LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL<\/b><\/p>\n
A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO <\/b><\/p>\n
INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS<\/b><\/p>\n
Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera<\/i><\/p>\n
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RESUMEN<\/i><\/b><\/p>\n
Se aborda la controversia generada por el art\u00edculo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, respecto de la prohibici\u00f3n de la expedici\u00f3n de cartas o constancias anotadas de inmuebles registrados, luego de la entrada en vigor de dicha normativa, a excepci\u00f3n de los inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de condominios, y se exhorta a no ser tan r\u00edgido en la interpretaci\u00f3n de este texto, considerando el rango constitucional del derecho de propiedad.\u00a0 <\/i><\/p>\n
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PALABRAS CLAVES<\/i><\/b><\/p>\n
Carta constancia\/constancia anotada[1]<\/b><\/a>, deslinde[2]<\/b><\/a>, certificado de t\u00edtulo[3]<\/b><\/a>, subdivisi\u00f3n[4]<\/b><\/a>, transferencia parcial[5]<\/b><\/a>, controversia[6]<\/b><\/a>, seguridad jur\u00eddica[7]<\/b><\/a>, legalidad[8]<\/b><\/a>, constitucionalidad[9]<\/b><\/a>, Ley No. 108-05[10]<\/b><\/a>, Rep\u00fablica Dominicana[11]<\/b><\/a>.\u00a0 <\/i><\/p>\n El art\u00edculo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que no procede \u2013en ninguna circunstancia-<\/i> que los tribunales de la jurisdicci\u00f3n inmobiliaria, luego de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedici\u00f3n de cartas constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad, admite que sean expedidas cartas constancias por el \u201cresto\u201d<\/i> de parcelas deslindadas parcialmente.<\/p>\n Veamos el marco normativo que ha servido de base a ambas posturas.<\/p>\n La g\u00e9nesis de la discusi\u00f3n se contrae al mencionado art\u00edculo 129, que taxativamente dispone lo siguiente: \u201cA partir de la promulgaci\u00f3n y publicaci\u00f3n de la presente ley, se proh\u00edbe la expedici\u00f3n de Constancias, Constancias anotadas y\/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposici\u00f3n las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al r\u00e9gimen de condominio. La Suprema Corte determinar\u00e1 el proceso de titulaci\u00f3n de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley\u201d[12]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n En similar direcci\u00f3n, el art\u00edculo 12 del Reglamento para el Control y Reducci\u00f3n de Constancias Anotadas, sostiene lo siguiente: \u201cA partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepci\u00f3n expresamente previstos\u201d<\/i>. Y el p\u00e1rrafo de este art\u00edculo establece lo siguiente: \u201cCuando se pretende transferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de t\u00edtulo, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al r\u00e9gimen de condominio, si fuere posible, seg\u00fan el prop\u00f3sito del propietario\u201d<\/i>. M\u00e1s concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el p\u00e1rrafo III del comentado art\u00edculo 12, prev\u00e9 lo siguiente: \u201cNo se registra ninguna transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento\u201d.<\/i><\/p>\n Como puede advertirse, una interpretaci\u00f3n literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, conduce a concluir que \u2013definitivamente-<\/i> no es posible en el vigente ordenamiento inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porci\u00f3n de tierra, ni las consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario aplicable.