{"id":498,"date":"2017-12-20T16:45:52","date_gmt":"2017-12-20T16:45:52","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=498"},"modified":"2017-12-20T16:51:35","modified_gmt":"2017-12-20T16:51:35","slug":"precisiones-juridicas-58","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=498","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

Sobre el pr\u00e9stamo avalado en inmuebles con constancias anotadas, en el marco de las ejecuciones y de la\u00a0inseguridad jur\u00eddica<\/strong>. <\/b>La garant\u00eda del Estado, mediante la creaci\u00f3n de un \u201cFondo de Garant\u00edas\u201d<\/i> (a implementar), en relaci\u00f3n a la propiedad inmobiliaria, se configura respecto de los Certificados de T\u00edtulos<\/i>, que suponen una previa mensura, la existencia de un plano que precisa los l\u00edmites particulares del inmueble, etc. De su lado, las Constancias Anotadas<\/i>, si bien prueban la titularidad, no suponen \u2013como sabemos- una individualizaci\u00f3n del derecho: si es una porci\u00f3n al este, oeste, norte o sur de la parcela en cuesti\u00f3n. <\/i>La acreditaci\u00f3n mediante constancia anotada no tiene la referida garant\u00eda del Estado.<\/p>\n

Cuando una entidad presta aceptando como garant\u00eda hipotecaria un inmueble con constancia anotada, no tendr\u00eda certeza (como acreedora) si los derechos de su deudor son realmente los que \u00e9ste alega. Pudiera que dicho deudor sostenga que su porci\u00f3n es la que vale m\u00e1s, por estar en una ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica, pero \u2013como se ha dicho- si su derecho est\u00e1 sustentado en una Constancia Anotada<\/i>, no es cierto que jur\u00eddicamente pueda establecer, con certeza, d\u00f3nde est\u00e1 su parte. El acreedor, de buena fe, pudiera confiar en que realmente el inmueble que est\u00e1 recibiendo en garant\u00eda es el que se le ha informado, pero estar\u00eda a expensas de que, ante un impago injustificado, al intentar ejecutar su garant\u00eda (\u00a1oh sorpresa!), alguien alegue que esa porci\u00f3n precisa dada en garant\u00eda del consabido pr\u00e9stamo no es la del deudor, sino de \u00e9l (tercero). Y en esa condici\u00f3n de tercero interviene en el embargo inmobiliario, reclamando la reivindicaci\u00f3n de su derecho.<\/p>\n

Lo primero que hay que tener en cuenta es que el embargo inmobiliario, por regla general, tiene plazos fatales. Y ya la Suprema Corte de Justicia ha juzgado que precluye<\/i> el derecho de demandar nulidades fuera del momento procesal destinado a esos fines. Por consiguiente, en el contexto f\u00e1ctico delimitado precedentemente, el tercero que sostenga que al efecto se ha embargado inmobiliariamente un inmueble que no es el que corresponde al deudor, debe demandar la nulidad de la ejecuci\u00f3n (en el fragor del embargo), al tenor de los plazos del art\u00edculo 728 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, sobre nulidades previas a la lectura del pliego de condiciones. O bien dentro de los plazos para incidentes, en aquellas modalidades de embargos inmobiliarios especiales, las cuales no tienen una audiencia para lectura de pliego de condiciones: la Ley n\u00fam. 189-11, Ley n\u00fam. 6186, etc.<\/p>\n

Si no se demanda oportunamente, se consolidar\u00eda la situaci\u00f3n, y el art\u00edculo 712 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil sostiene que la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n purga todo tipo de anotaci\u00f3n respecto del inmueble expropiado forzosamente. Tendr\u00eda, pues, que contentarse ese tercero que no demand\u00f3 oportunamente durante el embargo, con lanzar una demanda en da\u00f1os y perjuicios al deudor que puso en garant\u00eda la porci\u00f3n que no le correspond\u00eda, por no ser la que pose\u00eda (ambos \u2013tercero y el deudor- ten\u00edan constancias sobre la misma parcela, pero el deudor dio en garant\u00eda la que pose\u00eda el tercero)<\/i>; siendo el acreedor de buena fe (hasta prueba en contrario) y, por tanto, libre de responsabilidad por esa causa.<\/p>\n

