EL EMBARGO INMOBILIARIO Y\u00a0 LA LEY NO.\u00a0 189-11 <\/b><\/p>\n
PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO<\/b><\/p>\n
Y EL FIDEICOMISO EN LA REP\u00daBLICA DOMINICANA<\/b><\/p>\n
Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera.<\/i><\/p>\n
(Gaceta Judicial, a\u00f1o 16, No. 306)<\/i><\/p>\n
\u00a0<\/i><\/p>\n
____________________________________________________________________________<\/i><\/b><\/p>\n
RESUMEN<\/i><\/b><\/p>\n
El autor estudia la cuesti\u00f3n de saber si el procedimiento de embargo inmobiliario instituido en la Ley No. 189-11 es restrictivo para los negocios de fideicomiso o si aplica extensivamente en beneficio de todo acreedor hipotecario. \u00a0<\/i><\/p>\n
PALABRAS CLAVES:<\/i><\/b><\/p>\n Embargo Inmobiliario, Ley No. 189-11, interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica, Desarrollo del Mercado Hipotecario, Fideicomiso, supresi\u00f3n de audiencia para lectura de pliego, agilizaci\u00f3n procesal, C\u00f3digo de Procedimiento Civil, Rep\u00fablica Dominicana.<\/i><\/p>\n<\/div>\n <\/p>\n El 16 de julio de 2011 fue promulgada la Ley No. 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la Rep\u00fablica Dominicana, la cual persigue incentivar el desarrollo del mercado hipotecario de la naci\u00f3n, partiendo de que, b\u00e1sicamente, a nivel internacional se ha establecido que el crecimiento econ\u00f3mico est\u00e1 estrechamente vinculado al desarrollo del mercado de valores. Esto as\u00ed, porque el mismo contribuye al aumento del flujo de recursos hacia los sectores productivos de la econom\u00eda y a minimizar el riesgo sist\u00e9mico, generando en consecuencia, mayor riqueza y empleos en el pa\u00eds.<\/p>\n <\/p>\n A tales efectos, esta nueva normativa, entre otras cosas, ha incorporado a nuestro ordenamiento jur\u00eddico la figura del Fideicomiso[1]<\/a>; al tiempo de instituir un procedimiento especial de embargo inmobiliario, m\u00e1s expedito aun que el embargo abreviado previsto en la Ley No. 6186 sobre Fomento Agr\u00edcola, en aras de contribuir con el desarrollo del mercado hipotecario[2]<\/a>.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n Ha sido materia de controversia la cuesti\u00f3n de saber si las consabidas innovaciones al procedimiento de embargo inmobiliario aplica solamente a las ejecuciones que tengan como causa un cr\u00e9dito nacido de alg\u00fan acto constitutivo de un fideicomiso o si, por el contrario, aplica -en sentido general- a todo procedimiento de embargo inmobiliario que se persiga a causa de la ejecuci\u00f3n de un cr\u00e9dito hipotecario.<\/p>\n <\/p>\n La postura restrictiva de la aplicaci\u00f3n de esta ley s\u00f3lo al fideicomiso, promueve la idea de que debe hacerse una interpretaci\u00f3n sistem\u00e1tica, partiendo de que se trata de una ley especial para un negocio jur\u00eddico espec\u00edfico: fideicomiso. <\/i>Por tanto, seg\u00fan esta posici\u00f3n, no es v\u00e1lido interpretar aisladamente los art\u00edculos de esta normativa, por lo que debe concluirse que el procedimiento para ejecutar inmobiliariamente con arreglo a esta ley, ha sido concebido por el legislador como un procedimiento especial exclusivo para el negocio de fiducia. En consecuencia, lo que no verse sobre un fideicomiso no aplica para el consabido tr\u00e1mite de ejecuci\u00f3n abreviada.