Sobre las prescripciones cortas, de 5 y de 10 años, para prescribir adquisitivamente inmuebles no registrados. Se ha pensado, de manera muy generalizada, que en el sistema jurídico dominicano para prescribir adquisitivamente (por usucapión) la titularidad de un inmueble no registrado, necesariamente debe poseerse durante 20 años la porción de terreno en cuestión. Sin embargo, aclaran la jurisprudencia y la doctrina más depurada, que –por aplicación del artículo 2265 del CC- cuando existe un “justo título”, cuentan con aplicabilidad las prescripciones de 5 y de 10 años para poder adquirir mediante prescripción adquisitiva, según el verdadero propietario viva en el distrito judicial en cuya jurisdicción radica el inmueble, o si está domiciliado fuera de dicho distrito, respectivamente.

En efecto, cuando el adquiriente no cuenta con un “justo título”, esto es, sin pieza alguna que acredite su adquisición, necesariamente deberá poseer por 20 años para poder luego reclamar la propiedad y agenciar el saneamiento de rigor para obtener su Certificado de Título formal, con la garantía del Estado[1]. En cambio, si dicho adquiriente puede justificar de dónde ha adquirido (contrato de venta, permuta, etc.), pudiera prescribir conforme a la regla descrita precedentemente, de los 5 y de los 10 años, aunque no conste que su vendedor haya estado poseyendo por 20 años, siempre que el comprador haya obrado de buena fe. Es decir, que lo determinante sería la existencia o no de un “justo título” para, a partir de ello, concluir si el lapso prescriptivo ha de ser el más largo, de 20 años, o alguno de los más cortos previamente mencionados. Y obviamente, como se ha dicho, la buena fe[2] del comprador ha de estar presente.

En otro orden, si quien vende ya ha cumplido con los consabidos 20 años, el nuevo adquiriente pudiera valerse de tal prescripción adquisitiva e invocarla en su provecho, en virtud del artículo 2235 del Código Civil, conforme al cual para completar la prescripción, se puede agregar a la propia posesión la de su causante, por cualquier concepto que se le haya sucedido, ya sea a título universal o particular, a título lucrativo u oneroso. En esos mismos términos se ha pronunciado la Suprema Corte de Justicia[3].

Para el insigne jurista Manuel Ramón Ruiz Tejada, cuya obra titulada “Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana”[4] es un referente obligado cuando se vaya a abordar la temática del Derecho de Propiedad en nuestro país, por “justo título” debe entenderse aquel título hábil para transferir la propiedad. Debe pues indagarse la causa, el hecho jurídico, conforme al cual se ha adquirido: venta, cambio, dación en pago, permuta, legado, donación, etc. Y sigue sosteniendo el referido autor, que la buena fe, a su vez, consiste en la creencia plena que uno tiene del derecho de quien se lo ha transmitido. Basta tenerla en el momento de la adquisición. El hecho de que uno se haya enterado, después de haber comprado, que el vendedor no era dueño, no descarta la buena fe, pues ésta existía cuando se hizo la adquisición[5].

La Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha dado señales de que comulga con la aplicabilidad del sistema corto de prescripción adquisitiva objeto de estudio. En efecto, al momento de juzgar lo siguiente: “El artículo 2265 del Código Civil no se aplica en materia de terrenos registrados”[6], por argumento a contrario, ha de concluirse que respecto de los inmuebles no registrados sí aplica tal articulado (Art. 2265 CC). También deja entrever la admisión de esta prescripción, en el contexto abordado, el siguiente precedente: “No puede considerarse válida la prescripción adquisitiva sobre bienes constituidos como bien de familia, por no cumplirse con la condición de justo título exigida por el artículo 2265 del Código Civil”[7].

La doctrina inmobiliarista local, dando cabida al sistema prescriptivo del referido artículo 2265, ha sostenido sobre la posesión lo siguiente: “(…) la misma tiene que cumplir con el plazo establecido por el derecho común, según el caso de que se trate. Esto es, el plazo de cinco, diez o veinte años, ya sea que se desee adquirir por prescripción conocida como usucapión quinquenal, decenal o veintenal (…)”[8].

En definitiva, dado que el marco normativo de la JI (Art. 21 de la L. 108-05, Art. 120 RGT, etc.),  remite al derecho común para el tema de la prescripción, y en vista de que la doctrina y la jurisprudencia apuntan hacia la aplicabilidad de los sistemas cortos instituidos en el artículo 2265 del Código Civil, ha de concluirse que –definitivamente- el lapso para prescribir adquisitivamente un inmueble no registrado deberá analizarse según las circunstancias comentadas a lo largo del presente escrito.