Principios registrales inmobiliarios.<\/b><\/p>\n
\u00a0<\/b><\/p>\n
La principiolog\u00eda<\/i> de cada disciplina es fundamental. Los principios<\/i> constituyen una herramienta esencial para el ejercicio de la interpretaci\u00f3n. Mediante ellos (principios)<\/i> pueden cubrirse puntos oscuros de la norma, o simplemente fortalecerse cualquier criterio[1]<\/a>.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Los principios en esta materia que mayormente ha desarrollado la doctrina son, concretamente, los siguientes: rogaci\u00f3n, legalidad, determinaci\u00f3n (especialidad)<\/i>, tracto sucesivo, prioridad, consentimiento, legitimaci\u00f3n registral, fe p\u00fablica registral y el de publicidad. Sin embargo, es nuestro entendimiento que deber\u00eda colocarse el debido proceso<\/i> en primer orden, al estudiar la Principiolog\u00eda<\/i> registral, visto como un principio rector de esta materia. Y justamente, por este \u00faltimo (debido proceso)<\/i> iniciaremos el desarrollo del presente ensayo. \u00a0<\/p>\n <\/p>\n A continuaci\u00f3n, veamos, puntualmente, cada uno de los referidos principios.<\/p>\n <\/p>\n Debido proceso. <\/b>Este principio supone, en suma, que los registradores de t\u00edtulos deben observar el debido proceso<\/i>, al canalizar cada pretensi\u00f3n sometida a su escrutinio. Esto as\u00ed, tomando en consideraci\u00f3n que por mandato expreso del art\u00edculo 69.10 de la Constituci\u00f3n, \u00e9ste (debido proceso)<\/i> debe ser respetado en todas las materias, incluyendo la administrativa.<\/p>\n <\/p>\n Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, ha decidido lo siguiente: \u201c(\u2026) el Registro de T\u00edtulos debe observar las normas del Debido Proceso, conforme resulta consignado en el art\u00edculo 69, numeral 10, de la Constituci\u00f3n, cuando indica que las normas del debido proceso aplicar\u00e1n a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas (\u2026)\u201d[2]<\/b><\/a>.<\/i><\/p>\n <\/p>\n No resulta ocioso recordar que el Debido Proceso<\/i>, jur\u00eddicamente, ha sido definido de la siguiente manera: \u201cConjunto de f\u00f3rmulas constitucionales que garantizan los derechos individuales (\u2026) Debido significa obligatorio. Debido proceso, el \u201cprocedimiento que se debe seguir\u201d, so pena de nulidad absoluta (\u2026) En la corriente anglosajona del derecho (sistema ingl\u00e9s y estadounidense), la noci\u00f3n due process of law es una categor\u00eda general, se refiere a la garant\u00eda del cumplimiento de la Constituci\u00f3n en el procedimiento judicial (\u2026)\u201d[3]<\/b><\/a>.<\/i><\/p>\n <\/p>\n Finalmente, importa resaltar que no es la Constituci\u00f3n la \u00fanica base del debido proceso<\/i>; lo son tambi\u00e9n los pactos internacionales sobre derechos fundamentales, como la Convenci\u00f3n Americana de Derechos Humanos (Pacto de San Jos\u00e9)<\/i>, del 22 de noviembre del 1969, aprobada en fecha 25 de diciembre del 1977, por Resoluci\u00f3n No. 739 del Congreso Nacional; el Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Pol\u00edticos, del 16 de diciembre del 1966, aprobado el 27 de octubre de 1977, por Resoluci\u00f3n No. 684; la Jurisprudencia Constitucional (decisiones de los \u00f3rganos jurisdiccionales sobre la materia, tanto a nivel local como internacional. Por ejemplo, sentencias del Tribunal Constitucional, de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, etc.)<\/i>, todo lo cual entra en el Bloque de Constitucionalidad[4]<\/b><\/a>.<\/i>\u00a0<\/p>\n <\/p>\n Principio de rogaci\u00f3n. \u00a0<\/b>Establece que \u2013concretamente<\/i>– el Registro no act\u00faa de oficio, sino a petici\u00f3n de parte o a requerimiento de una autoridad judicial o administrativa. Se corresponde con el principio dispositivo[5]<\/b><\/a> <\/i>que rige en el proceso civil ordinario, conforme al cual \u2013en suma<\/i>– las partes son las que impulsan sus pretensiones. En este caso, como se ha visto, adem\u00e1s de las partes, pudiera el \u00f3rgano judicial o alguno administrativo, requerir al registro alguna actuaci\u00f3n[6]<\/a>. Por ejemplo, el comprador debe requerir al Registrador de T\u00edtulos correspondiente, atendiendo a la situaci\u00f3n del inmueble vendido, que proceda a la transferencia de rigor: el Registrador, si no lo solicitan, no lo har\u00e1 motu proprio. <\/i><\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Sobre este principio, el art\u00edculo 29 del Reglamento General de Registro de T\u00edtulos, establece lo siguiente: \u201cLos derechos reales, cargas, grav\u00e1menes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados, se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposici\u00f3n de juez o Tribunal competente\u201d<\/i>.