, pero mediante disposiciones distintas. La norma reconoce as\u00ed una facultad de direcci\u00f3n procesal destinada a evitar que los incidentes paralicen innecesariamente el conocimiento del fondo. La acumulaci\u00f3n<\/em> no significa, sin embargo, confusi\u00f3n entre las cuestiones incidentales y la pretensi\u00f3n principal: el legislador exige que sean resueltas mediante disposiciones diferenciadas, preservando la claridad estructural de la decisi\u00f3n y permitiendo identificar separadamente la soluci\u00f3n dada a cada cuesti\u00f3n sometida al tribunal.<\/p>\n\n\n\n

      En otro orden, el p\u00e1rrafo III del art\u00edculo 32 faculta al juez para ordenar las medidas conservatorias necesarias respecto de los muebles que guarnecen el inmueble alquilado. Esta previsi\u00f3n reviste particular importancia pr\u00e1ctica en los litigios locativos, pues permite adoptar medidas destinadas a preservar determinados bienes muebles existentes en el inmueble mientras se desarrolla o concluye la controversia. La facultad, por su propia naturaleza, debe ejercerse conforme a criterios denecesidad, proporcionalidad y vinculaci\u00f3n con la protecci\u00f3n de la efectividad de la decisi\u00f3n, sin convertir la medida conservatoria en una anticipaci\u00f3n indebida de la soluci\u00f3n del fondo.<\/p>\n\n\n\n

      Plazo para decidir y concentraci\u00f3n de las contestaciones<\/em>.El art\u00edculo 33 introduce una regla de celeridad particularmente relevante, y es que el juez dispone de treinta (30) d\u00edas calendario, contados a partir de que el expediente quede en estado de fallo, para dictar sentencia en materia de alquileres y desahucios. Esta disposici\u00f3n no se limita, por tanto, a establecer una aspiraci\u00f3n de celeridad, fija un plazo legal para el pronunciamiento judicial, cuyo punto de partida se sit\u00faa en un momento procesal objetivamente determinado: aquel en que el expediente queda en estado de recibir fallo<\/em>. Esta precisi\u00f3n es importante porque el t\u00e9rmino no comienza necesariamente con la celebraci\u00f3n de la primera audiencia, sino cuando el tribunal considera agotada la instrucci\u00f3n necesaria para decidir y el asunto queda, efectivamente, en condiciones de ser fallado. Por eso, ha de entenderse que inicia el c\u00e1lculo luego de vencerse el plazo que suele pedirse para escritos justificativos de conclusiones, ya que el tribunal no puede decidir hasta que las partes depositen sus alegatos para respetar su derecho de defensa. Y si las partes no solicitan plazos para aportar escritos justificativos de conclusiones, que no es la usanza, el plazo entonces iniciar\u00eda desde la \u00faltima audiencia, en que las partes presentaron conclusiones.<\/p>\n\n\n\n

      Sanci\u00f3n por no fallar dentro del plazo el juzgado de paz. <\/em>Tomando en cuenta que leyes anteriores, en diferentes materias, han previsto plazos determinados para los tribunales fallar y, en la pr\u00e1ctica, ni se respetan tales plazos ni hay consecuencias, vemos positivo que la ley 85-25 consagre un r\u00e9gimen de consecuencia en este contexto. En efecto, el p\u00e1rrafo I del art\u00edculo 33 otorga consecuencias espec\u00edficas al incumplimiento de dicho plazo. Si transcurren los treinta (30) d\u00edas sin que el juez de primer grado o de apelaci\u00f3n dicte sentencia, la parte interesada queda facultada para solicitar al Consejo del Poder Judicial autorizaci\u00f3n para demandar en responsabilidad civil por denegaci\u00f3n de justicia<\/em> contra el juez en falta, sin perjuicio de la sanci\u00f3n disciplinaria que pueda derivarse del incumplimiento de sus funciones.<\/p>\n\n\n\n

      La norma, por consiguiente, establece una aut\u00e9ntica responsabilidad funcional asociada a la inobservancia del plazo legal de decisi\u00f3n. Debe destacarse, sin embargo, que la disposici\u00f3n no convierte autom\u00e1ticamente el vencimiento del plazo en una condena contra el juez: lo que hace es habilitar a la parte interesada para promover el mecanismo legal correspondiente de responsabilidad por denegaci\u00f3n de justicia, de acuerdo con las condiciones establecidas por el ordenamiento procesal. Y, de igual modo, si se determinare que dicho reclamo se ha llevado a cabo como mecanismo de presi\u00f3n o dilatorio, sin base alguna, pudiera la parte que incurra en ese proceder comprometer su responsabilidad civil por uso abusivo de las v\u00edas de derecho<\/em>. Acci\u00f3n que t\u00edpicamente ejercer\u00eda la contraparte, afectada por dicho ardid, retardando el conocimiento del fondo. No imaginamos a los jueces accionando en esa direcci\u00f3n, basado en que se ha cuestionado su eficiencia sin ser cierto, aunque nada impide que alg\u00fan magistrado accione en esa direcci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Cabe resaltar, por otro lado, que especialmente significativa es, asimismo, la regla del p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 33, seg\u00fan la cual, durante el mismo plazo y de forma exclusiva, el juez apoderado de lo principal conocer\u00e1, sin importar su naturaleza, de todas las contestaciones y demandas incidentales planteadas durante el proceso con ocasi\u00f3n de un contrato de alquiler. Y eso incluye, evidentemente, el incidente de inscripci\u00f3n en falsedad<\/em>, que tradicionalmente se ha desconocido que el juez de paz pueda instruir dicho tr\u00e1mite incidental de la prueba literal. La disposici\u00f3n consagra as\u00ed una marcada concentraci\u00f3n de la competencia procesal en el juez que conoce del fondo. Su finalidad es evitar la fragmentaci\u00f3n del litigio mediante la remisi\u00f3n sucesiva de incidentes y controversias accesorias a \u00f3rganos jurisdiccionales distintos, lo que podr\u00eda frustrar precisamente la celeridad que la Ley 85-25 procura imprimir al contencioso locativo, que es, casualmente, lo que suced\u00eda bajo el imperio del Decreto 4807, que si una parte se inscrib\u00eda en falsedad en contra del contrato o de alg\u00fan documento producido con ocasi\u00f3n del proceso, deb\u00eda el juzgado de paz sobreseer hasta que el tribunal de derecho com\u00fan instruya y decida dicho incidente. Hemos, sin dudas, avanzado con la nueva ley.<\/p>\n\n\n\n

      Ejecutoriedad de la sentencia<\/em>. El art\u00edculo 34 contiene probablemente una de las reglas procesales de mayor trascendencia pr\u00e1ctica de todo este r\u00e9gimen. Conforme a su texto, la sentencia dictada en primer grado por el juez de paz o por el juez de primera instancia es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Esta regla supone una opci\u00f3n legislativa clara a favor de la efectividad inmediata de la decisi\u00f3n judicial,pues la interposici\u00f3n de un recurso ordinario no suspende, por s\u00ed sola, la ejecuci\u00f3n de la sentencia. En consecuencia, la apelaci\u00f3n no constituye, como regla general bajo este r\u00e9gimen especial, un mecanismo autom\u00e1tico para impedir que se produzcan los efectos ejecutivos de la decisi\u00f3n. Ahora bien, la propia disposici\u00f3n establece un mecanismo excepcional de protecci\u00f3n para la parte sucumbiente, y es que esta podr\u00e1 demandar la suspensi\u00f3n de la ejecuci\u00f3n en referimiento ante el juez competente<\/em>, que es el de derecho com\u00fan, siempre que exista previamente un recurso de apelaci\u00f3n y bajo la condici\u00f3n de que se consigne a favor del propietario o arrendador una suma en efectivo equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas.<\/p>\n\n\n\n

      La Ley 85-25 articula de esta manera un mecanismo de equilibrio entre dos intereses contrapuestos: por un lado, el inter\u00e9s del vencedor en obtener ejecuci\u00f3n efectiva e inmediata de la sentencia; y, por otro, el inter\u00e9s del vencido en procurar excepcionalmente la suspensi\u00f3n de sus efectos mientras se conoce el recurso. La suspensi\u00f3n deja, sin embargo, de ser una consecuencia autom\u00e1tica de la apelaci\u00f3n y pasa a estar sometida a una intervenci\u00f3n espec\u00edfica del juez de los referimientos y, cuando se trata del supuesto contemplado por el p\u00e1rrafo, a una garant\u00eda patrimonial particularmente intensa. Siendo de inter\u00e9s resaltar la precisi\u00f3n contenida en el p\u00e1rrafo del art\u00edculo 34, en el sentido de que la consignaci\u00f3n equivalente al duplo solo aplica a la demanda de desalojo por falta de pago<\/em>. Por consiguiente, no es jur\u00eddicamente correcto extender esta exigencia de manera general a todas las sentencias dictadas en materia de alquileres y desahucios. Se trata de una condici\u00f3n espec\u00edficamente vinculada a la hip\u00f3tesis de desalojo fundado en falta de pago<\/em>, y como tal debe ser interpretada restrictivamente.<\/p>\n\n\n\n

      En el libro Soluciones procesales<\/em>, de nuestra autor\u00eda, al analizar bajo el antiguo r\u00e9gimen del decreto 4807 la demanda en cobro de alquileres, resoluci\u00f3n de contrato y desalojo por falta de pago, resalt\u00e1bamos que la Gaceta Oficial donde fue publicada la ley 38-98 que modificaba el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 1 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, se constata que el legislador consagr\u00f3 que la interposici\u00f3n de recursos s\u00ed era suspensivo de la sentencia, por lo que sosten\u00edamos que la solicitud de ejecuci\u00f3n provisional no deb\u00eda ser concedida. Y resalt\u00e1bamos que el art\u00edculo 162, p\u00e1rrafo III, del Anteproyecto del C\u00f3digo Procesal Civil, que perimi\u00f3 en el Congreso y nunca se convirti\u00f3 en ley, tal como ahora prev\u00e9 la Ley 85-25, sosten\u00eda que la interposici\u00f3n de recursos no es suspensiva de la ejecuci\u00f3n[35]<\/a>. Sin embargo, al disponer la citada Ley 85-25, como se ha dicho, que los recursos no suspenden en esta materia, la cuesti\u00f3n ha quedado resuelta legalmente. Incluso, como se ha comentado antes, la propia ley remite a la sede de r\u00e9f\u00e9r\u00e9<\/em> para promover la suspensi\u00f3n de la sentencia.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al esquema franc\u00e9s<\/em>. En Francia, el r\u00e9gimen de la sentencia en materia de arrendamientos de vivienda se estructura, igualmente, alrededor de la necesidad de conciliar efectividad de la tutela judicial, protecci\u00f3n del arrendatario y ejecuci\u00f3n efectiva de la decisi\u00f3n, aunque la t\u00e9cnica legislativa francesa difiere sustancialmente de la adoptada por los art\u00edculos 32 a 34 de la Ley n\u00fam. 85-25. La comparaci\u00f3n resulta particularmente interesante, porque el derecho franc\u00e9s no concibe la ejecuci\u00f3n del desalojo como una consecuencia puramente autom\u00e1tica de la sentencia, sino como una secuencia procesal aut\u00f3noma, sometida a determinadas formalidades y plazos de protecci\u00f3n. En primer lugar, debe destacarse que, conforme al art\u00edculo 514 del Code de proc\u00e9dure civile<\/em>, las decisiones de primera instancia son, como principio general, ejecutorias a t\u00edtulo provisional de pleno derecho, salvo que la ley o la propia decisi\u00f3n dispongan lo contrario[36]<\/a>. Existe, por tanto, en el derecho franc\u00e9s contempor\u00e1neo una regla que, en su finalidad, presenta una clara proximidad con el art\u00edculo 34 de la Ley 85-25: la interposici\u00f3n de un recurso no constituye, por regla general, un obst\u00e1culo autom\u00e1tico para la ejecuci\u00f3n de la sentencia.<\/p>\n\n\n\n

      Sin embargo, esta semejanza debe manejarse con precisi\u00f3n. La ejecuci\u00f3n provisional francesa no equivale t\u00e9cnicamente a la ejecutoriedad incondicionada prevista por el art\u00edculo 34 de la Ley 85-25. En Francia, la ejecuci\u00f3n provisional constituye una regla general del proceso civil, mientras que, trat\u00e1ndose de la expulsi\u00f3n de un ocupante de un inmueble habitado, el legislador establece adem\u00e1s una serie de garant\u00edas espec\u00edficas en el Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em>. En efecto, el art\u00edculo L. 411-1 dispone que, salvo disposici\u00f3n especial, la expulsi\u00f3n de un inmueble o lugar habitado solamente puede perseguirse en virtud de una decisi\u00f3n judicial o de un acta de conciliaci\u00f3n ejecutoria, y despu\u00e9s de la notificaci\u00f3n de un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux<\/em>, es decir, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[37]<\/a>. La diferencia es significativa: en Francia, la sentencia favorable al arrendador no agota necesariamente el itinerario jur\u00eddico del desalojo. Existe una fase posterior espec\u00edficamente destinada a su ejecuci\u00f3n material. El t\u00edtulo judicial debe ser seguido por el correspondiente commandement de lib\u00e9rer les locaux<\/em>, lo que proporciona al ocupante una \u00faltima oportunidad formal para abandonar voluntariamente el inmueble antes de que pueda procederse a la expulsi\u00f3n forzosa.<\/p>\n\n\n\n

      Esta protecci\u00f3n se intensifica cuando se trata de un lugar habitado. El art\u00edculo L. 412-1 del Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em> establece, como regla, que la expulsi\u00f3n no puede realizarse sino despu\u00e9s de transcurridos dos (02) meses desde el commandement<\/em>, aunque el juez puede reducir o eliminar ese plazo en determinadas circunstancias legalmente previstas. La propia norma contempla, adem\u00e1s, excepciones relacionadas con la mala fe del ocupante o con el ingreso en los locales mediante maniobras, amenazas, v\u00edas de hecho o coacci\u00f3n[38]<\/a>. La comparaci\u00f3n con el art\u00edculo 34 de la Ley 85-25 permite, por tanto, identificar dos t\u00e9cnicas legislativas diferentes para alcanzar una finalidad parcialmente com\u00fan. La legislaci\u00f3n dominicana concentra la protecci\u00f3n en el momento de la impugnaci\u00f3n de la sentencia: la decisi\u00f3n de primer grado es ejecutoria aun cuando sea recurrida, pero el vencido puede acudir al referimiento para solicitar la suspensi\u00f3n, someti\u00e9ndose, en el supuesto espec\u00edficamente previsto de desalojo por falta de pago, a la consignaci\u00f3n del duplo de las condenaciones. El derecho franc\u00e9s, en cambio, separa conceptualmente la ejecutoriedad del t\u00edtulo y la realizaci\u00f3n material del desalojo, intercalando entre ambos un conjunto de formalidades y plazos protectores.<\/p>\n\n\n\n

      Esta diferencia resulta especialmente importante frente al antiguo r\u00e9gimen dominicano del Decreto 4807. La Ley 85-25 parece orientarse hacia una mayor judicializaci\u00f3n y contractualizaci\u00f3n<\/em>del conflicto locativo: una vez que el juez competente decide la controversia, la sentencia adquiere eficacia ejecutiva aun en presencia de recurso, salvo la posibilidad excepcional de suspensi\u00f3n en los t\u00e9rminos establecidos por la propia ley. El modelo franc\u00e9s, aunque tambi\u00e9n favorece la eficacia de las decisiones judiciales, conserva una fase legalmente organizada de ejecuci\u00f3n del desalojo, en la que la protecci\u00f3n del ocupante no depende exclusivamente de la suspensi\u00f3n de la sentencia. Por otro lado, hay que decir que la convergencia entre ambos sistemas aparece con especial claridad en materia de falta de pago<\/em>. En Francia, el art\u00edculo 24 de la Ley n\u00fam. 89-462, de 6 de julio de 1989, establece que el contrato de arrendamiento de vivienda contiene una cl\u00e1usula de resoluci\u00f3n de pleno derecho por falta de pago del alquiler o de las cargas, pero dicha cl\u00e1usula solo produce efectos seis (06) semanas despu\u00e9s de un commandement de payer<\/em> (mandamiento de pago) que haya resultado infructuoso. El requerimiento debe contener, bajo pena de nulidad, informaci\u00f3n precisa sobre la deuda, el plazo para pagar y las consecuencias que puede generar la falta de regularizaci\u00f3n[39]<\/a>. De este modo, el derecho franc\u00e9s no permite pasar directamente del incumplimiento a la expulsi\u00f3n material.<\/p>\n\n\n\n

      En efecto, en aquel pa\u00eds originario de nuestro derecho existe una sucesi\u00f3n jur\u00eddicamente ordenada: incumplimiento, commandement de payer<\/em>, transcurso del plazo legal, eventual resoluci\u00f3n judicial o constataci\u00f3n de la resoluci\u00f3n, decisi\u00f3n ejecutoria, commandement de lib\u00e9rer les locaux<\/em>, transcurso del plazo de ejecuci\u00f3n, eventual expulsi\u00f3n forzosa. En cambio, la Ley 85-25 presenta una estructura m\u00e1s concentrada. Su art\u00edculo 30 exige la intimaci\u00f3n previa<\/em>, seguida del proceso ante el juzgado de paz; y el art\u00edculo 34 declara ejecutoria la sentencia de primer grado, incluso si ha sido recurrida, aunque permite solicitar su suspensi\u00f3n en referimiento <\/em>bajo las condiciones legalmente establecidas. En consecuencia, el legislador dominicanoconcentra en el proceso jurisdiccional y en la fase inmediatamente posterior a la sentencia lo que el legislador franc\u00e9s distribuye en distintas etapas preprocesales<\/em>, jurisdiccionales y ejecutivas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Sobre lallegada del t\u00e9rmino y la terminaci\u00f3n del contrato<\/em>, hay que decir que la comparaci\u00f3n es igualmente pertinente. Como ya se ha se\u00f1alado, la Ley 85-25 exige una denuncia previa y establece un plazo m\u00ednimo de noventa d\u00edas entre dicha denuncia y la llegada del t\u00e9rmino contractual. En Francia, el r\u00e9gimen de terminaci\u00f3n del arrendamiento de vivienda sometido a la Ley de 6 de julio de 1989 se encuentra fuertemente formalizado: el cong\u00e9<\/em> del arrendador debe respetar las condiciones legales relativas a su oportunidad, forma y causa, y la regulaci\u00f3n distingue las distintas hip\u00f3tesis que pueden justificar la terminaci\u00f3n. La l\u00f3gica francesa es, por consiguiente, coherente con la que informa los art\u00edculos 31 y 34 de la Ley 85-25, en el sentido de que la expiraci\u00f3n o terminaci\u00f3n del v\u00ednculo contractual no equivale por s\u00ed sola a la expulsi\u00f3n material del ocupante.<\/strong> Para esta \u00faltima es necesaria la correspondiente actuaci\u00f3n jur\u00eddica que permita transformar el derecho del arrendador a recuperar el inmueble en una ejecuci\u00f3n leg\u00edtima y efectiva.<\/p>\n\n\n\n

      En s\u00edntesis, en Francia, al igual que bajo la Ley 85-25, la eficacia de la sentencia ocupa un lugar central y el recurso no constituye, por s\u00ed solo, un obst\u00e1culo absoluto para su ejecuci\u00f3n. Sin embargo, el sistema franc\u00e9s introduce una distinci\u00f3n t\u00e9cnicamente importante entre ejecutoriedad de la decisi\u00f3n y ejecuci\u00f3n material del desalojo: aun existiendo un t\u00edtulo judicial ejecutorio, la expulsi\u00f3n de un ocupante de un lugar habitado est\u00e1 sometida al commandement de lib\u00e9rer les locaux<\/em> y, como regla, a un plazo de dos meses posterior a dicho requerimiento[40]<\/a>. Por ello, si la Ley 85-25 representa, frente al Decreto 4807, un tr\u00e1nsito hacia un modelo jurisdiccional, contractual y ejecutivo, el derecho franc\u00e9s muestra una variante m\u00e1s desarrollada de esa misma l\u00f3gica: la protecci\u00f3n del arrendatario no se articula mediante la ineficacia de la sentencia, sino mediante garant\u00edas procesales y ejecutivas que se insertan alrededor de una decisi\u00f3n judicial que conserva su fuerza ejecutoria.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      La anterior comparaci\u00f3n franco-dominicana<\/em>permite formular una conclusi\u00f3n especialmente \u00fatil para la tem\u00e1tica de los alquileres, y es que la ejecutoriedad de la sentencia y la protecci\u00f3n del arrendatario no son conceptos incompatibles. El verdadero problema jur\u00eddico consiste en determinar en qu\u00e9 momento y mediante qu\u00e9 garant\u00edas puede hacerse efectiva la decisi\u00f3n. La Ley 85-25 resuelve esa cuesti\u00f3n mediante la ejecutoriedad de primer grado y un mecanismo excepcional de suspensi\u00f3n; el derecho franc\u00e9s, mediante la ejecuci\u00f3n provisional de las decisiones y una regulaci\u00f3n espec\u00edfica y escalonada de la expulsi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      XII.- Sobre los recursos en materia de alquileres<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      \u00a0La cuesti\u00f3n recursiva<\/em> ha sido manejada por el legislador, mediante los art\u00edculos 35 a 39 de la Ley n\u00fam. 85-25, de forma que el r\u00e9gimen de impugnaci\u00f3n de las decisiones dictadas en materia de alquileres y desahucios quede sometido a plazos breves, \u00f3rganos jurisdiccionales previamente determinados y procedimientos compatibles con la naturaleza sumaria que caracteriza este contencioso. Se procura as\u00ed conciliar dos exigencias que, en esta materia, pueden encontrarse en tensi\u00f3n: de un lado, el derecho de las partes a obtener la revisi\u00f3n de una decisi\u00f3n judicial que les resulte desfavorable y, de otro, la necesidad de impedir que el ejercicio de los recursos se convierta en un instrumento de dilaci\u00f3n indefinida de la soluci\u00f3n del conflicto locativo.<\/p>\n\n\n\n

