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(Artículo jurídico)

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ATENUACIÓN DEL PRINCIPIO DE “COSA JUZGADA”

ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

Por.: Yoaldo Hernández Perera

RESUMEN:

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Se desarrolla un análisis crítico sobre la práctica ante la jurisdicción inmobiliaria, de fijar audiencia y proseguir con la sustanciación de un proceso que ya ha culminado mediante el dictado de una sentencia firme, en violación al principio de cosa juzgada, el cual es consustancial a la seguridad jurídica; esto así, en el contexto de las solicitudes formuladas por  los registradores de títulos, requiriendo instrucciones al tribunal respecto de  la manera de proceder para posibilitar la ejecución de sentencias que ya son definitivas, pero que exista alguna dificultad que impida su ejecución. 

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PALABRAS CLAVES:

Jurisdicción inmobiliaria, sentencia, ejecución, Registro de Títulos, órgano administrativo ejecutor, facultad calificadora, Reglamento General de Registro de Títulos, solicitud de instrucciones, dificultad de ejecución, principio de autoridad de cosa juzgada, seguridad jurídica, tutela judicial efectiva, Ley No. 108-05, Constitución, República Dominicana.

El principio de cosa juzgada es indisociable de la seguridad jurídica. En efecto, cuando un tribunal mediante sentencia ha procedido, haciendo acopio de las reglas del debido proceso, a adjudicar derechos a personas que han sido parte en los procesos judiciales, por seguridad jurídica, la decisión dictada en cada caso concreto debe ser ejecutada tan pronto como adquiera la autoridad de la cosa juzgada.

Dos son los efectos esenciales de las sentencias, a saber: 1.- La solución de una controversia y 2.- El desapoderamiento del tribunal que ha decidido. Así, donde no existe pleito no se caracteriza una sentencia, en estricto rigor jurídico[1]. Asimismo, cuando un tribunal ha dictado sentencia resolviendo el diferendo sometido a su consideración, por regla general, queda automáticamente desapoderado del caso, salvo que se trate de un asunto meramente de forma[2]. En este último caso se ha admitido que, excepcionalmente, los tribunales puedan rectificar cualquier asunto formal de la sentencia, no obstante el desapoderamiento que se produce con el dictado de la decisión.

La teoría general del proceso[3] prevé, por norma general, que en toda materia existan las vías recursivas correspondientes, a fines de impugnar las sentencias que alegadamente generen algún agravio al recurrente. Pero tan pronto como sean decididos los recursos incoados, o desde que venzan los plazos de rigor sin que nadie recurra, la decisión se torna firme y, por consiguiente, debe ejecutarse.

La doctrina más depurada ha establecido que, aun cuando la decisión judicial tenga un error incurso, la autoridad de la cosa juzgada debe prevalecer, por un tema de seguridad jurídica, a saber:  (…) ¿Y cuando la cosa juzgada es errónea y va contra la ley? Prevalece la cosa juzgada. Aquí comienza el discurso final, e inmortal, de SÒRCRATES: “¿Crees que puede persistir, sin arruinarse, aquella Ciudad en que las decisiones judiciales nada pueden y en que los particulares las anulen y depongan a su señorío?”[4].

En la materia inmobiliaria se verifica una particularidad en relación a la ejecución de sentencias[5],  y es que este ámbito del derecho contiene aspectos muy técnicos, en lo que tiene que ver con mensuras, deslindes, subdivisiones, replanteos, cartografía, georreferenciación, etc.[6], lo cual muchas veces provoca que las sentencias dispongan asuntos que no son de posible ejecución[7]. Por ejemplo, la situación en que un tribunal de tierras admita múltiples transferencias basadas en diversos contratos de venta y, en esa tesitura, precise en el dispositivo de la sentencia cuántos metros le corresponderá a cada adquiriente del inmueble de que se trate, pero al momento de la ejecución de dicha decisión, el registrador de títulos correspondiente constate que la sumatoria de cada metraje indicado en el dispositivo supera lo que consta en el historial de los asientos registrales correspondientes; o bien el caso en que la sentencia omita precisar en su decisión el metraje de una unidad funcional, a propósito de un caso de condominios, etc.

Las situaciones descritas precedentemente, o cualquier otra con particularidades análogas, dan motivo para que el órgano administrativo llamado a ejecutar tales decisiones que  -como es sabido- es el Registro de Títulos, solicite a los tribunales que le suministren las instrucciones pertinentes, a fines de viabilizar la ejecución de lo decidido, en apego a lo dispuesto por el artículo 52 del Reglamento General de Registro de Títulos[8].

Ocurre que en ocasiones la solicitud de instrucciones hecha por el Registrador de Títulos competente, atendiendo a la jurisdicción del tribunal que ha dictado la sentencia con dificultad de ejecución, impacta el objeto mismo del litigio, lo cual de manera irremediable se refleja en los derechos que finalmente habrán de figurar en los asientos registrales.

Siguiendo con uno de los ejemplos referidos anteriormente, sobre las transferencias basadas en diversas ventas, en que la sumatoria de los metros precisados en el dispositivo no coinciden con lo consignado en los asientos registrales, existe el criterio que sostiene que para resolver y definir este tipo de información, es forzoso fijar una audiencia nueva para que de manera oral, pública y contradictoria, las partes externen sus pareceres y, a su vez, el tribunal acoja o disponga de oficio las medidas que estime de lugar para posibilitar la ejecución de su decisión. Esto así, no obstante la sentencia de que se trata haber adquirido firmeza: evidente atenuación del principio de “cosa juzgada”.

Parecería que la aplicación de la hoy abrogada Ley No. 1542, del año 1947, sobre Registro de Tierras, que instituía la posibilidad de nuevos juicios, ha influido en el proceder de algunos tribunales luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados. En efecto, bajo el imperio de aquella normativa (Ley No. 1542) el Tribunal Superior de Tierras, bajo los influjos –a su vez- del Decreto No. 511, que le permitía trazar pautas procesales sin mayores limitaciones, era muy dado a crear trámites; no era de extrañar que en esa tesitura, fijaran audiencias para conocer sobre la ejecución de sus sentencias, cuando el Registrador de Títulos informaba que existía alguna dificultad.

En la actualidad, quienes abogan por la posibilidad de que, no obstante haberse dictado una sentencia definitiva, puedan los tribunales de tierras continuar con la sustanciación del caso, se aferran al artículo 149, párrafo I, de la Constitución, el cual sostiene que el Poder Judicial tiene el deber de, además de decidir los asuntos sometidos a su escrutinio, velar por el cumplimiento de sus decisiones[9], aunado al artículo  106 del Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, que –en igual sentido- sostiene que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria deben procurar que sus decisiones sean ejecutadas[10]. Sin embargo, es nuestro entendimiento que no debe confundirse la noción de ejecución con la de sustanciación. Al fijar una audiencia en un proceso que ya ha recibido sentencia definitiva, más que ejecutando esa sentencia, en rigor de técnica procesal, se está sustanciando nueva vez el proceso.

