Los principios rectores del proceso inmobiliario: una mirada práctica a su aplicación

Por.: Yoaldo Hernández Perera

(Gaceta Judicial, núm. 386, año 23)

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RESUMEN

Se resalta la importancia de instruir el proceso inmobiliario en la matriz de sus principios rectores, al tiempo de resumirdiversos criterios de los tribunales del orden inmobiliario, en torno a la aplicación   de dichos principios a casos concretos.

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PALABRAS CLAVES

Proceso inmobiliario, principios rectores, principios constitucionales, principios generales u orgánicos y formativos, principios registrales, supletoriedad, proceso común, principiología, Constitución, ley núm. 108-05, reglamento, resolución, sentencia, doctrina, visión práctica, República Dominicana.

La constitucionalización del derecho, en general, ha provocado que los procesos correspondientes a las diversas disciplinas jurídicas (penal, civil, laboral, etc.) sean instrumentados tomando en consideración los principios aplicables. Justamente, las leyes más modernas contienen en su frontispicio el elenco de principios que han de regir en cada tramitación; esto así, con el propósito de asegurar su fiel aplicación en los asuntos sometidos al escrutinio de los tribunales de la República. Incluso, al hilo del artículo 69.10 de la Constitución, el debido proceso –en general- debe ser observado, no solamente en sede judicial, sino también en toda clase de actuación administrativa, así sea extrajudicial.

Existen principios de raigambre y linaje constitucional (imparcialidad, acceso a la justicia, defensa, derecho a los recursos, etc.) y principios generales, también llamados orgánicos y formativos de cada proceso (oficiosidad, dispositivo, especialidad, prioridad, etc.). Tanto los constitucionales como los orgánicos de cada tipo de proceso, deben ser observados en la instrumentación de los expedientes. En efecto, los principios no son un aspecto meramente teórico del derecho (como llegó a pensarse, no hace mucho tiempo atrás), éstos, además de ser un imperativo constitucional, sirven para resolver muchas situaciones, en términos procedimentales, que se presentan cotidianamente con ocasión de los diversos procesos que se ventilan en sede judicial.

El proceso inmobiliario no es ajeno a la descrita corriente de constitucionalización, la cual apareja el estudio y aplicación de los principios. En los últimos años se ha venido redescubriendo en materia inmobiliaria la categoría de norma suprema de la Constitución, así como de todo el bloque de constitucionalidad. Y debe tenerse en cuenta que el proceso inmobiliario tiene la particularidad de que cuenta con un marcado componente registral, por lo que muchos principios registrales se manejan ordinariamente en el ámbito formal o procesal (especialidad, prioridad, publicidad, etc.). Además de que, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el derecho común es supletorio en esta materia especializada, por lo que los principios del proceso civil aplican, en gran medida, al proceso inmobiliario.

En adición a lo anterior, para una eficaz aplicación de los principios en sede inmobiliaria, debe determinarse si se trata de un proceso de orden público (saneamiento o revisión por causa de fraude) o de interés privado (Litis de derechos registrados), ya que en el primer caso (procesos de orden público) el juez ha de adoptar un papel súper activo, en tanto que en el segundo (Litis de derechos registrado), parecido al proceso civil, el rol judicial es más pasivo, reservando la oficiosidad para, básicamente, asuntos de tutela judicial efectiva y debido proceso.

El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha tenido ocasión de establecer que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ser interpretada bajo el prisma de sus principios. A continuación, veamos casos concretos en que los principios constitucionales y orgánicos o directivos del proceso inmobiliario se han aplicado ante los tribunales de tierras.

PRINCIPIO DE CELERIDAD Y DE ECONOMÍA PROCESAL

Principio de economía procesal. Concepto. Aplicabilidad. Jurisdicción Inmobiliaria: el principio de economía procesal supone, concretamente, el ahorro de tiempo y de dinero, en el sentido de agilizar trámites mediante una decisión o actuación determinada. Por ejemplo, autorizar al Registro de Títulos para que requiera directamente a las partes cualquier documentación que se precise para viabilizar la ejecución de lo decidido, por economía procesal, a fines de evitar dilaciones innecesarias. Por el principio de economía procesal, para evitar retrasos y perjuicios innecesarios, se instruye al Registrador de Títulos correspondiente para que, en caso de que requiera aplicar el criterio de especialidad establecido en el principio II de la Ley de Registro Inmobiliario, núm. 108, del 23 de marzo del 2005, haga uso de la potestad que le confiere la indicada ley en su artículo 99, así como de la facultad que le otorga el artículo 48, literal g), de la resolución núm. 2669-2009, que instituye el Reglamento General de Registro de Títulos, de solicitar cualquier documentación complementaria que considere conveniente y que esta sentencia haya omitido, por error o por no constar tales datos en los documentos suministrados por las partes, pues en estos casos no se desnaturaliza ni modifican o alteran los derechos registrados. (Sentencia núm. 0031-2017-S-00006, dictada el 02 de marzo del 2017, por el órgano del Pleno del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de economía procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Fijación de audiencia: la celeridad procesal(derivada de la economía procesal) impacta el ámbito judicial, desde la perspectiva de dirección del proceso, y la dimensión forense, del litigio de los abogados postulantes, en el orden de formular pedimentos y agotar diligencias tendentes a agilizar la sustanciación de la causa. Ante la rogación de dejar sin fecha el aplazamiento peticionado al efecto, sin objeción de partes, esta alzada tiene a bien precisar que, por celeridad procesal, resulta más factible que la próxima audiencia quede fijada por sentencia, concediendo a tales propósitos un plazo razonable. Y en el hipotético caso de que para la indicada fecha fijada no estén cubiertas todas las diligencias argüidas en estrados, pues se probaría dicha situación y el tribunal tendría ocasión de deliberar acerca de la procedencia de una eventual nueva prórroga. Sin embargo, de entrada, ante la oposición de la contraparte de que el proceso sea dejado sin fecha fijada y, sobre todo, tomando en consideración que se trata de un expediente que, según pone de relieve la glosa que lo conforma, tiene ya un tiempo importante en el fragor de su instrumentación, ha lugar a dejar a fecha fija el proceso. No olvidemos que la celeridad procesal impacta el rol judicial, en el sentido de dirigir ágilmente el proceso; pero, además, dicho principio afecta el rol forense de los abogados litigantes. Estos últimos están llamados a formular pedimentos tendentes a agilizar el proceso.  (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-201346863, el día 7 de marzo del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de celeridad procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Orden del Rol: en virtud del principio de celeridad, los tribunales han de adoptar las medidas de lugar para que los procesos llevados ante su jurisdicción sean conocidos con la mayor celeridad posible. En ese sentido, los expedientes que tengan fijadas medidas de comparecencias, sea de partes, de testigos o de agrimensores, por celeridad, deben ser dejados para el final del orden del rol, a fines de agilizar con los procesos que solamente van a recibir conclusiones, lo cual se desarrolla más rápido. Si bien este tribunal estila dejar para el final, conforme al orden del rol del día, aquellos procesos que tienen fijadas medidas de instrucción, en este caso particular, dado que es una sola y elemental medida, vamos a proceder a escuchar al deponente en este mismo momento (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE PRUEBA O DE ADQUISICIÓN PROCESAL

Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. Concepto. Limitaciones: el principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal, en suma, supone que las partes pueden servirse de todas las pruebas acreditadas a los debates. Las pruebas (documentales, materiales, testimoniales, etc.) pasan a ser parte del proceso, más que de la tribuna que la aportó. Pero si una parte es excluida o inadmitida en la instancia, ello arrastra las pruebas que ésta pretendía incorporar. Si bien el principio de adquisición procesal o de comunidad de la prueba supone que, en suma, las piezas aportadas por las partes pasan a formar el expediente y, por tanto, cualquiera de dichas partes pudiera servirse de ellas, lo cierto es que esto será así, por pura lógica procesal, respecto de aquellos que justamente ostenten tal calidad de “parte” en el proceso. Así, en la especie, al inadmitirse la consabida intervención, se excluyó a dicha parte interviniente; con lo cual, mal podría forjar su convicción el tribunal en función de documentos que fueron aportados por alguien que ha dejado de ser parte. Y es que, como se ha visto, al estudiar este principio procesal de comunidad de prueba, ha de interpretarse todo a partir de aquellos que sean parte: lo que se inadmite no prosigue hasta el fondo, incluyendo tanto las pretensiones como las piezas aportadas para apoyarlas. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00094, dictada el 8 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de comunidad de la prueba. Desistimiento. Medida de instrucción: el hecho de que la parte que ha propuesto inicialmente una medida de instrucción desista de ella, no impide que la contra parte manifieste su interés en servirse de ella, en cuyo caso debe el tribunal mantener vigente tal providencia. El tribunal libra acta de que la parte recurrente ha desistido formalmente de la solicitud de experticia caligráfica que había propuesta ante el INACIF, pero al mismo tiempo libramos acta de que la parte ocurrida ha externado que tiene interés en la indicada medida. En ese sentido, haciendo acopio del principio de comunidad de la prueba, conforme al cual, las pruebas, una vez acreditadas o estando en curso por mandato previo del tribunal, son parte del proceso, no de las partes, procedemos a dejar vigente la indicada medida; dejando a cargo de la parte recurrida, que es la que ahora tiene interés en el asunto, la diligencia de dicha experticia. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-69825, el día 22 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. En qué consiste. Medidas: en virtud de este principio, las medidas de instrucción y los documentos, una vez sean acreditados, forman parte del expediente y aprovechan a todas las partes. El principio de comunidad de pruebas consiste, en suma, en que una vez sean acreditadas las mismas al proceso, pasan a ser parte de la instancia. Aprovechan a todas las partes, no solamente a quien depositó un documento en particular o peticionó alguna medida de instrucción. En ese sentido, huelga aclarar que, una vez haya sido acogida una comparecencia, independientemente de que la parte que originalmente la solicitó desista de ella, si otra parte externa su interés por el conocimiento de tal comparecencia, en virtud del citado principio de comunidad de la prueba, procede ventilar la medida. Como se ha dicho, una vez acogida la misma, pasa a ser parte del expediente y, consecuencialmente, ha de aprovechar a todos los instanciados. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONCENTRACIÓN PROCESAL

Principio de concentración. Comunicación de documentos. Comparecencia de las partes. Derecho de defensa: si bien el principio de concentración procesal permite que se ordenen varias medidas de forma concomitante, ello será así siempre que no se viole el derecho de defensa de las partes. En este caso, por prudencia, procede diferir el tema de la comparecencia para que sea reiterado por la parte interesada en la próxima audiencia. Esto así, en razón de que, si bien el principio de concentración permite, de entrada, disponer varias medidas mediante una misma decisión, lo cierto es que en este caso se ha solicitado una comunicación de documentos, justamente para que la parte co-recurrida tome conocimiento de todas las piezas del expediente, y entonces estar en condiciones de opinar sobre una medida de comparecencia de partes o de cualquier otro asunto. Conminar a dicha parte co-recurrida a referirse sobre la procedencia de tal medida de instrucción en este momento, sin conocer el expediente, aparejaría una flagrante violación a su derecho de defensa. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-66532, el 6 de diciembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio de concentración. Comunicación de documentos. Historial o histórico de inmueble: con base a la concentración procesal, es posible peticionar conjuntamente el aplazamiento para fines de comunicar documentos y un historial (o histórico) del inmueble en cuestión. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas de manera conjunta, a propósito de un aplazamiento, lo cierto es que en la especie el histórico de inmueble solicitado al mismo tiempo que la comunicación de documentos, carece de pertinencia, ya que –según el propio peticionario- la finalidad es precisar una “posesión”, que es un asunto de hecho que no se debe determinar mediante la aludida providencia, que se enfoca en el tracto sucesivo de derechos reales inmobiliarios registrados. (Sentencia in vocedictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-72803, en fecha 25 de octubre del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de concentración procesal. Limitaciones: para solicitar varias medidas, en virtud de este principio, necesariamente deben estar todas las partes debidamente citadas, a los fines de que puedan opinar al respecto. De lo contrario, se violaría el derecho de defensa de quienes no estén presentes por falta de notificación. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas para ser agotadas concomitantemente, lo cierto es que para ello necesariamente deben estar todas las partes debidamente convocadas para la audiencia. De lo contrario, se estaría violando su derecho de defensa. En la especie, no consta que se hayan citado a todas las partes, por lo que no ha lugar a recibir los indicados pedimentos sobre medidas de instrucción en este momento. Una dialéctica procedimental sugiere que se cite primero y luego entonces se sometan al contradictorio todas las medidas que las partes estimen.  (Sentencia in voce dictada el 26 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de concentración procesal. Notificación conjunta de la sentencia recurrida y del recurso: es posible -en términos procesales- concentrar varios trámites en una sola diligencia procesal, por economía de tiempo y de recursos. Examinamos que la sentencia recurrida y el recurso de apelación fueron notificados en fecha 16 de junio del 2016, mediante el mismo acto núm.—, instrumentado por el Ministerial—, a los señores— en calidad de colindantes, así como al señor—, en calidad de vendedor; recurso que fue interpuesto por instancia contentiva de agravios depositada en la secretaría de esta jurisdicción, en fecha 3 de agosto del 2016. No siendo motivo de nulidad el que se haya notificado primero y luego depositado en la secretaría del tribunal el recurso, ya que la norma procesal no prevé sanción alguna por el hecho de concentrar en un mismo acto la notificación de la sentencia recurrida y el recurso, para luego proceder al depósito de la instancia introductiva del agravio. Todo lo contrario, el principio de concentración y de celeridad procesal fundamentan el descrito proceder. En esas atenciones, procede declarar la presente acción recursiva, buena y válida en cuanto a la forma, al tiempo de pasar a revisar los méritos de las pretensiones promovidas por las partes. (Sentencia dictada el 16 de febrero del año 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONGRUENCIA PROCESAL

