{"id":333,"date":"2016-11-08T16:12:09","date_gmt":"2016-11-08T16:12:09","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=333"},"modified":"2016-11-08T21:47:45","modified_gmt":"2016-11-08T21:47:45","slug":"precisiones-juridicas-18","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=333","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

\u00a0Sobre las m\u00e1ximas jur\u00eddicas aplicables en materia registral.<\/strong>\u00a0<\/b>A la par con los principios registrales<\/i>, existen m\u00e1ximas jur\u00eddicas<\/i> del derecho que cuentan con aplicabilidad en materia registral. Entre las m\u00e1s comunes est\u00e1 aquella que reza: \u201cNadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d<\/i>, de aplicaci\u00f3n recurrente en el \u00e1mbito de las ejecuciones de las sentencias, as\u00ed como aquella que sostiene que \u201cEn derecho, alegar no es probar\u201d<\/i>. Tambi\u00e9n las m\u00e1ximas que predican que \u201cPrimero en tiempo, primero en derecho\u201d<\/i> y que \u201clo que no existe en el registro, no existe en el mundo\u201d<\/i> son de aplicaci\u00f3n importante.<\/p>\n

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Sobre aquello de que \u201cnadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d<\/i>, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: \u201c(\u2026) a favor del Registro, que es el ejecutor de las sentencias dictadas por los tribunales del orden inmobiliario, rige la m\u00e1xima que reza: \u201cNadie est\u00e1 obligado a lo imposible\u201d. Si no es posible la ejecuci\u00f3n de una sentencia en particular, se impone el archivo del expediente formado para la ejecuci\u00f3n de sentencia ante dicho \u00f3rgano administrativo\u201d[1]<\/b><\/a>.<\/i><\/p>\n

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Por otro lado, respecto de la m\u00e1xima que sostiene que \u201cen derecho, alegar no es probar\u201d<\/i>, todo cuanto sea tramitado ante el Registro de T\u00edtulos, por principio jur\u00eddico general, debe ser debidamente corroborado con los elementos de convicci\u00f3n pertinentes. Incluso, conforme al marco normativo aplicable, al registrador se le tiene prohibido presumir aquello que no consta expresamente en la glosa sometida a su escrutinio, a saber: \u201cEl Registrador de T\u00edtulos, al ejercer la funci\u00f3n calificadora, no est\u00e1 facultado para presumir aquello que no est\u00e1 expresamente consignado en los documentos presentados, seg\u00fan establece el art\u00edculo 50 del Reglamento de Registros de T\u00edtulos\u201d[2]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n

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Por ejemplo, si al efecto la parte interesada persigue una transferencia, pues no basta con alegar que ha comprado un inmueble registrado y que desea que el mismo, una vez comprado, sea puesto a su nombre. Para que tal gesti\u00f3n registral sea viable, el peticionario ha de aportar el contrato de venta que as\u00ed lo consigne, copia de la documentaci\u00f3n de identidad de las partes, la constancia de los impuestos de transferencia de lugar, etc. Y si existiere alguna situaci\u00f3n que impidiese que cada asunto sea debidamente probado, ser\u00eda obligatorio entonces acudir ante los tribunales inmobiliarios, los cuales tienen facultades m\u00e1s amplias para sustanciar cada situaci\u00f3n y llegar o, al menos, acercarse a la verdad.<\/p>\n

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Respecto de la m\u00e1xima que reza: \u201cprimero en tiempo, primero<\/span><\/b> en derecho\u201d,<\/i> lo primero que habr\u00eda que acotar es que modernamente se ha modificado la forma de expresar dicha m\u00e1xima, variando en la segunda parte de ella el vocablo \u2013repetido<\/i>– de \u201cprimero\u201d<\/i>, por \u201cmejor\u201d<\/i>. As\u00ed: \u201cPrimero en tiempo, mejor<\/span><\/b> en derecho\u201d<\/i>. Pero lo cierto es, vale decir, que en la actualidad se emplean indistintamente las formas de expresar esta m\u00e1xima. Sin embargo, la idea central queda clara: el que primero inscribe en el Registro, tiene prelaci\u00f3n en sus derechos<\/i>; con lo cual, el factor cronol\u00f3gico<\/i> es determinante para resolver conflictos de intereses en este \u00e1mbito.<\/p>\n