      Hay que recordar que, constitucionalmente, recurrir supone la posibilidad de someter una decisi\u00f3n judicial a un nuevo examen por el \u00f3rgano jurisdiccional competente, en los t\u00e9rminos y condiciones establecidos por la ley. El derecho al recurso<\/em> forma parte de las garant\u00edas del debido proceso, pero ello no significa que el legislador est\u00e9 obligado a establecer recursos ilimitados, ni que toda decisi\u00f3n judicial deba ser susceptible de todas las v\u00edas impugnativas posibles. La garant\u00eda constitucional exige, esencialmente, que las restricciones al acceso a los recursos tengan fundamento legal, persigan una finalidad leg\u00edtima, sean razonables y respeten el contenido esencial del derecho de defensa y de la tutela judicial efectiva.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En la materia abordada, el art\u00edculo 35<\/em> de la Ley n\u00fam. 85-25 establece como regla general que la sentencia dictada en primer grado podr\u00e1 ser recurrida en oposici\u00f3n<\/em>[41]<\/strong><\/em><\/a> o apelaci\u00f3n<\/em> dentro del plazo de quince (15) d\u00edas,cuyo c\u00f3mputo se inicia a partir de la notificaci\u00f3n de la sentencia[42]<\/a>. La disposici\u00f3n fija, por ende, tanto los medios ordinarios de impugnaci\u00f3n como un t\u00e9rmino uniforme para su ejercicio, procurando que la situaci\u00f3n jur\u00eddica derivada de la decisi\u00f3n judicial no permanezca indefinidamente sometida a incertidumbre.<\/p>\n\n\n\n

      Asimismo, el art\u00edculo 36<\/em> determina el \u00f3rgano competente para conocer de la apelaci\u00f3n seg\u00fan cu\u00e1l haya sido el tribunal que dict\u00f3 la sentencia de primer grado. Cuando la decisi\u00f3n proviene del juzgado de paz, la apelaci\u00f3n corresponde a la C\u00e1mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente; cuando la decisi\u00f3n ha sido dictada en primer grado por esta \u00faltima, el recurso se conoce ante la C\u00e1mara Civil y Comercial de la Corte de Apelaci\u00f3n correspondiente. La norma establece, de esta manera, una verdadera cadena jer\u00e1rquica de revisi\u00f3n,<\/strong> que permite que la decisi\u00f3n sea examinada por un \u00f3rgano jurisdiccional superior al que la dict\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

      El p\u00e1rrafo del citado art\u00edculo 36<\/em> a\u00f1ade una regla particularmente relevante al disponer que la sentencia dictada en grado de apelaci\u00f3n por la C\u00e1mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia, para su ejecuci\u00f3n, se beneficia del efecto de fuerza p\u00fablica y de la ejecutoriedad provisional de la sentencia dictada por el juez de paz.<\/strong> Esta previsi\u00f3n debe ser interpretada sistem\u00e1ticamente con el art\u00edculo 34 de la Ley 85-25, que reconoce la ejecutoriedad de las decisiones dictadas en primer grado aun cuando sean objeto de recurso. El legislador reafirma, por consiguiente, una opci\u00f3n por la efectividad de la tutela jurisdiccional, evitando que la sola interposici\u00f3n de recursos produzca necesariamente la paralizaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      El art\u00edculo 37<\/em>, de su lado, establece que el recurso de apelaci\u00f3n ser\u00e1 instruido sumariamente, tanto ante la C\u00e1mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia como ante la Corte de Apelaci\u00f3n, conforme al principio de celeridad. La sumariedad no debe entenderse como una reducci\u00f3n de las garant\u00edas del contradictorio, sino como una t\u00e9cnica de concentraci\u00f3n y abreviaci\u00f3n del tr\u00e1mite compatible con la naturaleza del litigio locativo. El legislador pretende que la segunda instancia no reproduzca innecesariamente todas las etapas y dilaciones propias de un proceso ordinario, especialmente cuando el objeto de la controversia puede involucrar la permanencia del inquilino en el inmueble o la posibilidad del propietario de recuperar su posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Por su parte, el art\u00edculo 38<\/em> regula el recurso de oposici\u00f3n<\/em>. Como expres\u00e1ramos en un pie de p\u00e1gina<\/em> m\u00e1s arriba, este recurso no entendemos por qu\u00e9 fue previsto en esta ley reciente, ya que su operatividad, si lo analizamos desde el derecho com\u00fan (art. 150, CPC), no devenga jugosos dividendos en t\u00e9rminos procesales, porque, por regla general, la oposici\u00f3n solo aplica contra sentencias dictadas en \u00faltima y \u00fanica instancia, y el esquema de la Ley 85-25 es que sea apelable la sentencia. Este recurso, por tanto, parecer\u00eda que sobra. En todo caso, por lo pronto, el citado art\u00edculo 38 establece una limitaci\u00f3n significativa: la sentencia pronunciada en defecto solo ser\u00e1 susceptible de oposici\u00f3n cuando el demandado no haya sido citado a persona o cuando justifique que se encontr\u00f3 en la imposibilidad de comparecer o de hacerse representar. La disposici\u00f3n restringe, por tanto, la oposici\u00f3n en atenci\u00f3n a la finalidad propia de este recurso: permitir la revisi\u00f3n de una decisi\u00f3n dictada sin la efectiva participaci\u00f3n de quien deb\u00eda ser o\u00eddo, pero evitando que pueda utilizarse indiscriminadamente para reabrir un proceso en el que la parte tuvo oportunidad real de comparecer y deliberadamente no lo hizo.<\/p>\n\n\n\n

      Lo cierto es que el sistema recursivo de la Ley n\u00fam. 85-25 se estructura, ordinariamente, sobre el doble grado de jurisdicci\u00f3n: las sentencias dictadas en primer grado son susceptibles de apelaci\u00f3n ante el \u00f3rgano jurisdiccional superior. Esta estructura plantea una dificultad respecto del recurso de oposici\u00f3n, tradicionalmente reservado por el art\u00edculo 150 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, modificado por la Ley n\u00fam. 845 de 1978, a las sentencias en \u00faltima instancia pronunciadas en defecto. En efecto, si se aplicara estrictamente esta regla general, la oposici\u00f3n tendr\u00eda escaso o ning\u00fan \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n en el r\u00e9gimen de la Ley 85-25, pues las decisiones de primer grado son expresamente apelables. Sin embargo, el legislador no se limit\u00f3 a mantener el r\u00e9gimen general: el art\u00edculo 35 menciona expresamente la oposici\u00f3n como medio de impugnaci\u00f3n de las sentencias dictadas en primer grado y el art\u00edculo 38 regula de manera aut\u00f3noma sus presupuestos, sin reproducir la exigencia de que la decisi\u00f3n haya sido dictada en \u00faltima instancia, a\u00f1adiendo incluso como supuesto de procedencia la imposibilidad justificada del demandado de comparecer o hacerse representar. De ello puede inferirse que el legislador quiso establecer, al menos aparentemente, una excepci\u00f3n especial al r\u00e9gimen ordinario de la oposici\u00f3n, orientada a reforzar la tutela del contradictorio y del derecho de defensa en los litigios locativos.<\/p>\n\n\n\n

      No obstante, la t\u00e9cnica legislativa empleada, en nuestro concepto, resulta deficiente, pues la coexistencia de oposici\u00f3n y apelaci\u00f3n frente a una sentencia de primer grado introduce una duplicidad de v\u00edas impugnativas que no aparece acompa\u00f1ada de reglas destinadas a determinar su articulaci\u00f3n, prelaci\u00f3n, efectos y eventual concurrencia. La dificultad se hace particularmente visible porque la oposici\u00f3n, por su naturaleza de recurso de retractaci\u00f3n, supone que el mismo tribunal vuelva a examinar la decisi\u00f3n, mientras que la apelaci\u00f3n responde al modelo de revisi\u00f3n vertical propio del doble grado de jurisdicci\u00f3n. Por ello, la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 38 exige reconocer su car\u00e1cter especial, pero aplic\u00e1ndolo restrictivamente a los supuestos que justifican su finalidad, tales como la ausencia no imputable al demandado y la imposibilidad efectiva de ejercer su defensa, sin convertirlo en una v\u00eda alternativa general frente a la apelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Sobre este particular dise\u00f1o del recurso de oposici\u00f3n, la jurisprudencia tiene por delante un interesante desaf\u00edo interpretativo, cuya verdadera dimensi\u00f3n habr\u00e1 de definirse a partir de la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica que reciba la disposici\u00f3n. Si en la praxis<\/em> se consolida el criterio de que, aun trat\u00e1ndose de sentencias susceptibles de apelaci\u00f3n, la oposici\u00f3n resulta procedente siempre que concurran las condiciones previstas en el art\u00edculo 38, ser\u00e1 necesario que la jurisprudencia delimite cuidadosamente su alcance, a fin de evitar que este mecanismo excepcional termine utiliz\u00e1ndose con fines meramente dilatorios o como una v\u00eda alternativa e indiscriminada frente a la apelaci\u00f3n. En tal escenario, corresponder\u00eda a los tribunales precisar sus presupuestos de procedencia, establecer criterios rigurosos para apreciar la alegada imposibilidad de comparecer o hacerse representar y armonizar su ejercicio con el doble grado de jurisdicci\u00f3n, la seguridad jur\u00eddica, la celeridad procesal y el derecho a una tutela judicial efectiva, procurando que la especial protecci\u00f3n del contradictorio que inspira la norma no se convierta, parad\u00f3jicamente, en un factor de prolongaci\u00f3n indebida del litigio.<\/p>\n\n\n\n

      Finalmente, el art\u00edculo 39<\/em> contempla el recurso extraordinario de casaci\u00f3n<\/em>. Conforme a su texto, las sentencias en materia de cobro de alquileres y desahucios dictadas por el Juzgado de Primera Instancia en grado de apelaci\u00f3n podr\u00e1n ser recurridas en casaci\u00f3n cuando se cumplan las condiciones establecidas en los numerales 3) y 4) del art\u00edculo 11 de la Ley n\u00fam. 2-23 sobre Recurso de Casaci\u00f3n.<\/strong> El legislador establece as\u00ed una conexi\u00f3n expresa entre el r\u00e9gimen especial de impugnaci\u00f3n de los litigios locativos y el sistema general de casaci\u00f3n, evitando que la materia quede sustra\u00edda, sin m\u00e1s, al control extraordinario propio de ese recurso.<\/p>\n\n\n\n

      No es ocioso recordar que el art\u00edculo 11, numeral 3), de la Ley n\u00fam. 2-23 excluye el recurso contra las sentencias que resuelvan demandas cuyo objeto exclusivo sea obtener condenas pecuniarias, restituci\u00f3n o devoluci\u00f3n de dinero, cuando la cuant\u00eda debatida en el juicio, en \u00fanica o \u00faltima instancia, no supere el equivalente a cincuenta salarios m\u00ednimos del m\u00e1s alto para el sector privado, vigente al momento de interponerse el recurso. Para determinar esa cuant\u00eda, la ley ordena considerar \u00fanicamente los montos que interesen a la parte recurrente en su demanda principal, adicional o reconvencional, seg\u00fan corresponda, sin computar los accesorios. En tanto que el numeral 4) del mismo art\u00edculo 11 establece una regla espec\u00edficamente referida al arrendamiento: no podr\u00e1 interponerse recurso de casaci\u00f3n contra las sentencias dictadas en materia de cobro de alquileres cuando la suma reclamada no supere dicha cuant\u00eda, aun cuando el aspecto relativo al cobro de alquileres tenga car\u00e1cter accesorio respecto de otra pretensi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Es decir que, en materia de alquileres, el legislador ha establecido un filtro cuantitativo espec\u00edfico para el acceso a la casaci\u00f3n. No basta, por consiguiente, con que exista una sentencia dictada en grado de apelaci\u00f3n y que la controversia haya versado sobre alquileres, y aun superando los filtros para considerarse dicho alquiler como objeto de la Ley 85-25, es necesario determinar, previamente, cu\u00e1l fue la cuant\u00eda debatida y si esta supera el umbral legal de los cincuenta salarios m\u00ednimos del m\u00e1s alto para el sector privado. La Suprema Corte ha aplicado precisamente este criterio en asuntos relativos al cobro de alquileres, declarando inadmisibles recursos cuando la suma debatida no supera dicho l\u00edmite. Por ejemplo, si en un proceso de cobro de alquileres la suma efectivamente debatida por la parte que pretende recurrir en casaci\u00f3n asciende a RD$300,000.00 y dicho monto no alcanza el equivalente a cincuenta salarios m\u00ednimos del m\u00e1s alto para el sector privado vigente al momento de interponerse el recurso, la casaci\u00f3n no ser\u00eda admisible por raz\u00f3n de cuant\u00eda, aunque la sentencia haya sido dictada por el Juzgado de Primera Instancia en grado de apelaci\u00f3n. En cambio, si la suma debatida supera ese umbral legal,<\/strong> el impedimento previsto en el numeral 4) no operar\u00eda por raz\u00f3n de cuant\u00eda, sin perjuicio, naturalmente, de que deban satisfacerse los dem\u00e1s presupuestos de admisibilidad previstos por la Ley n\u00fam. 2-23, tal como el inter\u00e9s casacional<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      Sobre esto \u00faltimo, la jurisprudencia tiene otra tarea pendiente en materia de Ley 85-25, ya que, en general, la Suprema Corte de Justicia ha establecido que, en el marco del consabido art\u00edculo 11.3, adem\u00e1s del monto, se requiere la acreditaci\u00f3n del inter\u00e9s casacional<\/em> como criterio acumulativo o, si se quiere, como doble filtro para la admisibilidad del recurso de casaci\u00f3n[43]<\/a>. \u00bfSe har\u00e1 extensivo ese criterio al \u00e1mbito de alquileres? Est\u00e1 por verse, aunque, de entrada, presumir\u00eda que s\u00ed se aplicar\u00e1 ese criterio acumulativo a esta materia, tomando en consideraci\u00f3n que una de las razones de promulgar la Ley 2-23 fue reducir la mora, disminuyendo los casos con llave para acceder a la sede extraordinaria de la casaci\u00f3n. Bajo esa l\u00f3gica no resulta descabellado vaticinar que se proceder\u00e1 de ese modo.<\/p>\n\n\n\n

      Por otro lado, debe prestarse especial atenci\u00f3n a que la ley no manda atender simplemente al monto de la condenaci\u00f3n contenida en el dispositivo de la sentencia, sino a la cuant\u00eda debatida en el juicio<\/em>. La propia jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia ha destacado esta diferencia bajo el nuevo r\u00e9gimen de casaci\u00f3n: el par\u00e1metro relevante es el monto que fue objeto de controversia en la instancia correspondiente, y no necesariamente la suma finalmente consignada como condenaci\u00f3n en la sentencia impugnada. As\u00ed, por ejemplo, si se reclamaron RD$2,000,000.00 por concepto de alquileres vencidos, pero el tribunal termin\u00f3 acogiendo \u00fanicamente RD$400,000.00, el an\u00e1lisis de la cuant\u00eda no debe reducirse autom\u00e1ticamente a los RD$400,000.00 de la condenaci\u00f3n. <\/strong>Lo relevante ser\u00e1 determinar cu\u00e1l fue la suma efectivamente debatida conforme a las reglas de la Ley n\u00fam. 2-23 y, particularmente, qu\u00e9 monto interesaba a la parte que pretende recurrir.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, para definir la procedencia de la casaci\u00f3n en materia de alquileres debe realizarse un ejercicio de subsunci\u00f3n sucesivo: primero, verificar que se est\u00e1 ante una de las decisiones contempladas por el art\u00edculo 39 de la Ley 85-25; segundo, determinar que se trata de una sentencia susceptible de casaci\u00f3n conforme al r\u00e9gimen general de la Ley n\u00fam. 2-23; y, tercero, comprobar que la controversia por cobro de alquileres supera el umbral de cincuenta salarios m\u00ednimos establecido por el art\u00edculo 11.4, atendiendo a las reglas de determinaci\u00f3n de la cuant\u00eda previstas en el propio art\u00edculo 11. Si la cuant\u00eda no supera ese l\u00edmite, la casaci\u00f3n queda excluida por inadmisibilidad, sin que resulte necesario examinar los medios de casaci\u00f3n propuestos. Precisamente por tratarse de un recurso extraordinario, la Suprema Corte de Justicia ha reafirmado que su admisibilidad se encuentra sometida a los presupuestos estrictamente establecidos por la ley.<\/p>\n\n\n\n

      En otras palabras, la Ley 85-25 reconoce la casaci\u00f3n en esta materia, pero no la garantiza indiscriminadamente: la remisi\u00f3n al art\u00edculo 11 de la Ley 2-23 significa que el acceso a la Corte de Casaci\u00f3n queda condicionado por el r\u00e9gimen legal de admisibilidad. De ah\u00ed que, en los litigios locativos, no sea suficiente preguntar si existe una sentencia de apelaci\u00f3n; hay que preguntar, adem\u00e1s, qu\u00e9 se reclam\u00f3, cu\u00e1l fue la cuant\u00eda efectivamente debatida y si esta supera el umbral legal. Solo superado ese filtro cuantitativo, y cumplidos los dem\u00e1s presupuestos del recurso, podr\u00e1 abrirse la v\u00eda extraordinaria de casaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Finalmente, cabe destacar que, por regla procesal general, el r\u00e9gimen de los recursos es de configuraci\u00f3n legal, de manera que corresponde al legislador determinar cu\u00e1les medios de impugnaci\u00f3n resultan disponibles en cada materia, sus presupuestos de procedencia, los plazos para su ejercicio, el \u00f3rgano competente para conocerlos y sus respectivos efectos. De ah\u00ed que, al abordar la cuesti\u00f3n recursiva en un \u00e1mbito normativo especial, resulte indispensable identificar previamente cu\u00e1l es el r\u00e9gimen de impugnaci\u00f3n que el propio legislador ha establecido para esa materia, sin trasladar mec\u00e1nicamente instituciones propias de otros procedimientos. En el caso concreto de la Ley n\u00fam. 85-25, el legislador ha previsto expresamente tres v\u00edas recursivas: dos de naturaleza ordinaria \u2014la oposici\u00f3n y la apelaci\u00f3n\u2014 y una de car\u00e1cter extraordinario, que es la casaci\u00f3n. Son, por tanto, estos tres recursos los que integran el sistema de impugnaci\u00f3n propio de los procesos sometidos a dicha legislaci\u00f3n. No se contempla, dentro de este r\u00e9gimen especial, la tercer\u00eda, Le contredit<\/em>[44]<\/strong><\/em><\/a>, la revisi\u00f3n civil ni ning\u00fan otro medio de impugnaci\u00f3n distinto de los expresamente regulados o de aquellos a los que la propia ley remita.<\/p>\n\n\n\n

      Esta precisi\u00f3n no es meramente terminol\u00f3gica. Los recursos no pueden ser creados por v\u00eda pretoriana. La jurisprudencia puede interpretar, delimitar y armonizar los recursos que el legislador ha establecido; puede, asimismo, precisar sus presupuestos y alcance ante las situaciones no expresamente resueltas por la norma. Pero no puede instituir un recurso nuevo all\u00ed donde la ley no lo ha previsto,pues ello supondr\u00eda sustituir al legislador en una materia que pertenece a la configuraci\u00f3n legal del proceso y alterar el sistema de impugnaci\u00f3n dise\u00f1ado normativamente. Por ello, el an\u00e1lisis de esta cuesti\u00f3n debe mantenerse dentro de los l\u00edmites trazados por la propia Ley 85-25: oposici\u00f3n, apelaci\u00f3n y casaci\u00f3n. Las controversias interpretativas que puedan suscitarse, particularmente en torno a la relaci\u00f3n entre oposici\u00f3n y apelaci\u00f3n, o a los presupuestos de acceso a la casaci\u00f3n, deben resolverse desde las normas que regulan esos tres recursos, su naturaleza jur\u00eddica, su finalidad y su articulaci\u00f3n con el r\u00e9gimen procesal general, pero sin incorporar por v\u00eda interpretativa mecanismos impugnativos que el legislador no contempl\u00f3 para este \u00e1mbito.<\/p>\n\n\n\n

