Seminario celebrado, el 25 de julio del 2024, en el Sal\u00f3n de Actos de UNIBE y coordinado por la Escuela de Derecho de dicha casa de altos estudios. Panel: Certificado de t\u00edtulo. Clave para operaciones inmobiliarias transparentes y perspectivas de distintos actores. <\/p>\n\n\n\n
Participaci\u00f3n de Yoaldo Hern\u00e1ndez Perera: Interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la ley en casos de apelaci\u00f3n relacionados con certificados de t\u00edtulos.<\/em><\/p>\n\n\n\n Sumario<\/strong><\/p>\n\n\n\n ________________________________________________________________________________________________________________<\/p>\n\n\n\n 1.-<\/strong> Salutaci\u00f3n inicial, 2.-<\/strong> Principales problemas legales identificados en las apelaciones, 3.-<\/strong> Rol del Tribunal Superior de Tierras en la transparencia de operaciones inmobiliarias, 4.-<\/strong> Precedentes relevantes del Tribunal Superior de tierras en el \u00e1mbito de operaciones inmobiliarias y 5.-<\/strong> Desaf\u00edos en la interpretaci\u00f3n de las leyes de propiedad.<\/p>\n\n\n\n ________________________________________________________________________________________________________________<\/p>\n\n\n\n 1.- Salutaci\u00f3n inicial<\/strong><\/p>\n\n\n\n Muy buenas noches. Me siento\u2026 Y aqu\u00ed voy a tomar prestada una frase de Hemingway<\/em>, en su libro El sol tambi\u00e9n sale<\/em>, \u201ces una verdadera satisfacci\u00f3n para el esp\u00edritu\u2026\u201d, eso siento ahora: una verdadera satisfacci\u00f3n para el esp\u00edritu por compartir este importante panel con damas de alto vuelo intelectual, las cuales perfuman el auditorio con su presencia y sus ideas. Tambi\u00e9n por participar en la misma actividad con los integrantes del primer panel de este seminario, profesionales de alta dimensi\u00f3n y, claro, la satisfacci\u00f3n para el esp\u00edritu tambi\u00e9n la representa el hecho de disertar ante un auditorio habitado por j\u00f3venes promesas de las ciencias jur\u00eddicas del pa\u00eds, quienes se encuentran en el fragor de su formaci\u00f3n profesional en esta academia de altos estudios. Un verdadero honor para m\u00ed que me hayan tomado en cuenta para compartir con ustedes esta tarde-noche<\/em>.<\/p>\n\n\n\n En el \u00e1mbito de los negocios inmobiliarios<\/em> y en el contexto de la clave para la transparencia de dichos negocios<\/em>, lo que me han socializado los coordinadores del evento es, concretamente, la tem\u00e1tica de la<\/em> interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la ley en casos de apelaci\u00f3n relacionados con certificados de t\u00edtulos. <\/em>Sobre eso me han requerido que reflexione con ustedes. A esos efectos, har\u00e9 un ejercicio de s\u00edntesis, una muy apretada s\u00edntesis, para agotar cuatro ejes tem\u00e1ticos en el tiempo que se me ha asignado, que son: *<\/strong>principales problemas legales identificados en las apelaciones, *<\/strong>Rol del Tribunal Superior de Tierras en la transparencia de operaciones inmobiliarias, *<\/strong>precedentes relevantes del Tribunal Superior de Tierras en el \u00e1mbito de operaciones inmobiliarias y *<\/strong>desaf\u00edos en la interpretaci\u00f3n de las leyes de propiedad. Vamos a ello.<\/p>\n\n\n\n 2.- Principales problemas legales identificados en las apelaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n A modo introductorio, antes de pasar a abordar la tem\u00e1tica de la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de la ley en casos de apelaci\u00f3n relacionados con litis basadas en certificados de t\u00edtulos<\/em>, resulta de inter\u00e9s destacar que el Poder Judicial ha apostado a que sea la excepci\u00f3n, no la regla, lo que ha dicho previamente, en el marco del tribunal de jurisdicci\u00f3n original, la magistrada Keyla Gonz\u00e1lez y lo que pasar\u00e9 yo a exponerles, desde la perspectiva de la alzada, porque todo eso corresponde a un ambiente litigioso, cuando existe contestaci\u00f3n entre las partes. La intenci\u00f3n es difundir la idea de