Resumen
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Un análisis desde una perspectiva eminentemente práctica de los principios que informan el derecho inmobiliario dominicano, abarcando tanto aquellos de naturaleza característica de la materia —con su dimensión catastral, registral y jurisdiccional— como los principios constitucionales y procesales de aplicación general, examinando cómo tales postulados se concretizan y operativizan cotidianamente en los procesos ventilados en la jurisdicción inmobiliaria, poniendo de relieve que, contrariamente a ciertas interpretaciones reduccionistas, los principios —en esta y en todas las ramas del derecho— no constituyen meras formulaciones dogmáticas desprovistas de eficacia práctica, sino que conforman un verdadero eje estructural, hermenéutico y decisorio del sistema jurídico.
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Palabras clave
Constitucionalización del derecho, derecho inmobiliario dominicano, reglas, principios jurídicos, mandatos de optimización, ponderación, seguridad Jurídica, Jurisdicción Inmobiliaria, sistema registral y catastral, derecho de propiedad, tutela judicial efectiva.
Contenido
I.- Consideraciones introductorias sobre la principiología en el Estado constitucional y su proyección en el derecho inmobiliario dominicano, II.- Operatividad sistémica de los principios en la dinámica de los procesos inmobiliarios, III.- Conclusión.
I.- Consideraciones introductorias sobre la principiología en el Estado constitucional y su proyección en el derecho inmobiliario dominicano
La constitucionalización del derecho[1], como es sabido, proyecta sus efectos sobre todas las ramas del ordenamiento, comprendiendo de manera inequívoca al derecho inmobiliario. En el Estado constitucional de derecho, los principios dejan de ser meros criterios auxiliares de interpretación para erigirse en auténticas normas jurídicas dotadas de fuerza normativa, irradiando su eficacia sobre la actividad legislativa, administrativa y jurisdiccional.
No es ocioso recordar que, en concreto, un principio, como enseña Robert Alexy[2], constituye un mandato de optimización, esto es, una norma que ordena que algo sea realizado en la mayor medida posible, dentro de las posibilidades jurídicas y fácticas existentes. A diferencia de las reglas, que se aplican en la lógica binaria del “todo o nada”, de modo que, si concurren sus presupuestos de hecho, imponen una consecuencia jurídica definitiva, los principios poseen una dimensión de peso y requieren ponderación cuando entran en tensión con otros principios o bienes constitucionalmente protegidos.
Así, por ejemplo, el principio de acceso a la justicia, en tanto principio, no se agota en la simple previsión normativa de una vía procesal; impone al intérprete y al juez el deber de maximizar las condiciones reales y efectivas para que la tutela judicial sea accesible, oportuna y razonable. Una regla, en cambio, establece de manera cerrada un supuesto y su consecuencia —v. gr., un plazo procesal determinado— cuya aplicación, en perspectiva de la regla, no admite graduación, sino cumplimiento o infracción.
Hay que recordar que, tal como advierte Gustavo Zagrebelsky, el derecho en el Estado constitucional es dúctil: en él coexisten valores y principios junto a reglas, en un sistema abierto que exige armonización y ponderación constante, superando la concepción rígida y puramente subsuntiva del positivismo clásico[3]. Ello adquiere singular relevancia en el ámbito inmobiliario, donde confluyen derechos fundamentales, intereses públicos y seguridad jurídica.
No puede olvidarse que el derecho estelar en la jurisdicción inmobiliaria es el derecho de propiedad, que conforme al artículo 51 de la Constitución dominicana es un derecho fundamental de contenido patrimonial. En consecuencia, su interpretación y aplicación deben realizarse con arreglo a las reglas de interpretación de los derechos fundamentales previstas en el artículo 74 de la propia Carta Sustantiva, lo que implica, entre otros aspectos, el principio de favorabilidad, la fuerza expansiva de los derechos y la sujeción a su contenido esencial. Muchas construcciones pretorianas, de doctrina jurisprudencial de los tribunales del orden inmobiliario, se nutren de los citados principios, tal como veremos más adelante.
A ello se añaden los principios consagrados en el frontispicio de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, entre los que se encuentran: la regulación de todos los derechos reales inmobiliarios en el país; los criterios de especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad; el reconocimiento del Estado como propietario originario de todos los terrenos; la imprescriptibilidad de los derechos registrados; la sujeción de los acuerdos privados a la ley; la facultad reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia; la jerarquización de la ley sobre sus reglamentos; la supletoriedad del derecho común; la libertad probatoria en los procesos de orden público (como el saneamiento y la revisión por causa de fraude) y la proscripción del ejercicio abusivo de los derechos.
A estos se suman los principios registrales (tracto sucesivo, prioridad, fe pública registral), procesales (contradicción, debido proceso, tutela judicial efectiva) y constitucionales que informan transversalmente la materia. En tal sentido, la principiología no constituye un adorno dogmático, sino que integra los fundamentos estructurales del derecho inmobiliario, en cuanto orienta la producción normativa, condiciona la interpretación judicial y dota de coherencia interna al sistema. Ver el derecho inmobiliario al margen de sus principios equivale a reducirlo a una técnica meramente procedimental, desprovista de sustento axiológico y constitucional. Dicho de otro modo, sin sus principios, el derecho inmobiliario perdería su racionalidad sistemática y su capacidad de ofrecer soluciones justas en contextos de conflicto.