Por otro lado, existe la opinión de que el principio de cosa juzgada no debe sufrir ningún tipo de atenuación ante la jurisdicción inmobiliaria y, por tanto, cuando sea resuelto un diferendo mediante sentencia firme, no debe haber manera posible de retrotraer la sustanciación de la causa. Conforme esta postura, aquella práctica de “creación constante de procedimientos”, propia de la hoy abrogada Ley No. 1542, debe erradicarse. Se insiste en que la vigente Ley No. 108-05 no prevé la figura del nuevo juicio; por tanto, cuando el tribunal de tierras advierta que su sentencia es inejecutable, debe declararla como tal mediante resolución y, consecuentemente, instruir al registrador del título para que archive el expediente correspondiente a dicha sentencia inejecutable.

En esos casos, según la posición analizada, si una de las partes estima que se ha dejado desprotegido algún derecho suyo, ella debería contentarse con iniciar una litis sobre derechos registrados, recorriendo el doble grado de jurisdicción correspondiente; pero jamás pretender que en el curso del mismo proceso, ya cerrado mediante una sentencia firme, se continúe instruyendo.

En nuestro criterio, cuando las instrucciones que requiere el Registrador de Títulos correspondiente pueden llevarse a cabo en el ámbito de lo formal (autorización para requerir la cédula a una de las partes, un acta de matrimonio o de divorcio, etc.)[11], no existen mayores implicaciones jurídicas; perfectamente estos casos pudieran equipararse a las correcciones materiales, incluso, de esa manera suelen tratarse en la práctica. Lo sujeto a análisis y reflexión son las casuísticas en que las indicadas instrucciones supongan que el conocimiento del asunto se retrotraiga a su fase de instrumentación, luego de que dicha etapa se haya agotado como secuela del dictado de una sentencia firme.

En definitiva, tal como hemos sostenido al inicio de este artículo, la cosa juzgada es consustancial a la seguridad jurídica. Cuando un tribunal decide algo mediante sentencia con autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, genera derechos adquiridos que deben ser respetados. En la materia inmobiliaria, si se ha reconocido, por ejemplo, un metraje determinado de un inmueble a una parte, ello pudiera tener incidencia respecto de terceras personas que -de buena fe- luego compren en base a ese metraje ya establecido judicialmente. Si posteriormente, bajo la fórmula de “solicitudes de instrucciones” se pretende variar lo que ya ha sido juzgado, presumiblemente con arreglo a las reglas del debido proceso, se desconocería, sin dudas, la seguridad jurídica.

Así las cosas, volvemos a lo externado precedentemente, a propósito del análisis de la opinión que no admite atenuación alguna del principio de cosa juzgada ante la jurisdicción inmobiliaria, en el sentido de que lo justo y útil, al tenor del principio de razonabilidad instituido en el artículo 40.15 de la Constitución, es que tan pronto como los tribunales de tierras, al ser apoderados de solicitudes de instrucciones por parte del Registrador de Títulos, establezcan que sus decisiones no son de posible ejecución, sea porque para la época de tornarse definitiva la sentencia no estén vigentes los derechos reconocidos, sea porque exista una disparidad inconciliable entre los datos de la sentencia y los asientos registrales, o sea por cualquier otra razón, las declaren “inejecutables”. A tales efectos, deben dictar una resolución declarando esa situación formalmente, al tiempo de instruir al Registrador de Títulos que ha solicitado instrucciones, para que archive el expediente atinente a la sentencia inejecutable[12].

En el escenario procesal delimitado ut supra, si una persona, producto de la imposibilidad de ejecución de una sentencia dictada por un tribunal de la jurisdicción inmobiliaria, entiende que se le ha dejado de reconocer algún derecho, a nuestro juicio, no tendría otra opción que demandar desde primera instancia siguiendo las reglas de la litis sobre derecho registrado, debiendo recorrer dicha demanda el doble grado de jurisdicción correspondiente. Con esta nueva acción, de alguna manera se conseguirá que se produzca otra sentencia que, tal vez, resuelva la situación que en su momento impidió que la primera sentencia se ejecutara. Esto así, ejerciendo una actividad probatoria más eficaz, al tiempo de velar porque la instrucción del proceso se realice lo más rigurosamente posible[13].

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

COUTURE, Eduardo J. Fundamentos del Derecho Procesal Civil, 4ta. Edición, Montevideo, Buenos Aires, Editorial IB de IF, 2007.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Primera Edición, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Soluciones Procesales, ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia”, 2da. Edición. Editora Bhúo, S.R.L, República Dominicana.

VILLARO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Primera Edición, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma SRL, 2010, Buenos Aires, Argentina.

________________ Constitución proclamada el 13 de junio del año 2015.

________________ Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.

________________ Reglamento General de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Inmobiliaria.

________________ Reglamento General del Registro de Títulos.

________________ Reglamento General de Mensura Catastrales

 

 

 

 


[1] En el caso particular de la JI, los deslindes sin litis incursa, por ejemplo, se deciden en audiencia pública mediante verdaderas sentencias. Igualmente, el recurso jerárquico, que es respecto de decisiones administrativas, se decide mediante sentencia, ya que la ley y el reglamento de tribunales prevén una audiencia pública para decidir sobre este recurso, lo que fuerza el dictado de una sentencia, propiamente, no de una mera ordenanza o resolución administrativa. La utilidad de saber cuándo se trata de una sentencia y cuándo de un acto jurisdiccional administrativo es la vía para impugnar: las sentencias se recurren por los recursos ordinarios y extraordinarios y los actos administrativos mediante una acción principal en nulidad ante el mismo tribunal. En Francia, en cambio, se ha admitido hace ya un tiempo, la apelación contra actos graciosos.

[2] No obstante, como veremos más adelante, en la JI de manera excepcional, los tribunales vuelven a conocer del caso, aun cuando ya han dictado sentencia de fondo, en una evidente atenuación del principio de cosa juzgada.

[3] Todo proceso tiene una teoría general: acto inicial, sustanciación, juicio, sentencia, recursos y ejecución de sentencia. La tendencia es hacia unificar el proceso en todas las materias. Sin embargo, si bien es positivo que sea lo más estándar posible el aspecto procesal, lo cierto es que cada materia tiene sus propias particularidades que no pueden pasarse por alto. Por ejemplo, la materia inmobiliaria tiene un alto componente técnico, producto de la materia inmobiliaria, que requiere de mensuras, de elaboración de planos, etc. Aquí hay organismos, como Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos, que tienen una participación activa en los procesos que deben ser tomadas en consideración. En efecto, ante la JI existe una fase técnica, a cargo de Mensuras, una judicial por los tribunales de tierras y una de publicidad, por el Registro de Títulos.

[4] COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, 4ta. Edición, p. 401.

[5] El art. 102 del Reglamento de los tribunales establece los siguiente: “En todo decisión de un juez o tribunal en la que se ordene la ejecución de una operación registral por parte de un Registro de Títulos, se consignará en el dispositivo de la misma, que su ejecución está condicionada al pago de los impuestos correspondientes, si así procediere”. Desde aquí empezamos a advertir las particularidades de esta materia, en la que fungen órganos administrativos que, conjuntamente con los tribunales, integran la jurisdicción inmobiliaria.

