{"id":627,"date":"2018-08-24T17:14:46","date_gmt":"2018-08-24T21:14:46","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=627"},"modified":"2018-08-24T17:20:17","modified_gmt":"2018-08-24T21:20:17","slug":"articulo-juridico-11","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=627","title":{"rendered":"(Art\u00edculo jur\u00eddico)"},"content":{"rendered":"
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LA TRANSFERENCIA INMOBILIARIA Y EL DUPLICADO\u00a0<\/b>POR P\u00c9RDIDA:\u00a0aproximaci\u00f3n jur\u00eddica y pr\u00e1ctica<\/i><\/b>\u00a0<\/b><\/p>\n

Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera<\/b><\/p>\n

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RESUMEN<\/b><\/p>\n

Se analiza, desde una \u00f3ptica pr\u00e1ctica y procesal, c\u00f3mo un comprador que al momento de registrar su venta no sabe d\u00f3nde est\u00e1 el Certificado de T\u00edtulo o la constancia anotada que avala la propiedad del bien adquirido, puede conseguir la transferencia a su nombre sin mayores contratiempos.<\/i><\/p>\n

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PALABARAS CLAVES<\/b><\/p>\n

Venta,\u00a0 transferencia inmobiliaria, certificado de t\u00edtulo, constancia anotada, duplicado por p\u00e9rdida, Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, Registrador de T\u00edtulos, pragmatismo procesal, Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de los Tribunales de Tierras, Reglamento General de Registro de T\u00edtulos, Rep\u00fablica Dominicana.\u00a0<\/i><\/p>\n

En una entrega anterior abordamos la tem\u00e1tica relativa al tr\u00e1mite del duplicado del certificado de t\u00edtulo por p\u00e9rdida, a requerimiento de un comprador, con ocasi\u00f3n de una venta no registrada[1]<\/sup><\/sup><\/a>. En aquella oportunidad el abordaje se enfoc\u00f3 al \u00e1mbito administrativo, a prop\u00f3sito de una solicitud formulada ante el Registro de T\u00edtulos, en expedici\u00f3n de duplicado de due\u00f1o por p\u00e9rdida y transferencia.<\/p>\n

En ese contexto, resalt\u00e1bamos que ante la circunstancia de que el derecho conste todav\u00eda a nombre del vendedor creaba un impase que imped\u00eda la autorizaci\u00f3n al comprador, por parte del Registro, para agenciar \u2013por s\u00ed- la expedici\u00f3n del duplicado por p\u00e9rdida del Certificado de T\u00edtulo; esto as\u00ed, debido a que es quien tenga el derecho a su nombre el que debe promover este tr\u00e1mite, por regla general.<\/i>\u00a0Justamente, precis\u00e1bamos que ante situaciones como la descrita, necesariamente deb\u00eda judicializarse la cuesti\u00f3n, sea por la v\u00eda de los recursos administrativos, o bien en la f\u00f3rmula de una litis en transferencia y expedici\u00f3n de duplicado por p\u00e9rdida[2]<\/sup><\/sup><\/a>. Debiendo ser autorizada finalmente, por sentencia,\u00a0 la expedici\u00f3n del condigno duplicado por p\u00e9rdida (cancelado al instante) y la consecuente transferencia a nombre del comprador.<\/p>\n

En esta ocasi\u00f3n vamos a abordar la cuesti\u00f3n desde el escenario contencioso:\u00a0en el fragor de la sustanciaci\u00f3n de un proceso contradictorio en sede judicial<\/i>. La casu\u00edstica se da con relativa frecuencia ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, a prop\u00f3sito de procesos de\u00a0deslindes con transferencias[3]<\/sup><\/b><\/sup><\/a><\/i>, con la particularidad de que el comprador que ha agenciado dicho trabajo t\u00e9cnico de individualizaci\u00f3n de derechos, no tiene certeza de d\u00f3nde se encuentra la\u00a0constancia anotada[4]<\/sup><\/b><\/sup><\/a><\/i>\u00a0de su vendedor (que avala la titularidad de la porci\u00f3n vendida), sea porque perdi\u00f3 el contacto con dicho vendedor, sea porque \u2013propiamente- se ha extraviado la constancia anotada, o por lo que fuere[5]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

