Sobre el principio de prioridad registral y la naturaleza privilegiada o hipotecaria del crédito. El artículo 2095 del Código Civil, que establece que el crédito privilegiado prima ante el hipotecario, al interpretarse respecto de inmuebles“registrados”, a la luz del sistema Torrens que instituye la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ponerse en perspectiva. Dicho texto del Código Civil fue concebido para el sistema Ministerial, ante el Conservador de Hipotecas, no para el sistema Torrens, con el concurso del Registrador de Títulos. En materia registral, ante la Jurisdicción Inmobiliaria, rige -a ultranza- la máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. En efecto, conforme a la doctrina registralista más depurada, “el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure”[1]. Justamente, al aproximarse a esta temática, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia se ha inclinado por la referida postura registralista[2].

Si se analiza la cuestión de la prioridad para el cobro del crédito, atendiendo al momento de la inscripción ante el Registro, desde una visión estrictamente civilista, al abrigo del Código Civil, ignorando los fundamentos del sistema Torrens, que es el que rige ante la Jurisdicción Inmobiliaria, difícilmente se conseguiría “digerir”el enunciado que hemos dejado entrever en el párrafo anterior, en el sentido de que la naturaleza hipotecaria o privilegiada del crédito no define la prioridad para su ejecución forzosa, sino el momento en que se lleve a cabo cada inscripción ante el Registro de Títulos.

Es cierto que “(…) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del Código de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden”[3],  pero no debe desconocerse que, al margen del carácter supletorio del derecho común en esta materia (principio VIII y párrafo II del art. 3, L. 108-05), existen particularidades, sobre todo de índole registral, que no deben obviarse para hacer un razonamiento correcto. En efecto, solamente para poner un ejemplo, para muchos chirriaba la noción registralista, en el sentido de que “dueño no es el que primero compra, sino el que primero registra”[4], en contraste con el Código Civil, que establece que la venta es perfecta desde el momento en que existe consenso entre el precio y la cosa (Art. 1583, CC)[5]. Mutatis mutandis, aunque chirríe para algunos, en rigor jurídico-registral, independientemente de la naturalezahipotecaria o privilegiada del crédito, prima el primero que sea inscrito ante el Registro de Títulos, en aplicación del principio de prioridad registral.

El sistema Torrens, previsto en la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, tiene dentro de sus bondades, causalmente, que brinda mayorseguridad jurídica que el sistema Ministerial, de corte francés, al tenor del Código Civil. El sistema de publicidad registral previsto en la referida ley núm. 108-05 brinda a las personas una gran garantía, en el marco de la seguridad jurídica. En la matriz del sistema Torrens, se descarta que pueda surgir un crédito privilegiado posterior que arrebate el rango ganado por un crédito hipotecario inscrito con prelación, confiado en el principio de prioridad.

Casualmente, para intentar lidiar con esa situación contraria a la seguridad jurídica (que aparezca alguien que no conste en la publicidad registral y ejecute primero), para bien o para mal, en su momento el Tribunal Constitucional sostuvo que era obligatorio inscribir una hipoteca para poder luego embargar inmobiliariamente[6], contrario a lo que había sostenido la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que se podía embargar en base a un pagaré notarial, sin previa hipoteca[7]. El factor “sorpresa”, en el contexto abordado, ha sido severamente combatido por la doctrina y por la jurisprudencia constitucional (vinculante). El tema de la máxima “primero en tiempo, mejor en derecho”no debe ser la excepción. Y es que “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”[8].Para reclamar algo con sustento jurídico, debe “existir”.

La doctrina registralista más depurada, sobre el principio de prioridad registral, ha externado lo siguiente: “Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempore, potior iure. Algo muy distinto ocurre con los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito”[9].

Más concretamente, respecto de la prelación que debe tener el crédito, al margen de su naturaleza, estrictamente en atención al momento de su inscripción, VILLARO ha aclarado que la publicidad registral, desde sus primeras manifestaciones, se ha organizado sobre la base de que el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure. Naturalmente, a criterio del referido autor, este ordenamiento temporal es de absoluta necesidad si se tiene en cuenta que sobre los inmuebles pueden tener asiento, y competir, derechos de distinta naturaleza y extensión, siempre que se trate de “derechos compatibles”[10], pues en caso contrario no habrá orden, sino desplazamiento liso y llano. Y también, mirado desde otro punto de vista, si se tiene presente la cualidad esencial deoponibilidad, que es típica de los derechos reales y que exige un determinado orden para afianzar la seguridad del tráfico jurídico, en el proceso de circulación de los bienes[11].