[6] El ex Magistrado José Benjamín Rodríguez Carpio, en la entrevista que se le hiciera en esta revista Gaceta Judicial, año 19, número 343, entre otras cosas, empleó un símil entre la jurisdicción inmobiliaria y una mesa de tres patas. Muy ilustrativa dicha comparación; y es que, en efecto, los órganos de Mensuras Catastrales, los tribunales de tierras y el Registro de Títulos con las tres patas que sostienen la “mesa”, que vendría siendo la jurisdicción inmobiliaria. Lo ideal es que marchen todos de manera coherente y sincronizada, aunque no necesariamente ocurre así siempre.

[7] Los jueces de la JI deben, por ética y por ley, dominar la materia inmobiliaria en cuanto a sus principios y contenido; pero ello no necesariamente supone un dominio técnico de otras disciplinas complementarias como la topografía, mensura, cartografía, etc., lo cual es manejado básicamente por Agrimensores. No está de más que los magistrados en esta materia dominen nociones sobre los asuntos técnicos que en la jurisdicción se ventilan, pero es innegable que la máxima que sostiene que el juez es “perito de peritos”, es una gran falacia: no es posible que el juez sepa todo sobre todas las materias. Por tanto, hay cuestiones de rigor muy científico, que muchas veces provoca que en la sentencia no se recoja la realidad de alguna situación parcelaria. Por eso, la ley, los reglamentos y la mejor doctrina reconocen a los jueces la facultad durante los juicios, de disponer las medidas que estimen para sustanciar lo mejor posible cada caso: remitir planos a Mensuras Catastrales para que el agrimensor proceda a corregir algún aspecto determinado, o bien para que realice un levantamiento, a fines de precisar la situación del inmueble (quién lo ocupa, etc.), entre otras. Esto así, estando siempre conscientes de que la litis de derecho registrado es interpartes, a diferencia del saneamiento, que es de erga omnes, por ser de orden público; y si bien la naturaleza de cada procedimiento se refleja en el papel de los juzgadores durante los procesos, puesto que en el saneamiento deben ser (los jueces) más activos, nada obsta para que dentro de todo tipo de litis, éstos procuren que cada expediente quede bien instruido para que pueda ser fallado lo más apegado a la justicia; esto así, con el propósito de aclarar, durante la sustanciación de la causa, cualquier asunto técnico requerido: metraje parcelario, asuntos de cartografía, etc.

[8] Artículo 52 RGRT: “En caso de existir impedimentos para la ejecución de la decisión de un Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria, el Registrador de Títulos debe comunicar mediante escrito motivado al Juez o Tribunal que dictó la decisión dicha situación, solicitando impartir las instrucciones expresas y escritas que estime conveniente”.

[9] Art. 149, párrafo I, de la Const: “La función judicial consiste en administrar justicia para decidir sobre los conflictos entre personas físicas o morales, en derecho privado o público, en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado (…)”. (Subrayado nuestro)

[10] Art. 106 Reg. Gnrl. Trib.: “El juez o tribunal de la jurisdicción inmobiliaria del cual emane una decisión, conocerá de todos los asuntos derivados de la inejecución o incumplimiento de la misma y podrá condenar, a petición de parte interesada, al pago de las indemnizaciones correspondientes, o a un astreinte a quien resulte responsable por su inejecución”.

[11] Es controvertida la cuestión de saber si pueden los tribunales de tierras incluir en sus sentencias una “coletilla” autorizando –abiertamente- al registrador de títulos correspondiente, a que requiera a las partes cualquier documentación que entienda necesaria para viabilizar la ejecución de la sentencia. Esta práctica persigue evitar dilaciones innecesarias producto de devoluciones de expedientes por parte de Registro de Título a los tribunales, requiriendo instrucciones para ejecutar; se ha entendido que si, de entrada, se le autoriza pedir una cédula que no se vio en el proceso, un acta de matrimonio, etc., se evita pérdida de tiempo. Por otro lado, se ha entendido que no puede darse demasiada libertad al funcionario administrativo del RT; que en todo caso, debe autorizarse a éste el requerimiento de documentos puntuales, no cualquier tipo de pieza, de manera genérica. Particularmente, comulgamos con la primera postura, y es que las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que autorizando de antemano al RT a requerir la documentación que le haga falta para ejecutar la sentencia, se gana tiempo para dicha ejecución. Además, el “miedo” de que se pueda extralimitar el RT por un “exceso de atribuciones”, no lo vemos muy claro, ya que en virtud de la comentada “coletilla”, lo más que pudiera pedir el RT es una cédula, un acta del estado civil o asuntos que en nada afectan derechos; ya para las cuestiones de errores materiales y demás, taxativamente la Ley No. 108-05 otorga competencia a los tribunales.

[12] Sobre este modo de decidir, existe el siguiente precedente ante los tribunales de la República: “(…) Que la situación esbozada ut supra, en el orden de la incoherencia entre el dispositivo de la Sentencia No. 20115036 y el metraje que consta en los asientos registrales, forzosamente torna inejecutable la citada sentencia (…) lo justo y útil es declarar inejecutable la sentencia de que se trata, al tiempo de instruir a la registradora de títulos que ha requerido instrucciones, que proceda a archivar el expediente generado por la sentencia objeto de estudio (…) que la comentada sentencia No. 20115036, cuenta con autoridad de cosa irrevocablemente juzgada, por lo que procesalmente resulta improcedente proseguir con la instrucción de dicha causa (…)” (Sentencia dictada en fecha 18 de agosto del 2015, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

[13] En un muy alto porcentaje, las sentencias que no pueden ejecutarse son dictadas en procesos mal instrumentados. Tanto las partes como los tribunales tienen cuota de responsabilidad en esto. Cierto es que el papel del juez es activo sólo en el procedimiento de saneamiento, en las litis de derechos registrados, que son de interés privado, el principio dispositivo cobra mayor relevancia. Sin embargo, aun en las litis de derecho registrado, deben los tribunales ser cuidadosos con la instrucción de los casos para evitar reaperturas de debates que pudieron evitarse con el cuidado de instruir bien el expediente y, en el peor de los casos, provocando que al final de la jornada la sentencia no sea de posible ejecución ante el Registro de Títulos.

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CONSTITUCIONALIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO INMOBILIARIO

Participación del Magistrado Yoaldo Hernández Perera. Actividad organizada por la sección de Formación Jurídica de SUPLILIBRO, diciembre 2015.