      En casos de decisiones sobre competencia, litispendencia o conexidad, si se recurren en Le contredit<\/em>, como en esta materia ese recurso no existe, en vez de la inadmisibilidad, entendemos m\u00e1s pr\u00e1ctica la soluci\u00f3n de calificar el recurso, ejerciendo el Iura Novit Curia<\/em> (los jueces conocen el derecho), como una verdadera apelaci\u00f3n, que s\u00ed existe en esta materia, y conocer el fondo de dicha v\u00eda recursiva, en aplicaci\u00f3n extensiva del art\u00edculo 19 de la Ley n\u00fam. 834 del 15 de julio del 1978, que establece que cuando la Corte estima que la decisi\u00f3n que le es deferida por la v\u00eda de la impugnaci\u00f3n (le contredit<\/em>) debi\u00f3 serlo por la v\u00eda de la apelaci\u00f3n, ella no deja de quedar apoderada. El asunto es entonces instruido y juzgado seg\u00fan las reglas aplicables a la apelaci\u00f3n de las decisiones rendidas por la jurisdicci\u00f3n de la cual emana la sentencia recurrida por la v\u00eda de la impugnaci\u00f3 (le contredit<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, la cuesti\u00f3n recursiva en materia de alquileres no se encuentra concentrada en un r\u00e9gimen especial de recursos comparable al establecido por la Ley n\u00fam. 85-25, sino que se inserta, fundamentalmente, en el r\u00e9gimen general de las v\u00edas de recurso previsto por el Code de proc\u00e9dure civile<\/em>, sin perjuicio de las reglas especiales que puedan establecer determinadas legislaciones locativas. El art\u00edculo 527 del C\u00f3digo distingue entrev\u00edas ordinarias de recurso(la opposition<\/em> y el appel<\/em>) y v\u00edas extraordinarias (la tierce opposition<\/em>, el recours en r\u00e9vision<\/em> y el pourvoi en cassation)<\/em>. En particular, el appel<\/em> constituye el mecanismo ordinario de revisi\u00f3n de las decisiones dictadas en primer grado: el art\u00edculo 542 del Code de proc\u00e9dure civile<\/em> establece que la apelaci\u00f3n tiende, mediante la cr\u00edtica de la sentencia de primer grado, a su reforma o anulaci\u00f3n por la cour d’appel<\/em>[45]<\/strong><\/em><\/a>, mientras que el art\u00edculo 543 consagra, como regla general, la apelabilidad<\/em> de las sentencias de primera instancia, salvo disposici\u00f3n legal en contrario[46]<\/a>. De esta manera, el sistema franc\u00e9s parte de una l\u00f3gica semejante a la que inspira el modelo de doble grado de la Ley 85-25: la decisi\u00f3n de primer grado es, como regla, susceptible de revisi\u00f3n por una jurisdicci\u00f3n superior.<\/p>\n\n\n\n

      \u00a0En general, la v\u00eda concreta de recurso depender\u00e1 de la naturaleza de la decisi\u00f3n, de la jurisdicci\u00f3n que la haya dictado, de su car\u00e1cter contradictorio o en defecto y, eventualmente, de las disposiciones especiales aplicables al tipo de arrendamiento. As\u00ed, por ejemplo, en materia de vivienda sometida a la Ley de 6 de julio de 1989 existen procedimientos especiales que pueden establecer una v\u00eda de recurso determinada. La jurisprudencia francesa ha reconocido, incluso, supuestos particulares en los que una ordenanza dictada conforme al procedimiento especial de recuperaci\u00f3n del inmueble abandonado queda sometida exclusivamente a oposici\u00f3n ante el tribunal, precisamente porque as\u00ed lo dispone el r\u00e9gimen especial aplicable[47]<\/a>. <\/strong>Esto permite extraer una ense\u00f1anza importante para el an\u00e1lisis de la Ley 85-25, y es que,en el derecho franc\u00e9s, la existencia de una v\u00eda de recurso no se presume a partir de la materia \u00abalquileres\u00bb, sino que se determina a partir de la naturaleza y r\u00e9gimen jur\u00eddico de la decisi\u00f3n impugnada. La ley especial puede establecer una v\u00eda particular, pero cuando no lo hace, opera el r\u00e9gimen general del Code de proc\u00e9dure civile<\/em>. De ah\u00ed que el sistema franc\u00e9s resulte m\u00e1s descentralizado y casu\u00edstico que el modelo dominicano de la Ley 85-25, que ha querido concentrar en sus art\u00edculos 35 a 39 un r\u00e9gimen recursivo espec\u00edfico para los litigios locativos.<\/p>\n\n\n\n

      Hay que decir que en Francia la oposici\u00f3n puede existir en los litigios de alquileres, pero no constituye un recurso propio de esta materia ni una v\u00eda paralela y general a la apelaci\u00f3n: procede excepcionalmente frente a un verdadero jugement par d\u00e9faut<\/em> y tiene por finalidad que el mismo juez retracte y vuelva a examinar lo decidido en ausencia del litigante. All\u00e1 tiene sentido, porque hay decisi\u00f3n, que, por el monto, no se apelan, entonces aplica oposici\u00f3n. Aqu\u00ed, como vimos m\u00e1s arriba, la Ley 85-25 prev\u00e9 un esquema de apelabilidad<\/em> de la sentencia. Dicha Ley 85-25, por dem\u00e1s, presenta una regulaci\u00f3n especial,<\/strong> al mencionar expresamente la oposici\u00f3n entre los recursos disponibles y establecer sus propios presupuestos de procedencia.<\/p>\n\n\n\n

      De ah\u00ed que, aunque ambos sistemas comparten la funci\u00f3n protectora del contradictorio, el legislador dominicano ha configurado la oposici\u00f3n locativa con caracter\u00edsticas propias que deber\u00e1n ser delimitadas jurisprudencialmente. Finalmente, a modo de cierre conceptual, debe destacarse la diferencia conceptual entre ambos modelos. La Ley 85-25 enumera expresamente oposici\u00f3n, apelaci\u00f3n y casaci\u00f3n como recursos propios de la materia locativa, mientras que el derecho franc\u00e9s parte de una teor\u00eda general de las v\u00edas de recurso, dentro de la cual los litigios de alquileres se integran, salvo las excepciones establecidas por las leyes especiales.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

      XIII.- De la competencia del tribunal de primera instancia para alquileres de inmuebles para fines comerciales y actividades sin fines de lucro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Tal como expres\u00e1ramos en el apartado sobre la competencia de los tribunales, la Ley n\u00fam. 85-25 reparte la competencia de los asuntos inherentes a los contratos de alquiler de vivienda, para fines comerciales y para actividades sin fines de lucro, entre el Juzgado de Paz y el tribunal de derecho com\u00fan, que es el Juzgado de Primera Instancia en materia civil. El tema del alquiler de vivienda es atribuci\u00f3n del Juzgado de Paz, tal como hemos visto m\u00e1s arriba, mientras que lo concerniente a inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro corresponde al tribunal de derecho com\u00fan. Justamente, sobre la competencia de este \u00faltimo tribunal, el art\u00edculo 40 de la Ley n\u00fam. 85-25 establece que el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre localizado el inmueble conocer\u00e1, en primer grado, de todas las demandas o contestaciones que surjan del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Se trata, por tanto, de una atribuci\u00f3n especial de competencia ratione materiae<\/em> y ratione loci<\/em>, que concentra en el \u00f3rgano jurisdiccional del lugar de ubicaci\u00f3n del inmueble las controversias derivadas de estas relaciones locativas.<\/p>\n\n\n\n

      Conforme al p\u00e1rrafo I del citado art\u00edculo 40, esa competencia no se limita a la pretensi\u00f3n principal, pues el tribunal conocer\u00e1, igualmente, de manera accesoria, de las demandas en validez de embargo y desembargo, de las demandas en declaraci\u00f3n afirmativa, de la validez del acta contentiva de reconocimiento de deuda y de cualquier otra contestaci\u00f3n que se produzca durante el proceso, tal como prev\u00e9 la misma ley respecto de los juzgados de paz sobre los alquileres de viviendas, que conoce lo principal y lo accesorio para prevenir contradicci\u00f3n de decisiones que pudieran rendir tribunales distintos, concentrando todo ante un mismo \u00f3rgano jurisdiccional. La disposici\u00f3n responde as\u00ed, efectivamente, a una l\u00f3gica de concentraci\u00f3n procesal<\/em>, procurando que las cuestiones accesorias vinculadas con la relaci\u00f3n locativa sean conocidas por el mismo juez apoderado de lo principal, evitando la fragmentaci\u00f3n del litigio y el riesgo de decisiones contradictorias. Tal concentraci\u00f3n, adem\u00e1s de favorecer la econom\u00eda procesal, se corresponde con las exigencias de una tutela judicial efectiva<\/em>, pues procura que las controversias estrechamente conectadas sean resueltas dentro de un mismo marco procesal y por una misma sede jurisdiccional dotada de competencia para conocer integralmente del conflicto.<\/p>\n\n\n\n

      A su vez, el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 40 introduce una garant\u00eda temporal espec\u00edfica para los contratos destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro: cuando el inmueble tenga contractualmente ese destino, la denuncia y solicitud de entrega voluntaria deber\u00e1n efectuarse con una antelaci\u00f3n m\u00ednima de ciento ochenta (180) d\u00edas respecto de la llegada del t\u00e9rmino contractual. El incumplimiento de esta exigencia determina la inadmisibilidad de la demanda de desahucio intentada por el propietario. No se trata, por tanto, de una simple formalidad carente de consecuencias, sino de un verdadero presupuesto procesal impuesto por la ley para el ejercicio de la acci\u00f3n de desahucio. La previsi\u00f3n puede comprenderse desde la perspectiva del debido proceso y de la seguridad jur\u00eddica, en cuanto procura que quien ocupa el inmueble para desarrollar una actividad comercial o sin fines de lucro disponga de un per\u00edodo razonable para conocer la terminaci\u00f3n de la relaci\u00f3n y organizar las consecuencias econ\u00f3micas y materiales derivadas de la restituci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

      Por su parte, el p\u00e1rrafo III del art\u00edculo 40 reconoce la posibilidad de que las partes sometan sus controversias a arbitraje, siempre que se observen las condiciones establecidas por el art\u00edculo 3, p\u00e1rrafo III, de la propia ley. La disposici\u00f3n evidencia que la competencia judicial establecida por el art\u00edculo 40 no excluye, en los t\u00e9rminos legalmente permitidos, el ejercicio de la autonom\u00eda de la voluntad mediante el convenio arbitral<\/em>. Se configura as\u00ed una relaci\u00f3n de complementariedad entre jurisdicci\u00f3n estatal y arbitraje, sin que ello signifique que las partes puedan disponer libremente de cualquier regla procesal de orden p\u00fablico. Y, conforme al art\u00edculo 41, antes de promover una demanda derivada del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro, debe producirse una intimaci\u00f3n previa de cumplimiento, otorg\u00e1ndose a la parte requerida un plazo no mayor de diez d\u00edas calendario para cumplir la obligaci\u00f3n correspondiente. Vencido ese t\u00e9rmino sin satisfacci\u00f3n de lo requerido, el interesado podr\u00e1 solicitar al Juzgado de Primera Instancia la fijaci\u00f3n de audiencia, la cual deber\u00e1 se\u00f1alarse dentro de los diez (10) d\u00edas siguientes a la solicitud, y posteriormente notificarse a la contraparte mediante acto de alguacil, respetando el intervalo legal de tres (03) a cinco (05) d\u00edas entre la notificaci\u00f3n y la audiencia. La estructura revela una clara finalidad de celeridad sin sacrificio del contradictorio: el legislador procura evitar la judicializaci\u00f3n inmediata del conflicto, pero, una vez abierta la v\u00eda jurisdiccional, establece plazos breves y determinados para que la controversia pueda ser sometida r\u00e1pidamente al conocimiento del juez.<\/p>\n\n\n\n

      Cuando la pretensi\u00f3n derive de la falta de pago<\/em>, el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 41 imprime al proceso un car\u00e1cter sumario<\/em>, disponiendo que sea decidido en no m\u00e1s de dos audiencias, salvo que el juez estime necesaria una tercera. Esta previsi\u00f3n debe entenderse en armon\u00eda con las garant\u00edas constitucionales del proceso: la sumariedad<\/em> no equivale a ausencia de debate ni autoriza al tribunal a sacrificar el derecho de defensa. Antes bien, supone una simplificaci\u00f3n temporal del procedimiento,compatible con el debido proceso siempre que las partes dispongan de una oportunidad real y suficiente para formular sus pretensiones, aportar sus medios de prueba y controvertir los de su adversario. De igual manera, el art\u00edculo 42 atribuye al Juzgado de Primera Instancia el conocimiento de las demandas derivadas de la llegada del t\u00e9rmino del contrato, previa denuncia notificada por acto de alguacil. Su p\u00e1rrafo establece, nuevamente, un r\u00e9gimen temporal reforzado, al exigir una antelaci\u00f3n m\u00ednima de ciento ochenta (180) d\u00edas calendario entre la notificaci\u00f3n y la llegada del t\u00e9rmino contractual. Esta exigencia adquiere particular relevancia en relaciones locativas comerciales o vinculadas con actividades sin fines de lucro, en las que la terminaci\u00f3n del contrato puede comprometer una organizaci\u00f3n empresarial, patrimonial o institucional que dif\u00edcilmente puede ser desarticulada de manera inmediata.<\/p>\n\n\n\n

      En general, el sistema competencial y procedimental del tribunal de derecho com\u00fan, reglado por los art\u00edculos 40 al 42, consagra un esquema de concentraci\u00f3n jurisdiccional, celeridad procesal y protecci\u00f3n del contradictorio, en el que el Juzgado de Primera Instancia no solamente conoce en primer grado de las controversias principales derivadas de los alquileres comerciales y de actividades sin fines de lucro, sino tambi\u00e9n de las cuestiones accesorias que se susciten en el curso del proceso. A ello se agregan mecanismos destinados a ordenar temporalmente el acceso a la jurisdicci\u00f3n, tales como intimaci\u00f3n previa, denuncia anticipada y plazos determinados, y a acelerar la soluci\u00f3n de determinadas controversias mediante un procedimiento sumario en materia de falta de pago<\/em>. Se advierte que el legislador, con esta atribuci\u00f3n al tribunal de derecho com\u00fan, parecer\u00eda haber pretendido reconocer que los conflictos derivados de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro pueden involucrar relaciones patrimoniales y jur\u00eddicas de mayor complejidad, que justifican su conocimiento por un \u00f3rgano de la jurisdicci\u00f3n civil ordinaria, sin perjuicio de las reglas especiales de la Ley 85-25. No se trata, sin embargo, de una competencia que pueda ejercerse de manera arbitraria: el juez debe permanecer dentro de los l\u00edmites materiales y territoriales que la propia ley establece y observar, en todo momento, las garant\u00edas constitucionales que gobiernan el ejercicio de la funci\u00f3n jurisdiccional.<\/p>\n\n\n\n

      En ese sentido, ha de interpretarse que las reglas de los art\u00edculos 40 al 42 no persiguen \u00fanicamente distribuir expedientes entre \u00f3rganos judiciales, sino estructurar un procedimiento id\u00f3neo para proporcionar una respuesta jurisdiccional eficaz a las controversias locativas comerciales y de actividades sin fines de lucro. Ello implica que la celeridad perseguida por el legislador debe armonizarse con el derecho de defensa, el principio de contradicci\u00f3n, la igualdad procesal, la motivaci\u00f3n de las decisiones y el derecho a obtener una decisi\u00f3n dentro de un plazo razonable. La especialidad del procedimiento puede justificar la reducci\u00f3n de plazos y la concentraci\u00f3n de actuaciones, pero no la supresi\u00f3n de las garant\u00edas esenciales del proceso. En definitiva, los art\u00edculos 40 al 42 de la Ley n\u00fam. 85-25 configuran para los alquileres comerciales y destinados a actividades sin fines de lucro un r\u00e9gimen de competencia y procedimiento especializado, confiado al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble, caracterizado por la concentraci\u00f3n de las pretensiones, la intimaci\u00f3n previa, la celeridad, la anticipaci\u00f3n razonable de la terminaci\u00f3n contractual y la posibilidad de arbitraje. Su interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n deben, sin embargo, realizarse bajo el par\u00e1metro constitucional de la tutela judicial efectiva<\/em> y del debido proceso<\/em>, de modo que la b\u00fasqueda leg\u00edtima de una justicia locativa r\u00e1pida no se convierta en una justicia apresurada ni en una restricci\u00f3n indebida del derecho de defensa<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      \u00bfPor qu\u00e9 no concentrar todo ante el juzgado de paz, que tiene menos trabajo, en principio, que el tribunal de derecho com\u00fan, y se supone que la Ley 85-25 persigue concentrar todo en un mismo \u00f3rgano jurisdiccional? <\/em>Efectivamente, surge la pregunta, luego de estudiar la fragmentaci\u00f3n competencial entre el Juzgado de Paz, para los alquileres de vivienda, y el tribunal de derecho com\u00fan, para los alquileres comerciales y sobre actividades sin fines de lucro: si uno de los prop\u00f3sitos de la Ley n\u00fam. 85-25 es concentrar en un mismo \u00f3rgano el conocimiento de las cuestiones vinculadas con una determinada relaci\u00f3n locativa, evitando la dispersi\u00f3n de procesos y el riesgo de decisiones contradictorias, \u00bfpor qu\u00e9 no atribuir toda la materia locativa al Juzgado de Paz, que, en principio, presenta una carga jurisdiccional m\u00e1s acotada que el tribunal de derecho com\u00fan?<\/p>\n\n\n\n

      Parecer\u00eda que el legislador no quiso establecer una jurisdicci\u00f3n locativa \u00fanica, sino conservar una distribuci\u00f3n de competencias basada en la naturaleza y relevancia de la relaci\u00f3n arrendaticia.De suerte que, mientras los conflictos relativos a la vivienda fueron confiados al Juzgado de Paz, los correspondientes a inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro fueron reservados al tribunal de derecho com\u00fan. Puede inferirse que detr\u00e1s de esta diferenciaci\u00f3n existe la consideraci\u00f3n de que estas \u00faltimas relaciones pueden presentar mayor complejidad jur\u00eddica, econ\u00f3mica y probatoria,as\u00ed como involucrar intereses patrimoniales de mayor envergadura, lo que justificar\u00eda su conocimiento por el \u00f3rgano ordinario de mayor jerarqu\u00eda que el juzgado de paz, que se supone conoce asuntos de bagatela dentro de la jurisdicci\u00f3n civil.<\/p>\n\n\n\n

      Con todo, esta opci\u00f3n legislativa no est\u00e1 exenta de cuestionamientos desde la perspectiva de la racionalidad del dise\u00f1o procesal. Si la especializaci\u00f3n y concentraci\u00f3n constituyen valores perseguidos por la Ley 85-25, la existencia de dos \u00f3rganos jurisdiccionales distintos para una misma categor\u00eda general de relaciones (los contratos de alquiler) introduce necesariamente cierta fragmentaci\u00f3n. Ello podr\u00eda adquirir particular relevancia cuando un mismo conflicto presente elementos que atraviesen las distintas categor\u00edas previstas por la ley, o cuando cuestiones de naturaleza semejante sean sometidas a \u00f3rganos diferentes simplemente por raz\u00f3n del destino contractual del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

      La explicaci\u00f3n, por tanto, no parece encontrarse exclusivamente en la carga de trabajo de uno u otro tribunal. La distribuci\u00f3n competencial responde, m\u00e1s probablemente, a una opci\u00f3n legislativa de especializaci\u00f3n por materia y por destino del inmueble, antes que a un criterio de descongesti\u00f3n judicial. Adem\u00e1s, el hecho de que el Juzgado de Paz pueda tener una carga general inferior a la del tribunal de derecho com\u00fan no constituye, por s\u00ed solo, un par\u00e1metro suficiente para determinar la atribuci\u00f3n constitucional o legal de competencia; lo relevante es que el \u00f3rgano asignado disponga de competencia legal, capacidad institucional y garant\u00edas suficientes para ofrecer una tutela judicial efectiva.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, la Ley 85-25 no parece perseguir la concentraci\u00f3n absoluta de toda la materia locativa en un solo tribunal, sino la concentraci\u00f3n de cada conflicto dentro del \u00f3rgano que el legislador considera adecuado seg\u00fan la naturaleza del alquiler.<\/strong> La opci\u00f3n puede ser discutida desde la perspectiva de la eficiencia y de la simplificaci\u00f3n del sistema, pero, mientras exista una justificaci\u00f3n objetiva y razonable para la diferenciaci\u00f3n, forma parte de la libertad de configuraci\u00f3n del legislador en materia procesal. La verdadera cuesti\u00f3n ser\u00e1 determinar si, en la pr\u00e1ctica, esta fragmentaci\u00f3n contribuye efectivamente a una justicia locativa m\u00e1s especializada, r\u00e1pida y previsible o, por el contrario, termina generando una complejidad competencial que la propia ley pretend\u00eda superar. El tiempo y la implementaci\u00f3n de la ley, por consiguiente, ser\u00e1n la gu\u00eda que conducir\u00e1 a mantener este esquema fraccionado de competencia o a rectificar y reformar la ley, atribuyendo todo (alquiler tanto de vivienda, de inmuebles comerciales como de actividades sin fines de lucro) al juzgado de paz. Ya veremos.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, la distribuci\u00f3n de la competencia en materia de alquileres tampoco responde a un criterio de concentraci\u00f3n absoluta en un \u00fanico \u00f3rgano jurisdiccional, sino a una especializaci\u00f3n fundada en lanaturaleza del arrendamiento y del litigio. Para los alquileres de vivienda, el art\u00edculo L. 213-4-4 del Code de l\u2019organisation judiciaire<\/em> atribuye competencia al juge des contentieux de la protection<\/em>[48]<\/strong><\/em><\/a>, juez especializado integrado en el tribunal judiciaire (<\/em>jurisdicci\u00f3n civil de derecho com\u00fan), para conocer de las acciones cuyo objeto, causa u ocasi\u00f3n sea un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda[49]<\/a>. En cambio, en materia de baux commerciaux<\/em>, el r\u00e9gimen es diferente: el tribunal judiciaire<\/em> tiene competencia exclusiva en las materias relativas a los arrendamientos comerciales regulados por los art\u00edculos L. 145-1 a L. 145-60 del Code de commerce<\/em>, con determinadas excepciones, entre ellas las controversias relativas a la fijaci\u00f3n del precio del alquiler renovado o revisado. Adem\u00e1s, determinados tribunaux judiciaires<\/em> son especialmente designados para conocer de estas materias.<\/p>\n\n\n\n