<\/p>\n En una aplicaci\u00f3n a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el propietario que desee disponer de una parte de su porci\u00f3n o de sus derechos, sin constituir el r\u00e9gimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la correspondiente subdivisi\u00f3n[13]<\/b><\/a><\/i> y agenciar el condigno t\u00edtulo de cada resultante, en vez de proceder al deslinde s\u00f3lo de una parte de la porci\u00f3n, la cual quedar\u00eda sustentada en un certificado de t\u00edtulo; y finalmente, obtener una carta constancia por el \u201cresto\u201d<\/i> de los derechos[14]<\/a>.<\/p>\n Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad, aferr\u00e1ndose al art\u00edculo 51 de la Constituci\u00f3n, que instituye la propiedad como un derecho fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados, la expedici\u00f3n de constancias anotadas por el \u201cresto\u201d<\/i> de la parcela deslindada parcialmente. Esto as\u00ed, bajo la pr\u00e9dica de que, conforme a nuestro sistema de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el di\u00e1fano ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional.<\/p>\n Sobre las transferencias parciales y la autorizaci\u00f3n de expedici\u00f3n de constancias por el \u201cresto\u201d<\/i> de parcelas, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: \u201c(\u2026) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podr\u00edan los tribunales erigirse en muros de contenci\u00f3n que bloqueen el di\u00e1fano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad\u201d[15]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n Para forjar una posici\u00f3n sobre la cuesti\u00f3n estudiada, conviene valorar las circunstancias que llevaron al legislador inmobiliario a prohibir la expedici\u00f3n de cartas o constancias anotadas, para a partir de ah\u00ed, entonces medir con mayor propiedad la factibilidad de un criterio u otro.<\/p>\n En ese orden de ideas, recordemos que antes de la reforma en materia inmobiliaria, exist\u00eda una gran inseguridad jur\u00eddica, ya que recurrentemente se exped\u00edan constancias anotadas sin el debido rigor, provocando que en muchas ocasiones \u00e9stas (constancias anotadas)<\/i> consagraran derechos que no se correspond\u00edan con la realidad del terreno. Por ejemplo, en relaci\u00f3n a una parcela de 10 metros, se exped\u00edan 20 cartas constancias, a raz\u00f3n de un metro cada una; es decir, por haber el doble de cartas constancias en relaci\u00f3n al metraje de la parcela, diez titulares de cartas anotadas ve\u00edan afectados sus derechos, ya que \u201cen papeles\u201d<\/i> contaban con la titularidad de unas prerrogativas que materialmente, en la tierra, no exist\u00edan: una evidente inseguridad jur\u00eddica. \u00a0<\/i><\/p>\n El esfuerzo del legislador y de la Suprema Corte de Justicia, por la v\u00eda reglamentaria, ha estado encaminado a garantizar que no hayan m\u00e1s constancias anotadas que tierra; que toda certificaci\u00f3n expedida por el Registro de T\u00edtulos, conforme a las actuaciones inscritas y a los asientos registrales, se corresponda con la realidad material del inmueble; de suerte y manera, que desaparezca el riesgo de quedarse un comprador, respecto de un inmueble sin deslindar y con varios compradores, sin su porci\u00f3n de parcela, por el hecho de deslindarse en \u00faltimo lugar, como en su momento suced\u00eda, que producto de haber m\u00e1s constancias anotadas expedidas que terreno, \u00a0\u00a0el \u00faltimo en diligenciarse su trabajo t\u00e9cnico de individualizaci\u00f3n parcelaria, sufr\u00eda las peores consecuencias.