Por.: Yoaldo Hernández Perera
Resumen
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El Registro Inmobiliario es un órgano dependiente del Consejo del Poder Judicial que, en concreto, tiene a su cargo desconcentrar la gestión de los órganos de carácter administrativo de la Jurisdicción Inmobiliaria y fortalecer sus capacidades, teniendo la responsabilidad del manejo sistémico de dichos órganos. Asuntos sin controversia entre las partes envueltas, descargando al órgano de los tribunales (originales y superiores de tierras), que está centrado en depurar y adjudicar derechos reales inmobiliarios registrados o registrables.
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Palabras claves
Registro Inmobiliario, Jurisdicción Inmobiliaria, Mensuras Catastrales, Registro de Títulos, servicios administrativos, trámites administrativos, recursos tecnológicos, descongestionamiento de tribunales, eficacia, seguridad jurídica, Poder Judicial.
Contenido
1.- Introducción, 2.- ¿Qué es el Registro Inmobiliario?, 3.- Sustento normativo, 4.- Misión institucional, 5.- Conclusiones.
1.- Introducción
En un mundo donde la propiedad y los bienes raíces son elementos fundamentales de la vida cotidiana, surge la necesidad de entender a fondo las instituciones que regulan y protegen estos derechos. En este contexto, el Registro Inmobiliario (RI) emerge como un pilar crucial en la salvaguarda de los intereses y la seguridad jurídica de propietarios, compradores y, en general, toda persona con interés legítimo en derechos reales inmobiliarios registrados.
Sin embargo, comprender el RI, como eje institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria (JI), va más allá de reconocer su mera existencia. Es vital diferenciar entre la naturaleza jurisdiccional del órgano de los tribunales inmobiliarios y la administrativa de los órganos técnicos de esta jurisdicción especializada (Mensuras Catastrales y Registro de Títulos), dos esferas que, aunque interrelacionadas, requieren enfoques distintos para su resolución.
La clave radica en discernir entre las cuestiones que ameritan la tutela jurídica de un tribunal y aquellas que pueden ser resueltas administrativamente ante los órganos técnicos de la JI. En este sentido, es esencial destacar la función central de dos entidades: Mensuras Catastrales y Registro de Títulos. Si no existe nada que controvertir, sino –más bien- algo que es posible resolver técnicamente y asentar luego en los asientos registrales (constitución de condominio, individualización de derechos con posesión materializada y sin controversia, etc.), los usuarios del sistema inmobiliario deben dirigirse al RI, no al Tribunal de Jurisdicción Original ni al Abogado del Estado. Estos últimos órganos, como se ha dicho, solamente interactúan en un contexto que amerite tutela judicial efectiva, porque existe algo que controvertir.
2.- ¿Qué es el Registro Inmobiliario (RI)?
El RI es el órgano que tiene a su cargo desconcentrar la gestión de los órganos de carácter administrativo de la Jurisdicción Inmobiliaria y fortalecer sus capacidades. Como institución dependiente del Consejo del Poder Judicial, tiene la responsabilidad del manejo sistémico de los órganos de naturaleza administrativa establecidos por la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos que, con la más reciente reforma reglamentaria del año 2022, son en total cuatro: 1.- Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. núm. 787-2022), 2.- Reglamento General de Registro de Títulos (Res. núm. 788-2022), 3.- Reglamento General de Mensuras Catastrales (Res. núm. 789-2022) y 4.- Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde (Res. núm. 790-2022). Todos vigentes a la fecha.
La definición anterior es oportuna, porque partir de un concepto claro es el primer paso para adentrarse en el profundo estudio de cualquier institución. Como los cimientos sólidos de un edificio, un entendimiento acabado de la cuestión nos permite explorar con precisión cada aspecto, descubriendo así su verdadera esencia y funcionamiento. De suerte y manera que corresponde con el rigor científico comenzar desde una base firme para construir nuestro conocimiento con solidez y perspicacia.
Trátese, hay que decir, de un órgano que ha venido concretando valiosas conquistas. A un año de su implementación, el RI ha capacitado a su capital humano y ha empezado a dar nuevos servicios para facilitar la debida diligencia del trámite inmobiliario y la simplificación de requisitos. Ha sido una meta clara en el Registro de Títulos y en Mensuras Catastrales el fortaleciendo de las áreas, mejorando la calidad y el plazo de la respuesta, agilizando procesos y reduciendo trabas. Esa simplificación burocrática, sin dudas, ha sido muy bien valorada por los usuarios del sistema inmobiliario.
Las estadísticas revelan que, desde su puesta en funcionamiento, el 7 de julio de 2020, el RI ha atendido a unos 331,581 usuarios (con cita previa y sin citas) en las diferentes sedes a nivel nacional. También a unos 111,470 usuarios mediante las líneas telefónicas habilitadas a esos efectos en el Centro de Atención al Usuario. Siendo importante destacar que, según informes de control interno, se ha alcanzado un porcentaje de solución en las solicitudes ingresadas en línea y presencial de un 95.82% en el órgano de Mensuras Catastrales y en el Registro de Títulos de 99.91%. Un servicio verdaderamente de calidad, sin dudas.