<\/p>\n <\/p>\n Por argumento a contrario, la interpretaci\u00f3n extensiva, que sostiene que el consabido procedimiento de ejecuci\u00f3n inmobiliaria aplica a favor de todo acreedor hipotecario, promueve la idea de que la Ley No. 189-11 trata, esencialmente, del desarrollo del mercado hipotecario y, justamente para contribuir a ello, incorpora la novedosa figura jur\u00eddica del fideicomiso. Por consiguiente, sostiene esta tesis, lo correcto es interpretar que todo cuanto verse para coadyuvar al desarrollo del mercado hipotecario entra en el radio de aplicaci\u00f3n de la referida ley, independientemente de que para participar en dicho mercado, libre y voluntariamente, las partes opten por suscribir un fideicomiso o no. A tales efectos, los adeptos de esta postura hacen acopio del considerando d\u00e9cimo de la ley, que en t\u00e9rminos gen\u00e9ricos sostiene que su finalidad es desarrollar, en sentido general, el mercado hipotecario y para eso urge simplificar los procedimientos de ejecuci\u00f3n inmobiliaria, sin especificar que necesariamente deban las partes valerse de un fideicomiso; fundamentando este razonamiento en la m\u00e1xima jur\u00eddica: \u201cdonde la ley no distingue, los jueces ni nadie deben hacerlo\u201d. <\/i><\/p>\n <\/p>\n Particularmente, nos sumamos a la segunda posici\u00f3n que, dicho sea de paso, es el criterio que hasta el momento de redactarse estas l\u00edneas ha primado en los tribunales civiles de primera instancia en el Distrito Nacional y en los de algunas localidades del norte del pa\u00eds, como La Vega. As\u00ed, conviene interpretar que la Ley No. 189-11 aplica extensivamente para todos los embargos inmobiliarios que se instrumenten a causa de la ejecuci\u00f3n de una hipoteca, siempre que \u00e9sta sea convencional, por mandato expreso de los art\u00edculos 149 y 150 de la ley en cuesti\u00f3n[3]<\/a>; independientemente de que la g\u00e9nesis de la ejecuci\u00f3n constituya una fiducia o no. En abono a todo lo expuesto anteriormente, importa destacar que taxativamente esa legislaci\u00f3n establece lo siguiente: \u201cArt\u00edculo 149<\/i><\/b>.- \u00c1<\/b><\/i>mbito de apli<\/i><\/b>caci\u00f3n<\/i><\/b>. El presente T\u00edtulo contiene las disposiciones aplicables para el procedimiento especial de ejecuci\u00f3n inmobiliaria al que podr\u00e1n optar cualesqu<\/span>ie<\/span>r t<\/span>ipo<\/span>s <\/span>d<\/span>e <\/span>a<\/span>creedores hi<\/span>potecari<\/span>os<\/span>, incluyendo, s<\/span>i<\/span>n que <\/span>e<\/span>s<\/span>ta li<\/span>sta <\/span>s<\/span>ea <\/span>li<\/span>mitativa<\/span>, entidades de intermediaci\u00f3n financiera locales o del extranjero, los agentes de garant\u00edas a los que se refiere la presente ley, titularizadoras y fiduciarios, siempr<\/span>e <\/span>y cuan<\/span>do <\/span>la <\/span>garant\u00eda<\/span>hipot<\/span>ecari<\/span>a <\/span>h<\/span>aya <\/span>s<\/span>ido conced<\/span>ida <\/span>de <\/span>maner<\/span>a co<\/span>nvencional<\/span>, <\/span>si<\/span>n imp<\/span>ortar <\/span>el <\/span>t<\/span>ipo o<\/span>n<\/span>aturaleza de <\/span>l<\/span>a acreencia garan<\/span>tizad<\/span>a<\/span>\u201d. \u00a0(Subrayados del autor)<\/i>.<\/p>\n <\/p>\n El contenido del texto legal transcrito precedentemente, haciendo ejercicio de una interpretaci\u00f3n teleol\u00f3gica de la ley, pone de manifiesto\u00a0 que al momento de su redacci\u00f3n era intenci\u00f3n del legislador beneficiar a todo acreedor que haya constituido una hipoteca convencional, sin importar el tipo o naturaleza de la acreencia garantizada, del procedimiento de expropiaci\u00f3n forzosa simplificado, consagrado en la ley objeto de estudio. Con lo cual, resulta de trascendental importancia que los actores del sistema de justicia civil tomen conciencia de esta situaci\u00f3n procesal, y conozcan la factibilidad de instrumentar las ejecuciones inmobiliarias basadas en un cr\u00e9dito que nazca de una hipoteca convencional, siguiendo este nuevo proceso que est\u00e1 concebido, como hemos dicho previamente, de manera aun m\u00e1s simplificada que el embargo inmobiliario abreviado previsto en la Ley No. 6186 sobre Fomento Agr\u00edcola, el cual est\u00e1 concebido s\u00f3lo a favor del Banco Agr\u00edcola y de instituciones de intermediaci\u00f3n financiera[4]<\/a>.