Resumen

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Una lectura integral y crítica de la Ley núm. 85-25, examinando su alcance, ámbito de aplicación, distribución de competencias, procedimiento, recursos, ejecución de las sentencias, inconstitucionalidad diferida de la Ley 396-19 y su implicación en el ámbito del desalojo, protección frente a los desalojos ilegales y régimen transitorio, y contrastando cada uno de estos aspectos con el antiguo Decreto núm. 4807 y con la evolución del derecho francés, desde el Code civil y la Ley 89-462 hasta las reformas ALUR y ELAN. Todo ello, identificando qué cambia realmente, qué problemas resuelve, qué interrogantes deja abiertos y cuáles serán los desafíos de la jurisprudencia para armonizar celeridad, seguridad jurídica, derecho de propiedad, protección del inquilino y tutela judicial efectiva; propiciando la comprensión cabal de la nueva justicia locativa dominicana desde la ley, la práctica procesal, la Constitución y el derecho comparado, para valorar, con vasta base jurídica, si la indicada Ley 85-25 logra convertir la relación de alquiler en un espacio de mayor equilibrio, previsibilidad y auténtica justicia.

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Palabras claves

Ley 85-25, alquileres, desahucio, desalojo ilegal, Decreto 4807, arrendamiento, competencia, procedimiento, recursos, ejecución, derecho francés.

Contenido

I.- Mirada preliminar a la nueva concepción del alquiler y el desahucio en la República Dominicana: la Ley núm. 85-25 frente al régimen anterior y al modelo francés, II.- Sobre el objeto y el ámbito de aplicación de la ley 85-25, III.- Del contrato de alquiler y del destino del inmueble, IV.- Sobre el contenido, renta, pago de gastos legales, reajuste de precio y plazo del contrato de alquiler, V.- Sobre la causa de terminación del contrato de alquiler, VI.- Sobre la garantía del pago de alquileres y las medidas conservatorias, VII.- De las obligaciones del propietario, reparaciones ofertas y prohibiciones, VIII.- De las obligaciones del inquilino, uso y aviso de deterioro del inmueble alquilado, IX.- De los tribunales competentes, X.- Sobre el procedimiento en las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, XI- Sobre la sentencia dictada en materia de alquileres, XII.- Sobre los recursos en materia de alquileres, XIII.- De la competencia del tribunal de primera instancia para alquileres de inmuebles para fines comerciales y actividades sin fines de lucro, XIV.- Sobre la ejecución de la sentencia dictada en materia de alquileres, XV.- De la Dirección Central de la Policía de protección judicial, XVI.- De la ejecución ilegal del desalojo, del ejercicio temerario y de las sanciones, XVII.- De las disposiciones transitorias, XVIII.- Sobre las disposiciones finales de la Ley núm. 85-25, XIX.- Sobre la entrada en vigencia de la Ley núm. 85-25, XX.- Conclusión

I.- Mirada preliminar a la nueva concepción del alquiler y el desahucio en la República Dominicana: la Ley núm. 85-25 frente al régimen anterior y al modelo francés

En la República Dominicana, producto de la dispersión normativa, la obsolescencia de buena parte de la regulación existente y la necesidad de adecuar el régimen de alquileres a las transformaciones económicas y sociales experimentadas en las últimas décadas fue promulgada la Ley núm. 85-25, sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, publicada en la Gaceta Oficial núm. 11211 del 15 de agosto de 2025. Esta legislación supone una reordenación integral del régimen jurídico del alquiler, al concentrar en un mismo cuerpo normativo las reglas aplicables a las relaciones entre propietarios e inquilinos, tanto respecto de inmuebles destinados a vivienda como de aquellos afectados a actividades comerciales o sin fines de lucro.

La nueva ley sustituye un régimen caracterizado por la coexistencia de normas de distinta época y alcance, entre ellas, las Leyes núms. 4314 de 1955 y 17-88, así como el Decreto núm. 4807 de 1959, y procura articular, dentro de una concepción contemporánea del derecho de obligaciones y contratos, la protección de las partes con la seguridad jurídica, la autonomía de la voluntad, la estabilidad de las relaciones arrendaticias y la tutela judicial efectiva. De este modo, el alquiler deja de ser contemplado exclusivamente desde la perspectiva del control del desahucio y pasa a ser regulado como una relación contractual de naturaleza patrimonial, en la que convergen derechos y obligaciones recíprocos cuya ejecución debe desenvolverse conforme a la ley, al contrato, a la buena fe y a los principios generales que gobiernan la contratación privada.

En este contexto, la Ley núm. 85-25 representa un cambio relevante de paradigma: procura conciliar la protección del inquilino frente a actuaciones arbitrarias con el reconocimiento del derecho del propietario a disponer y aprovechar económicamente su inmueble, evitando que la regulación del alquiler se convierta, por un lado, en un mecanismo de desprotección del inquilino o, por otro, en una restricción desproporcionada del derecho de propiedad y de la libertad contractual. Su finalidad, por tanto, no se agota en disciplinar el desahucio, sino que se proyecta sobre el conjunto de la relación jurídica arrendaticia, desde su formación y ejecución hasta su terminación y las consecuencias jurídicas derivadas de esta.

En pocas palabras, al tenor del Decreto núm. 4807 de 1959, el contrato de alquiler se concebía dentro de un régimen marcadamente intervencionista y de control público, en el que la autonomía de la voluntad de las partes quedaba fuertemente condicionada por las facultades atribuidas al Control de Alquileres de Casas y Desahucios para autorizar aumentos o rebajas de la renta, controlar determinadas causas de desahucio y, en general, intervenir en la relación arrendaticia. Ello suponía que la estabilidad del vínculo contractual y, particularmente, su terminación, no dependían exclusivamente de las estipulaciones contractuales ni del ejercicio de las acciones ante los tribunales, sino también de la intervención previa de una autoridad administrativa, concebida bajo la lógica de una legislación de protección y control propia de un contexto excepcional.

Ahora, en cambio, con la vigente Ley núm. 85-25, sobre Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, el criterio del legislador ha sido superar ese modelo de control administrativo del alquiler y establecer un régimen legal integral de naturaleza predominantemente contractual, orientado a armonizar la autonomía de la voluntad, la seguridad jurídica, la buena fe, la protección equilibrada de arrendadores y arrendatarios y el derecho de propiedad. La relación arrendaticia pasa así a ser regulada desde una perspectiva más acorde con el derecho común de los contratos y las obligaciones, reservándose la intervención judicial para la tutela de los derechos e intereses controvertidos y para las consecuencias propias de la terminación o incumplimiento del contrato.

Hay que recordar que el contexto del Decreto núm. 4807 de 1959fue el de un régimen de emergencia nacional, establecido al amparo de las Leyes núms. 2700 de 1951 y 5112 de 1959, que habilitaron al Poder Ejecutivo para adoptar medidas extraordinarias dirigidas, entre otros propósitos, a garantizar la seguridad interna y procurar viviendas para la población. De ahí que el decreto instituyera un sistema de fuerte intervención administrativa en la relación arrendaticia, particularmente en materia de fijación de alquileres y autorización de desahucios. Sin embargo, con el transcurso del tiempo y la superación de las circunstancias excepcionales que justificaron ese régimen, comenzó a plantearse con mayor intensidad la necesidad de armonizar sus disposiciones con el derecho constitucional de propiedad y con la naturaleza esencialmente contractual del arrendamiento.

La jurisprudencia, incluso antes de la entrada en vigor de la nueva legislación sobre alquileres, ya había comenzado a propiciar ese desplazamiento del inquilinato desde una lógica de control administrativo hacia una concepción predominantemente contractual. Un referente particularmente significativo fue la sentencia núm. 125, de 27 de marzo de 2013, de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, en la que se sostuvo que, superada en gran medida la situación de emergencia que había dado origen al Decreto núm. 4807, el derecho de propiedad no podía continuar sometido a restricciones que no resultaran razonables. Dicha alta Corte advirtió, además, que impedir al propietario disponer del inmueble dentro de los términos convenidos con el inquilino terminaría por convertir el arrendamiento en una suerte de derecho real de carácter perpetuo, semejante a la enfiteusis.

Este precedente resulta particularmente importante porque no desconoció en bloque la vigencia del artículo 3 del Decreto núm. 4807, sino que dirigió el control constitucional hacia una consecuencia concreta de este texto: la imposibilidad de considerar la llegada del término convenido como causa suficiente para poner fin al contrato de alquiler. En otras palabras, la Suprema Corte procuró preservar la regulación especial en aquello que todavía pudiera encontrar justificación constitucional, pero rechazó que ella pudiera interpretarse en el sentido de desnaturalizar la temporalidad propia del contrato de arrendamiento y perpetuar indefinidamente el vínculo contra la voluntad del propietario.

El Tribunal Constitucional, posteriormente, mediante su sentencia TC/0174/14, del 11 de agosto de 2014, avanzó todavía más en esta dirección. En su jurisprudencia sobre el referido artículo 3 del Decreto núm. 4807, declaró inconstitucional este artículo en su conjunto, no solamente la interpretación relativa a la llegada del término contractual. Con ello, consciente o no de todas sus consecuencias institucionales, la indicada corporación constitucional terminó afectando la propia estructura normativa sobre la cual descansaba la intervención del Control de Alquileres de Casas y Desahucios, órgano administrativo al que el decreto atribuía competencia para autorizar determinados desahucios y decidir controversias relativas al precio y a la estabilidad del alquiler[1].

Así, antes de la vigente Ley núm. 85-25, ya podía advertirse una tensión creciente entre el viejo modelo de protección administrativa del inquilino y los principios contemporáneos del derecho contractual, la autonomía de la voluntad y el derecho constitucional de propiedad. La jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia había iniciado un proceso de relectura constitucional del régimen, procurando impedir que la protección del arrendatario terminara convirtiendo un derecho personal derivado del contrato en una posición jurídica prácticamente real y perpetua; mientras que el Tribunal Constitucional, al declarar inconstitucional el artículo 3 del decreto, incidió de manera mucho más profunda sobre el entramado institucional que sostenía aquel modelo.

Es precisamente sobre ese terreno jurisprudencial y constitucionalmente problematizado, tal como se ha venido comentando, que interviene la consabida Ley núm. 85-25, no simplemente para sustituir unas reglas por otras, sino parareformular legislativamente el régimen del alquiler desde una concepción más compatible con la naturaleza contractual del alquiler, como modalidad contractual, procurando, al mismo tiempo, preservar una tutela efectiva del alquiler y reconocer al propietario una facultad de disposición sobre su inmueble que no quede anulada por la existencia del contrato.

Mirada al sistema francés. Es importante saber que en Francia no existe, como ha querido el legislador dominicano con la actual Ley núm. 85-25, un cuerpo legal que concentre en un mismo texto todo lo relacionado con los alquileres de viviendas, inmuebles destinados a actividades comerciales y aquellos utilizados para actividades sin fines de lucro. Allá existe, por el contrario, un régimen jurídico fragmentado y especializado, construido a partir de diversos cuerpos normativos que se complementan según la naturaleza y el destino del inmueble[2]. Básicamente, el arrendamiento se rige por las disposiciones generales del Code civil relativas al bail (contrato de arrendmaiento), que constituyen el derecho común de la relación arrendaticia, y, tratándose de viviendas destinadas a constituir la residencia principal del inquilino, por la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, cuyas disposiciones son de orden público y cuyo régimen ha sido objeto de importantes reformas, entre ellas las introducidas por la Ley ALUR de 24 de marzo de 2014 y la Ley ELAN de 23 de noviembre de 2018. Esta legislación especial no regula indistintamente todo tipo de alquiler residencial: establece regímenes particulares para la vivienda no amueblada, la vivienda amueblada y el denominado bail mobilité.

Para los arrendamientos de locales destinados a la explotación de actividades comerciales o artesanales, el régimen se encuentra principalmente en el Code de commerce, particularmente en sus artículos L. 145-1 y siguientes, que contienen el estatuto de los denominados baux commerciaux, con reglas propias sobre duración, renovación, renta, terminación y derechos de las partes[3]. En cuanto a los inmuebles destinados a otras actividades, su régimen dependerá de la naturaleza del contrato, del destino del inmueble y, en su caso, de la legislación especial aplicable, sin que pueda afirmarse la existencia de un estatuto francés único y general equivalente al establecido por la Ley 85-25. A ello se agregan, según la cuestión examinada, las disposiciones del Code de procédure civile, del Code des procédures civiles d’exécution y del Code de la construction et de l’habitation, particularmente relevantes cuando el conflicto alcanza la fase judicial, la ejecución de la sentencia o la expulsión del ocupante.

En la actualidad, por tanto, el derecho francés de los alquileres debe ser entendido como un sistema normativo plural, especializado y de aplicación diferenciada, antes que como un régimen unitario contenido en una sola ley. Pero existen coincidencias sustanciales que pasaremos a ver a lo largo de este ensayo, tales como la importancia reconocida al contrato de arrendamiento, la determinación legal de los derechos y obligaciones del arrendador y del inquilino, la protección de la vivienda, la regulación de la terminación del vínculo, la exigencia de determinadas actuaciones previas al proceso judicial, la intervención del juez en los conflictos derivados del arrendamiento, la protección del contradictorio y del derecho de defensa, y la preocupación común por conciliar la protección del arrendatario con la efectividad de los derechos del propietario y la ejecución de las decisiones judiciales.

Dicho todo lo anterior, a modo de cierre conceptual, ha de convenirse en que, en Francia, respecto del contrato de alquiler, en sintonía con la actual concepción de este contrato en nuestro país, la relación arrendaticia parte de su reconocimiento como verdadero contrato, tanto en el Código Civil como en la legislación especial sobre vivienda. En efecto, el artículo 1709 del Code civil define el louage des choses (arrendamiento de cosas), precisamente, como el contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, a cambio de un precio; y, como expresión particularmente clara de la temporalidad del vínculo, el artículo 1737 dispone que el arrendamiento escrito cesa de pleno derecho al llegar el término pactado, sin necesidad de dar preaviso[4].

Ello no significa que el derecho francés consagre una libertad absoluta del arrendador. En materia de vivienda habitual, la legislación especial, particularmente la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, ha establecido, tal como hemos mencionado más arriba, un régimen de orden público destinado a proteger al arrendatario: existen duraciones mínimas, mecanismos de reconducción y condiciones estrictas para el congé (aviso de terminación del contrato) dado por el arrendador. Este último, por ejemplo, solamente puede fundarse en determinadas causas legalmente previstas, como la recuperación personal de la vivienda, la venta o un motivo legítimo y serio.

La diferencia de enfoque con la República Dominicana resulta particularmente ilustrativa. Mientras el antiguo régimen dominicano del Decreto núm. 4807 había llevado la protección del inquilino hasta configurar un sistema de intervención administrativa previa sobre la propia terminación del contrato, el modelo francés demuestra que la protección en materia de alquileres puede articularse sin negar la naturaleza contractual y temporal del arrendamiento. La protección del inquilino se consigue mediante normas imperativas que disciplinan la duración, la renovación y las causas de terminación, pero dentro de una estructura en la que el contrato sigue siendo el punto de partida y el término del vínculo conserva relevancia jurídica.

Por ello, desde una perspectiva comparada, podría afirmarse que el derecho francés ofrece un punto de equilibrio entre dos exigencias que no son necesariamente contradictorias: la estabilidad del inquilino y la temporalidad del contrato. El legislador puede limitar la facultad de terminación del arrendador en atención a la función social de la vivienda, sin transformar por ello el derecho personal del inquilino en una suerte de derecho real perpetuo sobre el inmueble. Y en comparación con la República Dominicana, la Ley núm. 85-25 parece insertarse precisamente en esa tendencia de retorno del alquiler a su matriz contractual, ya no desde el esquema excepcional y predominantemente administrativo del Decreto núm. 4807, sino desde la necesidad de conciliar la protección del inquilino con la autonomía privada, la fuerza obligatoria del contrato, la seguridad jurídica y el derecho del propietario a recuperar y disponer de su inmueble conforme al marco legal y a lo pactado. La experiencia francesa permite, así, advertir que proteger al inquilino no exige necesariamente desnaturalizar el contrato de alquiler; exige, más bien, establecer límites legales razonables al poder contractual del arrendador, preservando al mismo tiempo la estructura temporal y sinalagmática del vínculo.

II.- Sobre el objeto y el ámbito de aplicación de la ley 85-25

Como se ve, el legislador, al definir el objeto de la ley en su artículo 1, ha optado por una formulación amplia, al someter a regulación las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen con ocasión del alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro. Es decir, la ley no se limita al tradicional ámbito del alquiler habitacional, sino que extiende expresamente su radio de protección y disciplina a otras manifestaciones económicamente relevantes de la relación arrendaticia, reconociendo que el alquiler constituye una figura contractual susceptible de proyectarse sobre realidades jurídicas y económicas diversas.

En otras palabras, la Ley núm. 85-25 no tiene como único norte la protección de quien ocupa un inmueble para satisfacer una necesidad habitacional, sino que procura establecer un régimen jurídico común de la relación arrendaticia inmobiliaria, con independencia de que el inmueble sea utilizado para vivienda, para el desarrollo de una actividad comercial o para una actividad sin fines de lucro. Esta amplitud resulta coherente con uno de los propósitos expresamente perseguidos por el legislador, que es superar la insuficiencia de una regulación que tradicionalmente había concentrado su atención en el alquiler de viviendas, dejando al margen otras relaciones contractuales de significativa importancia económica y social.

Por otro lado, en el artículo 2, relativo al ámbito de aplicación, el legislador ha establecido una regla de aplicación general en todo el territorio nacional, pero acompañada de exclusiones expresas. Esto supone que la ley constituye, en principio, el régimen general aplicable a los contratos de alquiler de inmuebles comprendidos en su objeto, pero no desplaza aquellos regímenes especiales que, por la naturaleza del bien, de la actividad desarrollada o de la condición de una de las partes, han sido deliberadamente sustraídos de su ámbito.De suerte y manera que quedan fuera de su aplicación las fincas rurales, las pensiones y hospedajes, determinados inmuebles vinculados a zonas francas, los alquileres turísticos o recreativos de hasta noventa días, los bienes estatales dados en alquiler o arrendamiento y, finalmente, cualquier actividad comercial sometida a una ley especial. La técnica legislativa empleada es, por tanto, la de una delimitación positiva y negativa del ámbito de aplicación: la ley define primero las relaciones que pretende regir y, a continuación, identifica aquellas materias que, por contar con una regulación especial o por responder a una naturaleza particular, quedan fuera de su disciplina.

Esta precisión reviste especial importancia desde la perspectiva del derecho contractual, pues permite entender que la Ley núm. 85-25 no pretende convertirse en un estatuto universal de todo contrato que tenga por objeto el uso y disfrute temporal de un inmueble. Se trata, más bien, de un régimen especial del alquiler inmobiliario, cuya aplicación debe determinarse atendiendo, en primer término, a la naturaleza del inmueble, al destino contractual y a la eventual existencia de una legislación especial. De ahí que, en los supuestos excluidos, cobren particular relevancia las estipulaciones contractuales, las normas especiales que correspondan y, supletoriamente, las disposiciones del Código Civil sobre el contrato de alquiler.

Por ejemplo, no sería materia de la Ley núm. 85-25, aunque tenga por objeto mediato el uso y disfrute de un inmueble, si el negocio jurídico versa, en sí, sobre una finca rural, pues esta ha sido expresamente excluida de su ámbito de aplicación. Distinto sería si el contrato recae sobre un inmueble urbano destinado a vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, en cuyo caso, satisfechas las demás condiciones legales, sí quedaría sometido al régimen de la ley. Igual que si, por ejemplo, se trata de un alquiler de inmueble con fines turísticos o recreativos cuya duración no exceda de noventa días, ello sería extraño al sistema jurídico especial de la Ley núm. 85-25, porque el propio legislador ha decidido sustraer esta modalidad de contratación de su ámbito, presumiblemente por sus características particulares y por la existencia de una dinámica contractual distinta de la que caracteriza al arrendamiento ordinario y estable.

Lo que sí sería materia de esta ley sería, por ejemplo, el alquiler de un apartamento destinado a vivienda habitual, el de un local destinado a una actividad comercial o el de un inmueble destinado al desarrollo de una actividad sin fines de lucro, siempre que no concurra alguna de las exclusiones expresamente previstas por el artículo 2. En estos casos, la relación contractual queda comprendida dentro del ámbito material de la Ley núm. 85-25 y, por consiguiente, sus disposiciones deben ser tomadas en consideración al determinar los derechos, obligaciones y consecuencias jurídicas derivados del alquiler y, particularmente, de su terminación. En definitiva, los tribunales, al ser apoderados de demandas relacionadas con alquileres y desahucios, deben tener en consideración, como cuestión preliminar, si la relación jurídica controvertida se encuentra realmente comprendida dentro del ámbito de aplicación de la Ley núm. 85-25. No basta, por tanto, con constatar que existe un contrato mediante el cual una persona ocupa o utiliza un inmueble a cambio de una contraprestación; es necesario determinar qué inmueble se alquila, cuál es su destino, cuál es la duración y naturaleza del negocio jurídico y si concurre alguna de las exclusiones previstas por el artículo 2. Y, siendo el juzgado de paz un tribunal de excepción, si el negocio jurídico resulta no ser propio de la ley 85-25, la incompetencia pudiera ser solicitada o, incluso, ser declarada de oficio por el juzgado de paz, en caso de no pedirlo ninguna de las partes.

Por lo precedentemente expuesto, Igualmente, los litigantes deben saber, de entrada, que no toda controversia derivada de la ocupación onerosa de un inmueble puede ser encuadrada automáticamente en la Ley núm. 85-25. La correcta identificación de la naturaleza del negocio jurídico y de su ámbito normativo constituye un presupuesto indispensable para determinar las reglas sustantivas y procesales aplicables, las obligaciones de las partes, las causas y consecuencias de la terminación del vínculo y, en definitiva, la jurisdicción y el cauce procesal por los que habrá de discurrir la controversia.

En concreto, la Ley núm. 85-25 rige los contratos de alquiler de bienes inmuebles destinados a tres finalidades expresamente identificadas por el legislador: 1.- vivienda, 2.- comercio y 3.- actividades sin fines de lucro. Ese es el punto de partida para determinar su ámbito material. Ahora bien, esa regla general no es absoluta, ya que el propio legislador ha establecido, de manera expresa, los límites y excepciones que sustraen determinadas relaciones de su régimen. Así, conforme al artículo 2, quedan fuera de la ley: 1) las fincas rurales; 2) las pensiones y hospedajes; 3) los parques o empresas de zonas francas sometidos a la legislación correspondiente; 4) los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración no exceda de noventa días; 5) los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) cualquier actividad comercial regida por una ley especial.

Por consiguiente, no basta con que exista un contrato mediante el cual se conceda a una persona el uso o disfrute temporal de un inmueble a cambio de un precio para que, por ese solo hecho, resulte aplicable la Ley núm. 85-25. Es necesario, además, que el negocio se encuentre dentro de las categorías materiales que la ley contempla y que no concurra ninguna de las exclusiones expresamente previstas; con lo cual, el ejercicio para determinar si un litigio queda sometido a este régimen especial es, por tanto, bastante concreto: primero, verificar si estamos ante un alquiler de inmueble; segundo, determinar si su destino es la vivienda, el comercio o una actividad sin fines de lucro; y tercero, comprobar que el negocio no corresponda a ninguna de las seis categorías que el artículo 2 excluye. Solo superados estos tres filtros podrá afirmarse que la controversia se encuentra, en principio, dentro del ámbito de la Ley núm. 85-25 y, por ende, es atribución del juzgado de paz.

Si no supera los indicados filtros, porque, por ejemplo, se trata de una finca rural, de un alquiler turístico de hasta noventa días o de una actividad comercial sometida a una legislación especial, la Ley núm. 85-25 no es el estatuto jurídico aplicable a esa relación, ni pueden trasladarse a ella, sin una justificación normativa independiente, sus disposiciones especiales sobre terminación del contrato, desahucio o competencia judicial. En tal hipótesis, habrá que acudir al régimen especial que corresponda o, en su defecto, al derecho común de los contratos y a las reglas generales de competencia, según la naturaleza concreta del negocio jurídico.

¿Y los alquileres cortos realizados mediante plataformas como Airbnb, entran en el objeto de la Ley núm. 85-25?

La respuesta a esta interrogante, a la luz de la Ley 85-25 vigente, es que el alquiler de corta duración por plataformas como Airbnb, que no es la única, puede quedar fuera de su ámbito, pero hay que distinguir cuidadosamente entre un simple alquiler temporal y un alojamiento turístico o recreativo. El punto decisivo está en el artículo 2, numeral 4, de la Ley núm. 85-25, que excluye expresamente: «Los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días». Por tanto, una renta de corta estancia realizada mediante Airbnb, cuando tenga efectivamente finalidad turística o recreativa y no exceda de noventa días, no queda sometida al régimen de la Ley 85-25. No importa, en principio, que la operación se instrumente mediante una plataforma digital: lo determinante es la naturaleza y finalidad del uso del inmueble y su duración. Esta exclusión es además coherente con el propio objeto de la Ley 85-25, que regula alquileres destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro.

Hay que tener en cuenta, algo muy elemental, pero no es ocioso recordarlo, que Airbnb no constituye, por sí solo, una categoría jurídica. Esto es importante para el estudio. «Airbnb» es una plataforma, no un tipo contractual previsto por la Ley 85-25 ni en ninguna otra ley o código. Por ello, no todo alquiler realizado a través de Airbnb queda automáticamente excluido. Por ejemplo, conceptualmente, un alquiler residencial ordinario puede entrar en la Ley 85-25, pero un alquiler turístico o recreativo menor de 90 días está expresamente excluido, y un alquiler superior a 90 días no queda excluido por el solo numeral 4, habrá que determinar su verdadera naturaleza y destino. De suerte y manera que un propietario podría anunciar un inmueble en Airbnb, pero celebrar con el ocupante una relación que, por su duración, finalidad y características, sea realmente un alquiler de vivienda. En ese supuesto no sería correcto concluir automáticamente que la Ley 85-25 es inaplicable simplemente porque intervino Airbnb.

Surge, a partir de todo lo precedentemente expuesto, la siguiente pregunta: ¿existe actualmente una ley específica para plataformas como Airbnb o las rentas cortas? La respuesta es que no se registra hasta el mes de agosto de 2026 una ley dominicana que haya creado un estatuto legal integral y específico de los alquileres de corta duración mediante Airbnb equivalente, por ejemplo, a la regulación especial que Francia ha construido para determinadas modalidades de arrendamiento. Lo que sí existe actualmente es un proceso de regulación administrativa del hospedaje turístico de corta duración impulsado por el Ministerio de Turismo. En julio de 2026 se informó que el indicado ministerio había concluido vistas públicas sobre proyectos destinados a crear el Registro Nacional de Hospedaje Turístico (Renatur) y establecer requisitos para esta modalidad. Airbnb manifestó públicamente su respaldo a esa regulación, precisamente porque se encuentra en proceso de formalización[5]. Esto es significativo, al momento actual, que el sector está siendo objeto de un proceso regulatorio turístico, pero no debe confundirse ese proceso con la existencia de una ley especial ya promulgada que regule integralmente los Airbnb.

Pero existe, además, una dimensión tributaria que no debe obviarse. En efecto, la ausencia de una ley específica de Airbnb no significa ausencia de regulación jurídica. La DGII ha tratado expresamente operaciones relacionadas con Airbnb desde la perspectiva tributaria. En una consulta técnica de 2023, por ejemplo, consideró que determinadas operaciones de alquiler realizadas para posteriormente ser explotadas mediante Airbnb constituían una actividad comercial y estaban sujetas al ITBIS, además de las correspondientes reglas de retención del Impuesto sobre la Renta, según las circunstancias de la operación[6]. Esto demuestra que debemos distinguir tres planos: 1.- Régimen civil o locativo, 2.- Régimen turístico y 3.- Régimen tributario.

Un alojamiento de corta duración puede estar excluido de la Ley 85-25 y, sin embargo, quedar sometido a normas turísticas, fiscales, municipales, de propiedad horizontal (Ley de condominios, que permite que el consorcio de propietarios prohíba, por reglamento, rentas cortas por Airbnb), seguridad, uso de suelo u otras disposiciones especiales, según el caso. Para los fines de este ensayo, concerniente al ámbito y aplicación de la Ley 85-25, La Ley 85-25, porque esta ley dominicana hizo expresamente lo que hemos observado en Francia mediante el estudio comparado que hemos venido desarrollando hasta esta parte, en el sentido de delimitar su ámbito y excluir determinadas modalidades que requieren un régimen diferente. En efecto, el legislador dominicano no dejó simplemente fuera los alquileres turísticos por omisión; los excluyó expresamente cuando no exceden de noventa días.

En definitiva,en la República Dominicana, los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración no exceda de noventa días están expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley núm. 85-25. Esta exclusión comprende, en principio, las operaciones de renta corta realizadas mediante plataformas como Airbnb, siempre que respondan verdaderamente a una finalidad turística o recreativa y se mantengan dentro del límite temporal establecido por el legislador. Sin embargo, la exclusión de la Ley 85-25 no equivale a ausencia de regulación: estas operaciones pueden quedar sometidas, en el marco de la teoría general del contrato (de alquiler en este caso), a la normativa turística, tributaria, municipal, de propiedad horizontal, mediante la Ley de Condominios núm. 5038 de 1958, y demás disposiciones especiales que resulten aplicables. A la fecha, el país se encuentra, además, tal como hemos señalado antes, en un proceso de formalización regulatoria específico de los hospedajes turísticos de corta duración, impulsado por el Ministerio de Turismo.