que en la Rep\u00fablica Dominicana las transacciones inmobiliarias se materializan, sin mayores contratiempos, en el \u00e1mbito administrativo ante el Registro Inmobiliario<\/em>, que es un \u00f3rgano creado por el Consejo del Poder Judicial, integrado por Mensuras Catastrales y el Registro de Titulo, sin los tribunales. <\/p>\n\n\n\n Los tribunales proyectan litigio, problemas. La inversi\u00f3n extranjera (y local), sin dudas, se siente m\u00e1s atra\u00edda si se vende esa marca del Registro Inmobiliario<\/em>, dejando a los tribunales solamente para cuando sea necesario resolver alguna contestaci\u00f3n. Ese es, como dije, el sesgo que ha seguido en los \u00faltimos tiempos el Poder Judicial.<\/p>\n\n\n\n Pero, bueno, ese es el deber ser<\/em> al que aspiramos, pero la realidad (al menos la realidad actual) es que muchas transacciones inmobiliarias generan litis y, conforme al art\u00edculo 3 de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, dichas litis deben instrumentarse y decidirse ante los tribunales del orden inmobiliario, agotando la primera instancia ante el tribunal de jurisdicci\u00f3n original, tal como les coment\u00f3 anteriormente la magistrada Gonz\u00e1lez, y luego, si se interpusiere un recurso de apelaci\u00f3n, ante el Tribunal Superior de Tierras correspondiente.<\/p>\n\n\n\n Veamos, pues, en el esquema de la alzada, esto es, en grado de apelaci\u00f3n, los inconvenientes legales que se han venido identificando en el contexto de la apelaci\u00f3n y la transparencia de los negocios inmobiliarios.<\/p>\n\n\n\n Litis infundadas para provocar anotaci\u00f3n. <\/em>En levantamientos que se han hecho con ocasi\u00f3n de mesas multisectoriales para la elaboraci\u00f3n de los reglamentos de la Jurisdicci\u00f3n inmobiliaria (la reforma m\u00e1s reciente en el 2022) ha salido a relucir la alarmante realidad de que un alt\u00edsimo porcentaje de litis son lanzadas con el designio predeterminado de, simplemente, provocar una anotaci\u00f3n de esa litis en el registro complementario<\/em> del inmueble en cuesti\u00f3n. Y, peor todav\u00eda, procediendo muchas veces a hacer dicha anotaci\u00f3n con efectos m\u00e1s amplios de lo que deber\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Desde mi punto de vista, fue un retroceso de la reforma reglamentaria del 2022, mediante la resoluci\u00f3n n\u00famero 787-2022, que instituye el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicci\u00f3n Inmobiliaria, suprimir la sanci\u00f3n que establec\u00eda el reglamento anterior, que era una suerte de caducidad<\/em> para la inacci\u00f3n de la parte que impuls\u00f3 el proceso. Es decir, sin una persona acciona, sea en jurisdicci\u00f3n original o en apelaci\u00f3n, y no da seguimiento a su caso: no notifica ni persigue audiencia<\/em>, el tribunal debe poder (para transparencia y salud de los negocios inmobiliarios), de oficio, declarar la caducidad<\/em> y archivar definitivamente las actuaciones.<\/p>\n\n\n\n No es justo que se demande o se recurra, seg\u00fan el grado de jurisdicci\u00f3n, con un prop\u00f3sito ileg\u00edtimo que no sea recibir justicia<\/em>; sino, m\u00e1s bien, como he dicho antes, para provocar una anotaci\u00f3n de litis o, simplemente, para -en grado de apelaci\u00f3n- evitar que la parte que result\u00f3 gananciosa en jurisdicci\u00f3n original pueda ejecutar la sentencia favorable, por el efecto suspensivo del recurso. Y es que el orden procesal, ni el derecho, en general, debe prestarse para la trampa, la chicana<\/em>, el ardid malicioso. <\/p>\n\n\n\n La nueva f\u00f3rmula es que debe esperarse tres a\u00f1os para entonces poder reclamar la perenci\u00f3n<\/em> que, en todo caso, se produce de<\/em> pleno derecho<\/em> en esta materia, si la parte accionante no mueve su proceso durante ese lapso. Es un absurdo procesal tener que esperar todo ese tiempo para cerrar un caso que nunca tuvo seguimiento de la parte que supuestamente ten\u00eda inter\u00e9s en \u00e9l. Pero la buena noticia es que (y eso s\u00ed es positivo del nuevo reglamento) se ha previsto que, en sede de r\u00e9f<\/em>\u00e9<\/em>r\u00e9<\/em>, puede perseguirse -con la rapidez caracter\u00edstica de esa materia- la cancelaci\u00f3n de la litis y, justamente, una de las causas que se prev\u00e9n a esos efectos es la falta de seguimiento al caso.