Principio de congruencia procesal. En qué consiste. Pedimentos. Decisión. Sintonía: este principio procesal consiste en que –en suma-  los jueces deben decidir en sintonía con lo que pidan las partes. Estando el proceso en estado de fallo, esta alzada ha advertido que la parte recurrente, al formular sus conclusiones, no indicó la descripción completa y actual del inmueble que sirve de objeto al presente proceso. Esta imprecisión impide que se haga una aplicación adecuada del principio de congruencia procesal, conforme al cual –en síntesis- los tribunales del orden judicial están llamados a decidir en sintonía con lo que las partes han concluido. En efecto, las conclusiones de las partes, en materia de litis, son las que definen el alcance del litigio y delimitan el poder dirimente de los jueces. Necesariamente deben suministrarse tales datos del inmueble, para que esta aplazada esté en condiciones de estatuir congruentemente. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de congruencia. Pedimentos. Precisión de su contenido: en virtud del principio de congruencia, los jueces deben comprender todos los pedimentos que formulen las partes. Si algo no les queda claro, es factible que –en estrados- se requiera la aclaración correspondiente. Solamente así lo que finalmente se decida podrá sintonizarse con lo peticionado. Este tribunal le pide al recurrido que aclare si la inadmisión que acaba de proponer es respecto de la demanda original o en relación al recurso. Es importante que sea aclarado el alcance de dicho incidente, para que, al momento de emitir el fallo de rigor, lo decidido se sintonice con lo pedido; sea acogiéndolo o rechazándolo. Es que para que la decisión se baste, en un sentido o en otro, debe considerar la real finalidad del pedimento. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de congruencia. Revocación de sentencia. Alzada. Apelación: los tribunales deben comprender cada pedimento que sea sometido a su escrutinio. Si algo no les queda claro, en virtud del principio de congruencia, deben solicitar a la parte de que se trate, que explique adecuadamente su petitorio. El tribunal tiene a bien aclarar que los posibles remedios a adoptar en segundo grado, a propósito de la interposición de un recurso de apelación, es la nulidad de la sentencia, si se tratase de un asunto de forma procesal: incompetencia, violación del debido proceso, etc.; o bien la revocación de la decisión, si se tratare de un asunto de fondo, de mala aplicación del derecho. En ese sentido, en acopio del principio de congruencia procesal, el tribunal solicita a la parte recurrente que aclare qué ha querido decir al externar que se “rechace” la sentencia recurrida. En efecto, dicho principio de congruencia es aquel que –en suma- alude a la sintonía que debe existir entre lo que solicitan las partes y lo que decide el tribunal; y para que haya tal congruencia, necesariamente el tribunal debe estar claro en lo que se le ha solicitado. Independientemente de la suerte que en cuanto al fondo corra cada pedimento. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de congruencia. Sentencia. Acto jurisdiccional único: en virtud de este principio, si el dispositivo de un fallo no contiene algo expresamente, pero ello se deriva de otra parte de la decisión, ese aspecto ha de tenerse como parte de lo decidido, pues los tribunales han de decidir en congruencia con lo que peticionen las partes. Ha de concluirse que el histórico del inmueble en cuestión es en relación a la aludida entidad y desde el año 1990, ya que, si bien expresamente no consta desde cuándo debía hacerse el histórico en el dispositivo, ello se deriva del acta de audiencia. En ésta se consigna claramente que esa entidad solicitó el informe respecto de ella y desde el año 1990. Los tribunales han de decidir en sintonía con lo pedido, por lo que –como se ha dicho- ha de considerarse que esos son los términos de lo decidido en la audiencia anterior. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de congruencia. Transferencia. Sucesión. Pago de impuestos. Deslinde: el inmueble deslindado debe ponerse, en el Registro, a nombre de la heredera que solicita el deslinde, sin necesidad de peticionar la transferencia, propiamente. El tribunal debe entender lo pedido para, en virtud del principio de congruencia, luego dar respuesta acorde con lo peticionado. En ese sentido, habiéndose aclarado que de lo que se trata es de una única heredera promoviendo un deslinde respecto del inmueble que fuera propiedad de su causante, huelga precisar que cuando dicha única heredera de la de cujus es la que motoriza el deslinde, a fines de individualizar sus derechos, no es necesario que peticione –además de la aprobación de la mensura para deslinde-  la transferencia, per se, del inmueble. Los impuestos que corresponden en este contexto son los sucesorales, no los de transferencia inmobiliaria. El Registro de Títulos debe, luego de cerciorarse de que se hayan pagado los impuestos de rigor, poner a nombre de la aludida heredera el inmueble en cuestión, en base a la sucesión que le corresponde. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-73653, el 14 de marzo del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONTRADICCIÓN

Principio de contradicción. Citación. Debido proceso: hasta que no estén todas las partes instanciadas presentes en estrados o debidamente convocadas, no ha lugar a formular pedimento alguno, ajeno a las citaciones per se. En efecto, según el principio de contradictoriedad o de contradicción, deben estar todas las partes presentes o, al menos, regularmente citadas para que opinen sobre todos los pedimentos que se promuevan. El tribunal le aclara a la parte recurrida que no están las condiciones procesales dadas para permitirle que formalice el pedimento que ha referido, puesto que, en virtud del principio de contradicción, aunado al derecho de defensa, deben estar todas las partes presentes para que puedan opinar acerca de ese petitorio que desea realizarse en este momento, así como acerca de cualquier otro pedimento que pudiera hacerse luego. Así, dado que la audiencia, como se ha dicho, debe aplazarse justamente para completar el trámite de las citaciones a las partes que no están presentes, se impone aplazar y que dicha recurrida plantee su pedimento en la próxima audiencia. (Sentencia in vocedictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

• En ese mismo sentido: si no están debidamente citadas todas las partes, no        procede someter un petitorio nuevo.El tribunal, luego de deliberar, ha decidido diferir –otra vez- el tema del historial formulado por la parte recurrida, en el entendido de que aún falta por notificar a una de las partes instanciadas. Deben estar presentes o, al menos, debidamente citadas las partes para estar dadas las condiciones procesales de someter un nuevo petitorio al escrutinio del tribunal. Todos deben contar con la oportunidad de referirse al respecto. (Sentencia in vocedictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2017-79200, el 28 de junio del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio de contradicción. Cuándo se configura: este principio se configura cuando todas las partes se refieren sobre todos los petitorios formulados en el proceso. En efecto, el contradictorio se verifica cuando una parte dice y la otra contradice. El tribunal invita a la parte co-recurrida a que se refiera en torno al medio de inadmisión planteado al efecto. Para que la dinámica del contradictorio quede cubierta, todas las partes han de opinar sobre todos los pedimentos. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de contradicción. Intimación previa. Debido proceso: para que sea cónsono con el debido proceso la acumulación, necesariamente los tribunales deben intimar a las partes para que se pronuncien en torno al petitorio en cuestión. La contradictoriedad se cubre cuando todas las partes opinan sobre cada aspecto debatido. Para cumplir con el principio de contradictoriedad y con el debido proceso en general, previo a acumularse algún incidente, los tribunales deben intimar a todas las partes para que se refieran sobre el petitorio en cuestión.  (Sentencia in voce dictada el 22 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Principio de especialidad. Contrato de venta. Tachaduras: si el contrato de venta contiene tachaduras, no es posible determinar inequívocamente las particularidades del negocio jurídico suscrito, violándose con ello el principio de especialidad que, además de los sujetos, supone que deben identificarse la causa y el objeto de la transacción. Se puede evidenciar que el acto de venta no cumple fielmente con el principio de especialidad, pues las tachaduras no permiten certificar con certidumbre lo pactado, resultando incorrectamente expresado o corregido el objeto del contrato, ya que se debió hacer con apego al Derecho, es decir, al margen del acto firmado por las partes. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00120, dictada el 31 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE EXTENSIÓN DE LA PRUEBA

Principio de extensión de la prueba. Certificación de Estado Jurídico de Inmueble: la aportación de una certificación de estado jurídico de inmueble puede producirse en cualquier estado de causa, si ya consta una anterior. Aclaramos a la parte recurrente que no tiene el tribunal por qué autorizar expresamente el depósito de una certificación de estado jurídico más reciente, cuando ya consta una certificación anterior depositada. En virtud del principio de extensión de la prueba, ha de tenerse dicha nueva certificación como una extensión de la anterior, en términos probatorios, no como una prueba nueva que deba someterse al tamiz procesal de la fase de sometimiento de pruebas. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-64515, el 10 de enero del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

• En ese mismo sentido: una certificación de estado jurídico de inmueble más actualizada es, en términos probatorios, una extensión de la certificación de igual naturaleza de fecha anterior. No precluye el momento procesal para aportar una certificación de estado jurídico más actualizada en la fase de fondo. El tribunal autoriza a la parte recurrente para que en un plazo otorgado a tales fines aporte, conjuntamente con su escrito justificativo de conclusiones, una certificación de estado jurídico más actualizada. No ha de tenerse como prelucida la fase de aportación de ese tipo de documentación, puesto que ya consta depositada una certificación de igual naturaleza en el expediente. Esta más actualizada vendría a corroborar a aquella. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2014-58876, en fecha 15 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio de extensión de la prueba. Pruebas nuevas. Fase de producción de pruebas: en virtud del principio de extensión de la prueba, los originales certificados de una prueba ya depositada en copia, en puridad probatoria, no han de tenerse como pruebas nuevas, sino como un mero complemento de la prueba ya ofrecida en versión fotostática. El original certificado de un documento previamente depositado en fotocopia, en puridad jurídica, no es una prueba novedosa. Es una extensión del medio ya ofrecido, en virtud del principio de extensión de la prueba; y a partir de ello, habría que flexibilizar los plazos para depósito: no es lo mismo no haber depositado nada, a formalizar el depósito de los originales de un documento previamente aportado en versión fotostática. Pero no obstante todo lo anterior, en la audiencia de producción de pruebas, lo propio ha de ser que al momento de enunciar las pruebas nuevas, se haga alusión a los originales certificados que se pretenden depositar. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE INMEDIACIÓN PROCESAL

Principio de inmediación procesal: en suma, es aquel mediante el cual los jueces tienen un contacto directo con la prueba sometida a su escrutinio. No se basta a sí mismo el alegato esgrimido al efecto, en el sentido de que la circunstancia de que la medida de descenso haya sido instrumentada ante el juez de jurisdicción original torna inviable la reiteración de dicha providencia ante esta alzada. En efecto, la consecuencia devolutiva de la apelación supone que la instrumentación de la causa se retrotrae a su fase inicial, esto es, que todo ha de dilucidarse nuevamente, incluyendo las medidas de instrucción. Y en virtud del principio de inmediación procesal que, en suma, es aquel en virtud del cual los jueces del orden judicial tienen un contacto directo con las pruebas sometidas a su escrutinio, entrará en su soberana apreciación decidir en cada caso si ordenan dicha medida o no. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE INMUTABILIDAD DEL PROCESO

Principio de inmutabilidad del proceso. Variación de conclusiones en estrados: no procede variar las conclusiones en la última audiencia, sin previa notificación para poner en condiciones a la contra parte para defenderse. En cuanto a la variación de conclusiones que la parte recurrente llevó a cabo en la última audiencia, celebrada en fecha—, indicando que reformularía las conclusiones inicialmente sometidas en el recurso de apelación, este tribunal recuerda que el principio de imputabilidad del proceso impide, categóricamente, que las conclusiones vertidas en el acto inicial de instancia, en este caso de apelación, sean mutadas en detrimento del derecho de defensade la otra parte, la cual habría articulado sus medios defensoriales respecto de las conclusiones que se le han notificado de forma inicial. A menos que la contra parte, excepcionalmente, dé aquiescencia a una variación de las consabidas conclusiones iniciales, tal proceder viola el debido proceso. Por vía de consecuencia, dado que la citada acta de audiencia, de fecha—, no da cuenta de que haya sido dada aquiescencia expresa a la aludida variación de conclusiones, se impone que esta alzada responda a las conclusiones notificadas en el recurso sometido a nuestra consideración, desestimando –de plano- toda variación hecha en estrados. (Sentencia núm. 1399-2018-S-00131 dictada, el 19 de noviembre del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y DE LEGITIMIDAD

Principios de legalidad y de legitimidad. Ejecución de actos de disposición. Depuración del derecho. Registro. Uso de soportes tecnológicos: en virtud de estos principios, todos los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales, Tribunales y Registro de Títulos) deben revisar la legalidad y la legitimidad del derecho involucrado, previo a dar curso a cualquier pretensión sometida a su escrutinio. Los principios de legalidad y de legitimidad, ambos contenidos –a su vez- en el Principio II de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, indican que antes de ejecutarse cualquier acto de disposición debe realizarse la depuración del derecho a registrar, y establecerse de manera inequívoca que el mismo existe y que pertenece a su titular. Y para ello, dichos órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden valerse de los soportes tecnológicos puestos a su disposición por el Poder Judicial. (Sentencia dictada en febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE PRECLUSIÓN PROCESAL

Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo: por regla general, las medidas de instrucción no proceden en la fase de fondo, sino en la etapa de producción de pruebas y de asuntos previos. Solamente de manera excepcional, y siempre que exista una justa causa, pudieran admitirse estas medidas en la etapa del fondo. Ha precluidola fase para conocer medidas de instrucción, ya que nos encontramos en la audiencia de fondo. Solamente si existiere una justa causa que justifique la circunstancia de no haber promovido esta medida en el momento procesal originalmente concebido a tales efectos, pudiera sopesarse la posibilidad de admitirlas. En este caso, una garante administración de justicia sugiere rechazar las pretensiones promovidas, tendentes a conocer sendas medidas de instrucción, ya que la parte peticionaria de ellas se ha limitado a sostener que tiene interés en tales providencias, sin invocar en ningún momento un motivo válido sobre la extemporaneidad de su petitorio.  (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo. Procedencia excepcional: excepcionalmente, procede acoger medidas de instrucción en la fase de fondo, siempre que se motive fehacientemente al respecto. Procede acoger la medida de instrucción peticionada al efecto, consistente en la comparecencia de la persona misma de la recurrida, a fines de que ésta externe personalmente cuál de los dos abogados que han alegado representarle cuenta con un mandato vigente. Esto así, independientemente de que nos encontremos en la fase de fondo. Se trata de un asunto que ha surgido luego de cerrada la fase de pruebas. (Sentencia in voce dictada el 5 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE SANEAMIENTO PROCESAL