Como se ha señalado, en esta aproximación se aborda una dimensión esencialmente práctica de los principios que rigen la materia, a modo de ilustración de la utilidad que comporta su adecuado manejo. Su comprensión no solo optimiza el ejercicio forense de los litigantes, sino que —y sobre todo— perfecciona la función judicial, tornándola más técnica, coherente y orientada a la realización de la justicia, que constituye el fin último de la actividad jurisdiccional.
Seguidamente, se abordará, con criterio sistemático, la operatividad de los principios en el desenvolvimiento de los procesos inmobiliarios.
II.- Operatividad sistémica de los principios en la dinámica de los procesos inmobiliarios
Veamos ahora cómo se aplican, en un plano eminentemente práctico, los principios que informan la materia, a fin de constatar su operatividad concreta en la resolución de los conflictos sometidos a la jurisdicción inmobiliaria y, con ello, palpar su eficacia normativa, su capacidad de orientar la argumentación jurídica y su incidencia decisiva en la construcción de soluciones conformes con la Constitución y el ordenamiento vigente.
PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE LA PRUEBA (O DE ADQUISICIÓN PROCESAL)[4]
Principio de comunidad de la prueba (o de adquisición procesal). Presentación de pruebas. ¿En qué consiste? Posibilidad de servirse de las piezas aportadas por las demás partes: es posible que, en virtud del principio de la comunidad de la prueba (o de adquisición procesal) las partes se sirvan de las piezas ofertadas por sus litisconsortes. El tribunal deja constancia en acta de que la parte co recurrida— ha manifestado, en su turno para la oferta de pruebas, su intención de servirse de las piezas ofrecidas por la otra parte co recurrida. De igual manera, la parte co recurrida— ha expresado su intención de hacer lo propio, es decir, utilizar las pruebas depositadas por sus litisconsortes. Esta práctica es posible en virtud del principio procesal de comunidad de la prueba o de adquisición procesal, que establece que, una vez acreditadas, las piezas pasan a formar parte del expediente y, por lo tanto, pueden ser utilizadas no solo por la parte que las ha ofertado, sino también por todas las demás partes involucradas (Acta de audiencia redactada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-011897, el 05 de marzo del 2025, por el secretario de estrados del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE CONCENTRACIÓN PROCESAL[5]
Ver también audiencia de prueba y fondo, y deslinde.
Principio de concentración procesal[6]. Audiencia de prueba y fondo. Deslinde: en virtud del artículo 16, párrafo VIII, de la Resolución núm. 790-2022, que instituye el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, en el marco del principio de concentración procesal, es facultad del tribunal fusionar las fases de pruebas e incidentes y la de fondo en una sola vista, siempre que nadie se oponga a ello. En virtud del artículo 16, párrafo VIII, de la Resolución núm. 790-2022, que establece el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, el juez o tribunal puede convocar una única audiencia cuando tenga constancia del cumplimiento de todas las medidas de publicidad requeridas, y siempre que no se haya presentado objeción o contestación alguna, o que estas puedan ser resueltas en dicha audiencia. Es decir, se establece un procedimiento expedito que permite agilizar la tramitación del caso, eliminando la necesidad de audiencias adicionales si no existen oposiciones sustantivas que requieran una deliberación más extensa. En ese sentido, en el caso concreto, el tribunal autoriza a la parte recurrente a que, una vez cerrada la etapa de pruebas e incidentes, proceda a formular sus conclusiones sobre el fondo del asunto, dado que no ha comparecido ninguna parte para interponer objeción al recurso ni para impugnar esta modalidad expedita de instrucción del caso. Con ello, se promueve la celeridad y eficiencia del proceso, respetando los principios de debido proceso y acceso a la justicia (Sentencia in voce núm. 0031-2024-011358, el 10 de abril del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINICPIO DE CONGRUENCIA[7]
Principio de congruencia. Aclaración del pedimento: en virtud del principio de congruencia, los tribunales deben comprender con claridad lo solicitado, y en caso de duda, solicitar a la parte que lo aclare. El tribunal, en virtud del principio de congruencia, necesita comprender claramente lo que se ha solicitado. ¿Se trata de una comparecencia personal de las partes para que una de ellas aclare, o de una solicitud de instanciación por haber figurado en la sentencia apelada? Es esencial precisar el pedimento para poder decidir adecuadamente (…) Una vez aclarado el pedimento (que es citar en apelación a una parte que figura en la sentencia apelada y que no está convocada en alzada), procede acoger el aplazamiento a esos efectos, y así lo ordena este tribunal mediante la presente sentencia in voce (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-005293, el 06 de marzo del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
