{"id":736,"date":"2019-04-08T15:15:29","date_gmt":"2019-04-08T19:15:29","guid":{"rendered":"http:\/\/yoaldo.org\/?p=736"},"modified":"2019-04-08T15:44:16","modified_gmt":"2019-04-08T19:44:16","slug":"precisiones-juridicas-105","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=736","title":{"rendered":"(Precisiones jur\u00eddicas)"},"content":{"rendered":"
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Sobre el principio de prioridad registral y la naturaleza privilegiada o hipotecaria del cr\u00e9dito.\u00a0<\/b>El art\u00edculo 2095 del C\u00f3digo Civil, que establece que el cr\u00e9dito privilegiado prima ante el hipotecario, al interpretarse respecto de inmuebles\u201cregistrados\u201d<\/i>, a la luz del\u00a0sistema Torrens<\/i>\u00a0que instituye la ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ponerse en perspectiva. Dicho texto del C\u00f3digo Civil fue concebido para el\u00a0sistema Ministerial<\/i>, ante el Conservador de Hipotecas, no para el\u00a0sistema Torrens<\/i>, con el concurso del Registrador de T\u00edtulos. En materia registral, ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, rige -a ultranza- la m\u00e1xima que reza:\u00a0\u201cPrimero en tiempo, mejor en derecho\u201d<\/i>. En efecto, conforme a la doctrina\u00a0registralista<\/i>\u00a0m\u00e1s depurada,\u00a0\u201cel mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el cl\u00e1sico adagio prior in tempore, potior in iure\u201d[1]<\/b><\/a>.<\/i>\u00a0Justamente, al aproximarse a esta tem\u00e1tica, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia se ha inclinado por la referida postura\u00a0registralista[2]<\/b><\/a><\/i>.<\/p>\n

Si se analiza la cuesti\u00f3n de la prioridad para el cobro del cr\u00e9dito, atendiendo al momento de la inscripci\u00f3n ante el\u00a0Registro<\/i>, desde una visi\u00f3n estrictamente civilista, al abrigo del C\u00f3digo Civil, ignorando los fundamentos del\u00a0sistema Torrens<\/i>, que es el que rige ante la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, dif\u00edcilmente se conseguir\u00eda\u00a0\u201cdigerir\u201d<\/i>el enunciado que hemos dejado entrever en el p\u00e1rrafo anterior, en el sentido de que\u00a0la naturaleza hipotecaria o privilegiada del cr\u00e9dito no define la prioridad para su ejecuci\u00f3n forzosa, sino el momento en que se lleve a cabo cada inscripci\u00f3n ante el Registro de T\u00edtulos.<\/i><\/b><\/p>\n

Es cierto que\u00a0\u201c(\u2026) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del C\u00f3digo de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden\u201d[3]<\/b><\/a><\/i>,\u00a0 pero no debe desconocerse que, al margen del car\u00e1cter supletorio del derecho com\u00fan en esta materia (principio VIII y p\u00e1rrafo II del art. 3, L. 108-05), existen particularidades, sobre todo de \u00edndole registral, que no deben obviarse para hacer un razonamiento correcto. En efecto, solamente para poner un ejemplo, para muchos\u00a0chirriaba<\/i>\u00a0la noci\u00f3n\u00a0registralista<\/i>, en el sentido de que\u00a0\u201cdue\u00f1o no es el que primero compra, sino el que primero registra\u201d[4]<\/b><\/a><\/i>, en contraste con el C\u00f3digo Civil, que establece que la venta es perfecta desde el momento en que existe consenso entre el precio y la cosa (Art. 1583, CC)[5]<\/a>.\u00a0Mutatis mutandis<\/i>, aunque\u00a0chirr\u00ede<\/i>\u00a0para algunos, en rigor\u00a0jur\u00eddico-registral<\/i>, independientemente de la naturalezahipotecaria<\/i>\u00a0o\u00a0privilegiada<\/i>\u00a0del cr\u00e9dito, prima el primero que sea inscrito ante el Registro de T\u00edtulos, en aplicaci\u00f3n del\u00a0principio de prioridad registral<\/i>.<\/p>\n