Principio de saneamiento procesal. Notificación de recurso de apelación: en virtud de este principio, subsana la falta de notificación del recurso, el hecho de que –en todo caso- la audiencia será aplazada y, por tanto, las partes podrán tomar conocimiento de todas las piezas del expediente. El principio de saneamiento procesal promueve que, en concreto, sea expurgada toda situación que impida el fiel desenvolvimiento de la instancia, siendo la “nulidad” la ultima ratio, para cuando se trate de algún vicio insalvable. La doctrina ha reconocido soberanía a los tribunales para determinar, en cada casuística, la procedencia o no de la aplicación del comentado principio. En la especie, ciertamente, ha quedado evidenciado que la parte co-recurrida en cuestión solamente recibió en su notificación la sentencia apelada, pero no el recurso, en sí, distinto a los demás co-recurridos (que fueron notificados en el mismo lugar), quienes sí han externado que recibieron el acto de recurso. Sin embargo, como se ha dicho, la presente audiencia será, en todo caso, aplazada para que el abogado del Estado facilite a la parte recurrente las piezas que ha solicitado en estrados y, además, para que el propio abogado del Estado tome conocimiento del expediente, ya que ha externado que no ha tenido tiempo de consultar detenidamente la glosa procesal. Por vía de consecuencia, en una aplicación a ultranza del referido principio de saneamiento procesal, ha lugar a dar como cubierta la falta de notificación del recurso, a través del comentado aplazamiento. En efecto, en ese lapso (más de un mes) las partes –todas- tendrán oportunidad de consultar el expediente en toda su extensión y, consecuentemente, preparar los medios de defensa de lugar. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2014-56151, el día 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

PRINCIPIO DISPOSITIVO

Principio dispositivo. Actividad probatoria. “Alegar no es probar”: en virtud del principio dispositivo, las partes deben aportar las pruebas que soporten sus alegatos, ya que en derecho alegar no es probar. Este principio se atenúa en materia de saneamiento, ya que en dicho proceso de orden público, con efecto erga omnes, el principio inquisitivo, propio de un rol activo de los jueces, es muy marcado. Conforme al principio dispositivo, las partes son las llamadas a promover las pruebas para avalar sus respectivas conclusiones, en virtud del artículo 1315 del Código Civil; texto que rige supletoriamente en esta materia. En efecto –como se ha visto- la parte interesada ha presentado documentos a nombre de otras personas y con datos, en general, que no son suficientes para fundar la procedencia de sus pretensiones. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00073, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio dispositivo. Apelación. Partes en la alzada: en virtud de este principio, el apelante debe instanciar, notificando el recurso, a quien entienda. Si no incluye a una parte que debió incluir en su acción recursiva, no pudiera luego reprender hacerlo después de varias audiencias celebradas en la alzada. El tribunal rechaza el pedimento de aplazamiento que ha hecho, nueva vez, el recurrente, bajo la prédica de que debe notificar a una parte que participó del proceso en jurisdicción original y que todavía no se le ha notificado para comparecer ante este tribunal superior. Dicho recurrente debió incluir en su recurso, en virtud del principio dispositivo, a quienes entendía pertinente. No pudiera, a estas alturas procesales, luego de la celebración de sendas audiencias, pretender dilatar el proceso, proponiendo un nuevo aplazamiento para notificar a quien debió llamar desde el inicio. Justamente, es una máxima de recurrente aplicación aquella que reza: “En Derecho, nadie pude prevalecerse de su propia falta”. El tribunal decidirá con las partes que constan instanciadas y derivará las consecuencias jurídicas de ello, al momento de emitir su fallo. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2017-78815, el 21 de junio del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio dispositivo. Instanciación de las partes: si una parte solicita algo que afecta derechos de una persona, física o moral, que no fue puesta en causa, se impone el rechazo de tales pretensiones. En la especie, el tribunal advierte que se han formulado pedimentos que afectan a personas que no han sido puestas en causa, lo cual –evidentemente- viola el derecho de defensa a tales personas dejadas de instanciar y, por ende, lacera el debido proceso de ley. Por vía de consecuencia, en ejercicio de la tutela judicial efectiva instituida en el artículo 69 de la Constitución, se impone el rechazamiento de las pretensiones sometidas a nuestro escrutinio en las descritas circunstancias. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00156, dictada el 11 de julio del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio dispositivo. Instanciación de partes: en virtud del principio dispositivo, las partes son árbitras de precisar a quién desean poner en causa. Los tribunales de tierras, en materia de litis de derechos registrados, que es de interés privado, no deben disponer –de oficio- que se ponga en causa a ninguna parte en particular. Lo propio es rechazar si lo solicitado viola algún derecho de alguien que debió ponerse en causa y no se puso Propicia es la ocasión para que esta Sala recuerde que las partes, en virtud del principio dispositivo, en materia de litis de derechos registrados, no tienen que pedir autorización a los tribunales para poner en causa a ninguna entidad o persona física. Ellas (las partes) encausan a quien estimen pertinente. En caso de no instanciar a una parte que debió llamarse al proceso, y lo solicitado pudiera afectar sus derechos, pues los tribunales rechazarían las conclusiones formuladas en ese contexto, sin imponer que sea citado nadie que las partes voluntariamente no hayan encausado. Distinto sucede en los dos procesos de orden público que se ventilan ante la Jurisdicción Inmobiliaria que, como sabemos, son el saneamiento y la revisión por causa de fraude. En los referidos procesos de efecto erga omnes, los jueces tienen un papel activo y la prueba es libre. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO REFORMATIO IN PEIUS

Principio reformatio in peius: en virtud de este principio, nadie puede resultar lesionado con su propio recurso. No debe olvidarse que, en virtud del principio reformatio in peius, no procede reformar a peor, en perjuicio del recurrente. En este caso, el tribunal a-quo acogió parcialmente las conclusiones incidentales del demandante, hoy recurrente, en lo relativo a la “inclusión” de herederos calificada por el tribunal de jurisdicción original como “determinación”. Y, de su lado, la parte recurrida no se opuso a ese aspecto, al tiempo de solicitar formalmente que se confirme la sentencia recurrida en todas sus partes. Por consiguiente, mal podría esta alzada aproximarse a un asunto que, en sí, no ha sido criticado por las partes, lo que, en rigor jurídico, saca dicho aspecto del radio de aplicación de la presente apelación. (Sentencia núm. 1399-2019-S-00002 dictada, el 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Principio reformatio in peius: aun cuando en la alzada se constate que algo decidido en jurisdicción original a favor del recurrente es incorrecto, en rigor jurídico, si se trata de un aspecto no recurrido, no debe la Corte abordar ese punto.  De entrada, en el aspecto material o sustantivo del derecho, al margen del enfoque procesal (que veremos más adelante), esta alzada advierte que no resulta ni justo ni útil determinar herederos, si el pedimento principal fue previamente rechazado, que era la nulidad de la constancia anotada en cuestión. En efecto, en la Jurisdicción Inmobiliaria, como es sabido, la determinación de herederos debe estar acompañada de una solicitud de partición, que no se ha hecho; por tanto, además de que –como se ha dicho- ante el rechazo de la nulidad principal, sería de poca utilidad determinar herederos (el juez de la partición, de todos modos, deberá asomarse a ese aspecto de determinación), como se ha dicho, en el caso de esta jurisdicción especializada, era menester que la petición de determinación se acompañara de una solicitud de partición. Sin embargo, en virtud del principio reformatio in peius, nadie puede perjudicarse de su propio recurso: el aspecto de la determinación fue solicitado y acogido, sin que nadie critique esa parte, por lo que mal podría esta alzada desdecir ese precepto definido, que sale del radio de alcance de la presente apelación. (Sentencia núm. 1399-2019-S-00002 dictada, el 10 de enero del 2019, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)

Como ha podido advertirse mediante el estudio de las decisiones referidas precedentemente, el buen manejo de la principiología del proceso inmobiliario permite resolver situaciones presentadas ordinariamente en el fragor de la instrumentación de los procesos, tutelándose más eficazmente los derechos de las partes. El hecho de que los tribunales y los abogados litigantes dominen e invoquen habitualmente los principios procesales, representa una señal del afianzamiento de la cuestión constitucional en nuestro medio jurídico y, a su vez, una conquista que nos acerca al ideal de justicia que todos aspiramos para nuestra nación.

BIBLIOGRAFÍA

ALEXY, Robert. “Teoría de la argumentación jurídica”(Traducción de Manuel Atienza e Isabel Espejo): Madrid, España, Dagaz Gráfica, s.1.u., 2014.

CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”: Buenos Aires-Bogotá, Editorial Astrea, 2012.

COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del derecho procesal civil”: Montevideo-Buenos Aires, Editorial IB de IF, 2007.

GOZAÍNI, Osvaldo Alfredo. “Teoría general del derecho procesal”: Argentina, Sociedad Anónima Editora Comercial, Industrial y Financiera, 1999.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Soluciones procesales ante los juzgados de paz y de primera instancia”, 2da. edición (revisada y ampliada): República Dominicana, Editora Búho, SRL, 2001.

JORGE PRATS, Eduardo. “Derecho constitucional”, Vol. I: República Dominicana, Editora Búho, 2013.

PEYRANO, Jorge W. “El proceso civil”: Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 1978.

READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central) –Selección de precedentes relevantes- (2015-2017)”: República Dominicana, Talleres Gráficos de Librería Jurídica Internacional, S.R.L., 2017.

VILLARO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”: Buenos Aires, Argentina, Editorial Astrea, 2010.

REPÚBLICA DOMINICANA. Constitución, 13 de junio de 2015.

Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario.

Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original.

El embargo retentivo basado en sentencias

dictadas en el extranjero

Por.: Yoaldo Hernández Perera

(Gaceta Judicial, año 21, número 367)

SUMARIO

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Se analiza la cuestión de saber si una sentencia dictada en el extranjero puede servir de título para trabar un embargo retentivo, sea sin previa autorización judicial (Art. 557 del CPC), una vez obtenido el execuátur[1] de rigor, o bien mediante la condigna autorización judicial (Art. 558 CPC), antes de concederse el execuátur correspondiente. Asimismo, se estudia la naturaleza del proceso para diligenciar el execuátur de sentencias extranjeras, en el marco de la Ley núm. 544-14 y el Código de Bustamante, entre otros aspectos relevantes sobre la temática de las decisiones extranjeras y del embargo retentivo.  

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PALABRAS CLAVES

Derecho Internacional Privado, sentencia extranjera, execuátur, embargo retentivo, acto bajo firma privada, acto auténtico, autorización judicial, teoría, práctica, crédito bancario, evolución normativa, Código Civil, Código de Procedimiento Civil, Ley núm. 834, Código de Bustamante, Ley núm. 544-14, República Dominicana. 

Desde el día 3 hasta el 5 de julio de los corrientes, en las instalaciones de la Fundación Global Democracia y Desarrollo (FUNGLODE), fue celebrado el segundo Congreso de Derecho Internacional Privado: Ley núm. 544-14 y nuevas tendencias, organizado por el Instituto Global de Altos Estudios en Ciencias Sociales (IGLOBAL).

Con ocasión de la referida actividad, entre otros tópicos de interés, fue debatido el tema de las sentencias dictadas en el extranjero, en el marco del embargo retentivo. Muchas aristas sobre la citada temática salieron a relucir en el panel que, del país, estuvo integrado por un servidor y por los juristas Napoleón Estévez y Lucas Guzmán. El Magistrado Justiniano Montero fungió como moderador del evento.

Uno de los aspectos relevantes abordados en el fragor de las intervenciones de los panelistas fue el relativo a saber si el Código de Bustamante era aplicado fielmente por los tribunales del orden judicial, en el ámbito del execuátur de las sentencias dictadas en el extranjero. Al respecto, hacemos nuestras las consideraciones externadas por el Magistrado Edynson Alarcón en la presentación que hiciera a la Ley núm. 544-14, de la Colección Legislativa de Gaceta Judicial, a saber: “El Código de Bustamante, por muchas razones, ya no era ese referente. Había dejado de serlo quizás desde sus propios orígenes cuando Estados Unidos, México y Colombia se negaron a suscribirlo. Argentina, Uruguay y Paraguay terminaron echándolo a un lado y rigiéndose por las Normas de Montevideo de Derecho Internacional Privado, y las tímidas ratificaciones que se lograron estuvieron afligidas por serias reservas (Brasil, Venezuela, Haití y República Dominicana), incluso, en los Casos de Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Bolivia y Chile, esas reservas fueron indeterminadas (…) no había, que sepamos, un procedimiento formal, claramente definido, para completar el trámite. El vacío incitaba entonces en la práctica dicotomías inaceptables. Algunos encaminaban su procedimiento bajo el formato gracioso, en tanto que otros lo hacían contenciosamente. La LDIP soluciona el problema y acaba con décadas de imprecisiones e incertidumbre”[2].

