Principios registrales inmobiliarios.

 

La principiología de cada disciplina es fundamental. Los principios constituyen una herramienta esencial para el ejercicio de la interpretación. Mediante ellos (principios) pueden cubrirse puntos oscuros de la norma, o simplemente fortalecerse cualquier criterio[1]. 

 

Los principios en esta materia que mayormente ha desarrollado la doctrina son, concretamente, los siguientes: rogación, legalidad, determinación (especialidad), tracto sucesivo, prioridad, consentimiento, legitimación registral, fe pública registral y el de publicidad. Sin embargo, es nuestro entendimiento que debería colocarse el debido proceso en primer orden, al estudiar la Principiología registral, visto como un principio rector de esta materia. Y justamente, por este último (debido proceso) iniciaremos el desarrollo del presente ensayo.  

 

A continuación, veamos, puntualmente, cada uno de los referidos principios.

 

Debido proceso. Este principio supone, en suma, que los registradores de títulos deben observar el debido proceso, al canalizar cada pretensión sometida a su escrutinio. Esto así, tomando en consideración que por mandato expreso del artículo 69.10 de la Constitución, éste (debido proceso) debe ser respetado en todas las materias, incluyendo la administrativa.

 

Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, ha decidido lo siguiente: “(…) el Registro de Títulos debe observar las normas del Debido Proceso, conforme resulta consignado en el artículo 69, numeral 10, de la Constitución, cuando indica que las normas del debido proceso aplicarán a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas (…)”[2].

 

No resulta ocioso recordar que el Debido Proceso, jurídicamente, ha sido definido de la siguiente manera: “Conjunto de fórmulas constitucionales que garantizan los derechos individuales (…) Debido significa obligatorio. Debido proceso, el “procedimiento que se debe seguir”, so pena de nulidad absoluta (…) En la corriente anglosajona del derecho (sistema inglés y estadounidense), la noción due process of law es una categoría general, se refiere a la garantía del cumplimiento de la Constitución en el procedimiento judicial (…)”[3].

 

Finalmente, importa resaltar que no es la Constitución la única base del debido proceso; lo son también los pactos internacionales sobre derechos fundamentales, como la Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José), del 22 de noviembre del 1969, aprobada en fecha 25 de diciembre del 1977, por Resolución No. 739 del Congreso Nacional; el Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, del 16 de diciembre del 1966, aprobado el 27 de octubre de 1977, por Resolución No. 684; la Jurisprudencia Constitucional (decisiones de los órganos jurisdiccionales sobre la materia, tanto a nivel local como internacional. Por ejemplo, sentencias del Tribunal Constitucional, de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, etc.), todo lo cual entra en el Bloque de Constitucionalidad[4]. 

 

Principio de rogación.  Establece que –concretamente– el Registro no actúa de oficio, sino a petición de parte o a requerimiento de una autoridad judicial o administrativa. Se corresponde con el principio dispositivo[5] que rige en el proceso civil ordinario, conforme al cual –en suma– las partes son las que impulsan sus pretensiones. En este caso, como se ha visto, además de las partes, pudiera el órgano judicial o alguno administrativo, requerir al registro alguna actuación[6]. Por ejemplo, el comprador debe requerir al Registrador de Títulos correspondiente, atendiendo a la situación del inmueble vendido, que proceda a la transferencia de rigor: el Registrador, si no lo solicitan, no lo hará motu proprio.

 

Sobre este principio, el artículo 29 del Reglamento General de Registro de Títulos, establece lo siguiente: “Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados, se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de juez o Tribunal competente”.

 

Principio de legalidad. Este principio consiste, en apretada síntesis, en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al registro. La concreción de este principio pende de la función calificadora que tiene el registrador[7]. Verbigracia, para la transferencia de una venta en que figure una sociedad comercial como parte, el Registrador de Títulos revisa que ésta esté debidamente transformada y al día con todos los rigores societarios. De lo contrario, el Registro no acogerá la solicitud de transferencia, debiendo las partes acudir ante los tribunales del orden inmobiliario a explicar cualquier situación que haya dificultado la regularización de la condición societaria de la entidad de que se trate: esta revisión a cargo del Registrador se hace en virtud del principio de legalidad, mediante la función calificadora.

El principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual contiene –a su vez– cuatro criterios que, en sí, son verdaderos principios (especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad)[8], sobre la legalidad, particularmente establece lo siguiente: “(…) consiste en la depuración previa del derecho a registrar”.

 

Principio de determinación (especialidad). Este es el principio que en nuestro derecho se conoce como especialidad. Grosso modo, éste versa sobre la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. El principio II de nuestra ley de Registro Inmobiliario, instituye esta noción de especialidad, conjuntamente con las de legalidad, legitimidad y publicidad; siendo dichas nociones los criterios para la implementación del sistema de publicidad inmobiliaria en el país. Por ejemplo, el típico caso de la venta, al registrarla se revisa, en virtud del principio estudiado, quiénes son las partes: nombres, si están casados, etc. (sujetos); de qué negocio jurídico se trata: a qué está obligado cada parte (objeto); por qué se pretende registrar: para la transferencia de la propiedad a favor del comprador (causa).

 

El citado principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sobre la especialidad sostiene lo siguiente: “(…) es la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”.

 

Principio de tracto sucesivo o de tracto continuo. Este principio es conocido en otras legislaciones como “Principio de previa inscripción”.  Puntualmente, consiste en que la persona que dispone de un derecho debe ser la misma que consta como titular en el registro, por lo que no se trata sólo de previa inscripción, sino de identidad entre el titular registral y disponente. El principio general prescribe que para autorizar actos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, el autorizante debe tener a la vista el título inscrito en el Registro. En otras palabras, para poder ser inscrito un acto registrable, necesariamente la persona que en él aparezca como disponente debe constar como titular vigente. Por ejemplo, no pudiera consentir la rebaja de los metros contenidos en una carta o constancia anotada una persona distinta a la que figure en los asientos registrales como titular de tal prerrogativa.

 

El tracto es una especie de historial o recuento de todas las transacciones que se han hecho con el inmueble de que se trate: las ventas, todos los que han sido propietarios desde la inmatriculación o primer registro, a partir del saneamiento, etc. Este historial suele revisarse en la Sala de Consultas instaladas en algunas jurisdicciones, como el Departamento Central. Los tribunales tienen acceso a él desde los soportes electrónicos puestos a su disposición. Gracias a esta relación, pueden detectarse muchas situaciones de interés para dirimir controversias en materia de tierras.

 

En el artículo 31 del Reglamento General de Registro de Títulos se incorpora por primera vez en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo. En efecto, dicho artículo 31 sostiene lo siguiente: “Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transfieran, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos”. Asimismo, el artículo 35 del citado reglamento, prevé lo siguiente: “el derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.   

 

Sobre este principio, el Dr. Wilson Gómez establece lo siguiente en su introducción al estudio del Derecho Inmobiliario Registral, 2da. edición, página 80: “Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet, que quiere decir que sólo puede ser afectado en el Registro lo que está previamente inscrito, pues nadie puede dar más derecho que el que tiene”.   

 

Principio de prioridad. Este principio se concatena con la conocida máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Este precepto tiene una raigambre registral tan profunda que se ha llegado a interpretar que, aun cuando el Código Civil establezca que el crédito privilegiado prevalece ante el hipotecario, si este último es inscrito primero en el tiempo, ha de primar ante aquel. Al respecto, la doctrina comparada ha establecido lo siguiente: “la oponibilidad de los actos causales entre sí, respecto de un mismo inmueble, se determina por su ingreso directo o reservado, en el registro”[9]. 

 

El artículo 32 del Reglamento General de Registros de Títulos, establece lo siguiente sobre la prioridad: “La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos”.

 

Principio de consentimiento. Este principio trata sobre el consentimiento formal que implica el acuerdo del titular registral con la extinción del asiento registral a su favor. El titular debe consentir cada afectación que vaya a hacerse a su derecho registrado. La doctrina comparada sobre este principio ha externado que el mismo resulta de gran utilidad para los supuestos de cancelación de gravámenes hipotecarios en los que el titular ha fallecido, sin recurrir a la inscripción de la declaratoria o testamento sobre la hipoteca, o al procedimiento de tracto abreviado[10], inaplicable en este caso[11]. 

