{"id":417,"date":"2017-07-07T14:54:52","date_gmt":"2017-07-07T14:54:52","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=417"},"modified":"2017-07-07T14:55:23","modified_gmt":"2017-07-07T14:55:23","slug":"escritos-juridicos-5","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=417","title":{"rendered":"(Escritos jur\u00eddicos)"},"content":{"rendered":"

TR\u00c1MITE DE DUPLICADO DE CERTIFICADO DE T\u00cdTULO POR P\u00c9RDIDA<\/strong><\/p>\n

A REQUERIMIENTO DE UN COMPRADOR DE UNA VENTA NO REGISTRADA<\/strong><\/p>\n

Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera.<\/strong><\/p>\n

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SUMARIO<\/strong><\/p>\n

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Se estudia la posibilidad de que un comprador en una venta no registrada diligencie el tr\u00e1mite de expedici\u00f3n de un duplicado de Certificado de T\u00edtulo por p\u00e9rdida, aun cuando el art\u00edculo 92, p\u00e1rrafo III, de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que tal diligencia debe ser a requerimiento de quien figure como propietario en el certificado extraviado. \u00a0________________________________________________________________________________<\/i><\/p>\n

PALABRAS CLAVES<\/i><\/b><\/p>\n

Certificado de T\u00edtulo, propietario, p\u00e9rdida, duplicado, venta, comprador, registro, principios registrales, Registrador de T\u00edtulos, funci\u00f3n calificadora, tribunales inmobiliarios, car\u00e1cter supletorio del derecho com\u00fan, buena y mala fe, seguridad jur\u00eddica, Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de Registros de T\u00edtulos, Rep\u00fablica Dominicana.\u00a0 <\/i><\/p>\n

De conformidad con el p\u00e1rrafo III del art\u00edculo 92 de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario[1]<\/a>, en caso de p\u00e9rdida o destrucci\u00f3n del duplicado del Certificado de T\u00edtulo, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de T\u00edtulos, acompa\u00f1\u00e1ndola de una declaraci\u00f3n jurada y de una publicaci\u00f3n en un peri\u00f3dico de amplia circulaci\u00f3n nacional, donde conste la p\u00e9rdida o destrucci\u00f3n del mismo, solicitando la expedici\u00f3n de un nuevo duplicado del Certificado de T\u00edtulo.<\/p>\n

El texto esbozado ut supra<\/i> sugiere que, por regla general, la persona que figure como propietaria en el Certificado de T\u00edtulo extraviado es la llamada a diligenciar el aludido procedimiento de expedici\u00f3n de duplicado de Certificado de T\u00edtulo por p\u00e9rdida. Sin embargo, el propio p\u00e1rrafo IV del citado art\u00edculo 92, taxativamente consagra que los aspectos de forma, en lo que tiene que ver con esta tramitaci\u00f3n, se han de especificar por la v\u00eda reglamentaria. Y el Reglamento General de Registros de T\u00edtulos, al tratar\u00a0 el tema, en todo momento emplea los vocablos \u201cparte interesada\u201d<\/i>, para rese\u00f1ar a la persona que impulse el consabido proceso de duplicado por p\u00e9rdida. Es decir, la reglamentaci\u00f3n a la que remite la ley aplicable no es r\u00edgida respecto de la calidad de la persona interesada en obtener un duplicado por p\u00e9rdida. Simplemente requiere que sea acreditado un inter\u00e9s sostenible para ello.<\/p>\n

Partiendo de lo anterior, dado que por regla jur\u00eddica general, el comprador adquiere los derechos que sobre el inmueble vendido ten\u00eda el vendedor, parecer\u00eda viable reconocerle a todo comprador, aunque la venta en cuesti\u00f3n no haya sido ejecutada[2]<\/b><\/a><\/i> ante el Registro de T\u00edtulos correspondiente, la prerrogativa de diligenciar la expedici\u00f3n de un duplicado del Certificado de T\u00edtulo<\/i> por p\u00e9rdida[3]<\/a>.<\/p>\n