El quehacer judicial dominicano pone de relieve que, en efecto, tal como se ha reseñado precedentemente, no había una aplicación uniforme del referido instrumento Supranacional, en lo que a la obtención del execuátur se refiere. Por vía de consecuencia, dado que la Ley núm. 544-14 ha establecido un trámite sencillo y gracioso para los fines comentados, es más viable que sea dicha tramitación la que sea observada ante el único tribunal competente para ello, que actualmente es la Cámara Civil y Comercial del Distrito Nacional. Insistir con que, luego de la entrada en vigor de la citada ley núm. 544-14, debe hacerse distinción entre los países signatarios del Código de Bustamante y los que no lo son para, a partir de ello, determinar si el asunto ha de ventilarse graciosa o contenciosamente, atentaría contra la uniformidad de los procesos. No parece que exista contradicción sustancial entre el trámite de aquel código internacional, que sigue vigente, y la comentada ley nacional; con lo cual, insistimos, deberíamos apostar a la uniformidad procedimental[3].

Por otra parte, fue controvertida la cuestión de si una sentencia dictada en el extranjero, debidamente dotada de su execuátur, pudiera servir de título para embargar retentivamente, sin previa autorización judicial, al amparo del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil; tomando en cuenta para ello que el artículo 122 de la Ley núm. 834, sostiene que las sentencias rendidas por los tribunales extranjeros y los actos recibidos por los oficiales extranjeros son ejecutorios en el territorio de la República de la manera y en los casos previstos por la ley[4]. Y al tenor del artículo 2123 del Código Civil, no puede tampoco resultar hipoteca[5] de los fallos que se hayan dado en país extranjero, sino cuando se declaren ejecutorios por un tribunal de la República, sin perjuicio de las disposiciones contrarias que puedan contenerse en leyes políticas o en los tratados.

Sobre este asunto, ha de concluirse –categóricamente- que sí, que una sentencia extranjera dotada de execuátur constituye un título que funda la procedencia del embargo retentivo directo, sin previa autorización judicial, al tenor del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil[6]. En efecto, una sentencia con execuátur constituye un título ejecutorio, según nuestro marco normativo vigente. Y por regla general, “quien puede lo más, puede lo menos”[7]; con lo cual, si en base a un título ejecutorio es posible trabar embargo ejecutivo (dando mandamiento de pago y vendiendo en pública subasta), con mayor razón ha de ser posible embargar conservatoriamente en base a un título de esa naturaleza.

No debe perderse de vista que cinco son los elementos que han de concurrir en todo tipo de embargo: 1.- Un sujeto activo (acreedor), 2.- Un sujeto pasivo (deudor), 3.- Una causa (crédito), 4.- Un objeto (bienes a ejecutar) y 5.- Un título (documento en virtud del cual se ejecuta). Se trata de elementos concurrentes, esto es, que deben verificarse todos en cada caso concreto, y si faltare uno de ellos la sanción sería la nulidad de la vía de ejecución de que se trate[8]. En ese sentido, tal como se ha dicho, todo acreedor podrá trabar embargo retentivo fundado en una sentencia extranjera dotada de execuátur, sin previa autorización judicial. Y dado que en el descrito escenario el acreedor contaría con un título ejecutorio (sentencia extranjera) no tendría que demandar el cobro conjuntamente con la validez: por regla general, el cobro se demanda cuando no existe un título ejecutorio.

Por otro lado, surgió como punto a controvertir si una sentencia extranjera pudiera servir para embargar retentivamente, en la fase conservatoria, antes de que se tramite formalmente el execuátur de rigor; invocando a tales efectos el artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la modalidad indirecta del embargo retentivo, la cual requiere un previo estudio judicial sobre la procedencia de tal medida. Al respecto, comulgamos con la posición a favor; y es que el derecho común aplicable a todos los embargos conservatorios, instituido en el artículo 48 del Código de Procedimiento Civil[9], prevé dos elementos que han de verificarse, que son: 1.- Acreditación razonable del crédito y b) Prueba de la urgencia. Y no hay dudas de que el hecho de que exista una sentencia traducida, aunque no cuente todavía con un execuátur que la dote de ejecutoriedad, justifica razonablemente la existencia de un crédito. Esto así, tomando en cuenta que en nuestro ordenamiento el embargo retentivo es –según criterio dominante- de naturaleza mixta: una primera fase conservatoria y una segunda ejecutiva, luego de la validez[10].

Evidentemente, si luego de autorizarse el embargo mediante una sentencia extranjera traducida, pero sin execuátur todavía, resulta que dicha homologación judicial es rechazada (se niega el execuátur), por la razón que fuere, la parte embargada debería acudir al mecanismo de referimiento para procurar el levantamiento de tal medida en esta hipótesis; medida que perdería sostenibilidad, por falta de un título válido.

El escenario esbozado precedentemente, como se habrá advertido, ha sido concebido a la luz del artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, el cual  -vale reiterar- supone un estudio previo por parte de un tribunal, a fines de establecer si el mencionado derecho común de las medidas conservatorias (Art. 48 CPC) se verifica en el caso concreto: 1.- Acreditación de crédito y 2.- Prueba de la urgencia. Pero se llegó a sostener que también el artículo 557 del mencionado código procesal debía contar con aplicabilidad, en base a una sentencia extranjera traducida, aunque la misma carezca todavía de execuátur. Es decir, conforme a esta última postura, la sentencia extranjera, debidamente traducida, pudiera justificar no solamente un embargo retentivo indirecto, con previa autorización judicial, al abrigo del comentado artículo 558, sino que dicho instrumento también pudiera permitir al acreedor, igual que cuando existe un execuátur, embargar directamente, al tenor del artículo 557, sin previa autorización judicial; esto así, asumiendo que una sentencia extranjera traducida se equipara a un acto bajo firma privada, en el marco del consabido artículo 557.

Particularmente, tenemos nuestras reservas en torno al criterio liberal expuesto anteriormente. Y es que si bien las sentencias, por regla jurídica general, constituyen actos auténticos; y no pierden su condición de autenticidad por el solo hecho de ser recurridas mediante recursos ordinarios, no debemos olvidar –sin embargo- que la discusión se ha desarrollado en el ámbito de sentencias extranjeras, las cuales –tal como hemos venido apuntando- requieren de un execuátur para su ejecutoriedad en el país. No es lo mismo que un tribunal, en el marco de la razonabilidad en la acreditación del crédito, al hilo del artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, juzgue y retenga – a reserva de agenciarse el execuátur de rigor- la existencia de la acreencia invocada, autorizando el embargo, a que directamente se proceda a dicha ejecución, sin previo escrutinio judicial: se trata de supuestos distintos y distantes.

Es incorrecto, en nuestro concepto, pretender equiparar un contrato traducido, en el marco del comentado artículo 557 del Código de Procedimiento Civil, con una sentencia extranjera sin execuátur. Lo primero es un verdadero acto bajo firma privada, afín con los preceptos del referido artículo 557; lo segundo es un acto jurisdiccional que, en todo caso, no sería –como se ha visto- un acto bajo firma privada, sino un acto jurisdiccional con autenticidad. Pero ocurre que dicha autenticidad está, en el contexto analizado, condicionada a la concesión de un execuátur. Mal podría, consecuencialmente, dejarse al libre albedrío de “sedientos acreedores” el prurito de saber en cada caso concreto si está o no el crédito razonablemente determinado en una sentencia dictada en el extranjero, sin execuátur aún[11].

La prudencia aconseja que si existe una urgencia que impida aguardar hasta tanto sea gestionada la expedición del execuátur correspondiente, la fórmula a emplearse para obtener el embargo retentivo sea la indirecta instituida en el artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, con un estudio judicial previo.

En otro orden de ideas, se lanzó la inquietud de saber si la sentencia extranjera dotada de execuátur solamente podría ejecutarse conforme a las reglas del embargo retentivo. Incluso, se llegó hasta el punto de proponer la posibilidad de fundar la procedencia de medidas de coerción reales en el ámbito penal, con base a sentencias extranjeras.

En cuanto al primer asunto, ha de convenirse en que no solamente el embargo retentivo pudiera utilizarse para ejecutar en el país una sentencia extranjera con execuátur (condenatoria al pago de dinero). En efecto, tal como sostuviéramos más arriba, todo embargo tiene como elemento consustancial, además de la existencia de un acreedor, de un deudor, de una causa (que es el crédito), de un objeto (que son los bienes a ejecutar), un título. Por consiguiente, todo acreedor que cuente con un título válido (en este caso, con una sentencia extranjera con execuátur), además de las restantes cuatro condiciones, pudiera trabar la medida ejecutiva que convenga a sus intereses, esto es, embargo conservatorio general, hipoteca judicial provisional/definitiva, embargo ejecutivo (mobiliario/inmobiliario), etc.

En cuanto al tema de las medidas de coerción reales, en el marco del proceso penal, obvio que la sentencia extranjera condenatoria al pago de dinero no justificaría tales medidas. Recordemos que el espíritu de la Ley núm. 544-14, de Derecho Internacional Privado, es que el juez del execuátur no debe adentrarse en el fondo del asunto; simplemente ha de decidir en torno a la ejecutoriedad de lo decidido en el extranjero, nada más. Por consiguiente, siendo las medidas de coerción, tanto las personales como las reales, propias de la sustanciación de la causa, es evidente que éstas salen del contexto estudiado: como se ha dicho, el juez del execuátur no se adentra en el estudio del caso, propiamente, sino que estatuye en torno a la ejecutoriedad de lo ya decidido por un tribunal extranjero. Además de que el principio general prescribe que el juez penal autoriza medidas de coerción (personal/real) respecto de procesos que él ventila, no en relación a tramitaciones gestionadas en otras instancias.

Llamó poderosamente la atención, en otro sentido, que saliera a relucir de las intervenciones de los panelistas en este Congreso de Derecho Internacional Privado, que en la práctica cotidiana no es frecuente el trámite del execuátur de sentencias extranjeras condenatorias al pago de dinero. En efecto, las entidades de intermediación financiera, que en materia de embargo retentivo tienen un papel muy activo, sea como terceros embargados, o bien en condición de acreedores, puesto que el crédito bancario es muy común, no llevan a cabo el mencionado trámite de manera habitual. En el ámbito bancario, se registran embargos retentivos en moneda extranjera, sobre todo en dólares, pero en base a transacciones llevadas a cabo en el país, por lo que la gestión del execuátur no ha sido necesaria en ese contexto.

El pagaré notarial, según la experiencia de los procesos llevados por entidades de intermediación financiera ante los tribunales de la República, es el título en base al cual con mayor frecuencia se traban embargos retentivos. Pero –vale precisar- la circunstancia de que, no obstante la globalización y las transacciones multinacionales (que cada vez son más frecuentes) no sea habitual que en el ámbito bancario se promuevan procesos de execuátur de sentencias extranjeras, a nuestro juicio, variará más temprano que tarde[12].

En otro sentido, la concentración competencial que hace el artículo 91 de la Ley núm. 544-14, de Derecho Internacional Privado, a la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, fue objeto de crítica. En efecto, dicha competencia exclusiva pudiera afectar el acceso material a la justicia. Parecería, pues, que la fórmula previa a la entrada en vigor de la citada normativa, definiendo la competencia en función del domicilio de la parte a ejecutar, era más afín con el acceso a la justicia. El tiempo determinará si será menester rectificar o no esa parte.

De igual modo, se abordó la situación de que el artículo 89 de la Ley núm. 544-14, al tratar el reconocimiento de decisiones judiciales extranjeras, se limita a indicar –genéricamente- las sentencias contenciosas. Esto fue criticado en razón de que existen varios tipos de decisiones rendidas en materia contenciosa (preparatorias, interlocutorias, definitivas sobre incidentes, definitiva sobre el fondo). Sin embargo, parecería que en el contexto dilucidado, que era en el marco del embargo retentivo, es obvio que, a pesar de no estar consagrado taxativamente, salta a la vista que la sentencia ha de ser definitiva sobre el fondo para que pueda constituir un título ejecutorio (con un crédito cierto, líquido y exigible incurso)[13].

El tema de los laudos arbitrales dictados en el extranjero fue por igual debatido. Sobre este punto se estableció que la Convención de Nueva York, del 10 de junio del 1958, instituye un sistema de execuátur conforme al cual los laudos arbitrales pueden ser ejecutorios en cualquier país del mundo. En efecto, el artículo 42 de la Ley núm. 489-08, de Arbitraje Comercial, sugiere que el referido trámite de homologación internacional se rige por la aludida Convención de Nueva York.

No es ocioso aclarar que laudo extranjero y laudo internacional, jurídicamente, no es lo mismo. El primero supone –concretamente- que la decisión arbitral se haya rendido fuera del país, en tanto que el segundo (laudo internacional) implica que los litigantes afectados tengan su domicilio fuera del país o en Estados diferentes, o si el lugar de ejecución de un aspecto substancial de las obligaciones de la relación comercial, es un Estado distinto a aquel en el cual tengan su domicilio, tal como dispone el artículo 1.2 de la Ley de Arbitraje Comercial. El extranjero siempre requiere del execuátur, el internacional no necesariamente.

En definitiva, como dijera alguna vez el connotado jurista Eduardo J. Couture, el Derecho se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día un poco menos abogado[14]. Justamente, pensemos que hace no muchos años atrás era impensable, por ejemplo, que un tribunal dominicano pudiera dirimir los conflictos sometidos a su jurisdicción aplicando un derecho foráneo; incluso, la Suprema Corte de Justicia mantuvo el criterio por mucho tiempo, en el sentido de que el solo hecho de que las partes acuerden un derecho extranjero para resolver la controversia caracterizaba, ipso facto, la incompetencia del tribunal nacional; pero hoy esa situación es posible, en virtud del artículo 82 de la Ley núm. 544-14. Tampoco era de imaginarse que existirían entidades con una operatividad muy característica, como son –en el mercado de valores-  las de depósito centralizado de valores[15], al tenor de la Ley núm. 19-00, y que al momento del juez del embargo retentivo ordenar a dichas entidades, mediante la sentencia de validez,  que -como terceros embargados- realicen el pago en manos del embargante, debía tomar en cuenta las particularidades de tales organismos, entre otros casos en que ha sido evidente la evolución normativa de nuestro país. No cabe dudas, el Derecho evoluciona y, como juristas, debemos (tal como afirmó Couture) seguir sus pasos.