Cabe resaltar, en el contexto de todo lo anterior, que hay una cuestión muy interesante para la temática de alquileres a la luz de la Ley 85-25, y consiste en la excepción de los 90 días, que merece ser examinada con mucho cuidado, porque permite preguntar qué sucede con un alquiler temporal de 91 días, 120 días o seis meses, especialmente cuando se realiza por Airbnb, pero el ocupante utiliza el inmueble como residencia. Ahí la delimitación entre alquiler de vivienda, alquiler turístico y alojamiento temporal puede generar problemas de calificación jurídica. Parecería, de entrada, que en este contexto la jurisprudencia debería inclinarse, con fundamento en el principio de razonabilidad de la ley consagrado en el artículo 40.15 de la Constitución, por establecer una interpretación material y finalista de la relación locativa, antes que una aplicación puramente mecánica del límite de los noventa días. Y es que, si el inmueble es utilizado efectivamente como vivienda del ocupante y no existe una verdadera finalidad turística o recreativa, resultaría difícilmente razonable que la sola superación del plazo de noventa días transforme, por sí misma, la naturaleza jurídica del contrato. De suerte que no debería atenderse exclusivamente al número de días contratados, sino también al destino real del inmueble, a la finalidad perseguida por las partes y a las circunstancias concretas de la ocupación. En otras palabras, el plazo de noventa días constituye un elemento legal relevante, pero no necesariamente un criterio absoluto para calificar una relación como turística o residencial.

Lo que equivale a decir que la exclusión legal de los alquileres turísticos de corta duración no debería convertirse en una vía para sustraer aviesamente verdaderos alquileres de vivienda del régimen protector de la Ley 85-25, ni, en sentido contrario, para someter a dicho régimen relaciones que por su naturaleza son genuinamente turísticas o recreativas. El desafío jurisprudencial consistirá, precisamente, en preservar ese equilibrio mediante una calificación jurídica que sea coherente con la finalidad de la norma, razonable en sus efectos y respetuosa de la seguridad jurídica. Ya veremos el rumbo jurisprudencial que tome esta cuestión con el paso del tiempo. Por lo pronto, como hemos dicho, resta aspirar a que prevalezca una interpretación razonable, útil y justa, en pro de la seguridad jurídica, la tutela judicial efectiva y la adecuada correspondencia entre la realidad de la relación contractual y el régimen jurídico que efectivamente le resulte aplicable.

Finalmente, antes de pasar a estudiar comparativamente el esquema que rige en Francia, de cara a lo que tenemos actualmente en el país con la Ley núm. 85-25, resulta de interés comentar que la temática de alquileres cortos mediante plataformas como Airbnb impacta también el aspecto competencial, ya que a la luz de la citada Ley núm. 85-25, la distribución de la competencia entre el juzgado de paz y del tribunal de primera instancia es bastante clara y responde principalmente al destino contractual del inmueble. En efecto, cuando el contrato es de un alquiler para fines de vivienda, el Juzgado de Paz es el competente, porque el artículo 28 dispone que el Juzgado de Paz en atribuciones especiales de alquileres y desahucios del lugar donde se encuentra el inmueble conoce, en primer grado, de todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas. Por tanto, quedan dentro de esta competencia, entre otras, las controversias por falta de pago, resiliación o terminación a futuro del contrato, desalojo, incumplimiento de obligaciones contractuales, daños derivados del contrato, llegada del término, conforme al régimen especial, y las cuestiones accesorias que la propia ley atribuye al juez de paz cuando conoce alquileres de inmuebles destinados a la vivienda.

Justamente, el artículo 29 refuerza esta concentración, pues atribuye al mismo juez que conoce de la demanda principal las demandas accesorias de validez de embargo, desembargo, declaración afirmativa, validez del acta de reconocimiento de deuda y las contestaciones surgidas durante el proceso. Por otro lado, cuando el inmueble está destinado al comercio o a una actividad sin fines de lucro: Juzgado de Primera Instancia. Al respecto, el artículo 40 cambia expresamente el órgano competente, correspondiendo al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde está localizado el inmueble conocer, en primer grado, de todas las demandas o contestaciones que surjan del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Y también aquí opera la concentración procesal, ya que, conforme al párrafo I del artículo 40, ese tribunal conoce accesoriamente de las demandas de validez de embargo, desembargo, declaración afirmativa, validez del acta de reconocimiento de deuda y demás contestaciones que surjan durante el proceso.

¿Y qué ocurre con un alquiler turístico o Airbnb? Aquí hay que hacer un paso previo, y es determinar si la Ley 85-25 resulta aplicable. Como vimos, la ley excluye los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración no sea mayor de 90 días. Si el supuesto encaja verdaderamente en esa exclusión, no se activa ni la competencia especial del Juzgado de Paz del artículo 28 ni la del Juzgado de Primera Instancia del artículo 40. La determinación del régimen aplicable debe hacerse antes de atribuir competencia conforme a la Ley 85-25. Con todo, el Juzgado de Paz, vale recordar, es competente, en atribuciones especiales, para las controversias derivadas de los contratos de alquiler de viviendas; el Juzgado de Primera Instancia es competente para las controversias derivadas de contratos de alquiler destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Y ambos deben ser apoderados del lugar donde se encuentra el inmueble. Los artículos 28 y 40, por tanto, contienen simultáneamente una regla de competencia material especializada y una regla de competencia territorial vinculada a la localización del inmueble.

Mirada al sistema francés. En el sistema francés la delimitación del régimen aplicable al alquiler responde, igualmente, a una técnica de especialización normativa, aunque con una estructura particularmente desarrollada. El punto de partida sigue siendo el concepto civil de louage des choses: el artículo 1709 del Code civil, previamente citado en la parte introductoria de este ensayo, define el arrendamiento como el contrato por el cual una parte procura a la otra el disfrute de una cosa durante cierto tiempo y a cambio de un precio. A partir de esa concepción general, el legislador francés ha establecido regímenes especiales atendiendo principalmente al destino del inmueble y a la naturaleza de la relación arrendaticia. Así ocurre, de manera destacada, con la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, cuyo régimen es de orden público y se aplica a los inmuebles destinados a vivienda o a uso mixto profesional y habitacional que constituyan la residencia principal del arrendatario. La propia ley delimita cuidadosamente su campo de aplicación y excluye, entre otros, determinadas viviendas colectivas, los inmuebles amueblados sometidos a su régimen especial, los baux mobilité, las viviendas vinculadas al ejercicio de una función o empleo y determinadas locaciones de carácter temporal.

La comparación con la Ley núm. 85-25 dominicana resulta particularmente interesante. En ambos ordenamientos, la existencia de un contrato de alquiler no determina, por sí sola, la aplicación de un único estatuto jurídico. Es necesario identificar la naturaleza del negocio, el destino del inmueble, su duración y, sobre todo, si existe una legislación especial que desplace el régimen general. La diferencia está en que el derecho francés ha desarrollado con mayor intensidad esta estratificación de los regímenes arrendaticios, de manera que junto al régimen general del louage del Code civil coexisten estatutos especiales para determinadas categorías de alquileres.

De ahí que, tanto en Francia como en la República Dominicana, la primera operación jurídica ante una controversia de alquileres debe ser la calificación del negocio y la determinación del régimen legal que le resulta aplicable. En Francia, sin embargo, esta operación conduce a un sistema normativo particularmente diferenciado: no es lo mismo un alquiler sometido al régimen de la residencia principal que un alquiler amueblado, un bail mobilité o una locación temporal. En la República Dominicana, la Ley núm. 85-25 adopta una técnica semejante al definir un ámbito general y enumerar expresamente sus exclusiones; pero su aplicación debe complementarse, cuando corresponda, con el Código Civil y con las legislaciones especiales que gobiernen las relaciones excluidas. En definitiva, la comparación francesa permite comprender mejor el alcance del artículo 2 de la Ley núm. 85-25:las exclusiones no son meras precisiones accesorias, sino auténticas fronteras normativas. Determinar si un contrato está dentro o fuera de ellas no constituye una cuestión secundaria, pues de esa calificación dependerá el régimen sustantivo aplicable y, en los casos en que la propia ley atribuya una competencia jurisdiccional especial, también el tribunal llamado a conocer de la controversia.

III.- Del contrato de alquiler y del destino del inmueble

Sobre el contrato de alquiler[7], el artículo 3 sostiene, concretamente, que este constituye un negocio jurídico bilateral y sinalagmático, mediante el cual una parte se obliga a conceder temporalmente a la otra el uso y goce de un inmueble, mientras esta última asume, como contraprestación esencial, el pago de un precio cierto y determinado. Esto significa que el legislador ha recogido, en esencia, la estructura clásica del contrato de arrendamiento, haciendo descansar la relación en prestaciones recíprocas: la cesión temporal del uso y disfrute del inmueble, de un lado, y el pago de la renta, del otro.

Es decir, la definición legal pone de manifiesto que el alquiler es, ante todo, un contrato de naturaleza patrimonial y temporal, del que nacen derechos y obligaciones recíprocos para propietario e inquilino. No se trata, por tanto, de la constitución de un derecho real sobre el inmueble, sino de la atribución convencional de un derecho personal de uso y goce, limitado por el tiempo y por las condiciones establecidas en el contrato y en la ley. Esta precisión resulta particularmente relevante si se recuerda la evolución jurisprudencial examinada respecto del Decreto núm. 4807: la nueva legislación parte expresamente de la naturaleza contractual del alquiler, sin perjuicio de las normas imperativas destinadas a proteger a las partes.

La misma disposición reconoce, además, la posibilidad de que cualquiera de los contratantes actúe mediante poder especial, permite incorporar al contrato una reserva de adquisición u opción de compra y, tratándose de alquileres comerciales o destinados a asociaciones sin fines de lucro, admite expresamente el pacto arbitral para la solución de las controversias. Con ello, el legislador no solamente define el alquiler, sino que reconoce un espacio relevante para el ejercicio de la autonomía privada, permitiendo que las partes estructuren determinados aspectos de su relación conforme a sus intereses, siempre dentro de los límites establecidos por el ordenamiento.

Por otro lado, sobre el destino del inmueble, el legislador ha querido que este constituya un elemento jurídicamente relevante de la relación de alquiler. En efecto, conforme al artículo 4, el uso del inmueble debe corresponder a una de las finalidades contempladas por la ley, que son vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro, y debe quedar expresamente consignado en el contrato. Esto significa que el destino convenido no constituye una simple referencia circunstancial acerca de la manera en que el inquilino pretende utilizar el inmueble, sino que integra el contenido contractual y delimita el ejercicio legítimo del derecho de uso concedido al arrendatario. Y,a falta de estipulación expresa, la propia ley establece un criterio supletorio: el inmueble deberá destinarse al uso que anteriormente haya tenido o al que corresponda conforme a su propia naturaleza. Se evita así que el silencio contractual genere una libertad absoluta de utilización, pues el destino puede ser determinado por elementos objetivos vinculados al inmueble y a su utilización precedente.

Más importante aún, el párrafo II del citado artículo 4 dispone que el cambio de destino no autorizado expresamente por el propietario faculta a este para invocar la rescisión del contrato, incluso cuando dicho cambio no le ocasione perjuicio. La solución es jurídicamente significativa: el legislador no condiciona la facultad resciliatoria a la demostración de un daño patrimonial concreto, sino que reconoce valor propio al incumplimiento de la destinación contractual. En consecuencia, cuando las partes han convenido que el inmueble será utilizado para un determinado propósito, el inquilino no puede modificar unilateralmente ese elemento del contrato bajo el argumento de que el nuevo uso resulta inocuo para el propietario. En definitiva, el destino contractual funciona como un límite al derecho de uso y goce conferido al arrendatario. La ley protege así no solamente el interés económico del arrendador, sino también la fuerza vinculante de lo pactado: quien recibe contractualmente el uso de un inmueble para una finalidad determinada debe ejercer ese derecho dentro de los confines objetivos del contrato, salvo que obtenga la autorización expresa del propietario para modificarlo.

Mirada al sistema francés. En el esquema de Francia, el tema del contrato de alquiler y del destino del inmueble aparece, igualmente, construido sobre una concepción esencialmente contractual. El artículo 1709 del Code civil, varias veces citado ya, define el arrendamiento de cosas como el contrato por el cual una parte se obliga a procurar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, a cambio de un precio que esta se obliga a pagar[8]. Se trata, por tanto, de una concepción sustancialmente coincidente con la adoptada por el artículo 3 de la Ley núm. 85-25: uso y goce temporal, precio y reciprocidad de prestaciones.

En cuanto al destino del inmueble, el derecho francés le atribuye también una relevancia propiamente contractual. El artículo 1728 del Code civil establece entre las obligaciones principales del arrendatario la de utilizar razonablemente la cosa arrendada y hacerlo conforme al destino que le haya sido dado por el contrato o, en ausencia de estipulación, conforme al destino que pueda presumirse atendiendo a las circunstancias[9]. De este modo, el destino no constituye una circunstancia meramente accidental del contrato, sino que delimita el contenido del derecho de uso concedido al arrendatario.La consecuencia jurídica también resulta significativa. En efecto, conforme al artículo 1729 del Code civil, cuando el arrendatario utiliza la cosa de manera irrazonable, la destina a un uso distinto de aquel para el cual fue destinada o de ese uso resulta un daño para el arrendador, este puede, según las circunstancias, solicitar la resiliación del contrato de arrendamiento[10]. Existe, por consiguiente, una clara correspondencia con el artículo 4, párrafo II, de la Ley núm. 85-25, aunque la formulación dominicana presenta una particularidad, que es que permite al propietario invocar la resiliación por el cambio no autorizado del destino incluso cuando este no le haya ocasionado perjuicio.

La comparación del nuevo sistema dominicano con el francés permite advertir, entonces, una coincidencia conceptual importante, y es que tanto el derecho dominicano como el francés conciben el destino del inmueble como un elemento delimitador del derecho de uso del arrendatario y como una exigencia derivada de la fuerza obligatoria del contrato. El inquilino no recibe una facultad genérica e ilimitada sobre el inmueble; recibe el derecho a utilizarlo dentro de los términos para los cuales le fue concedido. Ahora bien, el sistema francés presenta una mayor diferenciación según la clase de alquiler. En materia de vivienda sometida a la Ley de 6 de julio de 1989, por ejemplo, el artículo 7 impone al inquilino la obligación de usar pacíficamente los locales conforme al destino que les haya sido atribuido por el contrato[11]. Esto revela que la legislación especial francesa, aun cuando introduce importantes normas de protección del inquilino, no abandona la estructura contractual del alquiler ni despoja al destino convenido de su fuerza jurídica.

De ahí que pueda establecerse una interesante línea comparativa: la Ley núm. 85-25 dominicana se aproxima, en este aspecto, a la concepción civil francesa del arrendamiento, al reconocer que el contrato determina el marco dentro del cual puede ejercerse el uso y goce del inmueble. La diferencia fundamental no está, por tanto, en reconocer o no la relevancia del destino, sino en la intensidad y las consecuencias que cada ordenamiento atribuye a su modificación o incumplimiento. Mientras el derecho francés articula esta cuestión dentro de un sistema general de alquiler (louage) complementado por estatutos especiales según el destino y naturaleza del inmueble, la Ley núm. 85-25 establece una regla expresa y particularmente categórica: el cambio no autorizado del destino contractual puede justificar la terminación del vínculo aun sin acreditarse un perjuicio al propietario. En definitiva, en ambos sistemas el destino del inmueble es una manifestación concreta de la autonomía contractual: determina aquello para lo cual el inquilino recibió el goce de la cosa y, al mismo tiempo, marca uno de los límites jurídicos de ese goce.

IV.- Sobre el contenido, renta, pago de gastos legales, reajuste de precio y plazo del contrato de alquiler

En lo relativo al contenido del contrato de alquiler, el legislador ha procurado establecer un contenido mínimo obligatorio, de manera que el contrato no se limite a identificar genéricamente a las partes y el inmueble, sino que permita determinar con precisión el objeto, el destino, la renta, la forma de pago, su duración y el régimen de notificaciones. Es decir, el artículo 5 busca dotar al contrato de un alto grado de determinación y certeza, reduciendo los espacios de incertidumbre que posteriormente puedan convertirse en fuentes de litigios. Particular importancia tiene la exigencia de describir detalladamente el inmueble, sus instalaciones, accesorios y estado de conservación, así como individualizar los muebles cuando formen parte del alquiler. Se favorece así la seguridad jurídica y probatoriade la relación arrendaticia.

Por otro lado, sobre la garantía personal del contrato, la ley reconoce al propietario la facultad de requerir un fiador solidario, quien queda obligado, en defecto del inquilino, por las obligaciones derivadas del contrato. Esto significa, concretamente, que la solidaridad del fiador no constituye una consecuencia automática de todo contrato de alquiler, sino una garantía que puede ser exigida por el propietario y que deberá quedar incorporada a la relación contractual. Particularmente relevante es que, en caso de tácita reconducción, la garantía se prolonga hasta la entrega del inmueble, salvo que el propietario haya comunicado oportunamente el término del contrato conforme a lo acordado.

De su lado, en relación con la renta, la ley sostiene que esta será la que libremente estipulen las partes, estableciendo como regla supletoria que el pago se efectuará por períodos mensuales, salvo pacto contrario. Esto significa que la Ley núm. 85-25 abandona, en este aspecto, el esquema de fijación administrativa propio del antiguo Decreto núm. 4807 y reconoce expresamente el papel central de la autonomía de la voluntad en la determinación del precio del arrendamiento. A ello agrega una garantía de naturaleza probatoria: el arrendador debe entregar recibo por las cantidades recibidas, salvo que las partes hayan convenido otro mecanismo que permita acreditar efectivamente el cumplimiento.

Y ya sobre los gastos de corretaje y gastos legales, el legislador ha establecido reglas diferenciadas. La comisión de corretaje corresponde a quien haya contratado al corredor, mientras que la publicación u oferta del inmueble se presume ordenada por el propietario. Los gastos legales ocasionados con motivo del contrato de alquiler, por su parte, se distribuyen por partes iguales entre propietario e inquilino, salvo las consecuencias que puedan derivarse de actuaciones posteriores o de obligaciones específicamente asumidas por una de las partes.

En cuanto al reajuste del precio, la ley vuelve a colocar en primer plano el acuerdo contractual: será el que las partes hayan convenido. Sin embargo, tratándose de inmuebles destinados a vivienda, establece un límite legal cuando no exista acuerdo expreso sobre el reajuste, pues este no podrá exceder del diez por ciento (10 %) de la renta. Se trata, por tanto, de una solución que intenta conciliar la libertad contractual con una protección mínima del arrendatario frente a incrementos unilaterales desproporcionados.

Finalmente, respecto del plazo y la renovación del contrato, la ley reconoce igualmente la libertad de las partes para determinar su duración, pero establece reglas destinadas a evitar la incertidumbre cuando no exista una manifestación expresa de voluntad en contrario. El plazo debe constar en el contrato y, de no manifestarse la voluntad de no renovarlo, opera la prórroga automática. En los contratos verbales de vivienda, la ley presume un plazo mínimo de un año, mientras que para inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro presume un mínimo de dos años. Si se produce la tácita reconducción, se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales y por el mismo período.

En conjunto, estas disposiciones muestran que la Ley núm. 85-25 procura estructurar el alquiler sobre una base de certeza contractual, autonomía de la voluntad y continuidad del vínculo, sin abandonar determinados mecanismos de protección imperativa, tal como el límite del reajuste de la renta para vivienda, destinados a equilibrar la posición jurídica de las partes. El contrato adquiere así un papel central: es el instrumento mediante el cual se determina la mayor parte del contenido de la relación arrendaticia, mientras que la ley interviene para fijar sus elementos mínimos, suplir los silencios contractuales y establecer límites allí donde considera necesario proteger la estabilidad y seguridad de la relación.

Mirada al derecho francés. Sobre estos aspectos del contenido, la renta, el reajuste del precio y el plazo del contrato de alquiler, en Francia se parte, igualmente, de la concepción del alquiler como un contrato en el que la autonomía de la voluntad ocupa un lugar relevante, aunque su alcance varía considerablemente según la naturaleza del alquiler y, especialmente, cuando se trata de la vivienda que constituye la residencia principal del arrendatario. El Code civil de aquel país originario de nuestro derecho establece el marco general del arrendamiento, mientras que la legislación especial introduce reglas imperativas para determinadas categorías de alquileres.

En cuanto al contenido del contrato, el derecho francés exige, para los alquileres sometidos a la Ley de 6 de julio de 1989, un contrato escrito y conforme a un modelo reglamentario, acompañado de determinadas informaciones y documentos relativos al inmueble. La exigencia responde a una finalidad semejante a la perseguida por el artículo 5 de la Ley núm. 85-25: individualizar adecuadamente el inmueble, precisar las condiciones esenciales de la relación y reducir la incertidumbre probatoria. La diferencia es que el sistema francés ha desarrollado con mayor detalle los requisitos formales y documentales según la categoría de alquiler.

Por otro lado, respecto de la renta, el principio francés tampoco puede reducirse a una libertad absoluta del propietario. En el régimen general del Code civil, el precio constituye la contraprestación del goce concedido; pero, tratándose de vivienda habitual, la Ley de 1989 establece diversas limitaciones y mecanismos de regulación del alquiler, especialmente en determinados territorios. El reajuste durante la vigencia del contrato puede estar sujeto a una cláusula de revisión, normalmente vinculada al indice de référence des loyers (IRL), dentro de los límites establecidos por la legislación especial. De esta manera, el derecho francés intenta preservar la economía del contrato sin permitir que la renta pueda ser modificada arbitrariamente por una sola de las partes.

En relación con el plazo, se aprecia una diferencia particularmente significativa respecto del esquema dominicano. El Code civil parte de la temporalidad del arrendamiento y reconoce que el contrato escrito termina al llegar el término pactado; sin embargo, para el alquiler de vivienda principal, la Ley de 1989 establece duraciones mínimas y mecanismos de renovación, de manera que la estabilidad del arrendatario queda protegida por normas imperativas. Así, el propietario no puede simplemente disponer de la terminación del vínculo en cualquier momento: debe respetar las condiciones, plazos y causas que la legislación especial establece. Esto permite apreciar una diferencia de técnica legislativa interesante. La Ley núm. 85-25 dominicana y el derecho francés coinciden en reconocer al contrato como fuente primaria de determinación de la renta, el plazo y las condiciones esenciales del alquiler; pero Francia desarrolla con mayor intensidad un sistema de límites imperativos según el tipo de alquiler. En particular, la vivienda habitual recibe una protección especial que incide sobre la renta, la duración, la renovación y la terminación del vínculo.

En definitiva, mientras la Ley núm. 85-25 parece descansar, en estos aspectos, en una mayor confianza en la autonomía contractual, complementada por límites puntuales, tales como el tope del diez por ciento para determinados reajustes de vivienda cuando no exista acuerdo, el modelo francés articula la autonomía privada con una regulación imperativa mucho más diferenciada según el destino y naturaleza del inmueble. Ambos sistemas, sin embargo, parten de una premisa común: el alquiler es un contrato temporal y oneroso, cuyo contenido debe quedar suficientemente determinado, pero cuya ejecución y terminación pueden estar sometidas a límites legales destinados a preservar el equilibrio entre la libertad contractual y la protección de la parte jurídicamente más vulnerable.

V.- Sobre la causa de terminación del contrato de alquiler

En torno a la importante cuestión relativa a la terminación del contrato de alquiler[12], que antes de la entrada en vigor de la Ley núm. 85-25 había generado particular tensión en el ámbito jurisprudencial, especialmente en torno a los efectos de la llegada del término contractual, la citada ley establece ahora un régimen expreso y sistemático. El artículo 10 dispone que el contrato puede terminar por mutuo acuerdo, llegada del término convenido previa denuncia de una de las partes, pérdida del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor, incumplimiento de las obligaciones contractuales o utilización ilícita del inmueble. Esto significa que el legislador ha querido determinar positivamente las principales causas de extinción del vínculo, otorgando a la terminación por vencimiento del plazo un reconocimiento que no tenía cabida clara dentro de la estructura del antiguo Decreto núm. 4807.

Como puede verse, la llegada del término convenido adquiere ahora una relevancia jurídica expresa. El contrato es concebido por la propia ley como temporal —artículo 3— y el artículo 9 permite que las partes determinen libremente su plazo, aunque establece su prórroga automática cuando ninguna de ellas manifieste su voluntad de no renovarlo. Por ello, vencimiento y prórroga no son conceptos contradictorios: el contrato llega al término originalmente convenido, pero puede producirse su continuidad cuando opera la renovación prevista legalmente. La denuncia adquiere así una función esencial: exteriorizar la voluntad de impedir que opere esa prolongación del vínculo.

El artículo 10, numeral 3, contempla, por su parte, la pérdida del inmueble por caso fortuito o fuerza mayor cuando la destrucción o inhabilitación haga imposible su utilización. La ley agrega que, aun extinguido el contrato por esta causa, subsisten las deudas y créditos generados hasta el momento de la pérdida, cuya liquidación corresponderá a quien resulte obligado. Se trata de una consecuencia coherente con la idea de que la imposibilidad sobrevenida de continuar ejecutando el contrato no borra retroactivamente las obligaciones ya nacidas.

El incumplimiento contractual, previsto en el artículo 10, numeral 4, constituye otra causa de terminación. Aquí la ley se aparta de una concepción según la cual el alquiler solo podría concluir por las causas vinculadas a la intervención administrativa y reconoce expresamente la fuerza extintiva del incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes. La utilización ilícita del inmueble, contemplada en el numeral 5 del mismo artículo, constituye igualmente una causa autónoma de terminación, reforzada por el deber impuesto en el artículo 4 de respetar el destino contractual del inmueble.

Particular consideración merece el fallecimiento del inquilino. El artículo 11 establece que la muerte no produce automáticamente la extinción del contrato, sino que determinados sujetos, en el orden establecido por la propia disposición: cónyuge, persona con quien mantenía una relación marital de hecho y ascendientes o descendientes convivientes, pueden subrogarse de pleno derecho hasta la vigencia del contrato, siempre que se garantice al propietario el pago de la renta. La ley procura así conciliar la naturaleza personal del contrato con la protección de la estabilidad habitacional de quienes integraban el núcleo de convivencia del inquilino fallecido. Si ninguno manifiesta su voluntad de subrogarse dentro de los treinta días siguientes al fallecimiento, el contrato queda resiliado de pleno derecho, conforme al propio artículo 11.

También el abandono del inmueble recibe un tratamiento específico en el artículo 12. El abandono no libera al inquilino de las obligaciones contractuales, pero, una vez comprobado en las condiciones previstas por la ley, produce la resiliación unilateral del contrato por parte del inquilino. La disposición distingue, además, según el inmueble se encuentre abierto, caso en el cual interviene un notario público, o cerrado, supuesto en el que corresponde al juez de paz realizar la apertura, comprobación y entrega del inmueble, sin perjuicio de las acciones para reclamar las rentas vencidas.

Mirada al sistema francés. En Francia, la cuestión de la terminación del contrato de alquiler se articula sobre una lógica que, aunque reconoce la fuerza obligatoria del contrato y la relevancia de su término, presenta una regulación especialmente desarrollada para el alquiler de vivienda habitual. En el régimen general del Code civil, el artículo 1737 establece, como regla de principio, que el arrendamiento escrito cesa de pleno derecho al llegar el término fijado, sin necesidad de denuncia[13]. El artículo 1738 contempla, no obstante, la hipótesis de que, vencido el contrato escrito, el arrendatario permanezca en posesión y el arrendador lo deje continuar, supuesto en el cual se produce un nuevo arrendamiento conforme a las reglas aplicables.

Ahora bien, tratándose de vivienda destinada a residencia principal, la Ley francesa núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, introduce un régimen especial. Su artículo 10 establece que el contrato tiene una duración mínima de tres años cuando el arrendador es una persona física y de seis años cuando se trata de una persona jurídica. Si el arrendador no comunica oportunamente su voluntad de poner término al contrato conforme al artículo 15, este se reconduce tácitamente o se renueva[14]. La comparación del sistema francés con el dominicano resulta particularmente interesante. Mientras el artículo 10 de la Ley núm. 85-25 dominicana reconoce la llegada del término convenido como causa de terminación, aunque exige la previa denuncia de una de las partes, el derecho francés distingue entre el régimen general del Code civil, en el que el término del contrato escrito produce en principio su terminación automática, y el régimen especial de vivienda, en el que la falta de congé del arrendador permite la reconducción o renovación del contrato[15].

Esta diferencia es jurídicamente significativa: el derecho francés no desconoce el término contractual, pero la legislación especial de vivienda condiciona sus efectos frente al inquilino. El propietario que desea poner fin al alquiler no puede limitarse, en este ámbito, a esperar el vencimiento: debe respetar las formalidades y los plazos del congé. Además, cuando el congé procede del arrendador, el artículo 15 de la Ley de 1989 exige que esté justificado por la decisión de recuperar o vender la vivienda o por un motivo legítimo y serio, incluyendo el incumplimiento de las obligaciones del inquilino; el plazo de preaviso del propietario es, como regla, de seis meses[16].

También existe una aproximación notable entre ambos sistemas en materia de fallecimiento y abandono del arrendatario. La legislación francesa dispone que, ante el abandono del domicilio o la muerte del arrendatario, el contrato puede continuar en beneficio de determinadas personas que convivían con él, tales como cónyuge, descendientes, pareja vinculada por PACS, ascendientes, concubino notorio o personas a cargo, bajo las condiciones legales. Si no existe ninguna persona que reúna los requisitos, el contrato queda extinguido de pleno derecho. De ahí que pueda advertirse una coincidencia conceptual importante entre el artículo 11 de la Ley núm. 85-25 y el régimen francés: la muerte del inquilino no es tratada necesariamente como un hecho extintivo inmediato del contrato, pues el ordenamiento reconoce la posibilidad de continuidad del vínculo en favor de determinadas personas vinculadas al ocupante. La diferencia está en la técnica legislativa empleada y en las condiciones concretas de la subrogación.

