{"id":490,"date":"2017-12-11T13:54:40","date_gmt":"2017-12-11T13:54:40","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=490"},"modified":"2017-12-11T17:46:18","modified_gmt":"2017-12-11T17:46:18","slug":"precisiones-juridicas-56","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=490","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

Sobre anotaciones en el Registro de T\u00edtulos relativas a procesos ventilados en jurisdicciones distintas a la inmobiliaria<\/strong>. En una \u201cprecisi\u00f3n jur\u00eddica\u201d <\/i>anterior coment\u00e1bamos sobre las anotaciones de litis y asuntos, en general, ventilados ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria<\/i>.\u00a0Precis\u00e1bamos que para evitar que -de hecho- se vea afectado el tr\u00e1fico inmobiliario<\/i> los tribunales de tierras cuando, en virtud del art\u00edculo 135 del Reglamento de los Tribunales, ordenaren al Registro la anotaci\u00f3n de alg\u00fan proceso,\u00a0deb\u00edan disponer\u00a0una \u201cnota aclaratoria\u201d<\/i>, precisando en qu\u00e9 consiste el proceso en cuesti\u00f3n. Como sabemos, hay asuntos que, en s\u00ed, no involucran la titularidad del inmueble.<\/p>\n

En esta oportunidad centramos nuestra atenci\u00f3n en las anotaciones que se llevan a cabo, a petici\u00f3n de parte, directamente ante el Registrador de T\u00edtulos, <\/i>respecto de procesos instrumentados ante otras jurisdicciones, esencialmente la civil<\/i> y la penal<\/i>, tales como procesos de divorcios, con la consecuente partici\u00f3n de la masa conyugal, la partici\u00f3n a prop\u00f3sito de sucesiones, etc.; as\u00ed como procesos de lavado de activos<\/i>, en lo penal, etc.<\/p>\n

Ha de reconocerse que la publicidad registral <\/i>est\u00e1 para eso: publicitar todo cuanto involucre a los inmuebles registrados. <\/i>De su lado, la facultad<\/i> o funci\u00f3n calificadora<\/i> del Registro permite que dicho funcionario determine cu\u00e1l anotaci\u00f3n realizar y cu\u00e1l no. Y si alguna solicitud de anotaci\u00f3n<\/i> no cumpliere con los requisitos previamente establecidos por ese \u00f3rgano administrativo para cada asunto, debe ser rechazada y -por su lado- la parte interesada (si es que entiende que existe alguna situaci\u00f3n que aclarar) que acuda ante los tribunales del orden inmobiliario para explicar cualquier asunto. En caso de determinarse que, efectivamente, exist\u00eda alg\u00fan punto que imped\u00eda que -de entrada- el interesado cumpliera con todos los requisitos requeridos para materializar la anotaci\u00f3n pretendida, pues mediante sentencia se ordenar\u00eda la consabida anotaci\u00f3n.<\/p>\n

En nuestro concepto, igual que como sucede con las anotaciones de las litis de derechos registrados<\/i> ventiladas ante la misma Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, esas anotaciones directas (ante el Registro de T\u00edtulos) de procesos ante otras jurisdicciones deber\u00edan contener la precisi\u00f3n correspondiente, a fines de aclarar exactamente de qu\u00e9 se trata aquel proceso. En la pr\u00e1ctica sencillamente se indica que el inmueble \u201cest\u00e1 siendo objeto de litis\u201d<\/i>, y eso pudiera provocar que terceras personas interesadas en dicho bien desistan de sus pretensiones por advertir que se trata de un \u201cinmueble con problemas\u201d<\/i>. Si realmente se trata de una contestaci\u00f3n que pone en juego la titularidad del inmueble, pues -ni modo- as\u00ed debe constar. Pero, insistimos, muchas veces se trata de procesos que no afectan tal titularidad (violaci\u00f3n de propiedad, promovida por el propio propietario; referimiento<\/i> por filtraciones en una unidad funcional, etc.).<\/p>\n