<\/p>\n Siendo as\u00ed las cosas, en vista de que lo que se persigue es evitar que persistan incoherencias entre los asientos registrales y la realidad f\u00edsica del inmueble, y tomando en consideraci\u00f3n que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, no resulta ni justo ni \u00fatil restringir dicha prerrogativa, parecer\u00eda que siempre que mediante los trabajos t\u00e9cnicos realizados sea posible individualizar inequ\u00edvocamente cada porci\u00f3n de terreno, deber\u00eda admitirse en la actualidad la expedici\u00f3n de cartas constancias por el \u201cresto\u201d<\/i> de la parcela de que se trate.<\/p>\n Imaginemos el t\u00edpico caso en que el propietario de una parcela de 50 metros, por ejemplo, desee disponer de su propiedad, pero s\u00f3lo de una parte de ella, pongamos que 25 metros. Si el comprador, en base al contrato de compra-venta,<\/i> diligencia el deslinde de la porci\u00f3n vendida (25 metros)<\/i>, a fines de obtener el certificado de t\u00edtulo respecto de dicha parte, al tiempo de promover la expedici\u00f3n de una constancia anotada por el \u201cresto\u201d<\/i> (25 metros restantes)<\/i> que continuar\u00edan siendo propiedad del vendedor; estando claramente delimitada la parte vendida y el \u201cresto\u201d <\/i>de la parcela, debidamente aprobados tales trabajos por el \u00f3rgano t\u00e9cnico de la jurisdicci\u00f3n inmobiliaria, que es la Direcci\u00f3n Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, no parecer\u00eda que haya posibilidad latente en este escenario, de producirse una incoherencia entre lo registrado y lo que existe materialmente: todo quedar\u00eda claramente delimitado y el propietario estar\u00eda ejercitando n\u00edtidamente su derecho de propiedad. <\/i><\/p>\n Se ha arg\u00fcido en contra de la soluci\u00f3n planteada precedentemente, que cuando se expide una constancia anotada por el \u201cresto\u201d<\/i>, al no haber individualizaci\u00f3n alguna, en ausencia de un deslinde, no habr\u00eda manera de determinar fehacientemente qu\u00e9 parte de ese \u201cresto\u201d<\/i> constituye una calle o cualquier otra \u00e1rea p\u00fablica que no deba tenerse como parte del restante de la parcela; siendo posible que de los 25 metros del \u201cresto\u201d<\/i> en el ejemplo anterior, verdaderamente s\u00f3lo queden 19 metros, descontando las \u00e1reas p\u00fablicas o comunes. Y de ser as\u00ed, persistir\u00eda la inseguridad jur\u00eddica de que hemos estado hablando, en el sentido de que alguien se vea afectado por no corresponderse lo que consta en los asientos registrales con la realidad material de la parcela.<\/p>\n Esta cr\u00edtica, en nuestro concepto, cuenta con bastante asidero. En efecto, es sabido que para deslindar debe tenerse en cuenta que cada porci\u00f3n deslindada tenga una salida a la v\u00eda p\u00fablica, pero cuando no se ha hecho el deslinde, sabemos que consta el derecho, pero no est\u00e1 individualizada la porci\u00f3n de tierra; es decir, se tiene certeza de que de 50 metros, se tiene la titularidad de 25, por ejemplo, pero no se sabe en qu\u00e9 parte est\u00e1n dichos 25 metros: si en la parte sur, norte, etc<\/i>. En consecuencia, la consabida carta constancia \u201cresto\u201d<\/i>, efectivamente puede generar un impasse que deben tomar en cuenta los tribunales, pues al no estar individualizado nada, no hay forma de saber si hay calles, parques, \u00e1reas p\u00fablicas o cualquier porci\u00f3n que no pueda incluirse, en derecho, dentro del \u201cresto\u201d<\/i> expedido en carta constancia.