\u00a0<\/p>\n <\/p>\n Pero el art\u00edculo 150 de la ley que ocupa nuestra atenci\u00f3n reafirma la postura extensiva de la aplicaci\u00f3n del embargo inmobiliario instituido en la consabida Ley No. 189-11, ya que de manera expresa consagra lo siguiente: \u201cDerecho d<\/b>e <\/b>perseguir la venta de los inmuebles hipotecado<\/b>s <\/b>por falta de pago.<\/b> Sujeto a los t\u00e9rminos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de falta de pago, incumplimiento del contrato a de la ley que conlleve la p\u00e9rdida del beneficio del t\u00e9rmino, podr\u00e1 ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados p<\/span>or c<\/span>u<\/span>a<\/span>lqu<\/span>ier a<\/span>c<\/span>r<\/span>e<\/span>e<\/span>dor <\/span>p<\/span>rovi<\/span>s<\/span>to <\/span>de <\/span>una hipoteca co<\/span>nvencional<\/span>\u201d. (Subrayado del autor).<\/i><\/p>\n <\/p>\n Tenemos conocimiento de que en ocasi\u00f3n de un procedimiento de embargo inmobiliario practicado a la luz de la Ley No. 189-11, ante la jurisdicci\u00f3n de San Crist\u00f3bal, se dedujo casaci\u00f3n -pendiente de soluci\u00f3n- bajo la pr\u00e9dica de que al efecto se sigui\u00f3 el procedimiento de la referida legislaci\u00f3n, sin que exista un fideicomiso. Habr\u00e1 que esperar el precedente que sobre el particular deber\u00e1 fijar la Suprema Corte de Justicia mediante su jurisprudencia.<\/p>\n <\/p>\n Grosso modo, podemos identificar como notas salientes de este nuevo procedimiento de embargo inmobiliario, la reducci\u00f3n del plazo del mandamiento de pago, de treinta d\u00edas a s\u00f3lo quince d\u00edas; suprimi\u00e9ndose tr\u00e1mites como el acta de embargo, etc., ya que el mismo mandamiento se convierte en embargo, si vencido el referido plazo de quince d\u00edas no se procede al pago de rigor. Asimismo, es novedosa la supresi\u00f3n de la audiencia para fines de lectura de pliego, la cual en materia de embargo inmobiliario ordinario se ha convertido en una \u201crutinita\u201d<\/i> donde a pedido del propio persiguiente se\u00a0 suele dar por le\u00eddo el pliego y, a seguidas, se procede a librar acta de que no existen reparos ni incidentes pendientes de resolver hasta ese momento y, finalmente, prosiguiendo con la fijaci\u00f3n de una pr\u00f3xima audiencia para fines de venta, licitaci\u00f3n y adjudicaci\u00f3n, dentro del plazo de ley. De igual forma, con arreglo a esta normativa, cualquier reparo formulado contra el cuadernillo de condiciones debe resolverse en la misma audiencia para esos fines. Tambi\u00e9n contribuye a la celeridad del procedimiento, la prohibici\u00f3n expresa del aplazamiento de la audiencia de la adjudicaci\u00f3n, salvo que sea a petici\u00f3n del persiguiente; lo que procesalmente implica que cualquier incidente tramitado conforme a los rigores legales deber\u00e1 ser resuelto a m\u00e1s tardar el mismo d\u00eda de la adjudicaci\u00f3n, suprimi\u00e9ndose la posibilidad que para el embargo inmobiliario ordinario prev\u00e9 el art\u00edculo 729 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, en el sentido de aplazar la venta cuando existan incidentes pendientes de resolver. Asimismo, se reduce la manera de atacar la adjudicaci\u00f3n en esta materia mediante el recurso de casaci\u00f3n, lo cual ha sido cuestionado por algunos, alegando preceptos constitucionales, atinentes al doble grado de jurisdicci\u00f3n y el derecho de defensa; entre otras previsiones tendientes primordialmente a agilizar la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Es importante destacar que esta concepci\u00f3n expedita del proceso es af\u00edn con la redacci\u00f3n del art\u00edculo 1056, p\u00e1rrafo, del Anteproyecto del C\u00f3digo Procesal Civil, el cual de manera expresa sostiene que la adjudicaci\u00f3n en el embargo inmobiliario no puede ser pospuesta por incidente ni recurso alguno[5]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n No obstante lo anterior, para optimizar aun m\u00e1s la celeridad del embargo inmobiliario, consideramos que debi\u00f3 eliminarse la disfuncional