- En esa misma línea: si el contenido del pedimento no es claro, corresponde a los jueces solicitar a la parte peticionaria la aclaración pertinente, a fin de preservar la congruencia procesal. El tribunal, habiendo formulado varias veces la pregunta, procederá a reiterarla para garantizar el principio de congruencia procesal. Lo que se solicita por la parte, en relación con el medio de inadmisión, ¿se fundamenta en el plazo de 10 días o en el de 30 días para la apelación? El tribunal aún no tiene claro este punto, por lo que es necesario que el contenido de la solicitud sea plenamente comprendido. Cabe recordar que, a diferencia del derecho común, además del plazo de 30 días para interponer el recurso (que en derecho común es de un mes, más impreciso), existe otro plazo de 10 días para notificar dicho recurso. En consecuencia, la pregunta del tribunal, en el marco de la congruencia procesal, es si el plazo que presuntamente se ha vulnerado, y que fundamenta la inadmisibilidad, corresponde al de 30 o al de 10 días. Requiere el tribunal, por favor, que el abogado aclare este punto (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-012036, el 27 de marzo del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio de congruencia. Conclusiones. Claridad: si las conclusiones presentadas por alguna de las partes no son claramente entendibles, en virtud del principio de congruencia, el tribunal debe requerir a la parte que sea más explícita. El tribunal requiere que la parte recurrida aclare sus conclusiones, ya que es necesario que este órgano jurisdiccional pueda comprender con claridad lo que se le ha solicitado, para, en virtud del principio de congruencia, poder responder con precisión. En efecto, lo que usted está manifestando, en resumen, es que está dando aquiescencia al recurso, ¿es correcto? (…) Si esa es su postura, el tribunal entiende que, efectivamente, está otorgando su aquiescencia al recurso presentado, aunque se ha mencionado una transacción que se ha suscrito (…) Según lo expuesto, esta transacción es el resultado del acuerdo alcanzado, y en virtud de dicho acuerdo se ha decidido dar aquiescencia al recurso. Como se ha explicado, el rechazo al deslinde ante la jurisdicción original se debió a una anotación de litis; sin embargo, ya se ha llegado a un acuerdo, se ha desinteresado al titular de dicha anotación, y con base en este acuerdo se ha decidido otorgar aquiescencia al recurso. Era esencial que el tribunal tuviera claridad sobre el hecho de que se trata de una aquiescencia al recurso, para poder decidir con congruencia respecto a lo solicitado. Esto era necesario, dado que inicialmente el abogado estaba abundando en detalles sobre el acuerdo, lo que hacía que su intervención pareciera estar presentando conclusiones distintas, que no correspondían propiamente a una aquiescencia al recurso (Acta de audiencia redactada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-011986, el 09 de abril del 2025, por el secretario de estrados del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE CONTRADICCIÓN[8]
Principio de contradicción. Pedimentos. Derecho de opinar: el contradictorio supone que todas las partes tengan la oportunidad de referirse sobre todos los pedimentos sometidos en el fragor del juicio. El tribunal, en ejercicio de la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 69 de la Constitución, tiene el deber de garantizar las condiciones necesarias para que todas las partes puedan expresarse sobre cada cuestión planteada en el proceso. La participación de todos es imprescindible, pues se trata de una manifestación esencial del debido proceso que se protege. Por ello, es fundamental prestar atención a los argumentos expuestos por las demás partes, así como (y sobre todo) los pedimentos formales que sometan, a fin de asegurar que el ejercicio del contradictorio se agote sobre bases sólidas y fundamentadas (Acta de audiencia instrumentada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2018-81356, el 26 de junio del 2025, por el secretario de estrados del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE EFICACIA ADMINISTRATIVA[9]
Principio de eficacia administrativa. Situaciones del sistema ajenas a los usuarios. Actitud judicial proactiva: ante situaciones e impasses originarios del sistema, los tribunales deben adoptar medidas para evitar que los usuarios resulten afectados por razones ajenas a su diligencia.Se advierte, en principio, que no existen méritos suficientes para proceder a la corrección solicitada en el estado actual del expediente, en tanto no se ha aportado la resolución que le sirve de objeto. Y es que, aunque en la instancia se indique que se trata de una corrección material relativa a un certificado de título, en realidad, lo que corresponde corregir es la resolución que originó dicho certificado. Para ello, es imprescindible la acreditación fehaciente de la existencia de tal decisión, lo cual debe realizarse mediante su aportación física (…) Sin embargo, al haber informado el órgano de archivo que dicha resolución no ha podido ser localizada, se produce un impase que, conforme al principio de eficacia administrativa, corresponde a este Tribunal resolver, a fin de evitar que los usuarios se vean perjudicados por situaciones internas del sistema (…) En ese orden, y considerando que el certificado de título en cuestión indica de manera expresa que se sustenta en una decisión emitida por este Tribunal en fecha—, se presume que el Registro de Títulos de— conserva en sus archivos copia certificada de dicha resolución, aunque no repose actualmente en los archivos de este tribunal, según la certificación previamente comentada (…) Por tanto, ha lugar, como medida diligente, a requerir al citado Registro de Títulos de— que remita a este Tribunal, en calidad de préstamo, copia de la referida resolución, a fin de incorporarla al expediente y proceder, sobre esa base, al análisis de fondo de la corrección material solicitada en beneficio del señor— (…) En consecuencia, este Tribunal ordena a la Secretaría notificar la presente decisión tanto al Registro de Títulos de— como a la parte interesada, señor—, con el propósito de que se dé seguimiento a lo aquí dispuesto y, una vez se reciba el documento requerido, se complete la evaluación de los méritos de la solicitud de corrección de error material que centra nuestra atención (Resolución núm. 0031-TST-2025-R-00191 dictada, el 25 de junio del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINICPIO DE ESPECIALIDAD