 

Principio de inscripción. A nivel local, se incluye la inscripción, per se, como un principio registral. Al respecto, se ha dicho que en el Sistema Torrens la inscripción de los actos en el Registro de Títulos tiene efecto constitutivo; sólo cuando se inscribe el documento, se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripción, el asiento registral no sólo hará el acto oponible frente a terceros, sino que por sí misma ésta constituirá un elemento básico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado[12].

 

A partir de lo anterior, propicio es recordar la máxima de recurrente uso en materia registral, que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”[13].

 

El artículo 90 de la Ley No. 108-05, de Registro de Títulos, establece lo siguiente sobre los efectos del registro: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude. Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.

 

Principio de legitimidad o autenticidad. Este constituye uno de los principios cardinales del Sistema Torrens que nos rige. Concretamente, trata de que el derecho registrado existe y   pertenece a su titular; y para ello el Estado, que es el presunto propietario de toda la tierra de la geografía nacional, a través de los órganos correspondientes, está llamado a entregar a las personas la documentación que acredite y dé garantía de la propiedad inmobiliaria. 

 

El artículo 35 del Reglamento General de los Registros de Títulos, taxativamente expresa lo siguiente sobre la legitimidad: “El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.

 

Principio de fe pública registral. En sentido general, jurídicamente se entiende lo siguiente por fe pública: “Calidad genérica que la ley acuerda, independientemente de su eficacia probatoria, a determinados documentos notariales, en razón de la investidura propia del escribano que los autoriza”[14].

 

En efecto, así como los alguaciles, las secretarias, los agrimensores y demás funcionarios que para sus respectivas áreas el legislador ha conferido fe pública, en el ámbito registral el Registrador de Títulos tiene fe pública registral, en virtud de la ley y de los reglamentos aplicables. Este principio garantiza que exista confianza en el tráfico jurídico inmobiliario y deriva de la presunción de exactitud del registro. Los documentos puestos bajo el cuidado del Registrador de Títulos son de naturaleza pública; por eso, los Certificados de Títulos, las certificaciones, los historiales, etc., hacen fe hasta inscripción en falsedad.

 

A nuestro juicio, atendiendo a que el Registrador de Títulos es un funcionario que –como se ha visto– cuenta con fe pública registral, él en ejercicio de tal delicada atribución debería, como ocurre en España, dar constancia mediante certificaciones de cualquier situación atinente a la propiedad inmobiliaria registrada; sin que para ello sea necesario que expida un documento, en soporte de papel, como lo es el Certificado de Título.

 

El hecho de que se emitan Certificados de Títulos, los cuales pasan ordinariamente de mano en mano, como secuela del tráfico inmobiliario, da pie a falsificaciones y actuaciones ilegítimas. En cambio, si todo permanece en los asientos registrales, avalado mediante la fe pública que tienen los registradores de títulos, solamente sería necesario que la parte interesada diligencie una certificación, dando cuenta de la titularidad invocada, disminuyendo así la posibilidad de alteraciones indeseadas. Ojalá se produzca una reforma en esa dirección, tomando como base la experiencia en el derecho comparado.

 

Principio de publicidad. Este principio permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica-registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. Asimismo, impide que se pueda ocultar la existencia de cargas, gravámenes, litis, etc.; lo cual descarta o –al menos– dificulta que se produzca más de una transferencia respecto a un mismo inmueble; y es que se supone que la persona que vaya a adquirir revisará en la dependencia correspondiente[15] toda la información del bien objeto de transacción.

 

El artículo 134 del Reglamento General de Registros de Títulos, sostiene lo siguiente: “La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble”.  (Subrayado nuestro).

 

En nuestro país, la referida publicidad no es plena. La tendencia ha sido restringir la misma a las partes con un interés probado en el inmueble de que se trate. En efecto, el propio artículo 134 del citado reglamento aplicable, como pudo apreciarse, consagra la necesidad de un interés. Pero además, al consultar la parte relativa a las certificaciones en el mismo reglamento, se advierte que para tales efectos hay que justificar un interés mínimo.