La Ley núm. 544-14, sobre Derecho Internacional Privado, es una pieza vanguardista que todo abogado actualizado debe estudiar. Muchas situaciones con un elemento de internacionalidad incurso encuentran respuesta en esta normativa, incluyendo –como se ha visto- el embargo retentivo basado en sentencias dictadas en el extranjero.

BIBLIOGRAFÍA

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*Vías de Ejecución, Tomo II, 1ra. edición: Santo Domingo, Impresos y          .                                                  Servicios Marka, 2002.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Las demandas. Materia civil, comercial y de los referimientos, 2da. impresión: Santo Domingo, Impresora Soto Castillo, 2015.

*“Límites de las atribuciones del juez del embargo, en relación al título que sirve de base a la ejecución”. Gaceta Judicial, año 19, número 339.

GACETA JUDICIAL, Colección Legislativa, Editora Judicial, S.R.L.: Ley núm. 544-14 sobre Derecho Internacional Privado de la República Dominicana, 1ra. edición, abril de 2015.

Código Civil de la República Dominicana

Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana

TRÁMITE DE DUPLICADO DE CERTIFICADO DE TÍTULO POR PÉRDIDA

A REQUERIMIENTO DE UN COMPRADOR DE UNA VENTA NO REGISTRADA

Por.: Yoaldo Hernández Perera.

SUMARIO

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Se estudia la posibilidad de que un comprador en una venta no registrada diligencie el trámite de expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, aun cuando el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que tal diligencia debe ser a requerimiento de quien figure como propietario en el certificado extraviado.  ________________________________________________________________________________

PALABRAS CLAVES

Certificado de Título, propietario, pérdida, duplicado, venta, comprador, registro, principios registrales, Registrador de Títulos, función calificadora, tribunales inmobiliarios, carácter supletorio del derecho común, buena y mala fe, seguridad jurídica, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de Registros de Títulos, República Dominicana. 

De conformidad con el párrafo III del artículo 92 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario[1], en caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos, acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título.

El texto esbozado ut supra sugiere que, por regla general, la persona que figure como propietaria en el Certificado de Título extraviado es la llamada a diligenciar el aludido procedimiento de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida. Sin embargo, el propio párrafo IV del citado artículo 92, taxativamente consagra que los aspectos de forma, en lo que tiene que ver con esta tramitación, se han de especificar por la vía reglamentaria. Y el Reglamento General de Registros de Títulos, al tratar  el tema, en todo momento emplea los vocablos “parte interesada”, para reseñar a la persona que impulse el consabido proceso de duplicado por pérdida. Es decir, la reglamentación a la que remite la ley aplicable no es rígida respecto de la calidad de la persona interesada en obtener un duplicado por pérdida. Simplemente requiere que sea acreditado un interés sostenible para ello.

Partiendo de lo anterior, dado que por regla jurídica general, el comprador adquiere los derechos que sobre el inmueble vendido tenía el vendedor, parecería viable reconocerle a todo comprador, aunque la venta en cuestión no haya sido ejecutada[2] ante el Registro de Títulos correspondiente, la prerrogativa de diligenciar la expedición de un duplicado del Certificado de Título por pérdida[3].

En efecto, al margen de que –como es sabido- la cuestión registral no debe obviarse en los asuntos propios de la Jurisdicción Inmobiliaria. De ahí que el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, con tino, haya decidido mediante sentencia núm. 134, del 3 de diciembre del 2014, B.J. núm. 1249, que es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos Correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor, lo cierto es –sin embargo- que en puridad jurídica, el derecho de propiedad se transmite desde el consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, lo cual es oponible a los suscribientes de la contratación en cuestión. Y siendo así, tal como hemos sostenido precedentemente, a pesar de que el contrato de venta no se haya registrado, ha de considerarse como “parte interesada” al comprador, en el marco del proceso de duplicado por pérdida del Certificado de Título.

Pudiera suceder, y en efecto ha ocurrido en la práctica, que el comprador pierda el contacto con la persona que le vendió el inmueble. Que haya pasado un tiempo considerable desde aquella transacción, pero que en la actualidad dicho comprador desee realizar alguna actuación respecto del inmueble adquirido en buena lid. Partiendo de que la máxima jurídica reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, bastaría con que ese comprador, hoy propietario, pruebe su diligencia para localizar al vendedor y a cualquier otro interesado, haciéndoles notificaciones, citaciones, etc., a fines de, en buen derecho, darle curso a las pretensiones de dicho comprador, a la luz de las circunstancias comentadas.

Es nuestro entendimiento, a pesar de todo lo anterior, que para fundar la procedencia del proceso de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de un comprador en una venta no registrada, necesariamente debería promoverse también la condigna transferencia de la propiedad. En efecto, la presunción lógica ha de ser que este comprador desea que se le dé un nuevo Certificado de Título para regularizar la operación registralmente, con el designio predeterminado de hacerse expedir ulteriormente un certificado a su nombre. Si no requiere la transferencia, la comentada presunción carecería de aplicabilidad.

¿Para qué querría un comprador que se le expida un nuevo Certificado de Título, si no es para luego tramitar la transferencia de propiedad? No ociosamente tuvo ocasión la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia de juzgar que ante la prueba fehaciente de que el Certificado de Título no se ha perdido, hace revocable la resolución administrativa que ordenó la expedición de un nuevo certificado por pérdida[4]. La seguridad jurídica supone ser celosos con la tutela de la propiedad, en el sentido de evitar que se expidan duplicados de Certificados de Títulos sin que proceda realmente.

Cuando todo está en orden, la transferencia ha de canalizarse directamente ante el Registro de Títulos. Allí el Registrador, en ejercicio de su función calificadora[5], revisará la legalidad de la documentación y procederá como en derecho corresponde. Pero cuando exista una situación a dilucidar, tal como la descrita, que el solicitante del duplicado por pérdida es una persona distinta a la que figura como propietaria del inmueble en el Certificado de Títulos extraviado, debería la cuestión ventilarse en sede judicial, ante los tribunales del orden inmobiliario. En efecto, por regla general, toda controversia o asunto vinculado a derechos reales inmobiliarios y su registro que amerite un estudio pormenorizado, ha de ir a los tribunales de tierras. Éstos pueden adoptar medidas de instrucción (historiales, comparecencias, inspecciones, etc.) que permiten llegar a la verdad, lo que no sucede ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales y Registro de Títulos). Estos últimos, cuando desarrollan su atribución calificadora no pueden, en principio, presumir aquello que no conste expresamente en el expediente[6]. Es mucho más restringida la posibilidad de ventilar situaciones subyacentes en las solicitudes sometidas a su resolución.

En vista de lo anterior, por argumento a fortiori, ha de convenirse en que la expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de una persona distinta a la que figure en el certificado extraviado, además de que debe estar acompañada de una petición de transferencia, ha de canalizarse ante los tribunales de jurisdicción original. Procede correctamente, pues, el Registrador de Títulos que en este contexto rechaza, de entrada, la expedición de un duplicado por pérdida y la transferencia. Es en sede judicial que ha de desplegarse la actividad probatoria correspondiente, a fines de persuadir en el sentido de que se cuenta con un interés jurídico, invocando la condición de comprador y, en su caso, acreditando que ha sido diligente en intentar localizar a todas las partes, sin éxito.

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Impresora Amigos del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la Jurisprudencia Civil, Comercial e Inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”, Editora Corripio, S.A., 2015, República Dominicana.

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, Impresora Soto Castillo, 2016, República Dominicana.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Incidencia del soporte tecnológico en la valoración probatoria ante la Jurisdicción Inmobiliaria”. Gaceta Judicial, núm. 349, año 19.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Código Civil.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento General de los Registros de Títulos.

Cree el aldeano vanidoso que el mundo entero es su aldea, y con tal que él quede de alcalde, o le mortifique al rival que le quitó la novia, o le crezcan en la alcancía los ahorros ya da por bueno el orden universal (…) (José Martí, nuestra américa, en la gran enciclopedia martiana, Tomo 9, pág. 1)

Ciertos operadores jurídicos- como pusimos de relieve en la primera parte de este ensayo ligero- pretenden establecer un muro, una pared entre el derecho civil y el derecho inmobiliario.

Tal criterio contribuye – ¡cómo no!- a una práctica paupérrima en el quehacer cotidiano en las jurisdicciones inmobiliarias.

Y es así porque sustentar una tesis semejante llora- como dirán los cristianos- ante la presencia de Dios, obviando algunas verdades que son del abecé del derecho.

En primer lugar, debemos recordar que en 1917- cuarto año de la gran guerra y año I de la Revolución Bolchevique- un jurista italiano, Santi Romano, amonedó la expresión ordenamiento jurídico.

El libro titulado El ordenamiento jurídico no solo hizo mucha bulla, sino que la expresión ordenamiento jurídico adquirió carta de ciudadanía y, entre nosotros encontró su consagración en el artículo 6 de la constitución de 2010:

Todas las personas- se lee- y los órganos que ejercen potestades públicas están- sujetos a la constitución, norma suprema y fundamento del ordenamiento jurídico del Estado.

¿Qué es el ordenamiento o sistema jurídico como  prefieren denominarlo algunos autores?[i] El profesor Eduardo Jorge Prats lo define en pocas líneas:

(…) la globalidad de normas vigentes en un determinado Estado (…)

Y, lo que es importantísimo, el ordenamiento

(…) no es un conjunto de normas dispersas e inconexas, sino que se trata de un orden dotado de una unidad del ordenamiento jurídico[ii]

Cabe, pues jondiar a los aires varias preguntas,

a)     ¿Qué es mayor? ¿El todo o las partes?

b)    ¿Existió en el pensamiento de los redactores de las tres leyes inmobiliarias que hemos tenido sobre la base del Sistema Torrens- dicho de pasada y no de manera inocente: de origen anglosajón – la idea de levantar una línea fronteriza infranqueable entre el llamado derecho inmobiliario y el derecho Civil?

La primera de esas preguntas la contesta, la letra y el espíritu del artículo 6 de la constitución; a ese ordenamiento pertenecen todas las disciplinas del derecho – o subsistemas como dirían algunos autores de la teoría del derecho- Civil, penal, laboral, inmobiliario, etc. Por muy especializados que sean esos derechos o subsistencias, no pueden desprenderse del orden, del ordenamiento, cuya base, cuyo fundamento es la constitución.

Si se me permite usar una imagen muy telúrica, diría que el ordenamiento es como una extensa llanura de la que emanan ríos, riachuelos, arroyos y arroyuelos y hasta cañitos de agua y que irrigan fructíferamente todas las partes, todas las parcelas en que se puede subdividir esa llanura ordenada. Traduciendo toda esa verbójica de arriba: Coja usted, la vigente ley de Registro Inmobiliario, con sus ya muchos Reglamentos Complementarios y cuente las leyes, las disposiciones que conforman la arquitectura de las operaciones que diariamente se producen en la jurisdicción inmobiliaria: leyes del notariado, de las sociedades comerciales; las disposiciones tributarias y no voy a seguir para no parecer necio.

En cuanto a la segunda pregunta, hagamos un somero ejercicio de arqueología jurídica. El artículo 3, de la primera reglamentación inmobiliaria sustentada en el llamado Sistema Torrens, Orden Ejecutiva número 511-20 de 1 de julio de 1920 prescribe las condiciones que se requerían para desempeñar las funciones de juez del Tribunal de Tierras. En ese texto leemos, – y copio al pie de la letra-:

(…) estar familiarizados con los principios del derecho civil

Afortunadamente, le debemos a la Oficina Nacional de Planificación (ONAP) y a nuestro queridísimo profesor Almánzor González Canahuate la publicación de dos volúmenes titulados La jurisprudencia del Tribunal de Tierras obras de Fernando E. Ravelo de la Fuente [iii]que recoge parte de la labor jurisprudencial del Tribunal Superior de Tierras bajo el imperio de la ya mentada orden ejecutiva 511-20. Por razones de espacio omitiré dar algunas muestras de la doctrina jurisprudencial sentada- y asentada en buena doctrina civilista- por los juzgadores de los Tribunales de Tierra. Me limito a decirles con los antiguos: Tole, lege,  que en cibaeño castizo significa: toma, lee.

Si bien la segunda ley inmobiliaria omitió el requisito exigido a los juzgadores inmobiliarios por el artículo 3 de la Orden Ejecutiva 511-20, casi 70 años de jurisprudencia “de tierra” – como prefierenuestro amigo y colega Juan Alfredo Biaggi Lama- apoyan lo que venimos afirmando[iv].

Finalmente, henos aquí con la vigente ley llamada De registro Inmobiliario, la número 108-05 de 23 de marzo de 2005, bajo cuyo imperio estamos, demuestra hasta la jartura (no hasta el hartazgo que es  una expresión fina), que no se puede tapar el sol con un deo, y a menos que tengamos anteojeras (adminículo que se pone a los mulos para que solo miren hacia delante), hemos de convenir en que el derecho común, el derecho civil, permea la ley inmobiliaria, que como lo anuncia ella misma, es una ley marco (véase considerandos de la ley 108-05).

¿Qué enseñanzas podemos deducir, entonces- y sin mucho esfuerzo- de un análisis superficial de las leyes que, fundamentadas en el Sistema Torrens, han regido la actividad inmobiliaria en la República Dominicana desde 1920?