En cuanto al incumplimiento, el derecho francés también reconoce su relevancia como causa de terminación. En materia de vivienda, el artículo 15 de la Ley de 1989 considera expresamente el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario como ejemplo de motif légitime et sérieux para el congé (notificación) del arrendador. De esta manera, el incumplimiento contractual no queda fuera del régimen protector de la vivienda, sino que opera dentro de los mecanismos legalmente establecidos para poner fin al vínculo[17].

En definitiva, la comparación franco-dominicana permite observar una evolución paralela, aunque con técnicas distintas. La Ley núm. 85-25 dominicana reconoce expresamente la temporalidad del alquiler, incorpora la llegada del término como causa de terminación y regula sus principales consecuencias dentro de una estructura contractual. Francia, de su lado, parte del principio civilista de que el arrendamiento escrito termina al vencimiento del término (artículo 1737 del Code civil), pero superpone a ese principio, para la vivienda habitual, un régimen especial de duración mínima, reconducción, renovación y congé (notificación) que limita la libertad del propietario para poner fin unilateralmente a la relación. Así, mientras la nueva legislación dominicana parece orientarse hacia la recuperación del contrato como eje de la relación de alquiler, el modelo francés muestra que esa contractualización no necesariamente implica ausencia de regulación imperativa: el contrato continúa siendo la fuente del vínculo, pero la ley puede determinar hasta dónde llega la libertad de las partes cuando está comprometida la estabilidad de la vivienda.

VI.- Sobre la garantía del pago de alquileres y las medidas conservatorias

En materia de garantías, los artículos 13 al 16 completan esta estructura. En efecto, el artículo 13 limita a dos meses de renta el depósito exigible en los alquileres destinados a vivienda, mientras que para los inmuebles comerciales o destinados a actividades sin fines de lucro permite que la cuantía sea acordada por las partes. El artículo 14 contempla el registro del contrato para fines de oponibilidad frente a terceros; el artículo 15 regula el depósito bancario de la garantía y el artículo 16 establece las condiciones para su devolución, permitiendo al arrendador retenerla total o parcialmente cuando el inmueble no sea restituido en las condiciones pactadas, siempre que comunique oportunamente las razones y aporte evidencias objetivas.

Asimismo, los artículos 17 y 18 introducen una dimensión procesal y cautelar particularmente relevante. El propietario puede trabar embargo retentivo, previa intimación y con fundamento en el contrato, para garantizar el cobro de rentas u otras obligaciones derivadas del alquiler[18]; pero el inquilino dispone de una facultad equivalente para asegurar la devolución de las sumas entregadas en concepto de depósito. Las controversias sobre estas garantías corresponden al Juzgado de Paz, en materia de vivienda, y al Tribunal de Primera Instancia, en materia comercial o de entidades sin fines de lucro; sin perjuicio de que en estos últimos casos las partes puedan haber pactado arbitraje, conforme a los artículos 3, párrafo III, y 18.

En resumen, los artículos 9 a 18 de la Ley núm. 85-25 muestran una construcción mucho más completa que la existente bajo el antiguo régimen: el artículo 9 regula el plazo y la prórroga; el artículo 10 determina las causas de terminación; el artículo 11 contempla la subrogación por fallecimiento; el artículo 12 regula el abandono; los artículos 13 a 16 disciplinan la garantía y su restitución; y los artículos 17 y 18 establecen mecanismos de tutela conservatoria y solución de las controversias relativas a dicha garantía.

De este modo, el legislador ha procurado que la terminación del alquiler deje de ser una materia dominada por la antigua lógica excepcional del Decreto núm. 4807 y pase a desenvolverse dentro de una estructura más propia del derecho contractual: plazo determinado, prórroga, cumplimiento, incumplimiento, resolución, subrogación y consecuencias patrimoniales de la extinción. Se trata, en definitiva, de una regulación que reconoce la temporalidad del alquiler y la fuerza vinculante del contrato, pero que simultáneamente introduce reglas imperativas destinadas a proteger la continuidad habitacional, asegurar las obligaciones económicas y equilibrar la posición jurídica de arrendador y arrendatario.

Mirada al sistema francés. En Francia, la garantía del alquiler responde, igualmente, a una lógica de protección del crédito derivado del alquiler, aunque la técnica legislativa es distinta y, tratándose de la vivienda habitual, presenta límites particularmente precisos. El artículo 22 de la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, permite que el contrato prevea un dépôt de garantie destinado a garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, pero lo limita, como regla, a un mes de renta principal. Además, establece reglas detalladas para su restitución, permitiendo deducir las sumas que permanezcan legítimamente adeudadas, siempre que estén debidamente justificadas[19].

La comparación con el artículo 13 de la Ley núm. 85-25 resulta particularmente ilustrativa. Mientras el legislador dominicano permite para la vivienda un depósito de hasta dos meses de alquiler, el legislador francés ha optado por reducirlo a un mes de renta principal. En ambos casos, sin embargo, la garantía no tiene naturaleza de pago anticipado de la renta, sino una función estrictamente cautelar o asegurativa frente al eventual incumplimiento de las obligaciones del arrendatario. También es significativa la regulación francesa de la restitución de la garantía. Conforme al citado artículo 22, esta debe ser devuelta, en principio, dentro de los dos meses siguientes a la entrega de las llaves, pero el plazo se reduce a un mes cuando el estado de salida coincide con el estado de entrada. El arrendador puede deducir las cantidades que le sean legítimamente debidas, siempre que estén debidamente justificadas. Incluso, si incumple injustificadamente el plazo de restitución, la suma adeudada al arrendatario se incrementa en un 10 % de la renta mensual por cada período mensual iniciado de retraso.

Aquí existe una interesante coincidencia con el artículo 16 de la Ley núm. 85-25, que permite al arrendador dominicano retener total o parcialmente la garantía cuando el inmueble no haya sido restituido conforme a lo pactado, pero le impone el deber de comunicar al arrendatario, dentro de cinco días, las razones de la retención y acompañarlas de evidencias objetivas, tales como fotografías, cotizaciones y presupuestos. En ambos sistemas se advierte, por tanto, una misma preocupación: impedir que el depósito de garantía se convierta en una retención arbitraria del dinero del arrendatario. La legislación francesa regula, además, una figura que conviene distinguir del dépôt de garantie: el cautionnement, es decir, la fianza. El artículo 22-1 de la Ley de 1989 establece restricciones para que el arrendador pueda exigirla, particularmente cuando ya dispone de un seguro u otra garantía que cubra las obligaciones locativas, con determinadas excepciones[20]. Esta distinción permite advertir que, en el derecho francés, depósito de garantía y fianza son mecanismos jurídicamente diferentes, aunque ambos puedan cumplir una función económica de aseguramiento del cumplimiento contractual.

En cuanto a las medidas conservatorias, la comparación es todavía más interesante. La Ley núm. 85-25, en su artículo 17, tal como vimos más arriba, ha reconocido expresamente al arrendador la posibilidad de trabar embargo retentivo, previa intimación y con fundamento en el contrato de alquiler, para asegurar el cobro de las rentas y demás obligaciones derivadas del vínculo; y, en un evidente propósito de equilibrio, reconoce al arrendatario una facultad equivalente para garantizar la restitución de las sumas entregadas como depósito. El derecho francés, aunque también dispone de mecanismos destinados a asegurar el crédito del arrendador, no construye la cuestión exactamente sobre la misma premisa procesal. La eficacia ejecutiva o cautelar del contrato no deriva simplemente de su condición de contrato privado, sino del régimen general de las medidas o embargos conservatorios (saisies conservatoires), de las condiciones del crédito y de las reglas procesales aplicables. Por ello, la solución francesa permite distinguir conceptualmente entre la existencia de una obligación contractual de pagar la renta y la aptitud del contrato para servir, por sí solo, como fundamento suficiente de una determinada medida de ejecución o conservación.

Esta diferencia es importante para comprender la innovación del artículo 17 de la Ley núm. 85-25. El legislador dominicano ha optado por positivizar expresamente una consecuencia procesal de la naturaleza contractual del alquiler: si el contrato determina quién es acreedor, quién es deudor y cuál es la obligación cuyo cumplimiento se reclama, el propio contrato puede servir de fundamento para la medida conservatoria en los términos establecidos por la ley. De este modo, la nueva legislación parece cerrar la discusión que anteriormente existía sobre la aptitud del contrato de alquiler como acto bajo firma privada a los fines del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil.

En lo precedentemente expuesto se encuentra, quizás, uno de los puntos de mayor interés de la reforma. El artículo 17 no solamente regula una medida cautelar, revela una determinada concepción del contrato de alquiler. El legislador lo reconoce como un verdadero instrumento de crédito, susceptible de generar obligaciones patrimoniales suficientemente determinadas para justificar mecanismos de tutela conservatoria. La relación arrendaticia, tal como hemos venido estudiando, deja así de aparecer primordialmente como una relación sometida a un régimen administrativo excepcional y se presenta, cada vez con mayor claridad, como una relación contractual bilateral, patrimonial y jurídicamente exigible. En pocas palabras, mientras el derecho francés ofrece un régimen especialmente elaborado para asegurar y restituir el depósito de garantía, y separa cuidadosamente las distintas técnicas de garantía del crédito locativo, la Ley núm. 85-25 dominicana introduce una solución particularmente significativa al reconocer expresamente la dimensión cautelar del contrato de alquiler. El contraste confirma la evolución que atraviesa el sistema dominicano: del antiguo modelo del Decreto núm. 4807, construido alrededor del control administrativo de la relación locativa, hacia un régimen en el que el contrato, sus obligaciones y las herramientas judiciales de tutela patrimonial recuperan un lugar central.

VII.- De las obligaciones del propietario, reparaciones ofertas y prohibiciones

En relación con las obligaciones del propietario o arrendador, la Ley núm. 85-25 establece, en sus artículos 19 y siguientes, un régimen que concreta los deberes esenciales que derivan de la naturaleza sinalagmática del contrato de alquiler. No se limita a reconocer el derecho del propietario a percibir la renta, sino que le impone correlativamente el deber de procurar al arrendatario el goce útil, pacífico y seguro del inmueble durante toda la vigencia del vínculo contractual. Así, el artículo 19 exige la entrega del inmueble en condiciones adecuadas y obliga al arrendador a garantizar la legitimidad de su derecho, el uso y goce pacífico del bien, su estado de servicio, seguridad y salubridad, además de abstenerse de toda perturbación de hecho.

Como puede advertirse, en la relación contractual de alquiler, el propietario no conserva una libertad de disposición sobre el inmueble incompatible con los derechos que ha cedido temporalmente al arrendatario. Una vez celebrado el contrato, queda obligado a respetar el goce convenido y a permitir que el arrendatario disfrute del inmueble conforme al destino contractual, mientras este, a su vez, cumple con las obligaciones asumidas. Se proyecta aquí, con particular claridad, el principio de fuerza obligatoria del contrato: el propietario continúa siendo titular del derecho de propiedad, pero el ejercicio de las facultades inherentes a este debe resultar compatible con el derecho personal de uso y goce que ha concedido.

Con ello, el legislador procura trasladar al ámbito positivo de la relación en materia de alquiler las obligaciones que naturalmente derivan del contrato, particularmente aquellas vinculadas con la entrega, conservación y goce pacífico del inmueble. La obligación prevista en el artículo 19, numeral 1, de garantizar la legitimidad del derecho y el uso y goce pacífico guarda especial conexión con la garantía de evicción y con la obligación general del arrendador de asegurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

Por su parte, el artículo 20 desarrolla específicamente la obligación de realizar las reparaciones necesarias de mantenimiento, con el propósito de conservar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso convenido. La norma introduce, además, una consecuencia económica relevante: el propietario no puede incrementar la renta durante el período contractual en curso por el solo hecho de realizar tales reparaciones. El arrendatario, a su vez, tiene el deber de comunicar la necesidad de reparación, de modo que la ley estructura una verdadera cooperación contractual entre las partes para preservar el objeto del alquiler.

Particular importancia tiene el régimen previsto cuando las reparaciones obligan al arrendatario a desocupar temporalmente el inmueble.Conforme al artículo 20, párrafos II y III, se suspende durante ese período la obligación de pagar la renta; una vez terminados los trabajos, el propietario debe poner nuevamente el inmueble a disposición del arrendatario, quien reanudará el pago, mientras el término contractual se prorroga por un período equivalente al tiempo durante el cual las reparaciones hicieron imposible la ocupación. Se trata de una solución coherente con la reciprocidad de las prestaciones: si el arrendador no puede proporcionar temporalmente el goce que constituye el objeto esencial del contrato, tampoco resulta razonable exigir al arrendatario el pago íntegro de la contraprestación.

En cuanto a la destrucción del inmueble, el artículo 21 distingue entre destrucción total y parcial. La primera produce la resiliación de pleno derecho cuando deriva de caso fortuito o fuerza mayor; la segunda permite al arrendatario solicitar, según las circunstancias, una disminución de la renta o incluso la resiliación. El legislador incorpora así al régimen del alquiler las consecuencias propias de la imposibilidad sobrevenida de utilización del objeto contractual, preservando la correspondencia entre el goce efectivamente proporcionado y la renta exigible.

Por otro lado, el artículo 22 atribuye a los avisos de prensa y demás medios de publicidad mediante los cuales se ofrezca un inmueble en alquiler el carácter de oferta pública. Esta previsión resulta relevante porque desplaza el anuncio inmobiliario desde el terreno de la mera información comercial hacia el de una manifestación jurídicamente relevante de voluntad, sin perjuicio de las reglas generales sobre formación del contrato. La misma disposición prohíbe, además, las condiciones o limitaciones de carácter discriminatorio, introduciendo un límite legal al contenido de la oferta.

Finalmente, el artículo 23 aborda una cuestión de especial importancia para la estabilidad del vínculo: el cambio de propietario del inmueble durante la vigencia del contrato. La transmisión de la propiedad no autoriza al nuevo titular a desconocer unilateralmente el alquiler existente; por el contrario, este debe respetar la relación contractual en los mismos términos en que fue originalmente pactada. El legislador protege así la continuidad del vínculo frente a la mutación subjetiva de la titularidad del inmueble. Sin embargo, una vez llegado el término contractual, el nuevo propietario conserva la facultad de decidir si renueva o no el contrato.

En definitiva, los artículos 19 a 23 reflejan una concepción del alquiler en la que la propiedad del inmueble y la relación contractual deben coexistir armónicamente. El propietario conserva su derecho de propiedad, pero, al celebrar el contrato, asume obligaciones concretas de entrega, conservación, garantía de goce pacífico y respeto de la estabilidad contractual; el arrendatario, correlativamente, obtiene un derecho de uso y disfrute temporal jurídicamente protegido.Con ello, la Ley núm. 85-25 refuerza la dimensión propiamente contractual del inquilinato y abandona, en buena medida, la antigua lógica de mera tutela administrativa del ocupante, sustituyéndola por un sistema de derechos y obligaciones recíprocos cuyo fundamento inmediato se encuentra en el contrato y en la ley.

Mirada al sistema francés. En Francia, en relación con las obligaciones del propietario o arrendador y las reparaciones necesarias, se ha previsto un régimen que guarda una notable correspondencia con el establecido por los artículos 19 y 20 de la Ley núm. 85-25, aunque con una elaboración normativa más antigua y sistemática. En efecto, el artículo 1719 del Code civil impone al bailleur, por la propia naturaleza del contrato y sin necesidad de estipulación especial, el deber de entregar la cosa arrendada, mantenerla en condiciones de servir al uso convenido y garantizar al arrendatario el goce pacífico durante toda la duración del arrendamiento[21]. Es decir, en el sistema francés estas obligaciones no son concebidas como meras cargas accesorias que nacen exclusivamente de lo que las partes hayan pactado, sino como deberes que se desprenden de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento. Existe, en consecuencia, una correspondencia estructural con el artículo 19 de la Ley núm. 85-25: celebrado el bail, el propietario conserva la titularidad del bien, pero queda jurídicamente obligado a asegurar que el arrendatario pueda ejercer de manera efectiva y pacífica el uso y disfrute que constituye el objeto del contrato.

Particularmente ilustrativa es la regulación de las reparaciones. El artículo 1720 del Code civil dispone que el arrendador debe entregar la cosa en buen estado de reparación y realizar durante el arrendamiento las reparaciones que resulten necesarias, con excepción de aquellas que correspondan al arrendatario por su naturaleza[22]. Se encuentra aquí un fundamento civilístico muy próximo al artículo 20 de la Ley núm. 85-25: la obligación de conservación del inmueble no constituye una concesión graciosa del propietario, sino una consecuencia de la estructura sinalagmática del contrato. Ahora bien, tratándose de vivienda destinada a residencia principal, el derecho francés desarrolla todavía más estas obligaciones mediante el artículo 6 de la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989. El arrendador debe entregar una vivienda digna, en buen estado de uso y reparación, garantizar el goce pacífico y realizar las reparaciones distintas de las locativas que sean necesarias para conservar el inmueble conforme al uso previsto[23].

Como puede advertirse, existe una coincidencia sustancial entre ambos ordenamientos: el arrendador debe conservar el objeto contractual en condiciones de servir al destino convenido y garantizar al arrendatario el goce pacífico del inmueble. La diferencia está, sobre todo, en el grado de especialización normativa. Mientras la Ley núm. 85-25 formula estas obligaciones con carácter general para los alquileres comprendidos en su ámbito, Francia superpone al régimen común del Code civil una regulación especial particularmente intensa cuando se trata de vivienda habitual. Pero también resulta significativa la garantía por vicios o defectos de la cosa arrendada. El artículo 1721 del Code civil establece que el arrendador debe garantizar al arrendatario frente a los vicios o defectos del inmueble que impidan su utilización, incluso cuando el propietario los desconociera al momento de celebrar el contrato; si de ellos deriva una pérdida para el arrendatario, puede surgir además un deber de indemnización[24]. Esta regla permite apreciar que el derecho francés conecta estrechamente la obligación de conservación con la aptitud funcional del inmueble para cumplir el destino contractual.

En esta perspectiva, la solución francesa ofrece una referencia útil para interpretar el artículo 20 de la Ley núm. 85-25: si el propietario debe proporcionar el goce útil del inmueble, las reparaciones necesarias para preservar ese goce forman parte de sus obligaciones contractuales esenciales. De ahí que la suspensión de la renta durante el período en que el arrendatario deba abandonar el inmueble por reparaciones, prevista por el párrafo II del artículo 20 de la ley dominicana, pueda entenderse como una manifestación del principio de reciprocidad de las prestaciones: si temporalmente no existe el goce que justifica la renta, también debe revisarse la exigibilidad de esta. Y, finalmente, respecto de la transmisión de la propiedad durante el alquiler, el derecho francés parte, igualmente, de la protección de la continuidad del vínculo arrendaticio. El cambio de titularidad del inmueble no puede ser entendido, sin más, como una causa de desaparición del contrato. Esta concepción armoniza con el artículo 23 de la Ley núm. 85-25, que expresamente obliga al nuevo propietario a respetar la relación contractual en los términos pactados.

En definitiva, el contraste con Francia confirma que varias de las soluciones introducidas por la Ley núm. 85-25 no constituyen una ruptura con la tradición civilista del arrendamiento, sino una explicitación y actualización de obligaciones que, en el derecho francés, se encuentran arraigadas desde el Code civil: entrega de la cosa, conservación, reparaciones, garantía de los defectos y goce pacífico. La particularidad dominicana reside en haberlas integrado expresamente en un estatuto especial de alquileres que, a diferencia del antiguo Decreto núm. 4807, reconstruye la relación entre propietario e inquilino fundamentalmente como una relación contractual de obligaciones recíprocas, sin perjuicio de las normas imperativas destinadas a proteger el equilibrio del vínculo.

VIII.- De las obligaciones del inquilino, uso y aviso de deterioro del inmueble alquilado

Sobre las obligaciones del inquilino o arrendatario, los artículos 24 al 27 de la Ley núm. 85-25 establecen un régimen que completa, desde la perspectiva del arrendatario, el carácter sinalagmático y recíproco del contrato de alquiler. El artículo 24 establece, en particular, los deberes fundamentales de pagar oportunamente la renta, utilizar el inmueble conforme al destino convenido, conservarlo, reparar los daños que le sean imputables y restituirlo al término del contrato en las condiciones en que fue recibido, sin perjuicio de las demás obligaciones legales y contractuales. Es decir, concretamente, el legislador no concibe al inquilino como un mero beneficiario del uso del inmueble, sino como sujeto de obligaciones correlativas al derecho de goce que adquiere mediante el contrato. La utilización del bien queda jurídicamente limitada por el destino convenido y por el deber general de conservación, de manera que el arrendatario responde por los deterioros que sean consecuencia de su propio uso, del de sus dependientes o de una conducta que exceda los límites del disfrute contractual.

Sobre la prohibición de subarrendar o ceder el inmueble, el artículo 25 establece una regla particularmente estricta: el arrendatario no puede subalquilarlo ni cederlo gratuitamente sin autorización expresa y escrita del propietario. La consecuencia prevista por el legislador es igualmente significativa, pues la infracción faculta al arrendador para invocar la terminación del contrato sin formalidad adicional. Con ello, la ley protege el elemento subjetivo de la relación arrendaticia: el propietario consintió en contratar con una persona determinada y no queda obligado, en principio, a aceptar que un tercero pase a ocupar su posición material dentro de la relación sin su consentimiento. Por su parte, el artículo 26 reafirma que el uso y goce del inmueble deben mantenerse dentro de los límites establecidos por el contrato. El arrendatario no puede modificar unilateralmente el destino del bien, salvo que obtenga autorización expresa y escrita del propietario. Esto supone que el destino contractual no constituye una estipulación secundaria, sino un elemento delimitador del ejercicio legítimo del derecho de uso concedido al inquilino.

De su lado, el artículo 27 incorpora un deber de conducta particularmente importante: el arrendatario debe comunicar oportunamente al propietario los vicios ocultos, defectos graves, usurpaciones o novedades dañosas provenientes de terceros que puedan afectar el inmueble. No se trata únicamente de una obligación de información, sino de un verdadero deber de conservación preventiva: quien tiene la tenencia material del inmueble se encuentra en mejor posición para advertir determinadas situaciones y, por ello, debe ponerlas oportunamente en conocimiento del propietario. La consecuencia prevista por el párrafo del artículo 27 confirma la importancia jurídica de este deber. Si el arrendatario omite injustificadamente el aviso y, como consecuencia de ello, el daño se produce o se agrava, el propietario podrá invocar la resiliación del contrato. La norma vincula así la obligación de informar con la responsabilidad por agravación del daño, evitando que el silencio del inquilino termine trasladando al propietario las consecuencias de una situación que aquel estaba en condiciones de comunicar oportunamente.

En definitiva, los artículos 24 a 27 configuran el reverso necesario de las obligaciones impuestas al propietario por los artículos 19 y siguientes. Mientras el arrendador debe asegurar la entrega, conservación y goce pacífico del inmueble, el arrendatario debe pagar la renta, utilizarlo conforme al destino convenido, conservarlo, evitar su deterioro, respetar la prohibición de subarrendar o ceder sin autorización y restituirlo al finalizar el vínculo. La Ley núm. 85-25 consolida así una visión propiamente contractual del alquiler: no existe un derecho de ocupación desvinculado de obligaciones, sino un derecho temporal de uso y goce jurídicamente condicionado por el cumplimiento de las prestaciones y deberes que integran el contrato.

Mirada al modelo de Francia. En Francia, las obligaciones del inquilino o arrendatario (preneur o locataire) responden, igualmente, a una concepción eminentemente contractual del contrato de arrendamiento, en la que el derecho de uso y goce se encuentra inseparablemente vinculado al cumplimiento de determinadas cargas por parte del arrendatario. El punto de partida se encuentra en el artículo 1728 del Code civil, que identifica como obligaciones principales del inquilino de pagar el precio del alquiler en los términos convenidos y utilizar razonablemente la cosa arrendada conforme al destino que le haya sido atribuido por el contrato[25]. La correspondencia con la Ley núm. 85-25 es evidente. El artículo 24, numerales 1 y 2, exige al inquilino dominicano pagar la renta en la fecha convenida y utilizar el inmueble conforme al destino contractual. En Francia, estos mismos deberes aparecen formulados como las obligaciones principales del arrendatario, lo que revela una concepción común: el alquiler no confiere un poder de utilización ilimitado, sino un derecho de goce jurídicamente delimitado por el contrato y por la naturaleza de la cosa arrendada.

Esta idea adquiere particular relevancia en materia de uso indebido del inmueble. El artículo 1729 del Code civil permite solicitar la resolución del bail (contrato de alquiler) cuando el arrendatario no utiliza razonablemente la cosa o la destina a un uso distinto de aquel para el cual fue arrendada, especialmente cuando de ello pueda resultar un perjuicio para el arrendador[26]. Se advierte aquí una proximidad conceptual con los artículos 25 y 26 de la Ley núm. 85-25, que subordinan la utilización del inmueble al destino pactado y condicionan cualquier modificación a la autorización expresa y escrita del propietario. Y, en materia de conservación y restitución, el derecho francés también ofrece una formulación particularmente clara. El artículo 1730 del Code civil dispone que, cuando existe un état des lieux (estado descriptivo del inmueble), el arrendatario debe restituir la cosa conforme a dicho estado, salvo el deterioro derivado de la vetustez o de la fuerza mayor[27]; y el artículo 1731 establece, a falta de tal documento, una presunción relativa al estado de reparación en que fue recibido el inmueble[28]. Esto guarda estrecha relación con los numerales 3, 4 y 6 del artículo 24 de la Ley núm. 85-25, particularmente con el deber dominicano de conservar el inmueble, reparar los daños imputables al propio uso y restituirlo al término del contrato.

Tratándose específicamente de viviendas sometidas a la Ley francesa núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, el artículo 7 desarrolla con mayor precisión estas obligaciones. El inquilino (locataire) debe pagar la renta y las cargas en los términos convenidos, utilizar pacíficamente el inmueble conforme a su destino y responder de los deterioros y pérdidas ocurridos durante el contrato, salvo que pruebe que obedecieron a fuerza mayor, a culpa del arrendador o al hecho de un tercero que no introdujo en la vivienda. Asimismo, asume el mantenimiento corriente y las reparaciones locativas, con las excepciones legalmente previstas. Es decir, en el sistema francés se encuentra, igualmente, una distribución funcional de las cargas de conservación: al arrendador corresponden las reparaciones que exceden de las denominadas réparations locatives, mientras que al arrendatario incumben el mantenimiento ordinario y las pequeñas reparaciones vinculadas al uso normal. Esta distribución permite comprender mejor el artículo 24, numeral 4, de la Ley núm. 85-25, que atribuye al inquilino las reparaciones originadas por daños causados mediante su propio uso o el de sus dependientes.

En cuanto a la subrogación, cesión y subalquiler, el derecho francés merece una precisión. El régimen no parte de una prohibición absoluta e invariable de toda subcontratación (sous-location), sino que su admisibilidad depende del régimen aplicable y, particularmente en los alquileres de vivienda sometidos a la Ley de 1989, de las condiciones legalmente establecidas para el subarrendamiento. Por ello, la regla dominicana del artículo 25, que exige autorización expresa y escrita del propietario y permite invocar la terminación ante su ausencia, constituye una formulación especialmente estricta que no debe identificarse sin matices con el sistema francés.

En definitiva, la comparación con Francia refuerza la lectura contractual de los artículos 24 a 27 de la Ley núm. 85-25. En ambos sistemas, el arrendatario no adquiere una facultad autónoma e ilimitada sobre el inmueble, sino un derecho temporal de goce cuyo ejercicio debe permanecer dentro de los límites del contrato, del destino convenido y de las exigencias de conservación de la cosa. La diferencia es que el derecho francés, particularmente a través de los artículos 1728, 1729, 1730 y 1731 del Code civil y, para la vivienda, del artículo 7 de la Ley de 1989, presenta esta estructura como parte de una tradición civilística consolidada; la Ley núm. 85-25, en cambio, la sistematiza expresamente dentro de un estatuto especial del alquiler, alejándose así de la lógica excepcional y predominantemente administrativa que caracterizó al antiguo Decreto núm. 4807.

IX.- De los tribunales competentes

La ley 85-25, conforme a su artículo 1, abarca los alquileres de viviendas, negocios comerciales y actividades sin fines de lucro, repartiendo la competencia entre el juzgado de paz y el tribunal de primera instancia. El primero (JP) conoce los alquileres de viviendas y el segundo (TPI) los alquileres de inmuebles para fines comerciales y para actividades sin fines de lucro. En cuanto al juzgado de paz, según los artículos 28 y 29 de la citada ley núm. 85-25, el del lugar donde se encuentra el inmueble, actuando en atribuciones especiales de alquileres y desahucios, conocerá en primer grado de todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas, extendiéndose su competencia, de manera accesoria, a determinadas acciones y contestaciones vinculadas con la demanda principal.

Como puede advertirse, mientras el derogado Decreto núm. 4807 restringía considerablemente la competencia de los juzgados de paz en materia de alquileres, particularmente al concebir el desalojo como una consecuencia esencialmente vinculada a la “falta de pago” de los alquileres y someter otras causas de terminación o desocupación del inmueble a un previo trámite administrativo ante la Comisión de Alquileres y Desahucios, o ante el tribunal de derecho común, la vigente Ley núm. 85-25 adopta una concepción sustancialmente más amplia y contractual de la competencia de excepción del juzgado de paz. En efecto, el artículo 28 no limita la intervención del referido tribunal de excepción a una determinada causa de desahucio, sino que la vincula, en términos generales, a «todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas».