<\/p>\n\n\n\n Poca publicidad de las decisiones de la alzada, de cara al inter\u00e9s casacional. <\/em>Por otro lado, ha sido un tema lo relativo a identificar contradicciones de criterios entre tribunales superiores de tierras, porque, diferente a las decisiones de las altas Cortes, que se localizan f\u00e1cilmente por Google<\/em>, lo que se decide en la alzada no se encuentra f\u00e1cil. Por tanto, no es una posible o, al menos, una f\u00e1cil tarea para los litigantes identificar esas contradicciones para invocar el inter\u00e9s casacional<\/em> que prev\u00e9 la nueva Ley n\u00fam. 2-23, de Recurso de Casaci\u00f3n. Por suerte, se ha puesto el tema sobre la mesa, con la aspiraci\u00f3n de que se agregue un link<\/em> en la p\u00e1gina oficial del Poder Judicial para que los abogados puedan consultar en l\u00ednea las sentencias de los tribunales superiores de tierras de todo el pa\u00eds. Incluso, esas decisiones ya est\u00e1n digitalizadas para subirlas a la plataforma del Back Office.<\/em> No debe ser tan complicado subirlas al p\u00fablico.<\/p>\n\n\n\n Mora judicial. <\/em>Hemos ido mejorando, eso es innegable, pero falta mucho todav\u00eda por hacer en el \u00e1mbito de la mora para dar respuesta a los casos sometidos al escrutinio de los tribunales del orden inmobiliario. El lema acu\u00f1ado por el Poder judicial es, justamente, \u201cjusticia al d\u00eda para garantizar la dignidad de las personas\u201d. Con mora es una utop\u00eda la seguridad jur\u00eddica<\/em> en el \u00e1mbito de las operaciones inmobiliarias y, en general, en cualquier \u00f3rbita del sistema de justicia. Los tribunales tienen que fallar en un tiempo razonable. Es inaceptable que no lo hagan. Sin excusas. Si hay que designar m\u00e1s personal o crear m\u00e1s tribunales, que se haga, pero la respuesta debe ser dada en un tiempo que no desborde lo razonable.<\/p>\n\n\n\n En el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central hemos venido adoptando, para cristalizar la anhelada meta de una justicia al d\u00eda<\/em>, la modalidad de reservar los fallos a fecha cierta, de suerte que los abogados queden citados para esa fecha cierta y tengan certeza del momento preciso en que saldr\u00e1 su decisi\u00f3n. No se ha logrado hacer con todos los casos todav\u00eda, pero se ha iniciado con aquellos que suponen poca complejidad, tales como desistimientos, deslindes sin contestaci\u00f3n, etc.<\/p>\n\n\n\n En fin, los escollos est\u00e1n. Es misi\u00f3n de los tribunales irlos venciendo. Hay un precedente del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central que, de entrada, puede lucir muy b\u00e1sico, pero, si se ve en perspectiva, es muy poderoso. Me refiero a aquel que establece que \u201clos tribunales est\u00e1n para facilitar y agilizar los tr\u00e1mites, no para ralentizarlos\u201d<\/em>. Eso es una perogrullada jur\u00eddica<\/em>, no admite discusi\u00f3n, es as\u00ed. Sin embargo, a veces se pierde ese norte y, desafortunadamente, los tribunales han tendido a complicar innecesariamente las cosas, \u201cenredando la cabuya\u201d.<\/em> Ese proceder debe desaparecer. Dentro del marco del derecho, cada tribunal debe ser \u00e1gil y pr\u00e1ctico, dando respuesta oportuna a los asuntos sometidos a su jurisdicci\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n 3.- Rol del Tribunal Superior de Tierras en la transparencia de operaciones inmobiliarias<\/strong><\/p>\n\n\n\n La corte de apelaci\u00f3n juega un papel crucial en la transparencia de las operaciones inmobiliarias, ya que act\u00faa como un \u00f3rgano revisor que asegura que las decisiones tomadas en jurisdicci\u00f3n original se ajusten a la ley y a los principios de justicia. Recordemos que la apelaci\u00f3n, adem\u00e1s del efecto suspensivo tiene un efecto devolutivo que provoca que se retrotraiga la sustanciaron de la causa a su fase inicial. Veamos, r\u00e1pidamente, algunas funciones que desempe\u00f1a la alzada: 4.