{"id":920,"date":"2025-01-30T16:37:11","date_gmt":"2025-01-30T20:37:11","guid":{"rendered":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=920"},"modified":"2025-02-03T11:58:57","modified_gmt":"2025-02-03T15:58:57","slug":"precisiones-juridicas-110","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/yoaldo.org\/?p=920","title":{"rendered":"Precisiones jur\u00eddicas"},"content":{"rendered":"\n

Precisi\u00f3n jur\u00eddica. Deslindes basados en derechos en cuotas porcentuales.<\/strong> El deslinde de una porci\u00f3n de terreno en base a constancias anotadas con derechos porcentuales, y no a metros cuadrados, constituye un tema complejo que debe ser abordado con una perspectiva que contemple tanto las disposiciones reglamentarias como las realidades socioecon\u00f3micas<\/em> subyacentes, en la matriz de la cuesti\u00f3n constitucional. En este sentido, el vigente Reglamento para la Regularizaci\u00f3n Parcelaria y el Deslinde (Res. n\u00fam. 790-2022) establece, en su art\u00edculo 4, p\u00e1rrafo II, que cuando los derechos sobre un inmueble est\u00e9n expresados en t\u00e9rminos de porcentaje o de proporci\u00f3n, procede la partici\u00f3n total del mismo, no as\u00ed el deslinde ni la regularizaci\u00f3n parcelaria[1]<\/strong><\/a><\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto, la doctrina inmobiliarista<\/em> vern\u00e1cula ha sostenido lo siguiente: \u201clos derechos que est\u00e1n expresados en cuota porcentual, aparados en extractos de certificado de t\u00edtulo, no se pueden deslindar, porque primero hay que someterlo a una partici\u00f3n total; recu\u00e9rdese que el que tiene un extracto de certificado de t\u00edtulo, su derecho est\u00e1 en cuota porcentual; en consecuencia, no sabe qu\u00e9 superficie, qu\u00e9 \u00e1rea le corresponde. Por esta raz\u00f3n, porque no est\u00e1n expresados sus derechos en metros cuadrados, no procede el deslinde\u201d[2]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, existen circunstancias excepcionales que, por su naturaleza, requieren que los tribunales ejerzan una tutela diferenciada<\/em>, con la debida motivaci\u00f3n, en casos espec\u00edficos. Como ha sostenido la doctrina constitucionalista, la tutela diferenciada<\/em> no est\u00e1 sujeta a que el legislador prevea todo. La imprevisi\u00f3n o ambig\u00fcedad en la norma, en este caso, del reglamento aplicable, no debe servir de excusa para no ejercer una tutela diferenciada<\/em>. Lo propio es ver cada caso concreto y decidir atendiendo a la realidad socioecon\u00f3mica<\/em> y, en general, de los principios y valores envueltos, con la debida motivaci\u00f3n, que es lo que legitima -por regla general- la decisi\u00f3n[3]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Tal enfoque es particularmente relevante cuando los derechos son numerosos, ya que una persona que ha adquirido una porci\u00f3n de tierra expresada en porcentaje y en un metraje considerable, enfrenta, en la mayor\u00eda de los casos, la imposibilidad de financiar la partici\u00f3n total de esos derechos. En tales situaciones, la imposibilidad de cumplir con la partici\u00f3n de la totalidad del metraje no debe interpretarse como un impedimento para la protecci\u00f3n de los derechos de quien ha comprado en buena lid solo una parte de dicho terreno. En este sentido, los tribunales, a fin de tutelar eficazmente el derecho patrimonial fundamental de la propiedad, deben buscar una soluci\u00f3n procesal adecuada que permita la individualizaci\u00f3n del derecho de propiedad sin que la persona que ha comprado est\u00e9 obligada a permanecer en un estado de indivisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Hay que tener en cuenta que ejercer la tutela judicial diferenciada<\/em> significa reconocer la necesidad de adaptarse a las particularidades de cada caso, en aras de hacer justicia de forma equitativa y adecuada a las circunstancias[4]<\/a>. Justamente, en un caso como este, con una nota particular, en el que el metraje del inmueble es muy elevado, lo que hace pr\u00e1cticamente imposible para el comprador pagar la mensura de todo el terreno para la partici\u00f3n, la cual, como regla general, prev\u00e9 el reglamento como requisito para el deslinde, se plantea la dificultad inherente a aplicar la norma de forma estricta. Ante este escenario, y dado que el reglamento proh\u00edbe el deslinde por cuotas porcentuales, la justicia sugiere diferenciar este tipo de situaciones, no “retorciendo”<\/em> la norma, sino interpret\u00e1ndola conforme a los principios de equidad, proporcionalidad y razonabilidad, buscando una soluci\u00f3n que respete el fin \u00faltimo de la norma, que no es otro que propiciar el pleno disfrute del derecho de propiedad<\/em>, sin aplicar una interpretaci\u00f3n literal que conduzca a un resultado desproporcionado o injusto para las partes involucradas.<\/p>\n\n\n\n