 

7.3 EL DEFECTO Y EL DESCARGO PURO Y SIMPLE EN LA FASE DE PRUEBAS

En su momento comentamos, al desarrollar la cuestión registral, que no puede perderse de vista, cuando vayamos a elaborar criterios en esta materia, las particularidades de cada ámbito jurídico. Por ejemplo –insistimos- aquí no procede analizar la venta, como modalidad contractual, al margen de las reglas registrales (recordemos que el registro, además de la publicidad, es constitutivo del derecho mismo. Si compras y no registras, pudiera venir otro comprador y registrar primero; entonces, en ese contexto pudieras tener el derecho –ante la instancia divina- pero no puedes hacerlo valer en la justicia de los hombres, y entonces?. Es como quien –mutatis mutandis- tiene un crédito y no lo cobra en 20 años: tiene la acreencia, pero carece del derecho de acción para reclamarlo ante los tribunales: eso y na’ es lo mismo). No se pierdan en eso, todo análisis jurídico debe ajustarse a las “reglas del juego”; de lo contrario, el discurso no sobrepasaría el ámbito de la mera retórica. Evidentemente, cada precepto que se aplique, sea de una ley, reglamento o lo que fuere, ha de resistir un test de razonabilidad, a la vista del artículo 40.15 de la Constitución, sobre la base de lo que es justo y útil; siempre vigilando celosamente la seguridad jurídica.

Pues bien, al hilo de lo anteriormente dicho, tengan en cuenta que por la aplicación combinada del principio VIII y del artículo 3 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, la regla en lo inmobiliario es que el derecho común es supletorio. Ya lo refería el veterano jurista Pedro Romero Confesor, en el prólogo de la ley anotada del Dr. Ariza, en el sentido de que es un error común de los abogados inmobiliaristas, pretender disociar esta materia del derecho común. Es que esto es, como afirma el Magistrado Segundo Monción en su valiosa obra de derecho inmobiliario, una especie de “Civil Especial”.  Por vía de consecuencia, es forzoso convenir en que los cánones del defecto y del descargo puro y simple aplican en el proceso inmobiliario y, de hecho, la práctica alecciona en el sentido de que cada día esa postura va ganando más terreno: en lo inmobiliario también hay defecto y descargo puro y simple, si el defectuante fuere el demandante.

No resiste una lectura procesal el débil argumento que promueve la idea de que no debe haber defecto en lo inmobiliario, porque la Ley No. 108-05 sostiene que las decisiones en esta materia se reputan contradictorias si la parte ha sido debidamente citada y no comparece en los términos que indica la ley. Y es que en lo civil ocurre exactamente lo mismo y nadie discute que haya defecto: las sentencias también se reputan contradictorias en las descritas circunstancias procesales. Es que el defecto no es otra cosa que la consecuencia de la incomparecencia de una parte, y punto. Incluso, hay quienes han externado el criterio –con el cual particularmente comulgo- de que pudiera de oficio el tribunal declarar el defecto, si es que no lo pidiese la parte presente.

Pues bien, al abrigo de lo expuesto hasta ahora, asumiendo como legítima la aplicabilidad del defecto y del descargo puro y simple ante la jurisdicción inmobiliaria, surge una cuestión a controvertir: ¿procedería la declaratoria de defecto en la fase de pruebas, o necesariamente debe ser en la audiencia de fondo?

Ante todo, una nota de orden, debo recordarles que el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, ha sido coherente en su jurisprudencia, en el sentido de considerar que la de prueba y la de fondo son fases, no audiencias; por tanto, pudieran agotarse ambas en una sola audiencia o prorrogarse a más de dos audiencias, cuando se trate de procesos complejos, que ameriten de una sustanciación más prolongada: cada caso es cada caso. Pero volviendo al asunto dilucidado, partiendo de que la fase de pruebas no está concebida para producir conclusiones de fondo, sino para mostrar cada quien sus “armas” en el proceso, no luce –de entrada- descabellado el criterio de que el defecto, como sanción de fondo que es, solamente debe proceder en la audiencia de fondo, no en la de pruebas.  

En efecto, muchos tribunales que admiten la aplicación del defecto en materia inmobiliaria, conciben dicha “sanción” procesal solamente en la audiencia de fondo; y si el demandante no asiste –pongamos que en materia de litis de derechos registrados- se le “carga el dardo” al demandado para que cite al demandante para una próxima audiencia de fondo, previa lectura de sus pruebas (del Ddo.). Y lo peor del caso, es que no es usanza que los demandados en el descrito estadio procesal pidan el condigno defecto y el descargo puro y simple, ante la incomparecencia del interesado en el pleito, que se supone es el demandante: voluntariamente piden la fijación del fondo, ellos solitos, por Dios…

Es mi entendimiento que, ante la evidente falta de interés del demandante, por el hecho de no haber asistido a la audiencia para agotar la fase de prueba, procede en este tramo procesal la declaratoria de defecto y el consecuente descargo puro y simple, por falta de interés del demandante.

Es que no puede razonarse en esta materia, volvemos a lo mismo, como si nos encontráramos en el derecho común. Cada subsistema jurídico tiene sus particularidades. Allí sucede –y por ahí pienso que viene el tema- que las denominadas “audiencias de prueba”, celebradas para conocer medidas, no están para que las partes concluyan al fondo; y en caso de incomparecencia de alguna de las partes, ha de presumirse que no tiene interés en la medida, pero no necesariamente debe concluirse que no existe interés en el caso, propiamente. Por eso es que tradicionalmente se ha admitido en el derecho común, que a propósito de la celebración de medidas de instrucción, no procede la declaratoria de defecto contra la parte que no asista, sino que lo propio es dejar citada la parte que sí ha comparecido y dejar a su cargo – a su vez- la citación a la contra parte para una próxima audiencia. Entonces, si no va a esa otra audiencia, procedería en aquella materia el defecto.

En el derecho común las medidas de instrucción son, en principio, a pedido de partes. Excepcionalmente los tribunales pudieran ordenarlas de oficio. Pero es lógico, en ese contexto, que no proceda declarar el defecto en una audiencia para conocer medidas, ya que pudiera ser que alguna parte no tenga interés en ésta. Pero acontece que en materia inmobiliaria la fase de pruebas es consustancial al proceso. Se trata de una fase que necesariamente debe ser agotada; si el demandante no asiste a esa fase, insisto, es porque no tiene interés en el proceso. No me luce ni justo ni útil, volviendo a la razonabilidad prevista en el 40.15 de la Constitución, obligar a un demandado a que corra con los gatos de citaciones para un demandante que no asiste a la fase –obligatoria- de presentación de pruebas, que es lo que se está haciendo actualmente en muchos tribunales de tierras. El defecto en este contexto procede, así como el descargo puro y simple, y ahí quedó el expediente; su archivo es lo que sigue disponer mediante la misma decisión que declare el defecto y el descargo.

(Reflexiones)

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Es bien amado…

 

Es bien amado…

Aquel a quien se le proveen los colores para que pinte su propio arcoíris

A quien se le da el cielo para que lo sobrevuele por sí

Quien recibe la técnica, no el resultado directamente

 

Es bien amado…

Quien es corregido con previa concientización

A quien se le enseña que las cosas valen por lo que representan, no por su importe

Aquel que ha sido arrullado en el regazo del progenitor durante la infancia

 

Es bien amado…

Quien no solamente escucha lo que desea oír

A quien no se le regala todo lo que quiera

Aquel que es formado en función de principios, no de circunstancias

 

Es bien amado…

A quien se le hace sentir importante

Quien recibe la más valiosa herencia: la educación.