<\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Principio de legalidad. <\/b>Este principio consiste, en apretada s\u00edntesis, en la atribuci\u00f3n que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripci\u00f3n o anotaci\u00f3n se solicite, a los efectos de verificar si re\u00fane los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al registro. La concreci\u00f3n de este principio pende de la funci\u00f3n calificadora<\/i> que tiene el registrador[7]<\/a>. Verbigracia, para la transferencia de una venta en que figure una sociedad comercial como parte, el Registrador de T\u00edtulos revisa que \u00e9sta est\u00e9 debidamente transformada y al d\u00eda con todos los rigores societarios. De lo contrario, el Registro no acoger\u00e1 la solicitud de transferencia, debiendo las partes acudir ante los tribunales del orden inmobiliario a explicar cualquier situaci\u00f3n que haya dificultado la regularizaci\u00f3n de la condici\u00f3n societaria de la entidad de que se trate: esta revisi\u00f3n a cargo del Registrador se hace en virtud del principio de legalidad, mediante la funci\u00f3n calificadora. <\/i><\/p>\n El principio II<\/i> de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual contiene \u2013a su vez<\/i>– cuatro criterios que, en s\u00ed, son verdaderos principios (especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad)[8]<\/b><\/a>,<\/i> sobre la legalidad,<\/i><\/b> particularmente establece lo siguiente: \u201c(\u2026) consiste en la depuraci\u00f3n previa del derecho a registrar\u201d<\/i>.<\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Principio de determinaci\u00f3n (especialidad)<\/i>. <\/b>Este es el principio que en nuestro derecho se conoce como especialidad<\/i>. Grosso modo, \u00e9ste versa sobre la correcta determinaci\u00f3n e individualizaci\u00f3n de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. El principio II<\/span><\/i> de nuestra ley de Registro Inmobiliario, instituye esta noci\u00f3n de especialidad<\/i>, conjuntamente con las de legalidad<\/i>, legitimidad<\/i> y publicidad<\/i>; siendo dichas nociones los criterios para la implementaci\u00f3n del sistema de publicidad inmobiliaria en el pa\u00eds. Por ejemplo, el t\u00edpico caso de la venta, al registrarla se revisa, en virtud del principio estudiado, qui\u00e9nes son las partes: nombres, si est\u00e1n casados, etc.<\/i> (sujetos); de qu\u00e9 negocio jur\u00eddico se trata: a qu\u00e9 est\u00e1 obligado cada parte<\/i> (objeto); por qu\u00e9 se pretende registrar: para la transferencia de la propiedad a favor del comprador<\/i> (causa).<\/p>\n <\/p>\n El citado principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sobre la especialidad<\/i><\/b> sostiene lo siguiente: \u201c(\u2026) es la correcta determinaci\u00f3n e individualizaci\u00f3n de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar\u201d.<\/i><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Principio de tracto sucesivo o de tracto continuo. <\/b>Este principio es conocido en otras legislaciones como \u201cPrincipio de previa inscripci\u00f3n\u201d<\/i>.\u00a0 Puntualmente, consiste en que la persona que dispone de un derecho debe ser la misma que consta como titular en el registro, por lo que no se trata s\u00f3lo de previa inscripci\u00f3n, sino de identidad entre el titular registral y disponente. El principio general prescribe que para autorizar actos de transmisi\u00f3n, constituci\u00f3n, modificaci\u00f3n o cesi\u00f3n de derechos reales sobre inmuebles, el autorizante debe tener a la vista el t\u00edtulo inscrito en el Registro. En otras palabras, para poder ser inscrito un acto registrable, necesariamente la persona que en \u00e9l aparezca como disponente debe constar como titular vigente. Por ejemplo, no pudiera consentir la rebaja<\/i> de los metros contenidos en una carta o constancia anotada una persona distinta a la que figure en los asientos registrales como titular de tal prerrogativa.<\/p>\n <\/p>\n El tracto es una especie de historial o recuento de todas las transacciones que se han hecho con el inmueble de que se trate: las ventas, todos los que han sido propietarios desde la inmatriculaci\u00f3n o primer registro, a partir del saneamiento, etc.<\/i> Este historial suele revisarse en la Sala de Consultas <\/i>instaladas en algunas jurisdicciones, como el Departamento Central. Los tribunales tienen acceso a \u00e9l desde los soportes electr\u00f3nicos puestos a su disposici\u00f3n. Gracias a esta relaci\u00f3n, pueden detectarse muchas situaciones de inter\u00e9s para dirimir controversias en materia de tierras.<\/p>\n <\/p>\n En el art\u00edculo 31 del Reglamento General de Registro de T\u00edtulos se incorpora por primera vez en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo. En efecto, dicho art\u00edculo 31 sostiene lo siguiente: \u201cCon posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transfieran, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o grav\u00e1menes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos\u201d. <\/i>Asimismo, el art\u00edculo 35 del citado reglamento, prev\u00e9 lo siguiente: \u201cel derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de T\u00edtulos\u201d.