      La comparaci\u00f3n franco-dominicana<\/em> resulta particularmente ilustrativa, ya que Francia tampoco ha considerado necesario concentrar todos los litigios locativos ante un solo juez,aun cuando ello pudiera favorecer la uniformidad de criterios. El legislador franc\u00e9s ha preferido un modelo de especializaci\u00f3n jurisdiccional<\/em><\/strong>, diferenciando el contencioso de la vivienda (confiado al juge des contentieux de la protection<\/em>) de determinadas controversias comerciales, sometidas al tribunal judiciaire<\/em> y, en ciertos casos, a \u00f3rganos especialmente designados. El criterio, por tanto, no parece ser simplemente cu\u00e1l tribunal tiene menor carga de trabajo, sino cu\u00e1l \u00f3rgano posee la especializaci\u00f3n y estructura institucional consideradas adecuadas para la naturaleza particular del conflicto.De ah\u00ed que, desde la perspectiva comparada, la opci\u00f3n de la Ley 85-25 dominicana de distribuir la competencia entre el Juzgado de Paz y el tribunal de derecho com\u00fan no resulte, por s\u00ed misma, ajena a la l\u00f3gica francesa: ambos sistemas sacrifican cierta unidad jurisdiccional en favor de una especializaci\u00f3n por categor\u00edas de relaciones locativas. La diferencia est\u00e1 en que Francia ha llevado esa especializaci\u00f3n a una estructura jurisdiccional m\u00e1s desarrollada, mientras que la Ley 85-25 ha optado por una distribuci\u00f3n m\u00e1s simple entre dos \u00f3rganos de la jurisdicci\u00f3n civil.<\/p>\n\n\n\n

      XIV.- Sobre la ejecuci\u00f3n de la sentencia dictada en materia de alquileres<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con la ejecuci\u00f3n de las sentencias<\/em>, los art\u00edculos 43 a 45 de la Ley n\u00fam. 85-25 completan el r\u00e9gimen jurisdiccional de los alquileres mediante reglas dirigidas a asegurar que lo decidido por el juez no permanezca en el plano meramente declarativo, sino que pueda materializarse de manera efectiva, ordenada y bajo control jurisdiccional.La regulaci\u00f3n es particularmente relevante porque, en materia locativa, la tutela judicial efectiva<\/em> no se agota con obtener una sentencia favorable, comprende tambi\u00e9n el derecho a que esa decisi\u00f3n pueda ejecutarse dentro de un plazo razonable y mediante procedimientos que respeten los derechos de todas las personas concernidas.<\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con el art\u00edculo 43, la Ley n\u00fam. 85-25 atribuye al juez de paz, como responsable de hacer ejecutar lo juzgado y decidido, una funci\u00f3n espec\u00edfica de impulso de la ejecuci\u00f3n: una vez que la sentencia est\u00e9 provista de autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, debe dictar, dentro de los cinco d\u00edas calendario siguientes a la recepci\u00f3n de la solicitud, un auto mediante el cual dispone su traslado o designa a un oficial dotado de fe p\u00fablica para ejecutar la decisi\u00f3n. El auto debe precisar la hora, fecha y alguacil encargado de instrumentar el proceso verbal de desalojo o embargo. Se establece as\u00ed una fase jurisdiccional previa a la ejecuci\u00f3n material, mediante la cual el \u00f3rgano judicial individualiza la forma y el funcionario encargado de llevar a efecto lo decidido. Esto rompe con el paradigma civil tradicional, conforme al cual el tribunal se desapodera con el dictado de la sentencia y, ante cualquier dificultad de ejecuci\u00f3n, debe acudirse al referimiento del art\u00edculo 112 de la Ley n\u00fam. 834. Pero lo cierto es que, igual que en la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, que el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria (Res. n\u00fam. 787-2022) prev\u00e9 un procedimiento expedito de ejecuci\u00f3n de sentencias<\/em>, en el marco de los alquileres, la Ley 85-25 prev\u00e9 un tr\u00e1mite especial para asegurar que la cosa juzgada se ejecute, en sinton\u00eda con el art\u00edculo 149, p\u00e1rrafo I, de la Constituci\u00f3n, que impone a los tribunales la obligaci\u00f3n de, adem\u00e1s de decidir los asuntos sometidos a su jurisdicci\u00f3n, velar porque se cumpla lo que sea decidido.<\/p>\n\n\n\n

      Esta previsi\u00f3n, igualmente, debe ponerse en relaci\u00f3n con el p\u00e1rrafo I del mismo art\u00edculo 43, que atribuye consecuencias al retardo del juez: si este no dicta el auto dentro del plazo legal, incurre en denegaci\u00f3n de justicia<\/em> por retardo injustificado, quedando la parte interesada autorizada a proceder conforme a los art\u00edculos 505 y siguientes del C\u00f3digo de Procedimiento Civil. La norma expresa, de esta manera, una preocupaci\u00f3n constitucionalmente leg\u00edtima por la efectividad de la justicia<\/em> y el plazo razonable<\/em>, evitando que la fase de ejecuci\u00f3n quede paralizada por una demora judicial carente de justificaci\u00f3n. Aunque una precisi\u00f3n resulta, sin embargo, necesaria, y es que el art\u00edculo 43 debe interpretarse sistem\u00e1ticamente con el art\u00edculo 34 y el p\u00e1rrafo III del propio art\u00edculo 43, que contemplan supuestos de ejecutoriedad provisional<\/em>. Por ello, la exigencia de que la sentencia est\u00e9 provista de autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada<\/em> no puede entenderse aisladamente como una regla absoluta aplicable a toda decisi\u00f3n locativa, pues la propia Ley 85-25 reconoce determinadas hip\u00f3tesis en las que la sentencia puede ejecutarse pese a la existencia de un recurso. La interpretaci\u00f3n adecuada deber\u00e1 distinguir, por tanto, entre la ejecuci\u00f3n de una sentencia definitivamente firme<\/em> y aquellos casos de ejecuci\u00f3n provisional<\/em> expresamente autorizados por la ley.<\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con los alquileres destinados a locales comerciales o actividades sin fines de lucro, el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 43 remite expresamente a una ley que ha sido luego declarada inconstitucional de forma diferida, que es la Ley n\u00fam. 396-19, de 26 de septiembre de 2019,que regula el otorgamiento de la fuerza p\u00fablica para llevar a cabo medidas conservatorias y ejecutorias[50]<\/a>. El legislador establece as\u00ed un r\u00e9gimen diferenciado para la ejecuci\u00f3n de estas decisiones, integrando la Ley 85-25 con el sistema general previsto por la legislaci\u00f3n especial sobre fuerza p\u00fablica. Una legislaci\u00f3n cuya inconstitucionalidad saludamos, ya que las quejas son recurrentes en torno al retraso en la concesi\u00f3n de la fuera p\u00fablica por el Ministerio P\u00fablico, haciendo una suerte de \u201cmini juicios\u201d<\/em> e, incluso, reserv\u00e1ndose la decisi\u00f3n para fechas posteriores, lo cual, evidentemente, afecta esencialmente al propietario y favorece al inquilino, que gana tiempo antes de ser desalojado[51]<\/a>. Ojal\u00e1 que la nueva ley de fuerza p\u00fablica que debe hacer el Congreso, producto de la sentencia exhortativa previamente mencionada, que contiene un mandato vinculante del Tribunal Constitucional, sea concebida por nuestro legisladores con mayor nivel jur\u00eddico y pragmatismo procesal, ganando, en lo que a los alquileres se refiere, mayor equilibrio entre el derecho del propietario y la debida tutela de los inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

      La verdad es que habr\u00e1 que ver c\u00f3mo se har\u00e1 en la praxis<\/em>, ya que los art\u00edculos 46 y 46 crean un \u00f3rgano especial con agentes policiales encargados de la ejecuci\u00f3n de las sentencias dadas en esta materia, tal como veremos en el cap\u00edtulo siguiente. Y ese sistema sostiene que ese \u00f3rgano debe asignar los agentes, pero la Ley 396-19 de Fuerza P\u00fablica (con inconstitucionalidad diferida) atribuye la concesi\u00f3n de dicha fuerza p\u00fablica al Ministerio P\u00fablico, entonces, \u00bfse seguir\u00e1 el proceso de dicha ley de fuerza p\u00fablica, aplicando literalmente el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 43 o se acudir\u00e1 a la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial? Veremos cu\u00e1l ser\u00e1 la usanza y la labor jurisprudencial al respecto. Por lo pronto, tal como retomaremos m\u00e1s adelante, los textos transitorios de la ley otorgan al Consejo del Poder Judicial en coordinaci\u00f3n con el Consejo Superior Policial la creaci\u00f3n de la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial; y, entretanto se cumpla con ello, rige el tr\u00e1mite ante el Ministerio P\u00fablico de la Ley 396-19, que, vale precisar, sigue en vigor hasta septiembre del 2027, producto de la inconstitucionalidad diferida declarada, mediante sentencia TC\/0743\/25, dictada el 04 de septiembre del 2025 por el Tribunal Constitucional[52]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con la responsabilidad del alguacil, el art\u00edculo 44<\/em> dispone que el alguacil acreditado por el persiguiente<\/em> o comisionado por el juez responde civilmente por las personas auxiliares que lo acompa\u00f1en durante la instrumentaci\u00f3n del proceso verbal de ejecuci\u00f3n. La regla pone de relieve que la ejecuci\u00f3n forzosa no constituye un espacio de actuaci\u00f3n carente de controles: quienes intervienen en ella est\u00e1n sometidos a responsabilidad jur\u00eddica por el modo en que desarrollan la actividad ejecutiva. Se trata de una garant\u00eda relevante para la protecci\u00f3n del ejecutante, del ejecutado y de terceros que puedan resultar afectados por las operaciones materiales de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Particular atenci\u00f3n merece el art\u00edculo 45<\/em>, que regula el destino de los ajuares del inquilino o arrendatario en caso de desalojo puro y simple. El alguacil debe, cuando sea posible, requerir al ocupante que indique un lugar para trasladar sus muebles, salvo que estos se encuentren previamente embargados. El p\u00e1rrafo I<\/em> prev\u00e9 que, si el inquilino no proporciona ese lugar, el alguacil deber\u00e1 trasladar y depositar los bienes, por cuenta del arrendatario, en un lugar o almac\u00e9n destinado a esos fines, levantando inventario y cotej\u00e1ndolo con el proceso verbal de ejecuci\u00f3n, del cual debe entregarse una constancia al desalojado. La norma introduce as\u00ed una garant\u00eda m\u00ednima de identificaci\u00f3n, conservaci\u00f3n y trazabilidad de los bienes que son desplazados con ocasi\u00f3n del desalojo. De su lado, el p\u00e1rrafo II<\/em> del art\u00edculo 45<\/em> refuerza esa protecci\u00f3n mediante una consecuencia disciplinaria para el alguacil que incumpla las obligaciones previstas en el p\u00e1rrafo anterior: suspensi\u00f3n por un a\u00f1o, multa de cinco (05) a treinta (30) salarios m\u00ednimos del sector p\u00fablico, o ambas sanciones, dependiendo de la gravedad de la infracci\u00f3n. El legislador procura con ello que la ejecuci\u00f3n del desalojo se realice bajo par\u00e1metros de legalidad, responsabilidad profesional y respeto por el patrimonio del ocupante.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>Esta regulaci\u00f3n presenta una comparaci\u00f3n especialmente interesante con el derecho franc\u00e9s actual, aunque la t\u00e9cnica jur\u00eddica empleada es diferente. En Francia, la ejecuci\u00f3n del desalojo est\u00e1 regulada fundamentalmente por el Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em>, cuyo art\u00edculo L. 411-1 establece que la expulsi\u00f3n de un inmueble o lugar habitado no puede perseguirse sino en virtud de una decisi\u00f3n judicial o de un acta de conciliaci\u00f3n ejecutoria y despu\u00e9s de la notificaci\u00f3n de un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux<\/em>, esto es, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[53]<\/a>. El sistema franc\u00e9s introduce, por tanto, una distinci\u00f3n que resulta muy ilustrativa para el estudio comparado: la existencia de un t\u00edtulo ejecutorio no equivale autom\u00e1ticamente a la ejecuci\u00f3n material del desalojo. Entre ambos momentos existe una fase espec\u00edficamente organizada por la legislaci\u00f3n de ejecuci\u00f3n. El art\u00edculo R. 411-1 exige que el commandement<\/em> sea instrumentado mediante acto del commissaire de justice<\/em> y contenga, entre otros elementos, la identificaci\u00f3n del t\u00edtulo ejecutivo, el \u00f3rgano jurisdiccional ante el cual pueden plantearse las solicitudes de plazo o las contestaciones relativas a la ejecuci\u00f3n y la fecha a partir de la cual deben liberarse los locales[54]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      Esta estructura permite apreciar una diferencia importante con el art\u00edculo 43 de la Ley 85-25. El sistema dominicano concentra la intervenci\u00f3n judicial y el se\u00f1alamiento de la ejecuci\u00f3n en un auto del juez, mientras que el sistema franc\u00e9s atribuye al \u00f3rgano jurisdiccional el t\u00edtulo ejecutivo y organiza posteriormente, mediante el commissaire de justice<\/em>, la fase propiamente ejecutiva. En Francia, por tanto, la ejecuci\u00f3n est\u00e1 igualmente juridificada<\/em>, pero con una separaci\u00f3n m\u00e1s marcada entre la funci\u00f3n jurisdiccional de juzgar y la funci\u00f3n ejecutiva de realizar materialmente el t\u00edtulo. La protecci\u00f3n del ocupante tampoco desaparece en esta fase. En Francia existen reglas especiales para la expulsi\u00f3n de personas que ocupan un lugar habitado, incluidos plazos y mecanismos destinados a permitir, en determinadas condiciones, la obtenci\u00f3n de plazos adicionales antes de la expulsi\u00f3n efectiva.Esto muestra que la ejecuci\u00f3n forzosa no se concibe como una actuaci\u00f3n puramente mec\u00e1nica, sino como una fase sometida a garant\u00edas jur\u00eddicas espec\u00edficas.<\/p>\n\n\n\n

      Asimismo, en lo relativo a los muebles que guarnecen en el inmueble alquilado, el art\u00edculo L. 433-1 del Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em> establece que los bienes muebles encontrados en el inmueble son entregados, a costa de la persona expulsada, en el lugar que esta designe; a falta de designaci\u00f3n, pueden permanecer en el lugar o ser depositados en otro sitio apropiado y deben ser descritos con precisi\u00f3n por el commissaire de justice<\/em>, con requerimiento a la persona expulsada para que los retire dentro del plazo reglamentario[55]<\/a>. Esta regulaci\u00f3n presenta una coincidencia funcional evidente con el art\u00edculo 45 de la Ley 85-25: el desalojo no autoriza a tratar los bienes del ocupante como si carecieran de protecci\u00f3n jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

      Finalmente, respecto de la ejecuci\u00f3n provisional<\/em>, el derecho franc\u00e9s parte de una regla general seg\u00fan la cual las decisiones de primera instancia son, en principio, ejecutorias provisionalmente. El art\u00edculo 514-3 del Code de proc\u00e9dure civile<\/em> permite, en caso de apelaci\u00f3n, solicitar al primer presidente que suspenda la ejecuci\u00f3n provisional cuando exista un medio serio de anulaci\u00f3n o reforma y la ejecuci\u00f3n pueda generar consecuencias manifiestamente excesivas; cuando existe oposici\u00f3n, el propio juez que dict\u00f3 la decisi\u00f3n puede, en las condiciones legales, detener la ejecuci\u00f3n provisional de derecho cuando esta pueda producir consecuencias manifiestamente excesivas[56]<\/a>. Esta comparaci\u00f3n resulta particularmente \u00fatil para nuestro an\u00e1lisis, y es que tanto la Ley 85-25 como el derecho franc\u00e9s procuran impedir que el recurso se convierta autom\u00e1ticamente en un obst\u00e1culo para la efectividad de la sentencia, pero ambos conservan mecanismos jurisdiccionales para evitar que la ejecuci\u00f3n genere consecuencias jur\u00eddicamente desproporcionadas. La diferencia est\u00e1 en la t\u00e9cnica utilizada: la legislaci\u00f3n dominicana condiciona la suspensi\u00f3n prevista para determinados desahucios a una garant\u00eda econ\u00f3mica del duplo de las condenaciones, mientras que el derecho franc\u00e9s articula la suspensi\u00f3n alrededor de la ejecuci\u00f3n provisional y de la apreciaci\u00f3n judicial de la existencia de motivos serios y de consecuencias manifiestamente excesivas.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, los art\u00edculos 43 a 45 de la Ley n\u00fam. 85-25 configuran una fase ejecutiva destinada a garantizar que la tutela judicial obtenida en los litigios locativos sea efectiva, pero sometiendo la ejecuci\u00f3n a controles jurisdiccionales, responsabilidad del ejecutor y garant\u00edas m\u00ednimas sobre los bienes del ocupante. La comparaci\u00f3n con Francia demuestra que esta preocupaci\u00f3n no es exclusiva del legislador dominicano: tambi\u00e9n el derecho franc\u00e9s estructura la expulsi\u00f3n como un procedimiento jur\u00eddicamente reglado, en el que deben coexistir la autoridad del t\u00edtulo judicial, la eficacia de su ejecuci\u00f3n y la protecci\u00f3n de los derechos de la persona desalojada.<\/p>\n\n\n\n

      XV.- De la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de protecci\u00f3n judicial<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      La Ley n\u00fam. 85-25 prev\u00e9, en sus art\u00edculos 46 a 48, un mecanismo institucional espec\u00edfico de protecci\u00f3n policial para la ejecuci\u00f3n de las decisiones judiciales dictadas en materia de alquileres y desahucios, <\/strong>atribuyendo dicha funci\u00f3n a la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial. Esto consiste, concretamente, en poner a disposici\u00f3n del juez de paz, del juez de primera instancia competente o del oficial dotado de fe p\u00fablica designado para ejecutar la sentencia, los agentes policiales que resulten razonablemente necesarios para acompa\u00f1ar y proteger la actuaci\u00f3n ejecutiva. La intervenci\u00f3n policial, por tanto, no sustituye la funci\u00f3n jurisdiccional ni la actuaci\u00f3n propia del alguacil u oficial ejecutor,sino que procura garantizar las condiciones materiales de seguridad necesarias para que una decisi\u00f3n judicial pueda cumplirse efectivamente. \u00a0<\/p>\n\n\n\n

      En virtud del art\u00edculo 51 de la ley analizada, el Consejo del Poder Judicial, en coordinaci\u00f3n con el Consejo Superior Policial, cuenta con un plazo no mayor de tres (03) meses, a partir de la entrada en vigencia de dicha ley, para viabilizar el otorgamiento de protecci\u00f3n policial a los jueces o a los oficiales dotados de fe p\u00fablica designados, que tienen a cargo la ejecuci\u00f3n de las sentencias en materia de alquileres y desahucios. Y el art\u00edculo 52 sostiene que, hasta tanto sea habilitada funcionalmente la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial por el Consejo del Poder Judicial, el otorgamiento de la fuerza p\u00fablica se canalizar\u00e1 en los t\u00e9rminos que establece la Ley n\u00fam. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la Fuerza P\u00fablica, para brindar la protecci\u00f3n policial prevista en la presente ley. Es decir, ante el Ministerio P\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n

      Todo lo anterior, con el fin de evitar que la resistencia, oposici\u00f3n f\u00edsica, alteraci\u00f3n del orden o cualquier situaci\u00f3n de riesgo impida la ejecuci\u00f3n de una decisi\u00f3n revestida de autoridad jur\u00eddica. El mecanismo reconoce una premisa elemental del Estado de derecho: la eficacia de la tutela judicial no se agota en la obtenci\u00f3n de una sentencia, sino que comprende la posibilidad real de hacerla efectiva cuando el obligado no la cumple voluntariamente. El legislador con ello ha pretendido articular la funci\u00f3n jurisdiccional con el auxilio institucional de la fuerza p\u00fablica, estableciendo adem\u00e1s una responsabilidad administrativa frente a la inobservancia del deber de protecci\u00f3n. As\u00ed, el art\u00edculo 48 fija a la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial un plazo de cinco d\u00edas calendario para asignar los agentes solicitados, mientras que su p\u00e1rrafo establece una consecuencia disciplinaria ante el incumplimiento de esta obligaci\u00f3n. Se procura de esta manera que el auxilio policial, distinto a lo que ha sucedido con el Ministerio P\u00fablico y la fuerza p\u00fablica, no quede sometido a una disponibilidad meramente discrecional o indefinida, sino que responda a un deber funcional sujeto a plazo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Lo cierto es que esta regulaci\u00f3n debe interpretarse cuidadosamente desde la perspectiva del debido proceso<\/em>, la tutela judicial efectiva<\/em> y el principio de legalidad<\/em> en el uso de la fuerza p\u00fablica. La protecci\u00f3n policial tiene car\u00e1cter instrumental: su finalidad es permitir que la ejecuci\u00f3n ordenada por el \u00f3rgano competente pueda realizarse de manera segura, pero no habilita a los agentes a decidir sobre la legalidad de la sentencia, modificar su contenido, extender sus efectos ni sustituir al funcionario encargado de ejecutarla. La fuerza p\u00fablica est\u00e1, por tanto, al servicio de la ejecuci\u00f3n de una decisi\u00f3n jur\u00eddicamente v\u00e1lida y dentro de los l\u00edmites que esta determine. En definitiva, los art\u00edculos 46 a 48 procuran cerrar el circuito de la tutela judicial: el juez decide, el funcionario competente ejecuta y la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial proporciona el auxilio necesario para que la ejecuci\u00f3n pueda materializarse. La l\u00f3gica de la norma es, por tanto, eminentemente funcional: una justicia que reconoce derechos, pero carece de medios institucionales para hacer cumplir sus decisiones, ofrecer\u00eda una tutela meramente declarativa. La Ley 85-25 procura evitar precisamente esa disociaci\u00f3n entre el derecho reconocido judicialmente y su efectiva realizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al sistema franc\u00e9s. <\/em>En Francia, respecto del auxilio de la fuerza p\u00fablica para ejecutar los desalojos, existe un r\u00e9gimen expresamente organizado por el Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em>, aunque mediante una t\u00e9cnica institucional diferente de la adoptada por la Ley n\u00fam. 85-25. El principio general se encuentra en el art\u00edculo L. 153-1, conforme al cual el Estado est\u00e1 obligado a prestar su concurso para la ejecuci\u00f3n de las sentencias y dem\u00e1s t\u00edtulos ejecutorios; cuando ese auxilio es rehusado, el propietario puede tener derecho a una reparaci\u00f3n por la negativa estatal a prestar la fuerza p\u00fablica[57]<\/a>. El art\u00edculo L. 153-2 a\u00f1ade que el commissaire de justice<\/em> encargado de la ejecuci\u00f3n puede requerir directamente dicho auxilio.<\/p>\n\n\n\n