La diferencia no es meramente procesal. Revela un cambio en la concepción misma del alquiler y de la función jurisdiccional respecto de este contrato. Bajo el régimen anterior, la intervención judicial (sea ante el juzgado de paz, por “falta de pago”, o ante el tribunal de derecho común, por cualquier otra causa de terminación del contrato) aparecía fuertemente condicionada por un modelo de protección e intervención pública en el mercado locativo, en el que el desalojo por determinadas causas de terminación del vínculo quedaba sometido a la autorización del consabido órgano administrativo (Control de Alquileres de Casas y Desahucioes)[29]. La Ley núm. 85-25, por el contrario, parece partir de una premisa más próxima a la naturaleza civil del arrendamiento, y es que el alquiler es, ante todo, un contrato generador de derechos y obligaciones recíprocas, cuyo incumplimiento puede dar lugar a tutela judicial.

De ahí que, bajo el nuevo texto, la competencia del juzgado de paz no deba entenderse circunscrita al supuesto paradigmático de falta de pago de los alquileres. Si el contrato impone al inquilino determinadas obligaciones, tales como destinar el inmueble al uso convenido, conservarlo diligentemente, no ejecutar determinadas modificaciones, respetar las estipulaciones relativas a su utilización, entre otras, su incumplimiento puede constituir igualmente una violación contractual susceptible de generar la correspondiente acción ante el juzgado de paz, siempre que se trate de una controversia comprendida dentro del ámbito material definido por la Ley 85-25. Lo mismo ocurre con las controversias relativas a la terminación del vínculo por causas contractualmente previstas o legalmente reconocidas, sin que resulte jurídicamente sostenible reducir el ámbito de la jurisdicción excepcional del juzgado de paz a la simple morosidad del inquilino.

Es decir, el legislador parece haber querido trasladar la cuestión competencial desde la causa específica del desahucio hacia la relación contractual de la que este deriva. La pregunta determinante ya no sería exclusivamente si existe falta de pago, sino si existe una controversia derivada del incumplimiento, terminación o ejecución del contrato de alquiler de vivienda que, por mandato legal, deba ser conocida por el juez de paz correspondiente. Probablemente, el sentir del legislador haya sido precisamente dotar de coherencia al régimen jurisdiccional con la naturaleza contractual del alquiler,evitando la dispersión de litigios entre distintas jurisdicciones según la causa invocada para obtener la restitución del inmueble. Si el alquiler genera un haz unitario de obligaciones recíprocas, parecería poco razonable que, como fue hasta hace poco, el tribunal competente para conocer de su incumplimiento variara dependiendo de que la infracción consistiera en no pagar el alquiler, utilizar el inmueble para un destino distinto del convenido, incumplir una obligación de conservación o desconocer otra estipulación esencial del contrato.

Lo cierto es que el artículo 28 emplea una fórmula deliberadamente amplia: «todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas». La expresión «todas» y la referencia a la «violación del contrato», antes que a una causa particular de desahucio, permiten sostener que la competencia de excepción del juzgado de paz ha sido estructurada ratione materiae a partir de la relación contractual locativa, y no exclusivamente ratione causae en función de la falta de pago.

Esta interpretación encuentra, además, un importante complemento en el artículo 29. El legislador no se limita a atribuir al juez de paz el conocimiento de la pretensión principal, sino que le reconoce competencia accesoria para conocer de la demanda en validez de embargo, desembargo, demanda en declaración afirmativa, validez del acta contentiva de reconocimiento de deuda y «cualquier contestación que se suscitara en el curso del proceso». Se advierte así una clara intención de concentración procesal, procurando que las cuestiones incidentales o accesorias que encuentren su causa en el litigio locativo sean resueltas por el mismo juez que conoce de la controversia principal.

Desde la perspectiva del derecho contractual, esta solución resulta particularmente significativa, ya que el legislador ha concebido el litigio en materia de alquileres como una controversia integral derivada de una relación jurídica contractual, y no como una sucesión de acciones aisladas sometidas a competencias judiciales fragmentarias. La competencia accesoria del artículo 29 contribuye, por tanto, a preservar la unidad del proceso y a evitar que el reconocimiento judicial de una obligación contractual deba ser escindido artificialmente entre distintos órganos jurisdiccionales.

En definitiva, la Ley núm. 85-25 parece marcar una ruptura con la lógica excepcional y restrictiva que caracterizaba al antiguo régimen de alquileres y aproximarse a una concepción más coherente con el derecho común de los contratos: el alquiler es un contrato, sus estipulaciones constituyen la ley de las partes dentro de los límites legales, sus incumplimientos producen las consecuencias jurídicas correspondientes y el juez especializado en alquileres y desahucios es llamado a conocer, en principio, del conjunto de controversias que tengan su origen en esa relación contractual. El verdadero alcance de esta innovación dependerá, naturalmente, de cómo los tribunales interpreten la expresión «todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler», especialmente frente a controversias relativas a la llegada del término, la resolución contractual, el uso convenido del inmueble y las demás causas de terminación del arrendamiento.

Por otro lado, resulta particularmente importante, al estudiar la competencia especial atribuida al juzgado de paz por los artículos 28 y 29 de la Ley núm. 85-25, precisar previamente cuál es el ámbito material de la relación jurídica que el legislador ha querido someter a este régimen especial. No se trata, en efecto, de cualquier contrato de alquiler o de cualquier controversia relacionada con la ocupación de un inmueble. La propia ley delimita su objeto y, con ello, determina indirectamente el ámbito dentro del cual puede operar la competencia excepcional del juzgado de paz.

En este sentido, el artículo 1 dispone que la consabida Ley núm. 85-25 tiene por objeto regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a, tal como habíamos adelantado en líneas precedentes, tres ámbitos concretos: (i) la vivienda; (ii) el comercio; y (iii) las actividades sin fines de lucro. No se trata de una distinción meramente descriptiva. Constituye la delimitación objetiva del negocio jurídico sometido al régimen especial. El artículo 4, al regular el destino del inmueble, reproduce expresamente esta misma clasificación y exige que el uso convenido corresponda a uno de esos tres destinos. Y, como hemos visto previamente, el juzgado de paz solamente conoce el alquiler de vivienda. Lo relacionado con el alquiler para fines comerciales y actividades sin fines de lucro, como veremos más adelante a mayor profundidad, es atribución del tribunal de primera instancia.

Por consiguiente, la Ley núm. 85-25 no regula indiscriminadamente todo alquiler de inmueble. Su ámbito comprende, en primer término, el alquiler destinado a vivienda, esto es, aquel cuyo objeto es proporcionar al arrendatario un espacio para fines residenciales o habitacionales; en segundo lugar, el alquiler destinado al comercio, comprendiendo los inmuebles afectados al desarrollo de actividades comerciales; y, finalmente, el alquiler destinado a actividades sin fines de lucro, categoría que el legislador incorpora expresamente al régimen y que constituye, precisamente, una de las novedades de mayor alcance respecto del régimen anterior. Los propios considerandos de la ley explican que se procuró dotar de estabilidad jurídica a los inmuebles destinados al comercio y a actividades sin fines de lucro, además de los destinados a vivienda.   

Ahora bien, esta delimitación positiva debe ser necesariamente complementada con las exclusiones expresas del artículo 2. La Ley núm. 85-25 es de aplicación general en todo el territorio nacional y rige para los contratos de alquiler en los tres ámbitos definidos en el artículo 1, antes mencionados, pero con seis excepciones expresamente previstas por el legislador: 1) las fincas rurales; 2) las pensiones y hospedajes; 3) los parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente; 4) los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos cuya duración no sea mayor de noventa días; 5) los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; y 6) cualquier actividad comercial regida por una ley especial.

De este modo, para determinar si una controversia queda sometida al régimen de la Ley núm. 85-25, y consecuentemente a la competencia especial del juzgado de paz prevista en su artículo 28, no basta con constatar que existe un contrato de alquiler ni siquiera que el inmueble sea urbano. Es necesario realizar una operación de subsunción en dos tiempos: primero, verificar que el destino del inmueble corresponda a la vivienda, porque los fines comerciales y las actividades sin fines de lucro corresponden al tribunal de derecho común; y, segundo, comprobar que la relación no se encuentre comprendida en ninguna de las seis exclusiones expresamente establecidas por el artículo 2.

Esta precisión adquiere especial relevancia en materia de competencia. En efecto, si el contrato versa sobre una finca rural, una pensión o un hospedaje, un inmueble sometido al régimen especial de zonas francas, un alquiler turístico o recreativo de hasta noventa días, un bien perteneciente al Estado dado en arrendamiento, o una actividad comercial sometida a una legislación especial, no puede acudirse a la competencia especial de los artículos 28 y 29 bajo el argumento, puramente formal, de que existe un contrato de alquiler. La relación jurídica se encontraría fuera del ámbito de aplicación de la Ley núm. 85-25 y, por consiguiente, fuera de la competencia que esta atribuye al juzgado de paz.

De ahí que el objeto de la ley y la competencia jurisdiccional constituyan dos cuestiones inseparables, primero está la ley que regula la relación jurídica y después la competencia del tribunal que conoce de las controversias surgidas de esa relación. Si el negocio jurídico no está comprendido en la primera, tampoco puede activarse la segunda. La competencia del juzgado de paz presupone, por tanto, que nos encontremos ante un alquiler sometido a la Ley núm. 85-25 y que recaiga sobre un inmueble para vivienda.

Esta precisión resulta todavía más importante, porque la nueva ley amplía considerablemente el ámbito objetivo del régimen especial respecto del antiguo Decreto núm. 4807. Este último estaba concebido, en gran medida, alrededor del control de los alquileres de casas y desahucios, mientras que la Ley núm. 85-25 formula expresamente un régimen general para vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro, sujeto, naturalmente, a las exclusiones que ella misma establece. No sería, por ello, correcto interpretar la nueva competencia del juzgado de paz con las mismas categorías materiales del régimen derogado; pero tampoco sería correcto entender que la ampliación legislativa ha convertido al juzgado de paz en un tribunal de competencia general sobre todo contrato que tenga por objeto un inmueble para fines de vivienda.

La conclusión es, pues, particularmente relevante: la competencia de excepción del juzgado de paz debe ser determinada no solo por la naturaleza de la pretensión, sino también por la naturaleza y el destino del negocio jurídico que constituye su presupuesto. El juez debe poder identificar, en cada caso, cuál es el contrato de alquiler, cuál es el destino del inmueble, si ese destino corresponde al uso de vivienda y, finalmente, si la relación no está comprendida dentro de alguna de las seis exclusiones legales. Solo después de superar esos filtros podrá afirmarse que la controversia pertenece al ámbito de la Ley núm. 85-25 y que, por tanto, el juzgado de paz se encuentra investido de la competencia especial de excepción prevista en sus artículos 28 y 29.

Esta metodología es particularmente importante porque impide confundir la existencia de un contrato de alquiler con la existencia de un alquiler jurídicamente sometido a la Ley núm. 85-25. Son conceptos relacionados, pero no necesariamente equivalentes. El primero describe una categoría contractual general; el segundo supone, además, que concurran los presupuestos materiales establecidos por el legislador y que no opere ninguna de las exclusiones del artículo 2. Y es precisamente esa delimitación la que permite establecer, con rigor, hasta dónde llega la competencia excepcional del juzgado de paz y desde dónde comienza la competencia del tribunal de derecho común o, en su caso, del órgano jurisdiccional especializado que corresponda.

Finalmente, antes de pasar a dar una mirada comparativa entre el sistema francés y el modelo que ha instaurado en nuestro país la Ley núm. 85-25, resulta de interés retomar en esta parte lo que comentábamos más arriba, al abordar el tema del objeto de aplicación de la mencionada Ley núm. 85-25, y es lo concerniente a los alquileres de corta duración, particularmente los realizados mediante plataformas como Airbnb, que impacta directamente la cuestión competencial, precisamente porque antes de preguntarnos qué tribunal es competente debemos determinar si la relación contractual está comprendida dentro del ámbito de aplicación de la Ley 85-25. En efecto, la competencia especial del Juzgado de Paz y del Juzgado de Primera Instancia prevista, respectivamente, en los artículos 28 y 40, presupone que nos encontremos ante uno de los contratos de alquiler sometidos a dicha ley.

De ahí que, si se trata verdaderamente de un alquiler con fines turísticos o recreativos cuya duración no excede de noventa (90) días, expresamente excluido por la ley, no habría lugar a atribuir competencia conforme a esos artículos, el conflicto deberá resolverse de acuerdo con el régimen jurídico que resulte aplicable a esa relación, típicamente el ámbito contractual, a la luz del Código Civil. Distinto es el caso en que, pese a utilizarse una plataforma de alquiler de corta duración o aun cuando el contrato tenga una duración relativamente breve, la realidad de la relación revele que el inmueble fue destinado a vivienda y que la ocupación responde sustancialmente a una finalidad residencial; en ese supuesto, la exclusión no debería operar automáticamente y, una vez determinada la verdadera naturaleza del contrato, la controversia podrá quedar sometida al Juzgado de Paz conforme al artículo 28. Así, la plataforma utilizada, el solo carácter temporal del contrato o su denominación no determinan por sí mismos la competencia: lo decisivo será la calificación jurídica de la relación a partir de su destino y finalidad. En consecuencia, primero debe determinarse si la Ley 85-25 resulta aplicable; luego, identificado el destino jurídico del inmueble, podrá establecerse si corresponde conocer al Juzgado de Paz, cuando se trate de vivienda, o al Juzgado de Primera Instancia, cuando se trate de comercio o actividad sin fines de lucro. Esta secuencia resulta indispensable para evitar atribuir competencia a un tribunal sobre la base de una ley que, por disposición expresa del propio legislador, podría no regir la relación controvertida.

Mirada al sistema francés. En Francia, la delimitación del ámbito material del régimen especial de los arrendamientos ofrece un punto de comparación particularmente útil para interpretar la Ley núm. 85-25. El legislador francés no ha considerado que la sola existencia de un bail, esto es, de un contrato de arrendamiento, sea suficiente para someter la relación a un régimen jurídico uniforme. Por el contrario, la naturaleza del inmueble, su destino, la finalidad de la ocupación y, en determinados casos, la calidad de las partes, determinan el estatuto jurídico aplicable. Así, la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, que constituye uno de los principales textos franceses en materia de arrendamientos de vivienda, delimita expresamente su ámbito de aplicación. Su artículo 2 establece que sus disposiciones son de ordre public y se aplican a los locales destinados a vivienda o a uso mixto profesional y habitacional, siempre que constituyan la residencia principal del arrendatario. La propia disposición excluye determinadas categorías de viviendas, entre ellas los logements-foyers (vivienda-residencia), las viviendas amuebladas sometidas a su régimen especial, los baux mobilité (arrendamientos de movilidad), las viviendas atribuidas o alquiladas en razón del ejercicio de una función o empleo y determinados supuestos de ocupación temporal[30].

La comparación resulta especialmente ilustrativa porque pone de manifiesto que, en el derecho francés, la competencia y el régimen jurídico aplicable no se determinan exclusivamente por la denominación del contrato, sino por la identificación previa de la relación jurídica concreta y por su subsunción dentro del estatuto legal correspondiente. Un bail d’habitation (alquiler de vivienda) sometido a la Ley de 1989 no se confunde, por ejemplo, con un bail comercial (arrendamiento comercial), cuyo régimen se encuentra fundamentalmente en el Code de commerce, ni con otros contratos de arrendamiento sometidos al derecho común del Code civil. De hecho, en aquel país originario de nuestro derecho se ha precisado que la Ley de 1989 no resulta aplicable a las relaciones entre arrendador y arrendatario propias del arrendamiento comercial, que permanecen sometidas a su régimen específico y, en su caso, al derecho común.

Lo anterior permite extraer una enseñanza importante para la interpretación de la Ley núm. 85-25, y es que cuando el legislador crea un régimen especial de alquileres, la delimitación de su ámbito material no constituye una cuestión preliminar puramente académica, sino el presupuesto para determinar tanto el derecho sustantivo aplicable como la jurisdicción competente. En Francia, precisamente, los distintos estatutos locativos se corresponden con diferentes reglas sustantivas y, en determinados casos, con reglas específicas de competencia jurisdiccional. Así ocurre, de manera particularmente clara, con los baux commerciaux, para cuyas controversias el ordenamiento francés atribuye competencia al tribunal judiciaire, con determinadas especialidades para las controversias relativas a la fijación del precio del alquiler renovado o revisado.

Por ello, la técnica legislativa francesa resulta conceptualmente cercana a la que parece adoptar la Ley núm. 85-25: primero se determina el campo de aplicación del régimen especial y, posteriormente, se identifica el órgano jurisdiccional encargado de resolver las controversias que nazcan de las relaciones jurídicas comprendidas en dicho régimen. La competencia jurisdiccional aparece así como una consecuencia de la previa calificación de la relación jurídica, y no como un atributo que pueda extenderse indiscriminadamente a cualquier negocio que las partes hayan denominado «alquiler». Pero hay, sin embargo, una diferencia que conviene destacar, y es que la Ley núm. 85-25 dominicana utiliza una técnica de delimitación particularmente amplia, pues comprende tres grandes destinos:vivienda, comercio y actividades sin fines de lucro, al tiempo que establece exclusiones expresas. El derecho francés, por su parte, ha construido una pluralidad de estatutos locativos especializados: el arrendamiento de vivienda principal, el arrendamiento comercial, el arrendamiento profesional, los arrendamientos de temporada, los arrendamientos amueblados, entre otros. Cada uno posee un régimen propio y no puede trasladarse automáticamente al ámbito de otro. La Ley de 1989, por ejemplo, se concentra esencialmente en la vivienda que constituye la residencia principal del arrendatario y excluye expresamente diversas categorías.

De ahí que, mutatis mutandis, el análisis de los artículos 28 y 29 de la Ley núm. 85-25 deba seguir una metodología semejante: no basta con identificar la existencia de un contrato de alquiler; es necesario determinar qué clase de alquiler se encuentra ante el juez y cuál es el régimen legal al que pertenece. En el sistema francés, esa calificación permite saber si se está ante un arrendamiento sometido a la Ley de 1989, ante un bail commercial regulado por el Code de commerce, o ante un arrendamiento sometido al derecho común. En el sistema dominicano, la operación debe consistir en determinar si el contrato de alquiler es sobre vivienda y, acto seguido, verificar que no concurra ninguna de las exclusiones legales.

Esta perspectiva francesa permite reforzar, por tanto, una conclusión que consideramos esencial: la competencia del juez especializado no puede desvincularse del ámbito sustantivo de la ley que se invoca para apoderarlo. Si el contrato pertenece a una categoría expresamente excluida de la Ley núm. 85-25, la invocación de dicha ley no puede producir el efecto de conferir competencia al juzgado de paz. Del mismo modo, si la controversia tiene por objeto una relación jurídica distinta del contrato de alquiler comprendido por la ley, la competencia especial no puede ser creada artificialmente mediante la sola calificación formal de la demanda. En virtud del principio iura novit curia (los jueces conocen el derecho), los jueces pueden calificar el negocio jurídico de una forma diferente a como lo hayan etiquetado las partes y aplicar el derecho como corresponda.

En definitiva, el derecho francés confirma la utilidad de distinguir entre el género (el bail, entendido como contrato de arrendamiento) y la especie, que es el estatuto jurídico concreto al que pertenece ese arrendamiento. Esa distinción es particularmente fecunda para la interpretación de la Ley núm. 85-25, ya que, tal como tantas veces hemos reiterado, no todo alquiler es necesariamente un «alquiler sometido a la Ley 85-25», del mismo modo que en Francia no todo bail (contrato de arrendamiento) es un bail d’habitation sometido a la Ley de 1989. La determinación del destino, la naturaleza y las circunstancias de la relación constituye, por consiguiente, una operación jurídica previa e indispensable para establecer la norma sustantiva aplicable y, cuando el legislador ha atribuido una competencia especial, el tribunal habilitado para conocer de la controversia.

X.- Sobre el procedimiento en las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda

Sobre el procedimiento aplicable a las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda, los artículos 30 y 31 de la Ley núm. 85-25 establecen un régimen procesal especial, caracterizado por la intimación previa, la celeridad en la fijación de audiencia, la brevedad de los plazos y, en materia de falta de pago, el carácter sumario del conocimiento de la demanda.

En efecto, el artículo 30 de la Ley núm. 85-25 dispone que el juzgado de paz conocerá de las demandas derivadas del contrato de alquiler de vivienda previa intimación de cumplimiento de la obligación correspondiente, concediéndose a la parte intimada un plazo que no puede exceder de diez (10) días calendario. La disposición introduce así un presupuesto procesal previo al apoderamiento jurisdiccional: la parte que pretenda hacer valer judicialmente el incumplimiento debe, en principio, requerir previamente a su contraparte que cumpla la obligación que le corresponde.

Como se ve, se trata de un procedimiento de naturaleza especial y marcadamente expedito, diseñado para que el conflicto derivado del contrato de alquiler pueda ser sometido al juez de paz sin quedar sujeto a las dilaciones propias de un proceso ordinario. La intimación previa cumple, además, una doble función: constituye formalmente en mora a la parte incumplidora, haciendo exigible la obligación, y le proporciona una última oportunidad para satisfacer voluntariamente la obligación antes de la intervención jurisdiccional.

Vencido infructuosamente el plazo concedido en la intimación, el párrafo I del artículo 30 permite a la parte requirente solicitar al juzgado de paz la fijación de audiencia. El tribunal debe señalar el día y la hora para el conocimiento de la demanda en un plazo no mayor de diez días calendario contado desde la solicitud. Una vez fijada la audiencia, corresponde a la parte intimante notificar a la contraparte mediante acto de alguacil, debiendo existir entre la notificación y la celebración de la audiencia un plazo mínimo de tres (03) y máximo de cinco (05) días calendario.

Esta regulación revela una opción legislativa inequívoca por la concentración temporal del procedimiento. No basta, por tanto, con reconocer competencia al juzgado de paz, la Ley 85-25 procura que el ejercicio de esa competencia se desarrolle mediante una secuencia procesal abreviada, con plazos expresamente determinados, tanto para la intimación como para el apoderamiento, la fijación de audiencia y la citación de la parte demandada.

Particular importancia reviste el párrafo II del artículo 30, conforme al cual, cuando la demanda tenga por causa la falta de pago, el procedimiento será de carácter sumario y deberá decidirse en no más de dos audiencias, salvo que el juez estime necesaria la celebración de una tercera. La norma procura conciliar, de este modo, la necesidad de una respuesta jurisdiccional rápida con la preservación de un espacio procesal suficiente para que las partes puedan formular sus respectivas pretensiones, defensas y medios de prueba. Pero no debe perderse de vista que el carácter sumario del procedimiento no equivale a la supresión de las garantías esenciales del contradictorio y del derecho de defensa que, conforme al artículo 69.10 de la Constitución, debe observarse en todas las materias. La sumariedad incide fundamentalmente sobre la estructura y duración del proceso, pero no autoriza al órgano jurisdiccional a decidir prescindiendo del conocimiento contradictorio de las pretensiones y defensas relevantes. La finalidad de la norma es, por consiguiente, acelerar el proceso, no sacrificar sus garantías fundamentales.

Por su parte, el artículo 31 de la Ley núm. 85-25 contempla una hipótesis procesal distinta: la demanda fundada en la llegada del término del contrato. En este supuesto, el legislador exige una denuncia previa de la parte demandante, notificada mediante acto de alguacil, como presupuesto para el ejercicio de la acción correspondiente ante el juzgado de paz. Esta exigencia adquiere especial relevancia, porque el vencimiento del plazo contractual constituye un supuesto diferente del incumplimiento por falta de pago. Mientras en este último caso el proceso tiene como presupuesto una obligación contractual insatisfecha, típicamente, la obligación de pagar el alquiler, en la demanda por llegada del término lo que se procura hacer valer es la extinción del vínculo por el advenimiento del plazo convenido, seguida de la restitución del inmueble.

El párrafo del artículo 31 establece, además, una garantía temporal específica: la denuncia y solicitud de entrega voluntaria del inmueble deben notificarse con una antelación no menor de noventa (90) días calendario respecto de la llegada del término contractual. Se trata de un plazo considerablemente superior al previsto para la intimación por incumplimiento, lo que evidencia que el legislador ha querido distinguir entre la reacción frente a un incumplimiento contractual y la preparación de la restitución del inmueble por expiración del vínculo.

Esquemáticamente, el proceso implica los siguientes pasos:

A. En las demandas derivadas del incumplimiento contractual:

1. Incumplimiento de una obligación contractual.
2. Intimación previa a la parte incumplidora para que cumpla la obligación.
3. Concesión de un plazo de hasta diez (10) días calendario.
4. Vencimiento del plazo sin cumplimiento.
5. Solicitud al juzgado de paz de fijación de audiencia.
6. Fijación de la audiencia por el tribunal en un plazo no mayor de diez (10) días calendario desde la solicitud.
7. Notificación mediante acto de alguacil a la contraparte.
8. Celebración de la audiencia, respetando un intervalo de tres (03) a cinco (05) días calendario entre la notificación y la audiencia.
9. Si se trata de falta de pago, conocimiento mediante procedimiento sumario, con un máximo ordinario de dos (02) audiencias y una tercera únicamente cuando el juez la estime necesaria.
10. Decisión judicial sobre la pretensión sometida al tribunal.

B. En las demandas por llegada del término:

1. Advenimiento del término contractual como causa de la restitución.
2. Denuncia previa del contrato.
3. Notificación de la denuncia mediante acto de alguacil.
4. La denuncia y solicitud de entrega voluntaria deben efectuarse con una antelación de no menos de noventa días calendario respecto de la llegada del término.
5. Ante la falta de entrega voluntaria, apoderamiento del juzgado de paz para conocer de la demanda.
6. Sustanciación y decisión de la pretensión de restitución conforme al régimen procesal especial establecido por la Ley 85-25.

En resumen, los artículos 30 y 31 de la Ley núm. 85-25 configuran un microsistema procesal especial para los litigios derivados del alquiler de vivienda, cuya nota característica es la búsqueda de una respuesta jurisdiccional rápida sin eliminar las garantías esenciales del contradictorio. El legislador distingue cuidadosamente entre el incumplimiento de una obligación durante la vigencia del contrato, para el cual establece la intimación previa y, tratándose de falta de pago, un procedimiento sumario; y la llegada del término contractual, para la cual exige una denuncia previa con una antelación mínima de noventa días.

La estructura adoptada revela, en definitiva, una concepción del proceso de alquiler orientada a reducir los tiempos muertos entre el incumplimiento, el apoderamiento judicial y la decisión, pero preservando determinadas formalidades destinadas a garantizar que la contraparte conozca oportunamente la pretensión ejercida en su contra. De ahí que la Ley 85-25 no se limite a atribuir competencia al juzgado de paz, sino que diseña expresamente la ruta procesal mediante la cual debe ejercerse esa competencia de excepción.

Mirada al esquema francés. En Francia, el régimen procesal de los arrendamientos de vivienda presenta una técnica normativa igualmente orientada a preconstituir el conflicto antes de acudir al juez, aunque mediante mecanismos que no son enteramente equivalentes a los previstos por los artículos 30 y 31 de la Ley núm. 85-25. En materia de impago de rentas o cargas, el artículo 24 de la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, aplicable en aquel país originario de nuestro derecho, establece que el contrato de arrendamiento de vivienda debe contener una cláusula de resolución de pleno derecho por falta de pago, pero dicha cláusula solo produce efectos seis (06) semanas después de un commandement de payer —mandamiento de pago— que haya quedado infructuoso. Este acto debe contener, bajo pena de nulidad, información detallada sobre la deuda, el plazo concedido al arrendatario para pagar y las consecuencias judiciales de la falta de regularización[31].

La comparación resulta particularmente ilustrativa. Mientras el artículo 30 de la Ley 85-25 exige una intimación previa de cumplimiento por un plazo no mayor de diez días, el derecho francés articula, para el impago de rentas, un mecanismo preprocesal específicamente diseñado para la resolución del arrendamiento y la expulsión, mediante el commandement de payer (mandamiento de pago)[32]. No se trata, por tanto, de una simple formalidad previa al proceso: el requerimiento francés constituye una pieza esencial de la mecánica resolutoria, pues la cláusula de resolución de pleno derecho no puede desplegar sus efectos sino después de transcurrido el plazo legal sin que el deudor haya satisfecho la deuda.

Desde esta perspectiva, puede advertirse una convergencia de política legislativa entre ambos ordenamientos: tanto la Ley 85-25 como la legislación francesa evitan que el litigio judicial constituya la primera reacción frente al incumplimiento, imponiendo previamente una actuación formal destinada a poner al arrendatario en conocimiento preciso de la obligación incumplida y permitirle regularizar su situación. La diferencia reside en la intensidad y especificidad de la regulación francesa, particularmente desarrollada para los supuestos de impago. Y la comparación es todavía más significativa respecto de la llegada del término del contrato. En Francia, el régimen del congé, que puede traducirse, según el contexto, como aviso o notificación de terminación/no renovación, no se reduce a una simple denuncia encaminada a obtener la restitución del inmueble. Para los arrendamientos sometidos a la Ley del 6 de julio de 1989, el arrendador que pretenda poner término al contrato al vencimiento debe respetar las condiciones establecidas por el artículo 15, y su congé debe estar justificado por alguno de los motivos legalmente admitidos, entre ellos la recuperación del inmueble para determinados fines, su venta o un motivo legítimo y serio. Cuando procede del arrendador, el plazo de preaviso es, en principio, de seis (06) meses[33].