<\/i> \u00a0\u00a0<\/i><\/p>\n <\/p>\n Sobre este principio, el Dr. Wilson G\u00f3mez establece lo siguiente en su introducci\u00f3n al estudio del Derecho Inmobiliario Registral, 2da. edici\u00f3n, p\u00e1gina 80: \u201cEste principio, tambi\u00e9n denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet<\/b>, que quiere decir que s\u00f3lo puede ser afectado en el Registro lo que est\u00e1 previamente inscrito, pues nadie puede dar m\u00e1s derecho que el que tiene\u201d<\/i>.\u00a0\u00a0\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Principio de prioridad. <\/b>Este principio se concatena con la conocida m\u00e1xima que reza: \u201cPrimero en tiempo, mejor en derecho\u201d. <\/i>Este precepto tiene una raigambre registral tan profunda que se ha llegado a interpretar que, aun cuando el C\u00f3digo Civil establezca que el cr\u00e9dito privilegiado prevalece ante el hipotecario, si este \u00faltimo es inscrito primero en el tiempo, ha de primar ante aquel. Al respecto, la doctrina comparada ha establecido lo siguiente: \u201cla oponibilidad de los actos causales entre s\u00ed, respecto de un mismo inmueble, se determina por su ingreso directo o reservado, en el registro\u201d[9]<\/b><\/a><\/i>.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n El art\u00edculo 32 del Reglamento General de Registros de T\u00edtulos, establece lo siguiente sobre la prioridad<\/i><\/b>: \u201cLa prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de T\u00edtulos\u201d.<\/i><\/p>\n <\/p>\n Principio de consentimiento. <\/b>Este principio trata sobre el consentimiento formal que implica el acuerdo del titular registral con la extinci\u00f3n del asiento registral a su favor. El titular debe consentir cada afectaci\u00f3n que vaya a hacerse a su derecho registrado. La doctrina comparada sobre este principio ha externado que el mismo resulta de gran utilidad para los supuestos de cancelaci\u00f3n de grav\u00e1menes hipotecarios en los que el titular ha fallecido, sin recurrir a la inscripci\u00f3n de la declaratoria o testamento sobre la hipoteca, o al procedimiento de tracto abreviado[10]<\/b><\/a><\/i>, inaplicable en este caso[11]<\/a>.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n Principio de inscripci\u00f3n. <\/b>A nivel local, se incluye la inscripci\u00f3n, per se<\/i>, como un principio registral. Al respecto, se ha dicho que en el Sistema Torrens la inscripci\u00f3n de los actos en el Registro de T\u00edtulos tiene efecto constitutivo; s\u00f3lo cuando se inscribe el documento, se perfecciona la transmisi\u00f3n, afectaci\u00f3n o extinci\u00f3n de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripci\u00f3n, el asiento registral no s\u00f3lo har\u00e1 el acto oponible frente a terceros, sino que por s\u00ed misma \u00e9sta constituir\u00e1 un elemento b\u00e1sico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado[12]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n A partir de lo anterior, propicio es recordar la m\u00e1xima de recurrente uso en materia registral, que reza: \u201cLo que no existe en el registro, no existe en el mundo\u201d[13]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n <\/p>\n El art\u00edculo 90 de la Ley No. 108-05, de Registro de T\u00edtulos, establece lo siguiente sobre los efectos del registro<\/i><\/b>: \u201cEl registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunci\u00f3n no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisi\u00f3n por causa de error material y por causa de fraude. P\u00e1rrafo I.-<\/b> El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de T\u00edtulos correspondiente. P\u00e1rrafo II.-<\/b> Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni grav\u00e1menes ocultos, que no est\u00e9n debidamente registrados, a excepci\u00f3n de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas\u201d<\/i>.<\/p>\n <\/p>\n Principio de legitimidad o autenticidad. <\/b>Este constituye uno de los principios cardinales del Sistema Torrens que nos rige. Concretamente, trata de que el derecho registrado existe y\u00a0\u00a0 pertenece a su titular; y para ello el Estado, que es el presunto propietario de toda la tierra de la geograf\u00eda nacional, a trav\u00e9s de los \u00f3rganos correspondientes, est\u00e1 llamado a entregar a las personas la documentaci\u00f3n que acredite y d\u00e9 garant\u00eda de la propiedad inmobiliaria.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n El art\u00edculo 35 del Reglamento General de los Registros de T\u00edtulos, taxativamente expresa lo siguiente sobre la legitimidad<\/i><\/b>: \u201cEl derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de T\u00edtulos\u201d.