(Precisiones jurídicas)

Nulidad de la venta inmobiliaria, en el marco de la competencia civil e inmobiliaria. La nulidad de un contrato de venta inmobiliaria constituye –según opinión dominante- una “acción mixta”, que raya con lo personal (en el ámbito obligacional) y con lo real, por tener como objeto un inmueble. Muchas veces la competencia de los tribunales de derecho común y de la Jurisdicción Inmobiliaria es dividida por una línea muy tenue, aparejando con ello ciertas confusiones.

De ahí que es preciso aclarar que lo determinante para definir el aludido aspecto competencial es establecer si la venta en cuestión ha sido “ejecutada” ante el Registro de Títulos o no. En caso afirmativo, la competencia –por regla general- ha de ser de la Jurisdicción Inmobiliaria, pues la “nulidad” en ese contexto afectaría, sin dudas, derechos reales inmobiliarios registrados. En caso negativo (si no se ha “ejecutado” la venta inmobiliaria), el tribunal de derecho común sería el competente, pues “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”: si dicha venta no se ha ejecutado, la nulidad de la misma no afectaría “derechos registrados”.

En otras palabras, todo cuanto tienda a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados” ha de encuadrarse en el ámbito de la competencia de excepción de los tribunales de tierras. Justamente, la jurisprudencia ha aclarado que el solo hecho de constituir el objeto de la litis un “inmueble registrado” no caracteriza la competencia inmobiliaria. En efecto, muchas veces las pretensiones, a pesar de girar en torno a un inmueble registrado, van en la línea de las acciones personales, en el aspecto obligacional: asuntos de interpretación contractual, de daños y perjuicios, etc. Insistimos, el ejercicio que debe hacerse para definir la competencia en las circunstancias comentadas, es determinar si las conclusiones sometidas tienden o no a afectar “derechos registrados”. Al margen de que esté involucrado en la contestación un inmueble registrado, si lo que se pide es ajeno a la afectación de derechos registrados (cambiar el nombre del titular de un inmueble en el Registro, etc.), la competencia es del derecho común.

Por otra parte, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha abierto el radio de competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Ha juzgado que no solamente configura esta competencia de excepción aquello que suponga derechos materialmente registrados, sino también todo aquello que “tenga vocación directa de estarlo”.

Desafortunadamente, el precedente descrito previamente ha sido tergiversado, sobre todo a nivel de Jurisdicción Original. Y es que esa hipótesis que plantea la Suprema Corte de Justicia implica una vocación “directa” de registro, esto es, que a pesar de no estar todavía registrado el derecho, con las conclusiones promovidas, ipso facto, se crearían las condiciones para que se produzca (de inmediato o cercano a ello) tal registro. Por ejemplo, la nulidad en el marco de una “doble venta”, en la que el segundo comprador registró primero. En ese caso, si bien el primer comprador no ha “registrado” su titularidad, al demandar la “nulidad” de la segunda venta -en caso de proceder la misma- se afectarían derechos registrados: el nombre del titular del inmueble pasaría a ser el primer comprador. Otra sería la situación de una “doble venta” en la que nadie haya registrado, ni nadie haya tocado el tema del registro tampoco: volvemos a lo mismo, “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”.

Se registran casos de sentencias dictadas por tribunales de tierras (desafortunadísimas) que incurren en interpretaciones contractuales para decidir el caso, reteniendo –impropiamente- la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Incluso, hasta se han citado textos del Código Civil relativos a la “interpretación de contratos”. Pero la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ya ha tenido ocasión de aclarar que la interpretación de contratos constituye un asunto obligacional propio de las acciones personales y, por ende, se trata de algo ajeno a la competencia inmobiliaria. Si para definir la titularidad de un inmueble registrado es preciso interpretar una cláusula contractual: una condición un término, etc. la competencia es de los tribunales de derecho común. Esto así, a pesar “del pesar” de muchos jueces pro “retención descomedida de competencia”, que pretenden conocer todo lo que –de refilón- implique un “inmueble registrado”: eso es –como se ha visto- contra los lineamientos jurídicos que marcan tendencia.

De su lado, se registran decisiones emitidas por tribunales de derecho común declarando su “incompetencia”, porque el objeto de la venta cuya “nulidad” se somete a su escrutinio se contrae a un “inmueble registrado”. Como se ha externado, lo determinante no es si el objeto es un inmueble registrado o no, es saber si lo que se está solicitando tiende a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados”. Si no afecta “derechos registrados”, los tribunales de derecho común deben retener su competencia.

Ha sido juzgado que lo primero que deben hacer los tribunales al conocer de los asuntos sometidos a su jurisdicción es precisar su propia competencia. Y en la tesitura abordada en esta oportunidad, se trata de una competencia de atribución, la cual –como sabemos- puede ser suplida de oficio por los tribunales del orden judicial.

 

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