Por lo precedentemente expuesto,el plazo de noventa (90) días previsto por el artículo 31 de la Ley 85-25 no debe identificarse sin más con el sistema francés. La legislación dominicana establece expresamente un período mínimo de tres (03) meses entre la denuncia y la llegada del término contractual; el derecho francés, en cambio, establece para el congé (notificación) del arrendador un preaviso ordinario de seis (06) meses y, además, somete su validez a exigencias materiales y formales mucho más precisas. El congé (notificación de terminación del contrato) debe ser notificado conforme a las modalidades legalmente previstas y, en determinados supuestos, debe expresar el motivo invocado y satisfacer las exigencias específicas establecidas por el artículo 15. De ahí que el derecho francés ofrezca un modelo particularmente elaborado de protección procesal y sustantiva del arrendatario: antes de llegar a la fase propiamente jurisdiccional, la ley estructura mecanismos de advertencia, regularización y preaviso que permiten al arrendatario conocer con suficiente antelación la pretensión del arrendador y, según el supuesto, evitar la resolución o preparar la restitución del inmueble. Esta técnica responde a una concepción según la cual la rapidez del proceso no se obtiene eliminando las formalidades protectoras, sino organizándolas anticipadamente y atribuyéndoles consecuencias jurídicas precisas.

En este punto, la comparación con la Ley 85-25 permite apreciar que el legislador dominicano se aproxima a una lógica procesal de prevención y celeridad, aunque mediante una regulación menos compleja. La intimación previa del artículo 30 y la denuncia anticipada del artículo 31 cumplen una función semejante a la que desempeñan, en sus respectivos ámbitos, el commandement de payer y el congé del derecho francés: preparar el eventual litigio, delimitar la causa de la reclamación y ofrecer a la contraparte una oportunidad previa de cumplimiento o de entrega voluntaria. No obstante, debe conservarse una importante precisión metodológica: no existe en Francia un procedimiento único y uniforme para todas las demandas derivadas del arrendamiento de vivienda equivalente al diseñado por los artículos 30 y 31 de la Ley 85-25. Como hemos dicho antes, el legislador francés distribuye las consecuencias procesales según la causa de terminación o incumplimiento y combina las reglas especiales de la legislación sobre arrendamientos de vivienda con las normas generales del procedimiento civil. Por ello, la principal enseñanza comparativa no consiste en afirmar una identidad entre ambos sistemas, sino en destacar que los dos reconocen la conveniencia de una fase precontenciosa formalizada, particularmente rigurosa cuando está en juego la terminación del contrato y la restitución de la vivienda.

En síntesis, mientras la Ley 85-25 configura un procedimiento especial caracterizado por la intimación previa, la rápida fijación de audiencia y la sumariedad del proceso de falta de pago, el derecho francés desarrolla una técnica más escalonada: requerimiento formal de pago, transcurso del plazo legal, eventual resolución y procedimiento judicial,en materia de impago; y notificación anticipada del congé, respeto del plazo de preaviso y de las causas legalmente admitidas, eventual restitución y controversia judicial, cuando se pretende poner término al arrendamiento. La comparación franco-dominicana evidencia así que celeridad procesal y protección del arrendatario no son conceptos incompatibles: ambos ordenamientos procuran alcanzarlas mediante la anticipación de determinadas actuaciones y la fijación legal de plazos y formalidades, aunque el sistema francés presenta un grado mayor de especialización normativa.

XI- Sobre la sentencia dictada en materia de alquileres

Sobre el régimen de la sentencia, los artículos 32 a 34 de la Ley núm. 85-25 establecen un conjunto de reglas especiales destinadas a disciplinar no solo el contenido y oportunidad de la decisión judicial, sino también sus efectos procesales y su ejecución. Se trata de disposiciones que deben apreciarse, además, en contraste con el régimen anterior del Decreto núm. 4807, cuya regulación de los conflictos locativos respondía a una lógica sustancialmente distinta, marcada por la intervención administrativa y por un procedimiento especial construido alrededor de la protección del inquilino y del control del desalojo. Actualmente, el artículo 32 de la Ley núm. 85-25 define la sentencia como la decisión que dicta el juez luego de conocer de las demandas relativas al incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler o a la llegada de su término. La disposición se corresponde, por tanto, con las dos grandes hipótesis procesales previamente reguladas por los artículos 30 y 31: de una parte, las controversias derivadas del incumplimiento contractual y, de otra, aquellas originadas en la expiración del término convenido.

Particular importancia tiene el párrafo I del artículo 32, conforme al cual la sentencia que intervenga se reputa contradictoria. La regla procura atribuir a la decisión una determinada condición procesal con independencia de las circunstancias concretas de comparecencia, evitando que la ausencia de una de las partes en la audiencia produzca, por sí sola, las consecuencias propias de una sentencia dictada en defecto. Se trata de una previsión especial que debe interpretarse conjuntamente con las reglas que gobiernan la citación y el contradictorio, pues la calificación legal de la sentencia no elimina la necesidad de que la parte haya sido regularmente puesta en condiciones de ejercer su defensa. De su lado, el párrafo II dispone que, cuando las partes planteen incidentes, el juez podrá acumularlos[34] para fallarlos conjuntamente con lo principal, pero mediante disposiciones distintas. La norma reconoce así una facultad de dirección procesal destinada a evitar que los incidentes paralicen innecesariamente el conocimiento del fondo. La acumulación no significa, sin embargo, confusión entre las cuestiones incidentales y la pretensión principal: el legislador exige que sean resueltas mediante disposiciones diferenciadas, preservando la claridad estructural de la decisión y permitiendo identificar separadamente la solución dada a cada cuestión sometida al tribunal.

En otro orden, el párrafo III del artículo 32 faculta al juez para ordenar las medidas conservatorias necesarias respecto de los muebles que guarnecen el inmueble alquilado. Esta previsión reviste particular importancia práctica en los litigios locativos, pues permite adoptar medidas destinadas a preservar determinados bienes muebles existentes en el inmueble mientras se desarrolla o concluye la controversia. La facultad, por su propia naturaleza, debe ejercerse conforme a criterios denecesidad, proporcionalidad y vinculación con la protección de la efectividad de la decisión, sin convertir la medida conservatoria en una anticipación indebida de la solución del fondo.

Plazo para decidir y concentración de las contestaciones.El artículo 33 introduce una regla de celeridad particularmente relevante, y es que el juez dispone de treinta (30) días calendario, contados a partir de que el expediente quede en estado de fallo, para dictar sentencia en materia de alquileres y desahucios. Esta disposición no se limita, por tanto, a establecer una aspiración de celeridad, fija un plazo legal para el pronunciamiento judicial, cuyo punto de partida se sitúa en un momento procesal objetivamente determinado: aquel en que el expediente queda en estado de recibir fallo. Esta precisión es importante porque el término no comienza necesariamente con la celebración de la primera audiencia, sino cuando el tribunal considera agotada la instrucción necesaria para decidir y el asunto queda, efectivamente, en condiciones de ser fallado. Por eso, ha de entenderse que inicia el cálculo luego de vencerse el plazo que suele pedirse para escritos justificativos de conclusiones, ya que el tribunal no puede decidir hasta que las partes depositen sus alegatos para respetar su derecho de defensa. Y si las partes no solicitan plazos para aportar escritos justificativos de conclusiones, que no es la usanza, el plazo entonces iniciaría desde la última audiencia, en que las partes presentaron conclusiones.

Sanción por no fallar dentro del plazo el juzgado de paz. Tomando en cuenta que leyes anteriores, en diferentes materias, han previsto plazos determinados para los tribunales fallar y, en la práctica, ni se respetan tales plazos ni hay consecuencias, vemos positivo que la ley 85-25 consagre un régimen de consecuencia en este contexto. En efecto, el párrafo I del artículo 33 otorga consecuencias específicas al incumplimiento de dicho plazo. Si transcurren los treinta (30) días sin que el juez de primer grado o de apelación dicte sentencia, la parte interesada queda facultada para solicitar al Consejo del Poder Judicial autorización para demandar en responsabilidad civil por denegación de justicia contra el juez en falta, sin perjuicio de la sanción disciplinaria que pueda derivarse del incumplimiento de sus funciones.

La norma, por consiguiente, establece una auténtica responsabilidad funcional asociada a la inobservancia del plazo legal de decisión. Debe destacarse, sin embargo, que la disposición no convierte automáticamente el vencimiento del plazo en una condena contra el juez: lo que hace es habilitar a la parte interesada para promover el mecanismo legal correspondiente de responsabilidad por denegación de justicia, de acuerdo con las condiciones establecidas por el ordenamiento procesal. Y, de igual modo, si se determinare que dicho reclamo se ha llevado a cabo como mecanismo de presión o dilatorio, sin base alguna, pudiera la parte que incurra en ese proceder comprometer su responsabilidad civil por uso abusivo de las vías de derecho. Acción que típicamente ejercería la contraparte, afectada por dicho ardid, retardando el conocimiento del fondo. No imaginamos a los jueces accionando en esa dirección, basado en que se ha cuestionado su eficiencia sin ser cierto, aunque nada impide que algún magistrado accione en esa dirección.

Cabe resaltar, por otro lado, que especialmente significativa es, asimismo, la regla del párrafo II del artículo 33, según la cual, durante el mismo plazo y de forma exclusiva, el juez apoderado de lo principal conocerá, sin importar su naturaleza, de todas las contestaciones y demandas incidentales planteadas durante el proceso con ocasión de un contrato de alquiler. Y eso incluye, evidentemente, el incidente de inscripción en falsedad, que tradicionalmente se ha desconocido que el juez de paz pueda instruir dicho trámite incidental de la prueba literal. La disposición consagra así una marcada concentración de la competencia procesal en el juez que conoce del fondo. Su finalidad es evitar la fragmentación del litigio mediante la remisión sucesiva de incidentes y controversias accesorias a órganos jurisdiccionales distintos, lo que podría frustrar precisamente la celeridad que la Ley 85-25 procura imprimir al contencioso locativo, que es, casualmente, lo que sucedía bajo el imperio del Decreto 4807, que si una parte se inscribía en falsedad en contra del contrato o de algún documento producido con ocasión del proceso, debía el juzgado de paz sobreseer hasta que el tribunal de derecho común instruya y decida dicho incidente. Hemos, sin dudas, avanzado con la nueva ley.

Ejecutoriedad de la sentencia. El artículo 34 contiene probablemente una de las reglas procesales de mayor trascendencia práctica de todo este régimen. Conforme a su texto, la sentencia dictada en primer grado por el juez de paz o por el juez de primera instancia es ejecutoria no obstante cualquier recurso. Esta regla supone una opción legislativa clara a favor de la efectividad inmediata de la decisión judicial,pues la interposición de un recurso ordinario no suspende, por sí sola, la ejecución de la sentencia. En consecuencia, la apelación no constituye, como regla general bajo este régimen especial, un mecanismo automático para impedir que se produzcan los efectos ejecutivos de la decisión. Ahora bien, la propia disposición establece un mecanismo excepcional de protección para la parte sucumbiente, y es que esta podrá demandar la suspensión de la ejecución en referimiento ante el juez competente, que es el de derecho común, siempre que exista previamente un recurso de apelación y bajo la condición de que se consigne a favor del propietario o arrendador una suma en efectivo equivalente al duplo de las condenaciones pronunciadas.

La Ley 85-25 articula de esta manera un mecanismo de equilibrio entre dos intereses contrapuestos: por un lado, el interés del vencedor en obtener ejecución efectiva e inmediata de la sentencia; y, por otro, el interés del vencido en procurar excepcionalmente la suspensión de sus efectos mientras se conoce el recurso. La suspensión deja, sin embargo, de ser una consecuencia automática de la apelación y pasa a estar sometida a una intervención específica del juez de los referimientos y, cuando se trata del supuesto contemplado por el párrafo, a una garantía patrimonial particularmente intensa. Siendo de interés resaltar la precisión contenida en el párrafo del artículo 34, en el sentido de que la consignación equivalente al duplo solo aplica a la demanda de desalojo por falta de pago. Por consiguiente, no es jurídicamente correcto extender esta exigencia de manera general a todas las sentencias dictadas en materia de alquileres y desahucios. Se trata de una condición específicamente vinculada a la hipótesis de desalojo fundado en falta de pago, y como tal debe ser interpretada restrictivamente.

En el libro Soluciones procesales, de nuestra autoría, al analizar bajo el antiguo régimen del decreto 4807 la demanda en cobro de alquileres, resolución de contrato y desalojo por falta de pago, resaltábamos que la Gaceta Oficial donde fue publicada la ley 38-98 que modificaba el párrafo II del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, se constata que el legislador consagró que la interposición de recursos sí era suspensivo de la sentencia, por lo que sosteníamos que la solicitud de ejecución provisional no debía ser concedida. Y resaltábamos que el artículo 162, párrafo III, del Anteproyecto del Código Procesal Civil, que perimió en el Congreso y nunca se convirtió en ley, tal como ahora prevé la Ley 85-25, sostenía que la interposición de recursos no es suspensiva de la ejecución[35]. Sin embargo, al disponer la citada Ley 85-25, como se ha dicho, que los recursos no suspenden en esta materia, la cuestión ha quedado resuelta legalmente. Incluso, como se ha comentado antes, la propia ley remite a la sede de référé para promover la suspensión de la sentencia.

Mirada al esquema francés. En Francia, el régimen de la sentencia en materia de arrendamientos de vivienda se estructura, igualmente, alrededor de la necesidad de conciliar efectividad de la tutela judicial, protección del arrendatario y ejecución efectiva de la decisión, aunque la técnica legislativa francesa difiere sustancialmente de la adoptada por los artículos 32 a 34 de la Ley núm. 85-25. La comparación resulta particularmente interesante, porque el derecho francés no concibe la ejecución del desalojo como una consecuencia puramente automática de la sentencia, sino como una secuencia procesal autónoma, sometida a determinadas formalidades y plazos de protección. En primer lugar, debe destacarse que, conforme al artículo 514 del Code de procédure civile, las decisiones de primera instancia son, como principio general, ejecutorias a título provisional de pleno derecho, salvo que la ley o la propia decisión dispongan lo contrario[36]. Existe, por tanto, en el derecho francés contemporáneo una regla que, en su finalidad, presenta una clara proximidad con el artículo 34 de la Ley 85-25: la interposición de un recurso no constituye, por regla general, un obstáculo automático para la ejecución de la sentencia.

Sin embargo, esta semejanza debe manejarse con precisión. La ejecución provisional francesa no equivale técnicamente a la ejecutoriedad incondicionada prevista por el artículo 34 de la Ley 85-25. En Francia, la ejecución provisional constituye una regla general del proceso civil, mientras que, tratándose de la expulsión de un ocupante de un inmueble habitado, el legislador establece además una serie de garantías específicas en el Code des procédures civiles d’exécution. En efecto, el artículo L. 411-1 dispone que, salvo disposición especial, la expulsión de un inmueble o lugar habitado solamente puede perseguirse en virtud de una decisión judicial o de un acta de conciliación ejecutoria, y después de la notificación de un commandement d’avoir à libérer les locaux, es decir, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[37]. La diferencia es significativa: en Francia, la sentencia favorable al arrendador no agota necesariamente el itinerario jurídico del desalojo. Existe una fase posterior específicamente destinada a su ejecución material. El título judicial debe ser seguido por el correspondiente commandement de libérer les locaux, lo que proporciona al ocupante una última oportunidad formal para abandonar voluntariamente el inmueble antes de que pueda procederse a la expulsión forzosa.

Esta protección se intensifica cuando se trata de un lugar habitado. El artículo L. 412-1 del Code des procédures civiles d’exécution establece, como regla, que la expulsión no puede realizarse sino después de transcurridos dos (02) meses desde el commandement, aunque el juez puede reducir o eliminar ese plazo en determinadas circunstancias legalmente previstas. La propia norma contempla, además, excepciones relacionadas con la mala fe del ocupante o con el ingreso en los locales mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción[38]. La comparación con el artículo 34 de la Ley 85-25 permite, por tanto, identificar dos técnicas legislativas diferentes para alcanzar una finalidad parcialmente común. La legislación dominicana concentra la protección en el momento de la impugnación de la sentencia: la decisión de primer grado es ejecutoria aun cuando sea recurrida, pero el vencido puede acudir al referimiento para solicitar la suspensión, sometiéndose, en el supuesto específicamente previsto de desalojo por falta de pago, a la consignación del duplo de las condenaciones. El derecho francés, en cambio, separa conceptualmente la ejecutoriedad del título y la realización material del desalojo, intercalando entre ambos un conjunto de formalidades y plazos protectores.

Esta diferencia resulta especialmente importante frente al antiguo régimen dominicano del Decreto 4807. La Ley 85-25 parece orientarse hacia una mayor judicialización y contractualizacióndel conflicto locativo: una vez que el juez competente decide la controversia, la sentencia adquiere eficacia ejecutiva aun en presencia de recurso, salvo la posibilidad excepcional de suspensión en los términos establecidos por la propia ley. El modelo francés, aunque también favorece la eficacia de las decisiones judiciales, conserva una fase legalmente organizada de ejecución del desalojo, en la que la protección del ocupante no depende exclusivamente de la suspensión de la sentencia. Por otro lado, hay que decir que la convergencia entre ambos sistemas aparece con especial claridad en materia de falta de pago. En Francia, el artículo 24 de la Ley núm. 89-462, de 6 de julio de 1989, establece que el contrato de arrendamiento de vivienda contiene una cláusula de resolución de pleno derecho por falta de pago del alquiler o de las cargas, pero dicha cláusula solo produce efectos seis (06) semanas después de un commandement de payer (mandamiento de pago) que haya resultado infructuoso. El requerimiento debe contener, bajo pena de nulidad, información precisa sobre la deuda, el plazo para pagar y las consecuencias que puede generar la falta de regularización[39]. De este modo, el derecho francés no permite pasar directamente del incumplimiento a la expulsión material.

En efecto, en aquel país originario de nuestro derecho existe una sucesión jurídicamente ordenada: incumplimiento, commandement de payer, transcurso del plazo legal, eventual resolución judicial o constatación de la resolución, decisión ejecutoria, commandement de libérer les locaux, transcurso del plazo de ejecución, eventual expulsión forzosa. En cambio, la Ley 85-25 presenta una estructura más concentrada. Su artículo 30 exige la intimación previa, seguida del proceso ante el juzgado de paz; y el artículo 34 declara ejecutoria la sentencia de primer grado, incluso si ha sido recurrida, aunque permite solicitar su suspensión en referimiento bajo las condiciones legalmente establecidas. En consecuencia, el legislador dominicanoconcentra en el proceso jurisdiccional y en la fase inmediatamente posterior a la sentencia lo que el legislador francés distribuye en distintas etapas preprocesales, jurisdiccionales y ejecutivas.

Sobre lallegada del término y la terminación del contrato, hay que decir que la comparación es igualmente pertinente. Como ya se ha señalado, la Ley 85-25 exige una denuncia previa y establece un plazo mínimo de noventa días entre dicha denuncia y la llegada del término contractual. En Francia, el régimen de terminación del arrendamiento de vivienda sometido a la Ley de 6 de julio de 1989 se encuentra fuertemente formalizado: el congé del arrendador debe respetar las condiciones legales relativas a su oportunidad, forma y causa, y la regulación distingue las distintas hipótesis que pueden justificar la terminación. La lógica francesa es, por consiguiente, coherente con la que informa los artículos 31 y 34 de la Ley 85-25, en el sentido de que la expiración o terminación del vínculo contractual no equivale por sí sola a la expulsión material del ocupante. Para esta última es necesaria la correspondiente actuación jurídica que permita transformar el derecho del arrendador a recuperar el inmueble en una ejecución legítima y efectiva.

En síntesis, en Francia, al igual que bajo la Ley 85-25, la eficacia de la sentencia ocupa un lugar central y el recurso no constituye, por sí solo, un obstáculo absoluto para su ejecución. Sin embargo, el sistema francés introduce una distinción técnicamente importante entre ejecutoriedad de la decisión y ejecución material del desalojo: aun existiendo un título judicial ejecutorio, la expulsión de un ocupante de un lugar habitado está sometida al commandement de libérer les locaux y, como regla, a un plazo de dos meses posterior a dicho requerimiento[40]. Por ello, si la Ley 85-25 representa, frente al Decreto 4807, un tránsito hacia un modelo jurisdiccional, contractual y ejecutivo, el derecho francés muestra una variante más desarrollada de esa misma lógica: la protección del arrendatario no se articula mediante la ineficacia de la sentencia, sino mediante garantías procesales y ejecutivas que se insertan alrededor de una decisión judicial que conserva su fuerza ejecutoria.

La anterior comparación franco-dominicanapermite formular una conclusión especialmente útil para la temática de los alquileres, y es que la ejecutoriedad de la sentencia y la protección del arrendatario no son conceptos incompatibles. El verdadero problema jurídico consiste en determinar en qué momento y mediante qué garantías puede hacerse efectiva la decisión. La Ley 85-25 resuelve esa cuestión mediante la ejecutoriedad de primer grado y un mecanismo excepcional de suspensión; el derecho francés, mediante la ejecución provisional de las decisiones y una regulación específica y escalonada de la expulsión.

XII.- Sobre los recursos en materia de alquileres

 La cuestión recursiva ha sido manejada por el legislador, mediante los artículos 35 a 39 de la Ley núm. 85-25, de forma que el régimen de impugnación de las decisiones dictadas en materia de alquileres y desahucios quede sometido a plazos breves, órganos jurisdiccionales previamente determinados y procedimientos compatibles con la naturaleza sumaria que caracteriza este contencioso. Se procura así conciliar dos exigencias que, en esta materia, pueden encontrarse en tensión: de un lado, el derecho de las partes a obtener la revisión de una decisión judicial que les resulte desfavorable y, de otro, la necesidad de impedir que el ejercicio de los recursos se convierta en un instrumento de dilación indefinida de la solución del conflicto locativo.

Hay que recordar que, constitucionalmente, recurrir supone la posibilidad de someter una decisión judicial a un nuevo examen por el órgano jurisdiccional competente, en los términos y condiciones establecidos por la ley. El derecho al recurso forma parte de las garantías del debido proceso, pero ello no significa que el legislador esté obligado a establecer recursos ilimitados, ni que toda decisión judicial deba ser susceptible de todas las vías impugnativas posibles. La garantía constitucional exige, esencialmente, que las restricciones al acceso a los recursos tengan fundamento legal, persigan una finalidad legítima, sean razonables y respeten el contenido esencial del derecho de defensa y de la tutela judicial efectiva.

En la materia abordada, el artículo 35 de la Ley núm. 85-25 establece como regla general que la sentencia dictada en primer grado podrá ser recurrida en oposición[41] o apelación dentro del plazo de quince (15) días,cuyo cómputo se inicia a partir de la notificación de la sentencia[42]. La disposición fija, por ende, tanto los medios ordinarios de impugnación como un término uniforme para su ejercicio, procurando que la situación jurídica derivada de la decisión judicial no permanezca indefinidamente sometida a incertidumbre.

Asimismo, el artículo 36 determina el órgano competente para conocer de la apelación según cuál haya sido el tribunal que dictó la sentencia de primer grado. Cuando la decisión proviene del juzgado de paz, la apelación corresponde a la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente; cuando la decisión ha sido dictada en primer grado por esta última, el recurso se conoce ante la Cámara Civil y Comercial de la Corte de Apelación correspondiente. La norma establece, de esta manera, una verdadera cadena jerárquica de revisión, que permite que la decisión sea examinada por un órgano jurisdiccional superior al que la dictó.

El párrafo del citado artículo 36 añade una regla particularmente relevante al disponer que la sentencia dictada en grado de apelación por la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia, para su ejecución, se beneficia del efecto de fuerza pública y de la ejecutoriedad provisional de la sentencia dictada por el juez de paz. Esta previsión debe ser interpretada sistemáticamente con el artículo 34 de la Ley 85-25, que reconoce la ejecutoriedad de las decisiones dictadas en primer grado aun cuando sean objeto de recurso. El legislador reafirma, por consiguiente, una opción por la efectividad de la tutela jurisdiccional, evitando que la sola interposición de recursos produzca necesariamente la paralización de la ejecución.

El artículo 37, de su lado, establece que el recurso de apelación será instruido sumariamente, tanto ante la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia como ante la Corte de Apelación, conforme al principio de celeridad. La sumariedad no debe entenderse como una reducción de las garantías del contradictorio, sino como una técnica de concentración y abreviación del trámite compatible con la naturaleza del litigio locativo. El legislador pretende que la segunda instancia no reproduzca innecesariamente todas las etapas y dilaciones propias de un proceso ordinario, especialmente cuando el objeto de la controversia puede involucrar la permanencia del inquilino en el inmueble o la posibilidad del propietario de recuperar su posesión.

Por su parte, el artículo 38 regula el recurso de oposición. Como expresáramos en un pie de página más arriba, este recurso no entendemos por qué fue previsto en esta ley reciente, ya que su operatividad, si lo analizamos desde el derecho común (art. 150, CPC), no devenga jugosos dividendos en términos procesales, porque, por regla general, la oposición solo aplica contra sentencias dictadas en última y única instancia, y el esquema de la Ley 85-25 es que sea apelable la sentencia. Este recurso, por tanto, parecería que sobra. En todo caso, por lo pronto, el citado artículo 38 establece una limitación significativa: la sentencia pronunciada en defecto solo será susceptible de oposición cuando el demandado no haya sido citado a persona o cuando justifique que se encontró en la imposibilidad de comparecer o de hacerse representar. La disposición restringe, por tanto, la oposición en atención a la finalidad propia de este recurso: permitir la revisión de una decisión dictada sin la efectiva participación de quien debía ser oído, pero evitando que pueda utilizarse indiscriminadamente para reabrir un proceso en el que la parte tuvo oportunidad real de comparecer y deliberadamente no lo hizo.

Lo cierto es que el sistema recursivo de la Ley núm. 85-25 se estructura, ordinariamente, sobre el doble grado de jurisdicción: las sentencias dictadas en primer grado son susceptibles de apelación ante el órgano jurisdiccional superior. Esta estructura plantea una dificultad respecto del recurso de oposición, tradicionalmente reservado por el artículo 150 del Código de Procedimiento Civil, modificado por la Ley núm. 845 de 1978, a las sentencias en última instancia pronunciadas en defecto. En efecto, si se aplicara estrictamente esta regla general, la oposición tendría escaso o ningún ámbito de aplicación en el régimen de la Ley 85-25, pues las decisiones de primer grado son expresamente apelables. Sin embargo, el legislador no se limitó a mantener el régimen general: el artículo 35 menciona expresamente la oposición como medio de impugnación de las sentencias dictadas en primer grado y el artículo 38 regula de manera autónoma sus presupuestos, sin reproducir la exigencia de que la decisión haya sido dictada en última instancia, añadiendo incluso como supuesto de procedencia la imposibilidad justificada del demandado de comparecer o hacerse representar. De ello puede inferirse que el legislador quiso establecer, al menos aparentemente, una excepción especial al régimen ordinario de la oposición, orientada a reforzar la tutela del contradictorio y del derecho de defensa en los litigios locativos.

No obstante, la técnica legislativa empleada, en nuestro concepto, resulta deficiente, pues la coexistencia de oposición y apelación frente a una sentencia de primer grado introduce una duplicidad de vías impugnativas que no aparece acompañada de reglas destinadas a determinar su articulación, prelación, efectos y eventual concurrencia. La dificultad se hace particularmente visible porque la oposición, por su naturaleza de recurso de retractación, supone que el mismo tribunal vuelva a examinar la decisión, mientras que la apelación responde al modelo de revisión vertical propio del doble grado de jurisdicción. Por ello, la interpretación del artículo 38 exige reconocer su carácter especial, pero aplicándolo restrictivamente a los supuestos que justifican su finalidad, tales como la ausencia no imputable al demandado y la imposibilidad efectiva de ejercer su defensa, sin convertirlo en una vía alternativa general frente a la apelación.

Sobre este particular diseño del recurso de oposición, la jurisprudencia tiene por delante un interesante desafío interpretativo, cuya verdadera dimensión habrá de definirse a partir de la aplicación práctica que reciba la disposición. Si en la praxis se consolida el criterio de que, aun tratándose de sentencias susceptibles de apelación, la oposición resulta procedente siempre que concurran las condiciones previstas en el artículo 38, será necesario que la jurisprudencia delimite cuidadosamente su alcance, a fin de evitar que este mecanismo excepcional termine utilizándose con fines meramente dilatorios o como una vía alternativa e indiscriminada frente a la apelación. En tal escenario, correspondería a los tribunales precisar sus presupuestos de procedencia, establecer criterios rigurosos para apreciar la alegada imposibilidad de comparecer o hacerse representar y armonizar su ejercicio con el doble grado de jurisdicción, la seguridad jurídica, la celeridad procesal y el derecho a una tutela judicial efectiva, procurando que la especial protección del contradictorio que inspira la norma no se convierta, paradójicamente, en un factor de prolongación indebida del litigio.

Finalmente, el artículo 39 contempla el recurso extraordinario de casación. Conforme a su texto, las sentencias en materia de cobro de alquileres y desahucios dictadas por el Juzgado de Primera Instancia en grado de apelación podrán ser recurridas en casación cuando se cumplan las condiciones establecidas en los numerales 3) y 4) del artículo 11 de la Ley núm. 2-23 sobre Recurso de Casación. El legislador establece así una conexión expresa entre el régimen especial de impugnación de los litigios locativos y el sistema general de casación, evitando que la materia quede sustraída, sin más, al control extraordinario propio de ese recurso.