Observen ustedes un dato curioso, del que todavía no se han percatado muchos despistados con ínfulas de facultos: los grandes tratadistas del derecho inmobiliario[v] no se detienen en  largas consideraciones sobre ciertas nociones claves que forman el núcleo duro del derecho inmobiliario, porque sencillamente las dan por sentado en el sistema de derecho Civil: derecho de propiedad, servidumbres, contratos, sucesiones, hipotecas y etcétera. Por eso, la propia ley incluyó el principio VIII, redactado (no en francés o inglés, sino en español, idioma oficial de la nación por fuero constitucional (artículo 29) y que me apresuro a copiar para enojo y rabia de los sabios:

Para suplir duda, oscuridad ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad legal que tienen los tribunales superiores de tierras y la Suprema Corte de Justicia a estos fines.

Como me alfabeticé- de día- en escuela rural, y estudié de noche a la lumbre mortecina de una lámpara jumiadora, corríjanme los doctores de la ley si he leído con el libro al revés, como de la guardia se decía hará muchos años.

Principios registrales inmobiliarios.

La principiología de cada disciplina es fundamental. Los principios constituyen una herramienta esencial para el ejercicio de la interpretación. Mediante ellos (principios) pueden cubrirse puntos oscuros de la norma, o simplemente fortalecerse cualquier criterio[1]. 

Los principios en esta materia que mayormente ha desarrollado la doctrina son, concretamente, los siguientes: rogación, legalidad, determinación (especialidad), tracto sucesivo, prioridad, consentimiento, legitimación registral, fe pública registral y el de publicidad. Sin embargo, es nuestro entendimiento que debería colocarse el debido proceso en primer orden, al estudiar la Principiología registral, visto como un principio rector de esta materia. Y justamente, por este último (debido proceso) iniciaremos el desarrollo del presente ensayo.  

A continuación, veamos, puntualmente, cada uno de los referidos principios.

Debido proceso. Este principio supone, en suma, que los registradores de títulos deben observar el debido proceso, al canalizar cada pretensión sometida a su escrutinio. Esto así, tomando en consideración que por mandato expreso del artículo 69.10 de la Constitución, éste (debido proceso) debe ser respetado en todas las materias, incluyendo la administrativa.

Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, ha decidido lo siguiente: “(…) el Registro de Títulos debe observar las normas del Debido Proceso, conforme resulta consignado en el artículo 69, numeral 10, de la Constitución, cuando indica que las normas del debido proceso aplicarán a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas (…)”[2].

No resulta ocioso recordar que el Debido Proceso, jurídicamente, ha sido definido de la siguiente manera: “Conjunto de fórmulas constitucionales que garantizan los derechos individuales (…) Debido significa obligatorio. Debido proceso, el “procedimiento que se debe seguir”, so pena de nulidad absoluta (…) En la corriente anglosajona del derecho (sistema inglés y estadounidense), la noción due process of law es una categoría general, se refiere a la garantía del cumplimiento de la Constitución en el procedimiento judicial (…)”[3].

Finalmente, importa resaltar que no es la Constitución la única base del debido proceso; lo son también los pactos internacionales sobre derechos fundamentales, como la Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José), del 22 de noviembre del 1969, aprobada en fecha 25 de diciembre del 1977, por Resolución No. 739 del Congreso Nacional; el Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, del 16 de diciembre del 1966, aprobado el 27 de octubre de 1977, por Resolución No. 684; la Jurisprudencia Constitucional (decisiones de los órganos jurisdiccionales sobre la materia, tanto a nivel local como internacional. Por ejemplo, sentencias del Tribunal Constitucional, de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, etc.), todo lo cual entra en el Bloque de Constitucionalidad[4]. 

Principio de rogación.  Establece que –concretamente– el Registro no actúa de oficio, sino a petición de parte o a requerimiento de una autoridad judicial o administrativa. Se corresponde con el principio dispositivo[5] que rige en el proceso civil ordinario, conforme al cual –en suma– las partes son las que impulsan sus pretensiones. En este caso, como se ha visto, además de las partes, pudiera el órgano judicial o alguno administrativo, requerir al registro alguna actuación[6]. Por ejemplo, el comprador debe requerir al Registrador de Títulos correspondiente, atendiendo a la situación del inmueble vendido, que proceda a la transferencia de rigor: el Registrador, si no lo solicitan, no lo hará motu proprio.

Sobre este principio, el artículo 29 del Reglamento General de Registro de Títulos, establece lo siguiente: “Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados, se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de juez o Tribunal competente”.

Principio de legalidad. Este principio consiste, en apretada síntesis, en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al registro. La concreción de este principio pende de la función calificadora que tiene el registrador[7]. Verbigracia, para la transferencia de una venta en que figure una sociedad comercial como parte, el Registrador de Títulos revisa que ésta esté debidamente transformada y al día con todos los rigores societarios. De lo contrario, el Registro no acogerá la solicitud de transferencia, debiendo las partes acudir ante los tribunales del orden inmobiliario a explicar cualquier situación que haya dificultado la regularización de la condición societaria de la entidad de que se trate: esta revisión a cargo del Registrador se hace en virtud del principio de legalidad, mediante la función calificadora.

El principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual contiene –a su vez– cuatro criterios que, en sí, son verdaderos principios (especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad)[8], sobre la legalidad, particularmente establece lo siguiente: “(…) consiste en la depuración previa del derecho a registrar”.

Principio de determinación (especialidad). Este es el principio que en nuestro derecho se conoce como especialidad. Grosso modo, éste versa sobre la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. El principio II de nuestra ley de Registro Inmobiliario, instituye esta noción de especialidad, conjuntamente con las de legalidad, legitimidad y publicidad; siendo dichas nociones los criterios para la implementación del sistema de publicidad inmobiliaria en el país. Por ejemplo, el típico caso de la venta, al registrarla se revisa, en virtud del principio estudiado, quiénes son las partes: nombres, si están casados, etc. (sujetos); de qué negocio jurídico se trata: a qué está obligado cada parte (objeto); por qué se pretende registrar: para la transferencia de la propiedad a favor del comprador (causa).

El citado principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sobre la especialidad sostiene lo siguiente: “(…) es la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”.

Principio de tracto sucesivo o de tracto continuo. Este principio es conocido en otras legislaciones como “Principio de previa inscripción”.  Puntualmente, consiste en que la persona que dispone de un derecho debe ser la misma que consta como titular en el registro, por lo que no se trata sólo de previa inscripción, sino de identidad entre el titular registral y disponente. El principio general prescribe que para autorizar actos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, el autorizante debe tener a la vista el título inscrito en el Registro. En otras palabras, para poder ser inscrito un acto registrable, necesariamente la persona que en él aparezca como disponente debe constar como titular vigente. Por ejemplo, no pudiera consentir la rebaja de los metros contenidos en una carta o constancia anotada una persona distinta a la que figure en los asientos registrales como titular de tal prerrogativa.

El tracto es una especie de historial o recuento de todas las transacciones que se han hecho con el inmueble de que se trate: las ventas, todos los que han sido propietarios desde la inmatriculación o primer registro, a partir del saneamiento, etc. Este historial suele revisarse en la Sala de Consultas instaladas en algunas jurisdicciones, como el Departamento Central. Los tribunales tienen acceso a él desde los soportes electrónicos puestos a su disposición. Gracias a esta relación, pueden detectarse muchas situaciones de interés para dirimir controversias en materia de tierras.

En el artículo 31 del Reglamento General de Registro de Títulos se incorpora por primera vez en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo. En efecto, dicho artículo 31 sostiene lo siguiente: “Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transfieran, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos”. Asimismo, el artículo 35 del citado reglamento, prevé lo siguiente: “el derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.   

Sobre este principio, el Dr. Wilson Gómez establece lo siguiente en su introducción al estudio del Derecho Inmobiliario Registral, 2da. edición, página 80: “Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet, que quiere decir que sólo puede ser afectado en el Registro lo que está previamente inscrito, pues nadie puede dar más derecho que el que tiene”.   

Principio de prioridad. Este principio se concatena con la conocida máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Este precepto tiene una raigambre registral tan profunda que se ha llegado a interpretar que, aun cuando el Código Civil establezca que el crédito privilegiado prevalece ante el hipotecario, si este último es inscrito primero en el tiempo, ha de primar ante aquel. Al respecto, la doctrina comparada ha establecido lo siguiente: “la oponibilidad de los actos causales entre sí, respecto de un mismo inmueble, se determina por su ingreso directo o reservado, en el registro”[9]. 

El artículo 32 del Reglamento General de Registros de Títulos, establece lo siguiente sobre la prioridad: “La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos”.

Principio de consentimiento. Este principio trata sobre el consentimiento formal que implica el acuerdo del titular registral con la extinción del asiento registral a su favor. El titular debe consentir cada afectación que vaya a hacerse a su derecho registrado. La doctrina comparada sobre este principio ha externado que el mismo resulta de gran utilidad para los supuestos de cancelación de gravámenes hipotecarios en los que el titular ha fallecido, sin recurrir a la inscripción de la declaratoria o testamento sobre la hipoteca, o al procedimiento de tracto abreviado[10], inaplicable en este caso[11]. 

Principio de inscripción. A nivel local, se incluye la inscripción, per se, como un principio registral. Al respecto, se ha dicho que en el Sistema Torrens la inscripción de los actos en el Registro de Títulos tiene efecto constitutivo; sólo cuando se inscribe el documento, se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripción, el asiento registral no sólo hará el acto oponible frente a terceros, sino que por sí misma ésta constituirá un elemento básico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado[12].

A partir de lo anterior, propicio es recordar la máxima de recurrente uso en materia registral, que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”[13].

El artículo 90 de la Ley No. 108-05, de Registro de Títulos, establece lo siguiente sobre los efectos del registro: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude. Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.

Principio de legitimidad o autenticidad. Este constituye uno de los principios cardinales del Sistema Torrens que nos rige. Concretamente, trata de que el derecho registrado existe y   pertenece a su titular; y para ello el Estado, que es el presunto propietario de toda la tierra de la geografía nacional, a través de los órganos correspondientes, está llamado a entregar a las personas la documentación que acredite y dé garantía de la propiedad inmobiliaria. 

El artículo 35 del Reglamento General de los Registros de Títulos, taxativamente expresa lo siguiente sobre la legitimidad: “El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.

Principio de fe pública registral. En sentido general, jurídicamente se entiende lo siguiente por fe pública: “Calidad genérica que la ley acuerda, independientemente de su eficacia probatoria, a determinados documentos notariales, en razón de la investidura propia del escribano que los autoriza”[14].

En efecto, así como los alguaciles, las secretarias, los agrimensores y demás funcionarios que para sus respectivas áreas el legislador ha conferido fe pública, en el ámbito registral el Registrador de Títulos tiene fe pública registral, en virtud de la ley y de los reglamentos aplicables. Este principio garantiza que exista confianza en el tráfico jurídico inmobiliario y deriva de la presunción de exactitud del registro. Los documentos puestos bajo el cuidado del Registrador de Títulos son de naturaleza pública; por eso, los Certificados de Títulos, las certificaciones, los historiales, etc., hacen fe hasta inscripción en falsedad.

A nuestro juicio, atendiendo a que el Registrador de Títulos es un funcionario que –como se ha visto– cuenta con fe pública registral, él en ejercicio de tal delicada atribución debería, como ocurre en España, dar constancia mediante certificaciones de cualquier situación atinente a la propiedad inmobiliaria registrada; sin que para ello sea necesario que expida un documento, en soporte de papel, como lo es el Certificado de Título.

El hecho de que se emitan Certificados de Títulos, los cuales pasan ordinariamente de mano en mano, como secuela del tráfico inmobiliario, da pie a falsificaciones y actuaciones ilegítimas. En cambio, si todo permanece en los asientos registrales, avalado mediante la fe pública que tienen los registradores de títulos, solamente sería necesario que la parte interesada diligencie una certificación, dando cuenta de la titularidad invocada, disminuyendo así la posibilidad de alteraciones indeseadas. Ojalá se produzca una reforma en esa dirección, tomando como base la experiencia en el derecho comparado.

Principio de publicidad. Este principio permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica-registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. Asimismo, impide que se pueda ocultar la existencia de cargas, gravámenes, litis, etc.; lo cual descarta o –al menos– dificulta que se produzca más de una transferencia respecto a un mismo inmueble; y es que se supone que la persona que vaya a adquirir revisará en la dependencia correspondiente[15] toda la información del bien objeto de transacción.

El artículo 134 del Reglamento General de Registros de Títulos, sostiene lo siguiente: “La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble”.  (Subrayado nuestro).

En nuestro país, la referida publicidad no es plena. La tendencia ha sido restringir la misma a las partes con un interés probado en el inmueble de que se trate. En efecto, el propio artículo 134 del citado reglamento aplicable, como pudo apreciarse, consagra la necesidad de un interés. Pero además, al consultar la parte relativa a las certificaciones en el mismo reglamento, se advierte que para tales efectos hay que justificar un interés mínimo.

La certificación del estado jurídico de inmueble, a juzgar por la práctica cotidiana registral, es la que conserva más apertura para su expedición, partiendo de que se trata de un elemento que complementa el Certificado de Título. En efecto, una diligencia por excelencia que debe hacer todo potencial comprador de un inmueble registrado, es revisar el tracto o historial del inmueble a comprar para constatar que todo esté en orden, y con ello evitar “comprar un problema”; con lo cual, es lógico pensar que todo potencial comprador, al momento de dirigirse a la Sala de Consultas para revisar dicho histórico, no existe materialmente ningún contrato de venta, en soporte de papel, que pruebe su “interés”. Y justamente, como hemos ya sostenido, ese es el día a día ante las oficinas de los Registros de Títulos: que personas requieren el tracto de inmuebles sin rigor alguno en cuanto a su interés.

Pero, insistimos, salvo esa certificación en particular (estado jurídico de inmueble), la tendencia ha sido requerir la prueba de un interés para consultar cualquier información y, consecuentemente, para solicitar la expedición de alguna certificación ante el Registro de Títulos.