Principio de espacialidad. Deslinde rechazado ante el TJO. Generales. Omisión. Ley 1542. Ley 108-5. Deber de valorar la prueba: con la Ley 108-05, que refuerza el principio de especialidad, los tribunales, apoderados de una solicitud de aprobación de deslinde rechazado en jurisdicción original por falta de indicación de generales de personas envueltas, deben valorar la prueba de forma integral y armónica, corrigiendo la omisión de las generales de ley —frecuente bajo la derogada Ley 1542—, siempre que la prueba aportada permita suplir dicha deficiencia. Cabe destacar que, como bien sostiene la parte recurrente, bajo el anterior sistema registral regulado por la Ley núm. 1542 sobre Registro de Tierras, la individualización de los titulares de derechos no era tan rigurosa como lo es bajo el esquema actual de la Ley núm. 108-05, lo que explica omisiones como las que nos ocupan, en las que las generales no siempre se consignaban en el dispositivo de las sentencias, deslizándose tales omisiones a los documentos emitidos por el Registro de Títulos. No obstante, dicha situación —ya superada— no puede, ni debe, afectar derechos adquiridos, máxime cuando la parte interesada ha actuado con diligencia y ha aportado elementos probatorios suficientes que suplen las eventuales omisiones, en especial respecto de las generales de la señora—, habiéndose acreditado también las del señor—, como vendedores de los derechos objeto de deslinde (…) Es deber de los tribunales valorar la prueba de forma integral y armónica, de modo que puedan formarse un criterio certero y administrar justicia con equidad, tal como ha ocurrido en el presente caso. Por tanto, procede acoger el recurso bajo examen, revocar la sentencia apelada y, por vía de consecuencia, acoger la solicitud original de aprobación de deslinde y transferencia, previa verificación de que se trata de un trabajo de agrimensura que, técnicamente, ha sido ya aprobado por la Dirección Regional de Mensura Catastrales del Departamento Este, mediante oficio de fecha—; y que, asimismo, el agrimensor contratista agotó el sistema de publicidad y, en general, todos los rigores previstos en la normativa inmobiliaria, según se dispondrá en la parte dispositiva de la presente decisión (Sentencia núm. 0031-TST-2025-S-00468 dictada, el 25 de septiembre del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL
Principio de fe pública registral. Principio de legitimación registral. Distinción: el primero supone que quien figura inscrito se presume ser el titular, en tanto que el segundo implica que alguien ya se ha servido de la información registral, con carácter irrefragable. Resulta oportuno, a la luz de lo previamente expuesto, recordar la distinción entre el principio de legitimación registral y el de fe pública registral. La doctrina registralista autorizada ha sostenido que el principio de legitimación implica que quien figura como titular inscrito en el Registro se presume ser, en efecto, el verdadero titular del derecho o del bien. Esta presunción, de carácter iuris tantum, admite prueba en contrario (…) Sin embargo, cuando dicha presunción opera frente a terceros que han confiado de buena fe en la información registral —sin estar en condiciones de conocer su eventual inexactitud— y se transforma en una presunción iuris et de iure, nos encontramos entonces ante la manifestación del principio de fe pública registral[10] (…) Justamente, en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrado que la parte recurrida actuó con base en la información contenida en los asientos registrales, confiando legítimamente en la titularidad que estos atribuían a su causante. En consecuencia, dicha titularidad registral adquiría, frente a él como tercero de buena fe, la fuerza de una presunción irrebatible, beneficiándolo con la protección del principio de fe pública registral (…) En efecto, el Tribunal Constitucional ha tenido la oportunidad de establecer que toda persona que adquiere un derecho de propiedad con base en la información publicitada por el Registro de Títulos se presume, en principio, un tercero adquirente de buena fe y a título oneroso. Dicho adquirente, ajeno a cualquier maniobra fraudulenta, ha confiado legítimamente en los asientos registrales, ha adquirido su derecho del titular inscrito y lo ha formalizado mediante la correspondiente inscripción. En tales circunstancias, la titularidad así adquirida se torna inatacable frente a vicios o controversias que no le sean imputables[11]. Criterio que sintoniza con la jurisprudencia de la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia[12] (Resolución núm. 0031-TST-2025-R-00240 dictada, el 09 de julio del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE INMEDIACIÓN PROCESAL[13]
Principio de inmediación procesal. Informativo testimonial. Jurisdicción Original. Alzada: en virtud del principio de inmediación procesal, que garantiza el contacto directo del tribunal con la prueba, y considerando el efecto devolutivo del recurso de apelación, que retrotrae la instrucción a su fase inicial, el hecho de que un testigo haya sido escuchado en primer grado no constituye, por sí solo, razón suficiente para prescindir de su nueva comparecencia en segunda instancia. Luego de deliberar, el tribunal, de forma unánime, ha decidido acoger la solicitud de escuchar nuevamente a los testigos en cuestión. Es preciso aclarar que el solo hecho de que hayan sido oídos en primera instancia no constituye, por sí mismo, un impedimento para su nueva comparecencia en grado de apelación. Por el contrario, el principio de inmediación procesal exige que el tribunal de alzada tenga contacto directo con la prueba, como garantía esencial del debido proceso. Lo determinante, en estos casos, es la adecuada motivación sobre la pertinencia de los testimonios ofrecidos. Corresponde a las partes expresar con claridad sus pretensiones probatorias, y será sobre esa base que el tribunal decidirá. Se descarta, por tanto, el alegato de que ya fueron escuchados en primer grado, pues tal circunstancia, aislada, no es jurídicamente suficiente para denegar una solicitud probatoria en el marco de la apelación, conforme a los principios que rigen el proceso justo y contradictorio (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-011102, el 12 de junio del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE JUEZ NATURAL