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Sobre la consabida m\u00e1xima jur\u00eddica, aplicable en materia registral, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: \u201cLa m\u00e1xima jur\u00eddica \u201cprimero en tiempo, primero en derecho\u201d es aplicable en materia inmobiliaria y registral\u201d[3]<\/b><\/a><\/i>. De igual modo, se ha decidido lo siguiente: \u201cEn materia de inmuebles registrados, rige el principio de prioridad registral, conforme al cual el derecho pertenece al primero que lo registra; principio que se deriva de la m\u00e1xima \u201cprimero en el tiempo, primero en el derecho\u201d<\/i>[4]<\/a>. Criterio que fue refrendado al a\u00f1o siguiente por el \u00f3rgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, a saber: \u201c(\u2026) es de principio que en materia de terrenos registrados, due\u00f1o no es el primero que compra, sino el primero que, despu\u00e9s de comprar v\u00e1lidamente, registra en la Oficial\u00eda de Registro de T\u00edtulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor\u201d<\/i>[5]<\/a>.<\/p>\n

\u00a0<\/b><\/p>\n

Finalmente, es de recurrente uso la m\u00e1xima que reza: \u201cLo que no existe en el registro, no existe en el mundo<\/i>\u201d. \u00a0Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hern\u00e1ndez Mej\u00eda, en su obra titulada \u201cPrimeras Lecciones de Derecho Inmobiliario\u201d<\/i>, p\u00e1gina 121, sostiene lo siguiente: \u201cEs importante tener en cuenta que, seg\u00fan el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, \u201clo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jur\u00eddico\u201d<\/b>.<\/i>\u00a0 De su lado, el Juez Segundo Monci\u00f3n refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, p.364: \u201c(\u2026) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de T\u00edtulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el art\u00edculo 90, p\u00e1rrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni grav\u00e1menes ocultos que no est\u00e9n debidamente registrados. De donde nace el principio, \u201cEn materia de terreno registrado, lo que en Registro no est\u00e1, en el mundo no existe\u201d (\u2026)\u201d<\/i>. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Per\u00fa, en el a\u00f1o 2010, qued\u00f3 sentado lo siguiente: \u201cLo que est\u00e1 en el Registro afecta a todos (\u2026) se presume la exactitud, salvo fraude o error (\u2026)\u201d.<\/i><\/p>\n

\u00a0<\/i><\/p>\n

Lo anterior se basa, concretamente, en la presunci\u00f3n de exactitud<\/i> basada en la fe p\u00fablica registral<\/i>. Justamente, en el marco de la publicidad registral material<\/i>, existe una doble presunci\u00f3n: (a)<\/b> que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b)<\/b> que lo que no figura en el Registro, no existe, \u201cno est\u00e1 en el mundo\u201d .<\/i> La persona cree en lo que le dice el Registro, conf\u00eda y hace sus inversiones bajo su presunci\u00f3n de exactitud; de ah\u00ed la protecci\u00f3n que brinda esa fe p\u00fablica registral al tercero adquiriente de buena fe y a t\u00edtulo oneroso[6]<\/a>.<\/p>\n

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[1]<\/a> Sentencia No. 20164126 dictada, el d\u00eda 12 del mes de agosto del a\u00f1o 2016, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a> Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 4, del 5 de junio del 2013, B.J. No. 1231.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a> Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 35, del 13 de junio de 2012, B.J. No. 1219.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a> Sentencia SCJ, 1ra. Sala, No. 89, del 8 de mayo del 2013, B.J. No. 1230.<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a> Sentencia SCJ, Salas Reunidas, No. 134, del 3 de diciembre del 2014.<\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a> Cfr G\u00d3MEZ<\/b>, Wilson. \u201cDerecho Inmobiliario Registral. Introducci\u00f3n a su estudio\u201d<\/i>, 2da. Edici\u00f3n, p. 84.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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