Tal como expusimos en la entrega anterior, la circunstancia de que se haya extraviado la constancia anotada no puede obviarse. Es criterio predominante de los tribunales del orden inmobiliario que necesariamente debe existir un pronunciamiento judicial al respecto. En el contexto contencioso, durante la sustanciaci\u00f3n de la causa, algunos tribunales han adoptado el remedio jur\u00eddico de autorizar al comprador, en el curso del proceso de deslinde con transferencia (mediante sentencia\u00a0in voce<\/i>), para que proceda al tr\u00e1mite de duplicado por p\u00e9rdida ante el Registro de T\u00edtulos y, una vez agotado dicha diligencia, que deposite en el expediente los resultados. De tal suerte que, una vez completada la glosa procesal, mediante sentencia de fondo el tribunal est\u00e9 en condiciones de valorar la situaci\u00f3n de que, ciertamente, se ha extraviado el certificado de t\u00edtulo (o la constancia anotada) y, en consecuencia, habi\u00e9ndose expedido un duplicado por p\u00e9rdida, lo propio es que el mismo sea \u2013al instante- cancelado; debiendo el Registro, por mandato del tribunal, expedir otro a nombre del comprador.<\/p>\n

En pocas palabras, el tribunal emite un fallo sobre la barra, autorizando al comprador a que agote el tr\u00e1mite de duplicado por p\u00e9rdida (debiendo, para proceder en este sentido, retirar copia del acta contentiva de dicha decisi\u00f3n), a seguidas, permite que concluya al fondo, previa presentaci\u00f3n de pruebas, y en un plazo concedido al efecto, deber\u00e1 completarse el expediente con los resultados del proceso de duplicado por p\u00e9rdida. Cuando se haga tal dep\u00f3sito, conjuntamente con el escrito justificativo de conclusiones, entonces el tribunal estar\u00e1 en condiciones de emitir el fallo correspondiente, respecto de la consabida aprobaci\u00f3n de desli\u00f1e y la transferencia[6]<\/sup><\/sup><\/a>.<\/p>\n

De entrada, soluciones procesales como la comentada precedentemente tienen un prop\u00f3sito loable, que es evitar que quede una constancia anotada\u00a0\u201cen la calle\u201d<\/i>, legitimando la cancelaci\u00f3n que se har\u00e1 \u2013al instante- de ese duplicado expedido por p\u00e9rdida. En efecto, para proceder a tal cancelaci\u00f3n el tribunal habr\u00e1 contado con sendas publicaciones hechas en peri\u00f3dicos de circulaci\u00f3n nacional, haciendo del conocimiento p\u00fablico que la constancia anotada en cuesti\u00f3n se encuentra extraviada y que, en tal sentido, se ha expedido un duplicado (a cancelar):\u00a0no se habr\u00e1 cancelado a la ligera, se tendr\u00eda el aval del tr\u00e1mite previo para la expedici\u00f3n de duplicados por p\u00e9rdida.<\/i>\u00a0Sin embargo, es nuestro entendimiento que el mismo resultado se pudiera conseguir con medidas procesales m\u00e1s pragm\u00e1ticas.<\/p>\n

En efecto, partiendo de que los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su funci\u00f3n jurisdiccional, cuentan con amplias facultades para instruir la causa y llegar a la verdad; m\u00e1xime cuando se trata del proceso de deslinde que, en virtud del art\u00edculo 130 de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, y del art\u00edculo 16 del Reglamento para la Regularizaci\u00f3n Parcelaria y el Deslinde, se rige por los mismos principios del saneamiento, en tanto sean aplicables; lo que quiere decir que los jueces pudieran tener un papel m\u00e1s activo que en materia de litis de derechos registrados para instrumentar este tipo de casos sometidos a su consideraci\u00f3n, ser\u00eda viable que \u2013sencillamente- ante la circunstancia de que el comprador no tenga conocimiento de d\u00f3nde se encuentre la constancia anotada que avale la titularidad del vendedor al que ha comprado la porci\u00f3n que pretende deslindar,\u00a0 se proceda a cancelar dicha constancia anotada, en manos de quien se encuentre. Con ello el temor de que est\u00e9 circulando dicho documento, prest\u00e1ndose a actos fraudulentos por desaprensivos, quedar\u00eda cubierto.<\/p>\n