 

La certificación del estado jurídico de inmueble, a juzgar por la práctica cotidiana registral, es la que conserva más apertura para su expedición, partiendo de que se trata de un elemento que complementa el Certificado de Título. En efecto, una diligencia por excelencia que debe hacer todo potencial comprador de un inmueble registrado, es revisar el tracto o historial del inmueble a comprar para constatar que todo esté en orden, y con ello evitar “comprar un problema”; con lo cual, es lógico pensar que todo potencial comprador, al momento de dirigirse a la Sala de Consultas para revisar dicho histórico, no existe materialmente ningún contrato de venta, en soporte de papel, que pruebe su “interés”. Y justamente, como hemos ya sostenido, ese es el día a día ante las oficinas de los Registros de Títulos: que personas requieren el tracto de inmuebles sin rigor alguno en cuanto a su interés.

 

Pero, insistimos, salvo esa certificación en particular (estado jurídico de inmueble), la tendencia ha sido requerir la prueba de un interés para consultar cualquier información y, consecuentemente, para solicitar la expedición de alguna certificación ante el Registro de Títulos.

 

Finalmente, importa resaltar que no estamos de acuerdo con el criterio que en los últimos tiempos ha venido implementándose en las oficinas de registro de títulos, en el sentido de negar a los usuarios la expedición de la consabida certificación de estado jurídico de inmueble, cuando se trate de un inmueble que pertenezca a una institución del Estado: el Consejo Estatal del Azúcar (CEA), etc. Al efecto, se le informa a los usuarios que debe la institución pública de que se trate, directamente, peticionar dicha certificación.

 

El citado criterio, de negativa de expedición de certificación, se basa en el artículo 104 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, que sostiene que las certificaciones del estado jurídico de inmuebles sólo pueden expedirse a solicitud del propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Abogado del Estado, representantes del Ministerio Público y de titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales. Esto así, aunado al artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, que remite para fundar la procedencia de la expedición de la comentada certificación, a los precitados requisitos del artículo 104 de la Ley No. 108-05, que rige la materia: que sea a solicitud del propietario, jueces, etc.  

 

Es bien sabido que, desafortunadamente, muchas personas tienen intereses malsanos y procuran averiguar qué terrenos son del Estado para, ilegítimamente, ocuparlos y luego intentar prescribir adquisitivamente, por usucapión[16], a su favor. Entendemos, pues, que el comentado proceder de los registros de títulos tiene una causa, al menos, entendible. 

 

No obstante lo anterior, es nuestro entendimiento que lo correcto sobre la cuestión abordada es aplicar estrictamente el artículo 104 de la Ley No. 108-05 y el artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, para todo tipo de inmueble registrado: sea del Estado o de un particular. Con esto se evita esa discriminación que genera, por sí, un malestar generalizado entre los usuarios del sistema. Y es que, incluso, la práctica ha puesto de manifiesto que, aun cuando una persona muestra un contrato de compraventa de un inmueble del Estado, lo que prueba su interés para requerir la certificación analizada, por el solo hecho de tratarse de un bien del Estado, se niega la expedición de dicha certificación.

 

Sugerimos que sea restringida la expedición del certificado de estado jurídico de inmueble a los casos que sostiene la ley (a solicitud del o los propietarios, de jueces, etc.), tanto para los inmuebles pertenecientes a particulares como al Estado, porque –en todo caso– el vendedor, por principio jurídico general, debe garantía a su comprador. Si bien el comprador en potencia no tiene un contrato, en soporte de papel, para la época en que va a averiguar sobre el historial del inmueble a comprar, a la Sala de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria, lo cierto es que puede el vendedor, en apego a la norma, ser quien solicite dicha certificación y se la muestre al comprador al momento de negociar: con esto –insistimos- se cumpliría la ley a cabalidad y no es verdad que generaría impasses para el tráfico inmobiliario[17].

 

Publicidad registral de asuntos diversos.