- Precedentes relevantes del Tribunal Superior de tierras en el \u00e1mbito de operaciones inmobiliarias<\/strong><\/p>\n\n\n\n Fallos basados en principiolog\u00eca del derecho. <\/em>Un precedente valios\u00edsimo del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, en el contexto del rol de la alzada en la transparencia de las operaciones inmobiliarias, es aquel que sostiene que los tribunales deben decidir los asuntos sometidos a su escrutinio tomando en cuenta, adem\u00e1s de la letra fr\u00eda de la normativa inmobiliaria (ley y reglamentos), los principios del derecho (razonabilidad, inmediaci\u00f3n, saneamiento procesal, adquisici\u00f3n procesal etc.) (Sentencia n\u00fam. 1398-2017-S-00099 dictada, el 18 de mayo del 2017, por la otrora Segunda Sala -hoy terna- del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).<\/p>\n\n\n\n El an\u00e1lisis inicial debe ser positivista<\/em>, porque tiene que partirse de la ley, \u00bfqu\u00e9 regla prev\u00e9 la ley? Solamente cuando la ley no d\u00e9 respuesta o, con base en principios, sea m\u00e1s factible llegar a la justicia<\/em>, que es el principal valor del derecho<\/em>, debe el tribunal \u201csaltar la ley\u201d<\/em> y conseguir la justicia aplicando la razonabilidad<\/em>, la favorabilidad,<\/em> la tutela judicial diferenciada<\/em>, etc. A veces, m\u00e1s que ambig\u00fcedad o falta de previsi\u00f3n, el asunto es insalvable. En ese caso, el control difuso<\/em> es la soluci\u00f3n: inaplicar esa norma injusta al caso concreto<\/em>. Por ejemplo, el p\u00e1rrafo I del art\u00edculo 31 de la Ley n\u00fam. 108-05, que discrimina y afecta el acceso a la justicia<\/em> del demandante, prohibi\u00e9ndole que reclame da\u00f1os y perjuicios en sede inmobiliaria. Pero ocurre muchas veces que es cuesti\u00f3n de concreci\u00f3n<\/em>. No que la ley sea -propiamente- inconstitucional, sino que debe tener concreci\u00f3n<\/em> en la casu\u00edstica dilucidada, tal como el art\u00edculo 129 de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, que veremos en el pr\u00f3ximo precedente. Y el Tribunal Constitucional ha establecido que adscribir concreci\u00f3n a la interpretaci\u00f3n de la norma es facultad de los tribunales del orden judicial.<\/em><\/p>\n\n\n\n Como dice VIGO, el fin de la actividad judicial es conseguir la justicia<\/em>, m\u00e1s que por la ley, mediante el derecho<\/em>, el cual trasciende la ley. La ley es un elemento del derecho<\/em>, claro, pero tambi\u00e9n es derecho<\/em> la principiolog\u00eca,<\/em> las escuelas del pensamiento jur\u00eddico, los m\u00e9todos de argumentaci\u00f3n y de interpretaci\u00f3n, etc. El norte, vale decir, es alcanzar la justicia<\/em>, \u00bfy qu\u00e9 es la justicia? Dice ULPIANO que es \u201cdar a cada quien lo que en buen derecho corresponde\u201d que, hay que decir, es una idea abstracta, la cual debe matizarse a cada caso mediante la debida motivaci\u00f3n<\/em>, que es lo que legitima<\/em> la decisi\u00f3n<\/em>. Sin motivaci\u00f3n <\/em>habr\u00eda arbitrariedad<\/em>, y la arbitrariedad<\/em> es inconstitucional<\/em>, por lo que no debe estar presente en las decisiones de los tribunales.<\/p>\n\n\n\n interpretaci\u00f3n constitucionalizada del art\u00edculo 129 de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario. <\/em>Este art\u00edculo prev\u00e9 una prohibici\u00f3n de expedir constancias anotadas luego de la vigencia de dicha ley (108-05). Es ic\u00f3nico el precedente del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central que interpreta dicho texto en la matriz de la Constituci\u00f3n. Y para ello se vali\u00f3 de un m\u00e9todo hist\u00f3rico de interpretaci\u00f3n jur\u00eddica. Se pregunt\u00f3, \u00bfpor qu\u00e9 el legislador inmobiliario, con la nueva ley, quiso suprimir las constancias anotadas? Y concluy\u00f3 que el prop\u00f3sito era vencer la inseguridad jur\u00eddica<\/em> que exist\u00eda con la vieja Ley n\u00fam. 1542, de Registro de Tierras, que exist\u00edan m\u00e1s constancias anotadas que tierra. No hab\u00eda rigor y, por ejemplo, respecto de una parcela de 100 metros cuadrados, se exped\u00edan -sin el debido control- 200 constancias anotadas, a raz\u00f3n de un metro cuadrado cada una; es decir, hab\u00eda 100 personas \u201cen el aire\u201d.