El\u00a0sistema Torrens<\/i>, previsto en la ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, tiene dentro de sus bondades, causalmente, que brinda mayorseguridad jur\u00eddica<\/i>\u00a0que el\u00a0sistema Ministerial<\/i>, de corte franc\u00e9s, al tenor del C\u00f3digo Civil. El sistema de publicidad registral previsto en la referida ley n\u00fam. 108-05 brinda a las personas una gran garant\u00eda, en el marco de la seguridad jur\u00eddica. En la matriz del\u00a0sistema Torrens<\/i>, se descarta que pueda surgir un cr\u00e9dito privilegiado posterior que arrebate el rango ganado por un cr\u00e9dito hipotecario inscrito con prelaci\u00f3n, confiado en el\u00a0principio de prioridad<\/i>.<\/p>\n

Casualmente, para intentar lidiar con esa situaci\u00f3n contraria a la\u00a0seguridad jur\u00eddica\u00a0<\/i>(que aparezca alguien que no conste en la publicidad registral y ejecute primero), para bien o para mal, en su momento el Tribunal Constitucional sostuvo que era obligatorio inscribir una hipoteca para poder luego embargar inmobiliariamente[6]<\/a>, contrario a lo que hab\u00eda sostenido la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que se pod\u00eda embargar en base a un pagar\u00e9 notarial, sin previa hipoteca[7]<\/a>. El factor\u00a0\u201csorpresa\u201d,<\/i>\u00a0en el contexto abordado, ha sido severamente combatido por la doctrina y por la jurisprudencia constitucional (vinculante). El tema de la m\u00e1xima\u00a0\u201cprimero en tiempo, mejor en derecho\u201d<\/i>no debe ser la excepci\u00f3n. Y es que\u00a0\u201clo que no existe en el Registro, no existe en el mundo\u201d[8]<\/b><\/a>.<\/i>Para reclamar algo con sustento jur\u00eddico, debe\u00a0\u201cexistir\u201d<\/i>.<\/p>\n

La doctrina\u00a0registralista<\/i>\u00a0m\u00e1s depurada, sobre el\u00a0principio de prioridad registral<\/i>, ha externado lo siguiente:\u00a0\u201cUna de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la m\u00e1xima romana prior tempore, potior iure. Algo muy distinto ocurre con los derechos personales, ya que, en principio, ning\u00fan acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacci\u00f3n de su cr\u00e9dito, con relaci\u00f3n a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no est\u00e1 conectada con un derecho real de garant\u00eda, no depende casi nunca de la fecha del cr\u00e9dito\u201d<\/i>[9]<\/a>.<\/p>\n

M\u00e1s concretamente, respecto de la prelaci\u00f3n que debe tener el cr\u00e9dito, al margen de su naturaleza, estrictamente en atenci\u00f3n al momento de su inscripci\u00f3n, VILLARO ha aclarado que la\u00a0publicidad registral<\/i>, desde sus primeras manifestaciones, se ha organizado sobre la base de que el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el cl\u00e1sico adagio\u00a0prior in tempore, potior in iure<\/i>. Naturalmente, a criterio del referido autor, este ordenamiento temporal es de absoluta necesidad si se tiene en cuenta que sobre los inmuebles pueden tener asiento, y competir, derechos de distinta naturaleza y extensi\u00f3n, siempre que se trate de \u201cderechos compatibles\u201d[10]<\/b><\/a><\/i>, pues en caso contrario no habr\u00e1 orden, sino desplazamiento liso y llano. Y tambi\u00e9n, mirado desde otro punto de vista, si se tiene presente la cualidad esencial deoponibilidad<\/i>, que es t\u00edpica de los derechos reales y que exige un determinado orden para afianzar la seguridad del tr\u00e1fico jur\u00eddico, en el proceso de circulaci\u00f3n de los bienes[11]<\/a>.<\/p>\n