Principio de juez natural. Especialidad: este principio (juez natural) es indisociable del concepto de especialidad. Cabe recordar que el principio del juez natural está vinculado estrechamente a la especialidad: debe conocer el tribunal con la competencia técnica adecuada para minimizar márgenes de error. En este caso, al tratarse de una acción eminentemente personal, fundada en obligaciones contractuales, al margen de que esté envuelto un inmueble registrado, la competencia para estudiar y estatuir sobre dicho punto obligacional corresponde al tribunal de derecho común, no a esta sede de lo inmobiliario (Sentencia núm.0031-TST-2025-S-00507 dictada, el 31 de octubre del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE LIGITIMACIÓN REGISTRAL
Principio de legitimación registral. Principio de Fe pública registral. Distinción: el primero supone que quien figura inscrito se presume ser el titular, en tanto que el segundo implica que alguien ya se ha servido de la información registral, con carácter irrefragable. Resulta oportuno, a la luz de lo previamente expuesto, recordar la distinción entre el principio de legitimación registral y el de fe pública registral. La doctrina registralista autorizada ha sostenido que el principio de legitimación implica que quien figura como titular inscrito en el Registro se presume ser, en efecto, el verdadero titular del derecho o del bien. Esta presunción, de carácter iuris tantum, admite prueba en contrario (…) Sin embargo, cuando dicha presunción opera frente a terceros que han confiado de buena fe en la información registral —sin estar en condiciones de conocer su eventual inexactitud— y se transforma en una presunción iuris et de iure, nos encontramos entonces ante la manifestación del principio de fe pública registral[14] (…) Justamente, en el caso que nos ocupa, ha quedado demostrado que la parte recurrida actuó con base en la información contenida en los asientos registrales, confiando legítimamente en la titularidad que estos atribuían a su causante. En consecuencia, dicha titularidad registral adquiría, frente a él como tercero de buena fe, la fuerza de una presunción irrebatible, beneficiándolo con la protección del principio de fe pública registral (…) En efecto, el Tribunal Constitucional ha tenido la oportunidad de establecer que toda persona que adquiere un derecho de propiedad con base en la información publicitada por el Registro de Títulos se presume, en principio, un tercero adquirente de buena fe y a título oneroso. Dicho adquirente, ajeno a cualquier maniobra fraudulenta, ha confiado legítimamente en los asientos registrales, ha adquirido su derecho del titular inscrito y lo ha formalizado mediante la correspondiente inscripción. En tales circunstancias, la titularidad así adquirida se torna inatacable frente a vicios o controversias que no le sean imputables[15]. Criterio que sintoniza con la jurisprudencia de la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia[16] (Resolución núm. 0031-TST-2025-R-00240 dictada, el 09 de julio del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE PLAZO RAZONABLE
Plazo razonable. Aplazamientos. Historial del expediente. Activismo judicial: los tribunales, en tutela del derecho al plazo razonable, deben examinar el historial del expediente para decidir si procede un nuevo aplazamiento y, de ser imprescindible, fijar la próxima audiencia en un plazo cercano. Las partes tienen derecho a que el proceso se desarrolle dentro de un plazo razonable; en consecuencia, los tribunales, en ejercicio de la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 69 de la Constitución, deben ponderar el historial del expediente antes de disponer un nuevo aplazamiento. En la especie, si bien se han concedido prórrogas previas, se ha invocado un motivo fehaciente vinculado al derecho de defensa, consistente en el alegado desconocimiento de determinadas piezas del expediente. Por ello, y a fin de tutelar el derecho de defensa sin desatender la exigencia del plazo razonable, se acoge el aplazamiento solicitado para permitir el conocimiento de dichas piezas. No obstante, la próxima audiencia se fijará para una fecha más cercana a la práctica ordinaria del tribunal y tendrá carácter de audiencia de pruebas con vocación de fondo, de modo que las partes, salvo la ocurrencia de una nueva situación debidamente probada, puedan concluir el debate en esa oportunidad (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 31012023012045, dictada el 04 de febrero del 2026 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE PRECLUSIÓN PROCESAL
Principio de preclusión procesal. Exclusión de documentos. Fases procesales: precluye el momento para producir documentos si la fase de pruebas en incidentes ya ha cerrado y no se justifica una reapertura de dicha etapa del proceso inmobiliario. De entrada, cabe señalar que la fase de pruebas e incidentes, destinada a la aportación de documentos, ya fue cerrada por sentencia. No consta en el expediente que dicha etapa haya sido reabierta. Si bien el tribunal, mediante sentencia, autorizó el depósito de ciertos documentos, al revisar dicha decisión, se advierte que estos son distintos de aquellos que se pretenden incorporar ahora, una vez cerrada la fase de pruebas, y ajenos a los documentos expresamente autorizados por este tribunal. En consecuencia, aplicando estrictamente el principio de preclusión procesal, corresponde excluir los documentos en cuestión, los cuales no serán valorados para la resolución del caso (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-012036, el 27 de marzo del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