<\/i><\/p>\n <\/p>\n Principio de fe p\u00fablica registral. <\/b>En sentido general, jur\u00eddicamente se entiende lo siguiente por fe p\u00fablica: \u201cCalidad gen\u00e9rica que la ley acuerda, independientemente de su eficacia probatoria, a determinados documentos notariales, en raz\u00f3n de la investidura propia del escribano que los autoriza\u201d[14]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n En efecto, as\u00ed como los alguaciles, las secretarias, los agrimensores y dem\u00e1s funcionarios que para sus respectivas \u00e1reas el legislador ha conferido fe p\u00fablica, en el \u00e1mbito registral el Registrador de T\u00edtulos tiene fe p\u00fablica registral<\/i>, en virtud de la ley y de los reglamentos aplicables. Este principio garantiza que exista confianza en el tr\u00e1fico jur\u00eddico inmobiliario y deriva de la presunci\u00f3n de exactitud del registro. Los documentos puestos bajo el cuidado del Registrador de T\u00edtulos son de naturaleza p\u00fablica; por eso, los Certificados de T\u00edtulos, las certificaciones, los historiales, etc., hacen fe hasta inscripci\u00f3n en falsedad.<\/p>\n <\/p>\n A nuestro juicio, atendiendo a que el Registrador de T\u00edtulos es un funcionario que \u2013como se ha visto<\/i>– cuenta con fe p\u00fablica registral<\/i>, \u00e9l en ejercicio de tal delicada atribuci\u00f3n deber\u00eda, como ocurre en Espa\u00f1a, dar constancia mediante certificaciones de cualquier situaci\u00f3n atinente a la propiedad inmobiliaria registrada; sin que para ello sea necesario que expida un documento, en soporte de papel, como lo es el Certificado de T\u00edtulo.<\/p>\n <\/p>\n El hecho de que se emitan Certificados de T\u00edtulos, los cuales pasan ordinariamente de mano en mano, como secuela del tr\u00e1fico inmobiliario, da pie a falsificaciones y actuaciones ileg\u00edtimas. En cambio, si todo permanece en los asientos registrales, avalado mediante la fe p\u00fablica que tienen los registradores de t\u00edtulos, solamente ser\u00eda necesario que la parte interesada diligencie una certificaci\u00f3n, dando cuenta de la titularidad invocada, disminuyendo as\u00ed la posibilidad de alteraciones indeseadas. Ojal\u00e1 se produzca una reforma en esa direcci\u00f3n, tomando como base la experiencia en el derecho comparado.<\/p>\n <\/p>\n Principio de publicidad. <\/b>Este principio permite la instauraci\u00f3n de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jur\u00eddica-registral<\/i> y la situaci\u00f3n actualizada de un inmueble determinado. Asimismo, impide que se pueda ocultar la existencia de cargas, grav\u00e1menes, litis, etc.; lo cual descarta o \u2013al menos<\/i>– dificulta que se produzca m\u00e1s de una transferencia respecto a un mismo inmueble; y es que se supone que la persona que vaya a adquirir revisar\u00e1 en la dependencia correspondiente[15]<\/b><\/a><\/i> toda la informaci\u00f3n del bien objeto de transacci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n El art\u00edculo 134 del Reglamento General de Registros de T\u00edtulos, sostiene lo siguiente: \u201cLa informaci\u00f3n contenida en los Registros de T\u00edtulos es de acceso p\u00fablico para todo el que tenga inter\u00e9s<\/span> en conocer el estado jur\u00eddico de un inmueble\u201d.\u00a0 <\/i>(Subrayado nuestro).<\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n En nuestro pa\u00eds, la referida publicidad no es plena. La tendencia ha sido restringir la misma a las partes con un inter\u00e9s probado en el inmueble de que se trate. En efecto, el propio art\u00edculo 134 del citado reglamento aplicable, como pudo apreciarse, consagra la necesidad de un inter\u00e9s. Pero adem\u00e1s, al consultar la parte relativa a las certificaciones en el mismo reglamento, se advierte que para tales efectos hay que justificar un inter\u00e9s m\u00ednimo.<\/p>\n <\/p>\n La certificaci\u00f3n del estado jur\u00eddico de inmueble<\/i>, a juzgar por la pr\u00e1ctica cotidiana registral, es la que conserva m\u00e1s apertura para su expedici\u00f3n, partiendo de que se trata de un elemento que complementa el Certificado de T\u00edtulo. En efecto, una diligencia por excelencia que debe hacer todo potencial comprador de un inmueble registrado, es revisar el tracto o historial del inmueble a comprar para constatar que todo est\u00e9 en orden, y con ello evitar \u201ccomprar un problema\u201d<\/i>; con lo cual, es l\u00f3gico pensar que todo potencial comprador, al momento de dirigirse a la Sala de Consultas<\/i> para revisar dicho hist\u00f3rico, no existe materialmente ning\u00fan contrato de venta, en soporte de papel, que pruebe su \u201cinter\u00e9s\u201d<\/i>. Y justamente, como hemos ya sostenido, ese es el d\u00eda a d\u00eda ante las oficinas de los Registros de T\u00edtulos: que personas requieren el tracto de inmuebles sin rigor alguno en cuanto a su inter\u00e9s.