La jurisprudencia de los tribunales ha mostrado que, en ciertos casos, el deslinde puede ser acogido incluso cuando los derechos constan en un formato porcentual en un certificado de t\u00edtulo, lo cual, en rigor, convertir\u00eda dicha papeler\u00eda en una suerte de “constancia anotada”[5]<\/strong><\/a><\/em>. De hecho, la Direcci\u00f3n Regional de Mensuras Catastrales est\u00e1 aprobando deslindes basados en derechos porcentuales<\/em>, a pesar de que, inicialmente, el reglamento t\u00e9cnico proh\u00edbe tal pr\u00e1ctica[6]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, los tribunales, si no advierten vulneraci\u00f3n de derechos de terceros, deben ejercer una tutela diferenciada<\/em> en estos casos, reconociendo el derecho del comprador que ha adquirido una porci\u00f3n porcentual[7]<\/a>. Esto se encuentra en l\u00ednea con el principio de justicia<\/em>, que exige otorgar a cada quien lo que leg\u00edtimamente le corresponde. La efectividad de esta tutela judicial se basa en la capacidad de los jueces para adaptarse a las circunstancias concretas, garantizando la seguridad jur\u00eddica<\/em> y protegiendo los derechos de los adquirentes de bienes en formato porcentual, cuando, por el elevado porcentaje, no resulte posible para el comprador pagar la partici\u00f3n por el todo, que es la regla general. La comentada ser\u00eda la excepci\u00f3n, diferenciando, con la debida motivaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

\n\n\n\n

[1]<\/a> La regularizaci\u00f3n parcelaria<\/em>, en su esencia, constituye una modalidad de deslinde administrativo<\/em>. En aquellos casos en los que no existen contradicciones ni circunstancias que requieran un examen exhaustivo por parte de los tribunales de jurisdicci\u00f3n original, se establece este tr\u00e1mite administrativo directo, que permite una tramitaci\u00f3n m\u00e1s \u00e1gil desde la Direcci\u00f3n Regional de Mensuras Catastrales hasta el Registro de T\u00edtulos. Este no es el primer intento del sistema por agilizar las solicitudes de individualizaci\u00f3n de derechos en situaciones donde no haya controversia entre las partes. Con la Resoluci\u00f3n n\u00fam. 3642-2016, que instauraba el Reglamento de Desjudicializaci\u00f3n de Deslinde y Procedimientos Diversos, el \u00f3rgano del Pleno de la Suprema Corte de Justicia hab\u00eda concebido los deslindes administrativos<\/em>; sin embargo, la denominaci\u00f3n “deslinde”<\/em> en aquella oportunidad gener\u00f3 una controversia considerable, lo que llev\u00f3 a la anulaci\u00f3n de esa parte por el Tribunal Superior Administrativo (TSA). Esto se debi\u00f3 a que el art\u00edculo 130, p\u00e1rrafo, de la Ley n\u00fam. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que el deslinde<\/em> es un proceso contradictorio<\/em>. En consecuencia, siendo la ley superior al reglamento en el sistema de fuentes, no era posible que un reglamento contraviniera el car\u00e1cter contradictorio<\/em> del deslinde<\/em>. Esa decisi\u00f3n, buena o mala, fue acatada por el Poder Judicial: los deslindes administrativos fueron descontinuados, lo que provoc\u00f3 una nueva congesti\u00f3n de los tribunales inmobiliarios debido a la gran cantidad de solicitudes de deslinde<\/em> que deb\u00edan judicializarse. No obstante, por suerte, se retom\u00f3 la f\u00f3rmula administrativa con el nuevo Reglamento para la Regularizaci\u00f3n Parcelaria y el Deslinde. No hay raz\u00f3n para temer a esta modalidad, que ha demostrado ser altamente eficiente, pues, ante cualquier situaci\u00f3n que requiera un estudio m\u00e1s profundo, el asunto se judicializa de inmediato, conforme a lo previsto en la normativa.<\/p>\n\n\n\n

