{"id":956,"date":"2025-04-15T15:23:41","date_gmt":"2025-04-15T19:23:41","guid":{"rendered":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=956"},"modified":"2025-04-15T15:41:52","modified_gmt":"2025-04-15T19:41:52","slug":"el-limite-de-la-clausula-de-no-reclamacion-frente-a-los-danos-estructurales-en-inmuebles-alquilados-reflexion-desde-la-jurisprudencia-francesa-y-su-aplicacion-en-el-contexto-dominic","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=956","title":{"rendered":"El l\u00edmite de la \u201ccl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n\u201d frente a los da\u00f1os estructurales en inmuebles alquilados: reflexi\u00f3n desde la jurisprudencia francesa y su aplicaci\u00f3n en el contexto dominicano"},"content":{"rendered":"\n

Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Resumen<\/p>\n\n\n\n

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Se examina si un propietario puede escudarse en una \u201ccl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n\u201d<\/em> para evitar reparar da\u00f1os estructurales del inmueble alquilado. A partir de un fallo reciente de la Corte de Casaci\u00f3n francesa y la jurisprudencia dominicana, se argumenta que tales cl\u00e1usulas no pueden soslayar la obligaci\u00f3n legal del propietario de entregar y mantener el bien en condiciones adecuadas.<\/p>\n\n\n\n

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Contenido<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I.- <\/strong>Aproximaci\u00f3n a la cuesti\u00f3n desde la perspectiva francesa, II.- <\/strong>El paralelismo con la jurisprudencia dominicana, III.- <\/strong>Mirada desde la justicia contractual y las particularidades del caso concreto, IV.- <\/strong>Conclusi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

I.- Aproximaci\u00f3n a la cuesti\u00f3n desde la perspectiva francesa<\/p>\n\n\n\n

Es funci\u00f3n esencial del contrato de alquiler[1]<\/strong><\/a><\/em> garantizar al inquilino el uso pac\u00edfico y adecuado del bien inmueble durante la vigencia del contrato. Esa garant\u00eda no se agota en la simple entrega del bien, sino que se extiende, por su propia naturaleza, al deber del propietario de mantener el inmueble en condiciones que hagan posible ese disfrute. En este contexto, surge la pregunta: \u00bfpuede el que alquila escudarse en una \u201ccl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n\u201d<\/em> para eludir su deber de reparar da\u00f1os estructurales, como filtraciones, que afectan directamente la habitabilidad del inmueble?<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia francesa ofrece un precedente de notable valor argumentativo. En un caso concreto, la sociedad DoubleTrade<\/em>, arrendataria de oficinas pertenecientes a la sociedad CNP Assurances<\/em>, reclam\u00f3 la existencia de m\u00faltiples filtraciones que afectaban su uso del inmueble. A pesar de que el contrato conten\u00eda una cl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n (clause de non-recours<\/em>), la Corte de Casaci\u00f3n francesa estableci\u00f3 que dicha cl\u00e1usula no pod\u00eda exonerar al arrendador de su obligaci\u00f3n de entrega (obligation de d\u00e9livrance<\/em>) ni de su deber de realizar reparaciones necesarias distintas de las locativas<\/em>, producto del uso cotidiano del inmueble (bombillas, pintura, etc.)[2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan los art\u00edculos 1719 y 1720 del C\u00f3digo Civil franc\u00e9s, el arrendador est\u00e1 obligado, por la naturaleza del contrato, a entregar el bien en buen estado y a realizar todas las reparaciones que se requieran, excluyendo \u00fanicamente aquellas locativas, es decir, las menores, imputables al uso ordinario. La Corte dej\u00f3 claro que una cl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n<\/em> que no atribuya expresamente al arrendatario ciertos trabajos de mantenimiento no tiene como efecto liberar al propietario de estas obligaciones esenciales.<\/p>\n\n\n\n

II.- El paralelismo con la jurisprudencia dominicana<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aunque en la Rep\u00fablica Dominicana no se ha emitido a\u00fan un fallo de casaci\u00f3n que establezca expresamente esta regla en el marco de cl\u00e1usulas de no reclamaci\u00f3n<\/em> frente a da\u00f1os estructurales, la jurisprudencia local ha sentado bases claras que permiten sostener esa tesis con firmeza jur\u00eddica. Los tribunales dominicanos han reconocido, de forma reiterada, que el inquilino no est\u00e1 obligado a reparar da\u00f1os del inmueble cuando prueba que no han sido causados por su culpa. Este criterio sienta el punto de partida para delimitar el tipo de reparaciones que recaen sobre el locatario.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, la casaci\u00f3n dominicana ha establecido que, seg\u00fan el art\u00edculo 1732 del C\u00f3digo Civil, el arrendatario es responsable de los deterioros y p\u00e9rdidas que ocurran durante su ocupaci\u00f3n, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya[3]<\/sup><\/a>. Y, en esa misma direcci\u00f3n, ha sido decidido que el citado art\u00edculo 1732 invierte la carga probatoria, pues pone a cargo del locatario demostrar que no ha sido responsable por la p\u00e9rdida de la cosa arrendada[4]<\/sup><\/a>.<\/p>\n\n\n\n

