Sobre la ejecuci\u00f3n\u00a0inmobiliaria\u00a0basada en un\u00a0\u201cproducto\u201ddistinto al que sirvi\u00f3 de base a la hipoteca convencional, en el marco de la relaci\u00f3n sostenida por las entidades de intermediaci\u00f3n financiera y sus clientes.<\/b>\u00a0Constituye una pr\u00e1ctica perniciosa, cada vez m\u00e1s recurrente, el embargar a personas que sean clientes de este tipo de instituci\u00f3n, independientemente de que las mismas est\u00e9n al d\u00eda en el pago de las cuotas del contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, pretextando que dicho cliente, a pesar de no haber incurrido en deuda en la contrataci\u00f3n hipotecaria, s\u00ed presenta atrasos en otro producto abierto ante la misma instituci\u00f3n de intermediaci\u00f3n financiera (tarjea de cr\u00e9dito, por ejemplo).<\/p>\n
Ese proceder violenta el ordenamiento vigente, en materia de\u00a0v\u00edas de ejecuci\u00f3n, e infringe\u00a0el\u00a0Derecho de informaci\u00f3n\u00a0que rige (con may\u00fascula importancia) en materia de\u00a0Derecho de los consumidores y usuarios, tomando en consideraci\u00f3n que, entre las entidades de inmediaci\u00f3n financiera -en general-\u00a0y sus clientes,\u00a0se perfecciona la relaci\u00f3n de\u00a0\u201cprestador de servicios\/usuarios\u201d\u00a0que regla la ley n\u00fam. 358-05, General del Derecho del Consumidor o Usuario.<\/p>\n
No pudiera\u00a0una\u00a0instituci\u00f3n de intermediaci\u00f3n financiera, sin violar el ordenamiento\u00a0jur\u00eddico\u00a0vigente, embargar el inmueble dado en\u00a0garant\u00eda por un cliente,\u00a0en un contrato de\u00a0pr\u00e9stamocon\u00a0garant\u00eda\u00a0hipotecaria,\u00a0en base a una deuda generada por dicho cliente con ocasi\u00f3n de\u00a0otro\u00a0\u201cproducto\u201d,\u00a0como ser\u00eda una\u00a0tarjeta\u00a0de\u00a0cr\u00e9dito. Esa mezcla de\u00a0\u201cproductos\u201d, pretendiendo hacer de ellos\u00a0\u201cun todo\u201d\u00a0que\u00a0aproveche\u00a0la garant\u00eda\u00a0inmobiliaria\u00a0que realmente ha sido consentida para un solo\u00a0\u201cproducto\u201d\u00a0(contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria), no para ning\u00fan otro, es insostenible.<\/p>\n
En todo caso, porque es leg\u00edtimo que toda instituci\u00f3n de intermediaci\u00f3n financiera tenga inter\u00e9s en asegurar el cobro de su acreencia, deber\u00eda, en respeto al\u00a0Derecho de informaci\u00f3n\u00a0que asiste a los consumidores y usuarios, explicar de antemano que la din\u00e1mica contractual consistir\u00e1 en permitir que\u00a0el cliente autorice a la entidad acreedora a, discrecionalmente,\u00a0ejecutar la garant\u00eda hipotecaria por cualquiera de las deudas que pueda asumir a causa de cualquiera\u00a0de los productos que suscriba con ellos. De entrada, ser\u00eda un asunto de\u00a0pura\u00a0autonom\u00eda de la voluntad\u00a0que en nada violar\u00eda el orden p\u00fablico, puesto que no se est\u00e1\u00a0hablando de no seguir el procedimiento de embargo inmobiliario,\u00a0que es de orden p\u00fablico,\u00a0sino\u00a0de\u00a0retener como\u00a0\u201ccausa\u201d\u00a0de la ejecuci\u00f3n una deuda distinta a la asumida, en s\u00ed, en el contrato hipotecario, tomando\u00a0una\u00a0generada\u00a0en otro producto. Ser\u00eda, si se quiere, una garant\u00eda general:\u00a0aplicable a cualquier deuda que pueda generarse por cualquier producto suscrito\u00a0frente a la instituci\u00f3n. En definitiva, la\u00a0autonom\u00eda de la voluntad solamente tiene como l\u00edmite el orden p\u00fablico y las buenas costumbres.<\/p>\n
No obstante lo anterior, vale aclarar, aunque el cliente sea debidamente informado, y firme, no quedar\u00eda descartada la \u201cteor\u00eda de las cl\u00e1usulas abusivas\u201d. En efecto, las m\u00e1ximas de experiencia aleccionan en el sentido de que las contrataciones suscritas entre estas entidades y sus clientes \u00a0se acercan m\u00e1s a los contratos de adhesi\u00f3n que a los de grado a grado. No hay mucho margen de opini\u00f3n de los clientes: \u201clo tomas o lo dejas\u201d.<\/p>\n