fase de puja ulterior. Somos de opini\u00f3n que esta ley debi\u00f3 modificar esa parte[6]<\/a>. Aspiramos a que los comisionados encargados de la redacci\u00f3n del nuevo C\u00f3digo Procesal Civil reflexionen sobre el particular, y tomando en consideraci\u00f3n la experiencia cotidiana en los tribunales de la Rep\u00fablica, eliminen esta fase posterior a la adjudicaci\u00f3n y con ello, sabiamente, imposibiliten el \u201cnegocio\u201d en que han convertido dicha puja ulterior algunos desaprensivos. Si la finalidad de la puja ulterior es evitar que el inmueble embargado sea vendido por un precio muy inferior a su valor real, lo procedente ser\u00eda legislar para que, igual que se ha admitido en el pa\u00eds de origen de nuestra legislaci\u00f3n, sea posible cuestionar el precio ofrecido como primera puja por el persiguiente.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n No obstante los frutos positivos del r\u00e9gimen legal precedentemente expuesto, nos preocupa que las entidades de intermediaci\u00f3n financiera, las que por norma general incluyen en la mayor\u00eda de los contratos de pr\u00e9stamos con garant\u00eda hipotecaria, una cl\u00e1usula que les permite revisar unilateralmente la tasa de los intereses convenidos originalmente, puedan abusar de esta forma de ejecuci\u00f3n inmobiliaria extremadamente expedita, y hagan un uso descomedido de \u00e9sta en detrimento de la clase media de la naci\u00f3n, la cual es la que mayormente acude a este tipo de transacci\u00f3n hipotecaria. Por eso, saludamos la decisi\u00f3n de la sala civil de la Suprema Corte de Justicia, de fecha 17 de noviembre de 2010, transcrita de manera inextensa en esta revista Gaceta Judicial, en su edici\u00f3n correspondiente al a\u00f1o 15, n\u00famero 303, p.p. 76-80, en el sentido de que para que sea v\u00e1lida esa revisi\u00f3n unilateral por parte de los Bancos, es menester que dicha instituci\u00f3n notifique esa variaci\u00f3n a tiempo al cliente, a fines de que este \u00faltimo pueda impugnar la misma, en caso de entenderla injusta, atendiendo al comportamiento en el mercado financiero del pa\u00eds para la \u00e9poca del pretendido cambio de intereses.<\/p>\n <\/p>\n A continuaci\u00f3n, pasamos a desarrollar, esquematizadamente, el nuevo procedimiento de embargo inmobiliario instituido en la Ley No. 189-11, a partir del art\u00edculo 151, sobre Desarrollo de Mercado Hipotecario y Fideicomiso en la Rep\u00fablica Dominicana, a saber:<\/p>\n <\/p>\n 1.- Instrumentaci\u00f3n del mandamiento de pago, en la persona del deudor o en su domicilio, con las menciones previstas en el art\u00edculo 152 de la ley, que son similares a las del embargo inmobiliario de derecho com\u00fan; advirtiendo que deber\u00e1 proceder al pago dentro de un plazo de quince d\u00edas, a contar desde la notificaci\u00f3n de dicho mandamiento, a pena de convertirse el acto en embargo, de pleno derecho[7]<\/a>.<\/p>\n 2.- Inscripci\u00f3n del mandamiento de pago[8]<\/a>, ya convertido en embargo, ante el Registrador de T\u00edtulos del distrito judicial correspondiente al inmueble registrado, o ante la Conservadur\u00eda de Hipotecas, si se tratase de inmuebles no registrados[9]<\/a>.<\/p>\n 3.- Dep\u00f3sito por parte del persiguiente, del pliego o cuadernillo de condiciones, dentro de los diez d\u00edas que sigan a la \u00faltima inscripci\u00f3n del embargo. Dicho pliego deber\u00e1 contener, a pena de nulidad, las menciones descritas en el art\u00edculo 155 de la ley, que son muy similares a la previstas en el C\u00f3digo de Procedimiento Civil, para el embargo inmobiliario ordinario[10]<\/a>. \u00a0\u00a0<\/p>\n 4.