<\/em> Con \u201cpapeles\u201d,<\/em> pero sin tierra. La realidad era (triste, pero cierto) que los primeros 100 que deslindaran encontraban tierra y los restantes se quedaban sin nada. Algo inaceptable en un Estado de derecho. <\/p>\n\n\n\n El tribunal, a partir de lo anterior, analiz\u00f3 el caso de los \u201crestos\u201d.<\/em> Por ejemplo, si un propietario de una parcela de 100 metros cuadrados desea vender solamente 30 metros cuadrados y quedarse con 70 metros cuadrados. Que el comprador deslinde solamente sus 30 metros cuadrados, que saque el certificado de t\u00edtulo de su porci\u00f3n y que los 70 metros cuadrados que siguen siendo del vendedor se queden en una constancia anotada por ese \u201cresto\u201d.<\/em> Y al ver ese escenario concluy\u00f3 que la inseguridad jur\u00eddica que fundamenta la consabida prohibici\u00f3n de expedir constancias anotadas del art\u00edculo 129 no se verificaba. Todo lo contrario, ambos quedaban contestos: el vendedor, porque pudo disponer de su derecho patrimonial y fundamental de propiedad en la modalidad que deseaba (vendiendo solamente una parte) y el comprador, porque pudo delimitar la porci\u00f3n que compr\u00f3 y obtener su certificado de t\u00edtulo, y todo ello sin afectar derechos de terceros. Todos contestos. La justicia se materializaba: dar a cada quien lo que en buen derecho corresponde.<\/em><\/p>\n\n\n\n No eran razonables los fallos, sobre todo de jurisdicci\u00f3n original, que rechazaban los deslindes en el contexto comentado. Interpretar exeg\u00e9ticamente el aludido art\u00edculo 129, al marcen de la razonabilidad<\/em> que prev\u00e9 el art\u00edculo 40.15 de la Constituci\u00f3n (la ley solo prev\u00e9 para lo que sea justo y \u00fatil), alejaba de la noci\u00f3n de justicia<\/em>. Por eso, sin dudas, este precedente es un gran aporte a la seguridad jur\u00eddica<\/em> en el \u00e1mbito de las operaciones inmobiliarias<\/em>. Y, justamente, se consolid\u00f3 el criterio con el nuevo Reglamento para la Regularizaci\u00f3n Parcelaria y el Deslinde (Res. n\u00fam. 790-2022), porque, para robustecer el comentado precedente, se previ\u00f3 expresamente que el agrimensor contratista, tanto para las regularizaciones parcelarias<\/em> como para los deslindes<\/em>, especifique en la certificaci\u00f3n de hitos<\/em> (documento que contiene todas las incidencias de su levantamiento parcelario) que existe un \u201cresto\u201d<\/em> y explique qu\u00e9 tiene dicho \u201cresto\u201d<\/em> (si una ca\u00f1ada, un r\u00edo, etc.), aunque no forme parte, propiamente, del pol\u00edgono que se va a individualizar mediante el deslinde.<\/p>\n\n\n\n Tutela judicial diferenciada. <\/em>La tutela judicial efectiva<\/em> que prev\u00e9 el art\u00edculo 69 de la Constituci\u00f3n, como garant\u00eda expresa de los derechos fundamentales<\/em>, para que sea realmente efectiva<\/em>, debe ser diferenciada cuando lo sugieran las circunstancias. Por eso, mediante sentencia n\u00fam. 0031-TST-2024-S-00245 dictada, el 6 de mayo del 2024, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, se estableci\u00f3 que debe ejercerse una tutela judicial diferenciada, por ejemplo, si existe premura en un caso, fijando para m\u00e1s r\u00e1pido la pr\u00f3xima audiencia, reponiendo un plazo, etc.