Sobre las máximas jurídicas aplicables en materia registral. A la par con los principios registrales, existen máximas jurídicas del derecho que cuentan con aplicabilidad en materia registral. Entre las más comunes está aquella que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, de aplicación recurrente en el ámbito de las ejecuciones de las sentencias, así como aquella que sostiene que “En derecho, alegar no es probar”. También las máximas que predican que “Primero en tiempo, primero en derecho” y que “lo que no existe en el registro, no existe en el mundo” son de aplicación importante.

Sobre aquello de que “nadie está obligado a lo imposible”, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) a favor del Registro, que es el ejecutor de las sentencias dictadas por los tribunales del orden inmobiliario, rige la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”. Si no es posible la ejecución de una sentencia en particular, se impone el archivo del expediente formado para la ejecución de sentencia ante dicho órgano administrativo”[1].

Por otro lado, respecto de la máxima que sostiene que “en derecho, alegar no es probar”, todo cuanto sea tramitado ante el Registro de Títulos, por principio jurídico general, debe ser debidamente corroborado con los elementos de convicción pertinentes. Incluso, conforme al marco normativo aplicable, al registrador se le tiene prohibido presumir aquello que no consta expresamente en la glosa sometida a su escrutinio, a saber: “El Registrador de Títulos, al ejercer la función calificadora, no está facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado en los documentos presentados, según establece el artículo 50 del Reglamento de Registros de Títulos”[2].

Por ejemplo, si al efecto la parte interesada persigue una transferencia, pues no basta con alegar que ha comprado un inmueble registrado y que desea que el mismo, una vez comprado, sea puesto a su nombre. Para que tal gestión registral sea viable, el peticionario ha de aportar el contrato de venta que así lo consigne, copia de la documentación de identidad de las partes, la constancia de los impuestos de transferencia de lugar, etc. Y si existiere alguna situación que impidiese que cada asunto sea debidamente probado, sería obligatorio entonces acudir ante los tribunales inmobiliarios, los cuales tienen facultades más amplias para sustanciar cada situación y llegar o, al menos, acercarse a la verdad.

Respecto de la máxima que reza: “primero en tiempo, primero en derecho”, lo primero que habría que acotar es que modernamente se ha modificado la forma de expresar dicha máxima, variando en la segunda parte de ella el vocablo –repetido– de “primero”, por “mejor”. Así: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Pero lo cierto es, vale decir, que en la actualidad se emplean indistintamente las formas de expresar esta máxima. Sin embargo, la idea central queda clara: el que primero inscribe en el Registro, tiene prelación en sus derechos; con lo cual, el factor cronológico es determinante para resolver conflictos de intereses en este ámbito.

Sobre la consabida máxima jurídica, aplicable en materia registral, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “La máxima jurídica “primero en tiempo, primero en derecho” es aplicable en materia inmobiliaria y registral”[3]. De igual modo, se ha decidido lo siguiente: “En materia de inmuebles registrados, rige el principio de prioridad registral, conforme al cual el derecho pertenece al primero que lo registra; principio que se deriva de la máxima “primero en el tiempo, primero en el derecho”[4]. Criterio que fue refrendado al año siguiente por el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, a saber: “(…) es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar válidamente, registra en la Oficialía de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”[5].

Finalmente, es de recurrente uso la máxima que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”.  Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hernández Mejía, en su obra titulada “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, página 121, sostiene lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, “lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.  De su lado, el Juez Segundo Monción refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, p.364: “(…) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de Títulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el artículo 90, párrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados. De donde nace el principio, “En materia de terreno registrado, lo que en Registro no está, en el mundo no existe” (…)”. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Perú, en el año 2010, quedó sentado lo siguiente: “Lo que está en el Registro afecta a todos (…) se presume la exactitud, salvo fraude o error (…)”.

Lo anterior se basa, concretamente, en la presunción de exactitud basada en la fe pública registral. Justamente, en el marco de la publicidad registral material, existe una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” . La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud; de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso[6].