No es ocioso recordar que el artículo 11, numeral 3), de la Ley núm. 2-23 excluye el recurso contra las sentencias que resuelvan demandas cuyo objeto exclusivo sea obtener condenas pecuniarias, restitución o devolución de dinero, cuando la cuantía debatida en el juicio, en única o última instancia, no supere el equivalente a cincuenta salarios mínimos del más alto para el sector privado, vigente al momento de interponerse el recurso. Para determinar esa cuantía, la ley ordena considerar únicamente los montos que interesen a la parte recurrente en su demanda principal, adicional o reconvencional, según corresponda, sin computar los accesorios. En tanto que el numeral 4) del mismo artículo 11 establece una regla específicamente referida al arrendamiento: no podrá interponerse recurso de casación contra las sentencias dictadas en materia de cobro de alquileres cuando la suma reclamada no supere dicha cuantía, aun cuando el aspecto relativo al cobro de alquileres tenga carácter accesorio respecto de otra pretensión.

Es decir que, en materia de alquileres, el legislador ha establecido un filtro cuantitativo específico para el acceso a la casación. No basta, por consiguiente, con que exista una sentencia dictada en grado de apelación y que la controversia haya versado sobre alquileres, y aun superando los filtros para considerarse dicho alquiler como objeto de la Ley 85-25, es necesario determinar, previamente, cuál fue la cuantía debatida y si esta supera el umbral legal de los cincuenta salarios mínimos del más alto para el sector privado. La Suprema Corte ha aplicado precisamente este criterio en asuntos relativos al cobro de alquileres, declarando inadmisibles recursos cuando la suma debatida no supera dicho límite. Por ejemplo, si en un proceso de cobro de alquileres la suma efectivamente debatida por la parte que pretende recurrir en casación asciende a RD$300,000.00 y dicho monto no alcanza el equivalente a cincuenta salarios mínimos del más alto para el sector privado vigente al momento de interponerse el recurso, la casación no sería admisible por razón de cuantía, aunque la sentencia haya sido dictada por el Juzgado de Primera Instancia en grado de apelación. En cambio, si la suma debatida supera ese umbral legal, el impedimento previsto en el numeral 4) no operaría por razón de cuantía, sin perjuicio, naturalmente, de que deban satisfacerse los demás presupuestos de admisibilidad previstos por la Ley núm. 2-23, tal como el interés casacional.

Sobre esto último, la jurisprudencia tiene otra tarea pendiente en materia de Ley 85-25, ya que, en general, la Suprema Corte de Justicia ha establecido que, en el marco del consabido artículo 11.3, además del monto, se requiere la acreditación del interés casacional como criterio acumulativo o, si se quiere, como doble filtro para la admisibilidad del recurso de casación[43]. ¿Se hará extensivo ese criterio al ámbito de alquileres? Está por verse, aunque, de entrada, presumiría que sí se aplicará ese criterio acumulativo a esta materia, tomando en consideración que una de las razones de promulgar la Ley 2-23 fue reducir la mora, disminuyendo los casos con llave para acceder a la sede extraordinaria de la casación. Bajo esa lógica no resulta descabellado vaticinar que se procederá de ese modo.

Por otro lado, debe prestarse especial atención a que la ley no manda atender simplemente al monto de la condenación contenida en el dispositivo de la sentencia, sino a la cuantía debatida en el juicio. La propia jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia ha destacado esta diferencia bajo el nuevo régimen de casación: el parámetro relevante es el monto que fue objeto de controversia en la instancia correspondiente, y no necesariamente la suma finalmente consignada como condenación en la sentencia impugnada. Así, por ejemplo, si se reclamaron RD$2,000,000.00 por concepto de alquileres vencidos, pero el tribunal terminó acogiendo únicamente RD$400,000.00, el análisis de la cuantía no debe reducirse automáticamente a los RD$400,000.00 de la condenación. Lo relevante será determinar cuál fue la suma efectivamente debatida conforme a las reglas de la Ley núm. 2-23 y, particularmente, qué monto interesaba a la parte que pretende recurrir.

En definitiva, para definir la procedencia de la casación en materia de alquileres debe realizarse un ejercicio de subsunción sucesivo: primero, verificar que se está ante una de las decisiones contempladas por el artículo 39 de la Ley 85-25; segundo, determinar que se trata de una sentencia susceptible de casación conforme al régimen general de la Ley núm. 2-23; y, tercero, comprobar que la controversia por cobro de alquileres supera el umbral de cincuenta salarios mínimos establecido por el artículo 11.4, atendiendo a las reglas de determinación de la cuantía previstas en el propio artículo 11. Si la cuantía no supera ese límite, la casación queda excluida por inadmisibilidad, sin que resulte necesario examinar los medios de casación propuestos. Precisamente por tratarse de un recurso extraordinario, la Suprema Corte de Justicia ha reafirmado que su admisibilidad se encuentra sometida a los presupuestos estrictamente establecidos por la ley.

En otras palabras, la Ley 85-25 reconoce la casación en esta materia, pero no la garantiza indiscriminadamente: la remisión al artículo 11 de la Ley 2-23 significa que el acceso a la Corte de Casación queda condicionado por el régimen legal de admisibilidad. De ahí que, en los litigios locativos, no sea suficiente preguntar si existe una sentencia de apelación; hay que preguntar, además, qué se reclamó, cuál fue la cuantía efectivamente debatida y si esta supera el umbral legal. Solo superado ese filtro cuantitativo, y cumplidos los demás presupuestos del recurso, podrá abrirse la vía extraordinaria de casación.

Finalmente, cabe destacar que, por regla procesal general, el régimen de los recursos es de configuración legal, de manera que corresponde al legislador determinar cuáles medios de impugnación resultan disponibles en cada materia, sus presupuestos de procedencia, los plazos para su ejercicio, el órgano competente para conocerlos y sus respectivos efectos. De ahí que, al abordar la cuestión recursiva en un ámbito normativo especial, resulte indispensable identificar previamente cuál es el régimen de impugnación que el propio legislador ha establecido para esa materia, sin trasladar mecánicamente instituciones propias de otros procedimientos. En el caso concreto de la Ley núm. 85-25, el legislador ha previsto expresamente tres vías recursivas: dos de naturaleza ordinaria —la oposición y la apelación— y una de carácter extraordinario, que es la casación. Son, por tanto, estos tres recursos los que integran el sistema de impugnación propio de los procesos sometidos a dicha legislación. No se contempla, dentro de este régimen especial, la tercería, Le contredit[44], la revisión civil ni ningún otro medio de impugnación distinto de los expresamente regulados o de aquellos a los que la propia ley remita.

Esta precisión no es meramente terminológica. Los recursos no pueden ser creados por vía pretoriana. La jurisprudencia puede interpretar, delimitar y armonizar los recursos que el legislador ha establecido; puede, asimismo, precisar sus presupuestos y alcance ante las situaciones no expresamente resueltas por la norma. Pero no puede instituir un recurso nuevo allí donde la ley no lo ha previsto,pues ello supondría sustituir al legislador en una materia que pertenece a la configuración legal del proceso y alterar el sistema de impugnación diseñado normativamente. Por ello, el análisis de esta cuestión debe mantenerse dentro de los límites trazados por la propia Ley 85-25: oposición, apelación y casación. Las controversias interpretativas que puedan suscitarse, particularmente en torno a la relación entre oposición y apelación, o a los presupuestos de acceso a la casación, deben resolverse desde las normas que regulan esos tres recursos, su naturaleza jurídica, su finalidad y su articulación con el régimen procesal general, pero sin incorporar por vía interpretativa mecanismos impugnativos que el legislador no contempló para este ámbito.

En casos de decisiones sobre competencia, litispendencia o conexidad, si se recurren en Le contredit, como en esta materia ese recurso no existe, en vez de la inadmisibilidad, entendemos más práctica la solución de calificar el recurso, ejerciendo el Iura Novit Curia (los jueces conocen el derecho), como una verdadera apelación, que sí existe en esta materia, y conocer el fondo de dicha vía recursiva, en aplicación extensiva del artículo 19 de la Ley núm. 834 del 15 de julio del 1978, que establece que cuando la Corte estima que la decisión que le es deferida por la vía de la impugnación (le contredit) debió serlo por la vía de la apelación, ella no deja de quedar apoderada. El asunto es entonces instruido y juzgado según las reglas aplicables a la apelación de las decisiones rendidas por la jurisdicción de la cual emana la sentencia recurrida por la vía de la impugnació (le contredit).

Mirada al sistema francés. En Francia, la cuestión recursiva en materia de alquileres no se encuentra concentrada en un régimen especial de recursos comparable al establecido por la Ley núm. 85-25, sino que se inserta, fundamentalmente, en el régimen general de las vías de recurso previsto por el Code de procédure civile, sin perjuicio de las reglas especiales que puedan establecer determinadas legislaciones locativas. El artículo 527 del Código distingue entrevías ordinarias de recurso(la opposition y el appel) y vías extraordinarias (la tierce opposition, el recours en révision y el pourvoi en cassation). En particular, el appel constituye el mecanismo ordinario de revisión de las decisiones dictadas en primer grado: el artículo 542 del Code de procédure civile establece que la apelación tiende, mediante la crítica de la sentencia de primer grado, a su reforma o anulación por la cour d’appel[45], mientras que el artículo 543 consagra, como regla general, la apelabilidad de las sentencias de primera instancia, salvo disposición legal en contrario[46]. De esta manera, el sistema francés parte de una lógica semejante a la que inspira el modelo de doble grado de la Ley 85-25: la decisión de primer grado es, como regla, susceptible de revisión por una jurisdicción superior.

 En general, la vía concreta de recurso dependerá de la naturaleza de la decisión, de la jurisdicción que la haya dictado, de su carácter contradictorio o en defecto y, eventualmente, de las disposiciones especiales aplicables al tipo de arrendamiento. Así, por ejemplo, en materia de vivienda sometida a la Ley de 6 de julio de 1989 existen procedimientos especiales que pueden establecer una vía de recurso determinada. La jurisprudencia francesa ha reconocido, incluso, supuestos particulares en los que una ordenanza dictada conforme al procedimiento especial de recuperación del inmueble abandonado queda sometida exclusivamente a oposición ante el tribunal, precisamente porque así lo dispone el régimen especial aplicable[47]. Esto permite extraer una enseñanza importante para el análisis de la Ley 85-25, y es que,en el derecho francés, la existencia de una vía de recurso no se presume a partir de la materia «alquileres», sino que se determina a partir de la naturaleza y régimen jurídico de la decisión impugnada. La ley especial puede establecer una vía particular, pero cuando no lo hace, opera el régimen general del Code de procédure civile. De ahí que el sistema francés resulte más descentralizado y casuístico que el modelo dominicano de la Ley 85-25, que ha querido concentrar en sus artículos 35 a 39 un régimen recursivo específico para los litigios locativos.

Hay que decir que en Francia la oposición puede existir en los litigios de alquileres, pero no constituye un recurso propio de esta materia ni una vía paralela y general a la apelación: procede excepcionalmente frente a un verdadero jugement par défaut y tiene por finalidad que el mismo juez retracte y vuelva a examinar lo decidido en ausencia del litigante. Allá tiene sentido, porque hay decisión, que, por el monto, no se apelan, entonces aplica oposición. Aquí, como vimos más arriba, la Ley 85-25 prevé un esquema de apelabilidad de la sentencia. Dicha Ley 85-25, por demás, presenta una regulación especial, al mencionar expresamente la oposición entre los recursos disponibles y establecer sus propios presupuestos de procedencia.

De ahí que, aunque ambos sistemas comparten la función protectora del contradictorio, el legislador dominicano ha configurado la oposición locativa con características propias que deberán ser delimitadas jurisprudencialmente. Finalmente, a modo de cierre conceptual, debe destacarse la diferencia conceptual entre ambos modelos. La Ley 85-25 enumera expresamente oposición, apelación y casación como recursos propios de la materia locativa, mientras que el derecho francés parte de una teoría general de las vías de recurso, dentro de la cual los litigios de alquileres se integran, salvo las excepciones establecidas por las leyes especiales. 

XIII.- De la competencia del tribunal de primera instancia para alquileres de inmuebles para fines comerciales y actividades sin fines de lucro

Tal como expresáramos en el apartado sobre la competencia de los tribunales, la Ley núm. 85-25 reparte la competencia de los asuntos inherentes a los contratos de alquiler de vivienda, para fines comerciales y para actividades sin fines de lucro, entre el Juzgado de Paz y el tribunal de derecho común, que es el Juzgado de Primera Instancia en materia civil. El tema del alquiler de vivienda es atribución del Juzgado de Paz, tal como hemos visto más arriba, mientras que lo concerniente a inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro corresponde al tribunal de derecho común. Justamente, sobre la competencia de este último tribunal, el artículo 40 de la Ley núm. 85-25 establece que el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre localizado el inmueble conocerá, en primer grado, de todas las demandas o contestaciones que surjan del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro. Se trata, por tanto, de una atribución especial de competencia ratione materiae y ratione loci, que concentra en el órgano jurisdiccional del lugar de ubicación del inmueble las controversias derivadas de estas relaciones locativas.

Conforme al párrafo I del citado artículo 40, esa competencia no se limita a la pretensión principal, pues el tribunal conocerá, igualmente, de manera accesoria, de las demandas en validez de embargo y desembargo, de las demandas en declaración afirmativa, de la validez del acta contentiva de reconocimiento de deuda y de cualquier otra contestación que se produzca durante el proceso, tal como prevé la misma ley respecto de los juzgados de paz sobre los alquileres de viviendas, que conoce lo principal y lo accesorio para prevenir contradicción de decisiones que pudieran rendir tribunales distintos, concentrando todo ante un mismo órgano jurisdiccional. La disposición responde así, efectivamente, a una lógica de concentración procesal, procurando que las cuestiones accesorias vinculadas con la relación locativa sean conocidas por el mismo juez apoderado de lo principal, evitando la fragmentación del litigio y el riesgo de decisiones contradictorias. Tal concentración, además de favorecer la economía procesal, se corresponde con las exigencias de una tutela judicial efectiva, pues procura que las controversias estrechamente conectadas sean resueltas dentro de un mismo marco procesal y por una misma sede jurisdiccional dotada de competencia para conocer integralmente del conflicto.

A su vez, el párrafo II del artículo 40 introduce una garantía temporal específica para los contratos destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro: cuando el inmueble tenga contractualmente ese destino, la denuncia y solicitud de entrega voluntaria deberán efectuarse con una antelación mínima de ciento ochenta (180) días respecto de la llegada del término contractual. El incumplimiento de esta exigencia determina la inadmisibilidad de la demanda de desahucio intentada por el propietario. No se trata, por tanto, de una simple formalidad carente de consecuencias, sino de un verdadero presupuesto procesal impuesto por la ley para el ejercicio de la acción de desahucio. La previsión puede comprenderse desde la perspectiva del debido proceso y de la seguridad jurídica, en cuanto procura que quien ocupa el inmueble para desarrollar una actividad comercial o sin fines de lucro disponga de un período razonable para conocer la terminación de la relación y organizar las consecuencias económicas y materiales derivadas de la restitución del inmueble.

Por su parte, el párrafo III del artículo 40 reconoce la posibilidad de que las partes sometan sus controversias a arbitraje, siempre que se observen las condiciones establecidas por el artículo 3, párrafo III, de la propia ley. La disposición evidencia que la competencia judicial establecida por el artículo 40 no excluye, en los términos legalmente permitidos, el ejercicio de la autonomía de la voluntad mediante el convenio arbitral. Se configura así una relación de complementariedad entre jurisdicción estatal y arbitraje, sin que ello signifique que las partes puedan disponer libremente de cualquier regla procesal de orden público. Y, conforme al artículo 41, antes de promover una demanda derivada del contrato de alquiler de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro, debe producirse una intimación previa de cumplimiento, otorgándose a la parte requerida un plazo no mayor de diez días calendario para cumplir la obligación correspondiente. Vencido ese término sin satisfacción de lo requerido, el interesado podrá solicitar al Juzgado de Primera Instancia la fijación de audiencia, la cual deberá señalarse dentro de los diez (10) días siguientes a la solicitud, y posteriormente notificarse a la contraparte mediante acto de alguacil, respetando el intervalo legal de tres (03) a cinco (05) días entre la notificación y la audiencia. La estructura revela una clara finalidad de celeridad sin sacrificio del contradictorio: el legislador procura evitar la judicialización inmediata del conflicto, pero, una vez abierta la vía jurisdiccional, establece plazos breves y determinados para que la controversia pueda ser sometida rápidamente al conocimiento del juez.

Cuando la pretensión derive de la falta de pago, el párrafo II del artículo 41 imprime al proceso un carácter sumario, disponiendo que sea decidido en no más de dos audiencias, salvo que el juez estime necesaria una tercera. Esta previsión debe entenderse en armonía con las garantías constitucionales del proceso: la sumariedad no equivale a ausencia de debate ni autoriza al tribunal a sacrificar el derecho de defensa. Antes bien, supone una simplificación temporal del procedimiento,compatible con el debido proceso siempre que las partes dispongan de una oportunidad real y suficiente para formular sus pretensiones, aportar sus medios de prueba y controvertir los de su adversario. De igual manera, el artículo 42 atribuye al Juzgado de Primera Instancia el conocimiento de las demandas derivadas de la llegada del término del contrato, previa denuncia notificada por acto de alguacil. Su párrafo establece, nuevamente, un régimen temporal reforzado, al exigir una antelación mínima de ciento ochenta (180) días calendario entre la notificación y la llegada del término contractual. Esta exigencia adquiere particular relevancia en relaciones locativas comerciales o vinculadas con actividades sin fines de lucro, en las que la terminación del contrato puede comprometer una organización empresarial, patrimonial o institucional que difícilmente puede ser desarticulada de manera inmediata.

En general, el sistema competencial y procedimental del tribunal de derecho común, reglado por los artículos 40 al 42, consagra un esquema de concentración jurisdiccional, celeridad procesal y protección del contradictorio, en el que el Juzgado de Primera Instancia no solamente conoce en primer grado de las controversias principales derivadas de los alquileres comerciales y de actividades sin fines de lucro, sino también de las cuestiones accesorias que se susciten en el curso del proceso. A ello se agregan mecanismos destinados a ordenar temporalmente el acceso a la jurisdicción, tales como intimación previa, denuncia anticipada y plazos determinados, y a acelerar la solución de determinadas controversias mediante un procedimiento sumario en materia de falta de pago. Se advierte que el legislador, con esta atribución al tribunal de derecho común, parecería haber pretendido reconocer que los conflictos derivados de inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro pueden involucrar relaciones patrimoniales y jurídicas de mayor complejidad, que justifican su conocimiento por un órgano de la jurisdicción civil ordinaria, sin perjuicio de las reglas especiales de la Ley 85-25. No se trata, sin embargo, de una competencia que pueda ejercerse de manera arbitraria: el juez debe permanecer dentro de los límites materiales y territoriales que la propia ley establece y observar, en todo momento, las garantías constitucionales que gobiernan el ejercicio de la función jurisdiccional.

En ese sentido, ha de interpretarse que las reglas de los artículos 40 al 42 no persiguen únicamente distribuir expedientes entre órganos judiciales, sino estructurar un procedimiento idóneo para proporcionar una respuesta jurisdiccional eficaz a las controversias locativas comerciales y de actividades sin fines de lucro. Ello implica que la celeridad perseguida por el legislador debe armonizarse con el derecho de defensa, el principio de contradicción, la igualdad procesal, la motivación de las decisiones y el derecho a obtener una decisión dentro de un plazo razonable. La especialidad del procedimiento puede justificar la reducción de plazos y la concentración de actuaciones, pero no la supresión de las garantías esenciales del proceso. En definitiva, los artículos 40 al 42 de la Ley núm. 85-25 configuran para los alquileres comerciales y destinados a actividades sin fines de lucro un régimen de competencia y procedimiento especializado, confiado al Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble, caracterizado por la concentración de las pretensiones, la intimación previa, la celeridad, la anticipación razonable de la terminación contractual y la posibilidad de arbitraje. Su interpretación y aplicación deben, sin embargo, realizarse bajo el parámetro constitucional de la tutela judicial efectiva y del debido proceso, de modo que la búsqueda legítima de una justicia locativa rápida no se convierta en una justicia apresurada ni en una restricción indebida del derecho de defensa.

¿Por qué no concentrar todo ante el juzgado de paz, que tiene menos trabajo, en principio, que el tribunal de derecho común, y se supone que la Ley 85-25 persigue concentrar todo en un mismo órgano jurisdiccional? Efectivamente, surge la pregunta, luego de estudiar la fragmentación competencial entre el Juzgado de Paz, para los alquileres de vivienda, y el tribunal de derecho común, para los alquileres comerciales y sobre actividades sin fines de lucro: si uno de los propósitos de la Ley núm. 85-25 es concentrar en un mismo órgano el conocimiento de las cuestiones vinculadas con una determinada relación locativa, evitando la dispersión de procesos y el riesgo de decisiones contradictorias, ¿por qué no atribuir toda la materia locativa al Juzgado de Paz, que, en principio, presenta una carga jurisdiccional más acotada que el tribunal de derecho común?

Parecería que el legislador no quiso establecer una jurisdicción locativa única, sino conservar una distribución de competencias basada en la naturaleza y relevancia de la relación arrendaticia.De suerte que, mientras los conflictos relativos a la vivienda fueron confiados al Juzgado de Paz, los correspondientes a inmuebles destinados al comercio o a actividades sin fines de lucro fueron reservados al tribunal de derecho común. Puede inferirse que detrás de esta diferenciación existe la consideración de que estas últimas relaciones pueden presentar mayor complejidad jurídica, económica y probatoria,así como involucrar intereses patrimoniales de mayor envergadura, lo que justificaría su conocimiento por el órgano ordinario de mayor jerarquía que el juzgado de paz, que se supone conoce asuntos de bagatela dentro de la jurisdicción civil.

Con todo, esta opción legislativa no está exenta de cuestionamientos desde la perspectiva de la racionalidad del diseño procesal. Si la especialización y concentración constituyen valores perseguidos por la Ley 85-25, la existencia de dos órganos jurisdiccionales distintos para una misma categoría general de relaciones (los contratos de alquiler) introduce necesariamente cierta fragmentación. Ello podría adquirir particular relevancia cuando un mismo conflicto presente elementos que atraviesen las distintas categorías previstas por la ley, o cuando cuestiones de naturaleza semejante sean sometidas a órganos diferentes simplemente por razón del destino contractual del inmueble.

La explicación, por tanto, no parece encontrarse exclusivamente en la carga de trabajo de uno u otro tribunal. La distribución competencial responde, más probablemente, a una opción legislativa de especialización por materia y por destino del inmueble, antes que a un criterio de descongestión judicial. Además, el hecho de que el Juzgado de Paz pueda tener una carga general inferior a la del tribunal de derecho común no constituye, por sí solo, un parámetro suficiente para determinar la atribución constitucional o legal de competencia; lo relevante es que el órgano asignado disponga de competencia legal, capacidad institucional y garantías suficientes para ofrecer una tutela judicial efectiva.

En definitiva, la Ley 85-25 no parece perseguir la concentración absoluta de toda la materia locativa en un solo tribunal, sino la concentración de cada conflicto dentro del órgano que el legislador considera adecuado según la naturaleza del alquiler. La opción puede ser discutida desde la perspectiva de la eficiencia y de la simplificación del sistema, pero, mientras exista una justificación objetiva y razonable para la diferenciación, forma parte de la libertad de configuración del legislador en materia procesal. La verdadera cuestión será determinar si, en la práctica, esta fragmentación contribuye efectivamente a una justicia locativa más especializada, rápida y previsible o, por el contrario, termina generando una complejidad competencial que la propia ley pretendía superar. El tiempo y la implementación de la ley, por consiguiente, serán la guía que conducirá a mantener este esquema fraccionado de competencia o a rectificar y reformar la ley, atribuyendo todo (alquiler tanto de vivienda, de inmuebles comerciales como de actividades sin fines de lucro) al juzgado de paz. Ya veremos.

Mirada al sistema francés. En Francia, la distribución de la competencia en materia de alquileres tampoco responde a un criterio de concentración absoluta en un único órgano jurisdiccional, sino a una especialización fundada en lanaturaleza del arrendamiento y del litigio. Para los alquileres de vivienda, el artículo L. 213-4-4 del Code de l’organisation judiciaire atribuye competencia al juge des contentieux de la protection[48], juez especializado integrado en el tribunal judiciaire (jurisdicción civil de derecho común), para conocer de las acciones cuyo objeto, causa u ocasión sea un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda[49]. En cambio, en materia de baux commerciaux, el régimen es diferente: el tribunal judiciaire tiene competencia exclusiva en las materias relativas a los arrendamientos comerciales regulados por los artículos L. 145-1 a L. 145-60 del Code de commerce, con determinadas excepciones, entre ellas las controversias relativas a la fijación del precio del alquiler renovado o revisado. Además, determinados tribunaux judiciaires son especialmente designados para conocer de estas materias.

La comparación franco-dominicana resulta particularmente ilustrativa, ya que Francia tampoco ha considerado necesario concentrar todos los litigios locativos ante un solo juez,aun cuando ello pudiera favorecer la uniformidad de criterios. El legislador francés ha preferido un modelo de especialización jurisdiccional, diferenciando el contencioso de la vivienda (confiado al juge des contentieux de la protection) de determinadas controversias comerciales, sometidas al tribunal judiciaire y, en ciertos casos, a órganos especialmente designados. El criterio, por tanto, no parece ser simplemente cuál tribunal tiene menor carga de trabajo, sino cuál órgano posee la especialización y estructura institucional consideradas adecuadas para la naturaleza particular del conflicto.De ahí que, desde la perspectiva comparada, la opción de la Ley 85-25 dominicana de distribuir la competencia entre el Juzgado de Paz y el tribunal de derecho común no resulte, por sí misma, ajena a la lógica francesa: ambos sistemas sacrifican cierta unidad jurisdiccional en favor de una especialización por categorías de relaciones locativas. La diferencia está en que Francia ha llevado esa especialización a una estructura jurisdiccional más desarrollada, mientras que la Ley 85-25 ha optado por una distribución más simple entre dos órganos de la jurisdicción civil.

XIV.- Sobre la ejecución de la sentencia dictada en materia de alquileres

En relación con la ejecución de las sentencias, los artículos 43 a 45 de la Ley núm. 85-25 completan el régimen jurisdiccional de los alquileres mediante reglas dirigidas a asegurar que lo decidido por el juez no permanezca en el plano meramente declarativo, sino que pueda materializarse de manera efectiva, ordenada y bajo control jurisdiccional.La regulación es particularmente relevante porque, en materia locativa, la tutela judicial efectiva no se agota con obtener una sentencia favorable, comprende también el derecho a que esa decisión pueda ejecutarse dentro de un plazo razonable y mediante procedimientos que respeten los derechos de todas las personas concernidas.

En relación con el artículo 43, la Ley núm. 85-25 atribuye al juez de paz, como responsable de hacer ejecutar lo juzgado y decidido, una función específica de impulso de la ejecución: una vez que la sentencia esté provista de autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, debe dictar, dentro de los cinco días calendario siguientes a la recepción de la solicitud, un auto mediante el cual dispone su traslado o designa a un oficial dotado de fe pública para ejecutar la decisión. El auto debe precisar la hora, fecha y alguacil encargado de instrumentar el proceso verbal de desalojo o embargo. Se establece así una fase jurisdiccional previa a la ejecución material, mediante la cual el órgano judicial individualiza la forma y el funcionario encargado de llevar a efecto lo decidido. Esto rompe con el paradigma civil tradicional, conforme al cual el tribunal se desapodera con el dictado de la sentencia y, ante cualquier dificultad de ejecución, debe acudirse al referimiento del artículo 112 de la Ley núm. 834. Pero lo cierto es que, igual que en la Jurisdicción Inmobiliaria, que el Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. núm. 787-2022) prevé un procedimiento expedito de ejecución de sentencias, en el marco de los alquileres, la Ley 85-25 prevé un trámite especial para asegurar que la cosa juzgada se ejecute, en sintonía con el artículo 149, párrafo I, de la Constitución, que impone a los tribunales la obligación de, además de decidir los asuntos sometidos a su jurisdicción, velar porque se cumpla lo que sea decidido.

Esta previsión, igualmente, debe ponerse en relación con el párrafo I del mismo artículo 43, que atribuye consecuencias al retardo del juez: si este no dicta el auto dentro del plazo legal, incurre en denegación de justicia por retardo injustificado, quedando la parte interesada autorizada a proceder conforme a los artículos 505 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. La norma expresa, de esta manera, una preocupación constitucionalmente legítima por la efectividad de la justicia y el plazo razonable, evitando que la fase de ejecución quede paralizada por una demora judicial carente de justificación. Aunque una precisión resulta, sin embargo, necesaria, y es que el artículo 43 debe interpretarse sistemáticamente con el artículo 34 y el párrafo III del propio artículo 43, que contemplan supuestos de ejecutoriedad provisional. Por ello, la exigencia de que la sentencia esté provista de autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada no puede entenderse aisladamente como una regla absoluta aplicable a toda decisión locativa, pues la propia Ley 85-25 reconoce determinadas hipótesis en las que la sentencia puede ejecutarse pese a la existencia de un recurso. La interpretación adecuada deberá distinguir, por tanto, entre la ejecución de una sentencia definitivamente firme y aquellos casos de ejecución provisional expresamente autorizados por la ley.