No vemos obst\u00e1culo, incluso, para que, a fines de legitimar lo m\u00e1s posible la cancelaci\u00f3n de la constancia anotada en el contexto estudiado (en manos de quien se encuentre), el tribunal requiera a la parte interesada (comprador) que deposite en un plazo concedido a tales efectos publicaciones de peri\u00f3dico de circulaci\u00f3n nacional, anunciando la p\u00e9rdida de la constancia anotada. Y es que, en nuestro concepto, la tramitaci\u00f3n de expedici\u00f3n de duplicado por p\u00e9rdida que consagra el art\u00edculo 92, p\u00e1rrafo III, de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, ha sido concebida para tr\u00e1mites llevados administrativamente ante el Registro de T\u00edtulos que, como ya hemos aclarado varias veces, no tiene igual amplitud de atribuciones para escrutar pruebas que los tribunales.<\/p>\n

Ante el Registro de T\u00edtulos el expediente debe bastarse por s\u00ed mismo, en t\u00e9rminos documentales, para que proceda cualquier solicitud; y ante una circunstancia como la p\u00e9rdida de un certificado de t\u00edtulo, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor, se justifica que se agote el tr\u00e1mite de rigor, conforme se ha previsto legal y reglamentariamente. Pero los tribunales, de su lado, cuando est\u00e1n debidamente edificados sobre los pormenores del caso analizado, pueden (y deben) decidir de forma justa y \u00fatil, con la debida motivaci\u00f3n que, en definitiva, es lo que legitimar\u00e1 la decisi\u00f3n.<\/p>\n

En efecto, si el tribunal explica en su sentencia que el comprador ha manifestado que no ha tenido forma de localizar la constancia anotada del inmueble y que ha probado haber sido diligente (realizando publicaciones, etc.), perfectamente puede disponer la cancelaci\u00f3n de dicha constancia anotada (en manos de quien se encuentre), sin necesidad de remitir al comprador ante el Registro para agotar un tr\u00e1mite que, en todo caso, no aportar\u00eda m\u00e1s luz que aquella que pudiera irradiar un juicio oral, p\u00fablico y contradictorio, en el cual \u2013inclusive- habr\u00e1 oportunidad de aportar una certificaci\u00f3n actualizada del estado jur\u00eddico de los derechos envueltos.<\/p>\n

No obstante lo anterior, tomando en consideraci\u00f3n que muchos tribunales han venido interpretando que la p\u00e9rdida de un certificado de t\u00edtulo, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor fuerza \u2013irremediablemente- el agotamiento del tr\u00e1mite de duplicado por p\u00e9rdida, y que esta diligencia \u00fanica y exclusivamente debe agotarse ante el Registro, para evitar dilaciones innecesarias, la parte interesada deber\u00eda evitar sugerir que se ha extraviado tal documentaci\u00f3n. Parecer\u00eda m\u00e1s estrat\u00e9gico persuadir en el sentido de que, sencillamente, como comprador ha perdido contacto con su vendedor y que ha hecho ingentes esfuerzos para localizarlo, sin \u00e9xito. Y como\u00a0\u201cnadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d<\/i>, pedir que se cancele en manos de quien se encuentre el certificado de t\u00edtulo o constancia anotada y que, a su vez, se ordene al Registro la expedici\u00f3n de uno nuevo a su nombre.<\/p>\n