Principio de prioridad registral. “Saneamiento sobre saneamiento no vale”: el primer saneamiento, en virtud del principio de prioridad registral, ha de primar en el esquema del sistema inmobiliario-registral vigente. El fin último de la actividad judicial es llegar a la justicia (dar a cada quien lo que le corresponde) mediante el derecho. En este caso, lo justo y útil consiste en reconocer los derechos de la entidad recurrida, quien saneó primero en el tiempo, respetando así el principio de prioridad registral y la precitada regla: “saneamiento sobre saneamiento no vale” (Sentencia núm. 0031-TST-2025-S-00321 dictada, el 14 de julio del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
PRINCIPIO DISPOSITIVO[17]
Principio dispositivo. Acceso digital. Remisión de piezas. Diligencia. Parte interesada: la parte interesada debe, en virtud del principio dispositivo, dar seguimiento y verificar si la documentación ya fue remitida en formato digital, aun cuando no obre en físico en el expediente. Ante la solicitud de la parte interesada sobre si la documentación del proceso de casación con envío ha sido remitida desde el tribunal que dictó la sentencia casada, este tribunal indica que, conforme al principio dispositivo, corresponde a la parte verificar si dicha documentación ya ha sido enviada en formato digital, aun cuando no conste aún en físico, pues con la remisión digital es posible continuar con la instrumentación del expediente ante este tribunal de envío, sin perjuicio de que se mantenga la diligencia para completar el envío físico (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0154-16-00643, el 03 de septiembre del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio dispositivo. Aplazamiento. Principio dispositivo: por regla general, si ninguna de las partes se opone, el tribunal debe conceder el aplazamiento. El tribunal, a unanimidad, visto que todas las partes están de acuerdo con el aplazamiento solicitado al efecto, ha decidido acoger dicha medida a fines de instruir el expediente, conforme lo consensuado por las partes, como manifestación del principio dispositivo que rige en materia de litis de derechos registrados (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-010726, el 26 de marzo del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio dispositivo. Exclusión. Intervención forzosa. Desistimiento del accionante (dte. o rte.) de mantener instanciado al solicitante de exclusión. Interés de la contraparte de mantenerlo instanciado: si el accionante (dte. o rte.) desiste respecto de una parte que pide ser excluida, procede su exclusión. Si otra parte se opone, debe promover intervención forzosa. Por el principio dispositivo, basta el desistimiento del accionante para excluirla. El Tribunal, tras deliberar, ha resuelto acoger la solicitud de exclusión de la parte referida, atendido que el recurrente —quien ha promovido la instancia— ha manifestado expresamente carecer de interés en mantenerla instanciada.Sin perjuicio de que la contraparte haya expresado su oposición a dicha exclusión, corresponde recordar que, conforme a la normativa vigente, quien tenga interés en que una parte permanezca en el proceso debe promover su comparecencia mediante la vía de la intervención forzosa.En todo caso, conforme al principio dispositivo que rige el proceso, corresponde al accionante determinar contra quién dirige su acción, y al tribunal, resolver conforme a derecho. Así, excluida la parte en cuestión —quien, además, ha fallecido—, no resulta procedente la renovación de instancia respecto de quien ya no forma parte del proceso (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 31012021011580, el 04 de septiembre del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
Principio dispositivo. Procedimiento inmobiliario. Partes. Instanciación: según el principio dispositivo, solo el accionante decide contra quién dirige su acción. Ninguna parte puede obligarlo a accionar contra un tercero; si se busca su incorporación, quien ello pretenda debe lanzar una demanda en intervención forzosa. A la vista del principio dispositivo, corresponde exclusivamente a la parte accionante —sea apelante o demandante— determinar a quién dirige su pretensión y, por tanto, quién queda vinculado a la instancia procesal que se origina con el ejercicio de su acción. Ninguna otra parte puede imponerle la carga de accionar contra un tercero determinado. Si alguna de las partes considera necesaria la intervención de un tercero en el proceso, deberá instarlo mediante la figura de la intervención forzosa, y no pretender que el accionante lo haga por mandato del tribunal. En la especie, el doctor— ha manifestado que ya no representa a los señores—, por lo que, habiendo externado la parte recurrente que persiste en su interés de que dichas personas sigan ligadas a la instancia que ha impulsado, procede aplazar para que sean debidamente convocadas para una próxima audiencia, ya que no se encuentran representadas en el día de hoy, ante la información que ha dado el mencionado abogado, en el sentido de que no representa a esas personas(Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 0031-2024-001611, el 02 de octubre del 2025, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
III.- Conclusión
Como se ha podido constatar (y tal como se advirtió desde el inicio) los principios, lejos de constituir elaboraciones teóricas carentes de utilidad práctica, se erigen en verdaderos ejes estructurales del sistema inmobiliario y catastral, dotados de eficacia normativa y capacidad ordenadora tanto en el plano registral como en el jurisdiccional.
