(Precisiones jurídicas)

Sobre la aplicación de la figura del “Aluvión” en la Jurisdicción Inmobiliaria. El legislador en materia inmobiliaria hizo “mutis” respecto de la figura del “Aluvión” en la vigente Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario. Por consiguiente, es preciso hacer acopio del derecho común para resolver cualquier situación vinculada a este tema.

De conformidad con el artículo 556 del Código Civil, se denomina aluvión al aumento de tierra que, sucesiva e imperceptiblemente, adquieren las fincas situadas a la orilla de un río o arroyo[1]. Es cierto que como secuela de la descomedida deforestación que ha venido afectando al país (y al mundo, en general) el aludido fenómeno natural es cada vez menos frecuente, pero –igual- se trata de algo que debió ser tomado en cuenta por el legislador y era lo propio reglar sus posibles efectos jurídicos, en el marco del Derecho Inmobiliario.

Póngase atención al espíritu del citado artículo 556 del Código Civil: el aluvión debe ser producto de la naturaleza, si el aumento del terreno es consecuencia de la maniobra del hombre (y menos por el propio dueño del predio beneficiado), es evidente que la comentada figura jurídica carecería de aplicabilidad.

Es controvertida la cuestión de saber si la referida figura del “aluvión” aplica a los inmuebles registrados, o solamente a los no registrados. En efecto, se ha sostenido que los efectos del “aluvión” no son compatibles con el sistema instituido en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, habidas cuentas de que al sanearse un inmueble, de cara a su inmatriculación, lo que resulte de dicho proceso catastral (mediante una decisión de adjudicación firme) es inalterable. Además de que el Certificado de Título, por mandato del  artículo 90, párrafo II, de la Ley que rige la materia, solamente se puede modificar en casos puntuales, dentro de los cuales no está el tema del “aluvión”.

Lo cierto es que un elemental ejercicio constitucional, en el ámbito del artículo 40.15 de la Carta Sustantiva conduce a, primero, recordar que lo que la ley no prohíbe es permitido y, segundo, que la ley solamente ha de ordenar para lo que sea justo y útil. Y haciendo un test de razonabilidad, en el ámbito del “fin”, el “medio” empleado por el legislador y la relación entre el “fin” y el “medio”, ha de concluirse que la finalidad de la normativa inmobiliaria, en el esquema del sistema Torrens, es asegurar la propiedad inmobiliaria, en el ámbito principal y accesorio. Resulta, pues, más justo y útil reconocer que en virtud de un caso excepcional que la propia ley prevé (aluvión) y, por tanto, que es legítimo, un propietario que resulte beneficiario del éste pueda hacer valer sus derechos aumentados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Admitir lo contrario supondría colocar a los inmuebles no registrados en un lugar de mayor protección legal que los que están registrados: un total despropósito.

Pues bien, admitiendo la aplicabilidad del “aluvión” ante la Jurisdicción Inmobiliaria, importa precisar que dicho fenómeno de la naturaleza, desde la perspectiva del predio objeto del mismo, aumenta los derechos del titular de dicho inmueble. Pero además, ha de tenerse en cuenta que esa variación de la superficie del terreno cambia su configuración catastral; con lo cual, sería menester mensurar y rectificar los planos correspondientes, lo cual impactaría y modificaría el correspondiente Certificado de Título, el cual debe reflejar la realidad material del terreno. En la práctica los agrimensores dan el tratamiento a los trabajos técnicos realizados a propósito de un aluvión, de una “modificación de linderos”, ya que –en definitiva- como consecuencia de este fenómeno de la naturaleza, tanto los linderos, como la superficie y –como se ha dicho- la configuración del plano, cambiarían[2].

No se discute que el “aluvión”, por generar derechos (aumentando los que ya se tenían)  entra en la órbita del “Derecho de Accesión”, al hilo del artículo 551 del Código Civil: “Todo lo que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dura de ésta (…)”[3]. De su lado, el artículo 557 del mismo cuerpo legal consagra lo siguiente: “Sucederá lo mismo con los terrenos dejados en seco, por retirarse insensiblemente el agua de una orilla sobre la otra. El dueño de la orilla descubierta tiene derecho a aprovecharse del aluvión, sin que el de la orilla opuesta pueda reclamar el terreno perdido”.

Los plazos y las particularidades –en general- de los trámites que surgen a partir del “aluvión”, insistimos, debieron ser reglados por la normativa de tierras. El Código Civil, en el ámbito material, consagra esta figura, pero la misma debió matizarse a la estructura tripartita de la Jurisdicción Inmobiliaria: Mensuras Catastrales, Tribunales de Tierras y Registro de Títulos. Incluso, nada descarta que el tema del “aluvión” genere litis de derechos registrados; y es que en un medio como el nuestro, no es común que los ciudadanos entiendan que una persona con suerte (favorecido por la naturaleza) vea aumentar sus derechos y otros reducirlos. Con razón o sin razón, la litis es muy propensa a verificarse en las circunstancias tratadas.

Futuras reformas deberían incluir la comentada figura del aluvión, igual que el de las mejoras que, siendo tanto o más importante, también fue obviado por el legislador inmobiliario. En el caso de estas últimas (mejoras), al menos fue incluida reglamentariamente en el reglamento de los tribunales y de Registro de Títulos: no es lo ideal, pero –al menos- es una manera de lidiar ante un vacío legal. Lo propio debería ocurrir con el “aluvión”: en lo que el hacha va y viene, resolver reglamentariamente el asunto, en cuanto a los trabajos técnicos aplicables, si refundición, si variación de linderos, etc.

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] El aspecto negativo sería que otro predio pudiera resultar afectado en su metraje, producto de la variación de las aguas: favorece a uno y perjudica a otro (s). Quien resulte “perjudicado” debe reconocer que se trata de una situación de la naturaleza que la ley ha reconocido para favorecer al que –al azar- resulte beneficiado.

[2] Hay quienes no comparten el tratamiento de “variación de linderos” a estos trabajos técnicos y sugieren el trámite para la localización de posesiones. Otros hablan de que, técnicamente, habría en este contexto del aluvión una verdadera refundición, al tenor del artículo 218, en el entendido de  que, en definitiva, lo que se hace en estos casos es agregar una parte de terreno a otra.

[3] El artículo 556 del Código Civil establece: “El aluvión aprovecha al propietario de la orilla, sea el río navegable o no, pero con la obligación, si los barcos son conducidos a sirga, de dejar en la orilla la senda o camino que para remolcar aquellos marquen los reglamentos”. Es un texto redactado en un contexto antiguo, pero en él subyace el derecho de accesión, en el sentido de que los derechos que se aumenten con el aluvión corresponden al titular del predio.

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