[2]<\/a> MONCI\u00d3N<\/strong>, Segundo E. La litis, los incidentes y la demanda en referimiento en la jurisdicci\u00f3n inmobiliaria<\/em>, 4ta. edici\u00f3n, pp. 521-522).<\/p>\n\n\n\n

[3]<\/a> Cfr JORGE PRATS<\/strong>, Eduardo. Comentarios a la Ley Org\u00e1nica del Tribunal Constitucional y de los Procedimientos Constitucionales<\/em>, pp. 36-37.<\/p>\n\n\n\n

[4]<\/a> Viene al caso aquello que Arist\u00f3teles denomin\u00f3 \u201cjusticia animada\u201d<\/em>. En efecto, la ley tiene reglas generales, corresponde a los tribunales aplicarlas con justeza a cada caso concreto, d\u00e1ndole una razonable concreci\u00f3n. Para ello, evidentemente, debe aplicarse una debida motivaci\u00f3n<\/em> que se baste en hecho y en derecho. A saber: \u201cLa esencia de la justicia estriba en la particularizaci\u00f3n de las normas (\u2026) El legislador puede proveer justicia tan solo en un plano relativamente general y abstracto. La tarea de realizar lo que Arist\u00f3teles llam\u00f3 \u201cjusticia animada\u201d, la de impartir justicia en el caso concreto, le corresponde al juez\u201d (TR\u00cdAS MONGE<\/strong>, Jos\u00e9. Teor\u00eda de adjudicaci\u00f3n<\/em>, p. 400).<\/p>\n\n\n\n

[5]<\/a> Se sostiene com\u00fanmente que, aunque la documentaci\u00f3n corresponda a un certificado de t\u00edtulo<\/em> (CT), en realidad deber\u00eda considerarse como una suerte de constancia anotada<\/em> (CA). Esto se debe a que el CT implica una mensura que abarca la totalidad de los derechos, debidamente delimitados. No obstante, al venderse una parte del inmueble, los derechos ya no se refieren a la totalidad, sino \u00fanicamente a la porci\u00f3n que contin\u00faa siendo propiedad del vendedor. En consecuencia, la propiedad se limitar\u00eda a una fracci\u00f3n de la superficie original, lo cual, en t\u00e9rminos estrictos, corresponder\u00eda a lo que define una CA, que tiene por objeto la validaci\u00f3n de derechos sobre porciones espec\u00edficas del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

[6]<\/a> Cabe se\u00f1alar, sin que resulte innecesario, que la aprobaci\u00f3n t\u00e9cnica no obliga al tribunal de jurisdicci\u00f3n original. Aunque la Direcci\u00f3n Regional de Mensuras Catastrales correspondiente haya aprobado t\u00e9cnicamente el deslinde, el tribunal tiene la facultad, y la obligaci\u00f3n, de rechazar dicho levantamiento parcelario si detecta alg\u00fan aspecto jur\u00eddico, e incluso t\u00e9cnico, que considere irregular. Para ello, el tribunal puede recurrir a inspecciones u otros recursos t\u00e9cnicos a fin de evaluar con mayor profundidad el caso. De hecho, este tipo de rechazos se presenta con relativa frecuencia.<\/p>\n\n\n\n

[7]<\/a> El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, en sinton\u00eda con la cuesti\u00f3n constitucional, de cara al Estado constitucional de derecho, ha emitido una valiosa doctrina jurisprudencial sobre la tutela judicial diferenciada, a saber: \u201cuna garante administraci\u00f3n de justicia sugiere ejercer una tutela diferenciada y, dadas las particularidades del caso concreto, dar como regular el procedimiento de que se trata, al margen de que expresamente el legislador no haya previsto la hip\u00f3tesis de que el Abogado del Estado remita el asunto a los tribunales cuando estime que no existe un aspecto penal en el caso, tomando en consideraci\u00f3n que, como se ha visto, las partes, en definitiva, han sometido sus pretensiones, marcando la extensi\u00f3n del proceso y el alcance de la sentencia a intervenir” (<\/em>Sentencia n\u00fam.0031-TST-2024-S-00245 dictada, el 06 de mayo del 2024, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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