{"id":507,"date":"2018-01-12T18:08:44","date_gmt":"2018-01-12T18:08:44","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=507"},"modified":"2018-01-12T18:08:44","modified_gmt":"2018-01-12T18:08:44","slug":"precisiones-juridicas-60","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=507","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"

Sobre la aplicaci\u00f3n de la figura del \u201cAluvi\u00f3n\u201d en la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria<\/em><\/strong>. <\/b>El legislador en materia inmobiliaria hizo \u201cmutis\u201d<\/i> respecto de la figura del \u201cAluvi\u00f3n\u201d<\/i> en la vigente Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario. Por consiguiente, es preciso hacer acopio del derecho com\u00fan para resolver cualquier situaci\u00f3n vinculada a este tema.<\/p>\n

De conformidad con el art\u00edculo 556 del C\u00f3digo Civil, se denomina aluvi\u00f3n al aumento de tierra que, sucesiva e imperceptiblemente, adquieren las fincas situadas a la orilla de un r\u00edo o arroyo[1]<\/a>. Es cierto que como secuela de la descomedida deforestaci\u00f3n que ha venido afectando al pa\u00eds (y al mundo, en general) el aludido fen\u00f3meno natural es cada vez menos frecuente, pero \u2013igual- se trata de algo que debi\u00f3 ser tomado en cuenta por el legislador y era lo propio reglar sus posibles efectos jur\u00eddicos, en el marco del Derecho Inmobiliario<\/i>.<\/p>\n

P\u00f3ngase atenci\u00f3n al esp\u00edritu del citado art\u00edculo 556 del C\u00f3digo Civil: el aluvi\u00f3n debe ser producto de la naturaleza, si el aumento del terreno es consecuencia de la maniobra del hombre (y menos por el propio due\u00f1o del predio beneficiado), es evidente que la comentada figura jur\u00eddica carecer\u00eda de aplicabilidad.<\/p>\n

Es controvertida la cuesti\u00f3n de saber si la referida figura del \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i> aplica a los inmuebles registrados, o solamente a los no registrados. En efecto, se ha sostenido que los efectos del \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i> no son compatibles con el sistema instituido en la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, habidas cuentas de que al sanearse un inmueble, de cara a su inmatriculaci\u00f3n<\/i>, lo que resulte de dicho proceso catastral (mediante una decisi\u00f3n de adjudicaci\u00f3n firme) es inalterable. Adem\u00e1s de que el Certificado de T\u00edtulo, por mandato del\u00a0 art\u00edculo 90, p\u00e1rrafo II, de la Ley que rige la materia, solamente se puede modificar en casos puntuales, dentro de los cuales no est\u00e1 el tema del \u201caluvi\u00f3n\u201d.<\/i><\/p>\n

Lo cierto es que un elemental ejercicio constitucional, en el \u00e1mbito del art\u00edculo 40.15 de la Carta Sustantiva conduce a, primero, recordar que lo que la ley no proh\u00edbe es permitido y, segundo, que la ley solamente ha de ordenar para lo que sea justo y \u00fatil. Y haciendo un test de razonabilidad<\/i>, en el \u00e1mbito del \u201cfin\u201d<\/i>, el \u201cmedio\u201d<\/i> empleado por el legislador y la relaci\u00f3n entre el \u201cfin\u201d<\/i> y el \u201cmedio\u201d<\/i>, ha de concluirse que la finalidad de la normativa inmobiliaria, en el esquema del sistema Torrens, es asegurar la propiedad inmobiliaria, en el \u00e1mbito principal y accesorio. Resulta, pues, m\u00e1s justo y \u00fatil reconocer que en virtud de un caso excepcional que la propia ley prev\u00e9 (aluvi\u00f3n) y, por tanto, que es leg\u00edtimo, un propietario que resulte beneficiario del \u00e9ste pueda hacer valer sus derechos aumentados ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria. Admitir lo contrario supondr\u00eda colocar a los inmuebles no registrados en un lugar de mayor protecci\u00f3n legal que los que est\u00e1n registrados: un total desprop\u00f3sito. <\/i><\/p>\n

Pues bien, admitiendo la aplicabilidad del \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i> ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, importa precisar que dicho fen\u00f3meno de la naturaleza, desde la perspectiva del predio objeto del mismo, aumenta los derechos del titular de dicho inmueble. Pero adem\u00e1s, ha de tenerse en cuenta que esa variaci\u00f3n de la superficie del terreno cambia su configuraci\u00f3n catastral; con lo cual, ser\u00eda menester mensurar y rectificar los planos correspondientes, lo cual impactar\u00eda y modificar\u00eda el correspondiente Certificado de T\u00edtulo, el cual debe reflejar la realidad material del terreno. En la pr\u00e1ctica los agrimensores dan el tratamiento a los trabajos t\u00e9cnicos realizados a prop\u00f3sito de un aluvi\u00f3n<\/i>, de una \u201cmodificaci\u00f3n de linderos\u201d<\/i>, ya que \u2013en definitiva- como consecuencia de este fen\u00f3meno de la naturaleza, tanto los linderos, como la superficie y \u2013como se ha dicho- la configuraci\u00f3n del plano, cambiar\u00edan[2]<\/a>.<\/p>\n