Aquel que ha tenido un buen ejemplo a seguir.

 

No basta con amar, se debe amar bien

Quien ama no debe hacerlo sólo pensando en sí

Es lo propio amar evitando crear secuelas en el ser amado

Es bien amado, pues, quien lo es por quien sabe amar

Y.H.P.

 

 

(Artículo Jurídico)

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ARMONIZACIÓN DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE

 REGISTRO INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se sugiere la fórmula de la “armonización” en vez de la “jerarquización”, al momento de forjar criterios  en materia de derecho inmobiliario, a la vista de situaciones en que los reglamentos, en estricto rigor jurídico, no contradigan la Ley No. 108-05, sino que complementen su contenido; esto así, tomando en consideración que la ley constituye un marco general, y  está llamada a regular un ámbito determinado de la vida en sociedad, pero los pormenores de su aplicación entran en la órbita de la reglamentación.   

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PALABRAS CLAVES

Derecho inmobiliario, ley, reglamento, Suprema Corte de Justicia, facultad reglamentaria, control de constitucionalidad, jurisprudencia, métodos de interpretación, armonización, jerarquización, principio de razonabilidad, Constitución, seguridad jurídica, Ley No. 108-05, República Dominicana.

En su momento fue controvertida la facultad de la Suprema Corte de Justicia para reglamentar, como lo ha venido haciendo, en materia de derecho inmobiliario, a fines de viabilizar la aplicación de la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, cuyo fuerte –según opiniones que compartimos- es el marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria y la cuestión registral, ya que en términos procesales el carácter supletorio del derecho común, a la vista del principio VIII, aunado al artículo 3 de la consabida Ley No. 108-05, cobra gran importancia[1].

Sobre la constitucionalidad de la referida facultad reglamentaria, la Suprema Corte de Justicia juzgó lo siguiente: “No viola la Constitución de la República el poder reglamentario otorgado a la Suprema Corte de Justicia por la Ley de Registro Inmobiliario”[2].

Esta jurisprudencia ha recibido críticas, en el sentido de que no puede la Suprema Corte de Justicia, que es la llamada a decidir sobre los recursos de casación en materia inmobiliaria, trazar pautas sobre la aplicación de la Ley No. 108-05; que al proceder de esta manera produce la normativa, cuya correcta aplicación también le compete supervigilar; que no es facultad de esta alta corte emitir instrumentos con efectos erga omnes; que lo más viable es que fije criterios mediante su jurisprudencia, sin que éstas cuenten con carácter vinculante.

A nuestro juicio, conscientes de que las funciones legislativas escapan a las atribuciones de la Suprema  Corte de Justicia, lo cierto es que –contrario a lo que se ha pretendido establecer- los reglamentos en esta materia que, dicho sea de paso, constituyen una exhortación expresa de la Ley No. 108-05, la cual remite a una reglamentación a cargo de la Suprema Corte de Justicia en determinados aspectos, han coadyuvado considerablemente con la aplicación de la referida normativa (Ley No. 108-05). Es que tales reglamentos son el resultado de mesas de trabajo integradas por los mismos actores del sistema, los cuales –en atención a sus funciones diarias- están en condiciones aptas para detectar cualquier impasse y, consecuentemente, sugerir los correctivos de lugar.

Así las cosas, ha de convenirse que no es verdad que legisladores, ajenos a la cotidianidad en la administración de justicia inmobiliaria, van a tener las mismas herramientas a mano para viabilizar la aplicación de la Ley No. 108-05 que los actores del sistema; sin mencionar los escollos que pudiera enfrentar la promulgación de cada ley tendente a corregir inconvenientes en esta materia tan sensible para el desarrollo de la nación, como secuela de la burocracia y del difícil consenso entre las diversas parcelas partidarias, atendiendo a los intereses del momento; intereses que no necesariamente se corresponden con un sentido rigurosamente jurídico.  Todo lo cual, redunda en una dilación innecesaria para la adopción oportuna de los correctivos de lugar, impidiendo que los usuarios del sistema encuentren solución a sus casos con la celeridad que requiere la tutela judicial efectiva, a la vista del artículo 69 de la Constitución de la nación.

Pues bien, asumiendo como legítima la comentada facultad reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia en materia inmobiliaria, surge la cuestión que constituye el eje nuclear del presente escrito: ¿cómo interpretar estos reglamentos, de cara a la Ley No. 108-5 sobre Registro Inmobiliario, en el sentido de saber cuándo es menester jerarquizar y cuándo lo procedente es armonizar estos instrumentos normativos (Ley y reglamento)?

El punto de partida del asunto a dilucidar es el principio VII de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, que taxativamente sostiene lo siguiente: ”Cuando exista contradicción entre esta ley y sus reglamentos, prevalece la presente ley”. Como puede advertirse, este precepto no persigue otra cosa que hacer acopio del sistema de fuentes que rige en nuestro ordenamiento jurídico, conforme al cual –como es sabido- la ley prima ante los reglamentos y las resoluciones.

Sería a todas luces improcedente, al hilo de nuestro sistema de fuentes, pretender modificar la Ley No. 108-05 mediante un reglamento. Por consiguiente, tantas veces se cuente con argumentos de peso para sostener que se ha procedido en esta tesitura, la parte interesada deberá invocar la inaplicabilidad de tal precepto reglamentario, promoviendo el imperio de la ley que debe primar (Ley No. 108-05). Sin embargo, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que muchas veces se invocan supuestas antinomias entre reglamentos y la Ley No. 108-05 que no son tales. En efecto, recurrentemente la Ley No. 108-05 no aclara un punto determinado, y justamente el reglamento viene a arrojar luz al respecto, no a contradecir ningún precepto legalmente establecido.  

Un ejemplo de que, a nuestro modo de ver las cosas, no es que exista contradicción, sino complementación entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos, es lo relativo al plazo para  recurrir en reconsideración (de 15 días, a partir de la solicitud), sobre lo cual la ley no establece a qué tipo de días se refiere: si calendario o hábiles, en tanto que el artículo 177 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, determina que dicho plazo ha de computarse en función de días laborables. Pero además, el artículo 162 del reglamento General de Registro de Títulos y el artículo 205 del Reglamento General de Mensura Catastrales ordenan, para los registros de títulos y las direcciones regionales de mensuras catastrales, que el plazo para fallar el recurso de reconsideración es de quince días hábiles.

Esta situación se verifica también en el recurso jerárquico, en que el artículo 77, párrafo II, de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario y el artículo 183 del Reglamento de los Tribunales de Tierras y de Jurisdicción Original, así como el artículo 168 del Reglamento General de Registro de Títulos y el artículo 211 del Reglamento General de Mensura Catastrales, que no coinciden en cuanto a especificar la naturaleza de los días correspondientes al plazo de quince días para la interposición del recurso jerárquico: la Ley se limita a fijar en 15 días la duración del plazo, mientras que los referidos reglamentos establecen que estos días son hábiles.