<\/p>\n\n\n\n No pueden los tribunales pretextar ambig\u00fcedad u omisi\u00f3n de la norma para no tutelar el debido proceso. El mandato de tutela va tambi\u00e9n dirigido al Estado-juez<\/em>, no solo al legislador. Este (legislador) prev\u00e9 mandatos indeterminados, generales. Por ejemplo, \u201ctodo aquel que tenga un certificado de t\u00edtulo es propietario\u201d, pero los tribunales deben dar concreci\u00f3n al caso concreto a ese postulado general. Es decir, decir en el caso A, por qu\u00e9 ha de tenerse a Juan como propietario, mientras que en el caso B es a Miguel que se debe reconocer dicha prerrogativa. Por eso, la tutela debe sintonizarse a las circunstancias del caso visto. Y siempre que deba diferenciarse, tiene que hacerse la tutela diferenciada, con la debida motivaci\u00f3n. Hay que hacer una administraci\u00f3n de justicia matizada a la casu\u00edstica, no ventilar los procesos de forma mec\u00e1nica, con base en mandatos gen\u00e9ricos sin concreci\u00f3n. As\u00ed no se logra la anhelada justicia<\/em> que, vale repetir, es el principal valor del derecho<\/em>. Lo que no es justo<\/em> no es, en rigor, derecho<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Complementariedad del certificado de t\u00edtulo y la certificaci\u00f3n del estado jur\u00eddico del inmueble. <\/em>Algunos panelistas que me antecedieron en el uso de la palabra mencionaron, con sobrado tino, que el certificado de t\u00edtulo, si bien es la prueba por excelencia de la propiedad, no se basta a s\u00ed mismo. Necesariamente, debe probarse la vigencia de esa papeler\u00eda de certificado de t\u00edtulo, y eso se logra con la certificaci\u00f3n de estado jur\u00eddico del inmueble. No la informaci\u00f3n de la sala de consulta<\/em>; esta debe ser un mero par\u00e1metro de la situaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble, pero no ha de tenerse como concluyente. Lo que es seguro es lo que el registrador certifica mediante el estado jur\u00eddico del inmueble. Puede ser que, por ejemplo, producto de un proceso de lavado de activos -ante lo penal- se haya decomisado un inmueble y cancelado su certificado de t\u00edtulo, transfiriendo la propiedad al Estado, pero la parte que era propietaria (condenado por lavado de activos) conserva su papeler\u00eda y la usa para cometer fraude vendiendo con base en ese documento sin vigencia.<\/p>\n\n\n\n Lo dijo el amigo Wilson G\u00f3mez, ex director nacional de Registro de T\u00edtulos y exjuez constitucional em\u00e9rito, en su libro sobre derecho registral inmobiliario, hoy d\u00eda no puede afirmarse que el certificado de t\u00edtulo prueba, irrefragablemente, la propiedad. Necesariamente, merece la pena repetirlo, tiene que corroborarse con la certificaci\u00f3n del estado jur\u00eddico del inmueble. El certificado de t\u00edtulo sigue siendo el documento por excelencia para probar la propiedad inmobiliaria, no -por si sola- la certificaci\u00f3n del estado jur\u00eddico. Lo que sucede es que esta \u00faltima complementa la primera, y eso lo defini\u00f3 claramente el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central mediante su sentencia n\u00famero 0031-TST-2022-S-00092 dictada el 03 de marzo del 2022.<\/p>\n\n\n\n Test de razonabilidad como herramienta de motivaci\u00f3n. <\/em>La motivaci\u00f3n <\/em>es lo que legitima<\/em> la decisi\u00f3n<\/em>. Todo debe motivarse<\/em>, ya que la motivaci\u00f3n<\/em>, seg\u00fan el Tribunal Constitucional, es una garant\u00eda del derecho fundamental al debido proceso<\/em> y de la tutela judicial efectiva<\/em>; o sea, se trata de un mandato con raigambre constitucional. Los tribunales tienen que motivar, y deben hacerlo observando lo que la citada alta Corte ha denominado como la debida motivaci\u00f3n<\/em> (que se baste en hecho y en derecho). Por eso, para eficientizar su motivaci\u00f3n, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, mediante sentencia n\u00fam. 1398-2018-S-00001 dictada, el 8 de enero del 2018, hizo acopio del test de razonabilidad<\/em>, originario de la justicia constitucional, para explicar, motivadamente, por qu\u00e9 no era razonable interpretar que los deslindes aprobados con la vieja Ley n\u00fam. 1542, de Registro de Tierras, mediante decisiones administrativas, pod\u00edan impugnarse luego de transcurrido 20 a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n