Sobre los deslindes basados en contratos. La normativa inmobiliaria vigente permite que los trabajos de deslinde puedan llevarse a cabo en virtud del contrato de venta relativo a los derechos a individualizar. Sin embargo, algunos tribunales mantienen el criterio de que, obligatoriamente, debe la parte interesada depositar la constancia anotada que avala los derechos transmitidos mediante el contrato traslativo de propiedad depositado.

En efecto, el artículo 15 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde sostiene que una vez aprobados tales trabajos, se remiten al tribunal de jurisdicción original competente los siguientes documentos: “(…) f) Duplicado de la Constancia Anotada o copia del contrato de transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto del deslinde”. (Subrayado nuestro).

Haciendo acopio de los preceptos externados por el conspicuo jurista alemán, Robert Alexy, respecto de las condiciones para una eficaz decisión judicial, específicamente lo atinente a la “Norma Universal” que siempre debe ser identificada para colocarla en la premisa mayor del razonamiento silogístico, a fines de luego “subsumir” en la misma el caso concreto (contenido en la premisa menor) y después derivar de ello la conclusión de lugar; siendo dicha “norma universal” construida no necesariamente por el texto mismo de un artículo en particular, sino en función de la interpretación conjunta y armónica de todos los preceptos normativos vinculados a la cuestión (creación de norma), dicha premisa mayor (norma universal) en el marco de la lógica formal, ha de ser la siguiente:

Todo el que sea titular de derechos amparados en constancias anotadas, cuenta con la prerrogativa de promover ante los tribunales del orden judicial la correspondiente individualización de tales derechos, a través del trabajo técnico de deslinde, a fines de cristalizar el pleno disfrute del derecho de propiedad inmobiliaria que le asiste.

 Partiendo de la norma universal esbozada ut supra, extraída de la normativa aplicable[1], es forzoso convenir que el contrato, válidamente suscrito entre el propietario original y el comprador que luego, ya como propietario de la porción de tierra comprada, ha de servir para acreditar jurídicamente la titularidad de derecho requerida; máxime cuando dicha satisfacción probatoria consta taxativamente en un reglamento, tal como se ha visto anteriormente.  

 En un intento de legitimar el criterio que no admite deslindes en base a contratos, se ha esgrimido que si la porción que se va a deslindar es por la totalidad de la parcela, pues lo lógico es que obligatoriamente la constancia anotada sea depositada para su cancelación y posterior emisión del Certificado de Título que avale la propiedad del nuevo adquiriente que se ha deslindado. Y lo propio, si se tratase de una porción no muy significativa, en términos de metraje: ¿qué temor sostenible tendría el propietario que ha vendido, de desprenderse de una constancia para que sea efectuada la rebaja de los metros vendidos, a la luz de las descritas circunstancias?

Todo lo anterior, distinto a la situación en que los metros vendidos sean pocos en relación a la totalidad de la parcela, en cuya hipótesis es entendible que el titular del “resto” que no ha sido objeto de la transacción tema “desprenderse” de la constancia de todos los derechos que seguirán siendo suyos. Sin embargo, tales razonamientos, primero, no son jurídicos, por cuanto no constan en ningún instrumento normativo. Pero además (y sobre todo), no se corresponde con la “norma universal” establecida como premisa mayor en el silogismo empleado para resolver estos casos, la cual –como se ha visto- centra su contenido en la prueba de la titularidad del derecho a individualizar. Titularidad que, sin dudas, se acredita mediante un contrato de venta válido.

Albergamos la esperanza de que con el paso del tiempo y en base a sendas decisiones que se han venido dictando sobre el aspecto abordado, a nivel de alzada, admitiendo deslindes en función de contratos, debidamente corroborados con la certificación del estado jurídico de inmueble, dando cuenta de que los derechos vendidos eran propiedad del vendedor (que es lo correcto), por seguridad jurídica (en el contexto de la unidad de criterios), las interpretaciones vayan afinándose y entonándose con el ordenamiento vigente.

Sobre la aplicación de la figura del “Aluvión” en la Jurisdicción Inmobiliaria. El legislador en materia inmobiliaria hizo “mutis” respecto de la figura del “Aluvión” en la vigente Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario. Por consiguiente, es preciso hacer acopio del derecho común para resolver cualquier situación vinculada a este tema.

De conformidad con el artículo 556 del Código Civil, se denomina aluvión al aumento de tierra que, sucesiva e imperceptiblemente, adquieren las fincas situadas a la orilla de un río o arroyo[1]. Es cierto que como secuela de la descomedida deforestación que ha venido afectando al país (y al mundo, en general) el aludido fenómeno natural es cada vez menos frecuente, pero –igual- se trata de algo que debió ser tomado en cuenta por el legislador y era lo propio reglar sus posibles efectos jurídicos, en el marco del Derecho Inmobiliario.