<\/i><\/p>\n <\/p>\n Pero, insistimos, salvo esa certificaci\u00f3n en particular (estado jur\u00eddico de inmueble)<\/i>, la tendencia ha sido requerir la prueba de un inter\u00e9s<\/i> para consultar cualquier informaci\u00f3n y, consecuentemente, para solicitar la expedici\u00f3n de alguna certificaci\u00f3n ante el Registro de T\u00edtulos.<\/p>\n <\/p>\n Finalmente, importa resaltar que no estamos de acuerdo con el criterio que en los \u00faltimos tiempos ha venido implement\u00e1ndose en las oficinas de registro de t\u00edtulos, en el sentido de negar a los usuarios la expedici\u00f3n de la consabida certificaci\u00f3n de estado jur\u00eddico de inmueble<\/i>, cuando se trate de un inmueble que pertenezca a una instituci\u00f3n del Estado: el Consejo Estatal del Az\u00facar (CEA), etc. <\/i>Al efecto, se le informa a los usuarios que debe la instituci\u00f3n p\u00fablica de que se trate, directamente, peticionar dicha certificaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n El citado criterio, de negativa de expedici\u00f3n de certificaci\u00f3n, se basa en el art\u00edculo 104 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, que sostiene que las certificaciones del estado jur\u00eddico de inmuebles<\/i> s\u00f3lo pueden expedirse a solicitud del propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Abogado del Estado, representantes del Ministerio P\u00fablico y de titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, grav\u00e1menes y medidas provisionales. Esto as\u00ed, aunado al art\u00edculo 142 del Reglamento General de Registro de T\u00edtulos, que remite para fundar la procedencia de la expedici\u00f3n de la comentada certificaci\u00f3n, a los precitados requisitos del art\u00edculo 104 de la Ley No. 108-05, que rige la materia: que sea a solicitud del propietario, jueces, etc.\u00a0\u00a0 <\/i><\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Es bien sabido que, desafortunadamente, muchas personas tienen intereses malsanos y procuran averiguar qu\u00e9 terrenos son del Estado para, ileg\u00edtimamente, ocuparlos y luego intentar prescribir adquisitivamente, por usucapi\u00f3n[16]<\/b><\/a><\/i>, a su favor. Entendemos, pues, que el comentado proceder de los registros de t\u00edtulos tiene una causa, al menos, entendible.\u00a0<\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n No obstante lo anterior, es nuestro entendimiento que lo correcto sobre la cuesti\u00f3n abordada es aplicar estrictamente el art\u00edculo 104 de la Ley No. 108-05 y el art\u00edculo 142 del Reglamento General de Registro de T\u00edtulos, para todo tipo de inmueble registrado: sea del Estado o de un particular<\/i>. Con esto se evita esa discriminaci\u00f3n <\/i>que genera, por s\u00ed, un malestar generalizado entre los usuarios del sistema. Y es que, incluso, la pr\u00e1ctica ha puesto de manifiesto que, aun cuando una persona muestra un contrato de compraventa de un inmueble del Estado, lo que prueba su inter\u00e9s<\/i> para requerir la certificaci\u00f3n analizada, por el solo hecho de tratarse de un bien del Estado, se niega la expedici\u00f3n de dicha certificaci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n Sugerimos que sea restringida la expedici\u00f3n del certificado de estado jur\u00eddico de inmueble<\/i> a los casos que sostiene la ley (a solicitud del o los propietarios, de jueces, etc.)<\/i>, tanto para los inmuebles pertenecientes a particulares como al Estado, porque \u2013en todo caso<\/i>– el vendedor, por principio jur\u00eddico general, debe garant\u00eda a su comprador. Si bien el comprador en potencia no tiene un contrato, en soporte de papel, para la \u00e9poca en que va a averiguar sobre el historial del inmueble a comprar, a la Sala de Consultas<\/i> de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, lo cierto es que puede el vendedor, en apego a la norma, ser quien solicite dicha certificaci\u00f3n y se la muestre al comprador al momento de negociar: con esto \u2013insistimos- se cumplir\u00eda la ley a cabalidad y no es verdad que generar\u00eda impasses para el tr\u00e1fico inmobiliario[17]<\/b><\/a>. <\/i><\/p>\n <\/p>\n Publicidad registral de asuntos diversos.<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Seg\u00fan una opini\u00f3n experta[18]<\/a>, la publicidad registral<\/i> no se est\u00e1 utilizando a su m\u00e1xima capacidad. Se ha dicho que, por ejemplo, bien pudiera el Ministerio de Medio Ambiente instrumentar un informe, dando cuenta del car\u00e1cter contaminante de una laguna dentro de una parcela en particular, y dicha condici\u00f3n de contaminaci\u00f3n perfectamente pudiera someterse a la publicidad registral, a fines de que los terceros interesados en realizar alguna transacci\u00f3n en base ese inmueble, tengan conciencia del estado de aquella laguna, por citar un ejemplo sobre el amplio uso que pudiera d\u00e1rsele a la publicidad registral.