En efecto, al margen de que \u2013como es sabido- la cuesti\u00f3n registral no debe obviarse en los asuntos propios de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria. De ah\u00ed que el \u00f3rgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, con tino, haya decidido mediante sentencia n\u00fam. 134, del 3 de diciembre del 2014, B.J. n\u00fam. 1249, que es de principio que en materia de terrenos registrados, due\u00f1o no es el primero que compra, sino el primero que, despu\u00e9s de comprar, v\u00e1lidamente registra en la Oficina de Registro de T\u00edtulos Correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor, lo cierto es \u2013sin embargo- que en puridad jur\u00eddica, el derecho de propiedad se transmite desde el consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, lo cual es oponible a los suscribientes de la contrataci\u00f3n en cuesti\u00f3n. Y siendo as\u00ed, tal como hemos sostenido precedentemente, a pesar de que el contrato de venta no se haya registrado, ha de considerarse como \u201cparte interesada\u201d<\/i> al comprador, en el marco del proceso de duplicado por p\u00e9rdida del Certificado de T\u00edtulo.<\/p>\n

Pudiera suceder, y en efecto ha ocurrido en la pr\u00e1ctica, que el comprador pierda el contacto con la persona que le vendi\u00f3 el inmueble. Que haya pasado un tiempo considerable desde aquella transacci\u00f3n, pero que en la actualidad dicho comprador desee realizar alguna actuaci\u00f3n respecto del inmueble adquirido en buena lid. Partiendo de que la m\u00e1xima jur\u00eddica reza: \u201cNadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d<\/i>, bastar\u00eda con que ese comprador, hoy propietario, pruebe su diligencia para localizar al vendedor y a cualquier otro interesado, haci\u00e9ndoles notificaciones, citaciones, etc., a fines de, en buen derecho, darle curso a las pretensiones de dicho comprador, a la luz de las circunstancias comentadas.<\/p>\n

Es nuestro entendimiento, a pesar de todo lo anterior, que para fundar la procedencia del proceso de expedici\u00f3n de duplicado de Certificado de T\u00edtulo por p\u00e9rdida, a diligencia de un comprador en una venta no registrada, necesariamente deber\u00eda promoverse tambi\u00e9n la condigna transferencia de la propiedad. En efecto, la presunci\u00f3n l\u00f3gica ha de ser que este comprador desea que se le d\u00e9 un nuevo Certificado de T\u00edtulo para regularizar la operaci\u00f3n registralmente, con el designio predeterminado de hacerse expedir ulteriormente un certificado a su nombre. Si no requiere la transferencia, la comentada presunci\u00f3n carecer\u00eda de aplicabilidad.<\/p>\n

\u00bfPara qu\u00e9 querr\u00eda un comprador que se le expida un nuevo Certificado de T\u00edtulo, si no es para luego tramitar la transferencia de propiedad? No ociosamente tuvo ocasi\u00f3n la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia de juzgar que ante la prueba fehaciente de que el Certificado de T\u00edtulo no se ha perdido, hace revocable la resoluci\u00f3n administrativa que orden\u00f3 la expedici\u00f3n de un nuevo certificado por p\u00e9rdida[4]<\/a>. La seguridad jur\u00eddica<\/i> supone ser celosos con la tutela de la propiedad, en el sentido de evitar que se expidan duplicados de Certificados de T\u00edtulos sin que proceda realmente.<\/p>\n

Cuando todo est\u00e1 en orden, la transferencia ha de canalizarse directamente ante el Registro de T\u00edtulos. All\u00ed el Registrador, en ejercicio de su funci\u00f3n calificadora[5]<\/b><\/a><\/i>, revisar\u00e1 la legalidad de la documentaci\u00f3n y proceder\u00e1 como en derecho corresponde. Pero cuando exista una situaci\u00f3n a dilucidar, tal como la descrita, que el solicitante del duplicado por p\u00e9rdida es una persona distinta a la que figura como propietaria del inmueble en el Certificado de T\u00edtulos extraviado, deber\u00eda la cuesti\u00f3n ventilarse en sede judicial, ante los tribunales del orden inmobiliario. En efecto, por regla general, toda controversia o asunto vinculado a derechos reales inmobiliarios y su registro que amerite un estudio pormenorizado, ha de ir a los tribunales de tierras. \u00c9stos pueden adoptar medidas de instrucci\u00f3n (historiales, comparecencias, inspecciones, etc.)<\/i> que permiten llegar a la verdad, lo que no sucede ante los \u00f3rganos administrativos de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria (Mensuras Catastrales y Registro de T\u00edtulos)<\/i>. Estos \u00faltimos, cuando desarrollan su atribuci\u00f3n calificadora no pueden, en principio, presumir aquello que no conste expresamente en el expediente[6]<\/a>. Es mucho m\u00e1s restringida la posibilidad de ventilar situaciones subyacentes en las solicitudes sometidas a su resoluci\u00f3n.<\/p>\n

