{"id":504,"date":"2017-12-26T15:41:20","date_gmt":"2017-12-26T15:41:20","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=504"},"modified":"2017-12-26T15:41:20","modified_gmt":"2017-12-26T15:41:20","slug":"precisiones-juridicas-59","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=504","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

Nulidad de la venta inmobiliaria, en el marco de la competencia civil e inmobiliaria<\/strong>. <\/b>La nulidad<\/i> de un contrato de venta inmobiliaria constituye \u2013seg\u00fan opini\u00f3n dominante- una \u201cacci\u00f3n mixta\u201d<\/i>, que raya con lo personal<\/i> (en el \u00e1mbito obligacional) y con lo real<\/i>, por tener como objeto un inmueble. Muchas veces la competencia de los tribunales de derecho com\u00fan<\/i> y de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria<\/i> es dividida por una l\u00ednea muy tenue, aparejando con ello ciertas confusiones.<\/p>\n

De ah\u00ed que es preciso aclarar que lo determinante para definir el aludido aspecto competencial es establecer si la venta en cuesti\u00f3n ha sido \u201cejecutada\u201d<\/i> ante el Registro de T\u00edtulos o no. En caso afirmativo, la competencia \u2013por regla general- ha de ser de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, pues la \u201cnulidad\u201d<\/i> en ese contexto afectar\u00eda, sin dudas, derechos reales inmobiliarios registrados<\/i>. En caso negativo (si no se ha \u201cejecutado\u201d<\/i> la venta inmobiliaria), el tribunal de derecho com\u00fan ser\u00eda el competente, pues \u201clo que no existe en el Registro, no existe en el mundo\u201d<\/i>: si dicha venta no se ha ejecutado, la nulidad de la misma no afectar\u00eda \u201cderechos registrados\u201d<\/i>.<\/p>\n

En otras palabras, todo cuanto tienda a afectar \u201cderechos reales inmobiliarios registrados\u201d<\/i> ha de encuadrarse en el \u00e1mbito de la competencia de excepci\u00f3n de los tribunales de tierras. Justamente, la jurisprudencia ha aclarado que el solo hecho de constituir el objeto de la litis un \u201cinmueble registrado\u201d<\/i> no caracteriza la competencia inmobiliaria<\/i>. En efecto, muchas veces las pretensiones, a pesar de girar en torno a un inmueble registrado<\/i>, van en la l\u00ednea de las acciones personales<\/i>, en el aspecto obligacional: asuntos de interpretaci\u00f3n contractual, de da\u00f1os y perjuicios, etc. Insistimos, el ejercicio que debe hacerse para definir la competencia en las circunstancias comentadas, es determinar si las conclusiones sometidas tienden o no a afectar \u201cderechos registrados\u201d<\/i>. Al margen de que est\u00e9 involucrado en la contestaci\u00f3n un inmueble registrado<\/i>, si lo que se pide es ajeno a la afectaci\u00f3n de derechos registrados<\/i> (cambiar el nombre del titular de un inmueble en el Registro, etc.), la competencia es del derecho com\u00fan.<\/p>\n

Por otra parte, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha abierto el radio de competencia de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria. Ha juzgado que no solamente configura esta competencia de excepci\u00f3n aquello que suponga derechos materialmente registrados, sino tambi\u00e9n todo aquello que \u201ctenga vocaci\u00f3n directa de estarlo\u201d<\/i>.<\/p>\n

Desafortunadamente, el precedente descrito previamente ha sido tergiversado, sobre todo a nivel de Jurisdicci\u00f3n Original. Y es que esa hip\u00f3tesis que plantea la Suprema Corte de Justicia implica una vocaci\u00f3n \u201cdirecta\u201d <\/i>de registro, esto es, que a pesar de no estar todav\u00eda registrado el derecho, con las conclusiones promovidas, ipso facto<\/i>, se crear\u00edan las condiciones para que se produzca (de inmediato o cercano a ello) tal registro. Por ejemplo, la nulidad en el marco de una \u201cdoble venta\u201d,<\/i> en la que el segundo comprador registr\u00f3 primero. En ese caso, si bien el primer comprador no ha \u201cregistrado\u201d<\/i> su titularidad, al demandar la \u201cnulidad\u201d<\/i> de la segunda venta -en caso de proceder la misma- se afectar\u00edan derechos registrados: el nombre del titular del inmueble pasar\u00eda a ser el primer comprador<\/i>. Otra ser\u00eda la situaci\u00f3n de una \u201cdoble venta\u201d<\/i> en la que nadie haya registrado, ni nadie haya tocado el tema del registro tampoco: volvemos a lo mismo, \u201clo que no existe en el Registro, no existe en el mundo\u201d<\/i>.<\/p>\n

Se registran casos de sentencias dictadas por tribunales de tierras (desafortunad\u00edsimas) que incurren en interpretaciones contractuales para decidir el caso, reteniendo \u2013impropiamente- la competencia de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria. Incluso, hasta se han citado textos del C\u00f3digo Civil relativos a la \u201cinterpretaci\u00f3n de contratos\u201d<\/i>. Pero la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ya ha tenido ocasi\u00f3n de aclarar que la interpretaci\u00f3n de contratos constituye un asunto obligacional propio de las acciones personales y, por ende, se trata de algo ajeno a la competencia inmobiliaria. Si para definir la titularidad de un inmueble registrado es preciso interpretar una cl\u00e1usula contractual: una condici\u00f3n un t\u00e9rmino, etc<\/i>. la competencia es de los tribunales de derecho com\u00fan. Esto as\u00ed, a pesar \u201cdel pesar\u201d<\/i> de muchos jueces pro \u201cretenci\u00f3n descomedida de competencia\u201d<\/i>, que pretenden conocer todo lo que \u2013de refil\u00f3n- implique un \u201cinmueble registrado\u201d<\/i>: eso es \u2013como se ha visto- contra los lineamientos jur\u00eddicos que marcan tendencia.<\/p>\n

De su lado, se registran decisiones emitidas por tribunales de derecho com\u00fan declarando su \u201cincompetencia\u201d, porque el objeto de la venta cuya \u201cnulidad\u201d<\/i> se somete a su escrutinio se contrae a un \u201cinmueble registrado\u201d<\/i>. Como se ha externado, lo determinante no es si el objeto es un inmueble registrado<\/i> o no, es saber si lo que se est\u00e1 solicitando tiende a afectar \u201cderechos reales inmobiliarios registrados\u201d<\/i>. Si no afecta \u201cderechos registrados\u201d<\/i>, los tribunales de derecho com\u00fan deben retener su competencia.<\/p>\n

Ha sido juzgado que lo primero que deben hacer los tribunales al conocer de los asuntos sometidos a su jurisdicci\u00f3n es precisar su propia competencia. Y en la tesitura abordada en esta oportunidad, se trata de una competencia de atribuci\u00f3n, la cual \u2013como sabemos- puede ser suplida de oficio por los tribunales del orden judicial.<\/p>\n

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Nulidad de la venta inmobiliaria, en el marco de la competencia civil e inmobiliaria. La nulidad de un contrato de venta inmobiliaria constituye \u2013seg\u00fan opini\u00f3n dominante- una \u201cacci\u00f3n mixta\u201d, que raya con lo personal (en el \u00e1mbito obligacional) y con … Continue reading →<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[11],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/504"}],"collection":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=504"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/504\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":505,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/504\/revisions\/505"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=504"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=504"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/yoaldo.org\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=504"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}