<\/p>\n <\/p>\n Sobre la publicidad jur\u00eddica registral.<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Para aproximarse a la noci\u00f3n de Publicidad Jur\u00eddica<\/i> ha de tenerse en cuenta, tanto lo que se publica como el efecto que surte eso que se publica[19]<\/a>. En ese sentido, se ha dicho que lo que se da a conocer mediante la publicidad jur\u00eddica constituyen hechos jur\u00eddicos<\/i>, y la finalidad de la publicaci\u00f3n de tales hechos <\/i>es que se produzcan efectos legales, para la seguridad jur\u00eddica. Por ejemplo, el hecho de que Juan vendi\u00f3 a Pedro (negocio jur\u00eddico que se materializa mediante el acto jur\u00eddico del contrato de venta)<\/i> lo que persigue es producir efectos jur\u00eddicos que legitimen la propiedad adquirida mediante dicha transacci\u00f3n: el hecho publicado ser\u00eda la venta, en tanto que el efecto ser\u00eda el reconocimiento jur\u00eddico y la consecuente\u00a0 oponibilidad de la propiedad del comprador frente a los terceros. <\/i><\/p>\n \u00a0<\/i><\/p>\n Por consiguiente, es forzoso concluir que no se caracteriza la publicidad jur\u00eddica, si no hay efectos derivados de esa publicidad. En palabras del reconocido registralista Francisco Hern\u00e1ndez Gil, con la publicidad jur\u00eddica se persigue la divulgaci\u00f3n encaminada a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jur\u00eddicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el tr\u00e1fico[20]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n Esta publicidad jur\u00eddica<\/i> s\u00f3lo se consigue por medio de \u00f3rganos p\u00fablicos registrales dispuestos para ese fin espec\u00edfico. En nuestro medio, dicho \u00f3rgano es el Registro de T\u00edtulos. Se antepone a la publicidad jur\u00eddica<\/i> la publicidad de hecho, aformal o impropia<\/i>, que suele comprender todos los medios no amparados por la publicidad formal o de derecho. Los amparados por el sistema formal o de derecho son los \u00fanicos aptos para la divulgaci\u00f3n de hechos y actos de transcendencia jur\u00eddica[21]<\/a>.<\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Publicidad registral\u00a0 formal. <\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n Este tipo de publicidad es aquel que consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el Registro, en inter\u00e9s de que todas las personas que tengan alg\u00fan inter\u00e9s leg\u00edtimo puedan conocer la situaci\u00f3n de los inmuebles en \u00e9l inscritos. Esta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y grav\u00e1menes que le afectan, o sobre la inexistencia de \u00e9stas[22]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n Gracias a este tipo de publicidad es posible obtener certificaciones sobre el estatus registral, historiales y copias aut\u00e9nticas, copias certificadas de documentos inscritos y el acceso a la Sala de Consulta o al Libro-registro, seg\u00fan funcione o no un sistema computarizado en la jurisdicci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n Publicidad registral material.<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n La publicidad registral material<\/i> ha sido definida como el conjunto de derechos que otorga la inscripci\u00f3n, esto es: 1.-<\/b> La presunci\u00f3n de la existencia de los derechos y de que los mimos son propiedad de la persona que figure como titular en el asiento registral y 2.-<\/b> La oponibilidad frente a un tercero no inscrito; y es que los actos que sean susceptibles de ser registrados y, no obstante, no son inscritos, no producen efectos respecto a terceras personas. En efecto, se ha dicho que \u201cla publicidad es material en la medida en que la inscripci\u00f3n influya sobre la relaci\u00f3n jur\u00eddica\u201d[23]<\/b><\/a>.<\/i><\/p>\n <\/p>\n Sobre este tipo de publicidad, la doctrina nacional ha sostenido lo siguiente: \u201cEn nuestro sistema esta publicidad se apoya en la presunci\u00f3n de exactitud que depara la fe p\u00fablica registral. Se ha dicho que en los casos de estos sistemas de fuerte eficacia se consagra una doble presunci\u00f3n: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, \u201cno est\u00e1 en el mundo\u201d (\u2026) La persona cree en lo que le dice el Registro, conf\u00eda y hace sus inversiones bajo su presunci\u00f3n de exactitud, de ah\u00ed la protecci\u00f3n que brinda esa fe p\u00fablica registral al tercero adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso\u201d[24]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n <\/p>\n El tercero registral.