En vista de lo anterior, por argumento a fortiori<\/i>, ha de convenirse en que la expedici\u00f3n de un duplicado de Certificado de T\u00edtulo por p\u00e9rdida, a diligencia de una persona distinta a la que figure en el certificado extraviado, adem\u00e1s de que debe estar acompa\u00f1ada de una petici\u00f3n de transferencia, ha de canalizarse ante los tribunales de jurisdicci\u00f3n original. Procede correctamente, pues, el Registrador de T\u00edtulos que en este contexto rechaza, de entrada, la expedici\u00f3n de un duplicado por p\u00e9rdida y la transferencia. Es en sede judicial que ha de desplegarse la actividad probatoria correspondiente, a fines de persuadir en el sentido de que se cuenta con un inter\u00e9s jur\u00eddico, invocando la condici\u00f3n de comprador y, en su caso, acreditando que ha sido diligente en intentar localizar a todas las partes, sin \u00e9xito.<\/p>\n

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BIBLIOGRAF\u00cdA<\/b><\/p>\n

G\u00d3MEZ, <\/b>Wilson. \u201cManual de Derecho Inmobiliario Registral\u201d<\/i>, Impresora Amigos del Hogar, 2014, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n

GUZM\u00c1N ARIZA<\/b>, Fabio J. \u201cRepertorio de la Jurisprudencia Civil, Comercial e Inmobiliaria de la Rep\u00fablica Dominicana (2001-2014)\u201d<\/i>, Editora Corripio, S.A., 2015, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n

HERN\u00c1NDEZ MEJ\u00cdA, <\/b>Edgar. \u201cPrimeras Lecciones de Derecho Inmobiliario\u201d<\/i>, Impresora Soto Castillo, 2016, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n

HERN\u00c1NDEZ PERERA<\/b>, Yoaldo. \u201cIncidencia del soporte tecnol\u00f3gico en la valoraci\u00f3n probatoria ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria\u201d<\/i>. Gaceta Judicial, n\u00fam. 349, a\u00f1o 19.<\/p>\n

____________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

____________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario.<\/p>\n

____________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicci\u00f3n Original.<\/p>\n

____________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, Reglamento General de los Registros de T\u00edtulos.<\/p>\n