Pero, además, merece la pena mencionar que los usuarios cuentan con una nueva oficina virtual para los trámites de Registro de Títulos y la habilitación del pago con tarjeta de crédito y débito para las solicitudes de certificaciones de estados jurídico a nivel nacional y la consulta libre del parcelario catastral nacional. Estos son valiosos recursos tecnológicos que aportan, significativamente, transparencia al proceso.
También son conquistas institucionales alcanzadas para optimizar los servicios administrativos, no controvertidos, en sede inmobiliaria, las comparecencias y consultas virtuales, la App RIMóvil, la habilitación de un centro de contacto telefónico, acceso público a las estadísticas operativas y de servicios, depósito desatendido en buzones y depósito remoto nacional en todos los registros de títulos. También la habilitación de nueve (9) oficinas adicionales para el depósito de los tramites de Mensuras Catastrales a nivel nacional.
No puede dejar de mencionarse, dentro de las bondades del RI, que dicho órgano, dependencia del Consejo del Poder Judicial, ha colaborado con el Poder Ejecutivo en sus iniciativas para masificar el acceso a la propiedad inmobiliaria titulada. Salta a la vista que el país se encamina (gracias al desglose que se ha hecho de lo administrativo y lo jurisdiccional para optimizar los servicios) a lograr un sistema de registro inmobiliario con el vuelo de los requerimientos internacionales y locales. Todo fundado en una estructura bien pensada, que es ágil, transparente, moderna, digital; por demás, auto sostenible y accesible para aumentar la seguridad jurídica de la nación.
3.- Sustento normativo
La Resolución núm. 008-2020 dictada, el 07 de julio del 2020, por el Consejo del Poder Judicial hizo efectiva la creación del Registro Inmobiliario (RI) como dependencia del referido órgano de gobierno del Poder Judicial, a lo interno de la Jurisdicción Inmobiliaria. Órgano que cuenta con un director general llamado a velar por la sinergia institucional entre Mensuras Catastrales y el Registro de Títulos para que los usuarios puedan recibir los servicios requeridos con la mayor celeridad y calidad posible.
No es ocioso resaltar que, Igual que el RI, el Consejo del Poder Judicial ha creado antes otros órganos como apoyo operativo para el adecuado ejercicio de sus facultades, tales como la Secretaría General del Consejo del Poder Judicial, la Dirección General de Administración y Carrera Judicial, la Contraloría General del Consejo del Poder Judicial, la Inspectoría General del Consejo del Poder Judicial, la Dirección General Técnica y la Escuela Nacional de la Judicatura. Esto así, mediante la Resolución núm. 23-2012, que establece el Reglamento de Control Administrativo Interno del Poder Judicial.
La idea ha sido, en concreto, optimizar el rendimiento institucional en el sistema inmobiliario, descargando a los tribunales de asuntos que, por no tener controversia incursa y ser de naturaleza administrativa, pueden (y deben) resolverse ágilmente en sede administrativa, ante los órganos de Mensuras Catastrales y Registro de Títulos.
En efecto, el artículo 156.6 de la Constitución sostiene dentro de las facultades del Consejo del Poder Judicial la creación de los cargos administrativos del Poder Judicial, incluyendo la Jurisdicción Inmobiliaria (JI). Y, habiéndose identificado la necesidad de optimizar el sistema inmobiliario, desconcentrando la gestión de los órganos de carácter administrativo de la JI y fortalecer sus capacidades, propicio fue crear el cargo de administrador general del RI. Órgano que, en general, está integrado por el Consejo Directivo del Registro Inmobiliario, la Dirección Nacional de Registro de Títulos, la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y la Administración General del Registro Inmobiliario.
4.- Misión institucional
El enfoque misional del Registro Inmobiliario (RI) se centra en desconcentrar la gestión de los órganos de carácter administrativo de la Jurisdicción Inmobiliaria y fortalecer sus capacidades, teniendo la responsabilidad del manejo sistémico de dichos órganos establecidos por la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos.
Como es sabido, la estructura institucional tripartita de la Jurisdicción Inmobiliaria se compone, esencialmente, de tres órganos: 1.- El técnico catastral, que es Mensuras Catastrales (con direcciones regionales y una Dirección Nacional), 2.- El técnico registral (con despachos de registradores de títulos y una Dirección Nacional) y 3.- El órgano de tribunales (con tribunales de jurisdicción original y superiores de tierra). Los dos primeros son de naturaleza técnico-administrativa. Solamente el último (tribunales) tiene una función jurisdiccional, para depurar derechos.