<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n En materia registral dominicana, suele calificarse de tercero registral<\/i> a toda persona que ostente la condici\u00f3n de tercer adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, esto es, el individuo que sin confabulaci\u00f3n de ninguna \u00edndole adquiere un inmueble de manos de alguien que ha adquirido el mismo de manera turbia. En otras palabras, el tercero registral<\/i> (adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso) compra un inmueble a alguien que ha adquirido el bien vendido en circunstancias oscuras, pero tal irregularidad no puede, por seguridad jur\u00eddica y eficacia registral, afectar al que de buena fe ha adquirido. En efecto, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, ha tenido ocasi\u00f3n de sostener que en materia de tercero adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso, el fraude debe ser estudiado desde el punto de vista de quien vente, no del tercero que adquiere asistido de buena fe.<\/p>\n <\/p>\n En el apartado relativo al tercer adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso<\/i>, abordaremos este tema a mayor profundidad.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n [1]<\/a> Para ampliar sobre los principios jur\u00eddicos, en sentido general, consultar el libro de nuestra autor\u00eda, titulado \u201cSoluciones Procesales, ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia\u201d, 2da. Edici\u00f3n, 2011, p. 369 y sgts.<\/p>\n<\/div>\n [2]<\/a> Sentencia No. 20132345, dictada en fecha 13 de junio del a\u00f1o 2013, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.<\/p>\n<\/div>\n [3]<\/a> ORTEGA POLANCO<\/b>, Francisco A. \u201cDiccionario Jur\u00eddico 9-11\u201d<\/i>, p. 272.<\/p>\n<\/div>\n [4]<\/a> El Bloque de Constitucionalidad<\/i><\/b> se refiere a aquellas normas y principios que, sin aparecer formalmente en el articulado del texto constitucional, son utilizados como par\u00e1metros del control de constitucionalidad de las leyes, por cuanto han sido normativamente integrados a la Constituci\u00f3n, por diversas v\u00edas y por mandato de la propia Constituci\u00f3n. En nuestro pa\u00eds, la Suprema Corte de Justicia dict\u00f3, el 13 de noviembre del 2003, su Resoluci\u00f3n No. 1920, en la que sintetiza su doctrina sobre el principio de constitucionalidad, indicando lo siguiente: \u201c(\u2026) la Rep\u00fablica Dominicana, tiene un sistema constitucional integrado por disposiciones de igual jerarqu\u00eda que emanan de dos fuentes normativas esenciales: a) la nacional, formada por la Constituci\u00f3n y la jurisprudencia constitucional local, tanto la dictada por control difuso como por el concentrado, y b) la internacional, compuesta por los pactos y convenciones internacionales, las opiniones consultivas y las decisiones emanadas de la Corte Interamericana de Derechos Humanos; fuentes normativas que en su conjunto, conforme a la mejor doctrina, integran lo que se ha denominado bloque de constitucionalidad<\/span><\/b>, al cual est\u00e1 sujeta la validez formal y material de toda la legislaci\u00f3n adjetiva o secundaria\u201d<\/i>. (Subrayado nuestro).<\/p>\n<\/div>\n [5]<\/a> Para ampliar sobre el principio dispositivo<\/i>, as\u00ed como sobre todos los dem\u00e1s principios rectores del proceso civil, consultar el libro de nuestra autor\u00eda, titulado \u201cSoluciones Procesales, ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia\u201d<\/i>, 2ra. Edici\u00f3n, el cap\u00edtulo sobre la utilidad pr\u00e1ctica de los principios rectores del proceso civil, <\/i>p\u00e1g. 369 y siguientes.<\/p>\n<\/div>\n [6]<\/a> En la pr\u00e1ctica, los tribunales de tierras suelen ordenar al Registro de T\u00edtulos la expedici\u00f3n del tracto sucesivo de un inmueble determinado, para revisar el historial del mismo y, a partir de ello, derivar consecuencias jur\u00eddicas. Tambi\u00e9n suele requerirse al Registro la expedici\u00f3n de diversas certificaciones, tanto de oficio como a pedido de partes.<\/p>\n<\/div>\n [7]<\/a> Los registradores de t\u00edtulo, en ejercicio de su funci\u00f3n calificadora<\/i>, tienen mayor limitaci\u00f3n que los tribunales. Estos \u00faltimos celebran juicios orales, p\u00fablicos y contradictorios, lo que permite que puedan ser dilucidadas situaciones de diferente \u00edndole. De su lado, el Registrador no puede presumir nada que no conste expresamente en el expediente, y ante cualquier situaci\u00f3n que amerite ser esclarecida, debe rechazar la solicitud y las partes acudir a sede judicial. \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0<\/i><\/p>\n<\/div>\n [8]<\/a> Este principio representa, en t\u00e9rminos reales, cuatro principios. En efecto, son cuatro principios en uno, ya que la especialidad, la legalidad, la legitimidad<\/i><\/b> y la publicidad<\/i><\/b>, m\u00e1s que \u201ccriterios\u201d<\/i>, son verdaderos principios. Una reforma posterior deber\u00eda separar estos principios.<\/p>\n<\/div>\n [9]<\/a> VILLARO<\/b>, Felipe P. \u201cDerecho registral inmobiliario\u201d<\/i>, p. 66.