En relación con los alquileres destinados a locales comerciales o actividades sin fines de lucro, el párrafo II del artículo 43 remite expresamente a una ley que ha sido luego declarada inconstitucional de forma diferida, que es la Ley núm. 396-19, de 26 de septiembre de 2019,que regula el otorgamiento de la fuerza pública para llevar a cabo medidas conservatorias y ejecutorias[50]. El legislador establece así un régimen diferenciado para la ejecución de estas decisiones, integrando la Ley 85-25 con el sistema general previsto por la legislación especial sobre fuerza pública. Una legislación cuya inconstitucionalidad saludamos, ya que las quejas son recurrentes en torno al retraso en la concesión de la fuera pública por el Ministerio Público, haciendo una suerte de “mini juicios” e, incluso, reservándose la decisión para fechas posteriores, lo cual, evidentemente, afecta esencialmente al propietario y favorece al inquilino, que gana tiempo antes de ser desalojado[51]. Ojalá que la nueva ley de fuerza pública que debe hacer el Congreso, producto de la sentencia exhortativa previamente mencionada, que contiene un mandato vinculante del Tribunal Constitucional, sea concebida por nuestro legisladores con mayor nivel jurídico y pragmatismo procesal, ganando, en lo que a los alquileres se refiere, mayor equilibrio entre el derecho del propietario y la debida tutela de los inquilinos.

La verdad es que habrá que ver cómo se hará en la praxis, ya que los artículos 46 y 46 crean un órgano especial con agentes policiales encargados de la ejecución de las sentencias dadas en esta materia, tal como veremos en el capítulo siguiente. Y ese sistema sostiene que ese órgano debe asignar los agentes, pero la Ley 396-19 de Fuerza Pública (con inconstitucionalidad diferida) atribuye la concesión de dicha fuerza pública al Ministerio Público, entonces, ¿se seguirá el proceso de dicha ley de fuerza pública, aplicando literalmente el párrafo II del artículo 43 o se acudirá a la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial? Veremos cuál será la usanza y la labor jurisprudencial al respecto. Por lo pronto, tal como retomaremos más adelante, los textos transitorios de la ley otorgan al Consejo del Poder Judicial en coordinación con el Consejo Superior Policial la creación de la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial; y, entretanto se cumpla con ello, rige el trámite ante el Ministerio Público de la Ley 396-19, que, vale precisar, sigue en vigor hasta septiembre del 2027, producto de la inconstitucionalidad diferida declarada, mediante sentencia TC/0743/25, dictada el 04 de septiembre del 2025 por el Tribunal Constitucional[52].

En relación con la responsabilidad del alguacil, el artículo 44 dispone que el alguacil acreditado por el persiguiente o comisionado por el juez responde civilmente por las personas auxiliares que lo acompañen durante la instrumentación del proceso verbal de ejecución. La regla pone de relieve que la ejecución forzosa no constituye un espacio de actuación carente de controles: quienes intervienen en ella están sometidos a responsabilidad jurídica por el modo en que desarrollan la actividad ejecutiva. Se trata de una garantía relevante para la protección del ejecutante, del ejecutado y de terceros que puedan resultar afectados por las operaciones materiales de ejecución.

Particular atención merece el artículo 45, que regula el destino de los ajuares del inquilino o arrendatario en caso de desalojo puro y simple. El alguacil debe, cuando sea posible, requerir al ocupante que indique un lugar para trasladar sus muebles, salvo que estos se encuentren previamente embargados. El párrafo I prevé que, si el inquilino no proporciona ese lugar, el alguacil deberá trasladar y depositar los bienes, por cuenta del arrendatario, en un lugar o almacén destinado a esos fines, levantando inventario y cotejándolo con el proceso verbal de ejecución, del cual debe entregarse una constancia al desalojado. La norma introduce así una garantía mínima de identificación, conservación y trazabilidad de los bienes que son desplazados con ocasión del desalojo. De su lado, el párrafo II del artículo 45 refuerza esa protección mediante una consecuencia disciplinaria para el alguacil que incumpla las obligaciones previstas en el párrafo anterior: suspensión por un año, multa de cinco (05) a treinta (30) salarios mínimos del sector público, o ambas sanciones, dependiendo de la gravedad de la infracción. El legislador procura con ello que la ejecución del desalojo se realice bajo parámetros de legalidad, responsabilidad profesional y respeto por el patrimonio del ocupante.

Mirada al sistema francés. Esta regulación presenta una comparación especialmente interesante con el derecho francés actual, aunque la técnica jurídica empleada es diferente. En Francia, la ejecución del desalojo está regulada fundamentalmente por el Code des procédures civiles d’exécution, cuyo artículo L. 411-1 establece que la expulsión de un inmueble o lugar habitado no puede perseguirse sino en virtud de una decisión judicial o de un acta de conciliación ejecutoria y después de la notificación de un commandement d’avoir à libérer les locaux, esto es, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[53]. El sistema francés introduce, por tanto, una distinción que resulta muy ilustrativa para el estudio comparado: la existencia de un título ejecutorio no equivale automáticamente a la ejecución material del desalojo. Entre ambos momentos existe una fase específicamente organizada por la legislación de ejecución. El artículo R. 411-1 exige que el commandement sea instrumentado mediante acto del commissaire de justice y contenga, entre otros elementos, la identificación del título ejecutivo, el órgano jurisdiccional ante el cual pueden plantearse las solicitudes de plazo o las contestaciones relativas a la ejecución y la fecha a partir de la cual deben liberarse los locales[54].

Esta estructura permite apreciar una diferencia importante con el artículo 43 de la Ley 85-25. El sistema dominicano concentra la intervención judicial y el señalamiento de la ejecución en un auto del juez, mientras que el sistema francés atribuye al órgano jurisdiccional el título ejecutivo y organiza posteriormente, mediante el commissaire de justice, la fase propiamente ejecutiva. En Francia, por tanto, la ejecución está igualmente juridificada, pero con una separación más marcada entre la función jurisdiccional de juzgar y la función ejecutiva de realizar materialmente el título. La protección del ocupante tampoco desaparece en esta fase. En Francia existen reglas especiales para la expulsión de personas que ocupan un lugar habitado, incluidos plazos y mecanismos destinados a permitir, en determinadas condiciones, la obtención de plazos adicionales antes de la expulsión efectiva.Esto muestra que la ejecución forzosa no se concibe como una actuación puramente mecánica, sino como una fase sometida a garantías jurídicas específicas.

Asimismo, en lo relativo a los muebles que guarnecen en el inmueble alquilado, el artículo L. 433-1 del Code des procédures civiles d’exécution establece que los bienes muebles encontrados en el inmueble son entregados, a costa de la persona expulsada, en el lugar que esta designe; a falta de designación, pueden permanecer en el lugar o ser depositados en otro sitio apropiado y deben ser descritos con precisión por el commissaire de justice, con requerimiento a la persona expulsada para que los retire dentro del plazo reglamentario[55]. Esta regulación presenta una coincidencia funcional evidente con el artículo 45 de la Ley 85-25: el desalojo no autoriza a tratar los bienes del ocupante como si carecieran de protección jurídica.

Finalmente, respecto de la ejecución provisional, el derecho francés parte de una regla general según la cual las decisiones de primera instancia son, en principio, ejecutorias provisionalmente. El artículo 514-3 del Code de procédure civile permite, en caso de apelación, solicitar al primer presidente que suspenda la ejecución provisional cuando exista un medio serio de anulación o reforma y la ejecución pueda generar consecuencias manifiestamente excesivas; cuando existe oposición, el propio juez que dictó la decisión puede, en las condiciones legales, detener la ejecución provisional de derecho cuando esta pueda producir consecuencias manifiestamente excesivas[56]. Esta comparación resulta particularmente útil para nuestro análisis, y es que tanto la Ley 85-25 como el derecho francés procuran impedir que el recurso se convierta automáticamente en un obstáculo para la efectividad de la sentencia, pero ambos conservan mecanismos jurisdiccionales para evitar que la ejecución genere consecuencias jurídicamente desproporcionadas. La diferencia está en la técnica utilizada: la legislación dominicana condiciona la suspensión prevista para determinados desahucios a una garantía económica del duplo de las condenaciones, mientras que el derecho francés articula la suspensión alrededor de la ejecución provisional y de la apreciación judicial de la existencia de motivos serios y de consecuencias manifiestamente excesivas.

En definitiva, los artículos 43 a 45 de la Ley núm. 85-25 configuran una fase ejecutiva destinada a garantizar que la tutela judicial obtenida en los litigios locativos sea efectiva, pero sometiendo la ejecución a controles jurisdiccionales, responsabilidad del ejecutor y garantías mínimas sobre los bienes del ocupante. La comparación con Francia demuestra que esta preocupación no es exclusiva del legislador dominicano: también el derecho francés estructura la expulsión como un procedimiento jurídicamente reglado, en el que deben coexistir la autoridad del título judicial, la eficacia de su ejecución y la protección de los derechos de la persona desalojada.

XV.- De la Dirección Central de la Policía de protección judicial

La Ley núm. 85-25 prevé, en sus artículos 46 a 48, un mecanismo institucional específico de protección policial para la ejecución de las decisiones judiciales dictadas en materia de alquileres y desahucios, atribuyendo dicha función a la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial. Esto consiste, concretamente, en poner a disposición del juez de paz, del juez de primera instancia competente o del oficial dotado de fe pública designado para ejecutar la sentencia, los agentes policiales que resulten razonablemente necesarios para acompañar y proteger la actuación ejecutiva. La intervención policial, por tanto, no sustituye la función jurisdiccional ni la actuación propia del alguacil u oficial ejecutor,sino que procura garantizar las condiciones materiales de seguridad necesarias para que una decisión judicial pueda cumplirse efectivamente.  

En virtud del artículo 51 de la ley analizada, el Consejo del Poder Judicial, en coordinación con el Consejo Superior Policial, cuenta con un plazo no mayor de tres (03) meses, a partir de la entrada en vigencia de dicha ley, para viabilizar el otorgamiento de protección policial a los jueces o a los oficiales dotados de fe pública designados, que tienen a cargo la ejecución de las sentencias en materia de alquileres y desahucios. Y el artículo 52 sostiene que, hasta tanto sea habilitada funcionalmente la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial por el Consejo del Poder Judicial, el otorgamiento de la fuerza pública se canalizará en los términos que establece la Ley núm. 396-19, del 26 de septiembre de 2019, que regula el otorgamiento de la Fuerza Pública, para brindar la protección policial prevista en la presente ley. Es decir, ante el Ministerio Público.

Todo lo anterior, con el fin de evitar que la resistencia, oposición física, alteración del orden o cualquier situación de riesgo impida la ejecución de una decisión revestida de autoridad jurídica. El mecanismo reconoce una premisa elemental del Estado de derecho: la eficacia de la tutela judicial no se agota en la obtención de una sentencia, sino que comprende la posibilidad real de hacerla efectiva cuando el obligado no la cumple voluntariamente. El legislador con ello ha pretendido articular la función jurisdiccional con el auxilio institucional de la fuerza pública, estableciendo además una responsabilidad administrativa frente a la inobservancia del deber de protección. Así, el artículo 48 fija a la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial un plazo de cinco días calendario para asignar los agentes solicitados, mientras que su párrafo establece una consecuencia disciplinaria ante el incumplimiento de esta obligación. Se procura de esta manera que el auxilio policial, distinto a lo que ha sucedido con el Ministerio Público y la fuerza pública, no quede sometido a una disponibilidad meramente discrecional o indefinida, sino que responda a un deber funcional sujeto a plazo.

Lo cierto es que esta regulación debe interpretarse cuidadosamente desde la perspectiva del debido proceso, la tutela judicial efectiva y el principio de legalidad en el uso de la fuerza pública. La protección policial tiene carácter instrumental: su finalidad es permitir que la ejecución ordenada por el órgano competente pueda realizarse de manera segura, pero no habilita a los agentes a decidir sobre la legalidad de la sentencia, modificar su contenido, extender sus efectos ni sustituir al funcionario encargado de ejecutarla. La fuerza pública está, por tanto, al servicio de la ejecución de una decisión jurídicamente válida y dentro de los límites que esta determine. En definitiva, los artículos 46 a 48 procuran cerrar el circuito de la tutela judicial: el juez decide, el funcionario competente ejecuta y la Policía de Protección Judicial proporciona el auxilio necesario para que la ejecución pueda materializarse. La lógica de la norma es, por tanto, eminentemente funcional: una justicia que reconoce derechos, pero carece de medios institucionales para hacer cumplir sus decisiones, ofrecería una tutela meramente declarativa. La Ley 85-25 procura evitar precisamente esa disociación entre el derecho reconocido judicialmente y su efectiva realización.

Mirada al sistema francés. En Francia, respecto del auxilio de la fuerza pública para ejecutar los desalojos, existe un régimen expresamente organizado por el Code des procédures civiles d’exécution, aunque mediante una técnica institucional diferente de la adoptada por la Ley núm. 85-25. El principio general se encuentra en el artículo L. 153-1, conforme al cual el Estado está obligado a prestar su concurso para la ejecución de las sentencias y demás títulos ejecutorios; cuando ese auxilio es rehusado, el propietario puede tener derecho a una reparación por la negativa estatal a prestar la fuerza pública[57]. El artículo L. 153-2 añade que el commissaire de justice encargado de la ejecución puede requerir directamente dicho auxilio.

El mecanismo no consiste, por tanto, en que la policía intervenga espontáneamente en la ejecución ni en que el juez tenga que solicitarla directamente. Corresponde al commissaire de justice encargado de ejecutar el título requerir el concurso de la fuerza pública al prefecto del departamento (o, en París, al prefecto de policía). Conforme al actual artículo R. 153-1, la solicitud debe acompañarse de una copia del dispositivo del título ejecutorio y de una exposición de las diligencias realizadas y de las dificultades encontradas; una eventual negativa debe ser motivada y la falta de respuesta durante dos meses equivale a una negativa[58]. La comparación con el artículo 46 de la Ley 85-25 resulta particularmente ilustrativa. Mientras el legislador dominicano ha creado una Dirección Central de la Policía de Protección Judicial específicamente encargada de brindar protección al juez o al oficial ejecutor durante la ejecución de las sentencias locativas, el derecho francés, igual que nuestro sistema civil ordinario, mantiene separadas la función jurisdiccional, la función ejecutiva y la función de fuerza pública: el órgano jurisdiccional dicta la decisión, el commissaire de justice la ejecuta y, cuando encuentra resistencia que requiere intervención estatal, solicita al prefecto el concurso de la fuerza pública.

Lo anterior revela una diferencia institucional relevante, pero también una coincidencia de fondo: en ambos sistemas se reconoce que la efectividad de una decisión judicial puede requerir el auxilio legítimo de la fuerza pública y que dicho auxilio debe encontrarse jurídicamente organizado, precisamente para evitar que la ejecución material dependa de actuaciones privadas o quede sometida a una discrecionalidad carente de reglas. En Francia, además, la negativa injustificada del Estado no deja al ejecutante sin tutela, pues la propia ley reconoce un derecho a reparación por la negativa del concurso de la fuerza pública. Con todo, la diferencia no está en reconocer o no la necesidad del auxilio estatal, sino en la forma de articularlo. La Ley 85-25 crea un mecanismo especializado y directamente vinculado al proceso de alquileres y desahucios; Francia lo integra en el régimen general de ejecución forzosa. En ambos casos, sin embargo, subyace el mismo principio: la fuerza pública no ejecuta una decisión por iniciativa propia; presta un auxilio institucional al funcionario encargado de hacer efectivo un título ejecutorio, dentro de los límites establecidos por la ley.

XVI.- De la ejecución ilegal del desalojo, del ejercicio temerario y de las sanciones

En relación con la ejecución ilegal de los desalojos[59] y con el ejercicio temerario o abusivo de las vías de derecho, los artículos 49 y 50 de la Ley núm. 85-25 incorporan un componente sancionador destinado a preservar la legalidad de la ejecución, la seguridad jurídica y la efectividad de la tutela judicial. El artículo 49 dispone que quienes realicen o ejecuten desalojos sin observar las formalidades establecidas por la propia ley serán sancionados conforme a la Ley núm. 396-19, de 26 de septiembre de 2019,que regula el otorgamiento de la fuerza pública para la ejecución de medidas conservatorias y ejecutorias. Esto implica que el legislador no concibe el desalojo como una actuación que pueda quedar entregada a la iniciativa unilateral del propietario o de cualquier particular: la restitución forzosa de un inmueble requiere título, procedimiento y observancia de las formalidades legalmente establecidas.

Todo ello, sin dudas, constituye una manifestación concreta del principio de seguridad jurídica, pues procura que el ocupante conozca que no puede ser privado de la posesión del inmueble mediante vías de hecho y, al mismo tiempo, permite al propietario identificar con certeza cuáles son los cauces jurídicos que debe seguir para obtener la restitución. La exigencia de formalidades no representa, por tanto, un obstáculo puramente ritual a la ejecución, sino una garantía de que esta se produzca por los canales institucionales establecidos por el ordenamiento.

En cuanto al artículo 50, la ley atribuye al Juzgado de Primera Instancia competencia para conocer de cualquier demanda, contestación o controversia que constituya un ejercicio temerario o un abuso de las vías de derecho. La norma reconoce así que el proceso no puede ser utilizado como instrumento de hostigamiento, obstrucción, dilación indebida o aprovechamiento manifiestamente desleal de los mecanismos procesales. La facultad judicial de reaccionar frente a tales comportamientos encuentra fundamento en los principios de buena fe procesal, lealtad, prohibición del abuso del derecho y adecuada administración de justicia.

El párrafo del citado artículo 50 añade una consecuencia institucional cuando la conducta temeraria sea atribuible a abogados o alguaciles, al disponer que de tales actuaciones se dé cuenta a la Suprema Corte de Justicia, a la Procuraduría General de la República y al Colegio de Abogados de la República Dominicana. El legislador procura así que determinadas irregularidades no permanezcan circunscritas al expediente particular, sino que puedan generar, cuando corresponda, responsabilidades disciplinarias, civiles o incluso de otra naturaleza, según la gravedad de la conducta y las competencias de cada órgano.

Todo ello, sin dudas, responde a una concepción material de la tutela judicial efectiva. El derecho a acceder a los tribunales no comprende únicamente la posibilidad de iniciar un proceso, sino también el derecho a que este se desarrolle dentro de cauces regulares y que la decisión obtenida se ejecute legítimamente. Del mismo modo, la tutela judicial del propietario no autoriza a prescindir de las garantías que protegen al ocupante frente a una expulsión arbitraria. La Ley 85-25 procura, en consecuencia, que la fuerza ejecutiva de la sentencia no se transforme en autorización para la vía de hecho.Y es que, en un Estado de derecho, incluso quien tiene un derecho sustancialmente reconocido debe ejercerlo a través de los procedimientos legalmente establecidos. La existencia de un contrato vencido, una deuda de alquiler o una sentencia favorable no habilita por sí sola al particular para sustituir al órgano jurisdiccional o al funcionario encargado de la ejecución. La coerción estatal se encuentra institucionalizada precisamente para impedir que los conflictos jurídicos se resuelvan mediante la fuerza privada.

En definitiva, los artículos 49 y 50 complementan el régimen de ejecución de la Ley núm. 85-25 mediante una doble garantía: por un lado, sancionan el desalojo realizado al margen del procedimiento legal; por otro, permiten reaccionar frente al uso abusivo o temerario del proceso. De este modo, la ley procura equilibrar la efectividad del derecho del propietario a recuperar el inmueble con la protección del ocupante frente a actuaciones arbitrarias, reafirmando que la seguridad jurídica y la tutela judicial efectiva solo pueden realizarse dentro de los límites de la legalidad procesal.

Mirada al sistema francés. En Francia, respecto de la ejecución de desalojos y de la prohibición de las vías de hecho, se ha previsto un régimen particularmente estructurado en el Code des procédures civiles d’exécution. El artículoL. 411-1 dispone que la expulsión de un inmueble o lugar habitado solo puede perseguirse, salvo disposición especial, en virtud de una decisión judicial o de un acta de conciliación ejecutoria y después de notificarse un commandement d’avoir à libérer les locaux, es decir, un requerimiento formal de abandonar el inmueble[60]. El artículo R. 411-1 determina, además, el contenido de ese requerimiento y exige que identifique el título ejecutivo, el órgano jurisdiccional ante el cual pueden formularse determinadas reclamaciones y la fecha a partir de la cual puede procederse a la expulsión forzosa[61].

De este modo,el derecho francés tampoco admite que el propietario se haga justicia por sí mismo: la recuperación forzosa del inmueble debe discurrir por los cauces institucionales de la ejecución judicial. Incluso tratándose de un inmueble habitado, la legislación establece garantías temporales adicionales y, como regla, la expulsión no puede realizarse sino transcurridos dos meses desde el commandement, sin perjuicio de las excepciones legalmente previstas. Asimismo, la protección frente a las actuaciones arbitrarias trasciende el ámbito estrictamente procesal. El artículo 226-4 del Code pénal sanciona el ingreso en el domicilio ajeno mediante maniobras, amenazas, vías de hecho o coacción, fuera de los casos permitidos por la ley, con tres años de prisión y 45.000 euros de multa, extendiendo la protección también al mantenimiento ilícito en el domicilio.

La comparación del sistema de Francia con el artículo 49 de la Ley 85-25 es, por ello, reveladora. Ambos sistemas parten de una misma premisa, que es que la existencia de un derecho a recuperar el inmueble no autoriza al titular a ejecutar por sí mismo el desalojo, sino que exige título, procedimiento y observancia de las formalidades legalmente establecidas. La diferencia reside en la técnica legislativa, ya que la Ley 85-25 remite expresamente a la Ley 396-19 para las sanciones por ejecución ilegal, mientras Francia distribuye la protección entre las normas de ejecución forzosa y, cuando corresponda, las normas penales.

En cuanto al abuso de las vías de derecho, Francia dispone también de mecanismos procesales para sancionar el comportamiento abusivo o dilatorio de las partes, de modo que el ejercicio de la acción y de los recursos no puede convertirse en un instrumento de obstrucción de la justicia. La idea común es, pues, clara, y es que tanto en Francia como en la Ley 85-25 de la República Dominicana, la tutela judicial efectiva comprende no solo el derecho a obtener una decisión, sino también el derecho a que su ejecución se produzca dentro de la legalidad, excluyendo tanto la justicia privada como el uso abusivo del proceso.

XVII.- De las disposiciones transitorias

El legislador, en la Ley núm. 85-25, empleó la fórmula legislativa de las disposiciones transitorias, destinadas, por regla general, a regular el tránsito entre el régimen jurídico anterior y el nuevo, así como a establecer las medidas administrativas, institucionales y procesales necesarias para hacer efectiva la nueva normativa. En este caso, transitoriamente, se previó un conjunto de mecanismos dirigidos, principalmente, a organizar la protección policial para la ejecución de las decisiones, preservar la continuidad de los procesos pendientes y enfrentar la mora judicial existente en materia de alquileres y desahucios. La propia ley fue promulgada el 14 de agosto de 2025 y publicada en la Gaceta Oficial núm. 11211 del 15 de agosto de 2025.

Lo anteriormente expuesto, con el evidente propósito de evitar que la entrada en vigor del nuevo régimen produjera un vacío institucional o una paralización de la administración de justicia. De ahí que el artículo 53 adopte una regla clásica de derecho transitorio al disponer que los procesos que ya se encontraban en instrucción o en estado de fallo continuarían rigiéndose por las disposiciones vigentes al momento en que fueron apoderados los tribunales; mientras que el artículo 54 ordenó al Consejo del Poder Judicial adoptar, con carácter urgente y dentro de un plazo no mayor de seis meses, las medidas necesarias para reducir y eliminar la mora judicial, incluso mediante la habilitación de jueces liquidadores. A su vez, los artículos 51 y 55 establecieron plazos de tres meses para organizar la protección de los jueces u oficiales encargados de ejecutar las decisiones y para aprobar el reglamento correspondiente.

No obstante, a la fecha, no se localiza en la información normativa pública del Consejo del Poder Judicial un reglamento específicamente identificado como el previsto por el artículo 55 de la Ley 85-25, ni una disposición pública que permita afirmar que todas las medidas transitorias contempladas en los artículos 51, 54 y 55 hayan sido íntegramente ejecutadas dentro de los plazos legales. Pero como el portal institucional del indicado Consejo sí mantiene una sección oficial de resoluciones y normativa, ello permitirá verificar tales actuaciones cuando sean formalmente publicadas. Y existe, además, una circunstancia sobrevenida de especial importancia jurídica que no podemos pasar por alto, la cual hemos adelantado al abordar la ejecución de la sentencia en materia de alquileres, y es que el artículo 52 remitió provisionalmente a la Ley núm. 396-19 para canalizar el otorgamiento de la fuerza pública hasta que quedara habilitada la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial; sin embargo, posteriormente, mediante la sentencia TC/0743/25, del 4 de septiembre de 2025, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la citada Ley núm. 396-19 y difirió los efectos de esa declaratoria por dos años contados desde la notificación de la sentencia. La indicada alta Corte consideró, entre otros aspectos, que la materia debía haber sido tramitada mediante ley orgánica y reafirmó que la ejecución de lo juzgado corresponde al Poder Judicial.

Esta circunstancia vuelve particularmente relevante la disposición transitoria de la Ley 85-25, ya que la remisión que su artículo 52 hace a la Ley 396-19 no puede ser analizada hoy como si el régimen constitucional de la fuerza pública permaneciera idéntico al existente cuando se aprobó la Ley 85-25. Durante el período de efectos diferidos de la sentencia constitucional debe observarse el régimen jurídicamente vigente y, paralelamente, la nueva regulación que habrá de sustituir el sistema declarado inconstitucional. La situación exige, por tanto, una interpretación que preserve la continuidad de la ejecución de las decisiones judiciales, pero que sea compatible con la Constitución y con el mandato del Tribunal Constitucional.

En definitiva, el régimen transitorio de la Ley 85-25 apunta a facilitar el tránsito ordenado desde el antiguo sistema del Decreto 4807 hacia el nuevo régimen legal, evitando que el cambio normativo afecte los procesos ya iniciados, procurando atacar la mora judicial y creando las condiciones institucionales para una ejecución efectiva de las sentencias. Pero la transición no puede contemplarse estáticamente; y es que la posterior sentencia TC/0743/25 ha incidido directamente sobre uno de los mecanismos transitorios concebidos por el legislador, lo que obliga a que su aplicación práctica sea armonizada con el nuevo parámetro constitucional. Con ello se reafirma una idea esencial, y es que las disposiciones transitorias no son simples reglas de espera, sino instrumentos destinados a garantizar la continuidad, seguridad jurídica y efectividad del nuevo sistema mientras se completa su implementación institucional y normativa.

XVIII.- Sobre las disposiciones finales de la Ley núm. 85-25

En la técnica legislativa existen diversas fórmulas destinadas a asegurar la coherencia, integración y eficacia del ordenamiento jurídico una vez promulgada una nueva ley. Entre ellas ocupan un lugar particularmente relevante las cláusulas de supletoriedad y las disposiciones derogatorias, mediante las cuales el legislador determina, respectivamente, qué normas habrán de complementar el nuevo régimen en aquello que este no regule y cuáles disposiciones anteriores dejan de formar parte del ordenamiento por resultar incompatibles con la nueva regulación. Esto es precisamente lo que ha hecho el legislador dominicano con la Ley núm. 85-25, al momento de cerrar sistemáticamente su régimen normativo.

En efecto, en sus disposiciones finales, la indicada ley establece, por una parte, una cláusula general de supletoriedad y, por otra, un catálogo de derogaciones expresas, procurando con ello evitar tanto vacíos normativos como incertidumbres acerca de la subsistencia de la legislación anterior. El artículo 56 dispone que, en todo aquello que la Ley 85-25 no haya previsto, se aplicarán supletoriamente las disposiciones del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana. La regla reviste particular importancia porque confirma que la nueva legislación no pretende constituir un sistema herméticamente cerrado: se trata de un régimen especial que se integra con el derecho común, el cual opera subsidiariamente allí donde exista una laguna normativa, siempre que sus disposiciones no contradigan la naturaleza, finalidad o reglas imperativas de la legislación especial.

La supletoriedad, por tanto, no equivale a una remisión indiscriminada al derecho común. Su función consiste en permitir que el sistema conserve integridad sin que cada silencio legislativo deba traducirse en un vacío jurídico. La norma especial mantiene primacía en las materias que regula expresamente; las disposiciones generales del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil intervienen únicamente en defecto de regulación especial y en cuanto sean compatibles con esta. Se trata, en definitiva, de una técnica de integración normativa que permite armonizar la especialidad de la Ley 85-25 con la unidad sistemática del ordenamiento.

Por otra parte, el artículo 57 realiza una operación legislativa de considerable importancia, ya que identifica expresamente las normas que quedan derogadas con la entrada en vigor del nuevo régimen. Así, la Ley 85-25 deroga la Ley núm. 4314 de 1955, sobre depósitos exigidos por los propietarios a los inquilinos; la Ley núm. 17-88, que modificó aquella; el Decreto núm. 4807 de 1959, sobre Control de Alquileres de Casas y Desahucios; y, finalmente, cualquier disposición legal que resulte contraria a la nueva ley. La enumeración no es accidental: mediante ella, el legislador procura dejar claramente establecido qué régimen anterior desaparece y cuál pasa a regir la relación locativa, evitando que normas pertenecientes a modelos jurídicos distintos continúen aplicándose simultáneamente.

Con ello se materializa una función esencial de las disposiciones derogatorias, que es delimitar temporalmente el ordenamiento aplicable y preservar la seguridad jurídica. La derogación expresa del Decreto 4807 reviste especial trascendencia en la temática de los alquileres según la Ley núm. 85-25, pues marca formalmente la ruptura entre el antiguo modelo de control de alquileres y desahucios y el régimen instaurado por vigente ley. No se trata únicamente de sustituir un texto por otro, sino de cerrar normativamente un ciclo legislativo, eliminando las principales disposiciones que sustentaban el sistema anterior y dando paso a una regulación integral de los contratos de alquiler y de los mecanismos jurisdiccionales para resolver las controversias derivadas de ellos.