En definitiva, el razonamiento jur\u00eddico, sobre el aspecto analizado o en relaci\u00f3n a cualquier otro, ha de desarrollarse tomando en consideraci\u00f3n los fundamentos de la materia de que se trate. Razonar en materia de\u00a0inmuebles registrados,<\/i>\u00a0al margen de la\u00a0principiolog\u00eda<\/i>\u00a0del sistema Torrens, es\u00a0\u201carar en el mar\u201d<\/i>, en t\u00e9rminos jur\u00eddicos.<\/p>\n

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[1]<\/a>\u00a0VILLARO<\/b>, Felipe P.,\u00a0\u201cDerecho registral inmobiliario\u201d<\/i>, p. 66.<\/p>\n<\/div>\n

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[2]<\/a>\u00a0Sentencia SCJ, n\u00fam. 38, del 17 de octubre del 2012, B.J. n\u00fam. 1223.<\/p>\n<\/div>\n

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[3]<\/a>\u00a0Presentaci\u00f3n de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, anotada por el Dr. Fabio J. Guzm\u00e1n Ariza, p. 1.<\/p>\n<\/div>\n

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[4]<\/a>\u00a0\u201cEs de principio que, en materia de derechos registrados, due\u00f1o no es el primero que compra, sino el primero que, despu\u00e9s de comprar, v\u00e1lidamente registra en la Oficina de Registro de T\u00edtulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor\u201d.<\/i>\u00a0(Sentencia SCJ, Salas Reunidas, n\u00fam. 134, de fecha 3 de diciembre del 2014)<\/p>\n<\/div>\n

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[5]<\/a>\u00a0Art. 1583:\u00a0\u201cLa venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada\u201d.<\/i><\/p>\n<\/div>\n

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[6]<\/a>\u00a0TC\/0326\/17. Ver nuestra cr\u00edtica a dicha decisi\u00f3n en este blog, bajo el ep\u00edgrafe:\u00a0\u201cSobre la obligatoriedad de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagar\u00e9 notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero\u201d<\/i>.<\/p>\n<\/div>\n

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[7]<\/a>\u00a0\u201cLos grav\u00e1menes de un inmueble que, en principio, dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario tambi\u00e9n puede trabar embargo inmobiliario con base en un t\u00edtulo ejecutorio l\u00edquido y exigible, como es un pagar\u00e9 notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada,\u00a0sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca<\/span>, que en esos casos ser\u00eda judicial definitiva\u201d.<\/i>(Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. C\u00e1m. (hoy Sala), n\u00fam. 1, del 12 de enero del 2005, B.J. n\u00fam. 1130, p.p. 53-58)<\/p>\n<\/div>\n

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[8]<\/a>\u00a0El fundamento de esta m\u00e1xima es el art\u00edculo 90, p. II, de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, conforme al cual, sobre los inmuebles registrados, de conformidad con dicha ley, no existen derechos, cargas ni grav\u00e1menes ocultos, que no est\u00e9n debidamente registrados, a excepci\u00f3n de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas. HERN\u00c1NDEZ MEJ\u00cdA, en su obra\u00a0\u201cPrimera lecciones de derecho inmobiliario\u201d<\/i>, sobre esta m\u00e1xima, ha expuesto lo siguiente:\u00a0\u201cEs importante tener en cuenta que, seg\u00fan el fundamento de nuestro registro inmobiliario, lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jur\u00eddico\u201d.<\/i><\/p>\n<\/div>\n

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[9]<\/a>\u00a0CORNEJO<\/b>, Am\u00e9rico Atilio.\u00a0\u201cDerecho registral\u201d<\/i>, p. 125.<\/p>\n<\/div>\n

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[10]<\/a>\u00a0En la noci\u00f3n de CORNEJO, ser\u00edan\u00a0derechos compatibles<\/i><\/b>\u00a0entre s\u00ed el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etc. En cambio, ser\u00edan\u00a0derechos incompatibles<\/i><\/b>\u00a0el ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirientes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. (Cfr\u00a0CORNEJO<\/b>, Am\u00e9rico Atilio.\u00a0\u201cDerecho registral\u201d<\/i>, p. 126.)<\/p>\n<\/div>\n

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[11]<\/a>\u00a0Cfr\u00a0VILLARO<\/b>, Felipe P., 65.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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