      El mecanismo no consiste, por tanto, en que la polic\u00eda intervenga espont\u00e1neamente en la ejecuci\u00f3n ni en que el juez tenga que solicitarla directamente. Corresponde al commissaire de justice<\/em> encargado de ejecutar el t\u00edtulo requerir el concurso de la fuerza p\u00fablica al prefecto del departamento (o, en Par\u00eds, al prefecto de polic\u00eda). Conforme al actual art\u00edculo R. 153-1, la solicitud debe acompa\u00f1arse de una copia del dispositivo del t\u00edtulo ejecutorio y de una exposici\u00f3n de las diligencias realizadas y de las dificultades encontradas; una eventual negativa debe ser motivada y la falta de respuesta durante dos meses equivale a una negativa[58]<\/a>. La comparaci\u00f3n con el art\u00edculo 46 de la Ley 85-25 resulta particularmente ilustrativa. Mientras el legislador dominicano ha creado una Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial espec\u00edficamente encargada de brindar protecci\u00f3n al juez o al oficial ejecutor durante la ejecuci\u00f3n de las sentencias locativas, el derecho franc\u00e9s, igual que nuestro sistema civil ordinario, mantiene separadas la funci\u00f3n jurisdiccional, la funci\u00f3n ejecutiva y la funci\u00f3n de fuerza p\u00fablica: el \u00f3rgano jurisdiccional dicta la decisi\u00f3n, el commissaire de justice<\/em> la ejecuta y, cuando encuentra resistencia que requiere intervenci\u00f3n estatal, solicita al prefecto<\/em> el concurso de la fuerza p\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

      Lo anterior revela una diferencia institucional relevante, pero tambi\u00e9n una coincidencia de fondo: en ambos sistemas se reconoce que la efectividad de una decisi\u00f3n judicial puede requerir el auxilio leg\u00edtimo de la fuerza p\u00fablica y que dicho auxilio debe encontrarse jur\u00eddicamente organizado, precisamente para evitar que la ejecuci\u00f3n material dependa de actuaciones privadas o quede sometida a una discrecionalidad carente de reglas. En Francia, adem\u00e1s, la negativa injustificada del Estado no deja al ejecutante sin tutela, pues la propia ley reconoce un derecho a reparaci\u00f3n por la negativa del concurso de la fuerza p\u00fablica. Con todo, la diferencia no est\u00e1 en reconocer o no la necesidad del auxilio estatal, sino en la forma de articularlo. La Ley 85-25 crea un mecanismo especializado y directamente vinculado al proceso de alquileres y desahucios; Francia lo integra en el r\u00e9gimen general de ejecuci\u00f3n forzosa. En ambos casos, sin embargo, subyace el mismo principio: la fuerza p\u00fablica no ejecuta una decisi\u00f3n por iniciativa propia; presta un auxilio institucional al funcionario encargado de hacer efectivo un t\u00edtulo ejecutorio, dentro de los l\u00edmites establecidos por la ley.<\/p>\n\n\n\n

      XVI.- De la ejecuci\u00f3n ilegal del desalojo, del ejercicio temerario y de las sanciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con la ejecuci\u00f3n ilegal de los desalojos<\/em>[59]<\/strong><\/em><\/a> y con el ejercicio temerario o abusivo de las v\u00edas de derecho, los art\u00edculos 49 y 50 de la Ley n\u00fam. 85-25 incorporan un componente sancionador destinado a preservar la legalidad de la ejecuci\u00f3n, la seguridad jur\u00eddica<\/em> y la efectividad de la tutela judicial<\/em>. El art\u00edculo 49<\/em> dispone que quienes realicen o ejecuten desalojos sin observar las formalidades establecidas por la propia ley ser\u00e1n sancionados conforme a la Ley n\u00fam. 396-19, de 26 de septiembre de 2019,que regula el otorgamiento de la fuerza p\u00fablica para la ejecuci\u00f3n de medidas conservatorias y ejecutorias. Esto implica que el legislador no concibe el desalojo como una actuaci\u00f3n que pueda quedar entregada a la iniciativa unilateral del propietario o de cualquier particular: la restituci\u00f3n forzosa de un inmueble requiere t\u00edtulo, procedimiento y observancia de las formalidades legalmente establecidas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Todo ello, sin dudas, constituye una manifestaci\u00f3n concreta del principio de seguridad jur\u00eddica<\/em>, pues procura que el ocupante conozca que no puede ser privado de la posesi\u00f3n del inmueble mediante v\u00edas de hecho y, al mismo tiempo, permite al propietario identificar con certeza cu\u00e1les son los cauces jur\u00eddicos que debe seguir para obtener la restituci\u00f3n. La exigencia de formalidades no representa, por tanto, un obst\u00e1culo puramente ritual a la ejecuci\u00f3n, sino una garant\u00eda de que esta se produzca por los canales institucionales establecidos por el ordenamiento.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En cuanto al art\u00edculo 50<\/em>, la ley atribuye al Juzgado de Primera Instancia competencia para conocer de cualquier demanda, contestaci\u00f3n o controversia que constituya un ejercicio temerario o un abuso de las v\u00edas de derecho. La norma reconoce as\u00ed que el proceso no puede ser utilizado como instrumento de hostigamiento, obstrucci\u00f3n, dilaci\u00f3n indebida o aprovechamiento manifiestamente desleal de los mecanismos procesales. La facultad judicial de reaccionar frente a tales comportamientos encuentra fundamento en los principios de buena fe procesal, lealtad, prohibici\u00f3n del abuso del derecho y adecuada administraci\u00f3n de justicia.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El p\u00e1rrafo del citado art\u00edculo 50<\/em> a\u00f1ade una consecuencia institucional cuando la conducta temeraria sea atribuible a abogados o alguaciles, al disponer que de tales actuaciones se d\u00e9 cuenta a la Suprema Corte de Justicia, a la Procuradur\u00eda General de la Rep\u00fablica y al Colegio de Abogados de la Rep\u00fablica Dominicana.<\/strong> El legislador procura as\u00ed que determinadas irregularidades no permanezcan circunscritas al expediente particular, sino que puedan generar, cuando corresponda, responsabilidades disciplinarias, civiles o incluso de otra naturaleza, seg\u00fan la gravedad de la conducta y las competencias de cada \u00f3rgano.<\/p>\n\n\n\n

      Todo ello, sin dudas, responde a una concepci\u00f3n material de la tutela judicial efectiva<\/em>. El derecho a acceder a los tribunales no comprende \u00fanicamente la posibilidad de iniciar un proceso, sino tambi\u00e9n el derecho a que este se desarrolle dentro de cauces regulares y que la decisi\u00f3n obtenida se ejecute leg\u00edtimamente. Del mismo modo, la tutela judicial del propietario no autoriza a prescindir de las garant\u00edas que protegen al ocupante frente a una expulsi\u00f3n arbitraria. La Ley 85-25 procura, en consecuencia, que la fuerza ejecutiva de la sentencia no se transforme en autorizaci\u00f3n para la v\u00eda de hecho<\/em>.Y es que, en un Estado de derecho<\/em>, incluso quien tiene un derecho sustancialmente reconocido debe ejercerlo a trav\u00e9s de los procedimientos legalmente establecidos. La existencia de un contrato vencido, una deuda de alquiler o una sentencia favorable no habilita por s\u00ed sola al particular para sustituir al \u00f3rgano jurisdiccional o al funcionario encargado de la ejecuci\u00f3n. La coerci\u00f3n estatal se encuentra institucionalizada precisamente para impedir que los conflictos jur\u00eddicos se resuelvan mediante la fuerza privada.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, los art\u00edculos 49 y 50 complementan el r\u00e9gimen de ejecuci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 85-25 mediante una doble garant\u00eda: por un lado, sancionan el desalojo realizado al margen del procedimiento legal; por otro, permiten reaccionar frente al uso abusivo o temerario del proceso. De este modo, la ley procura equilibrar la efectividad del derecho del propietario a recuperar el inmueble con la protecci\u00f3n del ocupante frente a actuaciones arbitrarias, reafirmando que la seguridad jur\u00eddica<\/em> y la tutela judicial efectiva<\/em> solo pueden realizarse dentro de los l\u00edmites de la legalidad procesal.<\/p>\n\n\n\n

      Mirada al sistema franc\u00e9s<\/em>. En Francia, respecto de la ejecuci\u00f3n de desalojos y de la prohibici\u00f3n de las v\u00edas de hecho<\/em>, se ha previsto un r\u00e9gimen particularmente estructurado en el Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution<\/em>. El art\u00edculoL. 411-1 dispone que la expulsi\u00f3n de un inmueble o lugar habitado solo puede perseguirse, salvo disposici\u00f3n especial, en virtud de una decisi\u00f3n judicial o de un acta de conciliaci\u00f3n ejecutoria y despu\u00e9s de notificarse un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux<\/em>, es decir, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[60]<\/a>. El art\u00edculo R. 411-1 determina, adem\u00e1s, el contenido de ese requerimiento y exige que identifique el t\u00edtulo ejecutivo, el \u00f3rgano jurisdiccional ante el cual pueden formularse determinadas reclamaciones y la fecha a partir de la cual puede procederse a la expulsi\u00f3n forzosa[61]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

      De este modo,el derecho franc\u00e9s tampoco admite que el propietario se haga justicia por s\u00ed mismo: la recuperaci\u00f3n forzosa del inmueble debe discurrir por los cauces institucionales de la ejecuci\u00f3n judicial. Incluso trat\u00e1ndose de un inmueble habitado, la legislaci\u00f3n establece garant\u00edas temporales adicionales y, como regla, la expulsi\u00f3n no puede realizarse sino transcurridos dos meses desde el commandement<\/em>, sin perjuicio de las excepciones legalmente previstas. Asimismo, la protecci\u00f3n frente a las actuaciones arbitrarias trasciende el \u00e1mbito estrictamente procesal. El art\u00edculo 226-4 del Code p\u00e9nal<\/em> sanciona el ingreso en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, v\u00edas de hecho o coacci\u00f3n, fuera de los casos permitidos por la ley, con tres a\u00f1os de prisi\u00f3n y 45.000 euros de multa, extendiendo la protecci\u00f3n tambi\u00e9n al mantenimiento il\u00edcito en el domicilio.<\/p>\n\n\n\n

      La comparaci\u00f3n del sistema de Francia con el art\u00edculo 49 de la Ley 85-25 es, por ello, reveladora. Ambos sistemas parten de una misma premisa, que es que la existencia de un derecho a recuperar el inmueble no autoriza al titular a ejecutar por s\u00ed mismo el desalojo, sino que exige t\u00edtulo, procedimiento y observancia de las formalidades legalmente establecidas. La diferencia reside en la t\u00e9cnica legislativa, ya que la Ley 85-25 remite expresamente a la Ley 396-19 para las sanciones por ejecuci\u00f3n ilegal, mientras Francia distribuye la protecci\u00f3n entre las normas de ejecuci\u00f3n forzosa y, cuando corresponda, las normas penales.<\/p>\n\n\n\n

      En cuanto al abuso de las v\u00edas de derecho<\/em>, Francia dispone tambi\u00e9n de mecanismos procesales para sancionar el comportamiento abusivo o dilatorio de las partes, de modo que el ejercicio de la acci\u00f3n y de los recursos no puede convertirse en un instrumento de obstrucci\u00f3n de la justicia. La idea com\u00fan es, pues, clara, y es que tanto en Francia como en la Ley 85-25 de la Rep\u00fablica Dominicana, la tutela judicial efectiva comprende no solo el derecho a obtener una decisi\u00f3n, sino tambi\u00e9n el derecho a que su ejecuci\u00f3n se produzca dentro de la legalidad, excluyendo tanto la justicia privada como el uso abusivo del proceso.<\/p>\n\n\n\n

      XVII.- De las disposiciones transitorias<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El legislador, en la Ley n\u00fam. 85-25<\/strong>, emple\u00f3 la f\u00f3rmula legislativa de las disposiciones transitorias<\/em>, destinadas, por regla general, a regular el tr\u00e1nsito entre el r\u00e9gimen jur\u00eddico anterior y el nuevo, as\u00ed como a establecer las medidas administrativas, institucionales y procesales necesarias para hacer efectiva la nueva normativa. En este caso, transitoriamente, se previ\u00f3 un conjunto de mecanismos dirigidos, principalmente, a organizar la protecci\u00f3n policial para la ejecuci\u00f3n de las decisiones, preservar la continuidad de los procesos pendientes y enfrentar la mora judicial existente en materia de alquileres y desahucios. La propia ley fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y publicada en la Gaceta Oficial n\u00fam. 11211 del 15 de agosto de 2025.<\/p>\n\n\n\n

      Lo anteriormente expuesto, con el evidente prop\u00f3sito de evitar que la entrada en vigor del nuevo r\u00e9gimen produjera un vac\u00edo institucional o una paralizaci\u00f3n de la administraci\u00f3n de justicia. <\/strong>De ah\u00ed que el art\u00edculo 53 adopte una regla cl\u00e1sica de derecho transitorio al disponer que los procesos que ya se encontraban en instrucci\u00f3n o en estado de fallo continuar\u00edan rigi\u00e9ndose por las disposiciones vigentes al momento en que fueron apoderados los tribunales; mientras que el art\u00edculo 54 orden\u00f3 al Consejo del Poder Judicial adoptar, con car\u00e1cter urgente y dentro de un plazo no mayor de seis meses, las medidas necesarias para reducir y eliminar la mora judicial, incluso mediante la habilitaci\u00f3n de jueces liquidadores. A su vez, los art\u00edculos 51 y 55 establecieron plazos de tres meses para organizar la protecci\u00f3n de los jueces u oficiales encargados de ejecutar las decisiones y para aprobar el reglamento correspondiente.<\/p>\n\n\n\n

      No obstante, a la fecha, no se localiza en la informaci\u00f3n normativa p\u00fablica del Consejo del Poder Judicial un reglamento espec\u00edficamente identificado como el previsto por el art\u00edculo 55 de la Ley 85-25, ni una disposici\u00f3n p\u00fablica que permita afirmar que todas las medidas transitorias contempladas en los art\u00edculos 51, 54 y 55 hayan sido \u00edntegramente ejecutadas dentro de los plazos legales. Pero como el portal institucional del indicado Consejo s\u00ed mantiene una secci\u00f3n oficial de resoluciones y normativa, ello permitir\u00e1 verificar tales actuaciones cuando sean formalmente publicadas. Y existe, adem\u00e1s, una circunstancia sobrevenida de especial importancia jur\u00eddica que no podemos pasar por alto, la cual hemos adelantado al abordar la ejecuci\u00f3n de la sentencia en materia de alquileres, y es que el art\u00edculo 52 remiti\u00f3 provisionalmente a la Ley n\u00fam. 396-19<\/strong> para canalizar el otorgamiento de la fuerza p\u00fablica hasta que quedara habilitada la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial; sin embargo, posteriormente, mediante la sentencia TC\/0743\/25, del 4 de septiembre de 2025, el Tribunal Constitucional declar\u00f3 inconstitucional la citada Ley n\u00fam. 396-19 y difiri\u00f3 los efectos de esa declaratoria por dos a\u00f1os contados desde la notificaci\u00f3n de la sentencia. La indicada alta Corte consider\u00f3, entre otros aspectos, que la materia deb\u00eda haber sido tramitada mediante ley org\u00e1nica y reafirm\u00f3 que la ejecuci\u00f3n de lo juzgado corresponde al Poder Judicial.<\/p>\n\n\n\n

      Esta circunstancia vuelve particularmente relevante la disposici\u00f3n transitoria de la Ley 85-25, ya que la remisi\u00f3n que su art\u00edculo 52 hace a la Ley 396-19 no puede ser analizada hoy como si el r\u00e9gimen constitucional de la fuerza p\u00fablica permaneciera id\u00e9ntico al existente cuando se aprob\u00f3 la Ley 85-25. Durante el per\u00edodo de efectos diferidos de la sentencia constitucional debe observarse el r\u00e9gimen jur\u00eddicamente vigente y, paralelamente, la nueva regulaci\u00f3n que habr\u00e1 de sustituir el sistema declarado inconstitucional. La situaci\u00f3n exige, por tanto, una interpretaci\u00f3n que preserve la continuidad de la ejecuci\u00f3n de las decisiones judiciales, pero que sea compatible con la Constituci\u00f3n y con el mandato del Tribunal Constitucional.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, el r\u00e9gimen transitorio de la Ley 85-25 apunta a facilitar el tr\u00e1nsito ordenado desde el antiguo sistema del Decreto 4807 hacia el nuevo r\u00e9gimen legal, evitando que el cambio normativo afecte los procesos ya iniciados, procurando atacar la mora judicial y creando las condiciones institucionales para una ejecuci\u00f3n efectiva de las sentencias. Pero la transici\u00f3n no puede contemplarse est\u00e1ticamente; y es que la posterior sentencia TC\/0743\/25 ha incidido directamente sobre uno de los mecanismos transitorios concebidos por el legislador, lo que obliga a que su aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica sea armonizada con el nuevo par\u00e1metro constitucional. Con ello se reafirma una idea esencial, y es que las disposiciones transitorias no son simples reglas de espera, sino instrumentos destinados a garantizar la continuidad, seguridad jur\u00eddica y efectividad del nuevo sistema mientras se completa su implementaci\u00f3n institucional y normativa.<\/p>\n\n\n\n

      XVIII.- Sobre las disposiciones finales de la Ley n\u00fam. 85-25<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En la t\u00e9cnica legislativa existen diversas f\u00f3rmulas destinadas a asegurar la coherencia, integraci\u00f3n y eficacia del ordenamiento jur\u00eddico una vez promulgada una nueva ley. Entre ellas ocupan un lugar particularmente relevante las cl\u00e1usulas de supletoriedad<\/em> y las disposiciones derogatorias<\/em>, mediante las cuales el legislador determina, respectivamente, qu\u00e9 normas habr\u00e1n de complementar el nuevo r\u00e9gimen en aquello que este no regule y cu\u00e1les disposiciones anteriores dejan de formar parte del ordenamiento por resultar incompatibles con la nueva regulaci\u00f3n. Esto es precisamente lo que ha hecho el legislador dominicano con la Ley n\u00fam. 85-25, al momento de cerrar sistem\u00e1ticamente su r\u00e9gimen normativo.<\/p>\n\n\n\n

      En efecto, en sus disposiciones finales<\/em>, la indicada ley establece, por una parte, una cl\u00e1usula general de supletoriedad<\/em> y, por otra, un cat\u00e1logo de derogaciones expresas<\/em>, procurando con ello evitar tanto vac\u00edos normativos como incertidumbres acerca de la subsistencia de la legislaci\u00f3n anterior. El art\u00edculo 56<\/em> dispone que, en todo aquello que la Ley 85-25 no haya previsto, se aplicar\u00e1n supletoriamente las disposiciones del C\u00f3digo Civil y del C\u00f3digo de Procedimiento Civil de la Rep\u00fablica Dominicana. La regla reviste particular importancia porque confirma que la nueva legislaci\u00f3n no pretende constituir un sistema herm\u00e9ticamente cerrado: se trata de un r\u00e9gimen especial que se integra con el derecho com\u00fan, el cual opera subsidiariamente all\u00ed donde exista una laguna normativa, siempre que sus disposiciones no contradigan la naturaleza, finalidad o reglas imperativas de la legislaci\u00f3n especial.<\/p>\n\n\n\n

      La supletoriedad<\/em>, por tanto, no equivale a una remisi\u00f3n indiscriminada al derecho com\u00fan. Su funci\u00f3n consiste en permitir que el sistema conserve integridad sin que cada silencio legislativo deba traducirse en un vac\u00edo jur\u00eddico. La norma especial mantiene primac\u00eda en las materias que regula expresamente; las disposiciones generales del C\u00f3digo Civil y del C\u00f3digo de Procedimiento Civil intervienen \u00fanicamente en defecto de regulaci\u00f3n especial y en cuanto sean compatibles con esta.<\/strong> Se trata, en definitiva, de una t\u00e9cnica de integraci\u00f3n normativa que permite armonizar la especialidad de la Ley 85-25 con la unidad sistem\u00e1tica del ordenamiento.<\/p>\n\n\n\n

      Por otra parte, el art\u00edculo 57<\/em> realiza una operaci\u00f3n legislativa de considerable importancia, ya que identifica expresamente las normas que quedan derogadas con la entrada en vigor del nuevo r\u00e9gimen. As\u00ed, la Ley 85-25 deroga la Ley n\u00fam. 4314 de 1955, sobre dep\u00f3sitos exigidos por los propietarios a los inquilinos; la Ley n\u00fam. 17-88, que modific\u00f3 aquella; el Decreto n\u00fam. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios; y, finalmente, cualquier disposici\u00f3n legal que resulte contraria a la nueva ley. La enumeraci\u00f3n no es accidental: mediante ella, el legislador procura dejar claramente establecido qu\u00e9 r\u00e9gimen anterior desaparece y cu\u00e1l pasa a regir la relaci\u00f3n locativa, evitando que normas pertenecientes a modelos jur\u00eddicos distintos contin\u00faen aplic\u00e1ndose simult\u00e1neamente.<\/p>\n\n\n\n