La experiencia jurisprudencial demuestra que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria vienen resolviendo los procesos mediante una aplicación constante y explícita, además de las reglas expresamente previstas en la ley y los reglamentos, de principios, lo que pone de relieve que estos no operan como criterios supletorios marginales, sino como parámetros decisorios centrales, especialmente en supuestos donde la literalidad de la norma resulta insuficiente para ofrecer una respuesta adecuada a la complejidad técnica del conflicto inmobiliario.
Desde luego, por razones de seguridad jurídica, certeza registral y estabilidad del tráfico inmobiliario, lo deseable —valga la redundancia— es que la regla general sea la solución de los casos mediante la aplicación directa de las reglas previstas en la ley y en los reglamentos, particularmente en un sistema tan técnico y formalizado como el instaurado por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y su normativa complementaria. Ello garantiza previsibilidad, uniformidad de criterios y protección de la fe pública registral.
No obstante, al igual que ocurre en las demás ramas del ordenamiento, la casuística inmobiliaria presenta situaciones límite —conflictos de tracto, tensiones entre publicidad y realidad extrarregistral, colisiones entre seguridad jurídica y tutela judicial efectiva, entre otras— que solo pueden resolverse adecuadamente mediante la ponderación y aplicación de principios, tanto en el contexto procesal (debido proceso, contradicción, tutela judicial efectiva) como en la dimensión material de la justicia comprometida en el caso concreto (protección del derecho de propiedad, prohibición del abuso del derecho, proporcionalidad).
El propósito de este trabajo ha sido, esencialmente, poner de relieve ante la comunidad jurídica que los principios no solo se vienen aplicando de manera constante en la práctica inmobiliaria, sino que constituyen herramientas indispensables para un ejercicio forense y judicial técnicamente solvente. Su adecuada comprensión fortalece la argumentación, legitima la decisión jurisdiccional y contribuye a una justicia inmobiliaria más coherente con el modelo de Estado constitucional de derecho.
En definitiva, contemplar el derecho inmobiliario desde la perspectiva de sus principios equivale a comprenderlo como un sistema normativo integral, dotado de racionalidad interna y orientación constitucional; prescindir de ellos implicaría reducirlo a una mecánica procedimental desprovista de sustento axiológico. Por ello, la principiología no es un complemento accesorio de la disciplina inmobiliaria, sino uno de sus fundamentos imprescindibles.
[1] Ver el trabajo titulado La Constitución como fuente del derecho inmobiliario, de nuestra autoría, colgado en: www.yoaldo.org
[2] Cfr ALEXY, Robert. Teoría de la argumentación jurídica, 2da. edición, p. 349.
[3] Cfr ZAGREBELSKY, Gustavo. El derecho dúctil, p. 109.
[4] En concreto, el principio de comunidad de la prueba o de adquisición procesal es aquel conforme al cual los elementos probatorios incorporados válidamente al proceso benefician a todas las partes, con independencia de quién los haya promovido, en tanto contribuyan al esclarecimiento de la verdad y a la formación del convencimiento judicial.
[5] En suma, este principio se refiere a la posibilidad de concentrar o resumir diversas diligencias en un único acto (desde la perspectiva del litigante), así como de consolidar varias decisiones en una sola resolución (bajo la óptica judicial). Está estrechamente vinculado con el concepto de economía procesal, buscando optimizar los recursos del proceso y garantizar su celeridad sin detrimento de los derechos de las partes.
[6] Este precedente también aplica a las litis de derechos registrados, en virtud del artículo 62, párrafo II, del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. núm. 787-2022), que sostiene: “En caso de que las partes presentes estén de acuerdo, y las condiciones procesales estén dadas, el tribunal puede, a solicitud de parte, concentrar en una sola vista la audiencia de sometimiento de prueba y la de fondo, dejando constancia en el acta de dicho acuerdo”. Y también aplica al saneamiento, aunque, como es sabido, en esa materia no son rígidas las fases y, por tanto, pudiera retrotraerse el procedimiento a un momento anterior, sin un principio de preclusión marcado, como sí ocurre en materia de litis, hay que saber que en esta materia de orden público existe, igual, una dialéctica (aunque más flexible): primero se ven las pruebas y se someten los incidentes y luego se concluye al fondo. Si todos están de acuerdo, igualmente, pudiera concentrarse todo en una sola vista.
[7] En concreto, el principio de congruencia versa sobre la relación que debe existir entre lo que se pide y lo que decide el tribunal. Está íntimamente ligado a los vicios por estatuir extra, ultra o infra petita, ya que, si no existe una correspondencia entre lo solicitado y lo resuelto, el tribunal podría pronunciarse más allá de lo pedido, sobre lo no solicitado o incluso omitir decidir sobre aspectos que sí fueron planteados.