En efecto, el aludido test<\/em>, en concreto, plantea el \u201cfin\u201d<\/em> perseguido, el \u201cmedio\u201d<\/em> empleado por el legislador y la relaci\u00f3n del fin<\/em> y el medio<\/em>. En ese sentido, el tribunal motiv\u00f3 sosteniendo que el fin<\/em>, en el contexto de los deslindes aprobados mediante resoluciones administrativas, es, por seguridad jur\u00eddica<\/em>, no dejar indefinidamente, al capricho de las partes, demandar algo que, luego de transcurrido un tiempo razonable, ha de tenerse como consolidado. El medio<\/em> empleado fue el sistema prescriptivo y la relaci\u00f3n entre el fin<\/em> y el medio<\/em> se retuvo, porque solo aplicando la prescripci\u00f3n que corresponda en cada caso se consigue seguridad jur\u00eddica<\/em>, impidiendo que asuntos jur\u00eddicamente consolidados puedan \u201crevivirse\u201d con impugnaciones prescritas. Y, vali\u00e9ndose de este test de razonabilidad<\/em>, decidi\u00f3 declarando inadmisible la impugnaci\u00f3n del deslinde por haberse intentado luego de haber transcurrido un lapso mayor de 20 a\u00f1os desde la aprobaci\u00f3n del referido trabajo t\u00e9cnico, que es la prescripci\u00f3n m\u00e1s larga del sistema jur\u00eddico vigente.<\/p>\n\n\n\n Es cierto que, por regla procesal general, las decisiones administrativas o graciosas no adquieren la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada<\/em> y, por tanto, el asunto puede introducirse y reintroducirse tantas veces como lo estime pertinente la parte interesada, es as\u00ed, pero tambi\u00e9n es verdad que no resiste un test de razonabilidad<\/em>, seg\u00fan fue juzgado, que -indefinidamente- m\u00e1s all\u00e1 de 20 a\u00f1os, pueda impugnarse lo que ya se ha decidido, se supone, siguiendo un debido proceso<\/em>. En 20 a\u00f1os es mucho lo que sucede: muta catastralmente el inmueble con deslindes, subdivisiones, etc.; intervienen adquirientes de buena fe, etc. Hace m\u00e1s mal que bien retomar asuntos que tienen m\u00e1s de 20 a\u00f1os de decididos, aunque se hayan decidido mediante resoluciones administrativas. 20 a\u00f1os es un tiempo razonable para presumir, con base, desinter\u00e9s.<\/em> Y el desinter\u00e9s<\/em>, casualmente, es el fundamento de la prescripci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n 5.- Desaf\u00edos en la interpretaci\u00f3n de las leyes de propiedad<\/strong><\/p>\n\n\n\n La interpretaci\u00f3n de las leyes de propiedad presenta varios desaf\u00edos que pueden variar seg\u00fan el contexto legal, social y econ\u00f3mico. Algunos de los principales desaf\u00edos incluyen: Gracias mil por su atenci\u00f3n. Y ahora, sigan atentos, porque viene nuestra \u00faltima expositora que tiene un plato fuerte para ustedes. Yo, de mi lado, me despido, reiterando mi agradecimiento por su generosa atenci\u00f3n. <\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Seminario celebrado, el 25 de julio del 2024, en el Sal\u00f3n de Actos de UNIBE y coordinado por la Escuela de Derecho de dicha casa de altos estudios. Panel: Certificado de t\u00edtulo. Clave para operaciones inmobiliarias transparentes y perspectivas de … Continue reading
1. Revisi\u00f3n de decisiones judiciales. <\/em>El Tribunal Superior de Tierras, que es la Corte de Apelaci\u00f3n en sede inmobiliaria, eval\u00faa las decisiones de los tribunales de jurisdicci\u00f3n original para garantizar que se hayan seguido procedimientos adecuados y que las interpretaciones de la ley sean correctas.
2. Garant\u00eda de legalidad. <\/em>Al revisar los casos en grado de apelaci\u00f3n, el Tribunal Superior de Tierras verifica que las transacciones inmobiliarias cumplan con todas las normativas legales vigentes, protegiendo as\u00ed los derechos de todas las partes involucradas.
4. Fomento de la transparencia.<\/em> Mediante sus decisiones, la alzada puede establecer precedentes que promuevan la transparencia en las transacciones inmobiliarias, disuadiendo pr\u00e1cticas fraudulentas y alentando la claridad en la documentaci\u00f3n y procedimientos.