      Con ello se materializa una funci\u00f3n esencial de las disposiciones derogatorias<\/em>, que es delimitar temporalmente el ordenamiento aplicable y preservar la seguridad jur\u00eddica. La derogaci\u00f3n expresa del Decreto 4807 reviste especial trascendencia en la tem\u00e1tica de los alquileres seg\u00fan la Ley n\u00fam. 85-25, pues marca formalmente la ruptura entre el antiguo modelo de control de alquileres y desahucios y el r\u00e9gimen instaurado por vigente ley. No se trata \u00fanicamente de sustituir un texto por otro, sino de cerrar normativamente un ciclo legislativo, eliminando las principales disposiciones que sustentaban el sistema anterior y dando paso a una regulaci\u00f3n integral de los contratos de alquiler y de los mecanismos jurisdiccionales para resolver las controversias derivadas de ellos.<\/p>\n\n\n\n

      La previsi\u00f3n final, en el sentido de que queda derogada \u00abcualquier disposici\u00f3n legal contraria a esta ley\u00bb<\/em>merece, sin embargo, una lectura t\u00e9cnicamente cuidadosa. No significa que toda norma anterior quede autom\u00e1ticamente suprimida, sino aquellas disposiciones que resulten materialmente incompatibles con el nuevo r\u00e9gimen. Contin\u00faan vigentes, por tanto, las normas anteriores que puedan coexistir con la Ley 85-25 y que no hayan sido expresamente derogadas ni entren en contradicci\u00f3n con ella. La aplicaci\u00f3n de esta cl\u00e1usula general exigir\u00e1, en caso de conflicto, una labor interpretativa orientada a determinar si existe verdadera incompatibilidad normativa o si, por el contrario, ambas disposiciones pueden ser armonizadas.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, los art\u00edculos 56 y 57 cumplen una funci\u00f3n de cierre sistem\u00e1tico del nuevo r\u00e9gimen locativo. El primero (art. 56) establece el mecanismo mediante el cual se integrar\u00e1n sus eventuales lagunas, remitiendo al derecho com\u00fan; el segundo (art. 57) determina las normas anteriores que pierden vigencia o resultan desplazadas por incompatibilidad. Con ello, el legislador no solo regula el contenido sustantivo y procesal de los alquileres, sino que ordena la transici\u00f3n y depuraci\u00f3n del ordenamiento, procurando que la Ley 85-25 opere como el nuevo eje normativo de la materia, con un sistema de integraci\u00f3n suficientemente definido y una delimitaci\u00f3n clara respecto del r\u00e9gimen que la precedi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

      XIX.- Sobre la entrada en vigencia de la Ley n\u00fam. 85-25<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En relaci\u00f3n con la entrada en vigencia de la ley<\/em>, el legislador opt\u00f3 por la f\u00f3rmula tradicional seg\u00fan la cual la Ley n\u00fam. 85-25 entra en vigor una vez promulgada y publicada, y transcurridos los plazos establecidos por el C\u00f3digo Civil dominicano. Con ello, no hizo m\u00e1s que sujetar la eficacia temporal de la nueva regulaci\u00f3n al mecanismo general de publicidad y vacatio legis<\/em> previsto por el ordenamiento, de modo que la ley no obligue sino despu\u00e9s de haber sido debidamente promulgada, publicada y transcurrido el t\u00e9rmino legal correspondiente. El propio art\u00edculo 58 remite expresamente a ese r\u00e9gimen general.<\/p>\n\n\n\n

      Este dato es importante en el marco de las reglas de temporalidad del derecho, pues la entrada en vigor determina el momento a partir del cual la nueva norma puede desplegar ordinariamente sus efectos jur\u00eddicos. Ello debe analizarse conjuntamente con el principio de irretroactividad,<\/em> consagrado en el art\u00edculo 110 de la Constituci\u00f3n, conforme al cual las leyes disponen para el porvenir y no tienen efecto retroactivo, salvo la excepci\u00f3n constitucional de favorabilidad. El Tribunal Constitucional ha reiterado, mediante sentencia TC\/0272\/20, que este principio constituye una garant\u00eda esencial de la seguridad jur\u00eddica<\/em> y que, como regla general, las leyes rigen hacia el futuro, aunque las normas procesales, por su propia naturaleza, pueden tener aplicaci\u00f3n inmediata en los procesos en curso, sin que ello implique necesariamente retroactividad.<\/p>\n\n\n\n

      Es decir, conforme al principio de irretroactividad<\/em>, una ley nueva no debe utilizarse para alterar hechos, actos o situaciones jur\u00eddicas ya consumados bajo la legislaci\u00f3n anterior, ni para modificar retrospectivamente los efectos que aquella produjo. Distinta es la llamada ultraactividad de la ley<\/em>, que consiste en que una norma derogada o sustituida contin\u00fae produciendo determinados efectos respecto de situaciones jur\u00eddicas nacidas o procesos iniciados bajo su vigencia, cuando as\u00ed lo exige el r\u00e9gimen transitorio o la naturaleza de la relaci\u00f3n jur\u00eddica. En t\u00e9rminos simples, la irretroactividad<\/em> mira desde la nueva ley hacia el pasado y le impide regular retrospectivamente lo ya ocurrido; la ultraactividad<\/em> permite que, en determinados supuestos, la ley anterior siga gobernando situaciones nacidas bajo su imperio aun despu\u00e9s de haber dejado de estar vigente.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En el caso concreto de la Ley 85-25<\/strong>, esta distinci\u00f3n encuentra una manifestaci\u00f3n particularmente clara en su art\u00edculo 53-transitorio<\/em><\/strong>, conforme al cual las demandas que, al momento de entrar en vigor la nueva ley, se encontraran en proceso de instrucci\u00f3n o en estado de fallo continuar\u00edan conoci\u00e9ndose conforme a las disposiciones vigentes al momento del apoderamiento del tribunal. As\u00ed, el legislador preserv\u00f3 para esos procesos el r\u00e9gimen anterior, lo que constituye una verdadera regla de derecho transitorio y de ultraactividad <\/em>de la normativa precedente, destinada a evitar que el cambio legislativo altere abruptamente el estatuto procesal de litigios ya iniciados. La previsi\u00f3n es coherente con la seguridad jur\u00eddica<\/em> y con la necesidad de que las partes conozcan, desde el inicio del proceso, las reglas bajo las cuales este ser\u00e1 sustanciado.<\/p>\n\n\n\n

      De ah\u00ed que la entrada en vigencia de la Ley 85-25 no pueda confundirse con una aplicaci\u00f3n autom\u00e1tica e indiscriminada de todas sus disposiciones a todas las relaciones locativas existentes desde ese mismo instante. Habr\u00e1 que distinguir entre, al menos, los procesos ya iniciados<\/strong>, que quedan sujetos a la regla transitoria del art\u00edculo 53-transitorio<\/em>; las situaciones jur\u00eddicas nuevas<\/strong>, que quedan sometidas al nuevo r\u00e9gimen una vez este entra en vigor; y aquellas relaciones anteriores cuyos efectos se proyecten en el tiempo, respecto de las cuales habr\u00e1 que determinar, seg\u00fan la naturaleza sustantiva o procesal de la norma involucrada, cu\u00e1l r\u00e9gimen corresponde aplicar. Precisamente por ello, el Tribunal Constitucional ha insistido, mediante la citada sentencia TC\/0272\/20, en que el principio de irretroactividad<\/em> protege las situaciones jur\u00eddicas consolidadas al amparo de la legislaci\u00f3n anterior, mientras que las normas procesales pueden, como regla, recibir aplicaci\u00f3n inmediata, siempre que ello no implique una afectaci\u00f3n constitucionalmente inadmisible.<\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, la entrada en vigencia de la Ley n\u00fam. 85-25 debe entenderse dentro de un sistema de temporalidad normativa en el que convergen tres ideas fundamentales: vigencia hacia el futuro<\/em>, irretroactividad<\/em> de la ley y aplicaci\u00f3n transitoria o ultraactiva<\/em> de la normativa anterior en los casos expresamente preservados por el legislador. De este modo, la Ley 85-25 pasa a regir las relaciones y procesos comprendidos en su \u00e1mbito una vez cumplidas las condiciones legales de vigencia, pero sin desconocer las situaciones procesales ya consolidadas bajo el r\u00e9gimen anterior. Con ello, el legislador procur\u00f3 que el tr\u00e1nsito del Decreto 4807 al nuevo sistema de alquileres se produjera con continuidad, previsibilidad y seguridad jur\u00eddica<\/em><\/strong>, evitando que el cambio normativo se convierta en fuente de incertidumbre respecto de los derechos y procesos ya en curso.<\/p>\n\n\n\n

      XX.- Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      La Ley n\u00fam. 85-25 sobre alquileres de bienes inmuebles y desahucios representa, en t\u00e9rminos generales, un cambio significativo en la concepci\u00f3n jur\u00eddica de las relaciones locativas en la Rep\u00fablica Dominicana. Su principal virtud consiste en haber sustituido un r\u00e9gimen disperso, de marcada impronta administrativa y sustentado durante d\u00e9cadas en el Decreto n\u00fam. 4807 de 1959, por un sistema legal contempor\u00e1neo que procura ofrecer mayor previsibilidad, contractualizaci\u00f3n<\/em>, judicializaci\u00f3n y ordenaci\u00f3n procesal de los conflictos entre propietarios e inquilinos. La derogaci\u00f3n expresa del Decreto 4807, de la Ley 4314 y de la Ley 17-88 no constituye, por ello, una simple operaci\u00f3n formal de sustituci\u00f3n normativa: representa el intento del legislador de cerrar una etapa hist\u00f3rica y construir un estatuto locativo adaptado a las exigencias actuales de la contrataci\u00f3n y de la tutela jurisdiccional efectiva.<\/p>\n\n\n\n

      Entre las bondades m\u00e1s evidentes del nuevo r\u00e9gimen se encuentra la delimitaci\u00f3n m\u00e1s clara del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la legislaci\u00f3n, la distribuci\u00f3n expresa de la competencia judicial seg\u00fan el destino del inmueble, la regulaci\u00f3n de la intimaci\u00f3n previa, la fijaci\u00f3n de plazos determinados para la celebraci\u00f3n de audiencias y el pronunciamiento de las decisiones, la concentraci\u00f3n de las cuestiones accesorias ante el juez apoderado de lo principal, la regulaci\u00f3n de la ejecuci\u00f3n de las sentencias, la previsi\u00f3n de auxilio de la fuerza p\u00fablica y la incorporaci\u00f3n de mecanismos destinados a sancionar los desalojos ilegales y el ejercicio temerario de las v\u00edas de derecho. Todo ello contribuye a que la relaci\u00f3n locativa deje de desenvolverse en un escenario caracterizado por la incertidumbre y pase a estar gobernada por reglas procesales previamente conocidas, lo que constituye un valor indiscutible desde la perspectiva de la seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

      Tambi\u00e9n resulta destacable que el nuevo sistema procure equilibrar posiciones jur\u00eddicas que no siempre se encuentran en igualdad material. La protecci\u00f3n del inquilino no desaparece; cambia de forma. Ya no descansa predominantemente en controles administrativos que pueden prolongar indefinidamente la recuperaci\u00f3n del inmueble, sino en un conjunto de garant\u00edas procesales: intimaci\u00f3n previa, oportunidad de defensa, contradictorio, procedimientos sumarios, control judicial de la ejecuci\u00f3n y mecanismos excepcionales de suspensi\u00f3n. Paralelamente, el propietario obtiene una mayor certeza sobre la forma de hacer valer sus derechos y sobre el tiempo y procedimiento para obtener una decisi\u00f3n ejecutable. La virtud del nuevo r\u00e9gimen estar\u00e1, precisamente, en conseguir que la protecci\u00f3n del arrendatario no se convierta en la ineficacia del derecho del propietario, ni la protecci\u00f3n de este \u00faltimo en una licencia para desconocer las garant\u00edas del primero.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Esta transformaci\u00f3n adquiere mayor relieve cuando se la contempla desde la Constituci\u00f3n. El debido proceso, la tutela judicial efectiva, el derecho de defensa, la seguridad jur\u00eddica, el plazo razonable y la ejecuci\u00f3n de las decisiones judiciales no son elementos accesorios del sistema locativo: constituyen sus par\u00e1metros de legitimidad. La Ley 85-25 ofrece, en buena medida, herramientas apropiadas para alcanzar esos objetivos; pero ninguna regulaci\u00f3n procesal puede garantizar por s\u00ed sola una justicia locativa constitucionalmente adecuada. La eficacia real depender\u00e1 de la forma en que jueces, abogados, alguaciles y dem\u00e1s operadores jur\u00eddicos interpreten y ejecuten sus disposiciones.<\/p>\n\n\n\n

      Es justamente en este punto donde adquiere particular utilidad mirar hacia Francia. No porque el sistema franc\u00e9s deba ser reproducido mec\u00e1nicamente en la Rep\u00fablica Dominicana, sino porque Francia constituye una de las fuentes hist\u00f3ricas fundamentales de nuestra tradici\u00f3n jur\u00eddica y, adem\u00e1s, posee una experiencia particularmente desarrollada en materia de arrendamientos, procedimiento civil y ejecuci\u00f3n. Su modelo demuestra que es posible combinar protecci\u00f3n del arrendatario, fuerza obligatoria del contrato, especializaci\u00f3n jurisdiccional y eficacia de las decisiones, mediante una legislaci\u00f3n t\u00e9cnicamente diferenciada y progresivamente reformada. El estudio de la evoluci\u00f3n francesa \u2014desde el Code civil<\/em>, pasando por la Ley 89-462 de 1989 y las reformas ALUR y ELAN, hasta las actuales reglas procesales y de ejecuci\u00f3n\u2014 permite advertir que una legislaci\u00f3n locativa eficaz no necesariamente requiere concentrar toda la materia en un solo texto, sino que exige, sobre todo, coherencia entre derecho sustantivo, procedimiento, ejecuci\u00f3n y garant\u00edas constitucionales.<\/p>\n\n\n\n

      La comparaci\u00f3n francesa es igualmente \u00fatil para identificar los puntos en los que la Ley 85-25 presenta todav\u00eda zonas de incertidumbre susceptibles de generar litigiosidad jurisprudencial. Entre ellos destacan la delimitaci\u00f3n del \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n de la ley y sus exclusiones; la relaci\u00f3n entre vivienda, alquiler tur\u00edstico y arrendamientos de corta duraci\u00f3n; la distribuci\u00f3n competencial entre Juzgado de Paz y Juzgado de Primera Instancia; el verdadero alcance del recurso de oposici\u00f3n dentro de un sistema estructurado sobre el doble grado de jurisdicci\u00f3n; la determinaci\u00f3n de los supuestos de acceso a la casaci\u00f3n; la articulaci\u00f3n entre ejecutoriedad provisional y suspensi\u00f3n; y, de manera m\u00e1s general, la coordinaci\u00f3n entre las disposiciones especiales de la Ley 85-25 y las normas supletorias del C\u00f3digo Civil y del C\u00f3digo de Procedimiento Civil.<\/p>\n\n\n\n

      Precisamente por ello, la jurisprudencia tendr\u00e1 un papel decisivo. El juez no est\u00e1 llamado a rehacer la ley ni a llenar sus silencios con soluciones puramente voluntaristas; pero tampoco puede limitarse a una lectura aislada y literal cuando ello produzca contradicciones internas, resultados desproporcionados o afectaciones injustificadas a derechos constitucionales. Su tarea ser\u00e1 interpretar la Ley 85-25 sistem\u00e1tica, finalista y constitucionalmente, procurando que sus instituciones cumplan la funci\u00f3n para la cual fueron concebidas. Especial atenci\u00f3n merecer\u00e1n aquellos puntos en que la t\u00e9cnica legislativa pueda admitir m\u00e1s de una lectura, pues ser\u00e1 all\u00ed donde se determine si la nueva normativa verdaderamente aporta seguridad jur\u00eddica o si, por el contrario, genera nuevos focos de incertidumbre.<\/p>\n\n\n\n

      En ese contexto, resulta especialmente valioso el principio de razonabilidad <\/em>de la ley, pues el art\u00edculo 40.15 de la Constituci\u00f3n exige que las leyes solo dispongan lo necesario y \u00fatil para la consecuci\u00f3n de finalidades leg\u00edtimas. La justicia locativa no puede construirse sobre automatismos: ni todo incumplimiento puede justificar una respuesta desproporcionada, ni toda protecci\u00f3n del ocupante puede conducir a la frustraci\u00f3n del derecho de propiedad. El desaf\u00edo consiste en que las reglas procesales sean aplicadas de manera que exista correspondencia entre la finalidad de la norma, los medios empleados y las consecuencias jur\u00eddicas producidas.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      En definitiva, la Ley 85-25 merece ser valorada como un paso importante hacia la modernizaci\u00f3n del derecho dominicano de los alquileres. Su mayor aporte no reside \u00fanicamente en haber derogado el r\u00e9gimen anterior, sino en haber intentado construir un sistema en el que el contrato, el juez y la ejecuci\u00f3n ocupen el centro de la relaci\u00f3n locativa. Pero la verdadera medida de su \u00e9xito no estar\u00e1 en el texto promulgado, sino en la pr\u00e1ctica jur\u00eddica que se desarrolle bajo su vigencia. Ser\u00e1 la jurisprudencia, en di\u00e1logo con la doctrina y bajo el par\u00e1metro de la Constituci\u00f3n, la que deber\u00e1 convertir sus disposiciones en soluciones previsibles, razonables y justas.<\/p>\n\n\n\n

      De ah\u00ed que el estudio comparado con Francia no constituya un ejercicio acad\u00e9mico meramente ornamental. Permite comprender mejor nuestras propias opciones legislativas, detectar sus fortalezas y sus posibles insuficiencias y anticipar soluciones a problemas que otros ordenamientos han debido afrontar antes. Al final, la aspiraci\u00f3n debe ser una sola: que la justicia locativa dominicana se consolide como una manifestaci\u00f3n aut\u00e9ntica del Estado constitucional de derecho, en la que el propietario pueda recuperar leg\u00edtimamente aquello que le corresponde, el inquilino encuentre protecci\u00f3n frente a la arbitrariedad, y ambos sepan, con suficiente certeza, que sus derechos ser\u00e1n definidos y ejecutados por jueces independientes, mediante procedimientos r\u00e1pidos, contradictorios, razonables y constitucionalmente leg\u00edtimos.<\/p>\n\n\n\n

      \n\n\n\n

      [1]<\/a> Ver en Gaceta Judicial, a\u00f1o 18, n\u00famero 335<\/em> el art\u00edculo del suscrito titulado Inoperatividad de la comisi\u00f3n de alquileres a partir de la sentencia TC\/0174\/14<\/em>, colgado en l\u00ednea en: https:\/\/yoaldo.org\/?p=149<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [2]<\/a> Resulta de inter\u00e9s resaltar que la fragmentaci\u00f3n normativa francesa en esta materia no debe verse como una deficiencia frente a la Ley 85-25 dominicana. Son dos t\u00e9cnicas legislativas diferentes: la Ley 85-25 adopta una t\u00e9cnica de concentraci\u00f3n normativa, mientras que Francia ha construido hist\u00f3ricamente un r\u00e9gimen por especializaci\u00f3n de estatutos seg\u00fan el destino y la naturaleza del arrendamiento. Esa diferencia ser\u00e1 muy \u00fatil para las comparaciones que haremos a lo largo de este ensayo.<\/p>\n\n\n\n

      [3]<\/a> Hemos mencionado deliberadamente \u00abactividades comerciales o artesanales\u00bb<\/em> en lugar de decir simplemente \u00abinmuebles comerciales\u00bb<\/em>, porque t\u00e9cnicamente el estatuto franc\u00e9s de los baux commerciaux<\/em> tiene un \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n definido por el Code de commerce<\/em>: el art\u00edculo L. 145-1 se refiere, entre otros supuestos, a locales en los que se explota un fonds de commerce<\/em> perteneciente a un comerciante, industrial o empresario del sector de la artesan\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

      [4]<\/a> \u201c<\/em>Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige \u00e0 faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [5]<\/a> Ver en l\u00ednea: https:\/\/listindiario.com\/la-vida\/tecnologia\/20260723\/airbnb-respalda-registro-alquileres-vacacionales-pide-regulacion-equilibrada_915129.html<\/a><\/p>\n\n\n\n

      [6]<\/a> Ver en l\u00ednea la consulta t\u00e9cnica G.L. n\u00fam. 3621XXX, del 05 de septiembre del 2023, de la DGII en el descrito sentido: Chrome extension:\/\/efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj\/https:\/\/dgii.gov.do\/legislacion\/consultas\/Consultas%20Tecnicas%202023\/Septiembre\/Consulta%2014-ITBIS%20servicios%20de%20alquiler.pdf?<\/p>\n\n\n\n

      [7]<\/a> No est\u00e1 de m\u00e1s recordar que el art\u00edculo 1711 del C\u00f3digo Civil establece una distinci\u00f3n terminol\u00f3gica entre alquiler,<\/em> referido a las casas y muebles, y arrendamiento, relativo a las haciendas rurales. Sin embargo, la Ley n\u00fam. 85-25, aunque excluye expresamente de su \u00e1mbito las fincas rurales, emplea de manera recurrente el t\u00e9rmino \u00abarrendamiento\u00bb<\/em> para referirse a las relaciones que regula. Pero, atendiendo al objeto y alcance de la ley, y a la distinci\u00f3n terminol\u00f3gica trazada por el C\u00f3digo Civil, parece m\u00e1s preciso reservar para este \u00e1mbito el vocablo \u00abalquiler\u00bb,<\/em> sin perjuicio de que, en la pr\u00e1ctica legislativa y jurisprudencial dominicana, ambos t\u00e9rminos hayan sido utilizados con frecuencia como sin\u00f3nimos.<\/p>\n\n\n\n

