Sobre la relatividad<\/i> y la oponibilidad<\/i> de las convenciones, en el marco de la inadmisibilidad por falta de calidad<\/i>. \u00a0<\/b>La tendencia ante los tribunales, tanto ordinarios como del orden inmobiliario, ha sido declarar inadmisible las demandas en nulidad de contrato sometidas a su jurisdicci\u00f3n, por el solo hecho de no figurar el demandante como contratante en el contrato a anular. Para ello, se ha razonado en el sentido de que en virtud del principio de la relatividad de las convenciones<\/i>, instituido en el art\u00edculo 1165 del C\u00f3digo Civil, solamente los contratantes pueden accionar promoviendo la nulidad del acto jur\u00eddico que les afecta, produciendo respecto de ellos deberes y obligaciones.<\/p>\n
Y ciertamente, la propia sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, alguna vez juzg\u00f3 lo siguiente: \u201cUn tercero no tiene calidad para ejercer una acci\u00f3n en nulidad de un contrato de venta de inmueble del cual no fue parte\u201d<\/i>. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 45, del 22 de abril del 2009, B.J. No. 1181)<\/b>.<\/p>\n
Sin embargo, no debe perderse de vista que \u2013en estricto rigor jur\u00eddico<\/i>– la relatividad<\/i> y la oponibilidad<\/i> son cuestiones dis\u00edmiles. En efecto, lo primero alude, concretamente, al efecto de los contratos s\u00f3lo en relaci\u00f3n a los contratantes, en tanto que lo segundo se refiere a la situaci\u00f3n jur\u00eddica que genera el contrato y que, sin dudas, pudiera afectar a terceros. Es cierto, vale reconocer, que el principio prescribe que a los terceros se les reconoce la pretensi\u00f3n de inoponibilidad<\/i> cuando le afecta un contrato determinado, pero tambi\u00e9n es verdad que, excepcionalmente, tal como aclara el doctrinario Christian Larroumet<\/i>, en su Teor\u00eda General del Contrato, Vol. I, p. 449, los terceros est\u00e1n en condiciones de demandar la nulidad. Verbigracia: el esposo que no consiente la venta de un bien de la comunidad legal<\/i>. En este caso, sin ser parte, dicho c\u00f3nyuge defraudado perfectamente pudiera demandar la nulidad de esa venta; esto as\u00ed, independientemente del precedente fijado por la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que, al margen de la declaratoria de tercer adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso<\/i>, e independientemente de haberse comprado a la vista del Certificado de T\u00edtulo del inmueble vendido, si un esposo vende un bien de la comunidad sin el consentimiento del otro, la soluci\u00f3n no es la nulidad<\/i>, sino la reducci\u00f3n de la venta hasta el 50% que le corresponde a la pareja que ha vendido (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 33, del 21 de diciembre del 2012, B.J. No. 1225)<\/b>: igual, aun en la l\u00ednea de este precedente, la inadmisibilidad por falta de calidad no prosperar\u00eda. <\/i><\/p>\n
En definitiva, la \u00fanica circunstancia de que el demandante en nulidad de contrato no figure como parte del acto jur\u00eddico cuya nulidad se pretende, no debe conducir \u2013ipso facto<\/i>– a una inadmisibilidad por \u201cfalta de calidad\u201d<\/i>. En todo caso, si se trata de un tercero que ha promovido una nulidad fuera de los casos admitidos para que excepcionalmente \u00e9ste, en la dicha condici\u00f3n, someta tal petitorio, la soluci\u00f3n procesal ha de ser el rechazo, al fondo, no un presupuesto procesal de la acci\u00f3n, bajo la f\u00f3rmula de una falta de calidad. Es que se ha juzgado constantemente que en el caso concreto de la materia de tierras, tienen inter\u00e9s jur\u00eddico y la consecuente calidad para actuar en justicia, tanto aquellos que tienen derechos registrados como los que tengan derechos registrables. La falta de calidad, casi autom\u00e1tica en el contexto estudiado, afecta el derecho constitucional de acceso a la justicia. Insistimos, lo procedente es estudiar al fondo el caso.<\/p>\n
Justamente, luego del 2009, cuando se sentenciaba la falta de calidad, en el 2011 la jurisprudencia experiment\u00f3 una apertura en el tema analizado, reconociendo lo siguiente: \u201cPara tener calidad y derecho para demandar la nulidad de un acto relacionado a una operaci\u00f3n cualquiera sobre un inmueble determinado, registrado o no, no es indispensable que el demandante tenga derechos registrados en \u00e9l; basta con que tenga un inter\u00e9s leg\u00edtimo o un derecho eventualmente registrable\u201d.<\/i> (Sentencia No. 2, dictada en fecha 15 de junio de 2011, por el \u00f3rgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia compendiada en el Bolet\u00edn Judicial No. 1207)<\/b>. Es decir, conforme al criterio m\u00e1s reciente, ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria ha de flexibilizarse el aspecto del inter\u00e9s y la consecuente calidad para demandar la nulidad de contrataciones con objetos inmobiliarios.<\/p>\n
Recordemos que, en definitiva, cada caso tiene sus propias particularidades; que lo que legitima toda decisi\u00f3n es una eficaz motivaci\u00f3n; que ante un choque entre el derecho positivo y la justicia, debe primar siempre la segunda. Pero todo ello, siempre salvaguardando la condigna seguridad jur\u00eddica<\/i><\/b>, la cual s\u00f3lo se cristaliza si la doctrina jurisprudencial de los tribunales se sostiene en el tiempo, evitando serpentear recurrentemente y, ante un aspecto que justifique un cambio de posici\u00f3n, suplir la debida justificaci\u00f3n del cambio de criterio.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Sobre la relatividad y la oponibilidad de las convenciones, en el marco de la inadmisibilidad por falta de calidad. \u00a0La tendencia ante los tribunales, tanto ordinarios como del orden inmobiliario, ha sido declarar inadmisible las demandas en nulidad de contrato … Continue reading