El punto relevante de todo esto, m\u00e1s all\u00e1 del caso concreto de una constancia anotada que est\u00e9 extraviada o de la imposibilidad de un comprador de localizar a su vendedor para tramitar la transferencia del inmueble adquirido, es que los formalismos excesivos no deben conducir a afectar los derechos de las personas.<\/p>\n

Justamente, COUTURE ha sostenido que el proceso no tiene un fin en s\u00ed mismo, m\u00e1s que tutelar el derecho[7]<\/sup><\/sup><\/a>. El ejercicio que se debe hacer al momento de ponderar la posibilidad de alguna medida, es reflexionar antes acerca de saber si con ella se afectan prerrogativas. Si no se conculca ning\u00fan derecho, en base a principios como el derazonabilidad<\/i>, de\u00a0celeridad<\/i>, de\u00a0concentraci\u00f3n<\/i>, de\u00a0saneamiento<\/i>, etc., (al margen de que la f\u00f3rmula adoptada no conste taxativamente en la normativa), se pueden conseguir frutos valios\u00edsimos, en el \u00e1mbito de la tutela judicial efectiva.<\/p>\n

Es principio constitucional general que lo que la ley no proh\u00edbe est\u00e1 permitido. Lo que legitima las decisiones judiciales son su motivaciones. Si el prop\u00f3sito es tutelar derechos de forma eficaz y con razonable celeridad, evitando dilaciones innecesarias que, en casos extremos, pudieran constituir denegaci\u00f3n de justicia, como se ha dicho, los principios org\u00e1nicos de cada materia y los constitucionales, en general, pudieran servir de insumos para disponer \u2013sostenidamente- providencias verdaderamente \u00fatiles, en pro de laseguridad jur\u00eddica<\/i>.<\/p>\n

BIBLIOGRAF\u00cdA<\/b><\/p>\n

COUTURE<\/b>, Eduardo J.\u00a0\u201cFundamentos del Derecho Procesal Civil\u201d<\/i>: Montevideo-Buenos Aires, Euro Editores, S.R.L., 2007.<\/p>\n

HERN\u00c1NDEZ PERERA<\/b>, Yoaldo.\u00a0\u201cTr\u00e1mite de duplicado de certificado de t\u00edtulo por p\u00e9rdida, a requerimiento de un comprador en una venta no registrada\u201d.<\/i>Gaceta Judicial, n\u00fam. 264 (junio 2017)<\/p>\n

PEYRANO<\/b>, Jorge W.\u00a0\u201cPrincipios Procesales\u201d<\/i>, Tomo I: Buenos Aires, Argentina Rubinzal-Culzoni Editores, S.A.m 2011.<\/p>\n

READ ORTIZ,\u00a0<\/b>Alexis y\u00a0HERN\u00c1NDEZ PERERA,\u00a0<\/b>Yoaldo.\u00a0\u201cLa Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central) \u2013Selecci\u00f3n de precedentes relevantes- (2015-2017)\u201d<\/i>: Rep\u00fablica Dominicana, Soto Castillo Impresiones, SRL, 2017.<\/p>\n

REP\u00daBLICA DOMINICANA, Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario<\/p>\n

REP\u00daBLICA DOMINICANA, Reglamento General de Registro de T\u00edtulos.<\/p>\n