 

Según una opinión experta[18], la publicidad registral no se está utilizando a su máxima capacidad. Se ha dicho que, por ejemplo, bien pudiera el Ministerio de Medio Ambiente instrumentar un informe, dando cuenta del carácter contaminante de una laguna dentro de una parcela en particular, y dicha condición de contaminación perfectamente pudiera someterse a la publicidad registral, a fines de que los terceros interesados en realizar alguna transacción en base ese inmueble, tengan conciencia del estado de aquella laguna, por citar un ejemplo sobre el amplio uso que pudiera dársele a la publicidad registral.

 

Sobre la publicidad jurídica registral.

 

Para aproximarse a la noción de Publicidad Jurídica ha de tenerse en cuenta, tanto lo que se publica como el efecto que surte eso que se publica[19]. En ese sentido, se ha dicho que lo que se da a conocer mediante la publicidad jurídica constituyen hechos jurídicos, y la finalidad de la publicación de tales hechos es que se produzcan efectos legales, para la seguridad jurídica. Por ejemplo, el hecho de que Juan vendió a Pedro (negocio jurídico que se materializa mediante el acto jurídico del contrato de venta) lo que persigue es producir efectos jurídicos que legitimen la propiedad adquirida mediante dicha transacción: el hecho publicado sería la venta, en tanto que el efecto sería el reconocimiento jurídico y la consecuente  oponibilidad de la propiedad del comprador frente a los terceros.

 

Por consiguiente, es forzoso concluir que no se caracteriza la publicidad jurídica, si no hay efectos derivados de esa publicidad. En palabras del reconocido registralista Francisco Hernández Gil, con la publicidad jurídica se persigue la divulgación encaminada a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico[20].

 

Esta publicidad jurídica sólo se consigue por medio de órganos públicos registrales dispuestos para ese fin específico. En nuestro medio, dicho órgano es el Registro de Títulos. Se antepone a la publicidad jurídica la publicidad de hecho, aformal o impropia, que suele comprender todos los medios no amparados por la publicidad formal o de derecho. Los amparados por el sistema formal o de derecho son los únicos aptos para la divulgación de hechos y actos de transcendencia jurídica[21].

 

Publicidad registral  formal.

 

Este tipo de publicidad es aquel que consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el Registro, en interés de que todas las personas que tengan algún interés legítimo puedan conocer la situación de los inmuebles en él inscritos. Esta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia de éstas[22].

 

Gracias a este tipo de publicidad es posible obtener certificaciones sobre el estatus registral, historiales y copias auténticas, copias certificadas de documentos inscritos y el acceso a la Sala de Consulta o al Libro-registro, según funcione o no un sistema computarizado en la jurisdicción.

 

Publicidad registral material.

 

La publicidad registral material ha sido definida como el conjunto de derechos que otorga la inscripción, esto es: 1.- La presunción de la existencia de los derechos y de que los mimos son propiedad de la persona que figure como titular en el asiento registral y 2.- La oponibilidad frente a un tercero no inscrito; y es que los actos que sean susceptibles de ser registrados y, no obstante, no son inscritos, no producen efectos respecto a terceras personas. En efecto, se ha dicho que “la publicidad es material en la medida en que la inscripción influya sobre la relación jurídica”[23].

 

Sobre este tipo de publicidad, la doctrina nacional ha sostenido lo siguiente: “En nuestro sistema esta publicidad se apoya en la presunción de exactitud que depara la fe pública registral. Se ha dicho que en los casos de estos sistemas de fuerte eficacia se consagra una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” (…) La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud, de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso”[24].

 

El tercero registral.

 

En materia registral dominicana, suele calificarse de tercero registral a toda persona que ostente la condición de tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, esto es, el individuo que sin confabulación de ninguna índole adquiere un inmueble de manos de alguien que ha adquirido el mismo de manera turbia. En otras palabras, el tercero registral (adquiriente de buena fe y a título oneroso) compra un inmueble a alguien que ha adquirido el bien vendido en circunstancias oscuras, pero tal irregularidad no puede, por seguridad jurídica y eficacia registral, afectar al que de buena fe ha adquirido. En efecto, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, ha tenido ocasión de sostener que en materia de tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso, el fraude debe ser estudiado desde el punto de vista de quien vente, no del tercero que adquiere asistido de buena fe.

 

En el apartado relativo al tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, abordaremos este tema a mayor profundidad.