- Etapa para reparos al pliego o cuadernillo de condiciones, mediante instancia a depositar ante la secretar\u00eda del tribunal que conozca del embargo, al menos ocho d\u00edas antes de la fecha fijada para la venta; con las menciones que establecer el Art. 156 de la ley, a pena de nulidad. Esta instancia deber\u00e1 notificarse a las partes interesadas[11]<\/a> por acto de abogado a abogado, si tuvieren abogado constituidos,\u00a0 mediante citaci\u00f3n a su persona, emplaz\u00e1ndolo a comparecer a la audiencia para decidir sobre el reparo[12]<\/a>. Esta notificaci\u00f3n deber\u00e1 hacerse, al menos, un d\u00eda franco antes de la audiencia.\u00a0<\/p>\n 5.- Publicaci\u00f3n del anuncio de la venta en p\u00fablica subasta, la que deber\u00e1 llevarse a cabo dentro de los veinte (20) d\u00edas siguientes al dep\u00f3sito del pliego de condiciones, mediante un peri\u00f3dico de circulaci\u00f3n nacional; por lo menos un anuncio de la venta, con las menciones que, a pena de nulidad establece el art\u00edculo 158 de la ley aplicable, que son muy similares a las que prev\u00e9 el C\u00f3digo de Procedimiento Civil para el embargo inmobiliario ordinario[13]<\/a>.<\/p>\n 6.- Notificaci\u00f3n a las partes del aviso de venta, dentro de un plazo de cinco (05) d\u00edas contados desde el d\u00eda de la publicaci\u00f3n, con intimaci\u00f3n de tomar notificaci\u00f3n del pliego y dem\u00e1s documentos pertinentes. A tales efectos, dicho acto notificativo deber\u00e1 indicar la fecha fijada para la venta, con llamamiento a comparecer a la misma[14]<\/a>. Esta venta obligatoriamente deber\u00e1 efectuarse luego de, por lo menos, quince (15) d\u00edas desde la fecha de la notificaci\u00f3n de la denuncia del aviso de la venta y llamamiento a la audiencia de adjudicaci\u00f3n. La ley, igual que en el embargo abreviado de la Ley No. 6186 sobre Fomento Agr\u00edcola, confiere al persiguiente la facultad de elegir \u00e9l la fecha de la venta. Al respecto, hacemos nuestra la postura de la doctrina criolla reciente, en el sentido de que debe estar a cargo del tribunal tal fijaci\u00f3n[15]<\/a>, ya que es \u00e9ste, y no el persiguiente, el que tiene conocimiento de su agenda y, por tanto, est\u00e1 en mejor condiciones para, dentro del plazo de ley, fijar la venta para una ocasi\u00f3n que no cree trastornos a su desenvolvimiento.<\/p>\n 7.- Celebraci\u00f3n de la venta, la que s\u00f3lo podr\u00e1 ser aplazada a pedimento del persiguiente, salvo las excepciones expresamente previstas en la ley. \u00a0La forma de instrumentarse la subasta es similar, esencialmente, al procedimiento com\u00fan en materia de embargo inmobiliario, seg\u00fan el C\u00f3digo de Procedimiento Civil: apertura de la venta; tres minutos para los licitadores presentar posturas; dos minutos para permitir otra eventual postura; decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n, al tenor del art\u00edculo 712 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, etc[16]<\/b><\/a>.<\/i><\/p>\n 8.- Posibilidad de impugnar la adjudicaci\u00f3n, mediante el correspondiente recurso de casaci\u00f3n; cerr\u00e1ndose la posibilidad de la acci\u00f3n principal en nulidad y elimin\u00e1ndose el efecto suspensivo del consabido recurso extraordinario, previsto en la Ley No. 491-08, al tiempo de reincorporar la demanda en suspensi\u00f3n del recurso de casaci\u00f3n; demanda que no surtir\u00e1 efectos suspensivos con su sola interposici\u00f3n, pues seg\u00fan la ley aplicable, dicho efecto ser\u00e1 a partir de que se decida la demanda.<\/p>\n 9.- Etapa de la puja ulterior, la que \u2013como hemos dicho m\u00e1s arriba en este trabajo- debi\u00f3 ser suprimida de este tr\u00e1mite que primordialmente persigue simplificar las ejecuciones inmobiliarias. Las reglas para esta puja ulterior son\u00a0 an\u00e1logas a las instituidas en el art\u00edculo 708 y siguientes del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, aplicable al embargo inmobiliario ordinario.<\/p>\n 10.- Posible solicitud de declaratoria de \u201cfalso subastador\u201d, la que en caso de proceder provocar\u00e1 la fijaci\u00f3n de una nueva fecha para proceder a la reventa.