Lo propio sucede en relación al recurso jurisdiccional, ya que el artículo 78, párrafo I, de la Ley No. 108-05 fija en 30 días el plazo para esta modalidad recursiva, contados a partir de que quede habilitado, sin establecer la naturaleza de los días a computar, mientras que el artículo 192 del Reglamento General de Tribunales de Tierras y de Jurisdicción Original, establece que para los tribunales en esta materia dicho plazo ha de calcularse en base a días hábiles. La misma situación relativa a la manera de computar los días del plazo para el comentado recurso, se verifica respecto de las decisiones administrativas dadas por Registro de Títulos y por Mensura Catastrales, en razón de que los Reglamentos que rigen cada materia (RGRT y RGMC) señalan que dicho plazo debe computarse en días hábiles, sin que la Ley No. 108-05 identifique la naturaleza de estos días. 

Sobre la cuestión de saber si existe contradicción entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos, en el marco de la naturaleza de los días para calcular los plazos en materia recursoria ante la jurisdicción inmobiliaria, la doctrina ha razonado en el siguiente sentido: “Ante una contradicción entre la LRI y sus reglamentos, la LRI debería prevalecer, en virtud del principio VII LRI. No obstante, al ser la Suprema Corte de Justicia el órgano que elaboró los reglamentos y, al mismo tiempo, el órgano que juzgará definitivamente cualquier controversia sobre este asunto, es probable que decida que los plazos son de quince (15) días laborables o hábiles”[3].

El tema dilucidado no sólo comprende la materia de recursos. En cuanto al punto de las reclamaciones al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, la ley no ha previsto ningún plazo para reclamar la indemnización correspondiente, producto de alguna lesión sufrida como consecuencia de la aplicación de la Ley No. 108-05. Hasta tanto no exista un reglamento que instituya un plazo, por principio general, ha de regir el plazo prescriptivo de veinte años de derecho común, aplicable cada vez que algún precepto normativo no consagre alguna otra prescripción más corta. Pero si en el futuro surgiere alguna reglamentación, como tenemos entendido que ocurrirá más temprano que tarde, que prevea un plazo más corto para reclamar la comentada indemnización, no resultaría ni justo ni útil hablar de contradicción de normas, sino de suplementación de normas; es decir, de  armonización de la ley aplicable y de sus reglamentos.

En este orden de ideas, es importante destacar que la Ley No. 108-05 no diferencia para el conocimiento del recurso administrativo jurisdiccional, si la decisión recurrida proviene del tribunal de jurisdicción original (TJO) o si ha sido emitida por el Tribunal Superior de Tierras (TST); sin embargo, el Reglamento para Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, en sus artículos 189 y 190, aclara que solamente deberá conocer de dicha acción recursiva el pleno del TST, cuando se trate de alguna decisión dictada por el mismo TST, pero cuando sea evacuada por el TJO, será una terna del TST la llamada a estatuir sobre el particular, no el pleno[4].

En estos casos, o en cualquier otro que pueda identificarse con análogas particularidades, no luce razonable, a la vista del artículo 40.15 de la Constitución[5], interpretar que se ha incurrido en una antinomia, porque más bien se ha reforzado o aclarado un aspecto de la ley no definido, valiéndose de las experiencias cotidianas, con el evidente propósito de agilizar y hacer más efectivos los procesos.

Una verdadera contradicción entre una ley y su reglamento, se produce cuando por la vía reglamentaria se contradice un aspecto consagrado legalmente: no es lo mismo complementar que contradecir. Verbigracia, de manera expresa el párrafo del artículo 31 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, establece que en materia inmobiliaria sólo se podrá demandar en daños y perjuicios de manera reconvencional, como secuela de una demanda temeraria[6].  Por consiguiente, si un reglamento estableciere que, fuera del caso permitido legalmente, procede demandar en daños y perjuicios, habría una contradicción manifiesta entre dicho reglamento y la Ley; por tanto, lo reglamentario debería sucumbir frente a lo legal. Justamente, la Suprema Corte de Justicia ha juzgado que en el estado actual de nuestro derecho positivo, sólo es posible demandar en daños y perjuicios ante los tribunales de tierras, en el contexto previsto en el citado artículo 31 de la Ley No. 108-05, esto es, reconvencionalmente y en ocasión de demandas cuya temeridad sea posible establecer por el tribunal apoderado[7].   

Por otra parte, en los últimos tiempos se ha venido suscitando ante la jurisdicción inmobiliaria, sobre todo a nivel  de jurisdicción original, la discusión en torno a la Resolución No. 1419-2013, sobre Procedimientos Diversos ante los Registradores de Títulos y las Direcciones de Mensuras Catastrales, la cual en su artículo 2 permite que las oposiciones trabadas al amparo de la hoy abrogada Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras, que no hayan sido regularizadas en el plazo concedido a tales efectos por esta resolución[8], puedan ser levantadas directamente por el Registro de Títulos, a pedido de parte, sin que deba mediar decisión judicial[9]. Al respecto, vale recordar que en el esquema de la referida normativa (Ley No. 1542), las oposiciones ante el Registro de Títulos, si bien en principio debían ser autorizadas por el Presidente del Tribunal Superior de Tierras correspondiente, al certificar la instancia que daba origen a la demanda[10], lo cierto es que en la praxis era usanza que las mismas  se trabaran mediante simples actos de alguacil[11]; en cambio, a partir de la entrada en vigencia de la Ley No. 108-05, las notas preventivas o medidas cautelares (oposición) se generan de forma automática y por mandato de los tribunales, tan pronto como inicie un procedimiento inmobiliario; es decir, ya las partes no pueden “antojadizamente” hacer inscribir una oposición a traspaso de un inmueble, por ejemplo, sin que un tribunal estatuya sobre el particular.  

La discusión comentada va dirigida en el sentido de saber si, concretamente, por mandato de la mencionada Resolución No. 1419-2013, están obligados los tribunales de jurisdicción original, en caso de que le sea sometida una solicitud de levantamiento de una oposición trabada con la vieja ley, a remitir a las partes ante el Registro de Títulos correspondiente, para que allí diligencien el levantamiento, o si es su facultad, como órgano jurisdiccional, proceder por sí a disponer este levantamiento.

Una primera posición sostiene que “el reglamento no se le impone a los tribunales”, partiendo de que la Ley No. 108-05, que es la normativa que cuenta con carácter vinculante, nada consagra sobre el particular; y por tanto, sí pueden los tribunales de jurisdicción original estatuir sobre la referida cuestión, sin necesidad de remitir a las partes ante el Registro de Títulos, aplicando la citada resolución. Una segunda posición entiende que, por un tema de seguridad jurídica, en función de la unidad de criterios, lo más recomendable es remitir a las partes a que se provean ante el Registro de Títulos para que promuevan en aquella dependencia administrativa el levantamiento de la oposición criticada, en una aplicación a ultranza de la resolución comentada. Esto así, en el entendimiento de que si la Suprema Corte de Justicia ha reglamentado en el orden de remitir directamente al Registro de Títulos estos asuntos, es justamente para agilizar los trámites, por lo que la aplicación de dicha reglamentación debería ser uniforme en todos los tribunales de la República, en materia inmobiliaria.