Finalmente, importa resaltar que no estamos de acuerdo con el criterio que en los últimos tiempos ha venido implementándose en las oficinas de registro de títulos, en el sentido de negar a los usuarios la expedición de la consabida certificación de estado jurídico de inmueble, cuando se trate de un inmueble que pertenezca a una institución del Estado: el Consejo Estatal del Azúcar (CEA), etc. Al efecto, se le informa a los usuarios que debe la institución pública de que se trate, directamente, peticionar dicha certificación.

El citado criterio, de negativa de expedición de certificación, se basa en el artículo 104 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, que sostiene que las certificaciones del estado jurídico de inmuebles sólo pueden expedirse a solicitud del propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Abogado del Estado, representantes del Ministerio Público y de titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales. Esto así, aunado al artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, que remite para fundar la procedencia de la expedición de la comentada certificación, a los precitados requisitos del artículo 104 de la Ley No. 108-05, que rige la materia: que sea a solicitud del propietario, jueces, etc.  

Es bien sabido que, desafortunadamente, muchas personas tienen intereses malsanos y procuran averiguar qué terrenos son del Estado para, ilegítimamente, ocuparlos y luego intentar prescribir adquisitivamente, por usucapión[16], a su favor. Entendemos, pues, que el comentado proceder de los registros de títulos tiene una causa, al menos, entendible. 

No obstante lo anterior, es nuestro entendimiento que lo correcto sobre la cuestión abordada es aplicar estrictamente el artículo 104 de la Ley No. 108-05 y el artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, para todo tipo de inmueble registrado: sea del Estado o de un particular. Con esto se evita esa discriminación que genera, por sí, un malestar generalizado entre los usuarios del sistema. Y es que, incluso, la práctica ha puesto de manifiesto que, aun cuando una persona muestra un contrato de compraventa de un inmueble del Estado, lo que prueba su interés para requerir la certificación analizada, por el solo hecho de tratarse de un bien del Estado, se niega la expedición de dicha certificación.

Sugerimos que sea restringida la expedición del certificado de estado jurídico de inmueble a los casos que sostiene la ley (a solicitud del o los propietarios, de jueces, etc.), tanto para los inmuebles pertenecientes a particulares como al Estado, porque –en todo caso– el vendedor, por principio jurídico general, debe garantía a su comprador. Si bien el comprador en potencia no tiene un contrato, en soporte de papel, para la época en que va a averiguar sobre el historial del inmueble a comprar, a la Sala de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria, lo cierto es que puede el vendedor, en apego a la norma, ser quien solicite dicha certificación y se la muestre al comprador al momento de negociar: con esto –insistimos- se cumpliría la ley a cabalidad y no es verdad que generaría impasses para el tráfico inmobiliario[17].

Publicidad registral de asuntos diversos.

Según una opinión experta[18], la publicidad registral no se está utilizando a su máxima capacidad. Se ha dicho que, por ejemplo, bien pudiera el Ministerio de Medio Ambiente instrumentar un informe, dando cuenta del carácter contaminante de una laguna dentro de una parcela en particular, y dicha condición de contaminación perfectamente pudiera someterse a la publicidad registral, a fines de que los terceros interesados en realizar alguna transacción en base ese inmueble, tengan conciencia del estado de aquella laguna, por citar un ejemplo sobre el amplio uso que pudiera dársele a la publicidad registral.

Sobre la publicidad jurídica registral.

Para aproximarse a la noción de Publicidad Jurídica ha de tenerse en cuenta, tanto lo que se publica como el efecto que surte eso que se publica[19]. En ese sentido, se ha dicho que lo que se da a conocer mediante la publicidad jurídica constituyen hechos jurídicos, y la finalidad de la publicación de tales hechos es que se produzcan efectos legales, para la seguridad jurídica. Por ejemplo, el hecho de que Juan vendió a Pedro (negocio jurídico que se materializa mediante el acto jurídico del contrato de venta) lo que persigue es producir efectos jurídicos que legitimen la propiedad adquirida mediante dicha transacción: el hecho publicado sería la venta, en tanto que el efecto sería el reconocimiento jurídico y la consecuente  oponibilidad de la propiedad del comprador frente a los terceros.

Por consiguiente, es forzoso concluir que no se caracteriza la publicidad jurídica, si no hay efectos derivados de esa publicidad. En palabras del reconocido registralista Francisco Hernández Gil, con la publicidad jurídica se persigue la divulgación encaminada a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico[20].

Esta publicidad jurídica sólo se consigue por medio de órganos públicos registrales dispuestos para ese fin específico. En nuestro medio, dicho órgano es el Registro de Títulos. Se antepone a la publicidad jurídica la publicidad de hecho, aformal o impropia, que suele comprender todos los medios no amparados por la publicidad formal o de derecho. Los amparados por el sistema formal o de derecho son los únicos aptos para la divulgación de hechos y actos de transcendencia jurídica[21].

Publicidad registral  formal.

Este tipo de publicidad es aquel que consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el Registro, en interés de que todas las personas que tengan algún interés legítimo puedan conocer la situación de los inmuebles en él inscritos. Esta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia de éstas[22].

Gracias a este tipo de publicidad es posible obtener certificaciones sobre el estatus registral, historiales y copias auténticas, copias certificadas de documentos inscritos y el acceso a la Sala de Consulta o al Libro-registro, según funcione o no un sistema computarizado en la jurisdicción.

Publicidad registral material.

La publicidad registral material ha sido definida como el conjunto de derechos que otorga la inscripción, esto es: 1.- La presunción de la existencia de los derechos y de que los mimos son propiedad de la persona que figure como titular en el asiento registral y 2.- La oponibilidad frente a un tercero no inscrito; y es que los actos que sean susceptibles de ser registrados y, no obstante, no son inscritos, no producen efectos respecto a terceras personas. En efecto, se ha dicho que “la publicidad es material en la medida en que la inscripción influya sobre la relación jurídica”[23].

Sobre este tipo de publicidad, la doctrina nacional ha sostenido lo siguiente: “En nuestro sistema esta publicidad se apoya en la presunción de exactitud que depara la fe pública registral. Se ha dicho que en los casos de estos sistemas de fuerte eficacia se consagra una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” (…) La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud, de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso”[24].

El tercero registral.

En materia registral dominicana, suele calificarse de tercero registral a toda persona que ostente la condición de tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, esto es, el individuo que sin confabulación de ninguna índole adquiere un inmueble de manos de alguien que ha adquirido el mismo de manera turbia. En otras palabras, el tercero registral (adquiriente de buena fe y a título oneroso) compra un inmueble a alguien que ha adquirido el bien vendido en circunstancias oscuras, pero tal irregularidad no puede, por seguridad jurídica y eficacia registral, afectar al que de buena fe ha adquirido. En efecto, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, ha tenido ocasión de sostener que en materia de tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso, el fraude debe ser estudiado desde el punto de vista de quien vente, no del tercero que adquiere asistido de buena fe.

En el apartado relativo al tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, abordaremos este tema a mayor profundidad. 

LA NULIDAD DE DESLINDE Y LAS VÌAS RECURSIVAS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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SUMARIO

Se reflexiona acerca de la improcedencia de impugnar una cuestión decidida por sentencia mediante una demanda principal en nulidad; concretamente, el caso del deslinde que ya ha sido aprobado mediante sentencia y, no obstante, es demandada su nulidad, bajo la fórmula de una litis de derecho registrado.

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PALABRAS CLAVES

Jurisdicción inmobiliaria, Deslinde, nulidad, litis de derecho registrado, sentencia, impugnación, vías recursivas, principio de cosa juzgada, orden público, saneamiento, precedente, República Dominicana.

En el estado actual de nuestro ordenamiento procesal, la vía para impugnar las sentencias dictadas por los tribunales, es mediante la interposición de los correspondientes recursos ordinarios y extraordinarios[1]. De su lado, las decisiones que –en estricto rigor jurídico- no constituyen una sentencia, se atacan por la vía principal, bajo la fórmula de una demanda  en nulidad ante el mismo tribunal que ha estatuido.

En el marco de la regla procesal esbozada precedentemente, llama poderosamente la atención  la práctica recurrente ante la Jurisdicción Inmobiliaria, de promover la nulidad de deslindes[2], conforme al procedimiento de las litis de derechos registrados, no obstante haber sido tales trabajos técnicos aprobados mediante sentencia[3]; es decir, se han venido impugnando asuntos decididos a través de sentencias, mediante acciones principales en nulidad, en vez de recurrir dichas sentencias con los recursos de lugar, que es lo procesalmente correcto.

Esta forma de proceder se debe a que la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, no prevé expresamente el recurso de tercería. En efecto, lo que se estila es que personas que no fueron parte en el proceso de deslinde, luego manifiestan ante los tribunales que la decisión emitida afecta sus intereses[4]. En el derecho común no se discutiría, en el descrito escenario procesal, la procedencia de la tercería, pero –reiteramos– ante la Jurisdicción Inmobiliaria, al día de hoy, es controvertida la viabilidad de este recurso extraordinario. 

Por ejemplo, si Juan le compra a Pedro una porción de terreno determinada, en el marco de un deslinde que tiene un tiempo considerable que se realizó a requerimiento del propietario de otro terreno que colinda; y Pedro en el momento que se hizo dicho deslinde no hizo ningún reparo, pero Juan, como nuevo propietario, estima que Pedro debió quejarse, ya que a su entender dicho deslinde sí afectaba la propiedad adquirida. En esa tesitura, Juan como actual propietario que se ve afectado de ese deslinde, pretende reclamar, pero como no fue parte en el proceso de aprobación de deslinde, ya que a la sazón el propietario era Pedro, el recurso que tendría habilitado sería la tercería; sin embargo, al no ser admitida dicha vía recursiva en la Jurisdicción Inmobiliaria[5], el remedio pretorianamente admitido ante los tribunales del país, ha venido siendo la litis de derecho registrado, en nulidad de deslinde.

Como un intento de solucionar el impasse creado por la ausencia de la tercería en materia inmobiliaria, la Suprema Corte de Justicia ha reconocido el derecho de apelar a aquellos colindantes que no hayan sido debidamente citados en primer grado; colindantes que en ese contexto, en estricto rigor jurídico, serían verdaderos terceros respecto del proceso para el cual no fueron instanciados, a saber: “El colindante que no fue notificado para el proceso del deslinde en primera instancia, tiene calidad para apelar la decisión del tribunal sobre el deslinde”[6].

El precedente referido ut supra, si bien persigue resolver una situación procesal presentada en la práctica, lo cierto es que con él se desconocen los más elementales principios de las vías recursivas; y es que, por norma general, sólo aquellos que han sido parte cuentan con calidad para apelar las decisiones dictadas al efecto[7]. 

Es nuestro entendimiento que la admisión del recurso de tercería ante la Jurisdicción Inmobiliaria permitiría que esas terceras personas que entiendan que un trabajo técnico de deslinde ha afectado sus intereses, reclamen ante los tribunales sin desconocer con su accionar las más elementales reglas procesales, en el orden de recurrir las sentencias mediante el recurso que en el descrito escenario corresponde, no a través de una apelación –sin haber sido parte en primer grado-, ni mucho menos a través de una acción principal en nulidad, como impropiamente se ha venido haciendo.

En efecto, sobre las sentencias[8] y la manera de impugnarlas, ha sido juzgado lo siguiente: “(…) la única vía en que puede ser impugnada, a fines de nulidad o revocación, la decisión de un tribunal es mediante la interposición de los recursos ordinarios o extraordinarios que establece la ley, puesto que en el derecho dominicano no existe la acción en nulidad, por vía principal, contra un sentencia; más aun, cuando como en la especie, la decisión contra la que se persigue la nulidad ha adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada y, por consiguiente, no es susceptible de ningún recurso”[9]. 

Al hilo de la cuestión tratada, pero en materia de saneamiento, existe el siguiente precedente a nivel de tribunal superior de tierras: “(…) que a partir de la casuística, esta alzada tiene a bien precisar que –en suma- de lo que se trata es de una impugnación a la adjudicación producida con ocasión del saneamiento llevado a cabo a requerimiento de la parte hoy recurrente, en relación a la parcela _______ del Municipio y Provincia de Barahona; adjudicación que se declarara mediante la Sentencia No. 20100037, dictada en fecha 11 de febrero del 2010, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Barahona. En otras palabras, en la especie se ha pretendido impugnar una sentencia mediante una acción principal en nulidad, en el esquema de una litis de derecho registrado (…) Que en armonía con la consideración precedente, huelga aclarar que conforme al estado actual de nuestro ordenamiento procesal, la vía para impugnar las sentencias es mediante los recursos correspondientes, no a través de una acción principal en nulidad; esta última procede respecto de decisiones que no constituyen verdaderas sentencias, sino meras actuaciones judiciales. Así, en el caso particular de la sentencia de adjudicación, estaría abierta la vía de la apelación o del recurso de revisión por causa de fraude, según el contexto y estadio procesal, a incoarse dentro de los respectivos plazos instituidos por la norma aplicable. Por consiguiente, es forzoso convenir en que el demandante original, hoy recurrente, deviene en inadmisible en su demanda primitiva, por carecer de un derecho de acción procesalmente sostenible en el esquema dilucidado (…)”[10].

En nuestro concepto, el razonamiento desarrollado en la decisión citada ut supra, ha de hacerse extensivo, mutatis mutandis, al caso de los deslindes que hayan sido aprobados mediante sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales de jurisdicción original. Esto así, tomando en consideración que, al igual que en el caso del saneamiento, producto del cual es dictada una sentencia de adjudicación en relación al inmueble saneado, cuando un tribunal decide aprobar los trabajos técnicos de deslinde mediante una decisión dictada en un juicio oral, público y contradictorio, que es la manera que instituye la vigente Ley No. 108-05, está emitiendo una verdadera sentencia, la cual –como se ha venido estableciendo- sólo puede ser atacada mediante las vías recursivas de lugar.