Si se decide asumir el riesgo, implementando la comentada f\u00f3rmula de cobranza agresiva, la informaci\u00f3n dada al cliente sobre ese m\u00e9todo debe documentarse. De lo contrario, si no puede probarse que se dio cumplimiento al principio de informaci\u00f3n que asiste a los consumidores o usuarios, la ejecuci\u00f3n de un inmueble en base a una\u00a0\u201ccausa\u201d distinta a la deuda producida producto del contrato hipotecario, ser\u00eda \u2014de plano\u2014 nula.<\/p>\n
En efecto, cuando una persona, libre y voluntariamente, al abrigo del art\u00edculo 1134 del C\u00f3digo Civil, suscribe una hipoteca convencional, poniendo un inmueble en particular como garant\u00eda para asegurar la deuda en caso de impago, consiente la ejecuci\u00f3n de dicha garant\u00eda por una\u00a0\u201ccausa\u201dconcreta:\u00a0la deuda del contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, \u00fanica y exclusivamente. Fuera de ese escenario, no ser\u00eda\u00a0\u201cconvencional\u201d\u00a0la hipoteca. Es\u00a0\u201cconvencional\u201d, justamente, porque las partes acuerdan los pormenores de la contrataci\u00f3n.<\/p>\n
Por otro lado, si no media un consenso expreso acerca de la forma de ejecuci\u00f3n de la acreencia, en caso de falta de pago, habr\u00eda lugar a la aplicaci\u00f3n del\u00a0principio de la prenda general(ajeno al terreno de la hipoteca convencional), conforme a\u00a0losart\u00edculos\u00a02092 y 2093\u00a0del citado c\u00f3digo, que sostienen\u00a0que el deudor compromete\u00a0frente a su acreedor, gen\u00e9ricamente, sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros,\u00a0siendo su patrimonio (del deudor) la prenda com\u00fan de sus acreedores;pero para ejecutar en este contexto deber\u00eda la parte acreedora agenciarse un t\u00edtulo, que ser\u00eda una sentencia firme, previa demanda en cobro de dinero. O si la deuda est\u00e1 contenida en un acto aut\u00e9ntico y, por tanto, existe un\u00a0t\u00edtulo ejecutorio, lo propio ser\u00eda dar mandamiento de pago basado en ese cr\u00e9dito, que ser\u00eda\u00a0la\u00a0\u201ccausa\u201d\u00a0de la ejecuci\u00f3n, embargando inmobiliariamente, en caso de no producirse el pago de la deuda dentro del plazo concedido a tales efectos.<\/p>\n
Justamente, es lo que, como estrategia, suelen hacer algunos bancos: poner a firmar al cliente, adem\u00e1s del contrato de pr\u00e9stamo con garant\u00eda hipotecaria, un pagar\u00e9 notarial por el mismo monto prestado. As\u00ed, como acreedora, tendr\u00eda un t\u00edtulo ejecutorio (pagar\u00e9) que, sin tener que demandar el cobro, ni la ejecuci\u00f3n contractual, permitir\u00e1 inscribir hipoteca judicial, a fines de embargar inmobiliariamente luego.<\/p>\n
Se ha dicho que\u00a0\u201cquien tiene mucho que perder, tiene mucho que cuidar\u201d. Justamente, para evitar que las entidades de intermediaci\u00f3n financiera vean comprometida su responsabilidad civil producto de una desacertada asesor\u00eda legal, en el \u00e1mbito del\u00a0Derecho de ejecuci\u00f3n forzada, es menester que se tomen en cuenta las precisiones hechas precedentemente, en el orden del\u00a0Derecho a la informaci\u00f3n, de la\u00a0autonom\u00eda de la voluntad\u00a0y de la\u00a0\u201ccausa\u201d\u00a0(cr\u00e9dito)\u00a0en materia de embargos.<\/p>\n
En definitiva, no debe perderse de vista que, tal como ha aclarado la doctrina local:\u00a0\u201c(\u2026) muchas veces se cometen verdaderos abusos con el derecho que tienen los acreedores a la ejecuci\u00f3n conservatoria y forzada (\u2026) ha correspondido a la jurisprudencia sancionar los embargos abusivos, fundament\u00e1ndose en el abuso de los derechos\u201d(1).<\/p>\n
P\u00e9rez M\u00e9ndez, Artagnan. \u201cProcedimiento Civil\u201d, Tomo III, p.35.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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