INOPERATIVIDAD DE LA COMISI\u00d2N DE ALQUILERES<\/b><\/p>\n
A PARTIR DE LA SENTENCIA TC\/0174\/14<\/b><\/p>\n
DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL<\/b><\/p>\n
Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera<\/b><\/p>\n
www.yoaldo.org<\/a> , yoaldo@hotmail.com<\/a><\/p>\n Gaceta Judicial, a\u00f1o 18, n\u00famero 335<\/i><\/b><\/p>\n <\/p>\n _____________________________________________________________________________<\/p>\n RESUMEN<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se analiza la repercusi\u00f3n en la operatividad de la instituci\u00f3n del Control de Alquileres de Casas y Desahucio, de la sentencia TC\/0174\/14, dictada el 11 de agosto del 2014 por el Tribunal Constitucional, que declara inconstitucional el art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807, del 1959, que controla los Alquileres de Casas y Desahucios, el cual no conceb\u00eda la llegada del t\u00e9rmino como causal para fundar la procedencia de la resiliaci\u00f2n del contrato de alquiler.<\/i><\/p>\n ________________________________________________________________________<\/p>\n PALABRAS CLAVES<\/b><\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Contrato de alquiler, terminaci\u00f3n contractual, Decreto No. 4807, inconstitucionalidad, control difuso, control concentrado, efecto inter partes, efecto erga omnes, derecho de propiedad, inseguridad habitacional, interpretaci\u00f3n hist\u00f3rica, comisi\u00f3n de alquileres y desahucio, inoperatividad, autonom\u00eda de la voluntad, jurisprudencia, Constituci\u00f3n, Suprema Corte de Justicia, Tribunal Constitucional, C\u00f3digo Civil, Rep\u00fablica Dominicana <\/i><\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En ejercicio del control de constitucionalidad concentrado, con efecto erga omnes<\/i>, el 11 de agosto de los corrientes, el Tribunal Constitucional, mediante Sentencia TC\/0174\/14[1]<\/a>, refrend\u00f3 el criterio que hab\u00eda establecido la Suprema Corte de Justicia, mediante jurisprudencia ordinaria del 3 de diciembre de 2008[2]<\/a>, por la v\u00eda difusa de control de constitucionalidad, con efectos inter partes<\/i>, respecto de la nulidad y consecuente inaplicabilidad del art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, que controla los Alquileres de Casas y Desahucio, que no conceb\u00eda la llegada del t\u00e9rmino como causa v\u00e1lida para resiliar el contrato de alquiler y que preve\u00eda una serie de condiciones para poder el propietario disponer de su derecho de propiedad; esto as\u00ed, en el entendimiento de que las razones que en su momento justificaron tales previsiones han variado al d\u00eda de hoy.<\/p>\n Para estatuir de la forma que lo hizo en el a\u00f1o 2008, la Primera C\u00e1mara \u2013hoy sala-<\/i> de la Suprema Corte de Justicia, esgrimi\u00f3 las siguientes consideraciones: \u201c(\u2026) Considerando, que el examen del fallo impugnado revela, en cuanto a la alegada violaci\u00f3n del art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807 de 1959, que rige las relaciones contractuales de los propietarios de casas y sus inquilinos, que la Corte a-qua admiti\u00f3, tal como lo propusiera la parte recurrente, que el hecho de que haya llegado a t\u00e9rmino el contrato de alquiler, esto no significa que ese acontecimiento sea causal para impetrar la resiliaci\u00f3n del convenio, criterio que esta Corte de Casaci\u00f3n ha venido reafirmando cuantas veces ha tenido oportunidad de hacerlo (\u2026) Considerando que, como la Constituci\u00f3n es norma suprema en el orden interno a la que deben conformarse todos los actos de los poderes p\u00fablicos, se impone que ella sea respetada y obedecida y su protecci\u00f3n garantizada mediante el control de constitucionalidad de las leyes y de los actos; que, como el recurrente se ampara, en este aspecto del medio que se examina, en la alegada violaci\u00f3n del se\u00f1alado art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807 de 1959, ante el auge que se evidencia en favor de la constitucionalizaci\u00f3n de todo el ordenamiento, que demanda preservar el principio de la supremac\u00eda constitucional, se hace necesario la revisi\u00f3n del referido art\u00edculo 3, que suplant\u00f3 la disposici\u00f3n del art\u00edculo 1737 del C\u00f3digo Civil; \u00a0Considerando, que, en efecto, conforme al r\u00e9gimen anterior (art. 1737 del C\u00f3digo Civil), \u201cel arrendamiento termina de pleno derecho a la expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino fijado, cuando se hizo por escrito sin haber necesidad de notificar el desahucio\u201d, vale destacar que el indicado decreto, fue emitido al amparo y en cumplimiento de la Ley No. 2700, del 18 de enero de 1951, sobre medidas de emergencias, ratificada por la Ley No. 5112, del 23 de abril de 1959, por medio de las cuales fue declarado la existencia de un estado de emergencia nacional, que permiti\u00f3 al Poder Ejecutivo disponer por decreto todas las providencias que hubo de estimar necesarias para garantizar, entre otras, la seguridad interna, y lo que permiti\u00f3 a este alto tribunal expresar, en armon\u00eda con aquella situaci\u00f3n de emergencia, que la finalidad perseguida por el referido decreto al limitar los poderes de los propietarios en relaci\u00f3n con los contratos de alquiler, hab\u00eda sido conjurar en parte el problema social de la vivienda, facilitando y garantizando a los inquilinos que pagan el importe del arrendamiento, la estabilidad de sus contratos; Considerando, que es un hecho innegable y ostensible que desde la fecha en que fue emitido el citado decreto, a esta parte, el pa\u00eds ha experimentado, en el orden habitacional, un cambio sustancial que se observa en una apreciable disminuci\u00f3n del negocio de \u201ccasas de alquiler\u201d, al punto de que la figura del \u201ccasero\u201d ha pr\u00e1cticamente desaparecido, sustituy\u00e9ndolo las instituciones p\u00fablicas y privadas que desde la desaparici\u00f3n de la dictadura coadyuban con el prop\u00f3sito de hacer realidad el precepto constitucional que declara de alto inter\u00e9s social el establecimiento de cada hogar dominicano en terreno o mejoras propias, para lo cual el Estado estimular\u00eda el desarrollo del cr\u00e9dito p\u00fablico en condiciones socialmente ventajosas, destinado a hacer posible que todos los dominicanos posean una vivienda c\u00f3moda e higi\u00e9nica; Considerando, que si bien es una verdad inocultable que la declaraci\u00f3n constitucional que se cita arriba no ha sido satisfecha m\u00e1s que parcialmente, ello no justifica, en modo alguno, que superada la situaci\u00f3n de emergencia original, causada por diversos factores y no s\u00f3lo por un d\u00e9ficit habitacional, el derecho de propiedad siga siendo v\u00edctima, no obstante tener categor\u00eda constitucional, de la restricci\u00f3n y limitaci\u00f3n que implica el haberse eliminado el derecho del propietario y el consentimiento del inquilino, de fijar un t\u00e9rmino al contrato de inquilinato, prerrogativa que, al haber desaparecido por efecto del mencionado decreto, convirti\u00f3 el arriendo de casa en un derecho real equivalente a una enfiteusis, con caracter\u00edsticas de perpetuidad, que conlleva como consecuencia un desmembramiento del derecho de propiedad, por lo que resulta inaplicable el referido art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, por no ser conforme a la Constituci\u00f3n (\u2026)\u201d<\/i>.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Por su lado, para refrendar el criterio esbozado ut supra<\/i>, el Tribunal Constitucional razon\u00f3 en el siguiente sentido: \u201c (\u2026) Este tribunal considera, al igual que lo consider\u00f3 la C\u00e1mara Civil de la Suprema Corte de Justicia, que las restricciones al derecho de propiedad que se derivan de la aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 3 del Decreto n\u00fam. 4807 si bien se justificaban a finales de los a\u00f1os cincuenta del siglo pasado y durante los siguientes a\u00f1os, no menos cierto es que en la actualidad resultan injustificables. Ciertamente, lo que demanda la realidad actual es una pol\u00edtica inversa, orientada a fortalecer el derecho de propiedad, con la finalidad de incentivar la inversi\u00f3n de capitales en viviendas que luego de construidas podr\u00e1n ser alquiladas o vendidas (\u2026)\u00a0 En otro orden, la sentencia mediante la cual se declar\u00f3 inaplicable el art\u00edculo 3 del referido decreto n\u00fam. 4807 tiene efectos relativos, es decir, que solo vincula a las partes del proceso que se origin\u00f3 en ocasi\u00f3n de la demanda en resoluci\u00f3n de contrato de inquilinato, desalojo y cobro de indemnizaciones invocada por la sociedad de