A nuestro juicio, el fundamento de ninguno de los dos razonamientos esgrimidos precedentemente, que son los que han ganado mayor terreno en la cotidianidad, resisten un test de razonabilidad, bajo el abrigo del artículo 40.15 de la Constitución; en razón de que, por un lado, los reglamentos dictados por la Suprema Corte de Justicia, en ejercicio de las facultades reglamentarias que hasta el momento han sido reconocidas constitucionalmente, sí deben ser vinculantes para los tribunales inferiores, por un tema de seguridad jurídica. Pero por otro lado, la misma razonabilidad sugiere que no debe incurrirse en el error de aplicar exegéticamente el marco normativo vigente.

En efecto, partiendo de que el espíritu del analizado reglamento es agilizar los trámites, mal podría interpretarse que lo justo y útil sería hacer perder tiempo a los usuarios, declinando la solicitud de levantamiento de oposición por ante el Registro de Títulos, sin decidir nada concreto. Parecería que lo más factible en este supuesto sería, ya que las partes por desconocimiento, negligencia, etc., han acudido ante el tribunal, dejando de beneficiarse de la resolución que le facilita el trámite, decidir sobre el particular, pero no “porque no se imponen los reglamentos”, sino porque es lo más razonable, en términos procesales.

Volvemos en esta parte a la idea nuclear de este escrito, en el sentido de que en los puntos tratados lo recomendable es armonizar la Ley No. 108-05 con sus reglamentos, y no pretender acudir, ante todo tipo de situaciones, al método de la jerarquización, ya que esto último, tal como se ha venido exponiendo, no siempre conduce a una solución jurídicamente viable.

Como se ha dicho, es la misma Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, en su principio VI[12], que delega en la Suprema Corte de Justicia la reglamentación de aspectos no detallados pormenorizadamente en dicha norma, a fines de hacer acopio de la experiencia cotidiana ante los tribunales del orden judicial; y justamente, dicha reglamentación es el producto de las labores de mesas de trabajo integradas por los propios actores del sistema, quienes –basándose en los casos que ordinariamente se van ventilando judicialmente- sugieren posibles soluciones a diferentes dificultades que nacen en el día a día ante la jurisdicción inmobiliaria. En esas atenciones, al momento de elaborar cualquier concepto jurídico en esta materia, se debe ser sumamente cauto y ponderar reflexivamente cuándo resulta justo y útil, al tenor del citado artículo 40.15 de la Constitución, emplear el sistema de la jerarquización[13] entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos y cuándo lo procedente es aplicar el sistema de armonización[14], según exista una verdadera contradicción entre la ley y sus reglamentos o exista un complemento entre estos últimos y aquella. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Primera Edición, Impresora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Primera Edición, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ-MACHADO SANTANA, Erick. “Legislación de registro Inmobiliario”, Primera Edición, Impresora SunDance Marketing Solutions, 2012, Orlando, FL. USA.

MONCIÓN, Segundo E. “La Litis, Los Incidentes y la Demanda en Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, Tercera edición, Editora Centenario, S.A., 2015, República Dominicana.

VILLARO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Primera Edición, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma SRL, 2010, Buenos Aires, Argentina.

________________ Constitución proclamada el 13 de junio del año 2015.

________________ Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.

________________ Reglamento General de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Inmobiliaria.

________________ Reglamento General del Registro de Títulos.

________________ Reglamento General de Mensura Catastrales

________________ Resolución No. 1419-2013, sobre procedimientos ante Registradores de Títulos y Direcciones de Mensuras Catastrales.

Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 161, del 29 de abril de 2015 (disponible en la red: http://www.poderjudicial.gob.do/consultas_sentencias/fallos_nuevos.aspx)

 

 

 


[1]La Ley No. 108-05, concretamente, solo prevé dos procedimientos: el de litis sobre derechos registrados y el del saneamiento; y en ambos el derecho común suple de manera importante. Hay quienes incluyen el deslinde como un tercer procedimiento, pero en este último es Mensura Catastrales la institución que apodera al tribunal, por lo que no queda muy claro que deba ser considerado como un verdadero procedimiento a emplearse por las partes. En muchas situaciones que no constituyen verdaderas litis sobre derechos registrados, la misma ley o algún reglamento remite al procedimiento aplicable a ésta (litis de derecho registrado): audiencia de prueba, de fondo, etc. justamente porque no hay otro trámite más idóneo establecido por la ley.

[2]Sentencia SCJ, Pleno, No. 3, del 15 de marzo de 2006, B.J. No. 1144, p.p. 24-25.

[3]GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, p. 118.

[4]En nuestro concepto, este recurso jurisdiccional, que versa sobre decisiones administrativas, nunca debería conocerse en audiencia pública. Lo que ocurre es que, como la Ley No. 108-05 no prevé más que un procedimiento para saneamiento y otro para litis sobre derechos registrados, suele remitir diversos asuntos al procedimiento de litis de derecho registrados, que es de interés privado y se ventila en audiencia pública. Pero en vista de que el objeto de este recurso, como se ha dicho, es una decisión verdaderamente administrativa, insistimos, la audiencia pública es una verdadera pérdida de tiempo. En efecto, tenemos entendido que el reglamento que se está discutiendo al momento de redactarse este artículo, entre otras cosas, incluye el tema relativo al número de jueces que debe conocer de este recurso; al efecto se ha barajado la posibilidad de reducir a una terna de jueces la composición del tribunal, pero particularmente somos partidarios de ordenar que siempre sea en cámara de consejo que se decidan estos asuntos administrativos.

[5]El artículo 40.15 de la Constitución instituye el principio de razonabilidad jurídica, partiendo de que la ley solamente ha de establecer lo que es justo y útil. Dado que la constitucionalización del derecho abarca todos los subsistemas jurídicos, incluyendo el inmobiliario, debe hacerse acopio de este principio en todo momento, así como de todas las normas del debido proceso. Por ejemplo, en materia de “posesión” es muy recurrente la aplicación de la razonabilidad jurídica, ya que si bien ésta (posesión) es una condición para promover deslindes, muchas veces la misma no se consigue por la invasión de terceros, que impiden que el legítimo propietario ocupe su inmueble. En casos como estos, o cualquier otro análogo, no luce ni justo ni útil (Art. 40.15 Cont.) negar al propietario que prueba su imposibilidad material de ocupar su inmueble, de deslindar el mismo y agenciarse el ejercicio pleno de su derecho de propiedad mediante el deslinde de rigor.