<\/p>\n Es nuestro entendimiento que, en caso de flexibilizar la interpretaci\u00f3n del art\u00edculo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, apegados al car\u00e1cter constitucional del derecho de propiedad, en el sentido de no restringir dicha prerrogativa a las personas, debe establecerse claramente en cada sentencia que es obligaci\u00f3n del titular del \u201cresto\u201d, si desea luego vender la totalidad o parte del mismo, hacer las diligencias pertinentes, a fines de establecer que cada porci\u00f3n plasmada en \u201cpapeles\u201d<\/i> se corresponde con la realidad material de la parcela contenida en la carta constancia \u201cresto\u201d<\/i>. Esto as\u00ed, tomando en consideraci\u00f3n que muchas veces el propietario del terreno que figura en la constancia \u201cresto\u201d<\/i> vende a varias personas, y \u00e9stas muy com\u00fanmente no deslindan su parte de inmediato, sino que guardan su contrato de venta y luego de un tiempo es que agencian el deslinde para obtener el certificado de t\u00edtulo: si otros compradores deslindan primero y resulta que en el \u201cresto\u201d hab\u00edan \u00e1reas que no pod\u00edan incluirse, reduciendo el metraje, al final ese \u00faltimo en deslindar se queda sin tierra[16]<\/b><\/a>. <\/i><\/p>\n Es sabido que, jur\u00eddicamente, todo vendedor debe una garant\u00eda a su comprador, pero las m\u00e1ximas de experiencia aleccionan en el sentido de que estando plasmada esa situaci\u00f3n en la sentencia que aprueba los trabajos de deslinde, el propietario titular de la constancia \u201cresto\u201d<\/i> \u00a0tiende a persuadirse, en el orden de que debe procurar, antes de vender a futuros compradores, delimitar claramente el \u201cresto\u201d <\/i>de su parcela, por si existe alg\u00fan \u00e1rea que no deba ser incluida dentro del metraje a vender, a fines de evitar ver comprometida su responsabilidad civil, por el hecho de vender m\u00e1s de lo que realmente existe. De su lado, el comprador debe tener la pericia de lugar y exigir al vendedor que ampare su derecho en una constancia \u201cresto\u201d, que d\u00e9 seguridad de que verdaderamente lo que consta en su constancia se corresponde con lo que existe materialmente.<\/p>\n Si analizamos la cuesti\u00f3n, notaremos que los deslindes parciales se justifican m\u00e1s en parcelas grandes, ya que resultar\u00eda muy costoso pagar un deslinde total en una superficie amplia[17]<\/a>; adem\u00e1s de que no hay certeza acerca del n\u00famero de resultantes que pudieran nacer. Sin embargo, no parece muy razonable promover deslindes parciales en relaci\u00f3n a porciones peque\u00f1as: si es peque\u00f1a, es m\u00e1s f\u00e1cil saber en cu\u00e1nto se puede dividir y, por tanto, los trabajos de subdivisi\u00f3n no tendr\u00edan mayores complicaciones. <\/i><\/p>\n A nuestro juicio, el asunto no debe verse como un proceder permisivo<\/i> del sistema para que un propietario \u201chaga lo que le venga en gana\u201d<\/i>, al margen de la ley y de los reglamentos. El an\u00e1lisis para medir la factibilidad de admitir constancias \u201cresto\u201d<\/i> debe tambi\u00e9n enfocarse a la situaci\u00f3n del comprador, quien cuenta con derechos adquiridos, nacidos del contrato de venta suscrito con el vendedor.<\/p>\n En efecto, si asumimos \u2013a ultranza-<\/i> el criterio que niega la expedici\u00f3n de constancias \u201cresto\u201d, <\/i>estar\u00edamos neg\u00e1ndole a una persona que en buena lid<\/i> ha adquirido una porci\u00f3n de tierra, la expedici\u00f3n de su certificado de t\u00edtulo. Es decirle: \u201cMire, usted compr\u00f3 un pedacito dentro de un terreno muy grande y, como no pueden expedirse constancias anotadas, no le daremos su t\u00edtulo, aunque se pruebe que usted tiene la ocupaci\u00f3n y vive ah\u00ed\u201d<\/i>. \u00bfEs eso justo y \u00fatil, bajo el abrigo de la razonabilidad jur\u00eddica<\/i>, de conformidad con el art\u00edculo 40.15 de la Constituci\u00f3n?