comercio Ant\u00fan Hermanos & Compa\u00f1\u00eda, C. por A. contra Julio Giraldez Casasnova, ante la C\u00e1mara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Judicial de San Pedro de Macor\u00eds, en relaci\u00f3n con la vivienda ubicada en la avenida Independencia n\u00fam. 165, de la ciudad de San Pedro de Macor\u00eds (\u2026)\u00a0 El efecto relativo de la referida sentencia se debe al hecho de que el cuestionamiento de inconstitucionalidad no fue promovido mediante una acci\u00f3n directa de inconstitucionalidad (control concentrado de inconstitucionalidad) sino en ocasi\u00f3n de un litigio de orden civil, de manera excepcional y como medio de defensa (control difuso de constitucionalidad) (\u2026) En este sentido, el art\u00edculo 3 del Decreto n\u00fam. 4807 se mantiene vigente en el ordenamiento jur\u00eddico, raz\u00f3n por la cual procede declarar, por los motivos anteriormente expuestos, que dicho art\u00edculo 3 es contrario a la Constituci\u00f3n, y, en consecuencia, el mismo es nulo (\u2026)\u201d.<\/i><\/p>\n <\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0Esta inconstitucionalidad del art\u00edculo 3 del referido Decreto No. 4807, aunque no lo exprese taxativamente la sentencia del Tribunal Constitucional, torna inoperante la Comisi\u00f3n de Alquileres que hab\u00eda creado el Decreto No. 5541 del 18 de diciembre de 1948, reivindicado por el comentado Decreto No. 4807. En efecto, el comentado art\u00edculo 3 establec\u00eda la obligatoriedad de que el propietario acuda a la Comisi\u00f3n de Alquileres y Desahucio para v\u00e1lidamente resiliar el contrato de alquiler y poder desalojar a su inquilino cuando el inmueble alquilado vaya a ser objeto de reparaci\u00f3n, edificaci\u00f3n o nueva construcci\u00f3n, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario, de su c\u00f3nyuge o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado, inclusive durante dos a\u00f1os por los menos[3]<\/a>.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Importa advertir que expresamente, la comentada sentencia de la Suprema Corte de justicia, delimit\u00f3 la inconstitucionalidad del art\u00edculo 3 objeto de estudio, al tema de la llegada del t\u00e9rmino como causal para justificar la terminaci\u00f3n del contrato de alquiler, a saber: \u201c(\u2026) <\/i>Segundo: <\/i><\/b>Declara, de oficio, no conforme a la Constituci\u00f3n, el art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807, de 1959, en cuanto proh\u00edbe fijar un t\u00e9rmino al contrato de arrendamiento de casas (\u2026)\u201d<\/i>, en tanto que el Tribunal Constitucional, en su decisi\u00f3n reci\u00e9n dictada en el presente a\u00f1o sobre la materia, ha declarado de manera gen\u00e9rica, y por la v\u00eda concentrada de control de constitucionalidad, la\u00a0 inconstitucionalidad del mencionado texto, visto: \u201c(\u2026)SEGUNDO: DECLARAR <\/b>no conforme con la Constituci\u00f3n de la Rep\u00fablica el art\u00edculo 3 del Decreto n\u00fam. 4807 del diecis\u00e9is (16) de mayo de mil novecientos cincuenta y nueve (1959), por los motivos antes expuestos (\u2026)\u201d<\/i>.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 As\u00ed las cosas, por argumento a fortiori<\/i>, ha de convenirse que en el estado actual de nuestro ordenamiento jur\u00eddico, una vez extirpado de \u00e9l el comentado art\u00edculo 3, en ning\u00fan caso es requerido que el propietario agote el tr\u00e1mite extrajudicial\u00a0 ante la Comisi\u00f3n de Alquileres\u00a0 y Desahucios para habilitar su derecho de acci\u00f3n, a fines de demandar v\u00e1lidamente la terminaci\u00f3n del contrato en sede judicial. Actualmente ha de ser posible acudir directamente ante los tribunales de la Rep\u00fablica para demandar la resiliaci\u00f2n del contrato de alquiler y el consecuente desalojo del inquilino, acreditando para ello cualquier raz\u00f3n que en derecho justifique tales pretensiones, en el marco de la teor\u00eda general de los contratos.