En definitiva, el razonamiento jurídico, sobre el aspecto analizado o en relación a cualquier otro, ha de desarrollarse tomando en consideración los fundamentos de la materia de que se trate. Razonar en materia de inmuebles registrados, al margen de la principiología del sistema Torrens, es “arar en el mar”, en términos jurídicos.

 En sentido general, la “derivación”, como se ha externado en el apartado anterior, es la decisión emitida por los tribunales (en este caso, los tribunales de tierras) que remite a las partes al mecanismo de la conciliación o de la mediación. El artículo 5.3 del RGMASC prevé que el “juez derivador” es el que está apoderado de un proceso que advierte la posibilidad de que las partes, utilizando uno de los mecanismos alternativos de resolución de conflictos, pueden llegar a una solución y remite las actuaciones al juez conciliador o centro de conciliación o mediación. Se trata, pues, de un escenario procesal en el que las partes inicialmente han impulsado una Litis ante los tribunales, pero luego son diferidos a los mecanismos alternos de solución de conflictos[1].

En suma, el proceso para que el asunto se desjudicialice y pase a dirimirse fuera de los tribunales, en la matriz de los métodos de solución de conflictos, comprende los siguientes pasos:

1. Fase de “orientación”, en la cual el juez, al advertir que existe la posibilidad de un avenimiento, suministra a las partes información sobre los servicios y procesos de conciliación (la mediaciónestá excluida en esta materia) (Art. 5.6 y 20, RGMASC). Si las partes no aceptan el servicio ofrecido, el juez continuará el conocimiento el proceso. Las decisiones de“derivación” que remitan a las partes al centro de conciliación y aquellas que la negaren, no serán susceptibles de ningún recurso.

2. Que las partes, luego de la “orientación”,  externen –en pleno fragor del juicio- su interés en resolver sus diferencias con arreglo a los métodos alternativos de resolución de conflictos (art. 22, RGMASC),

3. Decisión del “juez derivador” de remitir el caso al centro de conciliación (Art. 22, RGMASC),

4. Registro de la “derivación” (sentencia que envía el asunto) en un formulario, en el cual se hará constar, además del nombre de las partes en conflicto, el de cualquier otra persona que haya estado presente durante la “orientación” y la precisa decisión adoptada (Art. 22, RGMASC),

5. Contacto, vía secretaría del tribunal que haya “derivado” el asunto, con el centro que correspondiere (Art. 23, RGMASC),

6. Fijación, por parte del centro de conciliación, del día y de la hora de la primera sesión, al tiempo de entregar a las partes el formulario (constancia) de tal indicación[2](Art. 23, RGMASC),

7. Comparecencia de las partes a la conciliación,

8. Instrumentación de la vía alterna de solución de conflicto (asentado las incidencias en las actas de conciliación o de mediación),

9. Dictado del “acta de no acuerdo” (se reactivaría, en ese caso, el proceso en el tribunal) o de la decisión final contentiva del acuerdo,

10. Remisión de la planilla de resultado desde el centro de conciliación y mediación al juez derivador (Art. 5.32, RGMASC),

11.- Libramiento de acta, por parte del “juez derivador”, convalidando el acuerdo al cual han llegado las partes en el proceso deconciliación(Art. 5.31, RGMASC)[3]. El artículo 55 del RGMASC otorga al juez de tierras un plazo de 30 días hábiles, a partir de la recepción del acuerdo, para emitir sentencia de convalidación. Esta decisión debería, para agilidad procesal, referirse también sobre el archivo de las actuaciones instrumentadas judicialmente y la consecuente autorización de desglose de piezas,

12.-Apelación contra la “sentencia de convalidación de acuerdo”, ante la Suprema Corte de Justicia (art. 53, p. III, RGMASC),

13.- Fase de ejecución del acuerdo, una vez se torne definitivo (Art. 56 RGMASC)

En esta última fase de ejecución del acuerdo aplica la máxima Iura Novit Curia. En efecto, el párrafo I del artículo 56 del RGMASC sostiene que, si en el acuerdo se advirtiera algún error u omisión, el juez o tribunal podrán, de oficio, o a solicitud de partes, o de uno de los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria, ajustar el acuerdo a la ley núm. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos complementarios, respetando la voluntad de las partes. De igual modo, el párrafo II del citado artículo 56 establece que, si el acuerdo resultare inejecutable, el juez o tribunal devolverá el expediente al centro de conciliación para su subsanación.