<\/p>\n En definitiva, haciendo acopio del pensamiento de Cicer\u00f3n, en el contexto del sumo bien y el sumo mal<\/i>, pensamos que es m\u00e1s el bien que se hace, protegiendo al comprador que ocupa una porci\u00f3n pac\u00edficamente y que ha adquirido derechos, diligenciando luego el deslinde de dicha parte comprada para obtener finalmente su t\u00edtulo, que el mal que se har\u00eda por no aplicar de manera r\u00edgida el art\u00edculo 129 de la Ley No. 108-05, y no cerrar rotundamente la posibilidad de que sea expedida una carta constancia \u201cresto\u201d <\/i>en el tenor que hemos venido estudiando.<\/p>\n <\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n \u00a0<\/b><\/p>\n BIBLIOGRAF\u00cdA<\/b><\/p>\n CORNEJO, <\/b>Am\u00e9rico Atilio. \u201cDerecho registral\u201d<\/i>, 3ra. Reimpresi\u00f3n, Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina.<\/p>\n G\u00d3MEZ, <\/b>Wilson. \u201cManual de Derecho Inmobiliario Registral\u201d<\/i>, Editora Amigo del Hogar, 2014, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n GUZM\u00c1N ARIZA, <\/b>Fabio J.\u201cLey 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos\u201d<\/i>, Editora Judicial, S.R.L., 2009, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n ORTEGA POLANCO<\/b>, Francisco A. \u201cDiccionario Jur\u00eddico 9-11\u201d<\/i>, Editora Corripio C. por A., 2009, Rep\u00fablica Dominicana.<\/p>\n VILLARRO<\/b>, Felipe P. \u201cDerecho registral inmobiliario\u201d<\/i>, Editorial Astrea, 2010, Buenos Aires, Argentina.<\/p>\n Constituci\u00f3n Pol\u00edtica, proclamada el 13 de junio del 2015.<\/p>\n ___________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.<\/p>\n ___________________ REP\u00daBLICA DOMINICANA, Reglamento para el Control y Reducci\u00f3n de Constancias Anotadas.<\/p>\n Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n \u00a0 <\/i><\/p>\n [1]<\/a> Constancia Anotada<\/b>: Es el documento oficial emitido por el Registro de T\u00edtulos que sustenta los derechos de una o m\u00e1s personas sobre una porci\u00f3n de parcela que no posee una designaci\u00f3n catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Direcci\u00f3n de Mensuras.<\/p>\n<\/div>\n [2]<\/a> Deslinde: <\/b>Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de T\u00edtulo. Seg\u00fan la ley y los reglamentos, el deslinde se realiza de manera completa y en un \u00fanico acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. Como veremos, hay tribunales que admiten la expedici\u00f3n de cartas constancias por el \u201cresto\u201d<\/i> de la parcelas, aun luego de la entrada en vigor de la Ley No. 108-05, alegando la constitucionalidad del derecho de propiedad. La Sala de Tierras de la SCJ ha conceptualizado el deslinde de la siguiente manera: \u201c(\u2026) es la delimitaci\u00f3n que hace una persona de la propiedad inmobiliaria sobre la cual tiene un derecho registrado y sobre un \u00e1rea que corresponde a la que tiene derecho\u201d<\/i> (SCJ, 3ra. Sala, del 16 de mayo de 2012, No. 47, B.J. No. 1218)<\/b>. El Dr. Wilson G\u00f3mez, en su \u201cManual de Derecho Inmobiliario Registral\u201d<\/i>, afirma que el deslinde es una figura jur\u00eddico-catastral<\/i> constitutiva del estado parcelario de una porci\u00f3n de terreno previamente registrada y que no hab\u00eda alcanzado su propia identidad; vale decir, que no hab\u00eda cumplido con la individualizaci\u00f3n que otorga el principio de especialidad.<\/p>\n<\/div>\n [3]<\/a> Certificado de T\u00edtulos: <\/b>Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo. Hoy por hoy, dicho documento no se basta por s\u00ed mismo, necesariamente debe estar corroborado por una certificaci\u00f3n de estado jur\u00eddico del inmueble, a fines de establecer si los derechos que consagra el certificado de t\u00edtulos en cuesti\u00f3n, est\u00e1n vigentes.