[8] En términos llanos, el principio de contradicción implica que todas las partes que intervienen en un proceso deben tener la posibilidad de pronunciarse sobre cada una de las cuestiones que se susciten en el curso del juicio. Lo que una parte afirma, la otra debe tener la oportunidad de rebatirlo, es decir, expresar su posición al respecto: uno dice, otro contradice. Así, por ejemplo, si una de ellas plantea la inadmisibilidad de una pretensión o de un incidente, la contraparte debe contar con la oportunidad de emitir su opinión sobre dicha cuestión. Este derecho no solo debe estar garantizado normativamente, sino que el órgano jurisdiccional tiene, en el marco de la tutela judicial efectiva consagrada por el artículo 69 de la Constitución, el deber de propiciar las condiciones necesarias para que se materialice el contradictorio en el desarrollo del proceso. Sobre esta premisa, PEYRANO sostiene que el principio de contradicción “solo asegura a ambos contendientes que tendrán oportunidad de ser oídos o de producir sus pruebas, razón por la cual, si uno de ellos no aprovecha la oportunidad que se le brinda, no puede ello interpretarse como una violación del contradictorio” (PEYRANO, Jorge W., El proceso civil, p. 147). En una línea coincidente, PALACIO señala que “la vigencia del principio que nos ocupa requiere, fundamentalmente, que las leyes procesales acuerden, a quienes pudieran encontrarse en aquella situación, una suficiente y razonable oportunidad de ser oídos y de producir pruebas. No exige la efectividad del ejercicio de tal derecho, razón por la cual este no puede invocarse cuando la parte interesada no lo hizo valer por omisión o negligencia” (PALACIO, Lino, Manual de derecho procesal, 2ª ed., Buenos Aires, p. 76). Finalmente, cabe subrayar que, en el marco del contradictorio, tiene derecho a hablar en último lugar quien se defiende frente a una pretensión u oposición. Así, el demandado cierra el debate respecto de la demanda principal, mientras que el accionante lo hace frente a incidentes que se oponen a su pretensión.
[9] Este principio está consagrado en el artículo 6 de la Ley núm. 107-13, sobre los Derechos de las Personas en sus Relaciones con la Administración y de Procedimiento Administrativo, a saber: Principio de eficacia: en cuya virtud, en los procedimientos administrativos las autoridades removerán de oficio los obstáculos puramente formales, evitarán la falta de respuestas a las peticiones formuladas, las dilaciones y los retardos. En la JI se ha venido aplicando dicha ley, que es la norma que regla los trámites aplicables en sede administrativa, y en esta materia -como es sabido- existen los órganos administrativos de Mensuras Catastrales y Registro de Títulos, donde se incoan recursos, se ven plazos, etc. También, por extensión, se ha venido viendo para los asuntos administrativos en sede de tribunales. Para profundizar sobre este principio, consultar la Ley núm. 107-13 apuntada por el administrativista Franklin E. Concepción Acosta, página 61 y siguientes.
[10] Cfr CORNEJO, Américo Atilio. Derecho registral, p. 233.
[11] TC/0526/19.
[12] “No es ni facultad ni deber del tercero adquiriente comprobar la regularidad o irregularidad de los actos de su causante; lo importante es determinar si el tercero adquiriente tenía conocimiento de esos vicios, caso en el cual sería considerado de mala fe” (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 76, del 30 de junio del 2021, B.J. núm. 1327, pp. 5119-5127
[13] A partir de la doctrina y la jurisprudencia, el principio de inmediación procesal se define como aquel que garantiza el contacto directo y personal del juez con los elementos de prueba, especialmente los de carácter oral, como los testimonios. Este principio asegura que la valoración probatoria se realice de manera inmediata, sin intermediarios, fortaleciendo la imparcialidad, la contradicción y el debido proceso. En el marco de este principio, el tribunal de alzada, al asumir funciones instructoras bajo el efecto devolutivo de la apelación, puede y debe reproducir las pruebas necesarias, aun cuando hayan sido practicadas en primera instancia, si ello es relevante para una decisión fundada.
[14] Cfr CORNEJO, Américo Atilio. Derecho registral, p. 233.
[15] TC/0526/19.
[16] “No es ni facultad ni deber del tercero adquiriente comprobar la regularidad o irregularidad de los actos de su causante; lo importante es determinar si el tercero adquiriente tenía conocimiento de esos vicios, caso en el cual sería considerado de mala fe” (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, núm. 76, del 30 de junio del 2021, B.J. núm. 1327, pp. 5119-5127
[17] En resumen, este principio implica que son las partes quienes impulsan sus pretensiones, lo cual contrasta con el principio inquisitivo, en el que el juez desempeña un papel activo. En el ámbito inmobiliario, las litis sobre derechos registrados se rigen por el principio dispositivo, ya que son de interés privado y, por tanto, son las partes las que promueven sus pretensiones. Sin embargo, en los procesos de orden público que rigen en esta materia —como el saneamiento y la revisión por causa de fraude—, el juez puede recurrir al principio inquisitivo y, en ejercicio de la oficiosidad que le otorga la ley, asumir un papel activo durante el proceso.