{"id":408,"date":"2017-06-21T18:44:52","date_gmt":"2017-06-21T18:44:52","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=408"},"modified":"2017-06-21T18:54:48","modified_gmt":"2017-06-21T18:54:48","slug":"precisiones-juridicas-37","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=408","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

Sobre el embargo inmobiliario, el desalojo de los inquilinos del inmueble ejecutado y el registro del contrato de alquiler<\/strong>. <\/b>El art\u00edculo 712 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil establece que mediante la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n dictada con ocasi\u00f3n de un embargo inmobiliario el tribunal ordenar\u00e1 al embargado abandonar la posesi\u00f3n de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual ser\u00e1 ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier t\u00edtulo que fuere, los bienes adjudicados<\/span>. (Subrayado nuestro)<\/i>. Es decir, que -de entrada- la referida decisi\u00f3n purga todo tipo de inscripci\u00f3n respecto del inmueble que ha servido de objeto a la ejecuci\u00f3n.<\/p>\n

Pero m\u00e1s todav\u00eda, ha sido juzgado que no procede la solicitud de parte del inquilino ante el juez de los referimientos, en el orden de suspender la ejecuci\u00f3n de la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n sobre el inmueble alquilado, en el entendido de que la adjudicaci\u00f3n<\/em> no se decide mediante una verdadera sentencia, sino a trav\u00e9s de un mero acto de administraci\u00f3n judicial, por limitarse a hacer constar un cambio de propiedad[1]<\/a>. De suerte y manera, que -por regla procesal general- el inquilino tiene dos opciones concretas ante la ejecuci\u00f3n del inmueble alquilado: o paga el precio de la deuda y luego demanda en repetici\u00f3n al propietario ejecutado por el monto que tuvo que pagar al acreedor de aquel para conservar el inmueble, o sencillamente entrega la cosa embargada.<\/p>\n

Sin embargo, como una forma de garantizar que sean respetados los t\u00e9rminos del contrato de alquiler, independientemente de que el propietario del inmueble alquilado sea ejecutado durante la ejecuci\u00f3n de dicho acto jur\u00eddico, en la pr\u00e1ctica cada vez m\u00e1s se van registrando tales contrataciones, sea ante la conservadur\u00eda de hipotecas o ante el registro de t\u00edtulos correspondiente, seg\u00fan sea registrado o no el inmueble objeto de alquiler. Con dicho registro se consigue que el contrato sea oponible a terceros, incluyendo a todo acreedor que, en buena lid, agencie la expropiaci\u00f3n del inmueble objeto de alquiler. Y es que el contrato de alquiler, dada su naturaleza, constituye un documento registrable[2]<\/b><\/a><\/i>. Si no se procede a dicho registro, el inquilino ni siquiera tendr\u00eda calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario tramitado con irregularidades, respecto del inmueble que ha alquilado.<\/p>\n

En efecto, sobre la calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario, en el marco del contrato de alquiler y su registro, el \u00f3rgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasi\u00f3n de aclarar que el inquilino que no ha inscrito en el registro de t\u00edtulos o conservadur\u00eda de hipotecas correspondiente el contrato de arrendamiento[3]<\/b><\/a><\/i> que le confiere el derecho al uso y disfrute de un inmueble, no tiene calidad para demandar la nulidad del procedimiento de embargo sobre dicho inmueble[4]<\/a>.<\/p>\n

Cuando se procede al registro, cobra aplicabilidad el principio de prelaci\u00f3n registral<\/em>: primero en tiempo, mejor en derecho<\/em>. Por consiguiente, si el inquilino ha inscrito su contrato antes que el embargante inscriba su embargo, dicha contrataci\u00f3n ha de oponerse al ejecutante. Y esa inscripci\u00f3n ha de contar con la garant\u00eda del Estado a favor de quien la haya agenciado (inquilino).<\/p>\n

Es verdad que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario y, en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario, aun cuando no se haya traspasado el inmueble adquirido a nombre del nuevo propietario[5]<\/a>, lo cierto es que las descritas reglas instituidas en el C\u00f3digo Civil no garantizan que si un acreedor del antiguo o del actual propietario del inmueble alquilado (en caso de venta durante la ejecuci\u00f3n del contrato)<\/i> procede a embargar el bien en cuesti\u00f3n, dicho acreedor va a respetar el contrato de alquiler. Todo lo contrario, la usanza ha sido que ese ejecutante se aferre al art\u00edculo 712 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil[6]<\/a> y, en base a ello, intente desalojar a toda persona que se encuentre ocupando el inmueble expropiado.<\/p>\n

A partir de las precisiones esbozadas ut supra<\/i>, ha de convenirse en que \u2013por seguridad jur\u00eddica- resulta factible que los inquilinos tengan el miramiento de proceder al consabido registro del contrato de alquiler, y con ello evitar ser desalojados del inmueble antes de que llegue el t\u00e9rmino de lo contratado, como secuela de un embargo inmobiliario.<\/p>\n

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[1]<\/a> Sentencia SCJ, 1ra. Sala, n\u00fam. 8, del 7 de marzo del 2012, B.J. n\u00fam. 1216.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a> \u201cSe puede definir al documento registrable como aquel documento escrito, p\u00fablico o privado, y que instrumenta un hecho, tomado este concepto en sentido amplio, que por disposici\u00f3n de la ley puede ser inscrito en un registro para producir determinados efectos jur\u00eddicos\u201d<\/i>. (CORNEJO<\/b>, Am\u00e9rico Atilio. \u201cDerecho registral\u201d<\/i>, 3ra. reimpresi\u00f3n, p.p. 48-49). \u201cLos actos que generan derechos inscribibles son todos aquellos que constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen prerrogativas que recaen sobre bienes inmuebles; tambi\u00e9n aquellos que generan cargas, grav\u00e1menes u otras medidas provisionales, as\u00ed como aquellos que establecen limitaciones administrativas y legales de car\u00e1cter particular\u201d<\/i>. (G\u00d3MEZ<\/b>, Wilson. \u201cDerecho Inmobiliario Registral. Introducci\u00f3n a su estudio\u201d<\/i>, 2da. edici\u00f3n, p. 60.). Como puede advertirse de estas rese\u00f1as doctrinales, el contrato de alquiler, como se ha dicho, es perfectamente susceptible de registro.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a> Aunque en la pr\u00e1ctica suelen emplearse indistintamente, en puridad jur\u00eddica, el art\u00edculo 1711 del C\u00f3digo Civil aclara que el \u201carrendamiento\u201d<\/i><\/b> versa sobre un inmueble rural, en tanto que el \u201calquiler\u201d<\/i><\/b> recae sobre casas en la zona urbana o sobre muebles.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a> Sentencia SCJ, Salas Reunidas, n\u00fam. 4, 12 de septiembre del 2012, B.J. n\u00fam. 1222.<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a> Sentencia SCJ, 1ra. Sala, n\u00fam. 114, del 24 de abril del 2013, B.J. n\u00fam. 1229.<\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a> \u201c (\u2026) el tribunal ordenar\u00e1 al embargado abandonar la posesi\u00f3n de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual ser\u00e1 ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier t\u00edtulo que fuere, los bienes adjudicados\u201d<\/span>. (Subrayado nuestro)<\/i><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Sobre el embargo inmobiliario, el desalojo de los inquilinos del inmueble ejecutado y el registro del contrato de alquiler. El art\u00edculo 712 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil establece que mediante la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n dictada con ocasi\u00f3n de un embargo … Continue reading →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[11],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/408"}],"collection":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=408"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/408\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":411,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/408\/revisions\/411"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=408"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=408"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=408"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}