<\/p>\n<\/div>\n [4]<\/a> Subdivisi\u00f3n\/ Divisi\u00f3n: <\/b>Es el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas por divisi\u00f3n de una parcela registrada; de tal modo, que cada parcela quede delimitada en el terreno, graficada en un plano individual y con un Certificado de T\u00edtulo que acredite la propiedad sobre ella. Sobre la diferencia de esta modalidad de modificaci\u00f3n parcelaria y el deslinde, el Abogado V\u00edctor Santana Polanco, en su obra \u201cVocabulario Doctrinal en Materia de Tierras\u201d<\/i>, establece lo siguiente: \u201cEl deslinde es una operaci\u00f3n semejante a la subdivisi\u00f3n, pero se diferencia de \u00e9sta en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para las subdivisiones es total\u201d. <\/i><\/p>\n<\/div>\n [5]<\/a> Trasferencia parcial<\/b>: Es el tr\u00e1mite mediante el cual se documenta el traspaso de la propiedad de una parte de un inmueble a favor de una persona distinta a la del propietario original; a diferencia de la transferencia total<\/b>, que es aquella que\u00a0 versa sobre la totalidad del bien objeto de la operaci\u00f3n de traspaso.<\/p>\n<\/div>\n [6]<\/a> En t\u00e9rminos idiom\u00e1ticos, controversia<\/b> es una discusi\u00f3n reiterada entre dos o m\u00e1s personas que defienden opiniones contrarias. En materia jur\u00eddica, dado que se trata de una ciencia inexacta por excelencia, es muy com\u00fan que surjan controversias producto de preceptos normativos con cierta trascendencia, tal como el art\u00edculo 129 de la Ley No. 108-05, que \u2013como veremos<\/i>– ha generado bastante controversia entre los actores del sistema de justicia.<\/p>\n<\/div>\n [7]<\/b><\/b><\/a>Seguridad Jur\u00eddica<\/b>: \u201cGarant\u00eda del Ciudadano, de la protecci\u00f3n efectiva a su persona, bienes y derechos\u201d.<\/i> (ORTEGA POLANCO<\/b>, Francisco A. \u201cDiccionario Jur\u00eddico 9-11\u201d<\/i>, p. 598.<\/p>\n<\/div>\n [8]<\/a> Legalidad:<\/b> \u201cEstado o situaci\u00f3n conforme con la ley; calidad de legal\u201d<\/i>. (ORTEGA POLANCO<\/b>, Francisco A. \u201cDiccionario Jur\u00eddico 9-11\u201d<\/i>, p. 490.<\/p>\n<\/div>\n [9]<\/a> Constitucionalidad: <\/b>\u201cCalidad de constitucional o correspondencia con la Constituci\u00f3n de las leyes, decretos, reglamentos, actos jur\u00eddicos o tratados (\u2026) La Constituci\u00f3n es la ley de referencia, de modo que cuando tales actos la contradicen, simplemente no valen\u201d<\/i>. (ORTEGA POLANCO<\/b>, Francisco A. \u201cDiccionario Jur\u00eddico 9-11\u201d<\/i>, p. 228.<\/p>\n <\/p>\n<\/div>\n [10]<\/a> La Ley No. 108-05<\/b>, sobre Registro Inmobiliario, si bien es perfectible, ha contribuido enormemente a agilizar el procedimiento inmobiliario. Bajo el imperio de la abrogada Ley No. 1542, los tr\u00e1mites eran muy tediosos y, producto de ello, la jurisdicci\u00f3n inmobiliaria constitu\u00eda un dolor de cabeza para los usuarios. Esta vigente ley, constituye un marco que, a su vez, se complementa con sus reglamentos y de manera expresa remite al derecho com\u00fan para suplir cualquier imprevisi\u00f3n o punto ambiguo de la norma.<\/p>\n<\/div>\n [11]<\/a> La Rep\u00fablica Dominicana<\/b>, igual que cualquier otra naci\u00f3n, tiene sus propias particularidades; por tanto, lo inteligente es tomar en cuenta nuestra realidad al momento de interpretar alguna norma, sobre todo si \u00e9sta ha sido inspirada en una ley for\u00e1nea, propia de otra realidad social.