Póngase atención al espíritu del citado artículo 556 del Código Civil: el aluvión debe ser producto de la naturaleza, si el aumento del terreno es consecuencia de la maniobra del hombre (y menos por el propio dueño del predio beneficiado), es evidente que la comentada figura jurídica carecería de aplicabilidad.

Es controvertida la cuestión de saber si la referida figura del “aluvión” aplica a los inmuebles registrados, o solamente a los no registrados. En efecto, se ha sostenido que los efectos del “aluvión” no son compatibles con el sistema instituido en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, habidas cuentas de que al sanearse un inmueble, de cara a su inmatriculación, lo que resulte de dicho proceso catastral (mediante una decisión de adjudicación firme) es inalterable. Además de que el Certificado de Título, por mandato del  artículo 90, párrafo II, de la Ley que rige la materia, solamente se puede modificar en casos puntuales, dentro de los cuales no está el tema del “aluvión”.

Lo cierto es que un elemental ejercicio constitucional, en el ámbito del artículo 40.15 de la Carta Sustantiva conduce a, primero, recordar que lo que la ley no prohíbe es permitido y, segundo, que la ley solamente ha de ordenar para lo que sea justo y útil. Y haciendo un test de razonabilidad, en el ámbito del “fin”, el “medio” empleado por el legislador y la relación entre el “fin” y el “medio”, ha de concluirse que la finalidad de la normativa inmobiliaria, en el esquema del sistema Torrens, es asegurar la propiedad inmobiliaria, en el ámbito principal y accesorio. Resulta, pues, más justo y útil reconocer que en virtud de un caso excepcional que la propia ley prevé (aluvión) y, por tanto, que es legítimo, un propietario que resulte beneficiario del éste pueda hacer valer sus derechos aumentados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Admitir lo contrario supondría colocar a los inmuebles no registrados en un lugar de mayor protección legal que los que están registrados: un total despropósito.

Pues bien, admitiendo la aplicabilidad del “aluvión” ante la Jurisdicción Inmobiliaria, importa precisar que dicho fenómeno de la naturaleza, desde la perspectiva del predio objeto del mismo, aumenta los derechos del titular de dicho inmueble. Pero además, ha de tenerse en cuenta que esa variación de la superficie del terreno cambia su configuración catastral; con lo cual, sería menester mensurar y rectificar los planos correspondientes, lo cual impactaría y modificaría el correspondiente Certificado de Título, el cual debe reflejar la realidad material del terreno. En la práctica los agrimensores dan el tratamiento a los trabajos técnicos realizados a propósito de un aluvión, de una “modificación de linderos”, ya que –en definitiva- como consecuencia de este fenómeno de la naturaleza, tanto los linderos, como la superficie y –como se ha dicho- la configuración del plano, cambiarían[2].

No se discute que el “aluvión”, por generar derechos (aumentando los que ya se tenían)  entra en la órbita del “Derecho de Accesión”, al hilo del artículo 551 del Código Civil: “Todo lo que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dura de ésta (…)”[3]. De su lado, el artículo 557 del mismo cuerpo legal consagra lo siguiente: “Sucederá lo mismo con los terrenos dejados en seco, por retirarse insensiblemente el agua de una orilla sobre la otra. El dueño de la orilla descubierta tiene derecho a aprovecharse del aluvión, sin que el de la orilla opuesta pueda reclamar el terreno perdido”.

Los plazos y las particularidades –en general- de los trámites que surgen a partir del “aluvión”, insistimos, debieron ser reglados por la normativa de tierras. El Código Civil, en el ámbito material, consagra esta figura, pero la misma debió matizarse a la estructura tripartita de la Jurisdicción Inmobiliaria: Mensuras Catastrales, Tribunales de Tierras y Registro de Títulos. Incluso, nada descarta que el tema del “aluvión” genere litis de derechos registrados; y es que en un medio como el nuestro, no es común que los ciudadanos entiendan que una persona con suerte (favorecido por la naturaleza) vea aumentar sus derechos y otros reducirlos. Con razón o sin razón, la litis es muy propensa a verificarse en las circunstancias tratadas.

Futuras reformas deberían incluir la comentada figura del aluvión, igual que el de las mejoras que, siendo tanto o más importante, también fue obviado por el legislador inmobiliario. En el caso de estas últimas (mejoras), al menos fue incluida reglamentariamente en el reglamento de los tribunales y de Registro de Títulos: no es lo ideal, pero –al menos- es una manera de lidiar ante un vacío legal. Lo propio debería ocurrir con el “aluvión”: en lo que el hacha va y viene, resolver reglamentariamente el asunto, en cuanto a los trabajos técnicos aplicables, si refundición, si variación de linderos, etc.