<\/p>\n 11.- Procedimiento de validaci\u00f3n de la adjudicaci\u00f3n que finalmente haya prevalecido: la primitiva u otra a causa de alguna puja ulterior, que no dista del derecho com\u00fan.<\/p>\n <\/p>\n Para finalizar, resulta de inter\u00e9s destacar que el r\u00e9gimen incidental en este procedimiento expedito es esencialmente pr\u00e1ctico, pues se han tomado los miramientos de lugar, a fin de evitar que por causa de los tradicionales incidentes retardatorios, la adjudicaci\u00f3n se demore injustificadamente[17]<\/a>.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n BIBLIOGRAF\u00cdA<\/b><\/p>\n <\/p>\n P\u00c9REZ<\/b>, Eladio Miguel. R\u00e9gimen Legal del Embargo Inmobiliario y sus Incidentes<\/i>, Tomo III, 2da. Edici\u00f3n, p. 430.<\/p>\n __________________ Anteproyecto de C\u00f3digo Procesal Civil: Santo Domingo, Comisionado de Apoyo a la Reforma y Modernizaci\u00f3n de la Justicia, 2010.<\/p>\n <\/p>\n __________________ C\u00f3digo Civil de la Rep\u00fablica Dominicana<\/p>\n <\/p>\n __________________ C\u00f3digo de Procedimiento Civil de la Rep\u00fablica Dominicana<\/p>\n <\/p>\n __________________ Ley No. 189-11 sobre Desarrollo Hipotecario y el Fideicomiso en la Rep\u00fablica Dominicana<\/p>\n <\/p>\n GACETA JUDICIAL, a\u00f1o 15, n\u00famero 0303, p.p. 76-80<\/p>\n [1]<\/a> El Art\u00edculo 3 de la Ley No. 189-11 define el negocio jur\u00eddico del Fideicomiso como: \u201cDefinici\u00f3n de fideicomiso<\/b>. El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o personales, a una o varias personas jur\u00eddicas, llamadas fiduciarios, para la constituci\u00f3n de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomitido, cuya administraci\u00f3n o ejercicio de la fiducia ser\u00e1 realizada por el o los fiduciarios seg\u00fan las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas, llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligaci\u00f3n de restituirlos a 1a restituci\u00f3n de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con la ley. El fideicomiso est\u00e1 basado en una relaci\u00f3n de voluntad y confianza mutua entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este \u00faltimo administra fielmente los bienes fideicomitidos, en estricto apego a las instrucciones y a los requerimientos formulados por el fideicomitente. P\u00e1<\/b>rrafo: <\/b>El fideicomiso puede ser puro y simple\u00a0 o \u00a0sujeto a condici\u00f3n o plazos. Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del fideicomitente. \u201d<\/p>\n<\/div>\n [2]<\/a> La misma ley que rige la materia prev\u00e9 distintas modalidades de fideicomisos, de manera puramente enunciativa; entre las que destacan: para el desarrollo de las viviendas de bajos costos; para planificaci\u00f3n sucesoral; para la colocaci\u00f3n de valores en el mercado, etc.<\/p>\n<\/div>\n [3]<\/a> Estos art\u00edculos (149 y 150) precisan que la modalidad de la hipoteca debe ser convencional, esto es, que las partes libre y voluntariamente convengan en ella mediante la suscripci\u00f3n de un contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria. En consecuencia, es forzoso convenir en que no entran en el radio de aplicaci\u00f3n de la Ley No. 189-11 las hipotecas judiciales ni las legales.<\/p>\n<\/div>\n [4]<\/a> Como es sabido, la Ley No. 6186 sobre Fomento Agr\u00edcola fue concebida inicialmente para incentivar pr\u00e9stamos para fines agr\u00edcolas, como una manera de promover el desarrollo de esa \u00e1rea vital para el desarrollo nacional. Pero a partir de la promulgaci\u00f3n del C\u00f3digo Monetario y Financiero, esta normativa, incluyendo el embargo inmobiliario abreviado, fue hecha extensiva para cualquier otra actividad financiera. En la actualidad las previsiones de esta ley que m\u00e1s gozan de aplicaci\u00f3n, aquellas relativas a la prenda sin desapoderamiento, de la competencia de los juzgados de paz, as\u00ed como las atinentes al embargo inmobiliario abreviado, atribuci\u00f3n de los tribunales de derecho com\u00fan, en atribuciones civiles.