      [8]<\/a> \u201cLe louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige \u00e0 faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [9]<\/strong><\/em><\/a> <\/em>\u201c<\/em>Le preneur est tenu de deux obligations principales:1\u00b0 D’user de la chose lou\u00e9e raisonnablement, et suivant la destination qui lui a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e par le bail, ou suivant celle pr\u00e9sum\u00e9e d’apr\u00e8s les circonstances, \u00e0 d\u00e9faut de convention ; 2\u00b0 De payer le prix du bail aux termes convenus\u201d<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

      [10]<\/a> \u201cSi le preneur n’use pas de la chose lou\u00e9e raisonnablement ou emploie la chose lou\u00e9e \u00e0 un autre usage que celui auquel elle a \u00e9t\u00e9 destin\u00e9e, ou dont il puisse r\u00e9sulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire r\u00e9silier le bail<\/em>.\u201d<\/p>\n\n\n\n

      [11]<\/a> \u201cLe locataire est oblig\u00e9: a) De payer le loyer et les charges r\u00e9cup\u00e9rables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire r\u00e9alis\u00e9 en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un d\u00e9faut de paiement du locataire, b) D’user paisiblement des locaux lou\u00e9s suivant la destination qui leur a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activit\u00e9 qui, aux abords de ces locaux ou dans le m\u00eame ensemble immobilier, porte atteinte aux \u00e9quipements collectifs utilis\u00e9s par les r\u00e9sidents, \u00e0 la s\u00e9curit\u00e9 des personnes ou \u00e0 leur libert\u00e9 d’aller et venir, c) De r\u00e9pondre des d\u00e9gradations et pertes qui surviennent pendant la dur\u00e9e du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, \u00e0 moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d) De prendre \u00e0 sa charge l’entretien courant du logement, des \u00e9quipements mentionn\u00e9s au contrat et les menues r\u00e9parations ainsi que l’ensemble des r\u00e9parations locatives d\u00e9finies par d\u00e9cret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionn\u00e9es par v\u00e9tust\u00e9, malfa\u00e7on, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalit\u00e9s de prise en compte de la v\u00e9tust\u00e9 de la chose lou\u00e9e sont d\u00e9termin\u00e9es par d\u00e9cret en Conseil d’Etat, apr\u00e8s avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionn\u00e9s \u00e0 l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les repr\u00e9sentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalit\u00e9s de prise en compte de la v\u00e9tust\u00e9 et \u00e9tablissant des grilles de v\u00e9tust\u00e9 applicables lors de l’\u00e9tat des lieux, le locataire peut demander \u00e0 ce que les stipulations pr\u00e9vues par lesdits accords soient appliqu\u00e9es, e) De permettre l’acc\u00e8s aux lieux lou\u00e9s pour la pr\u00e9paration et l’ex\u00e9cution de travaux d’am\u00e9lioration des parties communes ou des parties privatives du m\u00eame immeuble, de travaux n\u00e9cessaires au maintien en \u00e9tat ou \u00e0 l’entretien normal des locaux lou\u00e9s, de travaux d’am\u00e9lioration de la performance \u00e9nerg\u00e9tique \u00e0 r\u00e9aliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionn\u00e9es au premier alin\u00e9a de l’article 6. Les deux derniers alin\u00e9as de l’article 1724 du code civil sont applicables \u00e0 ces travaux sous r\u00e9serve du respect de la loi n\u00b0 67-561 du 12 juillet 1967 relative \u00e0 l’am\u00e9lioration de l’habitat. Avant le d\u00e9but des travaux, le locataire est inform\u00e9 par le bailleur de leur nature et des modalit\u00e9s de leur ex\u00e9cution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception. Aucuns travaux ne peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s les samedis, dimanches et jours f\u00e9ri\u00e9s sans l’accord expr\u00e8s du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occup\u00e9, ou leurs conditions de r\u00e9alisation, pr\u00e9sentent un caract\u00e8re abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions d\u00e9finies dans la notification de pr\u00e9avis de travaux ou si leur ex\u00e9cution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris, f) De ne pas transformer les locaux et \u00e9quipements lou\u00e9s sans l’accord \u00e9crit du propri\u00e9taire ; \u00e0 d\u00e9faut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, \u00e0 son d\u00e9part des lieux, leur remise en l’\u00e9tat ou conserver \u00e0 son b\u00e9n\u00e9fice les transformations effectu\u00e9es sans que le locataire puisse r\u00e9clamer une indemnisation des frais engag\u00e9s ; le bailleur a toutefois la facult\u00e9 d’exiger aux frais du locataire la remise imm\u00e9diate des lieux en l’\u00e9tat lorsque les transformations mettent en p\u00e9ril le bon fonctionnement des \u00e9quipements ou la s\u00e9curit\u00e9 du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique peuvent \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande \u00e9crite par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception aupr\u00e8s du bailleur. L’absence de r\u00e9ponse dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e0 compter de la date de r\u00e9ception de la demande vaut d\u00e9cision d’acceptation du bailleur. Au d\u00e9part du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’\u00e9tat. La liste des travaux ainsi que les modalit\u00e9s de mise en \u0153uvre sont fix\u00e9es par d\u00e9cret en Conseil d’Etat, g) De s’assurer contre les risques dont il doit r\u00e9pondre en sa qualit\u00e9 de locataire et d’en justifier lors de la remise des cl\u00e9s puis, chaque ann\u00e9e, \u00e0 la demande du bailleur. La justification de cette assurance r\u00e9sulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son repr\u00e9sentant; Toute clause pr\u00e9voyant la r\u00e9siliation de plein droit du contrat de location pour d\u00e9faut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois apr\u00e8s un commandement demeur\u00e9 infructueux. Ce commandement reproduit, \u00e0 peine de nullit\u00e9, les dispositions du pr\u00e9sent alin\u00e9a. A d\u00e9faut de la remise de l’attestation d’assurance et apr\u00e8s un d\u00e9lai d’un mois \u00e0 compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, r\u00e9cup\u00e9rable aupr\u00e8s de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volont\u00e9 du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement \u00e0 la mise en \u0153uvre de la clause pr\u00e9voyant, le cas \u00e9ch\u00e9ant, la r\u00e9siliation de plein droit du contrat de location pour d\u00e9faut d’assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limit\u00e9e \u00e0 la couverture de la responsabilit\u00e9 locative mentionn\u00e9e au premier alin\u00e9a du pr\u00e9sent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, \u00e9ventuellement major\u00e9 dans la limite d’un montant fix\u00e9 par d\u00e9cret en Conseil d’Etat, est r\u00e9cup\u00e9rable par le bailleur par douzi\u00e8me \u00e0 chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’\u00e9ch\u00e9ance et port\u00e9 sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et \u00e0 chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de d\u00e9part du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur r\u00e9silie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le d\u00e9lai le plus bref permis par la l\u00e9gislation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce d\u00e9lai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure r\u00e9cup\u00e9rable aupr\u00e8s du locataire. h) Lorsque le logement est soumis \u00e0 l’obligation pr\u00e9vue \u00e0 l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement \u00e0 titre de r\u00e9sidence principale, le non-respect de cette clause entra\u00eenant la r\u00e9siliation de plein droit du bail.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [12]<\/a> No es ocioso recordar que, en rigor t\u00e9cnico-contractual, conviene distinguir entre resiliaci\u00f3n<\/em>, resoluci\u00f3n<\/em> y rescisi\u00f3n<\/em>. La resiliaci\u00f3n<\/em> supone la terminaci\u00f3n del contrato hacia el futuro, sin desconocer, en principio, los efectos ya producidos durante su vigencia; la resoluci\u00f3n<\/em> constituye la consecuencia jur\u00eddica del incumplimiento de las obligaciones contractuales, tradicionalmente concebida con efectos retroactivos, aunque esta retroactividad debe matizarse en los contratos de ejecuci\u00f3n sucesiva<\/em>, como ocurre con el alquiler, en los que resulta materialmente imposible restituir \u00edntegramente las prestaciones ya ejecutadas; y la rescisi\u00f3n<\/em>, en su sentido t\u00e9cnico m\u00e1s estricto, alude a la ineficacia del contrato por determinadas causas legalmente establecidas, tradicionalmente vinculadas, entre otras hip\u00f3tesis, con la lesi\u00f3n<\/em>. Por consiguiente, cuando se pretende expresar la terminaci\u00f3n del contrato de alquiler por decisi\u00f3n de una de las partes o por llegada del t\u00e9rmino, con efectos hacia el futuro, el concepto t\u00e9cnicamente m\u00e1s apropiado es el de resiliaci\u00f3n<\/em>. Sin embargo, la Ley n\u00fam. 85-25, al igual que ocurr\u00eda con el derogado Decreto n\u00fam. 4807, emplea en diversos pasajes la expresi\u00f3n \u00abrescisi\u00f3n\u00bb<\/em> para referirse a la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo locativo. Sin embargo, esta distinci\u00f3n entre resiliaci\u00f3n<\/em>, rescisi\u00f3n<\/em> y resoluci\u00f3n<\/em> permanece, por ahora, principalmente en el plano acad\u00e9mico, pues ni la legislaci\u00f3n ni la jurisprudencia dominicanas han trazado una diferenciaci\u00f3n terminol\u00f3gica rigurosa entre estas figuras; antes bien, las emplean con frecuencia de manera indistinta para referirse a la terminaci\u00f3n o extinci\u00f3n del v\u00ednculo contractual.<\/p>\n\n\n\n

      [13]<\/a> \u201cLe bail cesse de plein droit \u00e0 l’expiration du terme fix\u00e9, lorsqu’il a \u00e9t\u00e9 fait par \u00e9crit, sans qu’il soit n\u00e9cessaire de donner cong\u00e9.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

      [14]<\/a> \u201c<\/em>Le contrat de location est conclu pour une dur\u00e9e au moins \u00e9gale \u00e0 trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs d\u00e9finis \u00e0 l’article 13 et \u00e0 six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas cong\u00e9 dans les conditions de forme et de d\u00e9lai pr\u00e9vues \u00e0 l’article 15, le contrat de location parvenu \u00e0 son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvel\u00e9. En cas de reconduction tacite, la dur\u00e9e du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs d\u00e9finis \u00e0 l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la dur\u00e9e du contrat renouvel\u00e9 est au moins \u00e9gale \u00e0 celles d\u00e9finies au premier alin\u00e9a du pr\u00e9sent article.L’offre de renouvellement est pr\u00e9sent\u00e9e dans les conditions de forme et de d\u00e9lai pr\u00e9vues pour le cong\u00e9, \u00e0 l’article 15. Le loyer du contrat renouvel\u00e9 est d\u00e9fini selon les modalit\u00e9s pr\u00e9vues \u00e0 l’article 17-2. A titre d\u00e9rogatoire, apr\u00e8s l’accord expr\u00e8s des parties, le contrat de location peut \u00eatre renouvel\u00e9 avant l’expiration du bail en cours quand le propri\u00e9taire a sign\u00e9 avec l’Agence nationale de l’habitat une convention avec travaux mentionn\u00e9e aux articles <\/em>L. 321-4 <\/em><\/a>et <\/em>L. 321-8<\/em><\/a> du code de la construction et de l’habitation, et sous r\u00e9serve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds pr\u00e9vus par cette convention.L’offre de renouvellement est pr\u00e9sent\u00e9e dans le d\u00e9lai de trois mois apr\u00e8s l’accord des parties et dans les formes pr\u00e9vues \u00e0 l’article 15 de la pr\u00e9sente loi pour le cong\u00e9. Le montant du loyer fix\u00e9 par le contrat de location renouvel\u00e9 doit \u00eatre alors fix\u00e9 selon les r\u00e8gles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat. Concernant les locaux \u00e0 usage d’habitation, r\u00e9gis par les dispositions d’ordre public de la pr\u00e9sente loi, le contrat de bail conclu par l’emphyt\u00e9ote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propri\u00e9taire de l’immeuble jusqu’au terme du bail pr\u00e9vu par le contrat de location, lorsque le bail \u00e0 construction ou le bail emphyt\u00e9otique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est r\u00e9put\u00e9e non \u00e9crite.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [15]<\/a> Art. 1737<\/em>: \u201c<\/em>Le bail cesse de plein droit \u00e0 l’expiration du terme fix\u00e9, lorsqu’il a \u00e9t\u00e9 fait par \u00e9crit, sans qu’il soit n\u00e9cessaire de donner cong\u00e9.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [16]<\/a> Article 15,<\/em> <\/em>Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [17]<\/a> Article 15,<\/em> <\/em>Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [18]<\/a> Antes de la Ley 85-25 no era pac\u00edfica la cuesti\u00f3n de saber si el contrato de alquiler deb\u00eda considerarse un acto bajo firma privada, al tenor del art\u00edculo 557 del CPC, que permite embargar retentivamente sin autorizaci\u00f3n del juez. Esto as\u00ed, sobre la base de que dicho contrato no permit\u00eda, por s\u00ed, determinar la deuda, ya que deb\u00eda revisarla y ordenarla un tribunal. Por otro lado, se establec\u00eda que, como contrato, s\u00ed debe incluirse en el citado art\u00edculo 557 del CPC y, por tanto, deb\u00eda servir de t\u00edtulo para embargar retentivamente sin autorizaci\u00f3n judicial. Esta \u00faltima postura, que con la vigente ley 85-25 se ha consolidado jur\u00eddicamente, siempre nos result\u00f3 la m\u00e1s razonable. Y es que si la propia jurisprudencia lleg\u00f3 a reconocer que una factura deb\u00eda tenerse como un acto bajo firma privada en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 557, con mayor raz\u00f3n un contrato, propiamente, como el de alquiler, que define una obligaci\u00f3n de pago, un acreedor y un deudor, deb\u00eda reconocerse como acto bajo firma privada.<\/p>\n\n\n\n

      [19]<\/a> \u201c<\/em>Lorsqu’un d\u00e9p\u00f4t de garantie est pr\u00e9vu par le contrat de location pour garantir l’ex\u00e9cution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le d\u00e9p\u00f4t de garantie est vers\u00e9 au bailleur directement par le locataire ou par l’interm\u00e9diaire d’un tiers. Un d\u00e9p\u00f4t de garantie ne peut \u00eatre pr\u00e9vu lorsque le loyer est payable d’avance pour une p\u00e9riode sup\u00e9rieure \u00e0 deux mois ; toutefois, si le locataire demande le b\u00e9n\u00e9fice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un d\u00e9p\u00f4t de garantie. Il est restitu\u00e9 dans un d\u00e9lai maximal de deux mois \u00e0 compter de la remise en main propre, ou par lettre recommand\u00e9e avec demande d’avis de r\u00e9ception, des cl\u00e9s au bailleur ou \u00e0 son mandataire, d\u00e9duction faite, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait \u00eatre tenu, aux lieu et place du locataire, sous r\u00e9serve qu’elles soient d\u00fbment justifi\u00e9es. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou \u00e0 son mandataire, lors de la remise des cl\u00e9s, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitu\u00e9 dans un d\u00e9lai maximal d’un mois \u00e0 compter de la remise des cl\u00e9s par le locataire lorsque l’\u00e9tat des lieux de sortie est conforme \u00e0 l’\u00e9tat des lieux d’entr\u00e9e, d\u00e9duction faite, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait \u00eatre tenu, en lieu et place du locataire, sous r\u00e9serve qu’elles soient d\u00fbment justifi\u00e9es. Lorsque les locaux lou\u00e9s se situent dans un immeuble collectif, le bailleur proc\u00e8de \u00e0 un arr\u00eat\u00e9 des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est d\u00fbment justifi\u00e9e, conserver une provision ne pouvant exc\u00e9der 20 % du montant du d\u00e9p\u00f4t de garantie jusqu’\u00e0 l’arr\u00eat\u00e9 annuel des comptes de l’immeuble. La r\u00e9gularisation d\u00e9finitive et la restitution du solde, d\u00e9duction faite, le cas \u00e9ch\u00e9ant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait \u00eatre tenu en lieu et place du locataire, sont effectu\u00e9es dans le mois qui suit l’approbation d\u00e9finitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder imm\u00e9diatement l’ensemble des comptes. Le montant de ce d\u00e9p\u00f4t de garantie ne porte pas int\u00e9r\u00eat au b\u00e9n\u00e9fice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune r\u00e9vision durant l’ex\u00e9cution du contrat de location, \u00e9ventuellement renouvel\u00e9. A d\u00e9faut de restitution dans les d\u00e9lais pr\u00e9vus, le d\u00e9p\u00f4t de garantie restant d\u00fb au locataire est major\u00e9 d’une somme \u00e9gale \u00e0 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque p\u00e9riode mensuelle commenc\u00e9e en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du d\u00e9faut de restitution dans les d\u00e9lais r\u00e9sulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation \u00e0 titre gratuit ou on\u00e9reux des locaux lou\u00e9s, la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties \u00e0 la mutation.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [20]<\/a> \u201c<\/em>Le cautionnement ne peut pas \u00eatre demand\u00e9, \u00e0 peine de nullit\u00e9, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement lou\u00e9 \u00e0 un \u00e9tudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au d\u00e9p\u00f4t de garantie mentionn\u00e9 \u00e0 l’article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une soci\u00e9t\u00e9 civile constitu\u00e9e exclusivement entre parents et alli\u00e9s jusqu’au quatri\u00e8me degr\u00e9 inclus, le cautionnement ne peut \u00eatre demand\u00e9 que: – s’il est apport\u00e9 par un des organismes dont la liste est fix\u00e9e par d\u00e9cret en Conseil d’Etat ; – ou si le logement est lou\u00e9 \u00e0 un \u00e9tudiant ne b\u00e9n\u00e9ficiant pas d’une bourse de l’enseignement sup\u00e9rieur. Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait d\u00e9biteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du pr\u00e9sent titre est exig\u00e9 par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution pr\u00e9sent\u00e9e au motif qu’elle ne poss\u00e8de pas la nationalit\u00e9 fran\u00e7aise ou qu’elle ne r\u00e9side pas sur le territoire m\u00e9tropolitain. Lorsque le cautionnement d’obligations r\u00e9sultant d’un contrat de location conclu en application du pr\u00e9sent titre ne comporte aucune indication de dur\u00e9e ou lorsque la dur\u00e9e du cautionnement est stipul\u00e9e ind\u00e9termin\u00e9e, la caution peut le r\u00e9silier unilat\u00e9ralement. La r\u00e9siliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvel\u00e9, au cours duquel le bailleur re\u00e7oit notification de la r\u00e9siliation.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant appara\u00eetre le montant du loyer et les conditions de sa r\u00e9vision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alin\u00e9a du pr\u00e9sent article. La caution doit apposer la mention pr\u00e9vue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet \u00e0 la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalit\u00e9s sont prescrites \u00e0 peine de nullit\u00e9 du cautionnement.<\/p>\n\n\n\n

      [21]<\/a> \u201cL<\/em>e bailleur est oblig\u00e9, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particuli\u00e8re : 1\u00b0 De d\u00e9livrer au preneur la chose lou\u00e9e et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement d\u00e9cent. Lorsque des locaux lou\u00e9s \u00e0 usage d’habitation sont impropres \u00e0 cet usage, le bailleur ne peut se pr\u00e9valoir de la nullit\u00e9 du bail ou de sa r\u00e9siliation pour demander l’expulsion de l’occupant, 2\u00b0 D’entretenir cette chose en \u00e9tat de servir \u00e0 l’usage pour lequel elle a \u00e9t\u00e9 lou\u00e9e, 3\u00b0 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la dur\u00e9e du bail, 4\u00b0 D’assurer \u00e9galement la permanence et la qualit\u00e9 des plantations.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [22]<\/a> \u201c<\/em>Le bailleur est tenu de d\u00e9livrer la chose en bon \u00e9tat de r\u00e9parations de toute esp\u00e8ce. Il doit y faire, pendant la dur\u00e9e du bail, toutes les r\u00e9parations qui peuvent devenir n\u00e9cessaires, autres que les locatives\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [23]<\/a> Article 6, <\/em>Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986<\/em><\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [24]<\/a> \u201c<\/em>Il est d\u00fb garantie au preneur pour tous les vices ou d\u00e9fauts de la chose lou\u00e9e qui en emp\u00eachent l’usage, quand m\u00eame le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il r\u00e9sulte de ces vices ou d\u00e9fauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [25]<\/a> \u201c<\/em>Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1\u00b0 D’user de la chose lou\u00e9e raisonnablement, et suivant la destination qui lui a \u00e9t\u00e9 donn\u00e9e par le bail, ou suivant celle pr\u00e9sum\u00e9e d’apr\u00e8s les circonstances, \u00e0 d\u00e9faut de convention, 2\u00b0 De payer le prix du bail aux termes convenus.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [26]<\/a> \u201c<\/em>Si le preneur n’use pas de la chose lou\u00e9e raisonnablement ou emploie la chose lou\u00e9e \u00e0 un autre usage que celui auquel elle a \u00e9t\u00e9 destin\u00e9e, ou dont il puisse r\u00e9sulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire r\u00e9silier le bail.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [27]<\/a> \u201cS’il a \u00e9t\u00e9 fait un \u00e9tat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a re\u00e7ue, suivant cet \u00e9tat, except\u00e9 ce qui a p\u00e9ri ou a \u00e9t\u00e9 d\u00e9grad\u00e9 par v\u00e9tust\u00e9 ou force majeure\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [28]<\/a> \u201cS’il n’a pas \u00e9t\u00e9 fait d’\u00e9tat des lieux, le preneur est pr\u00e9sum\u00e9 les avoir re\u00e7us en bon \u00e9tat de r\u00e9parations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