No se discute que el \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i>, por generar derechos (aumentando los que ya se ten\u00edan) \u00a0entra en la \u00f3rbita del \u201cDerecho de Accesi\u00f3n\u201d<\/i>, al hilo del art\u00edculo 551 del C\u00f3digo Civil: \u201cTodo lo que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dura de \u00e9sta (\u2026)\u201d[3]<\/b><\/a><\/i>. De su lado, el art\u00edculo 557 del mismo cuerpo legal consagra lo siguiente: \u201cSuceder\u00e1 lo mismo con los terrenos dejados en seco, por retirarse insensiblemente el agua de una orilla sobre la otra. El due\u00f1o de la orilla descubierta tiene derecho a aprovecharse del aluvi\u00f3n, sin que el de la orilla opuesta pueda reclamar el terreno perdido\u201d<\/i>.<\/p>\n

Los plazos y las particularidades \u2013en general- de los tr\u00e1mites que surgen a partir del \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i>, insistimos, debieron ser reglados por la normativa de tierras. El C\u00f3digo Civil, en el \u00e1mbito material, consagra esta figura, pero la misma debi\u00f3 matizarse a la estructura tripartita de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria: Mensuras Catastrales, Tribunales de Tierras y Registro de T\u00edtulos. <\/i>Incluso, nada descarta que el tema del \u201caluvi\u00f3n\u201d<\/i> genere litis de derechos registrados; y es que en un medio como el nuestro, no es com\u00fan que los ciudadanos entiendan que una persona con suerte (favorecido por la naturaleza) vea aumentar sus derechos y otros reducirlos. Con raz\u00f3n o sin raz\u00f3n, la litis es muy propensa a verificarse en las circunstancias tratadas.<\/p>\n

Futuras reformas deber\u00edan incluir la comentada figura del aluvi\u00f3n<\/i>, igual que el de las mejoras<\/i> que, siendo tanto o m\u00e1s importante, tambi\u00e9n fue obviado por el legislador inmobiliario. En el caso de estas \u00faltimas (mejoras), al menos fue incluida reglamentariamente en el reglamento de los tribunales y de Registro de T\u00edtulos: no es lo ideal, pero \u2013al menos- es una manera de lidiar ante un vac\u00edo legal. <\/i>Lo propio deber\u00eda ocurrir con el \u201caluvi\u00f3n\u201d: en lo que el hacha va y viene, resolver reglamentariamente el asunto, en cuanto a los trabajos t\u00e9cnicos aplicables, si refundici\u00f3n, si variaci\u00f3n de linderos, etc. <\/i><\/p>\n

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[1]<\/a> El aspecto negativo ser\u00eda que otro predio pudiera resultar afectado en su metraje, producto de la variaci\u00f3n de las aguas: favorece a uno y perjudica a otro (s)<\/i>. Quien resulte \u201cperjudicado\u201d debe reconocer que se trata de una situaci\u00f3n de la naturaleza que la ley ha reconocido para favorecer al que \u2013al azar- resulte beneficiado.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a> Hay quienes no comparten el tratamiento de \u201cvariaci\u00f3n de linderos\u201d<\/i> a estos trabajos t\u00e9cnicos y sugieren el tr\u00e1mite para la localizaci\u00f3n de posesiones. Otros hablan de que, t\u00e9cnicamente, habr\u00eda en este contexto del aluvi\u00f3n una verdadera refundici\u00f3n, al tenor del art\u00edculo 218, en el entendido de\u00a0 que, en definitiva, lo que se hace en estos casos es agregar una parte de terreno a otra.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a> El art\u00edculo 556 del C\u00f3digo Civil establece: \u201cEl aluvi\u00f3n aprovecha al propietario de la orilla, sea el r\u00edo navegable o no, pero con la obligaci\u00f3n, si los barcos son conducidos a sirga, de dejar en la orilla la senda o camino que para remolcar aquellos marquen los reglamentos\u201d.<\/i> Es un texto redactado en un contexto antiguo, pero en \u00e9l subyace el derecho de accesi\u00f3n, en el sentido de que los derechos que se aumenten con el aluvi\u00f3n corresponden al titular del predio.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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