<\/p>\n<\/div>\n [5]<\/a> Cfr Art. 1056<\/b>, p\u00e1rrafo, ACPC: \u201cCualquier recurso contra una sentencia incidental antes de la sentencia de adjudicaci\u00f3n ser\u00e1 considerado sin efectos sobre el curso del procedimiento de embargo y, por lo tanto, no suspender\u00e1 la continuaci\u00f3n del mismo, ni impedir\u00e1 la adjudicaci\u00f3n del inmueble embargado\u201d<\/i>.<\/p>\n<\/div>\n [6]<\/a> Justamente por las recurrentes actuaciones dolosas, el Departamento de Insector\u00eda del Poder Judicial, previ\u00f3 un tr\u00e1mite administrativo interno, a fin de que los jueces estudien y tengan facultad para depurar las solicitudes de puja ulterior, a fin de autorizar solamente aquellas que se correspondan con la ley. Desafortunadamente, en la actualidad se siguen filtrando componendas inapropiadas, a fin de vulnerar el sistema y tergiversar la real finalidad de la puja ulterior, haciendo de ella un mecanismo de chantaje en perjuicio de personas que en buena lid han resultado adjudicatarias en la venta primigenia, en el sentido de forzarles a negociar con ellos (pujantes ulteriores)<\/i>, so pena de abrir la puja ulterior, con el \u00fanico prop\u00f3sito de incidentar. Lamentablemente, muchas veces para evitar este tipo de inconvenientes se materializan acuerdos injustos en esa direcci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n [7]<\/a> La recepci\u00f3n per el acreedor de parte de las sumas adeudadas par el deudor, no impedir\u00e1 la continuaci\u00f3n del embargo y s\u00f3lo tendr\u00e1 incidencia en la repartici\u00f3n y distribuci\u00f3n del resultado de la venta, seg\u00fan 1o prescrito por el derecho com\u00fan. (Art. 153, p\u00e1rrafo).<\/p>\n<\/div>\n [8]<\/a> Si se tratare de bienes situados en m\u00e1s de un Distrito Judicial. cada inscripci\u00f3n deber\u00e1 efectuarse dentro de los diez (10) d\u00edas que siguen a la fecha en que se ultime la inscripci\u00f3n anterior; a este efecto, el Registrador de T\u00edtulos o Conservador de Hipotecas har\u00e1 constar en la anotaci\u00f3n de inscripci\u00f3n, la fecha indicada. (Art. 154, p\u00e1rrafo I).<\/p>\n<\/div>\n [9]<\/a> En caso de que el embargo no fuere inscrito dentro del plaza indicado, se tendr\u00e1 de pleno derecho como un desistimiento impl\u00edcito del mandamiento de pago y sus efectos, debiendo el acreedor notificar otro mandamiento de pago, si quisiere promover esta v\u00eda de ejecuci6n para el cobro de las sumas que le son adeudadas. (Art. 154, p\u00e1rrafo II).<\/p>\n<\/div>\n [10]<\/a> EI persiguiente podr\u00e1 establecer tambi\u00e9n en el pliego de condiciones, que todo licitador deber\u00e1 depositar previamente en la secretar\u00eda del tribunal una garant\u00eda, mediante cheque certificado de una instituci\u00f3n bancaria domiciliada en la Rep\u00fablica Dominicana, expedido a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garant\u00eda exceder del diez por ciento (10%) de la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre eI persiguiente y el deudor.(Art. 155, p\u00e1rrafo).<\/p>\n<\/div>\n [11]<\/a> Art\u00edculo 15<\/i><\/b>7<\/i><\/b>.- P<\/b>artes <\/b>qu<\/b>e <\/b>pued<\/b>en <\/b>d<\/b>emandar <\/b>reparo<\/b>s <\/b>al pliego de carga<\/b>s, <\/b>cl\u00e1usula<\/b>s y <\/b>condiciones<\/b>. Las partes con inter\u00e9s para demandar reparos al pliego, adem\u00e1s del persiguiente mismo y el deudo r, 1o ser\u00e1n, el propietario del inmueble embargado cuando<\/p>\n fuere una persona distinta a la del deudor, y que hubiere participado como garante real del cr\u00e9dito en defecto; el nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Titulo, este como los dem\u00e1s acreedores hipotecarios convencionales a legales. inscritos e incluso los judiciales, s\u00f3lo cuando la hipoteca fuere definitiva.