Por otro lado,\u00a0entendemos que\u00a0las oposiciones a transferencia –<\/i>por seguridad jur\u00eddica- nunca deber\u00edan anotarse en los asientos registrales<\/i> sin que lo autorice previamente un tribunal del orden inmobiliario. En la pr\u00e1ctica se est\u00e1n anotando estas oposiciones directamente ante el Registro, a pedido de parte interesada. Justamente, una de las bondades de la reforma con la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, es que aquella mala pr\u00e1ctica de tramitar \u201coposiciones\u201d<\/i> mediante actos de alguacil, sin rigor, con el \u00fanico prop\u00f3sito de forzar negociaciones (desde que trascend\u00eda que se realizar\u00eda una venta importante -zas!- llegaba la \u201coposici\u00f3n\u201d y si no se le daba una \u201ctajadita\u201d al \u201cvivo\u201d que as\u00ed proced\u00eda, \u00e9ste entorpec\u00eda la operaci\u00f3n)<\/i>, fue superada reservando a los tribunales de tierras la facultad para ordenar estas anotaciones: ese es el esp\u00edritu de la normativa inmobiliaria. <\/i><\/p>\n

El Registrador de T\u00edtulos, como dijimos m\u00e1s arriba, tiene una funci\u00f3n calificadora<\/i> que le permite revisar la legalidad de los documentos que se someten a su escrutinio, de eso no hay dudas. Pero -recalcamos- asuntos tan delicados como \u201coposiciones a transferencias\u201d<\/i>, que\u00a0(aunque no bloqueen, en s\u00ed, el inmueble) afectan\u00a0cualquier transacci\u00f3n respecto de dicho bien, deber\u00edan pasar por el cedazo judicial.<\/i><\/p>\n

Es cierto que lo que la ley no proh\u00edbe se puede y, probablemente, por eso se est\u00e1n admitiendo actualmente estas solicitudes ante las diversas oficinas de registro de t\u00edtulos, a nivel nacional. Incluso, se ha argumentado -para proceder a estas anotaciones directas- que el Reglamento General de Registros de T\u00edtulos, en su art\u00edculo 106, gen\u00e9ricamente, establece que el “asiento registral”<\/em> es la consignaci\u00f3n que se practica en los registros como consecuencia de la ejecuci\u00f3n de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales, cargas o grav\u00e1menes que recaen sobre un inmueble registrado.\u00a0Y que en el art\u00edculo 107 del referido reglamento, igual, al definir las inscripciones definitiva y provisional, en el marco de las modalidades de los asientos registrales, consagra que las mismas ser\u00e1n\u00a0como consecuencia de un acto que constituyem transmite, declara, modifica o extingue derechos realesa, cargas y\/p grav\u00e1menes sobre un inmueble.<\/p>\n

De igual modo, se ha sostenido que en ninguna parte se prev\u00e9 que sea mediante “orden judicial” <\/em>que deban hacerse las inscripciones de “oposiciones”<\/em>, como s\u00ed se estipula en el literal c) del citado art\u00edculo 107, sobre las “anotaciones”<\/em>, restringiendo las mismas al mandato de la ley, de sus reglamentos o de una\u00a0sentencia de los tribunales del orden inmobiliario.<\/p>\n

En vista de todo lo anterior,\u00a0una reglamentaci\u00f3n en este sentido constituir\u00eda un buen aporte. De suerte que el int\u00e9rprete de la normativa inmobiliaria<\/i> armonice dicha reglamentaci\u00f3n con la ley, que es un mero marco general; esto as\u00ed, entendiendo que no ser\u00eda cuesti\u00f3n de \u201cjerarquizar\u201d<\/i> LEY sobre REGLAMENTOS, sino de armonizar<\/i> dichos instrumentos, de cara a la seguridad jur\u00eddica<\/i>.<\/p>\n

En conclusi\u00f3n, es muy positivo que la publicidad registral<\/i> se utilice lo m\u00e1s posible. Instituciones como el Ministerio de<\/i> Medio Ambiente<\/i>, por ejemplo, pudiera promover la anotaci\u00f3n de la existencia de alguna laguna contaminada, o cualquier otra situaci\u00f3n en alg\u00fan inmueble en el \u00e1mbito de la cuesti\u00f3n medioambiental; pero lo que deseamos resaltar, adem\u00e1s de que debe ordenarse una \u201cnota aclaratoria\u201d<\/i> en el Registro para precisar en qu\u00e9 consiste cada proceso anotado, es que, primero, tantas veces como exista algo que aclarar en la solicitud de anotaci\u00f3n<\/i> tramitada al efecto, que -como sucede por regla general- tal petici\u00f3n sea rechazada ante el Registro<\/i> y que la parte interesada judicialice<\/i> su pretensi\u00f3n; y segundo, que las \u201coposiciones a transferencia\u201d<\/i> no puedan NUNCA materializarse, si no lo autoriza antes un tribunal del orden inmobiliario.<\/p>\n

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