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[1]<\/a> No es ocioso resaltar, de entrada, que esta Ley n\u00fam. 108-05, es esencialmente de naturaleza registral. En efecto, en ella se instituye el sistema Torrens, se delimita la estructura de esta jurisdicci\u00f3n de excepci\u00f3n, definiendo las atribuciones de los \u00f3rganos que aqu\u00ed fungen: Mensuras Catastrales, tribunales de tierras y Registro de T\u00edtulos<\/i>. Tambi\u00e9n lo relativo al representante del Ministerio P\u00fablico en esta materia, que es el Abogado del Estado; los procedimientos de saneamiento y de las litis de derechos registrados, pero \u2013en s\u00ed- no se consagra en esa pieza, ni existe en nuestro ordenamiento un \u201cDerecho Inmobiliario\u201d<\/i>, propiamente. Vale aclarar que el derecho material que se aplica ordinariamente en los tribunales de tierras es el derecho civil: derecho de propiedad, ventas, nulidades de ventas ejecutadas, simulaciones, particiones, determinaci\u00f3n de herederos, etc<\/i>. Por consiguiente, todo buen inmobiliarista debe dominar los fundamentos del Derecho Civil<\/i>, el cual, adem\u00e1s de ser supletorio en el Derecho Inmobiliario<\/i>, en virtud del principio VIII y del p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 3 de la citada Ley n\u00fam. 108-05, constituye, como se ha visto, el derecho material inmobiliario mismo.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a> En el argot inmobiliarista, \u201cejecutar\u201d<\/i> alude a la acci\u00f3n de asentar en los archivos del Registro una operaci\u00f3n determinada. As\u00ed, cuando la venta se ha ejecutado, el Registrador correspondiente ha hecho constar en su registro dicho acto jur\u00eddico y se ha asentado, por extensi\u00f3n, la transferencia del derecho de propiedad a favor del comprador. Si la venta no se ha ejecutado<\/i>, no ha pasado por el registro y, por ende, cualquier nulidad o situaci\u00f3n derivada de dicha contrataci\u00f3n, por norma general, ser\u00e1 competencia de los tribunales de derecho com\u00fan, no de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a> En otras legislaciones no se expide un \u201cCertificado de T\u00edtulo\u201d<\/i>, en soporte de papel. Justamente, ello evita que se extrav\u00eden o, sobre todo, que se cometan irregularidades en base a ese documento oficial. En dichos ordenamientos comparados la fe p\u00fablica registral cobra un papel preponderante. Cualquier situaci\u00f3n que se desee constatar respecto de un inmueble registrado, incluyendo la propiedad misma, igual que entre nosotros sucede actualmente con la certificaci\u00f3n del estado jur\u00eddico, se constata mediante certificaciones que, con fe p\u00fablica, ha de expedir el Registrador. Particularmente, aspiramos a que en nuestro pa\u00eds lleguemos a esos niveles de desarrollo. Que el Registrador no tenga que entrometerse en temas atinentes a la fe p\u00fablica de los notarios. Que lo que \u00e9stos (notarios) certifiquen haga realmente fe hasta inscripci\u00f3n en falsedad, y que la fe p\u00fablica registral adquiera tanta fortaleza que no sea necesario expedir documentos para que circulen en la calle, propensos a perderse o a servir de base para fraudes. Lo id\u00f3neo es que todo cuanto se desee saber sobre cada inmueble registrado, se revise ante el Registrador de T\u00edtulo correspondiente.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a> Sentencia SCJ, 3ra. Sala, 25 de julio de 2012, n\u00fam. 67, B.J. 1220.<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a> Sobre la funci\u00f3n calificadora<\/i><\/b>, el art\u00edculo 46 del Reglamento General de Registros de T\u00edtulos sostiene lo siguiente: \u201cEs la facultad que el Registrador de T\u00edtulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y dem\u00e1s circunstancias\u201d<\/i>. Y de manera expresa el art\u00edculo 52 del mismo reglamento aclara lo siguiente: \u201cEn ning\u00fan caso, el ejercicio de la funci\u00f3n calificadora es apta para subsanar los defectos, errores u omisiones que pudieran contener los documentos presentados\u201d<\/i>. De su lado, el Dr. Wilson G\u00f3mez, en su trabajo titulado \u201cManual de Derecho Inmobiliario Registral\u201d<\/i>, p\u00e1gina 95, sostiene lo siguiente sobre el tema: \u201c(\u2026) la calificaci\u00f3n entra\u00f1a una delicada labor profesional de orden jur\u00eddico. Se precisa tomar en consideraci\u00f3n todos los elementos constitutivos de los derechos reales que recaen sobre los inmuebles. El Registrador tiene la obligaci\u00f3n de examinar esos elementos de existencia y validez del documento presentado. Verificar que efectivamente los requisitos establecidos para la plena eficacia, han sido satisfechos por el interesado; por tanto, tiene que depurar la documentaci\u00f3n que se le ha presentado\u201d<\/i>.<\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a> Art\u00edculo 53 del Reglamento General de Registro de T\u00edtulos: \u201cEl Registrador de T\u00edtulos, al ejercer la funci\u00f3n calificadora, no est\u00e1 facultado para presumir aquellos que no est\u00e1 expresamente consignado en los documentos presentados\u201d<\/i>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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