La regla general prescribe que todo cuanto nazca del embargo inmobiliario<\/i> debe demandarse ante el juez que conoci\u00f3 dicha ejecuci\u00f3n forzosa. Y partiendo de que \u201cel fraude lo corrompe todo\u201d<\/i>, se ha reconocido la prescripci\u00f3n veinte\u00f1al para demandar la nulidad de la adjudicaci\u00f3n producida con ocasi\u00f3n de un embargo inmobiliario. Sin embargo, cuando le impugnaci\u00f3n se base en asuntos t\u00e9cnicos, propios de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, cualquier situaci\u00f3n \u2013seg\u00fan criterio mayoritario- ha de ventilarse ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, en la f\u00f3rmula de una litis de derecho registrado.<\/p>\n

Casualmente, la circunstancia de que al efecto se hayan adjudicado mediante un embargo inmobiliario unos derechos de, por ejemplo, 100 metros cuadrados dentro de una parcela determinada y luego se alegue que materialmente se ejecut\u00f3 en una parte que no era la que pose\u00eda el deudor, sino la de un tercero, esa determinaci\u00f3n pericial es consustancial a la materia inmobiliaria. En casos como esos el juez del embargo habr\u00eda cumplido su cometido legal: expropiar y adjudicar derechos<\/i>, al margen de que esos derechos, t\u00e9cnicamente, no hayan sido correctamente precisados al momento de ejecutar la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n: ejecut\u00e1ndose en la porci\u00f3n de un tercero, en vez de la porci\u00f3n del deudor. \u00a0<\/i><\/p>\n

\u00a0<\/i>Pudiera prosperar una litis de derechos registrados<\/i>, luego del embargo inmobiliario (que \u2013insistimos- ya cumpli\u00f3 su cometido, que era expropiar y adjudicar) <\/i>reclamando ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria la reivindicaci\u00f3n del derecho que le corresponde, respecto de la porci\u00f3n con constancia anotada que posee (el tercero). Y el acreedor que rectifique su ejecuci\u00f3n de la decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n, llev\u00e1ndola a cabo en relaci\u00f3n a la porci\u00f3n que posee su deudor. Esto as\u00ed, siempre que se pruebe, mediante inspecciones y las medidas t\u00e9cnicas que fueren menester, que \u2013efectivamente- dicho tercero es el titular de la porci\u00f3n precisa que fue objeto de ejecuci\u00f3n: habr\u00eda que devolverse su propiedad a ese tercero. <\/i><\/p>\n

\u00a0<\/i>Cada caso tendr\u00e1 \u2013siempre- sus propias particularidades. Por eso, los abogados litigantes deben realizar una actividad probatoria eficaz, a fines de ilustrar lo mejor posible al tribunal. De su lado, los magistrados apoderados deben siempre tener muy en cuenta cualquier \u201csituaci\u00f3n de hecho\u201d<\/i> denunciada, pues \u2013desafortunadamente- en estos temas inmobiliarios es muy com\u00fan ver confabulaciones, a fines de defraudar a acreedores que, de buena fe, conf\u00edan en sus deudores, aceptando garant\u00edas inmobiliarias turbias que a la postre generan \u201cproblemas\u201d<\/i>. Sobre todo deudores esposos, que simulan litis entre ellos con el designio predeterminado de defraudar a su acreedor (que si no consinti\u00f3 el pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria respecto de un bien de la comunidad, que si esto, que si aquello.)<\/i>; tramas de hijos y padres en la misma tesitura dolosa (que si esta porci\u00f3n era la de mi hija y esta era la m\u00eda, etc.)<\/i>. Pero adem\u00e1s, se registran muchos pseudos<\/i> acreedores y terceros de buena fe \u201cfabricados\u201d<\/i>, a fines de defraudar intereses ajenos.<\/p>\n

En definitiva, el principio es que \u201cla<\/i> buena fe se presume\u201d<\/i> y \u201cla<\/i> mala fe debe probarse\u201d<\/i>. Por consiguiente, insistimos, tiene cada parte que alegue alguna confabulaci\u00f3n dolosa para perjudicar sus intereses, que probar dicha circunstancia; y es que, de conformidad con el art\u00edculo 1315 del C\u00f3digo Civil, \u201cen Derecho, alegar no es probar\u201d<\/i>.<\/p>\n

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