<\/p>\n<\/div>\n [12]<\/a> Ya la Suprema Corte de Justicia emiti\u00f3 el Reglamento para el Control y Reducci\u00f3n de Constancias Anotadas, a fines de reglamentar la manera de descontinuar la expedici\u00f3n de nuevas constancias anotadas.<\/p>\n<\/div>\n [13]<\/a> El Dr. Wilson G\u00f3mez, en su \u201cManual de Derecho Inmobiliario Registral\u201d<\/i>, p\u00e1gina 80, apunta que las modalidades de las modificaciones parcelarias son tres: 1.-<\/b> La subdivisi\u00f3n, 2.-<\/b> La refundici\u00f3n y 3.-<\/b> La urbanizaci\u00f3n. En efecto, muchas escrituraciones propias de la JI resumen estos t\u00e9rminos como parcela \u201cREF-\u201c<\/i> o \u201cSUBD-\u201c<\/i>, y toda persona con un m\u00ednimo de experiencia en la materia, r\u00e1pidamente lee: parcela \u201crefundida\u201d<\/i> o \u201csubdividida\u201d<\/i>.<\/p>\n<\/div>\n [14]<\/a> En la pr\u00e1ctica, esta \u00faltima f\u00f3rmula es muy com\u00fan. Por comodidad o por lo que fuere, los propietarios tienden a vender poco a poco su parcela, y en vez de deslindarse la totalidad para luego subdividir su parcela, sac\u00e1ndole un t\u00edtulo a cada una, para luego vender con el t\u00edtulo correspondiente, tienden a quedarse con una carta constancia \u201cresto\u201d:<\/i> el comprador deslinda la parte vendida y el propietario sigue justificando sus derechos con la citada carta constancia \u201cresto\u201d.<\/i> Muchos tribunales, a pesar de que \u2013de entrada-<\/i> viola la ley y los reglamentos aplicables, acogen la posibilidad de la carta constancia por el \u201cresto\u201d<\/i>, amparados en el car\u00e1cter constitucional del derecho de propiedad: siendo un derecho constitucional, mal podr\u00eda una ley o un reglamento restringir dicha prerrogativa. <\/i><\/p>\n<\/div>\n [15]<\/a> Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.<\/p>\n<\/div>\n [16]<\/a> Algunos tribunales requieren, para aprobar los trabajos de deslinde, que sea aportada la carta constancia, \u00a0<\/i>adem\u00e1s del contrato que origina los derechos. Sin embargo, otros no son tan r\u00edgidos con dicho requisito, en el entendido de que cuando la porci\u00f3n vendida es muy \u00ednfima respecto de lo que quedar\u00e1 como \u201cresto\u201d<\/i>, dif\u00edcilmente el propietario se sienta seguro de desapoderarse del aval de sus derechos. Por ejemplo, una parcela de 100 metros, que se vendan s\u00f3lo 10: dif\u00edcilmente el propietario de los restantes 90 metros le d\u00e9 su constancia anotada a un comprador que compre una parte \u00ednfima para que lo deposite, a fines de deslindarse<\/i>; lo propio, seg\u00fan esta postura, es admitir que el deslinde lo promueva el comprador en virtud del contrato de venta que justifica el derecho a deslindar. Particularmente, comulgamos con esta \u00faltima postura.<\/p>\n<\/div>\n [17]<\/a> Es evidente que el agrimensor, si se trata de una parcela bien grande, cobrar\u00eda muchos honorarios, lo cual muchas veces provoca que las personas opten por deslindar s\u00f3lo la parte que se va a vender y dejar lo que quede amparado en una constancia anotada \u201cresto\u201d<\/i>.\u00a0 Muchas veces, tales trabajos t\u00e9cnicos parciales son negados en primera instancia (jurisdicci\u00f3n original)<\/i>, pero en la alzada es revocado dicho rechazo y, en virtud del efecto devolutivo de la apelaci\u00f3n, se instruye de nuevo el caso, procediendo a aprobar los trabajos de deslinde en el contexto estudiado, con la debida motivaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS Por.: Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera ________________________________________________________________________________ RESUMEN Se aborda la controversia generada por el art\u00edculo 129 de la Ley No. … Continue reading
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