[6]Recordemos que la materia inmobiliaria tiene por objeto derechos reales inmobiliarios, las acciones personales, como los daños y perjuicios, entran en las atribuciones del tribunal civil ordinario. No obstante, existe una tendencia que va ganando cada vez más adeptos, que aboga por posibilitar las demandas en daños y perjuicios ante la jurisdicción inmobiliaria, siempre que lo principal sea un aspecto propio de esta materia especializada y la indemnización reclamada sea consecuencia de ello. Esto así, alegando celeridad procesal, en el sentido de evitar a las partes tener que esperar hasta que se defina lo inmobiliario para entonces iniciar un proceso civil; parecido a la situación penal, en que puede llevarse lo civil accesorio a lo represivo, mediante una constitución en actor civil.

[7]“(…) que al confirmar el Tribunal Superior de Tierras en todas sus partes la sentencia de primer grado y, por consiguiente, acoger la condenación a la parte hoy recurrente al pago de una indemnización de RD$400,000.00, por concepto de reparación de los daños en el apartamento de la hoy recurrida, fundamentado en los artículos 1382 y 1383 del Código Civil, resulta evidente que el referido tribunal de alzada dictó una sentencia que transgrede los límites de su competencia, en razón de que dicha condenación se enmarca dentro de lo que corresponde a una demanda en daños y perjuicios de naturaleza personal, que constituye una acción ajena a la competencia de atribución de la jurisdicción inmobiliaria, la cual al ser de la jurisdicción especializada, posee una competencia que está claramente definida en la ley que la regula, la núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, que en sus artículos 1 y 3 consagra el principio general de competencia de atribución de esta jurisdicción (…) que en el caso específico de la jurisdicción inmobiliaria, le impide pronunciar condenaciones en daños y perjuicios reclamadas mediante una acción principal, como ocurrió en la especie, ya que el único caso en que excepcionalmente esta jurisdicción puede pronunciarse sobre daños y perjuicios, por acciones personales, es el que está contemplado de manera expresa en el artículo 31 de la Ley núm. 08-05, el cual no aplica en el presente caso, en razón de que dicha condenación no fue pronunciada en ocasión de una demanda reconvencional incoada por el demandado para protegerse de alguna demanda temeraria, como lo permite el citado artículo, sino que la decisión de que se trata fue tomada por el TST como parte de una acción principal relativa a una litis sobre derechos registrados bajo el régimen de condominios (…)”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 161, del 29 de abril de 2015, disponible en la red: http://www.poderjudicial.gob.do/consultas_sentencias/fallos_nuevos.aspx)

[8]Artículo 2.1, Res. 1419-2013:“Cuando haya inmuebles afectados por oposiciones a transferencias con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, los interesados en mantenerlas deberán regularizarlas mediante la acción jurisdiccional correspondiente, la cual será incoada en un plazo único de 60 días, a partir de esta Resolución”. Artículo 2.2, Res. 1419-2013:“Una vez vencido dicho plazo, los Registradores de Títulos de la República radiarán las oposiciones que no hayan sido seguidas del proceso de regularización a que se refiere esta resolución”.

[9]No resulta ocioso aclarar que la oposición, nota preventiva, medida cautelar, o como prefiera llamarse, no sólo se genera cuando existe alguna litis ante la jurisdicción inmobiliaria, esta medida también procede cuando por alguna circunstancia ante otra jurisdicción exista en curso alguna demanda o procedimiento capaz de afectar finalmente el derecho de propiedad. Verbigracia: cuando se demanda la nulidad de un embargo inmobiliario, ya que esta acción en justicia genera una oposición ante el Registro de Títulos; sin embargo, no debe perderse de vista que cuando la demanda que sirva de base a la oposición sea tramitada ante otro tribunal diferente a la jurisdicción inmobiliaria, la medida debe ser a pedimento de parte, no será de manera automática como ocurre cuando el apoderado sea el tribunal de tierras.

[10]Esta ligereza procesal daba pie a chantajes, y es que cuando alguien se orientaba de que un inmueble se iba a vender, le ponía una oposición, para obligar algún tipo de negociación, inventándose una supuesta litis sin ningún fundamento. Sobre esta problemática, el Magistrado Segundo E. Moción, en su libro “La Litis, Los Incidentes y la Demanda en Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, Tercera Edición, 2015, p. 53, sostiene lo siguiente: “(…) hay abogados que se hicieron ricos con este subterfugios, algunos los llamaban “Juancito Oposición”. Sin embargo, con esta Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, esta mala práctica quedó abolida, ahora la nota preventiva es automática, surge como consecuencia de la litis, una vez la parte demandante deposita en el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, el acto de alguacil que prueba haberle notificado la demanda al demandado, el juez o Tribunal informará al Registro de Títulos correspondiente, que trabe la nota preventiva, y así evitar de que el inmueble en litis se distraiga; también se le informará a ;a Dirección Regional de Mensura Catastral, para que tome las medidas pertinentes, todo ello en virtud de los preceptos  del artículo 135 del Reglamento de los Tribunales (…)”.

[11]En la materia civil ordinaria, todavía las oposiciones se traban mediante actos de alguacil. Ya la doctrina ha aclarado que la “oposición” y el “embargo retentivo”, en estricto rigor procesal, no son lo mismo: la oposición es meramente conservatoria, en tanto que el retentivo es un embargo mixto, susceptible de validez. Para ampliar sobre las distinciones entre la oposición y el embargo retentivo, así como acerca de las particularidades del mero acto de oposición en materia civil, consultar nuestro artículo publicado en Gaceta Judicial, año 17, número 324. La oposición en materia inmobiliaria, de su lado, versa sobre los derechos registrados ante el Registro de Título. En efecto, por mandato legal, deben los tribunales de la JI ordenar, tan pronto como sean formalmente apoderados de un proceso, notificar, tanto al RT comoa la DRMC,que existe una litis, para que hagan la inscripción de lugar y que todo el que consulte un inmueble respecto del cual exista una litis, lo sepa desde la revisión en la sala de consulta, ante la JI, sobre el histórico correspondiente.

[12]Principio VI, Ley No. 108-05: “La presente ley de Registro Inmobiliario para su aplicación se complementa de reglamentos y normas complementarias, que son aquellos que la Suprema Corte de Justicia dicte de acuerdo a las característica y necesidades particulares del medio en el cual se aplica”.

[13]Jerarquizar es, concretamente, colocar un instrumento jurídico sobre otro. Por ejemplo, la Constitución sobre la ley; la ley sobre el Reglamento; el Reglamento sobre la Ordenanza, etc.

[14]La técnica de la armonización es muy recurrente en el derecho del siglo XXI. Ante el bombardeo normativo característico de esta era constitucional de las ciencias jurídicas, lo que ha provocado –incluso- que expertos en la teoría general del derecho califiquen esta etapa como la “era del desorden”, muchas veces resulta más factible armonizar los diversos instrumentos, en vez de jerarquizarlos, esto es, en vez de poner uno sobre otro, entender que uno complementa al otro y, por tanto, ambos pueden coexistir en el ordenamiento jurídico y deben, en consecuencia, quedar vigente sus respectivas disposiciones.