La previsión final, en el sentido de que queda derogada «cualquier disposición legal contraria a esta ley»merece, sin embargo, una lectura técnicamente cuidadosa. No significa que toda norma anterior quede automáticamente suprimida, sino aquellas disposiciones que resulten materialmente incompatibles con el nuevo régimen. Continúan vigentes, por tanto, las normas anteriores que puedan coexistir con la Ley 85-25 y que no hayan sido expresamente derogadas ni entren en contradicción con ella. La aplicación de esta cláusula general exigirá, en caso de conflicto, una labor interpretativa orientada a determinar si existe verdadera incompatibilidad normativa o si, por el contrario, ambas disposiciones pueden ser armonizadas.

En definitiva, los artículos 56 y 57 cumplen una función de cierre sistemático del nuevo régimen locativo. El primero (art. 56) establece el mecanismo mediante el cual se integrarán sus eventuales lagunas, remitiendo al derecho común; el segundo (art. 57) determina las normas anteriores que pierden vigencia o resultan desplazadas por incompatibilidad. Con ello, el legislador no solo regula el contenido sustantivo y procesal de los alquileres, sino que ordena la transición y depuración del ordenamiento, procurando que la Ley 85-25 opere como el nuevo eje normativo de la materia, con un sistema de integración suficientemente definido y una delimitación clara respecto del régimen que la precedió.

XIX.- Sobre la entrada en vigencia de la Ley núm. 85-25

En relación con la entrada en vigencia de la ley, el legislador optó por la fórmula tradicional según la cual la Ley núm. 85-25 entra en vigor una vez promulgada y publicada, y transcurridos los plazos establecidos por el Código Civil dominicano. Con ello, no hizo más que sujetar la eficacia temporal de la nueva regulación al mecanismo general de publicidad y vacatio legis previsto por el ordenamiento, de modo que la ley no obligue sino después de haber sido debidamente promulgada, publicada y transcurrido el término legal correspondiente. El propio artículo 58 remite expresamente a ese régimen general.

Este dato es importante en el marco de las reglas de temporalidad del derecho, pues la entrada en vigor determina el momento a partir del cual la nueva norma puede desplegar ordinariamente sus efectos jurídicos. Ello debe analizarse conjuntamente con el principio de irretroactividad, consagrado en el artículo 110 de la Constitución, conforme al cual las leyes disponen para el porvenir y no tienen efecto retroactivo, salvo la excepción constitucional de favorabilidad. El Tribunal Constitucional ha reiterado, mediante sentencia TC/0272/20, que este principio constituye una garantía esencial de la seguridad jurídica y que, como regla general, las leyes rigen hacia el futuro, aunque las normas procesales, por su propia naturaleza, pueden tener aplicación inmediata en los procesos en curso, sin que ello implique necesariamente retroactividad.

Es decir, conforme al principio de irretroactividad, una ley nueva no debe utilizarse para alterar hechos, actos o situaciones jurídicas ya consumados bajo la legislación anterior, ni para modificar retrospectivamente los efectos que aquella produjo. Distinta es la llamada ultraactividad de la ley, que consiste en que una norma derogada o sustituida continúe produciendo determinados efectos respecto de situaciones jurídicas nacidas o procesos iniciados bajo su vigencia, cuando así lo exige el régimen transitorio o la naturaleza de la relación jurídica. En términos simples, la irretroactividad mira desde la nueva ley hacia el pasado y le impide regular retrospectivamente lo ya ocurrido; la ultraactividad permite que, en determinados supuestos, la ley anterior siga gobernando situaciones nacidas bajo su imperio aun después de haber dejado de estar vigente.

En el caso concreto de la Ley 85-25, esta distinción encuentra una manifestación particularmente clara en su artículo 53-transitorio, conforme al cual las demandas que, al momento de entrar en vigor la nueva ley, se encontraran en proceso de instrucción o en estado de fallo continuarían conociéndose conforme a las disposiciones vigentes al momento del apoderamiento del tribunal. Así, el legislador preservó para esos procesos el régimen anterior, lo que constituye una verdadera regla de derecho transitorio y de ultraactividad de la normativa precedente, destinada a evitar que el cambio legislativo altere abruptamente el estatuto procesal de litigios ya iniciados. La previsión es coherente con la seguridad jurídica y con la necesidad de que las partes conozcan, desde el inicio del proceso, las reglas bajo las cuales este será sustanciado.

De ahí que la entrada en vigencia de la Ley 85-25 no pueda confundirse con una aplicación automática e indiscriminada de todas sus disposiciones a todas las relaciones locativas existentes desde ese mismo instante. Habrá que distinguir entre, al menos, los procesos ya iniciados, que quedan sujetos a la regla transitoria del artículo 53-transitorio; las situaciones jurídicas nuevas, que quedan sometidas al nuevo régimen una vez este entra en vigor; y aquellas relaciones anteriores cuyos efectos se proyecten en el tiempo, respecto de las cuales habrá que determinar, según la naturaleza sustantiva o procesal de la norma involucrada, cuál régimen corresponde aplicar. Precisamente por ello, el Tribunal Constitucional ha insistido, mediante la citada sentencia TC/0272/20, en que el principio de irretroactividad protege las situaciones jurídicas consolidadas al amparo de la legislación anterior, mientras que las normas procesales pueden, como regla, recibir aplicación inmediata, siempre que ello no implique una afectación constitucionalmente inadmisible.

En definitiva, la entrada en vigencia de la Ley núm. 85-25 debe entenderse dentro de un sistema de temporalidad normativa en el que convergen tres ideas fundamentales: vigencia hacia el futuro, irretroactividad de la ley y aplicación transitoria o ultraactiva de la normativa anterior en los casos expresamente preservados por el legislador. De este modo, la Ley 85-25 pasa a regir las relaciones y procesos comprendidos en su ámbito una vez cumplidas las condiciones legales de vigencia, pero sin desconocer las situaciones procesales ya consolidadas bajo el régimen anterior. Con ello, el legislador procuró que el tránsito del Decreto 4807 al nuevo sistema de alquileres se produjera con continuidad, previsibilidad y seguridad jurídica, evitando que el cambio normativo se convierta en fuente de incertidumbre respecto de los derechos y procesos ya en curso.

XX.- Conclusión

La Ley núm. 85-25 sobre alquileres de bienes inmuebles y desahucios representa, en términos generales, un cambio significativo en la concepción jurídica de las relaciones locativas en la República Dominicana. Su principal virtud consiste en haber sustituido un régimen disperso, de marcada impronta administrativa y sustentado durante décadas en el Decreto núm. 4807 de 1959, por un sistema legal contemporáneo que procura ofrecer mayor previsibilidad, contractualización, judicialización y ordenación procesal de los conflictos entre propietarios e inquilinos. La derogación expresa del Decreto 4807, de la Ley 4314 y de la Ley 17-88 no constituye, por ello, una simple operación formal de sustitución normativa: representa el intento del legislador de cerrar una etapa histórica y construir un estatuto locativo adaptado a las exigencias actuales de la contratación y de la tutela jurisdiccional efectiva.

Entre las bondades más evidentes del nuevo régimen se encuentra la delimitación más clara del ámbito de aplicación de la legislación, la distribución expresa de la competencia judicial según el destino del inmueble, la regulación de la intimación previa, la fijación de plazos determinados para la celebración de audiencias y el pronunciamiento de las decisiones, la concentración de las cuestiones accesorias ante el juez apoderado de lo principal, la regulación de la ejecución de las sentencias, la previsión de auxilio de la fuerza pública y la incorporación de mecanismos destinados a sancionar los desalojos ilegales y el ejercicio temerario de las vías de derecho. Todo ello contribuye a que la relación locativa deje de desenvolverse en un escenario caracterizado por la incertidumbre y pase a estar gobernada por reglas procesales previamente conocidas, lo que constituye un valor indiscutible desde la perspectiva de la seguridad jurídica.

También resulta destacable que el nuevo sistema procure equilibrar posiciones jurídicas que no siempre se encuentran en igualdad material. La protección del inquilino no desaparece; cambia de forma. Ya no descansa predominantemente en controles administrativos que pueden prolongar indefinidamente la recuperación del inmueble, sino en un conjunto de garantías procesales: intimación previa, oportunidad de defensa, contradictorio, procedimientos sumarios, control judicial de la ejecución y mecanismos excepcionales de suspensión. Paralelamente, el propietario obtiene una mayor certeza sobre la forma de hacer valer sus derechos y sobre el tiempo y procedimiento para obtener una decisión ejecutable. La virtud del nuevo régimen estará, precisamente, en conseguir que la protección del arrendatario no se convierta en la ineficacia del derecho del propietario, ni la protección de este último en una licencia para desconocer las garantías del primero.

Esta transformación adquiere mayor relieve cuando se la contempla desde la Constitución. El debido proceso, la tutela judicial efectiva, el derecho de defensa, la seguridad jurídica, el plazo razonable y la ejecución de las decisiones judiciales no son elementos accesorios del sistema locativo: constituyen sus parámetros de legitimidad. La Ley 85-25 ofrece, en buena medida, herramientas apropiadas para alcanzar esos objetivos; pero ninguna regulación procesal puede garantizar por sí sola una justicia locativa constitucionalmente adecuada. La eficacia real dependerá de la forma en que jueces, abogados, alguaciles y demás operadores jurídicos interpreten y ejecuten sus disposiciones.

Es justamente en este punto donde adquiere particular utilidad mirar hacia Francia. No porque el sistema francés deba ser reproducido mecánicamente en la República Dominicana, sino porque Francia constituye una de las fuentes históricas fundamentales de nuestra tradición jurídica y, además, posee una experiencia particularmente desarrollada en materia de arrendamientos, procedimiento civil y ejecución. Su modelo demuestra que es posible combinar protección del arrendatario, fuerza obligatoria del contrato, especialización jurisdiccional y eficacia de las decisiones, mediante una legislación técnicamente diferenciada y progresivamente reformada. El estudio de la evolución francesa —desde el Code civil, pasando por la Ley 89-462 de 1989 y las reformas ALUR y ELAN, hasta las actuales reglas procesales y de ejecución— permite advertir que una legislación locativa eficaz no necesariamente requiere concentrar toda la materia en un solo texto, sino que exige, sobre todo, coherencia entre derecho sustantivo, procedimiento, ejecución y garantías constitucionales.

La comparación francesa es igualmente útil para identificar los puntos en los que la Ley 85-25 presenta todavía zonas de incertidumbre susceptibles de generar litigiosidad jurisprudencial. Entre ellos destacan la delimitación del ámbito de aplicación de la ley y sus exclusiones; la relación entre vivienda, alquiler turístico y arrendamientos de corta duración; la distribución competencial entre Juzgado de Paz y Juzgado de Primera Instancia; el verdadero alcance del recurso de oposición dentro de un sistema estructurado sobre el doble grado de jurisdicción; la determinación de los supuestos de acceso a la casación; la articulación entre ejecutoriedad provisional y suspensión; y, de manera más general, la coordinación entre las disposiciones especiales de la Ley 85-25 y las normas supletorias del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil.

Precisamente por ello, la jurisprudencia tendrá un papel decisivo. El juez no está llamado a rehacer la ley ni a llenar sus silencios con soluciones puramente voluntaristas; pero tampoco puede limitarse a una lectura aislada y literal cuando ello produzca contradicciones internas, resultados desproporcionados o afectaciones injustificadas a derechos constitucionales. Su tarea será interpretar la Ley 85-25 sistemática, finalista y constitucionalmente, procurando que sus instituciones cumplan la función para la cual fueron concebidas. Especial atención merecerán aquellos puntos en que la técnica legislativa pueda admitir más de una lectura, pues será allí donde se determine si la nueva normativa verdaderamente aporta seguridad jurídica o si, por el contrario, genera nuevos focos de incertidumbre.

En ese contexto, resulta especialmente valioso el principio de razonabilidad de la ley, pues el artículo 40.15 de la Constitución exige que las leyes solo dispongan lo necesario y útil para la consecución de finalidades legítimas. La justicia locativa no puede construirse sobre automatismos: ni todo incumplimiento puede justificar una respuesta desproporcionada, ni toda protección del ocupante puede conducir a la frustración del derecho de propiedad. El desafío consiste en que las reglas procesales sean aplicadas de manera que exista correspondencia entre la finalidad de la norma, los medios empleados y las consecuencias jurídicas producidas.

En definitiva, la Ley 85-25 merece ser valorada como un paso importante hacia la modernización del derecho dominicano de los alquileres. Su mayor aporte no reside únicamente en haber derogado el régimen anterior, sino en haber intentado construir un sistema en el que el contrato, el juez y la ejecución ocupen el centro de la relación locativa. Pero la verdadera medida de su éxito no estará en el texto promulgado, sino en la práctica jurídica que se desarrolle bajo su vigencia. Será la jurisprudencia, en diálogo con la doctrina y bajo el parámetro de la Constitución, la que deberá convertir sus disposiciones en soluciones previsibles, razonables y justas.

De ahí que el estudio comparado con Francia no constituya un ejercicio académico meramente ornamental. Permite comprender mejor nuestras propias opciones legislativas, detectar sus fortalezas y sus posibles insuficiencias y anticipar soluciones a problemas que otros ordenamientos han debido afrontar antes. Al final, la aspiración debe ser una sola: que la justicia locativa dominicana se consolide como una manifestación auténtica del Estado constitucional de derecho, en la que el propietario pueda recuperar legítimamente aquello que le corresponde, el inquilino encuentre protección frente a la arbitrariedad, y ambos sepan, con suficiente certeza, que sus derechos serán definidos y ejecutados por jueces independientes, mediante procedimientos rápidos, contradictorios, razonables y constitucionalmente legítimos.

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[1] Ver en Gaceta Judicial, año 18, número 335 el artículo del suscrito titulado Inoperatividad de la comisión de alquileres a partir de la sentencia TC/0174/14, colgado en línea en: https://yoaldo.org/?p=149

[2] Resulta de interés resaltar que la fragmentación normativa francesa en esta materia no debe verse como una deficiencia frente a la Ley 85-25 dominicana. Son dos técnicas legislativas diferentes: la Ley 85-25 adopta una técnica de concentración normativa, mientras que Francia ha construido históricamente un régimen por especialización de estatutos según el destino y la naturaleza del arrendamiento. Esa diferencia será muy útil para las comparaciones que haremos a lo largo de este ensayo.

[3] Hemos mencionado deliberadamente «actividades comerciales o artesanales» en lugar de decir simplemente «inmuebles comerciales», porque técnicamente el estatuto francés de los baux commerciaux tiene un ámbito de aplicación definido por el Code de commerce: el artículo L. 145-1 se refiere, entre otros supuestos, a locales en los que se explota un fonds de commerce perteneciente a un comerciante, industrial o empresario del sector de la artesanía.

[4] “Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.”

[5] Ver en línea: https://listindiario.com/la-vida/tecnologia/20260723/airbnb-respalda-registro-alquileres-vacacionales-pide-regulacion-equilibrada_915129.html

[6] Ver en línea la consulta técnica G.L. núm. 3621XXX, del 05 de septiembre del 2023, de la DGII en el descrito sentido: Chrome extension://efaidnbmnnnibpcajpcglclefindmkaj/https://dgii.gov.do/legislacion/consultas/Consultas%20Tecnicas%202023/Septiembre/Consulta%2014-ITBIS%20servicios%20de%20alquiler.pdf?

[7] No está de más recordar que el artículo 1711 del Código Civil establece una distinción terminológica entre alquiler, referido a las casas y muebles, y arrendamiento, relativo a las haciendas rurales. Sin embargo, la Ley núm. 85-25, aunque excluye expresamente de su ámbito las fincas rurales, emplea de manera recurrente el término «arrendamiento» para referirse a las relaciones que regula. Pero, atendiendo al objeto y alcance de la ley, y a la distinción terminológica trazada por el Código Civil, parece más preciso reservar para este ámbito el vocablo «alquiler», sin perjuicio de que, en la práctica legislativa y jurisprudencial dominicana, ambos términos hayan sido utilizados con frecuencia como sinónimos.

[8] “Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.”

[9] “Le preneur est tenu de deux obligations principales:1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus”.

[10] “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

[11] “Le locataire est obligé: a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir, c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées, e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris, f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat, g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire. h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

[12] No es ocioso recordar que, en rigor técnico-contractual, conviene distinguir entre resiliación, resolución y rescisión. La resiliación supone la terminación del contrato hacia el futuro, sin desconocer, en principio, los efectos ya producidos durante su vigencia; la resolución constituye la consecuencia jurídica del incumplimiento de las obligaciones contractuales, tradicionalmente concebida con efectos retroactivos, aunque esta retroactividad debe matizarse en los contratos de ejecución sucesiva, como ocurre con el alquiler, en los que resulta materialmente imposible restituir íntegramente las prestaciones ya ejecutadas; y la rescisión, en su sentido técnico más estricto, alude a la ineficacia del contrato por determinadas causas legalmente establecidas, tradicionalmente vinculadas, entre otras hipótesis, con la lesión. Por consiguiente, cuando se pretende expresar la terminación del contrato de alquiler por decisión de una de las partes o por llegada del término, con efectos hacia el futuro, el concepto técnicamente más apropiado es el de resiliación. Sin embargo, la Ley núm. 85-25, al igual que ocurría con el derogado Decreto núm. 4807, emplea en diversos pasajes la expresión «rescisión» para referirse a la terminación del vínculo locativo. Sin embargo, esta distinción entre resiliación, rescisión y resolución permanece, por ahora, principalmente en el plano académico, pues ni la legislación ni la jurisprudencia dominicanas han trazado una diferenciación terminológica rigurosa entre estas figuras; antes bien, las emplean con frecuencia de manera indistinta para referirse a la terminación o extinción del vínculo contractual.

[13] “Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.”

[14] “Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé. En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales. En cas de renouvellement, la durée du contrat renouvelé est au moins égale à celles définies au premier alinéa du présent article.L’offre de renouvellement est présentée dans les conditions de forme et de délai prévues pour le congé, à l’article 15. Le loyer du contrat renouvelé est défini selon les modalités prévues à l’article 17-2. A titre dérogatoire, après l’accord exprès des parties, le contrat de location peut être renouvelé avant l’expiration du bail en cours quand le propriétaire a signé avec l’Agence nationale de l’habitat une convention avec travaux mentionnée aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation, et sous réserve que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds prévus par cette convention.L’offre de renouvellement est présentée dans le délai de trois mois après l’accord des parties et dans les formes prévues à l’article 15 de la présente loi pour le congé. Le montant du loyer fixé par le contrat de location renouvelé doit être alors fixé selon les règles applicables au conventionnement des logements avec l’Agence nationale de l’habitat. Concernant les locaux à usage d’habitation, régis par les dispositions d’ordre public de la présente loi, le contrat de bail conclu par l’emphytéote avec le locataire se poursuit automatiquement avec le propriétaire de l’immeuble jusqu’au terme du bail prévu par le contrat de location, lorsque le bail à construction ou le bail emphytéotique prend fin avant la fin du contrat de location. Toute clause contraire est réputée non écrite.”

[15] Art. 1737: “Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé.”

[16] Article 15, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

[17] Article 15, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

[18] Antes de la Ley 85-25 no era pacífica la cuestión de saber si el contrato de alquiler debía considerarse un acto bajo firma privada, al tenor del artículo 557 del CPC, que permite embargar retentivamente sin autorización del juez. Esto así, sobre la base de que dicho contrato no permitía, por sí, determinar la deuda, ya que debía revisarla y ordenarla un tribunal. Por otro lado, se establecía que, como contrato, sí debe incluirse en el citado artículo 557 del CPC y, por tanto, debía servir de título para embargar retentivamente sin autorización judicial. Esta última postura, que con la vigente ley 85-25 se ha consolidado jurídicamente, siempre nos resultó la más razonable. Y es que si la propia jurisprudencia llegó a reconocer que una factura debía tenerse como un acto bajo firma privada en los términos del artículo 557, con mayor razón un contrato, propiamente, como el de alquiler, que define una obligación de pago, un acreedor y un deudor, debía reconocerse como acto bajo firma privada.

[19] “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.”

[20] “Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22. Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que: – s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ; – ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur. Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.”

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

[21] “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

[22] “Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives”.

[23] Article 6, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

[24] “Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.”

[25] “Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

[26] “Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”

[27] “S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure”.

[28] “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

[29] El derogado artículo 3 del Decreto 4807 consagraba las causas de terminación del contrato, excluyendo la llegada de término que, como vimos más arriba, fue agregada pretorianamente, primero mediante la jurisprudencia de la SCJ y luego a través del precedente vinculante del TC. Dentro de esas causas, las que estaban antes del “punto y seguido” que estaba en medio del texto no requerían la autorización de la Comisión de Alquileres y Desahucios. Y respecto de las que estaban luego de dicho punto y seguido sí debía autorizar el desalojo el indicado órgano administrativo. El comentado artículo establecía lo siguiente: “Art. 3.- Queda prohibido el desahucio del inquilino de un inmueble por persecución del propietario, salvo que se haya ordenado la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago del precio del alquiler; o por utilizar el inmueble alquilado con un fin diferente para el cual fue alquilado, siempre que sea perjudicial al propietario o contrario al orden público o a las buenas costumbres; o por el inquilino subalquilar total a parcialmente el inmueble alquilado, no obstante habérsele prohibido por escrito; o por cambiar la forma del inmueble alquilado. Cuando el inmueble vaya a ser objeto de reparación, reedificación o nueva construcción, o cuando vaya a ser ocupado personalmente por el propietario o su cónyuge, o por parientes de uno de ellos, ascendientes, descendientes o colaterales hasta el segundo grado inclusive, durante dos años por lo menos, el Control de Alquileres de Casas y Desahucios autorizará el desalojo.”

[30] “Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, ce titre ne s’applique pas: 1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1, 2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ; 2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter, 3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1, 4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique”.

[31] Article 24, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

[32] En derecho dominicano, el concepto de “mandamiento de pago” es privativo de los embargos ejecutivos, sean mobiliarios o alguna modalidad de embargo inmobiliario, basados todos en un título ejecutorio. La constitución en mora, mediante una intimación de pago, al tenor del artículo 1139 del Código Civil dominicano, es lo que se emplea en nuestro ordenamiento para hacer exigible las obligaciones fuera del ámbito de las vías de ejecución.

[33] Article 15, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

[34] En el derecho dominicano la figura de la acumulación inicialmente nace del artículo 4 de la Ley núm. 834, que versa sobre la incompetencia. Pero luego, dado el carácter flemático del proceso civil ordinario vigente, se extendió a todo tipo de pedimento previo al fondo (informativos, etc.), a fines de agilizar los procesos. Desafortunadamente, en la práctica se ha venido abusando de esta figura, “acumulándose”, incluso, hasta solicitudes de comunicación de documentos, comparecencia de partes, etc. Se ha vuelto la regla, cuando debería ser la excepción. Huelga rectificar esa práctica.

[35] Cfr HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Soluciones procesales ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia, 2da. edición (revisada y ampliada), 2011, pp. 179-180.

[36] “Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

[37] “Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

[38] “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”

[39] Article 24, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

[40] “Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte” (Article L412-1, Code des procédures civiles d’exécution).

[41] En nuestro concepto, igual que en materia inmobiliaria y otras, la oposición debió suprimirse, ya que, luego de la reforma del 1978, con la Ley 845, dicha acción recursiva ha pasado a ser inoperante, la apelación y ella son excluyentes, porque solo aplica, por regla general, contra decisiones en única instancia, y prácticamente todo se apela. Justamente, la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, incluso la reforma del proceso civil, que no termina de fraguar en el Congreso, suprime la oposición como mecanismo recursivo, todo se impugna mediante la apelación. Y en Francia, igualmente, la oposición ha reducido extraordinariamente su aplicación. Se trata, sin dudas, de un recurso que, en el estado actual, no debió ser contemplado en esta ley moderna.

[42] No es ocioso resaltar que, si bien el TC, mediante su precedente vinculante, había establecido que el punto de partida para recurrir iniciaba desde que la parte tomara conocimiento de ella, aunque no haya mediado acto notificativo de alguacil y, por ende, cualquier ley que contradijese esa regla vinculante devenía, ipso facto, en inconstitucional, en aplicación directa del artículo 184 de la Constitución, lo cierto es que recientemente dicha alta Corte, al parecer, ha rectificado su criterio y ha establecido que el consabido plazo recursivo inicia su cálculo desde la válida notificación (TC/0417/26). Por lo que este artículo de la Ley 85-25 debe aplicarse estrictamente, que, dicho sea de paso, no es otra cosa que la implementación de la que había sido la regla procesal general antes de que el TC rompiera el paradigma civilista tradicional con el criterio previamente comentado, que fuera, vale reiterar, rectificado recientemente.  

[43] Ver “Entre la summa cassationis y el interés casacional: una lectura crítica del artículo 11.3 de la Ley núm. 2-23”, de la autoría del suscrito, colgado en línea: www.yoaldo.org

[44] Igual que en la Jurisdicción Inmobiliaria, que la Ley núm. 108-05 no prevé el Le contredit, las decisiones sobre la competencia o cualquier excepción declinatoria (conexidad o litispendencia) se impugnan mediante la apelación.

[45] “L’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.”

[46] “La voie de l’appel est ouverte en toutes matières, même gracieuses, contre les jugements de première instance s’il n’en est autrement disposé.”

[47] 24 février 2021 Cour d’appel de Rennes, RG n° 20/02047.

[48] En Francia, el juge des contentieux de la protection (JCP) es un juez especializado que forma parte del tribunal judiciaire, no constituye un tribunal autónomo. Su competencia es amplia, pero está especialmente orientada a determinados litigios en los que el legislador considera necesaria una protección jurisdiccional reforzada. En materia de alquileres de vivienda, que es lo que más interesa para nuestro estudio, tiene una competencia particularmente amplia. El artículoL. 213-4-4 del Code de l’organisation judiciaire le atribuye el conocimiento delas acciones cuyo objeto, causa u ocasión sea un contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda o un contrato relativo a la ocupación de una vivienda. Por tanto, no conoce únicamente del desalojo: puede conocer de las controversias derivadas de la relación locativa residencial en su conjunto.

[49] “Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion ainsi que des actions relatives à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.”

[50] Hay que tener en cuenta, tal como retomaremos al abordar los transitorios de la ley, que existe una circunstancia sobrevenida de especial importancia jurídica que no puede soslayarse, y es que el artículo 52 remitió provisionalmente a la Ley núm. 396-19 para canalizar el otorgamiento de la fuerza pública hasta que quedara habilitada la Dirección Central de la Policía de Protección Judicial; sin embargo, posteriormente, mediante la Sentencia TC/0743/25, de 4 de septiembre de 2025, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional la referida Ley núm. 396-19 y difirió los efectos de esa declaratoria por dos años contados desde la notificación de la sentencia, que se vencerían, en principio, en el mes de  septiembre del 2027. La mencionada alta Corte consideró, entre otros aspectos, que la materia debía haber sido tramitada mediante ley orgánica y reafirmó que la ejecución de lo juzgado corresponde al Poder Judicial.

[51] Se han registrado amparos de cumplimiento, a fines de constreñir al Ministerio Público para que cumpla con la ley y conceda la fuerza pública oportunamente. Se ha llegado a ello, justamente, por las dilaciones irracionales para producirse dicha concesión de fuerza pública para todo tipo de ejecución.

[52] Cuando llegue septiembre del 2027, sin que lo tenga que decir expresamente una ley, debe aplicarse en el contexto de la Ley 85-25 la ley que sea hecha por el Congreso, sustitutiva de la anterior 396-19.

[53] “Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

[54] “Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité: 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion, 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.”

[55] “Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.”

[56] “En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.”

[57] “L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. Les modalités d’évaluation de la réparation due au propriétaire en cas de refus du concours de la force publique afin d’exécuter une mesure d’expulsion sont précisées par décret en Conseil d’Etat.”

[58] “Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet de département ou, à Paris, au préfet de police. La réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire. Elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles l’huissier de justice a procédé et des difficultés d’exécution. Toute décision de refus de l’autorité compétente est motivée. Le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du créancier par l’huissier de justice.”

[59] En rigor, conviene distinguir desalojo, desahucio y lanzamiento de lugares, aunque en la práctica jurídica dominicana estas expresiones suelen emplearse de manera indistinta. El desalojo, en sentido técnico, aparece vinculado a la terminación del contrato como consecuencia de un incumplimiento obligacionaldel inquilino; por ejemplo, la falta de pago de la renta, que justifica poner fin a la relación y obtener la restitución del inmueble. El desahucio, en cambio, supone la terminación del vínculo sin que medie necesariamente incumplimiento, como ocurre, por ejemplo, con la llegada del término contractual o con el ejercicio de una facultad legal o convencional de terminación. Por su parte, el «lanzamiento de lugares» suele utilizarse, en el medio jurídico dominicano, para aludir a la expulsión de quien ocupa un inmueble sin título ni derecho alguno que justifique su permanencia, como sucede con el intruso, invasor u ocupante precario.

[60] “Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.”

[61] “Le commandement d’avoir à libérer les locaux prend la forme d’un acte d’huissier de justice signifié à la personne expulsée et contient à peine de nullité: 1° L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, 2° La désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être portées les demandes de délais et toutes contestations relatives à l’exécution des opérations d’expulsion, 3° L’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés, 4° L’avertissement qu’à compter de cette date il peut être procédé à l’expulsion forcée du débiteur ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef. Ce commandement peut être délivré dans l’acte de signification du jugement.”