Concretamente, el cometido del RI es que lo que sea posible resolver en sede administrativa no llegue al plano judicial. Para ello debe estar “todo claro”, esto es, que la cuestión no requiera la revisión de un derecho, propiamente, sino la prestación de un servicio para un producto que, según la documentación ofrecida, le corresponde al usuario. Por ejemplo, una persona ya tiene derechos acreditados con un certificado de título y, simplemente, desea dividir esas prerrogativas en dos, mediante un levantamiento parcelario de subdivisión, para que se expidan dos certificados de títulos independientes. Esos derechos a subdividir ya están sustentados jurídicamente, no hay por qué ir a tribunales a dilucidarlos; se resuelve mediante servicios técnicos y administrativos de un agrimensor, en el contexto de las facultades del órgano de Mensuras Catastrales, y luego al órgano registral, para que registre los derechos ya divididos mediante la subdivisión: de órgano administrativo a órgano administrativo, sin tener que judicializar el asunto.
Evidentemente, si algo que contaba con la documentación debida y sin controversia luego se torna litigioso, ipso facto, se remite al Tribunal de Jurisdicción Original y, si alguien no está de acuerdo con lo decidido en esa instancia contenciosa, pudiera apelar ante el Tribunal Superior de Tierras correspondientes, luego en casación ante la Suprema Corte de Justicia y, si hubiere alguna afectación de derechos fundamentales, en revisión constitucional ante el Tribunal Constitucional. Siendo este último el órgano de cierre, tornándose irrecurrible lo que sea decidido mediante el precedente vinculante constitucional.
Incluso, si entre los órganos administrativos de Mensuras Catastrales y Registro de Títulos no hubiere consenso sobre un punto de sus respectivas atribuciones, que ha pasado (aunque no recurrentemente), debe remitirse el caso a los tribunales. Y lo propio si el derecho invocado “es frágil”, en el sentido de que el asunto reclamado amerite algún tipo de depuración jurídica de derechos. Por ejemplo, el caso de que sea sometida la individualización de derechos en la fórmula de una regularización parcelaria, sin controversia, pero la persona que invoca la ocupación no la ha materializado (sin una cerca, etc.). Al margen del trabajo técnico que pudiera hacer un agrimensor contratista, los derechos que, en rigor, corresponderían a cada persona necesariamente debería decidirlo un tribunal, a partir de una instrucción: descensos, informativos, comparecencias, documento contentivo del derecho envuelto, etc. Es decir, no basta con que el asunto no sea contradicho para que sea resuelto en sede administrativa por el RI; se requiere, además. que no sea “frágil” el derecho reclamado.
En el caso anterior, la individualización de derechos tendría que llevarse a cabo a través de un deslinde que, según el artículo 130, párrafo, de la Ley núm. 108-05 y el nuevo Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde (Res. núm. 790-2022), es un proceso contradictorio. El levantamiento parcelario de la regularización parcelaria, de su lado, es un trámite, igual, para individualizar derechos, pero sin controversia, de manera administrativa. Desafortunadamente, algunos agrimensores, como no están familiarizados aún con las novedades de la regularización parcelaria (que el derecho no puede “ser frágil”, etc.), sugieren el deslinde a sus clientes, llevándolos a los tribunales sin necesidad. Ojalá esa práctica sea superada más temprano en tarde.
5.- Conclusiones
En síntesis, ha de concluirse que constituye un imperativo que la ciudadanía comprenda la esencia y la importancia del Registro Inmobiliario (RI) como salvaguarda de los derechos de propiedad. Este conocimiento no solo implica entender su función básica, sino también reconocer la diferencia entre las cuestiones que requieren intervención judicial y aquellas que pueden ser resueltas de manera administrativa.
Contrario a la creencia tradicional, no todas las situaciones relacionadas con la propiedad inmobiliaria deben ser llevadas ante los tribunales. Más bien, el entendimiento adecuado del sistema de registro permite a las partes involucradas resolver de manera eficiente y efectiva las cuestiones administrativas ante los órganos técnicos correspondientes.
En última instancia, al comprender y valorar el papel del RI, la ciudadanía contribuye a fortalecer la seguridad jurídica y promover la transparencia en los negocios que involucren derechos reales inmobiliarios registrados, tal como el mercado de bienes raíces, fomentando así un entorno de confianza y certeza para todos los actores involucrados. La marca RI es la que debe divisar cada persona cuando necesite algo sobre su propiedad inmobiliaria. Transferir, individualizar o subdividir derechos, constituir condominios, etc., son servicios que se ofrecen administrativa y extrajudicialmente. Tiene que crearse la conciencia ciudadana de que a los tribunales, por regla general, solamente se va a dirimir conflictos. Salvo casos puntuales, como el saneamiento que, por su dimensión social, de interés general y efectos erga omnes, siempre debe judicializarse, haya o no contestación entre los reclamantes.