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[1]<\/a>\u00a0Gaceta Judicial, a\u00f1o 21, n\u00fam. 364, p. 47.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a>\u00a0La\u00a0funci\u00f3n calificadora<\/i>\u00a0del Registrador de T\u00edtulos no le permite asumir lo que no consta expresamente en el expediente sometido a su escrutinio. En ese sentido, si al efecto un comprador solicita que se expida un duplicado de un certificado de t\u00edtulo por p\u00e9rdida, pero dicho certificado est\u00e1 a nombre de quien le vendi\u00f3 a dicho comprador, surge una situaci\u00f3n que debe ser aclarada en sede judicial. Son los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su funci\u00f3n jurisdiccional, con facultades mucho m\u00e1s amplias que las del Registro para llegar a la verdad (medidas de inspecci\u00f3n, comparecencias, informativos, etc.), los que deben decidir si procede o no autorizar al comprador a tales efectos. Lo que se persigue es que se expida un duplicado por p\u00e9rdida (a\u00fan a nombre del vendedor) y, a seguidas, se cancele dicho duplicado, expidi\u00e9ndose otro a nombre del comprador. Esto as\u00ed, a fines de evitar que est\u00e9 circulando un certificado de t\u00edtulo con el cual pueda hacerse alg\u00fan acto fraudulento. De suerte y manera, que tan pronto se pierde un certificado de t\u00edtulo, una constancia anotada o un certificado de acreedor, debe agotarse el correspondiente procedimiento de duplicado por p\u00e9rdida.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a>\u00a0Cuando un comprador compra una porci\u00f3n de terreno, para individualizar sus derechos de los del propietario debe acudir al tr\u00e1mite del deslinde. A tales efectos, lo que se estila es, en virtud del principio de concentraci\u00f3n procesal, solicitar en un mismo proceso la transferencia de lo que se ha comprado y, una vez transferido, promover en calidad de adquiriente el trabajo t\u00e9cnico de deslinde. De suerte y manera, que dicho adquiriente, al transferirse y deslindarse, consigue el certificado de t\u00edtulo que avale su propiedad con la garant\u00eda del Estado. Es usanza que si el propietario mantiene alg\u00fan derecho en su patrimonio, el tribunal ordene la\u00a0\u201crebaja\u201d<\/i>\u00a0correspondiente. Por ejemplo, si el propietario tiene 100 metros cuadrados y vende 30. El comprador se transfiere 30, deslinda esos 30 y el tribunal ordena que se rebaje de la constancia del vendedor esta cantidad de metros, quedando finalmente el comprador con una constancia de 70 metros cuadrados.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a>\u00a0La constancia anotada da cuenta del derecho, pero no lo individualiza. El propietario sabe que tiene un metraje determinado, pero no sabe, en t\u00e9rminos materiales, d\u00f3nde se encuentra: si al este, oeste, norte o sur de la parcela. Por eso es que el Certificado de T\u00edtulo (CT) es m\u00e1s confiable (delimita claramente el derecho y su ubicaci\u00f3n), lo que justifica que el comprador que adquiera de una persona que tenga una propiedad avalada por constancia anotada, tenga inter\u00e9s en deslindarse y obtener su CT. Incluso, el acceso al mundo financiero es el CT que lo ofrece; dif\u00edcilmente se acepte como garant\u00eda un inmueble avalado por una mera constancia anotada. Las instituciones de intermediaci\u00f3n financiera suelen trabajar en funci\u00f3n de CT.<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a>\u00a0Sobre la dificultad del comprador para localizar a su vendedor, en el marco de la m\u00e1xima que reza:\u00a0\u201cNadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d<\/i>, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha decidido que cuando no es posible contactar a un vendedor previo, pero se prueba\u00a0 la diligencia del comprador para localizarlo, procede la transferencia, siempre que el interesado pruebe la regularidad de la transacci\u00f3n sometida.\u00a0(Sentencia dictada el 25 de noviembre del 2016 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).<\/b><\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a>\u00a0Sentencia\u00a0in voce<\/i>\u00a0dictada, con ocasi\u00f3n del expediente marcado con el n\u00famero\u00a0031-2013-49517<\/a>, el 10 de mayo del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.<\/p>\n<\/div>\n

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[7]<\/a>\u00a0\u201cEl proceso es, por s\u00ed mismo, un instrumento de tutela del derecho. Lo grave, se ha dicho, es que m\u00e1s de una vez el derecho sucumbe ante el proceso y el instrumento de tutela falla en su cometido\u201d<\/i>. (COUTURE<\/b>, Eduardo J.\u00a0\u201cFundamentos del Derecho Procesal Civil\u201d<\/i>, 4ta. edici\u00f3n, p. 120.)<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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