Sobre el asunto abordado, se ha interpretado lo siguiente en el campo doctrinal: “El deslinde que ha sido aprobado estando vigente la nueva Ley de Registro Inmobiliario, una vez vence el plazo para recurrir la sentencia mediante el recurso ordinario de la apelación, no hay posibilidad de que luego se demande la nulidad de ese deslinde, porque fue aprobado por sentencia, y en nuestro ordenamiento jurídico las sentencias sólo pueden impugnarse mediante las vías de los recursos, no mediante una acción principal en nulidad (…)”[11].

Particularmente, vamos más lejos que el criterio esbozado precedentemente, ya que por tratarse propiamente de una sentencia la decisión que aprueba o rechaza los trabajos de deslinde, nunca debe impugnarse la misma mediante una acción principal en nulidad, atendiendo a la regla procesal que hemos venido comentando. No es cuestión, pues, de que esté o no abierto el plazo para la apelación de dicha sentencia de deslinde, es que por tratarse de una sentencia, no se debe admitir otro medio de impugnación que no sean los recursos.

En esas atenciones, el remedio jurídico a adoptar ante los tribunales de tierras de jurisdicción original en estos casos, ha de ser la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en nulidad de deslinde[12], por haber sido éste decidido mediante sentencia.   

Es de trascendental importancia que sea definido el punto procesal analizado, en razón de que las estadísticas judiciales ponen de relieve que los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en la actualidad se encuentran abarrotados de solicitudes de aprobación de trabajos de deslinde; esto así, en razón de que –tal como hemos venido comentando– la vigente Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, han judicializado este trámite. Y son cada vez más comunes las demandas en nulidad de deslindes, lanzadas sobre todo por terceros respecto del procedimiento de deslinde original, siguiendo el trámite para las litis de derecho registrado, independientemente de que sobre el particular ya exista una sentencia, recurrible sólo mediante los recursos de ley.

En definitiva, siendo la nulidad de deslinde una demanda tan recurrente, es positivo que las reglas para su curso sean armonizadas ante las diversas jurisdicciones de tierras del país, por un tema de seguridad jurídica. Justamente, de conformidad con la Ley No. 3726, del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, modificada por la Ley No. 491, del año 2008, la Suprema Corte de Justicia decide, como Corte de Casación, si la ley ha sido o no correctamente aplicada, en las sentencias dictadas en última o en única instancia por los tribunales de la República; con lo cual, el más alto tribunal del Poder Judicial establece y mantiene la unidad de la jurisprudencia nacional[13]. Esperamos, pues, que se produzca un precedente en esa dirección, que sirva de faro para orientar a todos los tribunales del orden judicial.  

BIBLIOGRAFÍA:

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Impresión: Saladín Industria Gráfica, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, Impresora Soto Castillo, 2016, Santo Domingo Este, República Dominicana.

MONCIÓN, Segundo E. “La Litis, Los Incidentes y la Demanda en Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, 3ra. Edición, Editora Centenario, 2015, Santo Domingo, República Dominicana. 

TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, 4ta. Edición, Vol. III, Editora Centenario, S.A., 2007, Santo Domingo, República Dominicana.

Sentencia de la SCJ, 3ra. Sala, No. 30, del 9 de octubre de 2013, B.J. No. 1235 (Que admite la apelación a favor de colindantes no citados en primer grado).

Sentencia No. 20156264, dictada en fecha 30 del mes de noviembre del año 2015, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central. (Que reconoce la tercería ante la JI).

LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL

A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO

INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se aborda la controversia generada por el artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, respecto de la prohibición de la expedición de cartas o constancias anotadas de inmuebles registrados, luego de la entrada en vigor de dicha normativa, a excepción de los inmuebles sometidos al régimen de condominios, y se exhorta a no ser tan rígido en la interpretación de este texto, considerando el rango constitucional del derecho de propiedad. 

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PALABRAS CLAVES

Carta constancia/constancia anotada[1], deslinde[2], certificado de título[3], subdivisión[4], transferencia parcial[5], controversia[6], seguridad jurídica[7], legalidad[8], constitucionalidad[9], Ley No. 108-05[10], República Dominicana[11]. 

El artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que no procede –en ninguna circunstancia- que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, luego de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedición de cartas constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad, admite que sean expedidas cartas constancias por el “resto” de parcelas deslindadas parcialmente.

Veamos el marco normativo que ha servido de base a ambas posturas.

La génesis de la discusión se contrae al mencionado artículo 129, que taxativamente dispone lo siguiente: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley”[12].

En similar dirección, el artículo 12 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, sostiene lo siguiente: “A partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente previstos”. Y el párrafo de este artículo establece lo siguiente: “Cuando se pretende transferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del propietario”. Más concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el párrafo III del comentado artículo 12, prevé lo siguiente: “No se registra ninguna transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento”.

Como puede advertirse, una interpretación literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, conduce a concluir que –definitivamente- no es posible en el vigente ordenamiento inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porción de tierra, ni las consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario aplicable.

En una aplicación a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el propietario que desee disponer de una parte de su porción o de sus derechos, sin constituir el régimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la correspondiente subdivisión[13] y agenciar el condigno título de cada resultante, en vez de proceder al deslinde sólo de una parte de la porción, la cual quedaría sustentada en un certificado de título; y finalmente, obtener una carta constancia por el “resto” de los derechos[14].

Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad, aferrándose al artículo 51 de la Constitución, que instituye la propiedad como un derecho fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados, la expedición de constancias anotadas por el “resto” de la parcela deslindada parcialmente. Esto así, bajo la prédica de que, conforme a nuestro sistema de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el diáfano ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional.

Sobre las transferencias parciales y la autorización de expedición de constancias por el “resto” de parcelas, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad”[15].

Para forjar una posición sobre la cuestión estudiada, conviene valorar las circunstancias que llevaron al legislador inmobiliario a prohibir la expedición de cartas o constancias anotadas, para a partir de ahí, entonces medir con mayor propiedad la factibilidad de un criterio u otro.

En ese orden de ideas, recordemos que antes de la reforma en materia inmobiliaria, existía una gran inseguridad jurídica, ya que recurrentemente se expedían constancias anotadas sin el debido rigor, provocando que en muchas ocasiones éstas (constancias anotadas) consagraran derechos que no se correspondían con la realidad del terreno. Por ejemplo, en relación a una parcela de 10 metros, se expedían 20 cartas constancias, a razón de un metro cada una; es decir, por haber el doble de cartas constancias en relación al metraje de la parcela, diez titulares de cartas anotadas veían afectados sus derechos, ya que “en papeles” contaban con la titularidad de unas prerrogativas que materialmente, en la tierra, no existían: una evidente inseguridad jurídica.  

El esfuerzo del legislador y de la Suprema Corte de Justicia, por la vía reglamentaria, ha estado encaminado a garantizar que no hayan más constancias anotadas que tierra; que toda certificación expedida por el Registro de Títulos, conforme a las actuaciones inscritas y a los asientos registrales, se corresponda con la realidad material del inmueble; de suerte y manera, que desaparezca el riesgo de quedarse un comprador, respecto de un inmueble sin deslindar y con varios compradores, sin su porción de parcela, por el hecho de deslindarse en último lugar, como en su momento sucedía, que producto de haber más constancias anotadas expedidas que terreno,   el último en diligenciarse su trabajo técnico de individualización parcelaria, sufría las peores consecuencias.

Siendo así las cosas, en vista de que lo que se persigue es evitar que persistan incoherencias entre los asientos registrales y la realidad física del inmueble, y tomando en consideración que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, no resulta ni justo ni útil restringir dicha prerrogativa, parecería que siempre que mediante los trabajos técnicos realizados sea posible individualizar inequívocamente cada porción de terreno, debería admitirse en la actualidad la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcela de que se trate.

Imaginemos el típico caso en que el propietario de una parcela de 50 metros, por ejemplo, desee disponer de su propiedad, pero sólo de una parte de ella, pongamos que 25 metros. Si el comprador, en base al contrato de compra-venta, diligencia el deslinde de la porción vendida (25 metros), a fines de obtener el certificado de título respecto de dicha parte, al tiempo de promover la expedición de una constancia anotada por el “resto” (25 metros restantes) que continuarían siendo propiedad del vendedor; estando claramente delimitada la parte vendida y el “resto” de la parcela, debidamente aprobados tales trabajos por el órgano técnico de la jurisdicción inmobiliaria, que es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, no parecería que haya posibilidad latente en este escenario, de producirse una incoherencia entre lo registrado y lo que existe materialmente: todo quedaría claramente delimitado y el propietario estaría ejercitando nítidamente su derecho de propiedad.

Se ha argüido en contra de la solución planteada precedentemente, que cuando se expide una constancia anotada por el “resto”, al no haber individualización alguna, en ausencia de un deslinde, no habría manera de determinar fehacientemente qué parte de ese “resto” constituye una calle o cualquier otra área pública que no deba tenerse como parte del restante de la parcela; siendo posible que de los 25 metros del “resto” en el ejemplo anterior, verdaderamente sólo queden 19 metros, descontando las áreas públicas o comunes. Y de ser así, persistiría la inseguridad jurídica de que hemos estado hablando, en el sentido de que alguien se vea afectado por no corresponderse lo que consta en los asientos registrales con la realidad material de la parcela.

Esta crítica, en nuestro concepto, cuenta con bastante asidero. En efecto, es sabido que para deslindar debe tenerse en cuenta que cada porción deslindada tenga una salida a la vía pública, pero cuando no se ha hecho el deslinde, sabemos que consta el derecho, pero no está individualizada la porción de tierra; es decir, se tiene certeza de que de 50 metros, se tiene la titularidad de 25, por ejemplo, pero no se sabe en qué parte están dichos 25 metros: si en la parte sur, norte, etc. En consecuencia, la consabida carta constancia “resto”, efectivamente puede generar un impasse que deben tomar en cuenta los tribunales, pues al no estar individualizado nada, no hay forma de saber si hay calles, parques, áreas públicas o cualquier porción que no pueda incluirse, en derecho, dentro del “resto” expedido en carta constancia.

Es nuestro entendimiento que, en caso de flexibilizar la interpretación del artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, apegados al carácter constitucional del derecho de propiedad, en el sentido de no restringir dicha prerrogativa a las personas, debe establecerse claramente en cada sentencia que es obligación del titular del “resto”, si desea luego vender la totalidad o parte del mismo, hacer las diligencias pertinentes, a fines de establecer que cada porción plasmada en “papeles” se corresponde con la realidad material de la parcela contenida en la carta constancia “resto”. Esto así, tomando en consideración que muchas veces el propietario del terreno que figura en la constancia “resto” vende a varias personas, y éstas muy comúnmente no deslindan su parte de inmediato, sino que guardan su contrato de venta y luego de un tiempo es que agencian el deslinde para obtener el certificado de título: si otros compradores deslindan primero y resulta que en el “resto” habían áreas que no podían incluirse, reduciendo el metraje, al final ese último en deslindar se queda sin tierra[16].

Es sabido que, jurídicamente, todo vendedor debe una garantía a su comprador, pero las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que estando plasmada esa situación en la sentencia que aprueba los trabajos de deslinde, el propietario titular de la constancia “resto”  tiende a persuadirse, en el orden de que debe procurar, antes de vender a futuros compradores, delimitar claramente el “resto” de su parcela, por si existe algún área que no deba ser incluida dentro del metraje a vender, a fines de evitar ver comprometida su responsabilidad civil, por el hecho de vender más de lo que realmente existe. De su lado, el comprador debe tener la pericia de lugar y exigir al vendedor que ampare su derecho en una constancia “resto”, que dé seguridad de que verdaderamente lo que consta en su constancia se corresponde con lo que existe materialmente.

Si analizamos la cuestión, notaremos que los deslindes parciales se justifican más en parcelas grandes, ya que resultaría muy costoso pagar un deslinde total en una superficie amplia[17]; además de que no hay certeza acerca del número de resultantes que pudieran nacer. Sin embargo, no parece muy razonable promover deslindes parciales en relación a porciones pequeñas: si es pequeña, es más fácil saber en cuánto se puede dividir y, por tanto, los trabajos de subdivisión no tendrían mayores complicaciones.

A nuestro juicio, el asunto no debe verse como un proceder permisivo del sistema para que un propietario “haga lo que le venga en gana”, al margen de la ley y de los reglamentos. El análisis para medir la factibilidad de admitir constancias “resto” debe también enfocarse a la situación del comprador, quien cuenta con derechos adquiridos, nacidos del contrato de venta suscrito con el vendedor.

En efecto, si asumimos –a ultranza- el criterio que niega la expedición de constancias “resto”, estaríamos negándole a una persona que en buena lid ha adquirido una porción de tierra, la expedición de su certificado de título. Es decirle: “Mire, usted compró un pedacito dentro de un terreno muy grande y, como no pueden expedirse constancias anotadas, no le daremos su título, aunque se pruebe que usted tiene la ocupación y vive ahí”. ¿Es eso justo y útil, bajo el abrigo de la razonabilidad jurídica, de conformidad con el artículo 40.15 de la Constitución?

En definitiva, haciendo acopio del pensamiento de Cicerón, en el contexto del sumo bien y el sumo mal, pensamos que es más el bien que se hace, protegiendo al comprador que ocupa una porción pacíficamente y que ha adquirido derechos, diligenciando luego el deslinde de dicha parte comprada para obtener finalmente su título, que el mal que se haría por no aplicar de manera rígida el artículo 129 de la Ley No. 108-05, y no cerrar rotundamente la posibilidad de que sea expedida una carta constancia “resto” en el tenor que hemos venido estudiando.

BIBLIOGRAFÍA

CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, 3ra. Reimpresión, Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina.

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Editora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J.“Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, Editora Corripio C. por A., 2009, República Dominicana.

VILLARRO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Astrea, 2010, Buenos Aires, Argentina.

Constitución Política, proclamada el 13 de junio del 2015.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas.

Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.