\u00a0<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 En nuestro concepto, es positivo el hecho de suprimir la fase administrativa ante la Comisi\u00f3n de Alquileres, a fines de posibilitar la terminaci\u00f3n del contrato, o bien para elevar el importe de las cuotas o para cualquier situaci\u00f3n suscitada durante la ejecuci\u00f3n del contrato de alquiler. Como se ha dicho, trat\u00e1ndose de un contrato, es bajo el prisma de las reglas aplicables a la materia contractual ordinaria que deber\u00eda resolverse cualquier diferendo al respecto; m\u00e1xime cuando la pr\u00e1ctica ha aleccionado en el sentido de que la Comisi\u00f3n de Alquileres no ha venido exhibiendo el mejor de los desempe\u00f1os, lo que provoca injustificadamente que los procesos se retrasen, redundando as\u00ed en un flagrante atentado contra el derecho de propiedad, el cual cuenta con rango constitucional.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Finalmente, ha de resaltarse que con la declaratoria de inconstitucionalidad del art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807, se han extirpado tambi\u00e9n de nuestro ordenamiento jur\u00eddico los tres p\u00e1rrafos que complementaban la parte capital del citado texto. Por v\u00eda de consecuencia,\u00a0 para la ejecuci\u00f3n de las sentencias de desalojo en materia de inquilinato, debe regir en lo adelante el derecho com\u00fan de la ejecuci\u00f3n de las sentencias, a la vista del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, reformado por la Ley No. 834, del 15 de julio de 1978; es decir, carece de aplicaci\u00f3n en la actualidad el p\u00e1rrafo I del comentado art\u00edculo 3, que sosten\u00eda que la sentencia que ordene el desalojo no pod\u00eda ser ejecutada, aunque hubiera sido dictada ejecutoria no obstante oposici\u00f3n o apelaci\u00f3n, sino despu\u00e9s de 15 d\u00edas de notificada, bajo pena de nulidad del procedimiento de la consiguiente responsabilidad civil respecto del persiguiente y de destituci\u00f3n del Alguacil.<\/p>\n \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Asimismo,\u00a0 como secuela de esta inconstitucionalidad, ya no ser\u00e1 necesario que el alguacil actuante, en el Distrito nacional y en las provincias en donde el Monte de Piedad tenga sucursales, deposite por cuenta del inquilino en uno de los almacenes de dicha instituci\u00f3n, los efectos muebles que encontrare en el inmueble desalojado, sin perjuicio de lo dispuesto por el Art. 2120 del C\u00f3digo Civil de los art\u00edculos 819 y siguientes del C\u00f3digo de Procedimiento Civil; tal como ordenaba el p\u00e1rrafo II del art\u00edculo 3 analizado, cuya sanci\u00f3n estaba consagrada en el p\u00e1rrafo III de este texto, con pena disciplinaria de destituci\u00f3n y prisi\u00f3n de 15 d\u00edas hasta 6 meses y de multa de RD$10.00 a RD$100.00, o ambas penas a la vez. \u00a0<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n BIBLIOGRAF\u00ccA<\/b><\/p>\n _________________ REP\u00d9BLICA DOMINICANA, Constituci\u00f3n pol\u00edtica, proclamada el 26 de enero de 2014.<\/p>\n _________________ C\u00f3digo Civil dominicano<\/p>\n Decreto No. 4807, del 16 de mayo del 1959<\/p>\n Sentencia SCJ, 1ra. C\u00e0m, del 3 de diciembre del 2008 (http:\/\/www.poderjudicial.gob.do\/documentos\/PDF\/sentencias_destacadas\/Julio_Giraldez_Casasnovas_Vs_Antun_Hermanos%20.pdf<\/a>)<\/p>\n <\/p>\n Sentencia Tribunal Constitucional (TC\/0174\/14) (http:\/\/www.tribunalconstitucional.gob.do\/node\/2607)<\/p>\n <\/p>\n [1]<\/a> http:\/\/www.tribunalconstitucional.gob.do\/node\/2607<\/p>\n<\/div>\n [2]<\/a>http:\/\/www.poderjudicial.gob.do\/documentos\/PDF\/sentencias_destacadas\/Julio_Giraldez_Casasnovas_Vs_Antun_Hermanos%20.pdf<\/p>\n<\/div>\n [3]<\/a> Este art\u00edculo 3 del Decreto No. 4807 ten\u00eda incurso un \u201cpunto y seguido\u201d<\/i><\/b> en el medio de su contenido que era de vital importancia, ya que las condiciones previstas del \u201cpunto y seguido\u201d<\/i> para arriba, no requer\u00edan la intervenci\u00f3n del Control de Alquileres, en tanto que las condiciones instituidas del \u201cpunto y seguido\u201d<\/i> para abajo, s\u00ed necesitaban la intervenci\u00f3n de la citada Comisi\u00f3n de Alquileres.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" INOPERATIVIDAD DE LA COMISI\u00d2N DE ALQUILERES A PARTIR DE LA SENTENCIA TC\/0174\/14 DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera www.yoaldo.org , yoaldo@hotmail.com Gaceta Judicial, a\u00f1o 18, n\u00famero 335 _____________________________________________________________________________ RESUMEN \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Se analiza la repercusi\u00f3n en la operatividad de … Continue reading
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