<\/p>\n<\/div>\n [10]<\/a> En derecho comparado se ha sostenido que el tracto abreviado<\/i><\/b> se verifica cuando quien dispone del derecho no es el titular inscrito, y el asiento consecuente no se deriva estrictamente del anterior, pues habr\u00e1 una variaci\u00f3n en la titularidad registral no recogida por un asiento aut\u00f3nomo. Esos supuestos son los conocidos como tracto abreviado<\/i><\/b> o tracto sucesivo abreviado<\/i><\/b>. Aqu\u00ed no hay t\u00edtulo previamente inscrito de quien dispone y, seg\u00fan el asiento, quien lo hace no era titular registral.<\/p>\n<\/div>\n [11]<\/a> I\u00eddem, p.p. 68-69.<\/p>\n<\/div>\n [12]<\/a> Cfr G\u00d3MEZ<\/b>, Wilson. \u201cDerecho Inmobiliario Registral. Introducci\u00f3n a su Estudio\u201d<\/i>, 2da. Edici\u00f3n, p. 76.<\/p>\n<\/div>\n [13]<\/a> \u00a0Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hern\u00e1ndez Mej\u00eda, en su obra titulada \u201cPrimeras Lecciones de Derecho Inmobiliario\u201d<\/i>, p\u00e1gina 121, sostiene lo siguiente: \u201cEs importante tener en cuenta que, seg\u00fan el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, \u201clo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jur\u00eddico\u201d<\/b>.<\/i>\u00a0 De su lado, el Juez Segundo Monci\u00f3n refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, p.364: \u201c(\u2026) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de T\u00edtulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el art\u00edculo 90, p\u00e1rrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni grav\u00e1menes ocultos que no est\u00e9n debidamente registrados. De donde nace el principio, \u201cEn materia de terreno registrado, lo que en Registro no est\u00e1, en el mundo no existe\u201d (\u2026)\u201d<\/i>. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Per\u00fa, en el a\u00f1o 2010, qued\u00f3 sentado lo siguiente: \u201cLo que est\u00e1 en el Registro afecta a todos (\u2026) se presume la exactitud, salvo fraude o error (\u2026)\u201d. <\/i><\/p>\n <\/p>\n<\/div>\n [14]<\/a> COUTURE<\/b>, Eduardo J. \u201cVocabulario jur\u00eddico\u201d<\/i>, p. 286.<\/p>\n<\/div>\n <\/p>\n [15] Las denominadas salas de consulta instaladas en varias jurisdicciones del pa\u00eds, es el lugar donde procede agenciar este tipo de informaci\u00f3n. En caso de no estar instalado en una jurisdicci\u00f3n determinada el sistema inform\u00e1tico propio de estas salas, dichos datos habr\u00e1n de recabarse mediante la consulta de los\u00a0 libros correspondientes ante el Registro de T\u00edtulos.<\/p>\n<\/div>\n [16]<\/a> Usucapi\u00f3n<\/b>: \u201cPalabra tomada del derecho romano para designar la prescripci\u00f3n adquisitiva (\u2026)\u201d<\/i> (CAPITANT<\/b>, Henri. \u201cVocabulario Jur\u00eddico\u201d<\/i>, p. 560). En nuestro ordenamiento, es de 20 a\u00f1os esta prescripci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n [17]<\/a> Recordemos que con el proceso de modernizaci\u00f3n, ya las certificaciones expedidas por el Registro de T\u00edtulos no son en papel bond; ahora tienen sellos de seguridad que garantizan su autenticidad. No es, pues, que un acreedor va a mostrar un documento ap\u00f3crifo al comprador para enga\u00f1arlo, se trata de una pieza con altos niveles de confiabilidad.<\/p>\n<\/div>\n [18]<\/a> Criterio externado por la Directora Nacional de Registro de T\u00edtulos, Rosabel Castillo, con ocasi\u00f3n del panel: \u201cAportes de la Ley No. 108-05 a la modernizaci\u00f3n del sistema inmobiliario de la Rep\u00fablica Dominicana\u201d<\/i>, realizado en el mes de septiembre del 2015, por la Unidad Acad\u00e9mica de la Suprema Corte de Justicia, y que cont\u00f3 con la participaci\u00f3n de magistrados y juristas expertos en materia de tierras.<\/p>\n <\/p>\n<\/div>\n [19]<\/a> Cfr CORNEJO<\/b>, Am\u00e9rico Atilio. \u201cDerecho registral\u201d<\/i>, p.p. 1-2.<\/p>\n<\/div>\n [20]<\/b><\/b><\/a>HERN\u00c1NDEZ GIL<\/b>, Francisco. \u201cIntroducci\u00f3n al derecho hipotecario\u201d<\/i>, p. 2.<\/p>\n<\/div>\n [21]<\/a> Cfr HERN\u00c1NDEZ GIL<\/b>, Francisco, p. 4.<\/p>\n<\/div>\n [22]<\/a> Cfr G\u00d3MEZ<\/b>, Wilson. \u201cDerecho Inmobiliario Registral. Introducci\u00f3n a su estudio\u201d<\/i>, 2da. Edici\u00f3n, p. 84.<\/p>\n<\/div>\n [23]<\/a> L\u00f3pez Zaval\u00eda, citado por Am\u00e9rico Atilio Cornejo.<\/p>\n<\/div>\n [24]<\/a> Id\u00eddem, G\u00d3MEZ,<\/b> Wilson, p. 86.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Principios registrales inmobiliarios. \u00a0 La principiolog\u00eda de cada disciplina es fundamental. Los principios constituyen una herramienta esencial para el ejercicio de la interpretaci\u00f3n. Mediante ellos (principios) pueden cubrirse puntos oscuros de la norma, o simplemente fortalecerse cualquier criterio[1].\u00a0 \u00a0 Los … Continue reading
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