      [29]<\/a> El derogado art\u00edculo 3 del Decreto 4807 consagraba las causas de terminaci\u00f3n del contrato, excluyendo la llegada de t\u00e9rmino<\/em> que, como vimos m\u00e1s arriba, fue agregada pretorianamente, primero mediante la jurisprudencia de la SCJ y luego a trav\u00e9s del precedente vinculante del TC. Dentro de esas causas, las que estaban antes del \u201cpunto y seguido\u201d<\/em> que estaba en medio del texto no requer\u00edan la autorizaci\u00f3n de la Comisi\u00f3n de Alquileres y Desahucios. Y respecto de las que estaban luego de dicho punto y seguido s\u00ed deb\u00eda autorizar el desalojo el indicado \u00f3rgano administrativo. El comentado art\u00edculo establec\u00eda lo siguiente: \u201cArt. 3.-<\/em>\u00a0Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecuci\u00f3n del propietario, salvo que se haya ordenado la\u00a0resiliaci\u00f3n\u00a0del contrato de alquiler por falta de pago del precio del\u00a0alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden p\u00fablico o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total a parcialmente el inmueble alquilado, no obstante hab\u00e9rsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparaci\u00f3n, reedificaci\u00f3n o nueva construcci\u00f3n, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su c\u00f3nyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos a\u00f1os por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios autorizar\u00e1 el desalojo.\u201d<\/p>\n\n\n\n

      [30]<\/a> \u201c<\/em>Les dispositions du pr\u00e9sent titre sont d’ordre public. Le pr\u00e9sent titre s’applique aux locations de locaux \u00e0 usage d’habitation ou \u00e0 usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la r\u00e9sidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, lou\u00e9s accessoirement au local principal par le m\u00eame bailleur. La r\u00e9sidence principale est entendue comme le logement occup\u00e9 au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de sant\u00e9 ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne \u00e0 charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas: 1\u00b0 Aux logements-foyers, \u00e0 l’exception du premier alin\u00e9a de l’article 6 et de l’article 20-1, 2\u00b0 Aux logements meubl\u00e9s, r\u00e9gis par le titre Ier bis ; 2\u00b0 bis Aux logements meubl\u00e9s lou\u00e9s dans le cadre d’un bail mobilit\u00e9, r\u00e9gis par le titre Ier ter, 3\u00b0 Aux logements attribu\u00e9s ou lou\u00e9s en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, \u00e0 l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alin\u00e9as de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1, 4\u00b0 Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionn\u00e9 \u00e0 l’article 29 de la loi n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l’am\u00e9nagement et du num\u00e9rique\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [31]<\/a> Article 24, Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986,<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [32]<\/a> En derecho dominicano, el concepto de \u201cmandamiento de pago\u201d<\/em> es privativo de los embargos ejecutivos, sean mobiliarios o alguna modalidad de embargo inmobiliario, basados todos en un t\u00edtulo ejecutorio. La constituci\u00f3n en mora<\/em>, mediante una intimaci\u00f3n de pago<\/em>, al tenor del art\u00edculo 1139 del C\u00f3digo Civil dominicano, es lo que se emplea en nuestro ordenamiento para hacer exigible las obligaciones fuera del \u00e1mbito de las v\u00edas de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      [33]<\/a> Article 15, <\/em>Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [34]<\/a> En el derecho dominicano la figura de la acumulaci\u00f3n<\/em> inicialmente nace del art\u00edculo 4 de la Ley n\u00fam. 834, que versa sobre la incompetencia. Pero luego, dado el car\u00e1cter flem\u00e1tico del proceso civil ordinario vigente, se extendi\u00f3 a todo tipo de pedimento previo al fondo (informativos, etc.), a fines de agilizar los procesos. Desafortunadamente, en la pr\u00e1ctica se ha venido abusando de esta figura, \u201cacumul\u00e1ndose\u201d<\/em>, incluso, hasta solicitudes de comunicaci\u00f3n de documentos, comparecencia de partes, etc. Se ha vuelto la regla, cuando deber\u00eda ser la excepci\u00f3n. Huelga rectificar esa pr\u00e1ctica.<\/p>\n\n\n\n

      [35]<\/a> Cfr HERN\u00c1NDEZ PERERA<\/strong>, Yoaldo. Soluciones procesales ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia<\/em>, 2da. edici\u00f3n (revisada y ampliada), 2011, pp. 179-180.<\/p>\n\n\n\n

      [36]<\/a> \u201cLes d\u00e9cisions de premi\u00e8re instance sont de droit ex\u00e9cutoires \u00e0 titre provisoire \u00e0 moins que la loi ou la d\u00e9cision rendue n’en dispose autrement.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [37]<\/a> \u201cSauf disposition sp\u00e9ciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habit\u00e9 ne peut \u00eatre poursuivie qu’en vertu d’une d\u00e9cision de justice ou d’un proc\u00e8s-verbal de conciliation ex\u00e9cutoire et apr\u00e8s signification d’un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

      [38]<\/a> \u201c<\/em>Si l’expulsion porte sur un lieu habit\u00e9 par la personne expuls\u00e9e ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’\u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai de deux mois qui suit le commandement, sans pr\u00e9judice des dispositions des articles <\/em>L. 412-3 \u00e0 L. 412-7<\/em><\/a>. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la proc\u00e9dure de relogement effectu\u00e9e en application de l’article <\/em>L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation<\/em><\/a> n’a pas \u00e9t\u00e9 suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la proc\u00e9dure d’expulsion porte sur un lieu habit\u00e9 en vertu du dispositif visant \u00e0 assurer la protection et la pr\u00e9servation de locaux vacants par l’occupation de r\u00e9sidents temporaires, r\u00e9gi par l’article 29 de la loi n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l’am\u00e9nagement et du num\u00e9rique, r\u00e9duire ou supprimer ce d\u00e9lai. Le d\u00e9lai pr\u00e9vu au premier alin\u00e9a du pr\u00e9sent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expuls\u00e9e ou que les personnes dont l’expulsion a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e sont entr\u00e9es dans les locaux \u00e0 l’aide de man\u0153uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [39]<\/a> Article 24, <\/em>Loi n\u00b0 89-462 du 6 juillet 1989 tendant \u00e0 am\u00e9liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n\u00b0 86-1290 du 23 d\u00e9cembre 1986<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [40]<\/a> \u201c<\/em>Si l’expulsion porte sur un lieu habit\u00e9 par la personne expuls\u00e9e ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’\u00e0 l’expiration d’un d\u00e9lai de deux mois qui suit le commandement, sans pr\u00e9judice des dispositions des articles <\/em>L. 412-3 \u00e0 L. 412-7<\/em><\/a>. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la proc\u00e9dure de relogement effectu\u00e9e en application de l’article <\/em>L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation<\/em><\/a> n’a pas \u00e9t\u00e9 suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la proc\u00e9dure d’expulsion porte sur un lieu habit\u00e9 en vertu du dispositif visant \u00e0 assurer la protection et la pr\u00e9servation de locaux vacants par l’occupation de r\u00e9sidents temporaires, r\u00e9gi par l’article 29 de la loi n\u00b0 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant \u00e9volution du logement, de l’am\u00e9nagement et du num\u00e9rique, r\u00e9duire ou supprimer ce d\u00e9lai.<\/em> <\/em>Le d\u00e9lai pr\u00e9vu au premier alin\u00e9a du pr\u00e9sent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expuls\u00e9e ou que les personnes dont l’expulsion a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e sont entr\u00e9es dans les locaux \u00e0 l’aide de man\u0153uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte<\/em>\u201d <\/em>(Article L412-1, Code des proc\u00e9dures civiles d’ex\u00e9cution).<\/em><\/h2>\n\n\n\n

      [41]<\/a> En nuestro concepto, igual que en materia inmobiliaria y otras, la oposici\u00f3n<\/em> debi\u00f3 suprimirse, ya que, luego de la reforma del 1978, con la Ley 845, dicha acci\u00f3n recursiva ha pasado a ser inoperante, la apelaci\u00f3n y ella son excluyentes, porque solo aplica, por regla general, contra decisiones en \u00fanica instancia, y pr\u00e1cticamente todo se apela. Justamente, la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, incluso la reforma del proceso civil, que no termina de fraguar en el Congreso, suprime la oposici\u00f3n como mecanismo recursivo, todo se impugna mediante la apelaci\u00f3n. Y en Francia, igualmente, la oposici\u00f3n ha reducido extraordinariamente su aplicaci\u00f3n. Se trata, sin dudas, de un recurso que, en el estado actual, no debi\u00f3 ser contemplado en esta ley moderna.<\/p>\n\n\n\n

      [42]<\/a> No es ocioso resaltar que, si bien el TC, mediante su precedente vinculante, hab\u00eda establecido que el punto de partida para recurrir iniciaba desde que la parte tomara conocimiento de ella, aunque no haya mediado acto notificativo de alguacil y, por ende, cualquier ley que contradijese esa regla vinculante deven\u00eda, ipso facto<\/em>, en inconstitucional, en aplicaci\u00f3n directa del art\u00edculo 184 de la Constituci\u00f3n, lo cierto es que recientemente dicha alta Corte, al parecer, ha rectificado su criterio y ha establecido que el consabido plazo recursivo inicia su c\u00e1lculo desde la v\u00e1lida notificaci\u00f3n (TC\/0417\/26). Por lo que este art\u00edculo de la Ley 85-25 debe aplicarse estrictamente, que, dicho sea de paso, no es otra cosa que la implementaci\u00f3n de la que hab\u00eda sido la regla procesal general antes de que el TC rompiera el paradigma civilista tradicional con el criterio previamente comentado, que fuera, vale reiterar, rectificado recientemente.  <\/p>\n\n\n\n

      [43]<\/a> Ver \u201cEntre la summa cassationis<\/em> y el inter\u00e9s casacional<\/em>: una lectura cr\u00edtica del art\u00edculo 11.3 de la Ley n\u00fam. 2-23\u201d, de la autor\u00eda del suscrito, colgado en l\u00ednea: www.yoaldo.org<\/a><\/p>\n\n\n\n

      [44]<\/a> Igual que en la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, que la Ley n\u00fam. 108-05 no prev\u00e9 el Le contredit<\/em>, las decisiones sobre la competencia o cualquier excepci\u00f3n declinatoria (conexidad o litispendencia) se impugnan mediante la apelaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      [45]<\/a> \u201c<\/em>L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degr\u00e9, \u00e0 sa r\u00e9formation ou \u00e0 son annulation par la cour d’appel.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [46]<\/a> \u201cLa voie de l’appel est ouverte en toutes mati\u00e8res, m\u00eame gracieuses, contre les jugements de premi\u00e8re instance s’il n’en est autrement dispos\u00e9.\u201d<\/p>\n\n\n\n

      [47]<\/a> 24 f\u00e9vrier 2021 Cour d’appel de Rennes, RG n\u00b0 20\/02047.<\/em><\/h1>\n\n\n\n

      [48]<\/a> En Francia, el juge des contentieux de la protection<\/em> (JCP) es un juez especializado que forma parte del tribunal judiciaire<\/em>, no constituye un tribunal aut\u00f3nomo. Su competencia es amplia, pero est\u00e1 especialmente orientada a determinados litigios en los que el legislador considera necesaria una protecci\u00f3n jurisdiccional reforzada. En materia de alquileres de vivienda, que es lo que m\u00e1s interesa para nuestro estudio, tiene una competencia particularmente amplia. El art\u00edculoL. 213-4-4 del Code de l’organisation judiciaire<\/em> le atribuye el conocimiento delas acciones cuyo objeto, causa u ocasi\u00f3n sea un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda o un contrato relativo a la ocupaci\u00f3n de una vivienda. Por tanto, no conoce \u00fanicamente del desalojo: puede conocer de las controversias derivadas de la relaci\u00f3n locativa residencial en su conjunto.<\/p>\n\n\n\n

      [49]<\/a> \u201c<\/em>Le juge des contentieux de la protection conna\u00eet des actions dont un contrat de louage d’immeubles \u00e0 usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives \u00e0 l’application de la <\/em>loi n\u00b0 48-1360 du 1er septembre 1948<\/a> portant modification et codification de la l\u00e9gislation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou \u00e0 usage professionnel et instituant des allocations de logement.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

      [50]<\/a> Hay que tener en cuenta, tal como retomaremos al abordar los transitorios<\/em> de la ley, que existe una circunstancia sobrevenida de especial importancia jur\u00eddica que no puede soslayarse, y es que el art\u00edculo 52 remiti\u00f3 provisionalmente a la Ley n\u00fam. 396-19 para canalizar el otorgamiento de la fuerza p\u00fablica hasta que quedara habilitada la Direcci\u00f3n Central de la Polic\u00eda de Protecci\u00f3n Judicial; sin embargo, posteriormente, mediante la Sentencia TC\/0743\/25, de 4 de septiembre de 2025, el Tribunal Constitucional declar\u00f3 inconstitucional la referida Ley n\u00fam. 396-19 y difiri\u00f3 los efectos de esa declaratoria por dos a\u00f1os contados desde la notificaci\u00f3n de la sentencia, que se vencer\u00edan, en principio, en el mes de\u00a0 septiembre del 2027. La mencionada alta Corte consider\u00f3, entre otros aspectos, que la materia deb\u00eda haber sido tramitada mediante ley org\u00e1nica y reafirm\u00f3 que la ejecuci\u00f3n de lo juzgado corresponde al Poder Judicial.<\/p>\n\n\n\n

      [51]<\/a> Se han registrado amparos de cumplimiento<\/em>, a fines de constre\u00f1ir al Ministerio P\u00fablico para que cumpla con la ley y conceda la fuerza p\u00fablica oportunamente. Se ha llegado a ello, justamente, por las dilaciones irracionales para producirse dicha concesi\u00f3n de fuerza p\u00fablica para todo tipo de ejecuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

      [52]<\/a> Cuando llegue septiembre del 2027, sin que lo tenga que decir expresamente una ley, debe aplicarse en el contexto de la Ley 85-25 la ley que sea hecha por el Congreso, sustitutiva de la anterior 396-19.<\/p>\n\n\n\n

      [53]<\/a> \u201c<\/em>Sauf disposition sp\u00e9ciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habit\u00e9 ne peut \u00eatre poursuivie qu’en vertu d’une d\u00e9cision de justice ou d’un proc\u00e8s-verbal de conciliation ex\u00e9cutoire et apr\u00e8s signification d’un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [54]<\/a> \u201cLe commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifi\u00e9 \u00e0 la personne expuls\u00e9e et contient \u00e0 peine de nullit\u00e9: 1\u00b0 L’indication du titre ex\u00e9cutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, 2\u00b0 La d\u00e9signation de la juridiction devant laquelle peuvent \u00eatre port\u00e9es les demandes de d\u00e9lais et toutes contestations relatives \u00e0 l’ex\u00e9cution des op\u00e9rations d’expulsion, 3\u00b0 L’indication de la date \u00e0 partir de laquelle les locaux devront \u00eatre lib\u00e9r\u00e9s, 4\u00b0 L’avertissement qu’\u00e0 compter de cette date il peut \u00eatre proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l’expulsion forc\u00e9e du d\u00e9biteur ainsi qu’\u00e0 celle de tout occupant de son chef. Ce commandement peut \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 dans l’acte de signification du jugement.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [55]<\/a> \u201cLes meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expuls\u00e9e, en un lieu que celle-ci d\u00e9signe. A d\u00e9faut, ils sont laiss\u00e9s sur place ou entrepos\u00e9s en un autre lieu appropri\u00e9 et d\u00e9crits avec pr\u00e9cision par l’huissier de justice charg\u00e9 de l’ex\u00e9cution avec sommation \u00e0 la personne expuls\u00e9e d’avoir \u00e0 les retirer dans un d\u00e9lai fix\u00e9 par voie r\u00e9glementaire.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [56]<\/a> \u201c<\/em>En cas d’appel, le premier pr\u00e9sident peut \u00eatre saisi afin d’arr\u00eater l’ex\u00e9cution provisoire de la d\u00e9cision lorsqu’il existe un moyen s\u00e9rieux d’annulation ou de r\u00e9formation et que l’ex\u00e9cution risque d’entra\u00eener des cons\u00e9quences manifestement excessives.<\/em> La demande de la partie qui a comparu en premi\u00e8re instance sans faire valoir d’observations sur l’ex\u00e9cution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen s\u00e9rieux d’annulation ou de r\u00e9formation, l’ex\u00e9cution provisoire risque d’entra\u00eener des cons\u00e9quences manifestement excessives qui se sont r\u00e9v\u00e9l\u00e9es post\u00e9rieurement \u00e0 la d\u00e9cision de premi\u00e8re instance. En cas d’opposition, le juge qui a rendu la d\u00e9cision peut, d’office ou \u00e0 la demande d’une partie, arr\u00eater l’ex\u00e9cution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entra\u00eener des cons\u00e9quences manifestement excessives.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [57]<\/a> \u201c<\/em>L’Etat est tenu de pr\u00eater son concours \u00e0 l’ex\u00e9cution des jugements et des autres titres ex\u00e9cutoires. Le refus de l’Etat de pr\u00eater son concours ouvre droit \u00e0 r\u00e9paration. Les modalit\u00e9s d’\u00e9valuation de la r\u00e9paration due au propri\u00e9taire en cas de refus du concours de la force publique afin d’ex\u00e9cuter une mesure d’expulsion sont pr\u00e9cis\u00e9es par d\u00e9cret en Conseil d’Etat.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [58]<\/a> \u201c<\/em>Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requ\u00e9rir le concours de la force publique, il s’adresse au pr\u00e9fet de d\u00e9partement ou, \u00e0 Paris, au pr\u00e9fet de police. La r\u00e9quisition contient une copie du dispositif du titre ex\u00e9cutoire. Elle est accompagn\u00e9e d’un expos\u00e9 des diligences auxquelles l’huissier de justice a proc\u00e9d\u00e9 et des difficult\u00e9s d’ex\u00e9cution. Toute d\u00e9cision de refus de l’autorit\u00e9 comp\u00e9tente est motiv\u00e9e. Le d\u00e9faut de r\u00e9ponse dans un d\u00e9lai de deux mois \u00e9quivaut \u00e0 un refus. Ce refus est port\u00e9 \u00e0 la connaissance du cr\u00e9ancier par l’huissier de justice.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [59]<\/a> En rigor, conviene distinguir desalojo<\/em>, desahucio<\/em> y lanzamiento de lugares<\/em>, aunque en la pr\u00e1ctica jur\u00eddica dominicana estas expresiones suelen emplearse de manera indistinta. El desalojo<\/em>, en sentido t\u00e9cnico, aparece vinculado a la terminaci\u00f3n del contrato como consecuencia de un incumplimiento obligacionaldel inquilino; por ejemplo, la falta de pago de la renta, que justifica poner fin a la relaci\u00f3n y obtener la restituci\u00f3n del inmueble. El desahucio<\/em>, en cambio, supone la terminaci\u00f3n del v\u00ednculo sin que medie necesariamente incumplimiento, como ocurre, por ejemplo, con la llegada del t\u00e9rmino contractual o con el ejercicio de una facultad legal o convencional de terminaci\u00f3n. Por su parte, el \u00ablanzamiento de lugares\u00bb<\/em> suele utilizarse, en el medio jur\u00eddico dominicano, para aludir a la expulsi\u00f3n de quien ocupa un inmueble sin t\u00edtulo ni derecho alguno que justifique su permanencia, como sucede con el intruso, invasor u ocupante precario.<\/p>\n\n\n\n

      [60]<\/a> \u201c<\/em>Sauf disposition sp\u00e9ciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habit\u00e9 ne peut \u00eatre poursuivie qu’en vertu d’une d\u00e9cision de justice ou d’un proc\u00e8s-verbal de conciliation ex\u00e9cutoire et apr\u00e8s signification d’un commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux.\u201d<\/em><\/p>\n\n\n\n

      [61]<\/a> \u201cLe commandement d’avoir \u00e0 lib\u00e9rer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifi\u00e9 \u00e0 la personne expuls\u00e9e et contient \u00e0 peine de nullit\u00e9: 1\u00b0 L’indication du titre ex\u00e9cutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, 2\u00b0 La d\u00e9signation de la juridiction devant laquelle peuvent \u00eatre port\u00e9es les demandes de d\u00e9lais et toutes contestations relatives \u00e0 l’ex\u00e9cution des op\u00e9rations d’expulsion, 3\u00b0 L’indication de la date \u00e0 partir de laquelle les locaux devront \u00eatre lib\u00e9r\u00e9s, 4\u00b0 L’avertissement qu’\u00e0 compter de cette date il peut \u00eatre proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 l’expulsion forc\u00e9e du d\u00e9biteur ainsi qu’\u00e0 celle de tout occupant de son chef. Ce commandement peut \u00eatre d\u00e9livr\u00e9 dans l’acte de signification du jugement.\u201d<\/em><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      Resumen ________________________________________________________________________________________________________________ Una lectura integral y cr\u00edtica de la Ley n\u00fam. 85-25, examinando su alcance, \u00e1mbito de aplicaci\u00f3n, distribuci\u00f3n de competencias, procedimiento, recursos, ejecuci\u00f3n de las sentencias, inconstitucionalidad diferida de la Ley 396-19 y su implicaci\u00f3n en el \u00e1mbito del … Continue reading →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1176"}],"collection":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1176"}],"version-history":[{"count":1,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1176\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1177,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1176\/revisions\/1177"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1176"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1176"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1176"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}