No hay duda de que los da\u00f1os estructurales, como filtraciones provenientes de defectos de construcci\u00f3n, vetustez del edificio o fen\u00f3menos naturales, exceden con creces el \u00e1mbito de las reparaciones locativas<\/em>, que se vinculan al desgaste ordinario por el uso del bien. En consecuencia, estos da\u00f1os no pueden imputarse al inquilino ni tampoco puede este verse impedido de reclamarlos por efecto de una cl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n<\/em>, pues ello equivaldr\u00eda a trasladar ileg\u00edtimamente al arrendatario una carga que el propio ordenamiento jur\u00eddico impone al propietario.<\/p>\n\n\n\n

En el pa\u00eds, adem\u00e1s, es pr\u00e1ctica com\u00fan la inclusi\u00f3n en los contratos de alquiler de cl\u00e1usulas de conservaci\u00f3n del inmueble<\/em>, que establecen la responsabilidad del inquilino de mantener el bien en buen estado. Sin embargo, esta obligaci\u00f3n debe interpretarse a la luz de la razonabilidad<\/em> y del contenido esencial del contrato de alquiler, seg\u00fan el cual no puede exigirse al inquilino la reparaci\u00f3n de vicios o da\u00f1os que escapan a su control y que corresponden a fallas en la estructura misma del bien alquilado.<\/p>\n\n\n\n

III.- Mirada desde la justicia contractual y las particularidades del caso concreto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El juez dominicano, al examinar casos de esta naturaleza, debe adentrarse en la casu\u00edstica particular, distinguiendo claramente entre las obligaciones de mantenimiento derivadas del uso diario y los vicios o da\u00f1os estructurales que comprometen la integridad del bien y que corresponden al deber de conservaci\u00f3n y reparaci\u00f3n del propietario.<\/p>\n\n\n\n

Sostener lo contrario implicar\u00eda una inversi\u00f3n injusta del riesgo contractual: el inquilino, que no ha causado el da\u00f1o ni se beneficia de la propiedad del bien, terminar\u00eda soportando los costos de su reparaci\u00f3n, mientras el propietario se escuda tras cl\u00e1usulas contractuales generales, muchas veces redactadas en su favor de manera estandarizada.<\/p>\n\n\n\n

Por tanto, si bien la jurisprudencia dominicana a\u00fan no ha consagrado expresamente el principio de que las cl\u00e1usulas de no reclamaci\u00f3n<\/em> no eximen al propietario de reparar da\u00f1os estructurales, existen bases suficientes para que el juzgador lo adopte como interpretaci\u00f3n justa y conforme al buen derecho. Las decisiones anteriormente citadas de nuestra Suprema Corte de Justicia dejan abierta esta posibilidad al sostener que el inquilino no debe soportar reparaciones que no le son imputables por su conducta, lo cual incluye, indudablemente, los defectos estructurales del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

IV.- Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el que alquila no puede invocar v\u00e1lidamente una cl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n<\/em> para eludir su responsabilidad frente a da\u00f1os estructurales que afectan la cosa alquilada. Tal interpretaci\u00f3n ser\u00eda contraria a los principios de equidad, justicia y a la naturaleza misma del contrato de alquiler. Como bien ha se\u00f1alado la jurisprudencia francesa, el deber de entrega en buen estado y de mantenimiento es indisponible por las partes, y esa l\u00f3gica debe permear tambi\u00e9n en el contexto dominicano. La justicia consiste, al final, en dar a cada quien lo que en derecho le corresponde<\/em> y, en esta materia, lo que corresponde es que el propietario repare lo que por derecho y por naturaleza del contrato le compete: los vicios estructurales del inmueble, m\u00e1s all\u00e1 del alcance de cualquier \u201ccl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n\u201d.<\/em><\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> En derecho dominicano, actualmente, se distingue entre arrendamiento<\/em>, en la zona rural, de alquiler<\/em>, en la zona urbana (art. 1711, CC). Inquilinato<\/em>, de su lado, es un t\u00e9rmino que se ha empleado de forma gen\u00e9rica. Pero, hay que decir, muchas veces se emplean indistintamente estos t\u00e9rminos en la jurisprudencia.<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> 10 avril 2025, Cour de cassation, pourvoi n. 23.14.974, Chambre civile 3, publi\u00e9 au bulletin ECLI:FR:CCASS:2025:C300208.<\/em><\/p>\n\n\n\n

[3]<\/a> Sentencia SCJ, 1ra. Sala, n\u00fam. 30, del 06 de marzo del 2013, B.J. n\u00fam. 1228, pp. 271-278.<\/p>\n\n\n\n

[4]<\/a> Sentencia SCJ, 1ra. Sala, n\u00fam. 2, del 28 de abril del 2021, B.J. n\u00fam. 1325, pp. 1405-1414.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera Resumen ________________________________________________________________________________________________________________ Se examina si un propietario puede escudarse en una \u201ccl\u00e1usula de no reclamaci\u00f3n\u201d para evitar reparar da\u00f1os estructurales del inmueble alquilado. A partir de un fallo reciente de la Corte de Casaci\u00f3n francesa y … Continue reading →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/956"}],"collection":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=956"}],"version-history":[{"count":3,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/956\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":959,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/956\/revisions\/959"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=956"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=956"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=956"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}