En resumen, la alzada desempe\u00f1a un papel fundamental en la promoci\u00f3n y mantenimiento de la transparencia en las operaciones inmobiliarias, asegurando que se cumplan las leyes y todo el bloque de constitucionalidad, y que se protejan los derechos de todas las partes involucradas. Haciendo todo eso, se consigue mayor confianza en el sistema y, consecuencialmente, se atrae m\u00e1s la inversi\u00f3n inmobiliaria con un tr\u00e1fico jur\u00eddico de inmuebles seguro. <\/strong><\/p>\n\n\n\n
1. Ambig\u00fcedad en el lenguaje legal.<\/em> Las leyes de propiedad a menudo est\u00e1n escritas en un lenguaje que puede ser interpretado de diferentes maneras. Esto puede llevar a disputas sobre el significado exacto de ciertos t\u00e9rminos o cl\u00e1usulas.
2. Conflictos entre derechos individuales y colectivos.<\/em> Las leyes de propiedad deben equilibrar los derechos individuales de los propietarios con los derechos colectivos de la comunidad. Por ejemplo, los derechos de propiedad pueden entrar en conflicto con la necesidad de acceso p\u00fablico a ciertos recursos naturales o tierras.
3. Evoluci\u00f3n tecnol\u00f3gica.<\/em> Los tribunales de la JI tienen recursos tecnol\u00f3gicos puestos a su disposici\u00f3n, deben usarlo. Y, al hacerlo, deben indicarlo en sus decisiones. Por ejemplo, el SURE es un sistema que da cuenta de la vida jur\u00eddica de los inmuebles. Los tribunales pueden (y deben) auxiliarse de esos mecanismos para administrar una justicia eficaz, no con base en \u201cpapeles fr\u00edos\u201d.<\/em> Por ejemplo, adjudicar 100 metros cuadrados, cuando lo que existe en el Registro<\/em> son 70, provocando que el \u00f3rgano registral deba luego pedir instrucciones para ver c\u00f3mo proceder ante dicha incoherencia, justamente, provocada por no valerse de las herramientas tecnol\u00f3gicas. Y, m\u00e1s grave, pudiera ocurrir que se adjudiquen derechos que ya no existen, lo que forzar\u00eda la declaratoria de \u201cinejecutable\u201d<\/em> de la decisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n
4. Diversidad de sistemas legales<\/em>. Diferentes jurisdicciones pueden tener diferentes enfoques y normas en cuanto a la propiedad. Esto puede complicar las cuestiones de propiedad que involucran m\u00faltiples jurisdicciones, como en el caso de inversiones extranjeras o propiedad internacional.
5. Desigualdad y acceso a la justicia.<\/em> En muchos lugares, la aplicaci\u00f3n de las leyes de propiedad puede estar influenciada por la desigualdad socioecon\u00f3mica. Los propietarios con m\u00e1s recursos pueden tener m\u00e1s capacidad para defender sus derechos en comparaci\u00f3n con aquellos que tienen menos acceso a la justicia. Los tribunales deben velar por equilibrar los derechos de las partes y, cuando sea necesario, proceder de oficio para tutelar del debido proceso.
6. Derechos de propiedad y medio ambiente.<\/em> Muchas veces se someten trabajos t\u00e9cnicos que afectan \u00e1reas protegidas, de utilidad p\u00fablica, la pleamar, etc. Los tribunales, al interpretar las normas y, sobre todo, al escrutar la prueba, deber ser cautos para decidir con justeza y evitar avalar, judicialmente, trabajos que afecten el medio ambiente. Algo muy delicado.<\/p>\n\n\n\n
7. Cambio clim\u00e1tico y desastres naturales.<\/em> Estos factores pueden afectar significativamente los derechos de propiedad, especialmente en \u00e1reas propensas a desastres naturales. La necesidad de reasentamiento y la reconstrucci\u00f3n puede llevar a conflictos sobre la propiedad de la tierra.
En conclusi\u00f3n, estos desaf\u00edos requieren un enfoque integral y flexible en la interpretaci\u00f3n y aplicaci\u00f3n de las leyes de propiedad para asegurar que sean justas, equitativas y adecuadas a las circunstancias cambiantes. Recordando a ZAGREBLESKY, el derecho es d\u00factil, en \u00e9l conviven reglas y principios. Los tribunales deben, a partir de la ley, interpretar el ordenamiento jur\u00eddico de cara a la justicia<\/em> que, como tantas veces he repetido en esta breve intervenci\u00f3n, es el principal valor del derecho: dar a cada quien lo que en buen derecho corresponde.<\/em><\/p>\n\n\n\n