<\/p>\n<\/div>\n [12]<\/a> La causa se instruir\u00e1 mediante debates verbales y el juez deber\u00e1 fallar en la misma audiencia, sin necesidad de motivar su decisi6n, la cual no ser\u00e1 objeto de ning\u00fan recurso y ser\u00e1 ejecutoria en el acto. (Art. 156, p\u00e1rrafo II).<\/p>\n<\/div>\n [13]<\/a> Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertaran en el mismo peri\u00f3dico. La justificaci\u00f3n de haberse publicado los anuncios se har\u00e1 por medio de un ejemplar que contenga el anuncio de que se trata. Cualquiera otra parte que tenga inter\u00e9s en que se otorgue a la venta mayor publicidad que la establecida en este art\u00edculo, podr\u00e1 hacer otras publicaciones a sus expensas, dentro del plazo de los veinte (20) d\u00edas previstos en la parte capital del art\u00edculo 158 de la ley aplicable.<\/p>\n<\/div>\n [14]<\/a> Art\u00edc<\/b>ulo <\/b>159<\/b>.- Noti<\/b>ficaci\u00f3n <\/b>del avis<\/b>o <\/b>d<\/b>e <\/b>venta al deud<\/b>or y l<\/b>lamami<\/b>ento a <\/b>comparecer <\/b>a <\/b>la audi<\/b>encia <\/b>de adjud<\/b>icaci\u00f3n<\/b>. El aviso de la venta ser\u00e1 notificado al deudor, al propietario del inmueble embargado, cuando fuere una persona distinta a la del deudor y que hubiere participado como garante real del cr\u00e9dito en defecto, al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Titulo, as\u00ed como a los dem\u00e1s acreedores hipotecarios convencionales 0 legales inscritos e incluso los judiciales, s6lo cuando la hipoteca fuere definitiva. dentro de un plazo de cinco (5) d\u00edas, contados a partir de la publicaci\u00f3n, con intimaci\u00f3n de tomar comunicaci6n del pliego de cargas. clausulas y condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del 0 de los ejemplares del peri\u00f3dico que contienen las publicaciones del o los avisos de venia en p\u00fablica subaste. Asimismo, el acto contendr\u00e1 la notificaci\u00f3n a1 deudor de la fecha fijada para la vente en p\u00fablica subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n [15]<\/a> P\u00c9REZ<\/b>, Eladio Miguel. R\u00e9gimen Legal del Embargo Inmobiliario y sus Incidentes<\/i>, Tomo III, 2da. Edici\u00f3n, p. 430.<\/p>\n<\/div>\n [16]<\/a> Igual que en el embargo inmobiliario ordinario y en el abreviado de la Ley No. 6186, todo subastador est\u00e1 obligado a depositar en secretaria del \u00a0tribunal, antes de iniciarse la subasta, la garant\u00eda requerida por el pliego de condiciones, si este hubiere estipulado alguna. No se cobrar\u00e1n tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase para las sumas as\u00ed depositadas..<\/p>\n<\/div>\n [17]<\/a> El r\u00e9gimen de los incidentes est\u00e1 previsto en el art\u00edculo 168. Esta ley hace acopio de la doctrina extensiva de los incidentes en materia de embargo inmobiliario. As\u00ed, todo aspecto que guarde relaci\u00f3n con el embargo y surja durante su desarrollo, ser\u00e1 considerado un incidente del mismo. Los plazos son iguales para toda cuesti\u00f3n incidental, a diferencia del embargo ordinario, que instituye plazos dependiendo de si se trata de incidentes ordinarios, de nulidades de antes de la lectura del pliego o de luego de la lectura del pliego, al tenor de los art\u00edculos 718, 728 y 729, respectivamente, del C.P.C. Asimismo, se proh\u00edbe el recurso de apelaci\u00f3n contra toda decisi\u00f3n que resuelva incidentes.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" EL EMBARGO INMOBILIARIO Y\u00a0 LA LEY NO.\u00a0 189-11 PARA EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO Y EL FIDEICOMISO EN LA REP\u00daBLICA DOMINICANA Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera. (Gaceta Judicial, a\u00f1o 16, No. 306) \u00a0 ____________________________________________________________________________ RESUMEN El autor estudia la cuesti\u00f3n de … Continue reading
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